今年以来，随着监管层着力推动 "好房子"落地，号召建设安全、舒适、绿色、智慧的住宅改善居民住房条件，近来产品力强劲的改善项目、"四代 宅"正在对各地楼市形成有效托举。 业内认为，只有这类具备核心区位、优质配套、产品力佳的复合优势类 "好房子"才能市场保持持久的吸引力；与此同时，购房者对高端产品的积极反 馈将传导至整个市场，促进房价回归稳定，提升市场信心，带动市场复苏，并实现对核心区域资产价值的强化，为整个房地产市场的资产定价提供重要 参考，有助于资产价值的整体稳定。 地段构成资产安全底线 近年来，房地产市场一个显著的现象愈发清晰：高端住宅市场正走出独立行情。 据克而瑞研究中心数据，自 2021 年迎来爆发式增长以来，全国高端住宅市场在过去近五年时间里保持高位运行态势，即便市场整体面临调整压力， 高端市场的热度仍未减退。 根据第三方咨询机构克而瑞研究中心梳理，今年 7-8 月，产品力突出的"好房子"去化率居前，这些四代宅 / 新规项目去化率显著高于城市当月平均 去化率。例如，重庆 8 月开盘清一色新规项目，使得去化率同环比大增 6 成左右；长沙则凭借一个高端改善四代宅项目的入市，驱动当地市场整体去 化率达 8 ...

今年以来，随着监管层着力推动"好房子"落地，号召建设安全、舒适、绿色、智慧的住宅改善居民住房条件，近来产品力强劲的改善项目、"四代宅"正在对 各地楼市形成着有效托举。 根据第三方咨询机构克而瑞研究中心梳理，今年7-8月，产品力突出的"好房子"去化率居前，这些四代宅/新规项目去化率显著高于城市当月平均去化率。例 如，重庆8月开盘清一色新规项目，使得去化率同环比大增6成左右；长沙则凭借一个高端改善四代宅项目的入市，驱动当地市场整体去化率达84%…… 在其中，为了实现"住得更好"，高净值人群下单更"痛快"。克而瑞研究中心统计显示，2025年前三季度，全国11个重点城市总价1000万以上商品住宅成交 27372套，较2024年同期增长15.6%，成交韧性较强且全面领涨全国。位于上海、杭州、重庆、成都乃至海口的多个高端改善楼盘实现现象级热销。 不过，随着高品质改善住宅集中入市，高端市场的竞争也进入白热化阶段，客户对产品的要求也越发明晰。高净值人群用真金白银投票选择出的"好房子"， 往往具有以下特点：聚合城市资源、产品力与圈层文化，对生活方式、资产配置与身份认同形成系统性回应。 业内认为，只有这类具备核心区位、优质配套、 ...

项目销售表现 - 上海顶豪项目万科“高福云境”开盘数小时内，25套总价1.3亿至1.7亿元的大平层即告售罄 [1] - 项目首次开盘均价达21万元/平方米，最高单价约27.33万元/平方米，最高总价约1.62亿元 [1] - 项目总销售额超过2024年全年上海同价段豪宅成交总额 [1] 项目定位与稀缺性 - 项目位于上海市黄浦区淮海中路板块，地处衡复风貌区核心，被南京西路与淮海路两大繁华商圈包围 [2] - 项目为城市更新地块，在风貌区内打造150米超高层住宅，具有稀缺性和不可复制性 [2][3][4] - 项目是上海第二个平均单价达到21万元/平方米的高层住宅项目 [3] 客户构成分析 - 项目184位有效入围客户中，上海本地客户占比34.78%，浙江客户占比14.13%，江苏客户占比10.87% [1] - 长三角三省一市客户合计占比超60%，成为绝对主力购买人群 [1] - 客群包括上海本地人、江浙沪的老板和海归二代 [2] 项目规划与货值 - 项目由万科和华洲地产合作打造，占地面积3.7万平方米，规划总建筑面积9.6万平方米 [4] - 项目为万科2021年获取的旧改项目，将保留全部石库门建筑改建为别墅，并新建超高层住宅 [4] - 改造后总建筑面积约9.6万平方米，预计货值超过200亿元 [4] 对公司的影响 - 高货值项目的入市对处于风波中的公司是“及时雨”和提振业绩的“强心剂” [5] - 项目有助于公司争得上海顶豪市场的一席之地，提高企业整体销售均价，并拉升品牌价值 [6] - 近三年上海总价3000万元及以上新房成交量连续两年突破千套，但公司此前在知名热销豪宅项目中少见身影 [6]

