◎ 文 / 克而瑞研究中心 核心内容 0 1 合约销售 百强房企5月业绩环比增长3 . 5% 1、 合约销售： 百强房企5月业绩环比增长3.5% 2、 企业拿地： 典型房企投资环比下滑，部分民企谨慎"补仓" 3、 企业融资： 单月总量创年内新高，保利和万科融资均超百亿 4、 组织动态： 中国金茂任命3名副总裁和14名城市负责人 | 无不复杂 | 2025年 1-5月 | 累计 | 2025年5月 | 東日 | 東日 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | 蓄井手袋 | 目比 | 東日天誕 | 同比 | 环比 | | 保利发展 | 1161.1 | -11.6% | 284. 6 | -19.4% | 15.6% | | 中海地产 | 903. 8 | -11.1% | 238.0 | 20.8% | 18.0% | | 表理器 和 | 868. 5 | -6.3% | 183.5 | -11.4% | 6. 1% | | 招商蛇口 | 671.3 | -13.8% | 173.0 | -9.0% | 17.1% | | 绿城中国 | 653. 3 | -3.9% ...

2025年6月重点城市土地出让计划 - 20个重点城市计划出让含宅土地127宗，起拍总价1071亿元 [1] - 4个城市单月计划出让底价超100亿元：北京、杭州、广州、天津 [1] - 单日土地出让金额超50亿元的日期及城市：北京（4号、5号）、厦门（20号）、杭州（27号）、广州（30号）、天津（30号） [1] 各城市土地出让明细 长沙 - 6月19日：1宗地，出让面积4.13万平方米，起价18.59亿元，成交价6.64亿元 [2] - 6月24日：9宗地，出让面积10.42万平方米，起价94.62亿元，成交价50.03亿元 [2] - 6月27日：2宗地，出让面积12.77万平方米，起价24.68亿元，成交价9.05亿元 [2] - 6月30日：2宗地，出让面积14.37万平方米，起价60.16亿元，成交价24.07亿元 [2] 青岛 - 6月17日：2宗地，出让面积29.19万平方米，起价31.56亿元，成交价15.71亿元 [2] - 6月18日：1宗地，出让面积11.82万平方米，起价12.32亿元，成交价4.93亿元 [2] 合肥 - 6月27日：3宗地，出让面积38.50万平方米，起价30.39亿元，成交价20.17亿元 [2] 宁波 - 6月27日：1宗地，出让面积15.79万平方米，起价12.64亿元，成交价7.02亿元 [2] - 6月30日：1宗地，出让面积14.37万平方米，起价9.17亿元，成交价7.06亿元 [2] 长春 - 6月4日：1宗地，出让面积0.51万平方米，起价6.62亿元，成交价3.56亿元 [2] - 6月6日：1宗地，出让面积1.35万平方米，起价12.65亿元，成交价6.32亿元 [2] - 6月17日：1宗地，出让面积0.15万平方米，起价4.15亿元，成交价1.40亿元 [2] - 6月20日：1宗地，出让面积7.68万平方米，起价30.11亿元，成交价16.28亿元 [2] - 6月27日：1宗地，出让面积14.24万平方米，起价28.27亿元，成交价23.56亿元 [2] 苏州 - 6月18日：1宗地，出让面积2.73万平方米，起价20.97亿元，成交价9.12亿元 [2] - 6月25日：1宗地，出让面积15.14万平方米，起价7.38亿元，成交价5.27亿元 [2] 福州 - 6月19日：1宗地，出让面积6.16万平方米，起价7.65亿元，成交价6.96亿元 [2] 其他城市 - 6月19日：2宗地，出让面积5.61万平方米，起价32.59亿元，成交价13.04亿元 [2]

