◎记者 聂林浩 8月以来，公募REITs市场走势趋弱，截至8月20日，中证REITs全收益指数下跌近4%，8月11至19日连收 7根阴线。机构认为，近期市场对于大类资产系统性重估的分歧加剧，权益市场走强，债市持续承压， 与债市联动性较强的REITs市场也相应走弱。同时，9月至12月，一批REITs产品的战略配售份额将迎来 解禁潮。 Choice数据显示，8月20日，中证REITs全收益指数结束了此前的七连跌，收盘上涨0.43%，但8月以来的 跌幅达3.95%。 根据相关规定，基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方参与战略配售的（下称"原始权益人 战配"），其中基金份额发售总量的20%持有期自上市之日起不少于60个月，超过20%部分持有期自上 市之日起不少于36个月；原始权益人战配以外的专业机构投资者（下称"市场化战配"），参与战略配售 的持有份额期限自上市之日起不少于12个月。 据记者统计，从8月数据来看，红土创新深圳人才安居REIT、中金厦门安居REIT和华夏北京保障房 REIT均在2022年8月31日上市，部分原始权益人战配份额即将迎来解禁；华安百联消费REIT和华夏首创 奥莱REIT分别于2024 ...

消费基础设施REITs表现 - 消费基础设施REITs出租率整体稳中有升，部分资产逼近99%，其中华夏大悦城商业REIT出租率为98.44%，租金收缴率为99.22%，中金印力REIT出租率达98.88%[1] - 消费基础设施REITs在收入和可供分配金额等指标的完成率上处于各大资产类别中的领先位置，提供更高的安全性和防御性[1] - 上半年底层资产为消费基础设施的REITs平均涨幅达到35.02%，嘉实物美消费REIT以50.35%的净值涨幅居首[2] 消费基础设施REITs租金变化 - 中金印力REIT租金从1月的266.1元/平方米/月降至6月末的252.2元/平方米/月[2] - 易方达华威REIT租金从1月的134.32元/平方米/月降至6月末的128.62元/平方米/月[2] 保障房REITs表现 - 国内上市的保障房REITs有7只，包括华夏北京保障房REIT、红土创新深圳安居REIT等[3] - 多数保障房REITs项目的出租率和收缴率在95%以上，红土创新深圳安居REIT整体出租率为97.17%，租金收缴率为99.53%，中金厦门安居REIT整体出租率为99.30%，租金收缴率为100%[4] 公募REITs市场发展 - 截至6月末，公募REITs总市值突破2000亿元，资产类型扩展至九大领域，已上市的REITs产品总数量达到68只[5] - 2025年以来共有10只公募REITs完成发行，28只公募REITs基金待上市[8] - 公募REITs为租赁住房、商业地产项目提供更好的退出渠道，降低沉淀资金规模，提高资金使用效率[9] 行业未来展望 - 租赁住房、消费、数据中心将成为投资者相对看好的领域，市政环保等贴近刚需的类别也会继续得到市场追捧[9] - 能源、高速公路等会继续分化，部分投资者会关注产业园区和物流仓储等领域的逆境反转机会[9]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周2只REITs上市、2只启动询价、1只成立、2只申报，发行、审批节奏明显加快；华夏北京保障房REIT扩募项目上市，标志着公募REITs市场“首发 + 扩募”双轮驱动格局进一步形成；政策层面再提支持消费基础设施发行REITs，REITs常态化发行加速向前迈进 [3] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：新发行一单仓储物流REIT - 2025年以来已成功发行10单，数量高于去年同期；发行规模153.5亿元，同比下降35.2% [4] - 本周7单首发公募REITs取得新进展，包括2只上市、2只启动询价、1只成立、2只申报；1单扩募REITs取得新进展，华夏北京保障房REIT扩募份额上市 [4][10][13] - 当前审批流程中，首发已申报15只，已问询并反馈4只，注册生效待上市3只；扩募已申报10只，已问询并反馈4只，通过审核3只 [4] 二级市场：本周市场有所回调，流动性仍上升 行情回顾：中证REITs全收益指数收跌1.38% - 本周中证REITs全收益指数收于1109.13点，跌幅1.38%，跑输沪深300 3.33个百分点、跑输中证红利1.80个百分点；年初至今跌幅14.59%，跑赢沪深300/中证红利14.93/17.56个百分点 [4] - 分项目属性，本周产权类REITs下跌1.25%，特许经营权类REITs下跌2.16%；分资产类型，能源（-0.29%）、消费（-0.55%）、生态环保（-1.58%）、仓储物流（-1.65%）板块表现占优 [4] - 分个券，本周7只上涨、61只下跌，中金亦庄产业园REIT（+43.01%）、中金中国绿发商业REIT（+30.00%）、中航京能光伏REIT（+0.95%）位列前三，华夏南京交通高速公路REIT（-6.72%）、华安外高桥REIT（-5.89%）、平安宁波交投REIT（-5.69%）位列末三 [4] 流动性：生态环保板块活跃度最高 - 中证REITs本周日均换手率0.58%，较上周+1.27BP，产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.62%/0.61%，较上周-0.30/+3.23BP，周内成交量4.43/1.56亿份，周环比+0.03%/+5.57% [4][24] - 生态环保板块活跃度最高 [4] 估值：能源板块估值较高 - 从中债估值收益率看，产权类/特许经营权类REITs分别为3.83%/4.17%，交通（5.38%）、仓储物流（5.13%）、园区（4.75%）板块位列前三 [4] 本周要闻和重要公告 本周要闻 - 6月24日，央行、发改委等六部门联合印发《关于金融支持提振和扩大消费的指导意见》，明确要求通过设立5000亿元服务消费再贷款、支持消费基础设施发行REITs、创新消费金融产品与服务等措施，加大金融对提振和扩大商品消费、服务消费及新型消费的支持力度 [33][34] 重要公告 - 涉及华夏中国交建高速REIT、平安广交投广河高速REIT等多只REITs的运营数据、解禁提示、分红、询价公告、上市公告等信息 [34][36]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年6月16 - 20日REITs市场表现良好，中证REITs全收益和收盘指数上涨，总市值增加，整体跑赢股债期等资产；二级市场租赁住房等板块表现佳，一级市场发行活跃且有新类型获批，多个文旅项目启动[1][8] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 - 价格方面，七大REITs板块中高速公路板块下跌1.1%，租赁住房板块以4.41%领涨，市政环保板块涨幅3.27%排名第二[2][13] - 流动性方面，市场成交活跃度高，日均成交额5.69亿元等；租赁住房、市政环保、能源换手率领先，消费设施成交活跃受华安百联消费REIT带动[21][24] - 估值方面，租赁住房板块估值收益率处历史低位，消费板块REITs高估值，园区等板块估值分化[29] 一级市场 - 首发方面，2025年已有8个项目上市募资134亿元，预计年内发行12 - 15单、规模超200亿元；本周4只REITs获批，含首批数据中心REITs[3][37] - 本周其他要闻方面，青城山 - 都江堰景区、丽江市玉龙雪山景区等文旅类公募REITs项目启动招投标[3][50]

