核心人事变动 - 周洪斌自2025年9月1日起由执行董事兼总裁升任董事会副主席 [2] - 林祝波由非执行董事接任总裁兼执行董事职务 [2] 董事会委员会构成 - 战略委员会成员包括林中（主席）、周洪斌、林祝波及周迪 [5] - 审核委员会成员包括马永义、前铁成及张伟夔（主席） [5] - 薪酬委员会成员包括马永义、前铁成（主席） [5] - 提名委员会成员包括林中、崔晓青、马永义、前铁成及张伟夔 [5] 管理层背景与公司发展 - 周洪斌2017年加入公司后推动2018年港交所上市 提出"平台+生态"战略及5年发展路径 [6] - 公司合约管理面积从2017年3334万平方米增长至2025年年中3.55亿平方米 增幅达965% [6] - 林祝波为80后 2014年加入旭辉集团 曾任职于中建三局及万科 2024年6月获任非执行董事 [6]

核心人事变动 - 周洪斌自2025年9月1日起由执行董事兼总裁升任董事会副主席 [1] - 林祝波由非执行董事接任总裁兼执行董事职务 [1] 董事会架构调整 - 执行董事包括林中（主席）、周洪斌（副主席）、林祝波 [3] - 非执行董事仅崔晓青女士 [3] 高管背景与业绩贡献 - 周洪斌2017年加入后推动公司2018年港交所上市 提出"平台+生态"战略并制定五年发展路径 [4] - 公司合约管理面积从2017年3334万平方米增至2025年年中3.55亿平方米 增长约965% [4] - 林祝波为80后 2014年加入旭辉集团 曾任中建三局及万科职务 2024年6月获任非执行董事 [4]

核心观点 - 物管行业正从依赖房地产的规模扩张模式转向注重质量和效率的价值重构阶段 公司通过提升市场外拓能力和多元业态服务能力 实现韧性成长 [1][2][8] 管理规模与质量 - 合约面积达1.22亿平方米 一二线在管面积占比82.6% 物业费均价3.2元/㎡/月 处于行业中高位水平 [1] - 来自第三方收入规模占比93.4% 业务独立性大幅提升 [1] 财务表现 - 上半年实现营收13.9亿元 经调整后核心净利润率为8.3% [1] - 基础物管收入10.53亿元 占总收入74.4% [3] - 社区增值服务收入2.49亿元 占总收入18% 同比增长2% [7] 市场外拓能力 - 新增合约建筑面积390万平方米 其中第三方新增占比从去年同期64%提升至96% [3] - 截至2025年7月中标项目31个 合同金额2.6亿元 其中9个项目合同额超千万 [3] - 与比亚迪达成全国合作 覆盖12省42城4S店 [3] 业务结构优化 - 聚焦政府办公楼、事业单位、市政环卫、景区管理等弱周期赛道 [2] - 政府、学校及医院等业态合约面积占比达19% [4] - 商写板块收入贡献占比16% 4个北京在管写字楼实现100%绿电 [4] 服务品质提升 - 客户满意度保持87分 处于行业中上水平 [7] - 获2025中国物业品牌影响力百强企业第12名 服务质量领先企业 低碳运营领军企业等权威奖项 [6] - 通过高需高频产品切入社区消费 增加客户粘性 [7]

投资评级 - 首次覆盖给予"买入"评级 [3][5] 核心观点 - 2025H1营收91.1亿元（同比+16%），归母净利润4.7亿元（同比+9%），物业管理业务收入88.0亿元（同比+16.79%），增值服务收入从9.2亿增至17.2亿但毛利率较低 [1] - 基础物管毛利率从10.95%提升至11.56%，住宅与非住宅毛利率分别提升至10.70%和11.89%，在管面积3.68亿平方米（同比+0.13%） [2] - 资产管理业务收入30.6亿元（同比+5.86%），毛利率从52.69%降至48.62%，商业运营销售额同比+10.3%，客流同比+17.0% [2] - 财务结构稳健，长期借款从6.6亿降至4.8亿，应收账款37.5亿（同比-10%），经营性净现金流流出11.9亿元 [3] 业务表现 - 物业管理业务增长主要源于原有项目扩张、新项目转化及增值服务贡献 [1] - 新签年度合同额17.64亿元（同比-6.81%），第三方合同占比90%，非住宅业务金额占比81% [2] - 资产管理业务因在管商业项目增加及原有项目业务量提升而增长 [1] 财务预测 - 预计2025-2027年营收分别为190.8亿、208.7亿、226.8亿元，归母净利润分别为9.4亿、10.6亿、11.6亿元 [3] - 对应市盈率分别为14.1倍、12.5倍、11.4倍 [3] - 每股收益预计为0.89元、1.00元、1.10元 [4] 市场与运营 - 住宅项目面积增长2.37%，在市场竞争激烈背景下实现量质双增 [2] - 商业管理在管项目72个（含筹备），管理面积397万平方米 [2] - 现金储备32.7亿元（较年初下降13.9亿），主要因项目拓展成本支出 [3]