行业核心观点 - 代建行业已从"蓝海"进入"红海"阶段，增速放缓至13%（2024年）且竞争加剧，头部企业格局趋于稳定[3][5][6] - 行业面临三大矛盾：高质量发展与价格竞争、超额收益承诺与利润收窄、轻资产模式下的信任危机[11] - 未来将呈现"强者恒强"+"特色为王"格局，具备长期主义思维和核心竞争力的企业才能构筑护城河[1][37] 行业发展现状 - 2024年新拓规模达2.15亿平方米（较2020年翻倍），但增速同比下降14个百分点至13%，2025年Q1增速进一步降至5%[6] - 入局企业超100家，市场饱和导致项目获取难度加大，主要受宏观经济修复缓慢、政策不确定性（如"以购代建"）、纾困需求减少影响[7][8] - 委托方选择标准升级：从"单服务采购"转向"战略生态共建"，更看重风险共担/资源整合/超额收益能力[11] 头部企业竞争力分析 绿城管理 - 规模断层领先：商业代建占比76.19%（95.7百万平方米），一二线项目占比44%+四大城市群占比76.6%[16][17] - 标准化体系支撑品牌溢价，通过示范效应增强委托方粘性[15] 蓝城集团 - 保障房代建专家：累计签约1.36亿方/690个项目，2024年新增1570万方（占行业7.3%）[20][21] - 保障房四次迭代升级，形成"品牌+规模+产品+口碑"护城河，参与省级标准制定[22][23] - "代建+运营"创新模式：打造龙坞茶镇等文旅项目，建立"一城一品"开发范式[24] 金地管理 - 全业态覆盖：商住68%/商办12%/公建20%，政府国企客户占比72%，布局60+城市[26] - 2024年签约面积3831万方（同比+33%），聚焦高能级城市提升盈利韧性[26] 润地管理 - 政府代建龙头：2024年在管7607万方（+19%），新增1016万方，营业额11.8亿元[27] - 深耕"6+2"赛道：文体场馆/保障房等6大公建领域+商办/住宅，完成深圳湾体育中心等标杆项目[29][31] - 央企资源优势：华润集团医疗/教育/商业协同，保障房施工1915万方+管理5.6万间租赁住房[32] 行业发展趋势 - 从规模扩张转向高质量发展，需建立标准化服务框架避免价格战[38] - 专业化分工实现多方共赢，头部企业应探索细分领域护城河与复合模式[36][37] - 长期主义是关键：通过全周期价值共创绑定客户，而非单纯追求规模[37]

行业趋势与政策背景 - 2025年楼市延续止跌企稳走势，受益于金融政策落实和专项债收储推进，土拍热度、房价、库存去化等指标持续向好，行业供求关系进一步改善[3] - 政府工作报告首次提出"好房子"概念，《住宅项目规范》正式施行，标志着行业从"量"到"质"的转型里程碑[3] - 新一代高品质住宅逐渐成为新增供应主力，满足改善需求，推动企业产品力精研[3] 房企产品测评体系 - 测评工作贯穿全年，2025上半年分为"高端、轻奢、品质"三档，新增"中国好房子"综合奖及单项奖[13] - 围绕六大维度评价体系：单元平面及立面设计、户型居住、室内精装、归家路径、社区空间、项目奖项[13] - 60个入围项目将经过专家评审（线下会议）和网络投票环节，最终于6月下旬发布获奖名单[13][14] 入围项目特征 - 覆盖全国多个城市，包括广州、上海、北京、武汉、成都等，项目类型均为居住类且首次开盘在2024年11月15日后[5][6][7][8][9][10] - 头部房企表现突出：保利发展（7个项目）、招商蛇口（6个项目）、越秀地产（5个项目）、绿城中国（4个项目）[5][7][8][9][10] - 联合开发模式常见，如"华发统建·锦宸院"（华发股份+锦江统建）、"建发金茂·观宸"（建发房产+金地集团）[5][7] 产品力升级方向 - 行业竞争核心转向"卷产品、竞品质"，房企通过增加配置、优化四代宅、应用AI科技提升智慧住宅水平[14] - "全维实景"示范区系统性呈现未来生活场景，覆盖全生命周期的住宅产品力成为长期追求[14] - 测评体系覆盖设计落地（十大作品）、交付阶段（十大交付力作品）及综合视角（好房子测评），更全面客观[14] 行业活动与传播 - "好盘巡礼"活动展开，组织行业专家考察获奖及标杆项目，搭建产品力交流平台[14] - 公众号将陆续发布入围项目详情展示，推动行业产品力持续升级[15]

