公司业绩表现与预期 - 根据截至2025年11月30日止11个月的未经审核管理账目，公司录得除所得税前溢利约港币4.6亿元 [1] - 该业绩较截至2024年12月31日止全年的除所得税前溢利约港币3.71亿元，超出多于20% [1] - 公司预期截至2025年12月31日止年度将录得显著的盈利上升 [1] 业绩增长驱动因素 - 盈利上升主要基于截至2025年11月30日止十一个月期间，旗下所有业务单位的亮丽表现，尤其是“美联物业”及“香港置业” [1] - 增长源于在住宅市场持续复苏期间，公司通过一系列管理措施成功实现业务增长 [1] - 增长源于公司提升了一手及二手住宅市场的市场占有率 [1] - 增长源于公司持续提升营运效率，专注于保留及吸引顶尖人才，为客户提供优质服务 [1]

数据显示，截至1月27日，上海全市二手住宅挂牌量约为33.68万套，连续4个月下降。第一财经记者走 访徐汇、浦东等区域的中介门店了解到，近期门店交易量明显增长，成交结构也出现变化，有中介透 露，千万级改善型房源成交占比有所提升。此外，当前市场议价空间也大幅收窄，此前砍价10%的情况 已难再现。随着供需趋于平衡，上海二手房市场正进一步企稳。更现场、更财经，一探究竟！ 数据显示，截至1月27日，上海全市二手住宅挂牌量约为33.68万套，连续4个月下降。第一财经记者走 访徐汇、浦东等区域的中介门店了解到，近期门店交易量明显增长，成交结构也出现变化，有中介透 露，千万级改善型房源成交占比有所提升。此外，当前市场议价空间也大幅收窄，此前砍价10%的情况 已难再现。随着供需趋于平衡，上海二手房市场正进一步企稳。更现场、更财经，一探究竟！ ...

核心观点 - 核心城市二手房市场出现积极变化 挂牌量持续下降 前期库存逐步消化 市场供需关系趋于平衡 价格下行压力显著缓解 市场显现止跌信号[3][4][5] - 房东心态与行为发生转变 拒绝继续拼低价出货 部分选择撤牌观望或由售转租 这改变了市场供求关系与价格趋势[3][7][8] - 多重因素共振推动挂牌量回落 包括新增挂牌放缓 成交加速 以及部分房源转租获取可观租金回报 市场正走出单纯以价换量的阶段 价格体系向理性回归[10][11][12] 京沪二手房挂牌量同步回落 - 上海二手房挂牌量连续下降 截至2026年1月27日全市二手住宅挂牌量约为33.68万套 已连续4个月下降 基本回归至去年2月水平[4] - 上海链家平台二手房库存挂牌量已连续9个月下降 当前库存量较2025年1月下降约20%[5] - 北京二手房挂牌量亦从高点回落 截至2026年1月27日贝壳平台挂牌量为12.53万套 较2025年9月阶段性高点14.32万套减少1.79万套[6] 市场成交与价格趋势变化 - 上海二手房成交量回稳并加速 上海链家截至1月20日成交量环比上月同期上涨15% 成交价格暂时止住下跌趋势 市场显现止跌信号[5] - 2025年重点城市二手房成交量创历史新高 30个重点城市全年成交面积达2.14亿平方米[6] - 上海2025年11月和12月连续两个月网签成交量均达2.3万套 全年二手房成交量达25.4万套 创近四年新高 2026年1月成交量有望再次突破2.2万套[12] - 业内判断二手房价格可能不会再出现大幅度回调 价格调整已进入底部区间 房价快速下行的趋势正在改变[6][11] 房东行为与心态转变 - 部分房东因频繁遭遇压价 挂牌价已低于购入成本 在非刚性变现需求下选择撤牌观望 等待市场明朗[8] - 部分房东选择由售转租 通过对房屋翻新获取相对稳定的租金收益 部分老房年化租赁回报率可达3.3%—3.5%[9][11] - 房东议价意愿增强 不再单纯以价换量 议价空间显著缩小 多个小区挂牌最低价已开始抬升[11][12] 市场变化背后的驱动因素 - 新增挂牌增量明显放缓 同时成交速度加快 库存被持续消耗[11] - 大量价格回落至2016年水平的高性价比房源集中入市 吸引了观望与抄底两类购房者[12] - 装修行业接单量自2025年底起明显回升 部分项目来自原本计划售房后转为出租的业主[8][9]