管理层职责调整 - 执行董事周洪斌自2025年9月1日起不再担任集团总裁并获委任为董事会副主席 [1] - 非执行董事林祝波调任为执行董事并获委任为总裁及公司战略委员会成员 [1] - 非执行董事崔晓青不再担任战略委员会成员 [1] 战略委员会组成变更 - 战略委员会成员变更为四名执行董事：林中（主席）、周洪斌、林祝波及周迪 [1] - 崔晓青退出及林祝波加入后新组成自2025年9月1日起生效 [1]

港股市场整体表现 - 恒生指数上涨1.77%或442点至25520点 恒生科技指数同步上涨1.77% [1] - 早盘成交额达2350亿港元 [1] 科技与互联网板块 - 阿里巴巴股价大涨超17% 首财季云业务增速及资本开支超预期 [1] - 亚信科技上涨超6% 与阿里云达成长期战略合作 预计全年利润优于上年 [3] 生物科技与医疗健康板块 - 恒生生物科技指数大幅上涨4% [1] - 方舟健客涨11% 微创医疗涨10% 信达生物涨9% [1] - 华检医疗再涨超13% 拟斥资31亿港元收购国富量子20.31%股份 推动RWA生态落地 [3] - 北海康成-B涨超15% 上半年扭亏为盈 与百洋医药达成战略合作 [3] - 加科思-B涨超20% 戈来雷塞获批上市 中期收入增至4570万元 [3] 金融与资源板块 - 中银香港涨超6% 中期股东应占溢利达221.2亿港元 净交易性收益按年上升 [1] - 集海资源涨超13% 上半年纯利同比增长近10% 为山东第三大黄金开采商 [2] 消费与服务板块 - 海伦司涨超12% 上半年净利润率提升至17.8% 总门店数量增至583家 [3] 业绩下滑企业表现 - 朝聚眼科下跌13% 上半年纯利同比减少16.72%至1.14亿元 [4] - 恒大物业早盘跌4.4% 上半年纯利同比下滑5.6% 从恒大集团获得经济利益不乐观 [4] - 长飞光纤光缆跌超4% 上半年增收不增利 二季度纯利同比腰斩 [4]

港股市场表现及业绩驱动 - 比亚迪电子股价上涨超7% 因上半年纯利同比增长近14%且AI数据中心业务取得积极进展[1] - 北海康成-B股价上涨超11% 因公司上半年实现扭亏为盈并与百洋医药达成战略合作[1] - 微创医疗股价上涨超11% 因中期股东应占亏损4660.2万美元且同比减亏51.9%[1] - 中银香港股价上涨超6% 因中期股东应占溢利达221.2亿港元且净交易性收益按年上升[1] - 优必选股价上涨超4% 因公司与Infini Capital签署10亿美元战略合作协议[1] - 黄金股集体上涨 中国白银集团涨超8% 招金矿业涨超7% 山东黄金涨超6% 赤峰黄金涨超6% 紫金矿业涨超6% 因降息预期刺激金价且机构看好资源股盈利[1] - 中国交建股价下跌超5% 因上半年纯利同比减少16.9%且不派中期股息[2] - 恒大物业股价下跌超3% 因上半年纯利同比下滑5.6%且从恒大集团获得经济利益不乐观[2] - 中联重科股价上涨超2% 因中期股东应占利润同比增长超20%且机构看好出口增速提升[2] - 美的集团股价上涨超2% 因中期归母净利润同比增长25.04%且拟派发中期股息每10股5元[2] 美股市场表现及业绩驱动 - Autodesk股价上涨9.09% 因第二财季营收同比增长17%且上调全年收入及调整后每股盈利指引[3] - Gap股价上涨1.52% 因第二财季营收略低于预期但管理层指出全年毛利率受关税影响承压[3] - 迈威尔科技股价下跌18.60% 因第二季度营收达创纪录20.1亿美元且同比增长58%但Q3营收指引中值略低于预期[3] - 阿里巴巴股价上涨12.90% 因市值单日飙升367亿美元且二季度Non-GAAP净利润同比下降18%但核心业务展现韧性[3] - 安霸股价上涨16.78% 因第三季度收入指引强劲达1亿至1.08亿美元且反映边缘AI需求增长[3] - IREN Ltd股价上涨14.93% 因第四季度财报超预期且获得英伟达优先合作伙伴资格[3] - 戴尔科技股价下跌8.88% 因基础设施部门包括服务器和网络销售本季度运营利润率低于预期[4] - Affirm Holdings股价上涨10.59% 因第四财季营收和利润超出预期[4] - TryHard Holdings股价下跌9.80% 因以每股4美元发行150万股且发行价处于定价区间下限[5] - GrowHub股价上涨1.48% 因以每股4美元发行380万股普通股且发行定价处于预设区间下限[5]

