事件概述 - 南京德基广场在商场二期三楼设置了一处仅供天象或黑卡会员使用的专属厕所 该厕所入口设有智能玻璃门禁 需通过扫码验证会员身份方可进入[1] - 该会员专属厕所的设置并非近期新增 根据社交平台信息 其在2024年9月就已投入使用[10] - 事件引发网络关注后 商场于10月14日下午取消了该厕所的刷卡进入限制 改为开放使用 据网友反馈 此更改将是永久性的[6][8] 会员制度与服务 - 成为天象会员的资格条件为自然年内半年消费达到10万元或全年消费达到20万元[5] - 会员专属厕所内部使用人数较少 配备了品牌洗手液和吹风机等物品 整体环境相对安静[5] - 在同一楼层 商场也设置了无需扫码即可使用的普通厕所 并有明确的指引标识[5] 衍生市场与商场回应 - 二手交易平台存在多个商家售卖德基广场会员专属厕所的"通行码" 价格从0.5元至5元不等 商品描述中包含"天象会员"、"免排队"、"24小时在线秒发码"等关键词 部分店铺已有成交记录[1] - 记者实测购买后立即收到动态更新的会员码图片 并可成功扫开门禁[1] - 截至发稿时 二手平台上的相关商品仍未下架 继续处于在售状态[6] - 商场客服人员确认该厕所为天象会员专属 并表示已将二手平台售卖通行码的情况反馈给相关部门[5] - 对于取消门禁的具体原因 商场工作人员表示暂不对外接受采访[6] 公众舆论与背景 - 网络舆论对此存在不同观点 部分观点认为 商场为高消费会员提供差异化服务 与会员专属休息室和停车场类似 是合理且常见的商业行为[10] - 另有观点将争议与德基广场此前耗资百万甚至千万元打造的多座高端厕所相联系 这些厕所已成为打卡点 大量游客排队拍照可能影响了正常消费者的如厕需求[10] - 关键讨论点在于商场是否保障了普通厕所的数量与整洁度 若普通设施供需充足且环境达标 会员专属服务则无可厚非 反之则易引发不满[10]

行业衰退现状 - 武汉地标武商亚贸广场因客流量稀少、亏损严重，在经营28年后于去年9月不再续租并注销企业 [1] - 去年全国有21家大型商场关闭，其中不少位于上海、广州等一线城市 [1] - 2025年上半年全国实体店关闭超过1.7万家，从超市到服装店，从餐饮到百货，关店总数预计将达11万家 [12] - 全国购物中心日均客流量从2015年的4.7万人降至2023年的2万人，降幅超过57% [2][10] 市场饱和与同质化 - 中国连锁经营协会2024年报告显示，抽样的447个商业场所空铺超过9400个，整体空置率达9.1%，远超5%的盈亏平衡警戒线 [14] - 武汉武昌商圈半径3公里内聚集8家大型购物中心，总商业面积超120万平方米，是行业供过于求的典型 [16] - 商场品牌组合和楼层布局高度雷同，珠宝、服饰、鞋包、餐饮等业态缺乏新鲜感，导致消费者重复逛不同商场的意愿降低 [17] 电商冲击与成本压力 - 电商渠道提供显著价格优势，如同品牌衬衫线上售价300元比商场500元便宜40% [19] - 线上购物便捷且提供免运费退货等服务，契合年轻人工作压力大、偏好居家休息的消费习惯 [19][21][23] - 实体店成本持续攀升，以上海五角场商圈为例，购物中心首层租金从2015年约8元/平方米/天涨至2024年22元/平方米/天，涨幅达175% [27] - 2024年一线城市商业营业员月薪普遍6000-8000元，加上社保、培训等费用，人均年成本超10万元 [27] 成功转型案例 - 山姆会员店通过差异化商品策略取得成功，截至2024年中国付费会员数接近900万，卓越会员续卡率达92%，会员年均消费额1.3万元是普通超市的5倍 [31] - 