文章核心观点 - 一种以“代购买房”为掩护、实则从事变相高息放贷的灰色产业链被曝光，其通过“垫资购房、抵押套贷”的复杂流程运作，向借款人收取远超法定红线的综合费用，实际年化利率普遍超过36% [3] - 该模式的核心操作手法是“高评高贷”，已从早期的房产销售辅助手段演变为有组织的金融套利链条 [3] - 尽管监管高压下公开宣传减少，但仍有中介通过隐蔽渠道承诺办理“零首付”“超贷”等业务，违法违规操作依然存在 [3] - 司法实践取得突破，法院首次将中介在“垫资”“助贷”等环节收取的各类浮动费用统一纳入“非法放贷利息”范畴，并以非法经营罪对涉案机构及人员定罪量刑 [3] 模式运作机制 - 具体操作流程：中介利用自有资金垫付部分购房款帮助购房人全款买房，再要求购房人以全款购买的房产为抵押，协助伪造申贷材料套取银行经营性贷款，并通过相关公司接收和控制经营贷资金以回收垫资款，同时帮助购房人将房贷置换为利率较低的经营贷 [5] - 中介通过收取垫资息费、律师见证费、助贷服务费、三方公司使用费等费用获取收益 [5] - “高评高贷”是核心手法：银行经营贷放款额度约为资产估值的70%，中介通过虚高评估来扩大贷款金额，例如将实际价值100万元的房产评估为160万元，从而获得112万元经营贷款 [6] - 扣除中介各类费用约3万元后，借贷人实际到手仅9万元，资金成本折合实际利率超过33% [6] 市场现状与案例 - 2022年至2023年间，某投资公司及主要成员通过“代购买房”等业务向14人以超36%的实际年利率出借款项共计5639万元 [5] - 与一两年前相比，宣称可操作“代购买房”“高评高贷”的中介数量明显减少，多数机构变得谨慎，但仍有少数中介私下表示可以运作 [8] - 深圳有地产中介表示可操作“零首付、低利率”，并额外多贷出资金，其操作流程是垫资购房后协助申请经营贷，成功后收取2%的“服务费” [8] - 广州有房产中介负责人透露，近期有同行专门寻找评估价显著低于市场或业主急售的二手房源进行操作，在房价下行通道中，“高评高贷”在二手房市场有重新活跃迹象 [9] 综合融资成本与风险 - 收费环节复杂、名目繁多：前期收取房屋总价约2%的“过桥垫资费”（以200万元房产为例，此项费用达4万元），后续还会以“助贷服务费”“渠道协调费”等名义针对抬高的评估价和贷款额度再次收费 [10] - 即便不考虑银行利息，仅中介收取的各项费用折算成年化利率就已超过30%，叠加银行利息后综合融资成本更加惊人 [10] - 整个操作链条脆弱，一旦银行审核变严、评估不过关或中间环节出问题，借款人可能面临钱没拿到且违约的风险 [10] 银行风控与监管挑战 - 华南地区某国有银行已将“高评高贷”纳入常态化重点排查，措施包括提升合作评估机构准入门槛、加强贷后资金流向监控、定期回溯审查评估价显著偏离市场均值的项目，并加大内部问责力度 [11] - 监管面临现实挑战：房地产市场价格体系错综复杂，给精确识别“高评”带来困难，若银行人员与外部中介勾结，漏洞很难被彻底堵死 [11] 司法定性突破 - 最新司法案例中，法院以非法经营罪判处涉案公司罚金，并判处多名被告人有期徒刑并处罚金 [14] - 司法难点在于“穿透认定”：不法贷款中介设立多个经营主体，在不同环节收取形式多样的费用，对犯罪行为认定带来障碍 [14] - 在此次案例中，法院将“垫资”与“助贷”两个环节收取的各项按比例浮动费用，统一纳入“非法放贷利息”范畴，与直接收取的利息合并计算，符合非法放贷型非法经营犯罪的入罪标准 [14] - 合法中介垫资与非法放贷构成非法经营罪的核心区别在于目的不同、行为边界不同以及合法性不同 [15]