基础设施公募REITs市场表现 - C-REITs在低利率时代成为投资新选择，随着资产增多和扩募推进，管理现金流储备增加，资产管理质量优化，规模提升将为投资者带来更稳定回报 [1] - 2025年6月9日至13日，加权REITs指数收于143.48，回报率0.74%，表现优于美股、纯债、A股及可转债 [2] - 保障性租赁住房REITs表现突出，华夏基金华润有巢REIT周涨幅达4.32%，中金厦门安居REIT自上市以来总权益涨幅达94.09% [2] - 2025年一季度中证REITs价格指数保租房板块涨幅29.8%，总回报指数上涨34.8% [2] 保租房REITs数据与扩募动态 - 截至2025年6月10日，8只保租房REITs较发行价平均上涨52.7%，2025年以来平均上涨19.7%，高于市场整体水平 [3] - 2025年前发行的6只保租房REITs平均现金分派率2.81%，实际分派率2.82% [3] - 华夏北京保障房REIT完成扩募，发行价4.22元/份，募集资金9.462亿元，扩募后2025年DPU年化0.118393元，对应分派率2.69% [3][4] - 扩募模式验证REITs平台潜力，3单在审扩募项目（华润有巢、厦门安居、深圳安居）6月13日涨幅均超2.4% [4] 行业趋势与投资建议 - 2025-2026年为保租房供应爆发期，预计公募REITs累计发行规模超250亿元 [4][5] - 扩募成为主要趋势，可提升资产规模、优化管理质量并增强投资者回报稳定性 [5] - 保租房REITs具有运营开支低、政策价差优势，中信证券建议结合估值聚焦核心城市配置 [5] - REITs打新受关注，中金公司研究显示次新交易（60日内）盈亏比4.08，胜率60%，但需规避首日涨幅过高或估值偏贵项目 [5][6]