胖东来以极致服务吸引客群，许昌天使城店提供免费验光、衣物熨烫等60余项增值服务，日均客流量超5万人次，客单价320元是周边商场的2.5倍 [34] - 山东临沂泰盛广场通过本地餐饮和文化节等体验式消费，实现日客流11.3万人 [37] 未来发展方向 - 购物中心需从"商品购买"转向"场景体验"，成为社交、休闲、情绪疗愈的综合空间 [36][39] - 应积极发展体验经济、首发经济、自营创新，设置沉浸式体验、主题街区、艺术展览等场景化消费 [36][39] - 核心目标是让商场变成"让人想去的地方"，而非单纯"卖东西的地方" [39]

总体客流表现 - 2025年8月，赢商股份监测的23城410个上榜人气商场，月度场日均客流规模均值约为6.38万人[1] - 各城市不同面积区间段内排名第一的45个顶级商场，8月场日均客流规模均值达到约11.2万人，显著高于整体平均水平[1] - 上榜项目中，有36个商场蝉联榜单，7个商场从上月的第2或第3名升至榜首，另有2个因城市新增而首次入榜[1] 暑期核心驱动力与策略 - 奥特莱斯项目人气高涨，例如北京首创奥特莱斯和砂之船（南京）奥莱，通过打造“微度假”概念和“购物+娱乐+休闲”一站式体验，成功闯入各自城市的TOP30和TOP20人气榜[1] - 商场精准瞄准“亲子党”避暑需求，通过举办亲子主题活动、IP主题展、品牌联名秀等方式，成功转型为“一站式亲子微度假胜地”[1] - 学生群体被视为最具战略价值的“超级增量”，商场通过设置明星应援大屏、打造偶像“痛楼”、限时发售限量版手办等方式，争相吸引学生客群[2] 重点城市商场表现 - 上海 - 在上海的TOP50上榜项目中，有8个为“新上榜”，其中4个是商业体量小于10万平方米的“中小型项目”[3] - 上海超大型项目（体量>15万㎡）人气榜首为上海龙之梦城市生活中心[4] - 上海大型项目（体量10-15万㎡）人气榜首为上海环贸iapm[5] - 上海中小型项目（体量<10万㎡）人气榜首为上海世茂广场[6] - 部分商场排名显著上升，例如上海宏伊国际广场排名上升11位，上海世博源排名上升9位闯入超大型项目前十[11] - 上海龙之梦城市生活中心通过举办chiikawa快闪、小黄鸭乐园、七夕飘雪演艺秀等活动，并引入多家新餐饮品牌，有效导流[12] - 上海BFC外滩金融中心升级定位为“Bund Fashion Community”，并通过举办亚洲宠物展PET FASHION WEEK、艺术展等活动提升人气[8][9] 重点城市商场表现 - 北京、深圳、广州、成都 - 北京、深圳、广州、成都四大城市中，8月有12个项目在各自体量区间位列人气第一[14] - 北京凯德MALL·西直门通过引入多家“必吃榜”餐厅、举办明星应援活动以及泡泡萌粒咖啡工厂主题快闪、原创IP熊猫“阿叻”见面会等，以小体量撬动大流量，升至中小型项目榜首[22][23] - 北京首创奥特莱斯作为北京TOP30中唯一的奥莱项目，借暑期推出开心麻花喜剧市集等活动，助推客流大增[27][28] - 深圳光明蓝鲸世界和前海欢乐港湾作为亲子打卡地标，通过举办马戏嘉年华、小龙虾节、运动主题露营骑行等活动，迎来客流峰值[26] - 深圳大悦城7月新开业，首月销售额突破2.12亿元，客流量达542万人次，8月通过举办玩具总动员30周年华南首展、引入热门新店延续高人气[33] - 深圳金光华广场通过“会员日”20倍积分、免费停车及新店开业、举办“屁屁侦探解谜乐园”等活动带动人气[35] - 广州和成都的TOP1项目环比7月未有变化[14] 重点城市商场表现 - 重庆、苏州、杭州、南京、武汉、西安 - 