2025年第22周 Weekly 2025年5月26日-2025年6月1日，第22周土地供求规模均环比上升，三四线城市溢价率水平也有所上涨。本 周重点城市监测供应建筑面积726万平方米，环比增长25%，成交436万平方米，环比增加64%。本周一二 线城市高品质宅地入市频次下降，周度平均溢价率回落至4.7%，但是温州、佛山等三四线城市拍出多宗高 溢价地块，三四线平均溢价率达到8.35%,创近5周新高，重新回到年内高位。 供应：本周供应建筑面积726万平方米，环比增长25%。 本周重点城市供应含宅用地92幅，平均容积率为1.7， 天津、广州、南京、长春、济南本周供应宅地平均容积率均不高于1.5。 重点供应地块方面，杭州萧山区供应一幅宅地，出让底价46亿元，容积率2.8，起拍楼板价4.5万元/平方米。地 块位于频出高溢价宅地的钱江世纪城核心单元，西北面距钱塘江仅400米，享有一线江景，且临近地铁6号线和 15号线丰北站，周边商业、公园等配套较为齐全，且规划有美术馆、图书馆等文化设施。周边优质新房限价价 格在5万元/平方米左右，交付后二手房挂牌价可达7万元/平方米以上，考虑到如今杭州已取消限价，利润空间 依旧可观。 ...

6月房地产市场供应与成交分析 核心观点 - 6月28个重点城市商品住宅供应面积547万平方米，环比下降14%，同比下降47%，上半年累计同比下降25% [4][5] - 市场呈现"缩量提质"特征，改善型产品占比55%成为供应主力，主城区占比60% [8][11] - 预判6月新房成交环比持增，同比持平，市场延续弱复苏走势 [3][12] 分能级供应表现 **一线城市** - 6月预计供应134万平方米，环比降10%，同比降44%，上半年累计降22% [5] - 北京供应66万平方米同比增45%，上海深圳不足20万平方米 [5] - 一线城市去化率43%，同环比分别增长18pcts和6pcts [13][14] **二线城市** - 6月预计供应386万平方米，环比降17%，同比降48%，上半年累计降25% [6] - 长沙、昆明环比增幅显著，成都杭州供需矛盾突出（杭州去化周期<10个月） [6] - 二线整体去化率33%，环比降12pcts，与一季度均值相比降10pcts [14] **三四线城市** - 6月供应27万平方米环比增16%，但同比仍降37% [6] - 徐州常州阶段性回升，泉州零供应，无锡同比降超50% [6] - 三四线去化率28%，较一季度均值下降12pcts [14] 供应结构特征 **产品类型** - 重点城市刚需/改善/高端占比34%/55%/12%，改善型主导 [8] - 昆明天津刚需占比超60%，济南福州高端占比达60%/46% [9] - 上海苏州厦门等城市改善占比100% [10] **区域分布** - 主城/近郊/远郊供应占比60%/32%/8% [11] - 厦门漳州合肥等主城占比超90%，上海深圳近郊占比超50% [11] - 天津远郊占比达44% [11] 市场热度预判 - 沪深杭蓉等热点城市供应进入"空窗期"，但适销楼盘支撑短期热度 [13] - 郑州天津南京呈现止跌企稳态势，济南青岛南宁高库存压力显著 [13] - 28城平均去化率34%，环比降11pcts但同比升2pcts [14]