核心财务表现 - 2025年上半年综合营收85.2亿元同比增长6.5% 股东应占利润20.3亿元同比增长18.9% [1] - 核心净利润同比增长15% 首次实现中期核心净利润100%派息 [1] - 商业航道收入同比增长14.6% 物业航道收入同比增长1.1% [1] 业务结构分析 - 商业航道成为高毛利率引擎 购物中心业务同比增长19.8% [1] - 全国120座购物中心经营利润率达68.2% [1] - 物业航道通过退出低效增值服务转向高附加值领域实现结构优化 [2] 运营亮点 - 大会员总量突破7200万 收购华润通后会员联盟跃升 [1][3] - 第三方项目利润贡献比例上升 外延式增长成效明显 [2] - 购物中心零售额增速高于社会消费品零售总额 [2] 战略协同效应 - "2+1"业务模式（商业运营+物业管理+大会员）形成双航道协同 [4] - 商业项目会员数据导入物业服务带动收入增长 [4] - 智慧运营平台打通商管与物管数据实现精准服务 [5] 现金流与资本管理 - 经营性现金流受大宗回款节奏影响但专项团队推进取得成果 [2] - 现金及等价物保持充裕 非流动负债控制合理 [3] - 通过加强物业收缴与清欠支撑股息派发与长期投资 [3] 创新与拓展 - 新项目如佛山顺德万象汇借助本土文化与创新设计快速释放价值 [2] - 工程服务平台化推进 合同承接量增加且交付满意度提升 [3] - 城市空间业务如无锡微纳园产业园通过全链条运营实现增长 [3] 科技赋能 - 商管小程序与物业服务平台覆盖率接近全域 [5] - 智慧社区平台提升物业服务响应效率和客户满意度 [5] - 数字化平台推动会员消费闭环 积分发放与跨业态引流效果明显 [3] 行业竞争力 - 通过科技平台与成本优化实现毛利率和核心净利润双重提升 [2] - 商管业务凭借多元品牌组合对冲消费分化风险 [3] - 提出"价值共享"策略而非单纯价格竞争重构业主关系 [5]

股价表现 - 早盘股价下跌近6% 截至发稿时下跌3.37%至0.86港元 成交额3607.46万港元 [1] 中期财务业绩 - 上半年营业收入约66.47亿元 同比增长约6.9% [1] - 毛利润约11.99亿元 毛利率约18% 同比下降约2.2个百分点 [1] - 公司拥有人应占利润约4.72亿元 同比减少5.64% [1] 母公司关联风险 - 中国恒大集团正被清盘 预计从该集团获得的经济利益不乐观且具有高度不确定性 [1] - 中国恒大已于8月25日上午九时起取消上市地位 [1] 资产处置进展 - 法院指定清盘人正与瑞银和中信证券为恒大物业寻找潜在买家 [1] - 债权人特别关注恒大物业这部分资产的处理 [1] - 此前清算人尝试出售物业管理部门均以失败告终 [1]

债务重组与资产出售进展 - 公司与合作方正筹划债务重组及重大资产出售 尚未签署任何协议且具体细节需进一步协商[3] - 晶岛国商购物中心（深圳皇庭广场）等资产将于2025年9月9日至10日公开拍卖 目前处于司法拍卖公示阶段 成交结果及价格存在不确定性[3] - 曾尝试挂牌转让深圳融发投资及重庆皇庭珠宝广场各不少于51%股权 但未征集到有效购买意愿[3] - 与连云港丰翰益港物业签订合作框架协议及股权转让框架协议 因债务重组涉及方众多未能按原计划完成[3] - 正与其他金融机构商讨债务重组合作可能性 合作存在推进可能但亦有终止风险[3][4] 公司基本情况 - 公司成立于1985年1月19日 注册资本11.83亿元人民币 法定代表人郑康豪 注册地位于深圳市福田区[4] - 主营业务涵盖商业管理业务 物业管理业务及功率半导体业务[4] - 董事长为邱善勤 董秘为吴凯 员工人数730人 实际控制人仍为郑康豪[5] - 参股公司达56家 包括成都皇庭商业管理 深圳皇庭云物业等多家子公司[5] 财务业绩表现 - 2022年至2024年营业收入分别为6.63亿元 11.72亿元和6.58亿元 同比变动-12.09% 76.68%和-43.86%[5] - 同期归母净利润分别为-12.31亿元 -11.27亿元和-6.40亿元 同比变动-6.36% 8.25%和43.16%[5] - 资产负债率持续攀升 2022-2024年分别为79.28% 88.95%和96.00%[5] 风险概况 - 天眼查显示公司存在自身风险322条 周边风险1528条 历史风险41条 预警提醒风险268条[5]