这6个城市的18个TOP1人气商场中，仅有三个项目为8月新晋榜首：南京万象天地、苏州昆山万达广场、苏州昆山万象汇[36] - 南京万象天地启幕全新Shake Market市集，举办“流动的茶会”活动，并上演MEOVV快闪、光与夜之恋快闪等，月内官宣超10家新店，含多家首店[43] - 苏州昆山万达广场和苏州昆山万象汇分别通过明星大屏、引入首店火锅品牌、举办冰淇淋节等活动登顶[44] - 8月该阵营新上榜项目共18个，包括砂之船（南京）奥莱、武汉SKP、重庆来福士等[44] - 武汉SKP开业一年引入千余国际品牌、近400家武汉首店，客流近2000万人次，单日最高销售额达1.65亿元，8月通过“积分清零季”、“七夕购物季”等活动促销[45] - 重庆来福士以“文化输出”为揽客点，设置主题美陈装置，举办艺术特展及多个IP快闪活动[49] 其他主要城市亮点 - TOP10阵营城市新增福州和石家庄[50] - 福州人气榜首万科烟台山商业漫步街区，年接待量超1850万人次，8月实行24小时人宠街区计划，举办宠物主题艺术展和派对[55][58] - 石家庄人气榜首石家庄万象城，过去三年客流量累计增幅达75.3%，其打造的108VALLEY青年友好街区开街首周末客流达20万+，同比增长22.3%[60] - 在天津、长沙、青岛等其余10城，TOP10商场名单多数稳定，仅排名略有波动[64] - 昆明七彩云南第壹城升至8月第一，通过举办云南民族文化艺术节2.0和cosplay主题月活动，人气暴涨[80]

会员专属设施策略 - 南京德基广场在商场内开辟仅限天象或黑卡会员使用的专属厕所 位于二期三楼 会员需扫描专属会员码通过智能玻璃门禁系统进入[1][5] - 设立该会员专属厕所的主要原因是考虑在节假日人流量较大时 为高等级会员提供更便捷和舒适的服务体验[6] 会员资格门槛 - 成为德基广场天象会员的门槛为 在一个自然年内连续180天消费满10万元 或一个自然年内累计消费满20万元[6] 衍生市场现象 - 在二手平台上出现多家商家出售德基广场会员专属厕所的会员码 售价在1元至5元不等 且多家店铺显示已有成交记录[3][5] - 对于二手平台出现的代卖会员码现象 商场工作人员表示暂未接到相关反馈 若核实有此类情况会向有关部门反馈[6] 品牌营销与公众关注 - 德基广场此前曾因花费2000万元打造高端厕所而引发广泛关注 该厕所成为网红打卡点 吸引游客专程前往商场排队打卡拍照[6] - 会员专属厕所的设立在网络上引发讨论 有网友调侃称"德基在厕所这条路上越走越远了"[3]

会员专属厕所设置 - 南京德基广场在商场内开辟了会员专属厕所，位于二期三楼，进出通道设有智能玻璃门禁系统 [1] - 该厕所仅对天象会员及更高等级的黑卡会员开放，会员需扫描专属会员码才能进入 [4] - 公司表示设置该厕所的主要原因是考虑在节假日人流量大时，为会员提供更便捷和舒适的服务体验 [4] 会员等级与门槛 - 消费者要成为天象会员，需满足一个自然年内连续180天消费满10万元人民币，或一个自然年内累计消费满20万元人民币的条件 [4] 衍生市场与公众反应 - 在二手平台上出现出售德基广场会员专属厕所会员码的商家，售价在1元至5元人民币不等，且多家店铺显示已有成交记录 [4] - 网络评论对此现象有调侃，并提及公司此前已因花费2000万元人民币打造高端厕所而成为网红打卡点 [3][4]