核心财务表现 - 2025年上半年收入20.74亿元同比持平 利润8100万元同比减少56% 股东应占溢利5100万元同比减少29% [1] - 剔除投资物业公平值减值影响后 核心溢利同比增长144%至2.63亿元 [1] - 合约销售额34.73亿元同比增长457% 其中住宅销售32.9亿元 商业物业销售1.83亿元 [1] - 租金及相关收入总额约17.81亿元同比增长1% 不含合营联营部分的租金收入约9.65亿元同比下降23% [4] 销售与货值储备 - 上海翠湖天地六核项目预售9套联排别墅（6124平方米）推动销售增长 [1] - 现有6.99亿元认购销售额将于未来数月转为合约销售 [1] - 已锁定销售总额175.21亿元将于2025年下半年及以后交付确认 [1] - 住宅可售货值486亿元（公司权益部分249亿元） 其中上海104亿元 武汉382亿元 [2] 项目开发与交付计划 - 下半年推售项目包括翠湖天地六期风貌别墅、翠湖滨江及武汉三个住宅项目 总建筑面积13.1万平方米 [1] - 武汉天地最后一期住宅计划2025年第四季度开盘 预计2027年第三季度竣工交付 [2] - 与永业集团合作的"永年里"项目含10.5万平方米住宅及5.7万平方米商业 预计2031年整体竣工 [3] 轻资产战略拓展 - 采用轻资产模式拓展外部资本与策略合作伙伴以扩大业务规模 [3] - 与天安集团合作成立合营公司（持股30%）购入新天地东区三幅商住用地50%股权（永新里项目） [3] - 与上海奉贤区政府合作贝港城中村项目（持股5%） 提供开发管理服务 项目含32.6万平方米住宅及9.5万平方米商业配套 [4] 市场定位与产品策略 - 聚焦一线城市尤其是上海市场 重点把握中高端细分市场机会 [2] - 上海高端住宅市场表现强劲：2025年上半年总价3000万以上豪宅销售面积31.3万平方米 占全国顶级豪宅成交近60% [2] - 坚持翠湖品牌为核心的Best-in-class产品策略 依托新天地社区品牌优势强化市场影响力 [2][4] 商业物业运营 - 上海成熟物业出租率保持在90%左右 办公市场未来一两年仍面临较大压力 [4][5] - 租金收入下降主因创智天地股权重组（2024年11月） 其2.26亿元租金收入自2025年起重新归类为合营公司收入 [4] - 将根据资产类别及市场时机灵活调整租金策略 [5] 行业趋势判断 - 房地产行业仍处于调整期 市场筑底需时间恢复信心 [5] - 上海高端住宅市场持续吸引海归及高端人才流入 [2] - 公司对上海投资机会保持关注 但因前景不明朗将维持保守经营策略 [5]

核心财务表现 - 2025年上半年收入20.74亿元 同比持平 [2] - 利润8100万元 同比减少56% 股东应占溢利5100万元 [2][7] - 剔除投资物业公平值减值影响后 核心溢利同比增长144%至2.63亿元 [2] - 合约物业销售额34.73亿元 同比增长457% 其中住宅销售额32.9亿元 商业物业销售额1.83亿元 [2][3] 销售业绩与项目储备 - 销售增长主要来自上海翠湖天地·六和联排别墅预售 [3] - 已锁定总销售额175.21亿元 将于2025年下半年及以后确认交付 [3] - 下半年可供销售和预售物业约13.1万平方米 包括翠湖天地·六和风貌别墅及武汉天地最后一期住宅 [3] - 上海3000万元以上高端住宅上半年销售面积达31.3万平方米 占全国顶级豪宅成交近60% [3] 土地储备与区域布局 - 土地储备总建筑面积780万平方米 覆盖上海/南京/武汉/佛山/重庆5个城市 [4] - 包括570万平方米可供出租及销售面积 210万平方米会所/停车场等设施 [4] - 坚持聚焦一线城市尤其是上海市场 同时通过轻资产模式向大湾区扩张 [3][6] 轻资产战略实施 - 上半年新增3个轻资产项目 包括与天安集团合作持股30%的永新里项目 [5] - 永新里三宗商住地块住宅货值预计超300亿元（参照翠湖天地六期21万元/平方米均价） [5] - 为永业集团提供管理服务的永年里项目含10.5万平方米住宅及5.7万平方米商业 预计2031年竣工 [5] - 与上海奉贤区政府合作贝港城中村项目 持股5% 负责开发运营管理 包含32.6万平方米住宅和9.5万平方米商业 [6] 市场展望与战略定位 - 房地产行业调整尚未结束 市场仍处筑底过程 [2][7] - 上海"沪六条"调控政策被认为精准 有望激发外环外住宅需求 [7] - 保持新天地优质社区和翠湖高端住宅两大品牌领先地位 通过轻资产模式扩大业务规模 [5][6] - 坚持审慎投资原则 控制杠杆率 通过引入险资等合作伙伴保持现金流稳健 [5]

