报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2026 年宏观政策多维度发力，“两重”项目与“两新”资金下达，财政政策积极、货币政策灵活、金融监管加强、房地产政策优化，旨在稳定经济、防控风险、促进发展[1][2][3][5] 各目录总结 宏观基调 - 2026 年全国两会时间确定，十四届全国人大四次会议于 3 月 5 日召开，全国政协十四届四次会议于 3 月 4 日召开 [11] - 提前下达 2026 年第一批 625 亿超长期特别国债支持消费品以旧换新资金计划，规模较 2025 年收窄，政策注重效率和资金分配优化 [12] - 发改委下达 2026 年提前批“两重”建设项目清单和中央预算内投资计划约 2950 亿，分别安排约 2200 亿和超 750 亿支持相关项目 [13] 财政政策 - 2026 年延续积极财政政策，扩大支出、优化债券组合、提高转移支付效能、优化支出结构、加强财政金融协同 [17] - 7 省偿还违规新增政府隐性债务 33.42 亿，9 个地区国企归还违规归集涉农贷款 18.48 亿，2 省 2 个地区化解政府债务 1.7 亿 [2][18] - 2026 年 1 月关键期限国债发行规模较去年同期放量，普通国债发行靠前发力 [19] 货币政策 - 四季度货政例会提出发挥政策集成效应，金融稳定报告强调深化利率市场化改革 [22] - 全国外汇管理工作会议召开，深化外汇便利化改革，支持开发汇率避险产品 [23] - 2025 年 10 - 12 月央行分别买入国债 200 亿、500 亿、500 亿，2026 年买债规模有望提高 [3][24] - 2026 年货币政策聚焦扩大内需、科技创新等领域，预计增速超社会融资规模增速 [25] 金融监管 - 费率新规正式稿发布，研究探索 REITs ETF 等创新产品 [28] - 监管修订银行利率冲击幅度参数 [29] - 监管调研理财公司，聚焦 A 股投资障碍与政策期待，多家银行理财管理费降至 0% [29] - 交易商协会提示做好债券交易记录保存工作，加大惩戒违规行为力度 [30] 房地产政策 - 稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，下调二手房交易增值税，提升住房品质 [33] - 北京优化限购政策，放宽非京籍家庭购房条件，支持多子女家庭住房需求 [34] - 万科 37 亿债券延长宽限期，部分展期方案未通过 [34] - 《求是》杂志评论员对房地产未来政策空间看法偏积极 [35]

文章核心观点 证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》及商业不动产REITs试点公告，沪深交易所同步修订业务规则，旨在通过完善市场体系、优化制度机制、加强监管与风险防范，全面推动REITs市场（特别是商业不动产REITs）扩容扩围、做优做强，并激发市场主体活力，以支持构建房地产发展新模式、提高直接融资比重[1][3][5][11] 政策发布与市场意义 - 证监会于2025年12月31日发布推动REITs市场高质量发展的《通知》及商业不动产REITs试点公告，沪深交易所同步修订发布公募REITs业务规则[1] - 发展商业不动产REITs是落实“盘活存量、做优增量”、“提高直接融资比重”决策的重要举措，是支持构建房地产发展新模式的有效手段，对促进REITs功能发挥、提高资本市场制度包容性具有重要意义[3] 市场体系建设与扩容扩围 - 持续加大优质REITs供给，推动市场业态丰富和规模有序增长[5] - 完善REITs扩募制度与市场化定价机制，支持运营稳健、治理有效、信息披露质量较高的上市REITs通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强，以提升单只REITs资产规模和风险抵御能力[1][5] - 平等对待各种所有制企业，支持民营企业通过REITs盘活存量资产，拓宽权益融资渠道[5] - 丰富覆盖REITs的指数体系，支持开发挂钩相关指数的基金产品，支持符合条件的公募基金将REITs纳入投资范围，研究探索REITs ETF等创新产品[1][5] - 加大力度引导保险资金、社保基金、年金基金等各类中长期资金入市[5] - 推动将REITs纳入沪深港通标的范围，扩大市场高水平对外开放[5] 激发市场主体活力与效率提升 - 明确商业不动产REITs市场化准入安排，着力稳定预期、提升效率[4] - 重点支持符合政策导向、具有商业属性的资产发行商业不动产REITs，提高发行上市效率[4] - 鼓励REITs持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合，推动跨领域资产整合，提升规模效应和风险分散能力[4] - 支持经营规范、治理健全、资产管理经验丰富的银行保险业资产管理公司等金融机构参与商业不动产REITs业务，有序拓展原始权益人范围[4] - 