房地产销售与市场表现 - 2025年1-5月中国房地产企业销售TOP100排行榜显示5月新房成交环比基本持平 百强房企5月业绩环比增长3 5% [2] - 市场格局仍集中于头部企业 前5月有超6成的销售百强未重启拿地 [3] - 现房销售模式下产品力的突破与进阶是实现超额收益的关键 [8] 存货管理与土地市场 - 2024年典型房企现房库存占比接近3成 需关注存货规模、结构及投资力度 [5] - 2025年存量宅地清单显示各城市库存规模及开工进度显著分化 专项债收储需细化落地 [5] - 土地市场延续控量提质 2025年5月成交建面同比下降但金额增长 优质宅地供应占比有望提升 [13] - 第21周土地成交金额环比接近倍增 溢价率恢复至年内高位 一二线宅地频现高溢价 [14] 代建市场发展 - 35%代建项目售价高于平均值 苏州代建市场潜力可期 适宜企业深耕挖掘 [9] - 现房销售落地可能对代建市场产生影响 需关注后续政策动向 [7] 专项债与区域分化 - 房地产专项债连续两月超300亿 但相关规模环比降40%至525亿 区域分化明显 [7] - 福建土储债1/3用于土地回购 显示区域资金投向特点 [7] 海外房地产市场 - 阿联酋未来5-10年仍是中东最具价值的房地产投资市场之一 迪拜与阿布扎比定位差异化 [11] - 迪拜以"国际枢纽"吸引国际置业者 阿布扎比依托资源打造智慧可持续投资热点 [11] - 阿联酋通过黄金签、零税费、自由区等政策增强吸引力 需关注其交易规模与驱动因素 [11]

市场格局与头部企业表现 - 2025年1-5月土地市场头部效应显著，销售TOP10房企新增货值占百强总量的66%，较2024年末提升4个百分点 [20] - 保利发展以413亿元新增土地价值位居榜首，绿城中国、中国金茂、华润置地、中海地产均超300亿元，形成明显断层 [3][14] - 前5月仅11家房企拿地金额超百亿，超60%的销售百强房企未重启拿地 [14][20] 土地市场整体表现 - 全国300城1-5月土地成交建面2826万平方米，同比下降18%，但成交金额807亿元同比增长12%，呈现缩量提质特征 [12] - 新增土储百强门槛值分化：货值门槛20亿元（同比-8%）、总价门槛9.9亿元（同比+30%）、建面门槛21.5万平方米（同比+6%） [14][16] - 核心城市土拍热度分化，上海/杭州/成都溢价率超15%，非核心区域地块吸引力持续下降 [25] 房企投资动态 - 百强房企1-5月累计拿地金额4824亿元，同比增长38%，建面4372万平方米仅微增0.4% [19] - 国央企主导市场，保利发展单月拿地超百亿，绿城中国/保利置业等加速核心地块布局 [14] - 部分民企如敏捷集团重返市场，在广州竞得4宗地块（金额超30亿） [14] 投资策略与趋势 - 百强房企整体拿地销售比0.27，头部企业达0.38，中国金茂/滨江集团等个别企业显著高于平均水平 [23] - 房企普遍聚焦高能级城市优质地块，优化土储结构成为关键，减少低能级城市布局 [25] - 行业呈现"提质控风险"特征，优先选择高周转、利润空间充足的项目 [25]

