香港二手住宅市场整体表现 - 9月1日至23日香港二手住宅市场录得3,154宗注册，较上月同期的2,864宗增加10.1% [1] - 同期逾1,000万港元二手住宅录得382宗注册，较上月同期的329宗增加16.1%，表现优于整体市场 [1] - 预计9月全月逾1,000万港元二手住宅注册量有望达到480宗，将超越8月全月的434宗，环比回升超过10% [1] 分区市场表现 - 新界区逾1,000万港元二手住宅注册量表现最佳，录得140宗注册，较上月同期的112宗增加25% [3] - 港岛区录得145宗注册，为三区中最多，较上月同期的125宗增加16% [3] - 九龙区录得97宗注册，较上月同期的92宗增加5.4%，三区注册量全线上升 [3] 重点屋苑交易表现 - 新界区名城录得18宗逾1,000万港元注册，较上月同期的11宗增加63.6% [4] - 擎天半岛录得8宗注册，较上月同期的3宗增加超过160% [4] - 海之恋录得7宗注册，较上月同期的4宗增加75% [4] - 天赋海湾录得7宗注册，较上月同期的1宗大幅增加600% [4]

中介机构加速成交的操作模式 - 中介机构要求员工每日完成带15个客户看房的硬性指标，以在市场低迷时制造热闹景象 [2] - 部分中介机构（如秒卖房）安排“演员”买家与房东砍价，话术成套，出价远低于最低成交价，旨在击穿房东心理防线促成交易 [2] - 上海出现针对房东的“围猎”案例，一套挂牌538万元的房产，“演员”买家从中介授意的480万元开始砍价，最终房东以510万元成交，资产缩水28万元 [4] - 完成一次“表演”后，“演员”可获得200元报酬，而中介老板通过此类压价方式月收入超过50万元 [4] - 北京链家推出“一口价”模式，系统性地游说急售业主将价格降至低于近三个月成交价10%以上，并包装成“一口价神房”通过经纪人朋友圈快速推广成交 [6][7] 操作策略对市场预期与价格体系的影响 - “一口价”和“雇人压价”等策略本质是为加速成交，通过降低业主价格来提高成交率，从而弥补因楼市低迷难以通过拉高总价获取佣金的损失 [8] - 中介机构的系统性压价和“砸盘”行为主动塑造并强化“房价必跌”的市场预期，利用金融市场的“反身性”特征，使参与者认知和行为改变市场基本面 [10] - “一口价”案例通过朋友圈等渠道放大传播，传递挂牌价虚高、真实价值更低的信号，导致潜在买家陷入集体观望，等待更低价格出现 [10][11] - 中介操作形成“价格越压，市场越冷；市场越冷，越需要压价”的死亡螺旋，虽加速市场出清，但可能扼杀市场复苏萌芽 [12] - “砸盘式”压价效率高，会快速拉低整个区域成交均价，形成价格下行惯性，放大市场的顺周期效应，在下跌时加剧下跌 [15] 中介平台商业模式与财务表现 - 中介平台整体营收不再单纯依赖单笔交易高佣金，而是极度依赖交易周转效率，通过加速成交、做大总量实现收入增长 [13] - 贝壳2025年上半年财报显示，净收入达493亿元，同比增长24.1%；净利润为21.6亿元，虽同比下滑7.2%，但在当前市况下表现惊人 [13] 信息不透明与行业潜在风险 - 上海链家等平台隐藏二手房成交价，人为制造信息壁垒，使买卖双方只能依赖中介提供的片面信息，从而让中介彻底掌握定价主导权 [4] - 中介操作可能引发局部市场的系统性风险，对以房产作为家庭财富压舱石的中产家庭造成财务损失和财富安全焦虑 [15] - 上海、深圳、杭州、天津等多地均出现类似中介操作套路，表明相关问题具有行业普遍性 [14]