报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 2025年第24周REITs市场表现良好，中证REITs（收盘）指数和全收益指数同比、环比均上涨，市场成交量和成交额同比增长，各板块REITs有不同程度涨跌 [3][5][61] - 债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好投资机会，维持行业“看好”评级 [3][61] 根据相关目录分别进行总结 中金中国绿发商业REIT披露发售公告，华夏北京保障房REIT扩募发售完成 - 中金中国绿发商业REIT披露发售公告，认购价格3.160元/份，发售份额5亿份，预计募集资金15.80亿元，战略配售占比70%，网下发售占比21%，公众投资者认购占比9% [4][12][14] - 华夏北京保障房REIT扩募发售圆满完成，采用定向扩募、竞价发售方式，向24个特定对象发售，发售价格4.220元/份，扩募发售基金份额约2.24亿份，募集资金约9.46亿元 [4][13][14] 市场回顾 - 中证REITs（收盘）指数环比上涨0.51%，2024年年初至今累计上涨17.17%，同期沪深300指数累计上涨12.62%，累计超额收益+4.55% [15] - 中证REITs全收益指数环比上涨0.69%，2024年年初至今累计上涨29.37%，同期沪深300指数累计上涨12.62%，累计超额收益+16.75% [20] - 周度跟踪：REITs市场成交量同比增长21.18%，成交额达27.4亿元，同比增长43.08%，区间换手率3.04%，同比下降18.72% [27] - 30日数据：REITs市场成交总量达35.01亿份，同比下降14.66%，成交总额达155.689亿元，同比下降13.89%，近30日平均区间换手率0.6%，同比下降19.04% [32] 分板块表现 - 保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为+2.45%、+0.70%、+0.02%、+0.88%、+0.50%、+0.54%、+0.52%，一月涨跌幅分别为+4.57%、+1.24%、+5.08%、+1.29%、+3.56%、+4.81%、+3.91% [3][5][38] - 本周华夏基金华润有巢REIT、红土创新深圳安居REIT、中信建投明阳智能新能源REIT涨幅靠前，涨幅分别为4.32%、3.49%、3.41%；浙商沪杭甬REIT、华夏金茂商业REIT、工银河北高速REIT跌幅靠前，跌幅为2.24%、1.02%、0.57% [52] 一级跟踪 - 2025年第24周，共有16只REITs基金等待上市，本周华夏中核清洁能源封闭式基础设施证券投资基金首发申请已受理，发行市场保持活跃 [6][57] 投资建议 - 维持行业“看好”评级 [61]

报告核心观点 本周REITs市场上行，成交活跃度上升，华夏北京保障房REIT扩募发售顺利完成，国内首单保障性租赁住房REITs扩募发售圆满收官 [1][2][3] 行业动态 - 6月13日华夏基金发布报告，宣告华夏北京保障房REIT扩募发售正式完成，标志国内首单保障性租赁住房REITs扩募发售圆满完成 [1][7] 一级市场 - 截至2025年6月13日，上市REITs发行规模达1744亿元，共发行66只 [8] 市场表现 - 本周（2025.6.9 - 2025.6.13），中证REITs全收益指数涨0.69%，REITs总指数涨0.98%，产权REITs指数涨1.19%，经营权REITs指数涨0.60% [2][16] - 大类资产角度，REITs总指数跑赢沪深300指数1.23个百分点，跑赢中证全债指数0.73个百分点，跑输南华商品指数1.16个百分点 [2][16] - 个券层面，华夏基金华润有巢REIT、华安百联消费REIT、工银蒙能清洁能源REIT领涨，涨跌幅分别为4.32%、4.19%、3.97% [16] 相关性 - REITs指数与上证50、沪深300、中证1000、中证全债、中证国债、中证公司债、中证转债、南华商品指数、COMEX黄金、ICE布油等指数在近20日、60日和250日有不同相关系数 [29] - REITs内部产业园区、能源设施、仓储物流、保租房、市政环保、交通基础设施等REITs指数在近20日、60日和250日有不同相关系数 [30] 流动性 - 本周REITs总体成交活跃度上升，总成交额(MA5)为5.48亿元，环比上周升10.1%，产权和经营权成交额(MA5)分别为3.01和2.47亿元，环比上周分别变化11.4%和8.5% [3][36] - 细分来看，园区基础设施等七类REITs本周MA5成交额环比上周有不同变化，交通基础设施类REITs本周MA5成交额最大，占比30.0% [3][36] - 本周REITs总成交量(MA5)为1.19亿份，环比上周升6.5%，产权和经营权成交量(MA5)分别为0.85和0.34亿份，环比上周分别变化6.9%和5.6% [36] - 细分来看，园区基础设施等七类REITs本周MA5成交量环比上周有不同变化，园区基础设施类REITs本周MA5成交量最大，占比32.5% [36] 估值 - 报告给出东吴苏园产业REIT等各类REITs的中债估值收益率、历史分位数、P/NAV及历史分位数 [41]