核心城市二手房挂牌量趋势性下降 - 核心城市二手房挂牌量出现持续性回落，市场供求关系与价格趋势正在改变 [1] - 上海二手房总体挂牌量已基本回归至去年2月份水平，前期堆积库存正逐步消化 [1] - 上海链家平台二手房库存挂牌量已连续9个月下降，当前库存量较2025年1月下降约20% [2] - 截至2026年1月27日，北京二手房挂牌量为12.53万套，较2025年9月阶段性高点14.32万套减少1.79万套 [3] 市场成交回暖与价格企稳 - 上海链家二手房成交量环比上月同期上涨15%，成交价格暂时止住下跌趋势，市场显现“止跌”信号 [2] - 2025年11月和12月，上海二手房连续两个月网签成交量均达到2.3万套，出现明显“翘尾”行情 [7] - 2025年上海二手房成交量达25.4万套，创下近四年来新高 [7] - 2026年1月开局热度延续，安居客预计1月全月成交量有望再次突破2.2万套，成交量有望连续三个月站上2.2万套关口 [7] - 30个重点城市2025年二手房全年成交面积达到2.14亿平方米，创下历史新高 [3] 房东心态与行为转变 - 越来越多房东开始拒绝继续“拼低价出货”，选择撤牌或由售转租 [1] - 部分房东因频繁遭遇压价，在挂牌价已低于其购入价格后选择撤牌观望 [4] - 部分房东选择对房屋进行翻新后转为出租，以获取相对稳定的租金收益，部分老房年化租赁回报率可达3.3%—3.5% [5][6] - 越来越多房东正逐步走出“拼低价出货”的泥潭，不再单纯以价换量，多个小区的挂牌最低价已开始抬升 [7] 市场供需关系变化与价格展望 - 随着新增挂牌量放缓、成交速度加快，市场供需关系正逐渐趋于平衡 [2][6] - 业内认为二手房价格调整已进入底部区间，接下来价格可能不会再出现大幅度回调 [3] - 房价下行压力逐步放缓，议价空间在显著缩小，房价快速下行的趋势正在发生改变 [6] - 大量价格回落至2016年水平的高性价比房源集中入市，吸引了观望与抄底两类购房者 [7]

随着核心城市二手房市场成交持续回暖，部分城市二手房挂牌量正在悄然下降。 以上海为例，随着新增挂牌量放缓、成交速度加快，上海的二手房总体挂牌量已基本回归至去年2月份 水平，前期堆积的库存正在逐步消化。上海链家称，该平台二手房库存挂牌量已连续9个月下降。 上海链家称其平台上的二手房库存挂牌量已连续9个月下降。 "尽管各家中介机构对于'净下降'的绝对值统计数据略有不同，但大家对于'挂牌量迎来下行趋势'已经达 成共识。"上海中原地产资深分析师卢文曦表示。 在经历了长达数年的价格博弈后，越来越多房东开始拒绝继续"拼低价出货"，他们或是撤牌，或是由售 转租，这些心态与行为的变化，正在改变二手房市场的供求关系与价格趋势。 京沪二手房挂牌量同步回落 作为房地产市场的"风向标"，上海二手房市场挂牌量已经出现持续性回落。 根据"网上房地产"（由上海市房地产交易中心主办）数据，截至2026年1月27日，上海全市二手住宅挂 牌量约为33.68万套（含"一房多挂"，即同一套房源在多个平台重复统计），这一数字已连续4个月下 降，目前已基本回归至去年2月份水平，前期高位堆积的库存正在逐步消化。 上海链家平台的监测数据也印证了这一趋势。上海 ...