新就业群体服务设施建设 - 济南市建成友好社区 友好商圈 友好楼宇等友好场景905处 [1][3] - 划定新就业群体专属车位760余处 [1][3] - 新建及改扩建"泉新泉驿"服务驿站100家并建设一批充电桩 换电柜等设施 [1][3] 生活便利与商业支持措施 - 发展面向新就业群体的友好商户800余家 提供专属优惠折扣 [3] - 依托网约车平台企业及街道社区党群服务中心布局建设"司机之家" [3] - 推动114处中石化 贝壳链家等服务网点资源向新就业群体开放 [3] 教育医疗与技能提升支持 - 遴选10家新就业群体"成长学院"合作单位 完善学历提升"1+10"阵地体系 [3] - 试点建设"泉新公寓"服务综合体以解决技能提升 职业转型 就医就学等问题 [3] - 聚焦"食 住 医 学 行"5个方面开展"关心关爱服务季"活动千余场 惠及5.6万人次 [3]

行业趋势 - 在老旧二手房市场，“美化房”正成为流量密码，一些投资客通过低价买入装修破败的“老破小”，经精心设计装修后实现溢价售出[9] - 杭州市中心的“老破小”价格持续下跌，部分小区8月成交均价已跌至2.5万元~3万元/m²，回到2016年水平[10] - 当前投资模式与以往不同，不再是博取涨价或拆迁，而是选择“美化房”赛道，通过有设计感和品味的精致装修赚取增值溢价[11] 投资案例与收益 - 有投资客去年11月以350万元总价购入施家花园一套138.85m²的一楼房源，花费30万元装修后，于今年6月以463万元成交，扣除成本后净收益至少60万元[11] - 绿洲花园一套149.5m²房源因精美装修以558万元成交，折合单价3.7万元，跻身小区成交价第一梯队，而同期同户型普通装修房源挂牌520万元却未成交[11] - 机构也介入“美化房”市场，例如邮电路一套64.48m²房源以356万元挂牌，比普通装修房源高出50万元，但仅2个月便成交，而同小区不少房源挂牌超一年未售[12][13] 市场需求驱动 - 年轻购房者更在意“眼缘”和情绪价值，随机调查10位购房者中有8位选择装修精美、可拎包入住的房源，即使价格稍高[14] - 年轻购房者多出生于物质富裕年代，无法接受配套和装修都差的房子，对核心地段、装修时髦的房源愿意为其附加的情绪价值买单[15] - 在供大于求的二手房市场，打造差异化竞争尤为重要，美化房可节省购房者装修时间与精力，提升居住价值，满足从“买得到”向“住得好”升级的需求[15] 投资风险与挑战 - 并非所有“美化房”投资都能成功，现代名苑一套73.88m²房源挂牌单价约3.9万元，显著高于小区3.2万元-3.5万元的成交单价区间，导致看多买少，成交意向不高[16] - 部分“美化房”装修质量存疑，例如三新家园一套房源中古风设计乍看亮眼，但硬装粗糙、用材一般，且存在临街噪音、共用露台、潮湿异味等问题，难以获得溢价[16] - 该模式存在成本管控与质量风险，装修过程中可能出现预算超支、施工质量问题，进一步压缩利润空间，同时存在使用廉价材料快速装修的“串串房”问题[17]