上交所将自受理申报材料之日起至出具首次书面反馈意见用时，由30个工作日缩短为20个工作日，进一步提高审核效率[14] 制度机制优化与审核注册 - 优化审核注册流程，健全规范透明、权责清晰的流程，统一审核理念与标准，提升审核注册效率[7] - 坚持REITs作为资产上市平台的证券本质属性，完善针对不同业态资产的审核重点关注事项和信息披露要求，按照“成熟一类、推出一类”原则公开相关标准[8] - 研究建立与无风险利率等市场基准挂钩的、更具灵活性的收益率要求[8] - 监督REITs回收资金使用，重点支持盘活存量，鼓励用于扩大投资[8] 监管、风险防范与投资者保护 - 完善覆盖尽职调查、发行定价、上市交易、资产运营管理、信息披露等全链条监管制度，强化穿透式监管[9] - 证监局做好REITs日常监管与风险监测处置，证券交易所通过审核问询、现场督导、现场检查等方式严把发行上市准入关[9] - 持续压实基金管理人的主动管理职责，强化运营管理机构的运营责任，提升运营管理效能和REITs分红能力[9] - 着力健全REITs信息披露制度，提升透明度、标准化和及时性，强化对重大事件的临时披露要求[10] - 进一步健全REITs交易监测监控机制，加强风险监测预警，维护二级市场平稳运行[10] 交易所业务规则修订要点 - 沪深交易所修订发布《公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务办法（试行）》，将适用范围拓宽至商业不动产REITs[11][14] - 新增约见问询、现场督导等准入环节监管手段，明确申报即担责，压实中介机构“看门人”责任[14] - 修订《审核关注事项指引》，优化资产合规性、回收资金用途、收益率要求，规范商业综合体、商业零售、办公、酒店等业态的特殊信息披露与核查要求[15] - 修订《扩募指引》，完善扩募及新购入不动产制度机制，将扩募间隔期缩短为6个月[15] - 强化信息披露要求，修订《临时报告指引》、《年报指引》、《中报和季报指引》，明确商业不动产相关业态的运营情况披露要求，规范回收资金使用相关信息披露[16][17]

文章核心观点 - 中国证监会于2024年12月31日发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》，并推出商业不动产REITs试点公告，旨在推动REITs市场在2025年实现高质量发展，核心在于市场扩容、体系完善与生态建设 [1] 推动商业不动产REITs发展 - 发展商业不动产REITs是落实“盘活存量、做优增量”、“提高直接融资比重”决策的重要举措，是支持构建房地产发展新模式的有效手段 [2] - 明确市场化准入安排，重点支持符合政策导向、具有商业属性的资产发行，提高发行上市效率 [3] - 鼓励REITs持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合，以提升规模效应和风险分散能力 [3] - 支持经营规范、治理健全的银行保险业资产管理公司等金融机构参与业务，并有序拓展原始权益人范围 [3] - 要求各证监局加强属地监管与政策解读，交易所需提升审核质效与市场服务，并压实基金管理人、财务顾问等中介机构的尽职调查与核查责任 [3] 加快推进REITs市场体系建设 - 持续加大优质REITs供给，完善扩募制度与市场化定价机制，积极探索多元高效的扩募实施路径 [5] - 支持运营稳健、治理有效、信息披露质量较高的上市REITs通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强，以提升单只REITs资产规模和风险抵御能力 [5] - 平等对待各种所有制企业，支持民营企业通过REITs盘活存量资产，拓宽权益融资渠道 [5] - 丰富覆盖REITs的指数体系，支持开发挂钩指数的基金产品，研究探索跟踪REITs指数的交易型开放式指数基金（REITs ETF）等创新产品 [5] - 加大力度引导保险资金、社保基金、年金基金等各类中长期资金入市，发挥其稳定器作用 [5] - 推动将REITs纳入沪深港通标的范围，扩大市场高水平对外开放 [5] 完善市场生态与优化审核流程 - 完善REITs发行与交易机制，优化以市场化为导向的估值与发行定价机制，规范发售行为 [6] - 强化REITs信息披露和市场约束，并积极推动配套政策落实 [6] - 加快推进REITs专项立法及部门规章制定工作，夯实市场高质量发展的法治基础 [6] - 优化审核注册流程，统一审核理念与标准，健全规范透明、权责清晰的流程以提升效率 [7] - 审核注册工作坚持“能公开、尽公开”原则，接受社会监督 [7] - 健全市场化标准体系，持续完善针对不同业态资产的审核重点关注事项和信息披露要求，按照“成熟一类、推出一类”原则公开相关标准 [7] - 研究建立与无风险利率等市场基准挂钩的、更具灵活性的收益率要求 [7] - 监督REITs回收资金使用，重点支持盘活存量，鼓励用于扩大投资 [7] 加强监管与风险防范 - 完善覆盖尽职调查、发行定价、上市交易、资产运营管理、信息披露等全链条监管制度，强化穿透式监管 [9] - 证监局需做好日常监管与风险监测处置，交易所需通过审核问询、现场督导等方式严把发行上市准入关 [9] - 持续压实基金管理人的主动管理职责，强化运营管理机构对不动产的运营责任，以提升运营管理效能和分红能力 [9] - 着力健全REITs信息披露制度，提升透明度、标准化和及时性，强化重大事件的临时披露要求 [10] - 进一步健全REITs交易监测监控机制，加强风险监测预警，以维护二级市场平稳运行并防范化解重大风险 [10] 沪深交易所修订业务规则 - 沪深交易所于12月31日同步修订发布《公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务办法（试行）》及相关配套指引，旨在完善规则体系，保障商业不动产REITs试点平稳起步 [12] - 修订拓宽了《不动产基金业务办法》适用范围至商业不动产REITs，一体适用于上市审核、发售、交易及信息披露等安排 [14] - 将上交所自受理申报材料至出具首次书面反馈意见的用时，由30个工作日缩短为20个工作日，以提高审核效率 [14] - 新增约见问询、现场督导等准入环节监管手段，明确申报即担责，进一步压实中介机构责任 [14] - 优化审核、发售、扩募等业务规则，修订《审核关注事项指引》，优化资产合规性、回收资金用途、收益率要求，并规范商业综合体、零售、办公、酒店等业态的特殊信披要求 [15] - 修订《扩募指引》，将扩募间隔期缩短为6个月，以增强REITs市场内生动力 [15] - 强化信息披露要求，修订《临时报告指引》《年报指引》等，明确商业不动产相关业态的运营情况披露要求，规范回收资金使用信息披露，以保护投资者合法权益 [16]

中国证监会加强REITs市场建设 - 中国证监会印发公告 推出商业不动产投资信托基金试点 加强二级市场建设 [1] - 丰富覆盖REITs的指数体系 支持基金管理人开发挂钩相关指数的基金产品 [1] - 支持符合条件的公募基金将REITs纳入投资范围 [1] - 研究探索跟踪REITs指数的交易型开放式指数基金等创新产品 进一步丰富投资者资产配置选择 [1] 引导中长期资金入市与对外开放 - 加大力度引导保险资金 社保基金 年金基金等各类中长期资金入市 发挥其稳定器和压舱石作用 [1] - 推动将REITs纳入沪深港通标的范围 扩大市场高水平对外开放 [1] 推动专业机构能力建设与倡导长期投资 - 推动专业投资机构加强REITs投研能力建设 [1] - 倡导投资者关注资产基本面与长期投资价值 [1]

文章核心观点 - 中国证监会发布通知，旨在通过一系列制度优化与监管安排，全面推动不动产投资信托基金市场高质量发展，以增强多层次资本市场服务实体经济的质效 [1][3] 推动商业不动产REITs平稳健康发展 - 深刻认识发展商业不动产REITs对于落实“盘活存量、做优增量”、提高直接融资比重、支持构建房地产发展新模式具有重要意义 [4] - 明确商业不动产REITs市场化准入安排，重点支持符合政策导向、具有商业属性的资产发行，以提高发行上市效率 [4] - 鼓励REITs持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合，以提升规模效应和风险分散能力 [4] - 支持经营规范、治理健全、资产管理经验丰富的银行保险业资产管理公司等金融机构参与商业不动产REITs业务 [4] - 各证监局需加强政策宣传与优质资产培育，证券交易所需提升上市审核质效与市场服务，并压实基金管理人、财务顾问等机构的尽职调查责任 [5] 加快推进REITs市场体系建设 - 推进市场扩容扩围，持续加大优质REITs供给，完善扩募制度与市场化定价机制，支持上市REITs通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强 [1][6] - 平等对待各种所有制企业，支持民营企业通过REITs盘活存量资产，拓宽权益融资渠道 [1][6] - 加强二级市场建设，丰富覆盖REITs的指数体系，支持开发挂钩指数的基金产品，研究探索REITs ETF等创新产品 [6] - 加大力度引导保险资金、社保基金、年金基金等各类中长期资金入市，并推动将REITs纳入沪深港通标的范围 [6][7] - 不断完善市场生态，优化REITs估值与发行定价机制，强化信息披露，并加快推进REITs专项立法及部门规章制定工作 [7] 完善REITs申报注册制度机制 - 优化审核注册流程，健全规范透明的流程，统一审核标准，以提升审核注册效率，并坚持“能公开、尽公开”原则接受社会监督 [8] - 健全市场化标准体系，持续完善针对不同业态资产的审核与信息披露要求，按照“成熟一类、推出一类”原则公开相关标准 [8] - 研究建立与无风险利率等市场基准挂钩的、更具灵活性的收益率要求 [8] - 监督REITs回收资金使用，严格遵照国家规定，重点支持盘活存量，鼓励用于扩大投资 [8] 加强监管与风险防范 - 健全全链条监管机制，完善覆盖尽职调查、发行定价、上市交易、资产运营管理、信息披露等环节的监管制度，强化穿透式监管 [9] - 证监局需做好日常监管与风险监测处置，证券交易所需严把发行上市准入关并做好自律监管，相关协会需加强对各参与主体的自律管理 [9] - 促进市场主体归位尽责，持续压实基金管理人的主动管理职责，强化运营管理机构的运营责任，以提升REITs运营质量和分红能力 [10] - 维护市场平稳运行，着力健全REITs信息披露制度，提升透明度，并进一步健全交易监测监控机制以加强风险预警 [10]

文章核心观点 中国证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展的通知》（证监发〔2025〕63号），旨在通过完善基础制度、优化监管安排、健全市场功能，全面推动REITs市场，特别是商业不动产REITs的发展，以增强资本市场服务实体经济的质效 [1][12] 推动商业不动产REITs平稳健康发展 - **明确战略意义**：发展商业不动产REITs是落实“盘活存量、做优增量”、“提高直接融资比重”决策的重要举措，是支持构建房地产发展新模式的有效手段 [2][13] - **激发市场活力**：明确市场化准入安排，重点支持符合政策导向、具有商业属性的资产发行，提高发行上市效率 [2][13] - **鼓励资产整合**：鼓励REITs持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合，以提升规模效应和风险分散能力 [2][13] - **扩大参与主体**：支持经营规范、治理健全的银行保险业资产管理公司等金融机构参与，并有序拓展原始权益人范围 [2][13] - **加大推动力度**：要求证监局加强属地政策推动与问题协调，交易所提升审核质效与市场服务，并压实基金管理人、财务顾问的尽职调查与核查责任 [3][14] 加快推进REITs市场体系建设 - **推进市场扩容**：持续加大优质REITs供给，完善扩募制度与市场化定价机制，支持运营稳健的上市REITs通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强 [4][15] - **支持各类企业**：平等对待各种所有制企业，支持民营企业通过REITs盘活存量资产，拓宽权益融资渠道 [4][15] - **加强二级市场建设**：丰富覆盖REITs的指数体系，支持开发挂钩指数的基金产品，研究探索REITs ETF等创新产品 [5][15] - **引导长期资金**：加大力度引导保险资金、社保基金、年金基金等中长期资金入市，发挥其稳定器作用 [5][15] - **推动对外开放**：推动将REITs纳入沪深港通标的范围，扩大市场高水平对外开放 [5][15] - **完善市场生态**：优化以市场化为导向的估值与发行定价机制，规范发售行为，强化信息披露，并加快推进REITs专项立法及部门规章制定工作 [5][6][16] 完善REITs申报注册制度机制 - **优化审核流程**：健全规范透明、权责清晰的审核注册流程，统一标准，优化环节衔接，提升效率，并坚持“能公开、尽公开”原则接受社会监督 [7][17][18] - **强化监督制衡**：建立健全质量控制体系与廉政监督机制，强化证监会对交易所审核工作的指导与监督 [7][17] - **健全标准体系**：持续完善针对不同业态资产的审核与信息披露要求，按照“成熟一类、推出一类”原则公开标准 [8][18] - **研究灵活收益要求**：研究建立与无风险利率等市场基准挂钩的、更具灵活性的收益率要求 [8][18] - **监督资金使用**：监督REITs回收资金使用，重点支持盘活存量，鼓励用于扩大投资，并严格遵照国家产业政策等规定 [8][18] 加强监管与风险防范 - **健全全链条监管**：完善覆盖尽职调查、发行定价、上市交易、运营管理、信息披露等全链条监管制度，强化穿透式监管 [9][19] - **明确各方职责**：证监局负责日常监管与风险监测处置，交易所严把发行上市准入关并做好自律监管，证券业协会、基金业协会加强对各参与主体的自律管理 [9][19] - **压实管理责任**：持续压实基金管理人的主动管理职责，强化运营管理机构的运营责任，以提升运营管理效能和分红能力 [10][19] - **维护市场运行**：健全信息披露制度，提升透明度与及时性，健全交易监测监控机制，加强风险监测预警，以维护二级市场平稳运行并增强市场韧性 [11][20] - **加强投资者教育**：强化预期引导和投资者教育，通过多种方式开展政策解读与宣传，营造良好市场环境 [11][20]