项目运营概况 - 武商梦时代于2022年11月开业，南昌武商MALL于2023年4月开业，目前两个项目均运营正常 [1] - 2025年上半年，武汉梦时代广场管理有限公司营业收入36009.77万元，同比增长10.86% [1] - 2025年上半年，武汉梦时代广场管理有限公司净利润4334.08万元，同比增长64.73% [1] - 2025年上半年，南昌武商商业管理有限公司营业收入5720.63万元，净利润为-3996.20万元，但同比已大幅减亏 [1] 项目投资与财务合规性 - 公司投资项目立项前历经充分的市场调研、可行性论证及中介机构评估 [1] - 投资项目完成了董事会、股东会等法定程序审议 [1] - 公司财务报表每年经会计师事务所审计并出具标准无保留意见的审计报告 [1] - 两大项目按照企业会计准则足额计提折旧 [1]

新兴消费模式：Cos委托 - 一种新兴消费形式，即消费者付费雇佣个人扮演其喜爱的虚拟角色，以朋友或恋人的形式提供线下陪伴服务，被称为“cos委托”[4] - 该服务主要消费者和提供者均为女性，定价通常按小时计费，约100元/小时，部分知名coser定价更高，超时需单独计费[7] - 服务提供者会制作清晰的“求职”简历，详尽描述可提供的服务和个人技能，并明确自身要求，部分coser甚至会为自己设置“见习期”以练习未扮演过的角色[8][9] 产业链与平台发展 - cos委托逐渐发展出成熟产业链，被线上线下平台关注，部分平台提供更精准的筛选服务，用户可筛选角色类型、委托形式、性别要求等[5][9] - 服务范围不再局限于虚拟角色，出现了“妈妈委托”、“姐姐委托”等衍生品，消费者借此寻求年长同性的关怀或亲情代偿[9] - 为增强约会代入感，coser会提前将微信头像换成角色，以角色口吻与消费者聊天，并在约会过程中全身心投入扮演，甚至忽略个人喜好[7] 线下商业赋能 - cos委托相关的线下活动能为商场带来显著客流，例如一场七夕线下活动在不到4小时内为北京凯德MALL大峡谷店增加近200人客流量[11][13] - 此类活动多由爱好者自主组织，现场多为女性，形成一个对女性友好的空间，参与者自觉排队与coser合影，并相互关照[11][12] - 商场通过举办角色主题活动吸引特定客群，活动中设置关注社媒账号、带关键词发布内容等条件，以提升商场曝光度[17] 零售业态表现 - 凯德MALL业务的出租率虽保持高位（2025年6月为96.9%），但对比2024年的97.8%有所下降，零售租金回调率为-2.7%，新签租约平均租金低于旧租约[15] - 2025年上半年客流量增长仅为1%，对比2023年同期增长31.7%和2024年同期增长14.1%大幅放缓，租户销售额同比增长仅0.1%[16] - 2025年上半年凯德食品与饮料销售额同比增长4.3%，低于信息技术（+17.8%）和珠宝手表（+18%）的增长，但均不及“玩具与爱好”业务46%的增速[16] 联名活动与IP衍生品 - 万达电影在2025年暑期档与乙女游戏《光与夜之恋》的联名活动中，IP衍生品销售额达1.06亿元，比去年同期几乎翻倍，吸引超40万玩家走入影院[16] - 联名爆米花桶售卖数量超30万个，活动的购票转化率达30%，显示IP联名对线下消费的强劲拉动作用[16] - 线下活动中常提供免费周边（称为“无料”），领取条件包括关注商场社媒账号并带指定关键词发布内容，以促进商场宣传[17] 柔性供应链支持 - 无料生意的背后是能迅速反应并精准执行的柔性供应链，消费者可通过微信小程序定制各类无料，品类涵盖亚克力、徽章、纸质品等9大类40余种细分品类[21][22] - 定制徽章单价在2元至5元不等，纺织品如帆布包、毛毯等价格最高，约20元至50元，遵循做得越多、单价越低的原则[22] - 小程序发货时间约10至15天，但实际可能缩短至三四天，同时平台兼具社区功能，用户分享设计图纸和创意[21][23]