市场定价机制扭曲 - 中介机构通过隐藏平台成交价、雇佣“演员”压价等手段制造信息不对称 极端案例中中介对挂牌339万元的房屋报价280万元进行压价[1] - “表演经济学”模式制造虚假需求 房东在轰炸下被迫降价 真实买家被误导性报价干扰 形成“中介定价、市场买单”的畸形格局[2] - 部分中介机构通过大量控制房源 在一定程度上具备了操纵区域房价的能力 这种市场集中度下的定价权垄断具有破坏性[3] 行业盈利模式异化 - 中介盈利逻辑从“促成高价交易”转向“以量换价” 有中介老板透露通过此类操作月入超50万元[1] - 为完成日均带看KPI 中介机构专门招募看房“演员”执行压价任务 “演员”采用先夸后贬的话术击溃房东心理防线[1] - 行业出现“百花齐放”现象 不少出身正规机构的经纪人化身房产博主 通过拍摄砍价看房等剧本在短视频平台呈现 并利用“独家代理”垄断房源[3] 市场透明度缺失 - 当前二手房市场透明度缺失呈现三重特征 成交价隐匿、信息不对称、监管滞后[3] - 买卖双方无法获取真实交易参照系 极易将中介推荐价认同于市场公允价 这给了小部分人极大的操作空间[3] - 现行法规对“心理战式压价”缺乏明确界定 购房者维权时证据难以固定[3] 市场影响与消费者权益 - 隐藏成交价影响价格谈判 在行情下行之际会因“买涨不买跌”心理对交易周期和效率产生关键影响[1] - 2022年至2025年8月 黑猫投诉平台共收到涉及二手房交易的相关投诉4000余条 涉诉金额超过5亿元 中介费、定金、退款等词条突出[4] - 房产交易变成中介的表演舞台 伤害市场秩序及人们对资产安全的根本信任[4]

市场定价机制扭曲 - 中介机构通过隐藏平台成交价、雇佣“演员”压价等手段加剧信息不对称，案例中一套挂牌339万元的房屋被中介以280万元进行极端压价[1] - 中介盈利模式从“促成高价交易”转向“以量换价”，有中介老板透露通过此类操作月收入超过50万元[1] - “表演经济学”模式制造虚假需求，房东在轰炸下被迫降价，真实买家被误导性报价干扰，形成“中介定价、市场买单”的畸形格局[2] 信息透明度缺失 - 当前二手房市场透明度缺失呈现三重特征：成交价隐匿、信息不对称、监管滞后[3] - 公开平台往往无法查询历史成交记录，买卖双方在缺乏真实交易参照系背景下，易将中介推荐价认同为市场公允价[3] - 部分经纪人通过“独家代理”垄断房源，利用专业壁垒人为制造信息差，前些年试点的二手房政府指导价在实际执行中阻力重重并最终取消[3] 行业操作风险与监管挑战 - 中介为完成日均带看KPI，专门招募看房“演员”执行压价任务，话术为先夸后贬以击溃房东心理防线[1] - 现行法规对“心理战式压价”缺乏明确界定，购房者维权时证据难以固定[3] - 一些中介机构通过大量控制房源，在一定程度上具备了操纵区域房价的能力，这种市场集中度下的“定价权垄断”比单次欺诈更具破坏性[3] 市场影响与消费者权益 - 2022年至2025年8月，黑猫投诉平台共收到涉及二手房交易的相关投诉4000余条，涉诉金额超过5亿元，其中中介费、定金、退款等词条突出[4] - 信息差演变为不对等的“权力游戏”，购房者只能依赖经纪人提供的内部数据，议价能力被削弱[1] - 当房产交易变成中介的表演舞台，受损的不仅是市场秩序，更是人们对资产安全的根本信任[4]

中介市场行为分析 - 中介通过雇佣人员假扮买家进行看房和压价 对挂牌339万元房屋报280万元低价 砍价近60万元 对挂牌538万元房屋最终压价至510万元 [1] - 该行为主要目的包括完成公司规定的带看量 与卖家演双簧以探知心理底价 通过不断压价改变卖家心理预期以促进成交 [1] - 此类做法严重违背市场诚信原则 加大了买卖双方的信任成本 但由于难以证明看房者为托 该行为很难杜绝 [1] 中介收入机制与角色演变 - 中介收入通常按房价比例提成 一套200万元房屋可收取2万至4万元佣金 [2] - 中介的核心价值在于提供信息和影响价格 若能促成买家多付10万元或卖家降价 其提成对交易方而言是合算的 这解释了按比例收费的合理性 [2] - 中介的核心目标是促成交易 在楼市向好时为促成交会做买家工作甚至虚构抢手假象 在买方市场时则转向为买家压价 [3] 市场透明度与潜在影响 - 2024年上海二手房成交21.6万套 多数交易通过中介完成 [3] - 部分中介如链家近期隐藏成交价的行为引发市场对透明度的担忧 [3] - 隐藏价格本意为避免恐慌 但在中介机制下 为促成交而虚构市场情况的行为 可能导致信息误导下的恐慌性抛售 进一步拖累房地产市场 [3]

