杭州钱江世纪城二手房市场动态 市场行情变化 - 钱江世纪城板块二手房市场从3月"量价齐升"转为4月成交量"腰斩"，4月成交138套环比3月272套下降49% [1][5] - 板块内调价房源中降价占比达78%，较3月增加12个百分点，成为杭州降价房源比例最高的区域 [3][8] - 典型小区创世纪89㎡户型成交价从1-2月6.7万-6.9万元/㎡升至3月7万-7.1万元/㎡，但4月带看量骤降 [3][5] 价格调整案例 - 创世纪129㎡房源3月挂牌价上调10万元后，4月回调至原价仍未能成交，最终进一步降价 [8] - 澄品等热门小区4月带看量环比下滑34%，降幅居全市之首 [7] - 杭州全市4月调价房源中降价占比达92%，较3月88%继续上升 [8] 区域对比数据 - 钱江世纪城降价房源比例从去年7-8月84%降至今年3月66%后，4月反弹至78% [9] - 滨江区政府、和睦等板块4月降价房源比例分别达81%、84%，较3月增加4-6个百分点 [8][9] - 运河新城板块降价比例从3月79%升至4月85%，增幅居主要商圈前列 [9] 市场行为特征 - 房东普遍采取"涨价后回调"策略，但市场接受度低导致最终降价 [8] - 当前行情类似2023年三季度走势，价格虽高于低点但低于2-3月峰值 [8] - 买卖双方进入价格博弈阶段，低价优质房源去化后市场趋于理性 [9]

业绩概览 - 公司一季度总营收达232亿人民币，同比增长42%，显著高于市场预期的37%增长[1][31] - 调整后净利润13.9亿人民币，同比持平，呈现增收不增利现象[6][46] - 经营利润率从上一季度的3.2%降至2.5%，主要受毛利率下滑2.3个百分点拖累[5][43] 存量房业务 - 存量房GTV达5803亿人民币，同比增长28%，超市场预期24%增速[15] - 市占率持续提升，全国二手房成交额同期仅增长17%，公司增速显著跑赢行业[1][15] - 综合佣金率环比下降1.4个基点至1.18%，导致营收增速20%低于GTV增速[17] - 贡献利润率38.1%，环比下滑2.3个百分点，分佣成本同比大增49%[33] 新房业务 - 新房GTV 2322亿人民币，同比大增53%，远超百强房企同期-6%的行业表现[20] - 变现率环比下降20个基点至3.5%，收入增速64%较上季放缓9个百分点[2][24] - 贡献利润率23.4%，环比下降2.3个百分点，分佣比例上升抵消规模效应[33] 新兴业务 - 二航道总收入83.8亿人民币，同比增长39%，租赁业务收入50.9亿同比大增94%[27][29] - 家装业务收入29.5亿同比增长22%，仍低于预期但较上季改善[29] - 租赁业务贡献利润率6.7%环比提升2.3个百分点，家装业务利润率同步改善[33] 成本结构 - 整体毛利率20.7%环比下降2.3个百分点，主因低毛利租赁业务占比提升[37] - 管理费用率环比下降1.5个百分点至8%，部分抵消毛利率下滑影响[40] - 营销费用率7.6%环比上升0.1个百分点，展业投入保持积极[34][40] 行业地位 - 存量房和新房GTV增速分别超行业11个和59个百分点，龙头优势显著[15][20] - 租赁业务逆势增长94%，在租房市场低迷期实现市占率快速提升[29] - 平台型GTV占比提升至31%，显示生态协同效应持续强化[17] 长期展望 - 公司展现穿越周期的运营能力，长期行业整合空间明确[13] - 存量房交易比重提升趋势明确，对中介服务商构成结构性利好[13] - 当前估值对应2023年PE 16-17倍，若利润维持则PE升至26-27倍[13]