项目概况与开业计划 - 永旺梦乐城（湘江新区店）预计将于2025年内开业，目前内部装修工程正在进行中 [1] - 项目总建筑面积约23万平方米，包括1栋4层购物中心、1栋6层停车楼及整体一层地下室 [6] - 项目于2024年5月动工，同年12月封顶，2025年5月主体工程全面竣工，建设推进高效 [4] 项目定位与设计理念 - 项目定位为河西地区重要的大型购物中心，致力打造集购物、休闲、娱乐于一体的城市新地标 [3] - 设计理念强调“与自然融合”，通过多元化的环境打造实现人与自然、自然与城市、城市与未来的融合 [4] - 项目缔造与自然共生的特色空间，诠释可持续发展购物场景，并打造女性友好、家庭友好、宠物友好三大主题空间及屋顶公园 [10] 区位优势与配套设施 - 项目地理位置优越，交通网络发达，聚合了58余万名常住人口，商业潜力巨大 [6] - 项目规划超3000个停车位，通过“地下+平面+立体”三位一体的停车模式缓解停车难题 [7] 品牌组合与业态规划 - 项目规划约250家品牌入驻，涵盖电影院、潮流服饰、大型餐饮、家居杂货、特色休闲娱乐等多种业态 [8] - 引入多家区域首店，包括集团自营的永旺超市、河西首家CINITY LED中影影院、湖南首家具有高抛滑梯的城市英雄超级旗舰店 [10] - 奥茵体育、星聚会X PARTY店等品牌将落户，构成家庭消费与潮流娱乐的核心引力点，满足不同年龄层顾客需求 [10]

文章核心观点 - 西安中轴线是城市商业核心地带，汇聚了40个商业项目，总体量达376万㎡，展现出高活跃度、多元化业态和强劲的客群辐射力，是西北地区的商业热土[1][4][11] - 中轴线商业格局历经三个阶段演变，从城墙内钟楼商圈起步，随地铁2号线开通向南延伸，近年又向北发展，形成多点开花、错位竞争的成熟生态[5][6][8][9] - 未来西安中轴线商业的持续进阶依赖于存量商业的精细化运营、西安太古里等新高能级项目的带动，以及交通、酒店配套的优化，旨在提升国际化水平和消费能级[52][54][55][59][62] 西安中轴线商业发展历程 - 1996年至2010年为起步阶段，商业集中于城墙内钟楼商圈，以开元商城、世纪金花钟楼店、中大国际南大街店等百货业态为主[5] - 2011年至2015年为核心南移阶段，地铁2号线开通显著提升了商业可达性，带动小寨商圈和南门商圈崛起，赛格国际购物中心等项目开业[6][7] - 2016年至今为向北延伸及存量焕新阶段，城市发展向北推进，龙首、行政中心等商圈兴起，同时老旧物业通过改造更新（如南门合生汇、小寨原力场）成为新的造血方式[8][9] 西安中轴线商业特征 - 开发改造活跃度高，沿线已开业40个商业项目，总体量376万㎡，其中23个项目直接位于中轴线上，总体量235万㎡，且多数项目于2011年地铁开通后开业[11] - 外来商业企业重仓投入，集聚了SKP、万象城、印象城、大融城、合生汇等知名产品线，覆盖从顶奢到大众化的多层次消费市场[12] - 商业项目多绑定地铁2号线（日均客流约百万人次）及周边丰富的文旅资源（如钟楼、博物馆）和文教政务资源，客群辐射力强劲[13] 主要商圈与代表项目分析：钟楼-南门商圈 - 该商圈是西安高端零售扎堆之地，象征财富与品味，聚集了世纪金花、中大国际、王府井、西安SKP等高端商场，并静待西安太古里登场[16][18] - 西安SKP于2018年开业，总建面约24万㎡，引入超1200个品牌，其中600多个为西安首店，集齐六大顶奢品牌，其销售额从开业第二年的42亿元增长至2022年的95亿元，近两年稳定在80亿元左右[20][21][22] - 