整体市场表现 - 9月截至22日香港二手住宅录得2,958宗注册，较上月同期的2,864宗增加约3.3% [1] - 以当前注册进度推算，预计9月全月注册量有机会重上4,000宗水平 [1] 分区市场表现 - 港岛区9月至今录得626宗注册，较上月同期的565宗增加约10.8% [3] - 九龙区9月至今录得864宗注册，较上月同期的847宗增加约2% [3] - 新界区9月至今录得1,468宗注册，较上月同期的1,452宗增加约1.1% [3] 主要屋苑交易表现 - 日出康城以37宗注册居首，但较上月同期的43宗减少约14% [3] - 嘉湖山庄以26宗注册排名第二，较上月同期的27宗减少约3.7% [3] - 沙田第一城以20宗注册排名第三，较上月同期的13宗大幅增加约53.8% [3]

楼市新政后市场表现 - 深圳二手房市场热度回升 上周全市二手房录得1554套 环比增长15.4% [1] - 新政后16天 贝壳深圳合作门店二手房周中日均签约量较7至8月均值增长34% 周末日均签约量增长41% [1] - 新房市场同样活跃 新政后16天周中日均认购量较7至8月均值增长30% 周末日均认购量增长38% [1] - 龙岗区二手房录得319套 居全市首位 大鹏、光明、罗湖等政策利好区域有明显增长 [1] 政策效果与市场反应 - 分区优化调整居民购买商品住房政策被超半数受访者认为对深圳楼市影响最大 有效降低购房门槛 释放多元购房需求 [2] - 新政后客户咨询量与带看量呈增长态势 35.8%的受访者表示客户购房意愿增强并加快购房决策 [3] - 超2成受访者表示接待的外地客户数量增加 新政在吸引外地人口购房方面成效初显 [3] - 当前二手房市场以价换量为主 业主提价现象仅为极少数且出于试探心态 [1] 市场预期与专家观点 - 对于成交价 超半数受访者预期平稳 对于成交量 近五成受访者预期平稳 部分预期增加 整体持相对乐观态度 [3] - 专家指出深圳二手房经历4年多价格下跌 许多区域房价相比高峰期已腰斩 使更多人群能够负担 是成交量攀升主因 [2] - 分析认为新政通过分区调控、成本降低、资格扩容的组合拳 短期内显著激活市场 非核心区域量价齐升、核心区域温和回暖 [3]

核心观点 - 光大银行与北京链家合作在望京试点推出不动产登记全程网办延伸服务 实现房产证自助打印和信息查询 将便民服务延伸至房产交易场景 助力北京市二手房交易向"就近办 即时办"发展[1][3][7] 服务模式创新 - 通过银行机构设立不动产登记全程网办业务帮办窗口优化政务服务流程 缓解居民办事压力[3] - 依托双方地理位置相邻优势 在链家签约服务中心提供不动产权证自助打印与不动产信息自助查询服务[1][3] - 打通二手房交易过程中领取房产证的"最后一公里" 实现从签约到过户 领证等交易全流程一站式办理[7] 技术应用与效率提升 - 自助发证机约3分钟即可完成房产证领取 实现"立等可取"[5] - 自助查询机运用互联网 大数据和智能终端技术 与北京市不动产登记系统安全对接 大幅提升信息查询业务办理效率[5] - 两台不动产自助设备支持工作日及周末全天候服务[5] 业务覆盖范围 - 服务对象涵盖在北京链家望京签约服务中心办理业务的居民及周边居民[3] - 北京链家在朝阳区亚奥 团结湖 常营及望京四家签约服务中心推进不动产登记网上办理业务[7] - 目前已开通二手房买卖 二手房赠与 夫妻更名 信息补录等17项高频线上服务[7]