核心观点 - 2025年一季度公司实现营收233.3亿元，同比增长42.4%，Non-GAAP归母净利润13.9亿元，同比基本持平 [1] - 新房和租赁业务是营收增长的主要驱动力，分别同比增长64.2%和93.8% [2] - 利润增速低于营收增速主要由于毛利率较高的存量房业务占比下降，综合毛利率同比下降4.5个百分点至20.7% [2] 营收结构 - 存量房业务营收69亿元，占比29.5%，同比下降5.5个百分点 [2] - 新房业务营收81亿元，占比提升 [2] - 家装业务营收29亿元，同比增长22.3% [2] - 租赁业务营收51亿元，同比增长93.8% [2] 业务表现 - 总GTV达8437亿元，同比增长34% [2] - 存量房交易GTV 5803亿元，同比增长28.1% [2] - 新房交易GTV 2322亿元，同比增长53%，显著优于全国商品房销售金额同比下降2.1%的表现 [2] - 装修及新兴业务GTV 312亿元，同比增长25.3% [2] 运营数据 - 门店数量达5.7万家，同比增长28.6%，环比增长10.2% [2] - 经纪人数量达55万人，同比增长24.3%，环比增长10.1% [2] - 存量房业务货币化率1.19%，与2024年四季度持平 [2] - 新房业务货币化率3.49%，环比下降0.2个百分点 [2] 财务状况 - 可动用现金余额127.7亿元，较2024年末增长11.6% [3] - 一季度使用1.4亿美元回购股份，占2024年末总股本的0.6% [3] 未来展望 - 预测2025-2027年Non-GAAP归母净利润分别为75.6/86.3/101.7亿元 [3] - 预测2025-2027年EPS分别为1.18/1.33/1.55元 [3]

公司财务表现 - 2025年第一季度总交易额(GTV)8437亿元，同比增长34.0%，净收入233亿元，同比增长42.4%，净利润8.55亿元 [3] - 存量房业务交易额5803亿元，同比增长28.1%，贡献净收入69亿元，同比增长20.0% [3] - 活跃门店数量5.52万家，活跃经纪人49.09万名，分别同比增长29.6%和23.0% [3] - 美股股价因财报不及预期下跌5.29%，收于19.16美元 [2] 市场地位与业务结构 - 2024年全年GTV达3.35万亿元，同期北上广深二手房交易额合计约2.73万亿元，显示其全国市场领先地位 [3] - 存量房业务增速滞后于GTV增速，但仍为重要收入来源 [3] - 上海链家挂牌市占率70%，成交市占率25%，维持3%行业最高收费标准（买方2%+卖方1%） [8] 行业收费争议 - 上海二手房交易成本中，中介费占比升至2%-3%，成为最大单项支出 [7] - 北京链家2023年已将佣金率从2.7%降至2%，广州深圳执行买卖双方各1%标准 [8] - 社交平台出现大量对高费率的质疑，中小机构最低推出"买方1%+卖方免佣"策略 [8] 服务模式转型 - 行业价值从信息中介转向交易撮合及增值服务（信任建立、风险把控、流程协助） [11] - 部分机构试点分层定价：基础服务包5000元固定费，全流程服务包按1.5%计费 [11] - 杭州政府平台实现"去中介化"交易，推动基础信息服务公共属性回归 [10] 行业发展方向 - 市场倒逼中介从"成交导向"转向"服务导向"，需建立透明化价值评判体系 [12] - 专家建议按服务质量分级定价，明确费率上限，下限由市场决定 [11] - 行业需通过标准化基础服务和市场化增值服务实现可持续发展 [12]