银泰商业西安钟楼开元商城通过引进高端化妆品和与银泰合并实现转型，强化“钟楼合影打卡地”的文旅标签，异地客群占比高达近40%[23][24][26] 主要商圈与代表项目分析：小寨商圈及以南区域 - 小寨商圈是“西北第一商圈”，双地铁交汇、高校云集，日均客流量近50万，主力客群为19-29岁年轻人，占比39%[28][29][31] - 西安赛格国际购物中心2021年起年销售额均超百亿元，去年突破125亿元，辐射3KM内100万常住人口，异地客群占比35.86%，通过高品牌汰换率维持市场活力[1][29][32] - 电视塔商圈的西安万象城商业建筑面积15.5万㎡，开业首日客流达40万，但目前首层重奢铺位多数仍围挡，高化品牌矩阵已逐步兑现，餐饮首店占比显著[34][36][37][38] 主要商圈与代表项目分析：城北区域 - 行政中心商圈是城北商业核心，聚集了CityOn熙地港、西安大融城、未央168等项目，以差异化定位吸引年轻家庭客群[39][40] - CityOn熙地港建筑面积18万㎡，对行政中心板块常住人口渗透率达27%，通过自创文化IP活动“熙攘长安”强化消费者黏性[41][43][44] - 西安大融城体量约10万㎡，与熙地港客流势均力敌，通过错位营销在轻奢、高化等品类形成优势[46][48] 未来发展趋势与机遇 - 存量商业的持续调改和精细化运营是发展主题，新增商业用地稀缺，筹开项目屈指可数，行业对预计2027年开业的西安太古里（总建面约47万㎡，投资额约100亿元）寄予厚望，认为其有望成为未来中轴线商业中心[52][53][54] - 交通优化（如中轴线道路微改造）和高端酒店配套（如四季、瑰丽、太古居舍等奢华酒店计划于2026-2028年开业）将提升板块商业能级和文旅吸引力[55] - 西安市政府将培育国际消费中心城市作为重点任务，加快落实“离境退税”政策，旨在推动商业向国际化、智慧化、时尚化迈进[59][60][61]

市场概况与核心驱动力 - 广州零售市场多核发展步伐加快，长隆万博商圈迎来新项目入市 [1] - 暑期消费旺季及过境免签政策带动家庭、学生及外国游客数量显著增长，推动消费需求释放 [2] - 第十五届全运会筹备工作深入推进，相关基础设施与商业配套升级为营商环境注入新动能 [1][8] 供应与空置率 - 广州K11 Select入市推动全市优质购物中心总存量升至616万平方米 [2] - 尽管部分商超百货调改阶段性推高空置水平，但全市优质购物中心空置率相对平稳，环比微升0.1个百分点至9.3% [2] - 未来三年广州将迎来近140万平方米新增供应，包括君超广场、天河合生汇等重点项目 [8] 租金表现与租赁策略 - 租户在续约谈判中占据更大优势，业主为维持稳定采取更优惠租金策略 [2] - 全市优质购物中心平均租金环比下降2.3%，至每月每平方米657.3元 [2] 品牌业态与营销趋势 - 三季度新入驻品牌中餐饮业态和零售业态分别占比46.1%和41.8% [5] - 品牌通过快闪、跨界联名等营销方式吸引客流，如泡泡玛特华南首展和霸王茶姬主题快闪活动 [2] 体验消费升级 - 体验消费契合“情绪价值”消费趋势，名创优品华南首家Miniso Land开设近1,200平方米大店，融合零售、场景体验及文化策展 [7] - 商业竞争核心从“提供商品”转向“提供情绪价值”，关键在于通过消费场景帮助用户实现自我认同 [8] 宠物经济发展 - 宠物经济持续升温，宠物用品、医疗及美容等业态加速扩张，如宠胖胖华南首店落户悦汇城 [7] - 多家商场打造宠物友好型购物空间，提供推车租借、清洁包、休息区等服务，部分品牌推出宠物专用饮品 [7]