公司财务表现 - 2025年上半年收入20.74亿元人民币 同比持平[1] - 利润8100万元人民币 同比减少56%[1] - 股东应占溢利5100万元人民币[1] - 剔除投资物业公平值减值影响后 核心溢利同比增长144%至2.63亿元人民币[1] - 合约物业销售额34.73亿元人民币 同比增长457%[1] - 用内部资源偿还全部到期债务[1] 市场前景判断 - 房地产行业调整尚未结束 房企融资持续困难[1] - 市场处于筑底过程 信心恢复需要时间[1] - 楼市下行不会太久 总体将呈现平稳态势[1] - 上海市场展现较好韧性 改善型需求稳步释放[2] - 上海地价持续上升[2] - 高端住宅市场从2024年开始出现井喷[2] 项目开发与销售 - 下半年可供销售和预售物业13.1万平方米[1] - 包括翠湖天地·六和风貌别墅及武汉天地最后一期住宅项目[1] - 翠湖天地六期均价21万元/平方米[2] - 与天安集团合资成立合营公司 分别持有30%和70%权益[2] - 合营公司购入新天地东区三幅商住用地50%股权[2] - 住宅建筑面积合计15.6万平方米[2] - 住宅货值有望超过300亿元人民币[2] 战略发展方向 - 保持新天地优质社区和翠湖高端住宅两大品牌在上海的领先地位[3] - 扩张至大湾区市场[3] - 长期目标实现可持续盈利增长[3] - 在目标城市和市场保持领先地位[3] - 实现物业开发与资产管理均衡发展[3] - 采用轻资产经营模式[2] - 通过引入险资保持现金流 如佛山岭南天地项目[2] - 控制公司杠杆率[2]

交易概况 - 瑞安房地产与天安以28.94亿元联合收购永业城市更新50%股权，获得上海黄浦区三宗商住地块开发权 [1][2] - 永业城市更新为三宗地块的开发公司，地块位于新天地区域，住宅建筑面积合计15.6万平方米 [1][7] - 参照翠湖天地六期21万元/平方米均价，住宅货值预计超300亿元 [1][13] 地块详情 - 三宗地块要求中小套型占比不低于40%，并规定公共空间、风貌保护等严格条件 [12][13] - 具体规划：205A-03地块住宅5,000平方米，商业13,865平方米；207A-01地块住宅33,950平方米，商业18,992平方米；208A-05地块住宅117,050平方米，商业22,674平方米 [13] - 地块紧邻翠湖天地六期，步行400米可达上海音乐厅等地标，兼具居住氛围与商业便利 [4][16] 战略意义 - 瑞安房地产将延续"翠湖天地"系列开发，扩大高端住宅业务规模及收入来源 [2][11] - 地块位于"大新天地社区"，有助于完善区域功能生态，吸引全球精英人才 [2][13] - 公司自1996年起深耕太平桥片区，已打造上海新天地超级复合社区及六期翠湖天地豪宅 [11] 市场竞争 - 2024年新天地板块另有一组风貌地块被厦门联发与新加坡丰隆联合体竞得，未来或与瑞安项目直接竞争 [14][16] - 行业分析师指出，高端住宅需提升产品力，仅靠地段和品牌优势难以维持竞争力 [16] 开发背景 - 永业城市更新成立于2020年8月，2024年11月以194.4亿元协议出让获得三宗地块 [7][8] - 翠湖天地六期2024年开盘"日光"，均价21万元/平方米，108套房源当日售罄 [7]