报告公司投资评级 - 维持买入评级 [5][11] 报告的核心观点 - 2025年一季度公司营收233.3亿元，同比增长42.4%；Non - GAAP归母净利润13.9亿元，同比基本持平，新房、租赁业务推动营收增长，利润增速低因存量房业务占比下降使综合毛利率降4.5个百分点 [1] - 一季度贝壳平台门店、经纪人数量较2024年末增超10%，助力公司GTV高增 [1] - 公司现金储备充足，一季度用1.4亿美元回购股份，规模占2024年末总股本0.6%，持续回报股东 [1] 根据相关目录分别进行总结 事件 - 公司发布2025年一季度业绩，营收233.3亿元，同比增长42.4%；经调整的Non - GAAP归母净利润13.9亿元，同比基本持平 [2] 简评 - 新房与租赁业务带动营收高增，营收结构变化影响业绩增速。2025年一季度营收233.3亿元，同比增42.4%；存量房、新房、家装、租赁业务营收分别为69/81/29/51亿元，同比增速分别为+20.0%/+64.2%/+22.3%/+93.8%；经调整的Non - GAAP归母净利润13.9亿元，同比基本持平；综合毛利率20.7%，较上年一季度降4.5个百分点，较上年四季度降2.3个百分点，原因一是存量房业务收入占比下降，二是扩店增员使固定薪酬成本占比提升，存量房业务贡献利润率下降 [3] - 持续扩店增员，交易规模高增。截至一季度末，贝壳平台门店近5.7万家，同比增28.6%，较2024年末增10.2%；经纪人近55.0万人，同比增24.3%，较2024年末增10.1%；一季度总GTV为8437亿元，同比增34.0%；存量房交易GTV为5803亿元，同比增28.1%；新房交易GTV为2322亿元，同比增53.0%，优于全国商品房销售金额同比降2.1%表现；除交易外的装修、新兴业务GTV为312亿元，同比增25.3%；一季度存量房业务货币化率为1.19%，与2024年四季度基本持平；新房业务货币化率为3.49%，较2024年四季度降0.2个百分点 [4] - 现金储备充足，持续回报股东。截至一季度末，公司账面可动用现金余额127.7亿元，较2024年末增11.6%；一季度用1.4亿美元回购股份，规模占2024年末总股本0.6% [11] - 维持盈利预测和买入评级不变。预测2025 - 2027年公司EPS分别为1.18/1.33/1.55元，Non - GAAP归母净利润分别为75.6/86.3/101.7亿元 [11] 主要数据 - 股票价格绝对/相对市场表现：1个月为2.13/-7.37，3个月为 - 9.21/-12.90，12个月为9.48/-13.48 [6] - 12月最高/最低价为69.95/34.35港元 [6] - 总股本为360,216.01万股，流通H股为360,216.01万股 [6] - 总市值为1,821.58亿港元，流通市值为1,821.58亿港元 [6] - 近3月日均成交量为1212.92万 [6] - 主要股东Propitious Global Holdings Limited持股23.44% [6] 重要财务指标 |指标|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入（百万元）|77,776.9|93,457.5|116,539.3|141,586.1|168,206.3| |YoY(%)|28.2|20.2|24.7|21.5|18.8| |归母净利润（百万元）|5,883.2|4,064.9|4,261.3|4,827.5|5,619.3| |YoY(%)|524.5|-30.9|4.8|13.3|16.4| |Non - GAAP归母净利润（百万元）|9,792.1|7,197.8|7,561.3|8,627.5|10,169.3| |YoY(%)|243.1|-26.5|5.1|14.1|17.9| |EPS(摊薄/元)|1.62|1.12|1.18|1.33|1.55| |P/E(倍)|28.54|41.31|39.40|34.78|29.88| |P/B(倍)|2.33|2.35|2.27|2.19|2.09|[12]

南京二手房市场表现 - 上周南京二手房成交1507套 环比上涨19.5% 含高淳 溧水区域 [1] - 200万以下低总价房源成为成交主力 "老破小"交易活跃度显著提升 [1] - 相比"金三银四"有所回落 但仍保持较高水平 [1] 市场上涨驱动因素 - 政策红利：降准 降息 公积金利率下调及南京"房七条"措施降低入市门槛 刺激刚需和改善需求 [2] - 需求释放："金三银四"滞后需求在5月集中释放 前期观望购房者选择入市 [2] - 市场信心增强：新房价格止跌回稳促使更多房主挂牌出售 形成良性循环 [3] 房产中介效率工具 - 里德助手app通过微信自动群发功能快速推送房源信息 提升中介获客效率 [6] - 自动群内加好友功能帮助中介扩大客户群体 案例显示业务量明显提升 [6] 购房参考指标 - "老破小"需重点考察地段和学区资源 [7] - 上周挂牌均价24366元/㎡ 成交总价中位数149万 可作为价格参考基准 [7]

业绩表现 - 2025年一季度净收入233亿元，同比增加42.4% [1] - 净利润8.55亿元，同比增加97.9% [1] - 经调整净利润13.93亿元 [1] - 期末现金及等价物、受限资金和短期投资合计548亿元 [2] 业务构成 - 房产交易总额8437亿元，同比增加34.0% [1] - 存量房交易额5803亿元，同比增加28.1% [1] - 新房交易额2322亿元，同比增加53.0% [1] - 存量房业务净收入69亿元，同比增加20.0% [1] - 新房业务净收入81亿元，同比增加64.2% [1] - 家装家居净收入29亿元，同比增加22.3% [2] - 房屋租赁服务净收入51亿元，同比大幅增长93.8% [2] 成本结构 - 营业成本总额185亿元，同比增加51.0% [2] - 外部分佣成本57亿元，同比增加66.6% [2] - 内部佣金及酬金48亿元，同比增加33.1% [2] - 家装家居成本20亿元，同比增加18.8% [2] - 房屋租赁服务成本47亿元，同比增加91.3% [2] 市场环境 - 楼市处于"止跌回稳"过程 [1] - 全国新房销售额同比基本持平 [3] - 二手房市场活跃度维持高位 [3] - 活跃门店和活跃经纪人数量同比分别增长29.6%和23.0% [3] 战略规划 - 坚持"一体三翼"战略 [3] - 持续投入AI应用 [3] - 关注投入产出比，筑牢安全经营底线 [1][3] - 房屋租赁服务在管房源量超过50万套 [3]