近日，惠州市住房和城乡建设局在官网发布《关于2025年度查处第四批违法违规房地产开发企业、中介 机构名单的公告》，对2025年度第四批惠州各县（区）住建部门组织查处的房地产开发企业、中介机构 违法违规及行业乱象行为向社会进行公告。 具体到违法违规行为上，开发企业惠东县宝安金岸房地产开发有限公司，开发的虹海湾花园项目未在规 定时间内为业主办理商品房买卖合同网签备案。惠州市升平营销策划有限公司等四家公司存在未按规定 在房地产主管部门备案的违规违法行为。东莞市铺先生网络科技有限公司惠州淡水分公司等三家公司， 备案证书过期。惠州市华梦房地产经纪有限公司，未在其门店醒目位置公示房地产经纪机构备案证书。 此次惠州住建局通报9家违法违规企业中，包括1家开发企业，8家中介机构。整改处理情况显示，5家已 整改完毕，4家被责令限期整改。 | 序号 | 企业机构名称 | 具体违法违规及行业乱象行为(含主要问题,涉及人数、 | 整改处理情况 | | --- | --- | --- | --- | | | | 涉及金额等内容) | | | 1 | 惠东县宝安金岸房地产开 | 核公司开发的虹海湾花园项目未在规定时间内为业主办理 | 已整 ...

纪要涉及的行业或者公司 * 公司：我爱我家（房地产中介服务公司）[1][2] * 行业：二手房交易市场/房地产中介行业[1][2] 纪要提到的核心观点和论据 * **核心观点：2026年1月，我爱我家在五个核心城市的二手房成交和带看量环比（相较于2025年12月）及同比（相较于2025年1月）均实现普遍增长，市场表现强劲**[1][2] * **论据（环比数据，2026年1月 vs 2025年12月）：** * 北京：成交与带看环比均增长约10-15%[1][2] * 上海：成交环比增长约25-30%，带看环比增长约10-15%[1][2] * 杭州：成交环比增长约10-15%，带看环比增长约5-10%[1][2] * 南京：成交环比增长约20-25%，带看环比增长约10-15%[1][2] * 苏州：成交环比增长约15-20%，带看环比增长约15-20%[1][2] * **论据（同比数据，2026年1月 vs 2025年1月）：** * 北京：成交同比增长约40-45%，带看同比增长30-35%[2] * 上海：成交同比增长约35-40%，带看同比增长约45-50%[2] * 杭州：成交同比增长约5-10%，带看同比增长约45-50%[2] * 南京：成交同比增长约30-35%，带看同比增长约40-45%[2] * 苏州：成交同比增长约35-40%，带看同比增长约110-120%[2] * **补充论据：** 北京市场头部两家中介整体成交环比也增长约10-15%，与我爱我家北京数据趋势一致[1][2] 其他重要但是可能被忽略的内容 * **同比基数说明：** 2025年1月下旬包含春节因素，可能对同比数据的解读产生影响[2] * **挂牌量变化：** 截至2026年1月底，与2025年12月底相比，北京和上海的二手房挂牌量均减少约3%，杭州挂牌量持平[2]

新政核心内容 - 2025年12月24日，北京市四部门联合发布优化调整房地产政策的通知，涵盖五个方面：降低非京籍家庭购房社保年限要求、支持多孩家庭增购一套住房、不再区分首套与二套商业贷款利率、降低公积金贷款首付比例、优化营商环境 [2] 新政满月市场表现 - 二手房市场交易量显著提升，新政实施后一个月（2025年12月24日至2026年1月25日），北京链家交易量较政策出台前一个月增长33% [2] - 市场活跃度提升，同期新增客源量和带看量分别增长14%和18% [2] - 新房市场呈现企稳迹象，新政落地一个月（2025年12月25日至2026年1月24日），新建商品住宅日均网签96套，较新政前（2025年12月1日至24日）日均增长4.3% [2] - 核心区域优质新房项目的来访转化率有所提升 [1][4] 市场回暖驱动因素 - 政策密集出台带动市场预期转好，房源调价中涨价比例有所提升 [3] - 政策具有加速客户看房、谈判和签约的作用 [3] - 一季度市场存在自然回暖的季节性规律，且当年春节偏晚使交易高峰提前 [3] 当前市场交易结构特征 - 刚需客户成为市场主力，交易更偏向入门级住房，尤其是平原多点及副中心范围内的两居住房 [3] - 2025年北京二手住宅成交17.4万套，占全市一二手住宅总成交量的比重达81% [5] - 2025年北京总价300万元以下的二手住宅成交占比达37%，较上年提升5个百分点；总价500万元以下的二手住宅合计成交占比接近七成，且主要集中于五环外区域 [5] - 新房与二手房市场分化显著：新房产品品质升级、套均总价走高，主要面向改善型客群；二手房则呈现总价下沉趋势 [6] 区域与项目分化格局 - 市场呈现结构性分化，核心区优质项目受带动明显，但五环外郊区及核心区内非核心板块项目表现相对平淡 [4] - 仅少数性价比突出、产品力较强的新房项目获得较好去化 [4] - 近期北京二手住宅挂牌量有所回落，表明业主预期逐步趋稳 [4] - 中介反馈当前整体偏向买方市场，但买卖双方心态理性，谈价空间较之前缩小，市场处于平稳状态 [4] 后市展望 - 政策环境预计将保持宽松，以持续挖掘潜在购房需求 [6] - 新政对楼市活跃度形成支撑，但行业整体仍处于温和修复通道 [6] - 短期内结构性库存压力尚未完全缓解，但在政策发力、优质地块供应增加、购房综合成本下行等因素支撑下，市场需求预期有望逐步改善 [6] - 预计后续新房与二手市场将延续缓慢修复态势，区域与项目分化格局仍将持续 [6]