公募REITs市场概况 - 6月份公募REITs市场持续升温，国内首单保障性租赁住房REITs华夏北京保障房REIT扩募发售顺利完成，中金亦庄产业园REIT发行首日售罄，中金中国绿发商业REIT开售，中银中外运仓储物流REIT获批，市场扩容步伐加快 [1] - 公募REITs市场"首发+扩募"双轮驱动格局进一步深化，常态化发行稳步推进 [1] - 截至6月13日，年内已有8只公募REITs登陆资本市场，全市场REITs产品数量将扩容至69只，6月5日总市值首次突破2000亿元 [6] 华夏北京保障房REIT扩募 - 华夏北京保障房REIT扩募发售完成，采用定向扩募、竞价发售方式，向24个特定对象发售，发售价格为4.220元/份，扩募发售基金份额约2.24亿份，募集资金总额约9.46亿元 [2] - 扩募购入的基础设施项目包括房山区朗悦嘉园、通州区光机电、大兴区盛悦家园及海淀区温泉凯盛家园项目 [2] - 该REIT自2022年8月上市以来运营稳健，2024年两次分红共派利5385万元，按首发募集规模计算可供分派率为4.29%，首发资产出租率和租金收缴率维持高位 [2] - 此次扩募为保障性租赁住房REITs领域的首次实践，树立了行业标杆，实现了存量与增量资产的良性循环，提升了产品成长潜力和长期配置价值 [3] - 原始权益人北京保障房中心通过REITs打通了保障房领域"投融建管退"全周期通道，探索出兼顾社会民生保障与资本市场回报的可持续发展路径 [4] 中金亦庄产业园REIT发行 - 中金亦庄产业园REIT发行首日售罄，公众投资者累计有效认购规模超过初始募集规模上限，发售募集规模达2368.23亿元，是首发募集规模10.88亿元的217.67倍 [5] - 战略投资者按100%配售，网下投资者和公众投资者配售比例分别为0.38105434%和0.05560442% [5] - 该项目发行对北京市存量产业园区资产盘活产生示范效应，为资本市场参与产业园区市场发展提供重要投资工具 [5] 中金中国绿发商业REIT发行 - 中金中国绿发商业REIT于6月13日正式开售，产品募集基金份额共计5亿份，认购价格为3.160元/份，预计募集资金总额为15.80亿元 [5]

上海市闵行区保障性租赁住房收购计划 - 上海市闵行公共租赁住房投资运营有限公司发布公告，公开收购存量商品房用作保障性租赁住房，房源需集中分布且单个项目建筑面积不少于7500平方米 [1][2] - 收购标的须为合法合规的新建住宅商品房现房，位于闵行区南部，产权清晰无纠纷，收购价格以评估价值为准 [2] - 通过收购存量房改造为保障性住房可缩短建设周期至3-6个月，加快供给并提升城市人才吸引力 [2][3] 存量房改造保障性住房的实践案例 - 上海城投控股2024年末启动存量房收购用于保障房建设，2025年5月城投宽庭徐汇社区正式启用，该项目通过国泰君安城投宽庭保租房REIT净回收资金完成收购 [3][4] - 城投宽庭徐汇社区是上海市首单国资保租房收购项目，由上海城投、仪电集团、国盛集团合作，实现R4地块盘活及国企主业聚焦 [5] - 该项目构建了"投、融、建、管、退"资本循环，未来将采用"重资产投资+轻资产运营"结合模式扩大规模 [5] 保租房REITs市场发展趋势 - 2025年保租房REITs发行规模预计突破250亿元，市场呈现"首发+扩募"双轮驱动格局 [6] - 华夏北京保障房REIT完成国内首单保租房REIT扩募，募集资金9.46亿元，中金厦门安居REIT扩募申请已获受理 [6][7] - 保租房REITs具备抗周期性和抗风险能力，保险机构等投资人看好其民生保障属性与稳健收益的平衡 [7]

公募REITs市场发展 - 全市场公募REITs总市值突破2000亿元达到2020 74亿元其中上交所REITs总市值1351 38亿元占比67% [1] - 数据中心 旅游景区 养老设施 冰雪经济等领域首单公募REITs有望加速落地 [1] 保障房REITs政策支持 - 保障房REITs作为国家重点支持的基础设施资产获得多项政策红利包括中共中央办公厅 国务院办公厅支持城市更新项目发行REITs拓宽底层资产来源 [1] - 地方政策积极推动公募REITs产品发行如福建省鼓励科技创新领域项目发行REITs为保障房REITs扩募和新增项目提供良好政策环境 [1] 保障房REITs资产特性 - 保障房REITs底层资产具有刚性需求尤其在一线城市和人口流入较快城市例如华夏北京保障房REIT底层资产为北京市海淀区文龙家园和朝阳区熙悦尚郡楼龄较短物业品质良好已进入运营稳定期 [1] - 保障房REITs年化现金分派率普遍较高估值水平相对较低在资产荒市场环境下具备较强配置吸引力 [2] 保障房REITs资金偏好 - 在债券市场利率中枢下行背景下保障房REITs作为高分红 中低风险资产受到社保金和养老金等长期资金青睐 [2]