恒瑞医药(01276)拟全球发售2.245亿股H股 预计5月23日上市 MIRXES-B(02629)5月15日-5月20日招股 拟全球发售4662万股 绿茶集团(06831)香港公开发售获317.54倍认购 最终发售价为每股7.19港元 石药集团(01093)与Cipla就伊立替康脂质体注射液于美国的商业化订立独家许可协议 康希诺生物(06185)：吸入用结核病加强疫苗于印度尼西亚获得临床试验批准 复宏汉霖(02696)获纳入MSCI全球小型股指数成分股 金融壹账通(06638)获平安集团(02318)溢价约23.10%提私有化 【重大事项】 阿里巴巴-W(09988)2025财年收入净利双增长 归母净利同比增长62%至1294.7亿元 股东回报丰厚 网易-S(09999)公布一季度业绩 归母净利为103.01亿元 同比增长34.94% 季度股利每股0.135美元 吉利汽车(00175)发布一季度业绩 股东应占溢利56.72亿元 同比大幅增加263.59% 贝壳-W(02423)发布第一季度业绩，总交易额同比增长34.0% 净收入同比增长42.4% 敏华控股(01999)发布年度业绩 股东应占溢利20.63 ...

财务表现 - 2025年第一季度净收入总额23.3亿元人民币，同比增长42.4% [1] - 存量房业务净收入69亿元人民币，同比增长20% [1] - 新房业务净收入81亿元人民币，同比增长64.2% [1] - 家装家居净收入29亿元人民币，同比增长22.3% [2] - 房屋租赁服务净收入51亿元人民币，同比增长93.8% [2] - 非房产交易服务业务净收入同比增长46.2%，占总净收入35.9% [2] - 毛利48亿元人民币，同比增长17% [3] - 毛利率从25.2%下降至20.7% [3] 业务运营 - 存量房交易总交易额5803亿元人民币，同比增长28.1% [1] - 活跃门店数量55210家，同比增长29.6% [1] - 活跃经纪人数量490862名，同比增长23.0% [1] - 贝联经纪人促成的二手房交易占比提高 [2] - 省心租模式下的租赁房源数目增加推动房屋租赁服务增长 [2] - 家装订单量增加主要来自房产交易业务推荐的客户 [2] 成本结构 - 外部分佣57亿元人民币，同比增加66.6% [3] - 内部佣金及薪酬48亿元人民币，同比增加33.1% [3] - 固定薪酬成本占存量房业务净收入比例提高 [3] 战略发展 - 2021年底确立"一体两翼"战略，2023年7月升级为"一体三翼" [2] - 新增业务板块贝好家作为第三翼 [2] - "一体三翼"业务结构支撑整体业务增长 [2] 资金状况 - 现金、现金等价物、受限资金和短期投资合计余额548亿元人民币 [4]

杭州二手房市场表现 - 4月杭州二手房网签9421套 环比3月12413套下滑24% 但同比去年4月上涨12% [1] - 4月成交均价29634元/平方米 同比上涨1.9% 创近四年同期成交量最高值 [1] - 9421套成交量为近两年单月第4高 仅次于2024年3月、2023年11月和12月 市场处于近8年最热小阳春行情 [1] 成交量波动原因分析 - 3月需求集中释放(春节积压需求+地王效应+入学购房季节性需求)导致4月自然回落 [2] - 低价优质房源去化后 买卖双方对价格合理性博弈加剧 成交速度放缓 [2] - 4月新增买卖挂牌房源量环比下滑19% 同比增6% 带看量环比降23% 同比增23% [2] 市场活跃度指标 - 4月带看量TOP小区为杭与城、翡翠城四期和绿城桂冠东方 维持红盘地位 [3] - 五一假期二手带看同比增58% 新签同比增15% 新房带看和认购分别同比增50%和61% [3] - 行业认为杭州仍为全国楼市最活跃城市之一 当前网签量将维持良好水平 [2][3]