新政核心内容 - 北京市于2025年12月24日由四部门联合发布优化房地产政策通知，内容包括放宽非京籍家庭购房社保年限要求、支持多孩家庭多购一套、不再区分首套与二套商业贷款利率、降低公积金贷款首付比例以及优化营商环境等五个方面 [2] 新政实施一个月后的市场整体表现 - 二手房市场交易量显著提升，政策调整后一个月（2025年12月24日至2026年1月25日）北京链家交易量较政策出台前一个月（2025年11月24日至2025年12月23日）增长33% [2] - 市场活跃度提升，同期新增客源量和带看量分别增长14%和18% [2] - 新房市场呈现企稳迹象，新政落地一个月（2025年12月25日至2026年1月24日）新建商品住宅日均网签96套，较新政前（2025年12月1日至24日）日均增长4.3% [2] 市场转暖的驱动因素 - 市场预期转好，政策密集出台带动房源调涨比例等市场景气指数提升 [3] - 政策具有加速客户看房、谈判和集中签约的作用 [3] - 季节性规律影响，一季度通常是市场自然回暖期，且当年春节偏晚使交易高峰提前 [3] 当前市场交易结构特征 - 刚需客户成为市场主力，交易更偏向入门级住房，尤其是平原多点及副中心范围内的两居住房 [3] - 依据历史经验，春节后交易热度仍将偏向此类刚需区域和住房，二季度后热度将逐步向改善型和中心城区住房延伸 [3] - 2025年北京二手住宅成交17.4万套，占全市一二手住宅总成交量的比重达81% [5] - 2025年北京总价300万元以下的二手住宅成交占比达37%，较上年提升5个百分点，总价500万元以下的二手住宅合计成交占比接近七成，且主要集中于五环外区域 [5] 市场分化与参与者心态 - 区域与项目间分化明显，核心区域优质项目来访转化率提升明显，而五环外郊区及核心区内非核心板块项目表现相对平淡 [4] - 近期北京二手住宅挂牌量有所回落，表明业主预期逐步趋稳，市场筑底信号初显 [4] - 业主端心态趋于稳定，部分有观望情绪，客户端看房积极性因政策利好有所提高 [4] - 市场整体偏向买方市场，但买家议价空间较之前缩小，买卖双方心态理性，市场处于平稳状态 [4] - 北京新房与二手房在产品与价格层面分化显著，新房产品品质升级、套均总价走高主要面向改善客群，二手房则呈现总价下沉趋势 [5] 行业后市展望 - 相较于多数二三线城市，北上深等一线城市在购房资格、补助、信贷支持等方面仍有政策调整余地，预计后续政策环境将保持宽松 [6] - 新政对楼市活跃度形成支撑，但行业整体仍处于温和修复通道，短期内结构性库存压力尚未完全缓解 [6] - 在政策持续发力、优质地块供应增加、购房综合成本下行等因素支撑下，市场需求预期有望逐步改善 [6] - 预计后续新房与二手市场将延续缓慢修复态势，区域与项目分化格局将持续 [6]