研究专题卡产品介绍 - 研究专题卡是克而瑞研究中心推出的系统化房地产企业情报定制方案，涵盖宏观研究、市场研究、企业管控等十大类共50个专题，为房企提供走势预测和风险预警[2] - 企业可根据需求从专题列表中打包定制，全年累积专题数量受会员等级限制[4] - 产品分为普卡（5篇）、金卡（20篇）和白金卡（35篇）三个等级[12] 2025年新增专题内容 - 存量宅地清单显示城市库存规模及开工进度显著分化，专项债收储需细化落地[7] - 2024年房企毛利率降至10%，72%企业净利润亏损，存货跌价损失达1677亿同比增26%[8] - 50家样本房企中84%现金持有量减少，62%非受限现金短债比恶化，踩线房企占比升至72%[9] - 典型房企现房库存占比接近30%，存货管理成为重点研究方向[10] - 2025年一季度京沪深杭二手房成交同比增17%，高改及豪宅需求回暖带动市场预期修复[13] - 2025年一季度土地市场结构性回暖，推动行业去库存规模达1亿平方米[14] 2024年行业核心数据 - 重点城市拿地开工率仅46%，房企仅对盈利项目有开盘意愿[23] - 公募REITs发行创新高推动房企转型，进入常态化发展阶段[22] - 典型城市库存分析覆盖12城2980个板块，研究不同档次板块抗跌性[26] - 房企应付票据规模同比减少37%，部分企业无力支付商票[50] - 63%房企非受限现金短债比低于1，民营房企财务结构持续恶化[52] - 9家房企2023年净亏损超百亿，2024年盈利预期仍不乐观[53] 产品与市场趋势 - 住宅产品呈现四代宅普及、实得面积提升、大平层创新设计等十大趋势[24] - TOD模式发展迅速，多家房企形成独特打法为城市注入新活力[27] - 新中式住宅风潮兴起，部分房企已建立专门产品系并形成体系化打法[35] - 第四代住宅在政策与需求驱动下发展迅猛，成为房企争夺的新市场[45] - 房企加速布局实景示范区，从七大维度提升品质和客户体验[43] - 地下车库设计成为产品力重要组成部分，品质感与科技感持续升级[89] 城市与区域市场 - 郑州、重庆等城市现房收储中配租型效果优于配售型，延缓刚需入市[28] - 南京主城抗跌板块新政后热度领涨，优质区位需保持适量供地[46] - 合肥新房成交量跌价升，二手房"以价换量"致市场份额上升[49] - 西安新房热度将震荡下行，主城与西咸呈现冷热分化[55] - 沪杭蓉等7城预判显示京沪"热点恒热"，杭蓉平稳运行[92] - 长三角土储聚焦高能级城市，央国企优势显著但需警惕僵尸库存风险[47] 政策与融资动态 - 2025年两会强调在发展中化解风险，推动房地产市场止跌回稳[16] - 房地产融资协调机制加速落地，白名单项目仍需通过银行评估[65] - 城中村改造专项借款授信超万亿，国央城投为主要合作对象[63] - 民营房企融资两极分化，仅少部分标杆民企获得融资优势[94] - AMC倾向于选择区域优质项目进行纾困，短期难有大突破[39] - 险资投资不动产持续但部分业态经营承压，银行对房地产业贷款保持谨慎[71]

中国房地产企业销售排名 - 2025年1-5月全口径销售金额TOP3房企：保利发展（1161.1亿元）、中海地产（903.8亿元）、华润置地（868.5亿元）[2] - 权益金额TOP3房企：保利发展（915.0亿元）、中海地产（831.5亿元）、中润置地（580.8亿元）[2] - 全口径榜单中，绿城中国（653.3亿元）、招商蛇口（671.3亿元）分列第5、4位，权益金额分别为443.8亿元、459.2亿元[2] 市场成交动态 - 5月新房成交环比基本持平，百强房企单月销售操盘金额2945.8亿元，环比增长3.5%[3][9] - 1-5月百强房企累计销售操盘金额13127.5亿元，22家企业单月业绩环比增幅超30%（如绿城中国、中海地产、中国金茂等）[10] - TOP30房企销售操盘金额门槛同比提升5.3%至95.3亿元，但TOP10/TOP20门槛略有降低[13] 梯队表现分化 - TOP31-50梯队房企累计销售规模同比提升，而TOP10/TOP11-20/TOP51-100梯队同比降低[15] - 头部房企中，保利发展全口径与权益金额均居首，碧桂园全口径排名跌至第17位（169.9亿元）[2][4] 6月市场展望 - 房企年中冲刺叠加供应结构优化，预计成交总量延续弱复苏，环比持增但同比或微降[17][18] - 热点城市（沪深杭蓉）因供应受限成交放量有限，郑州、天津等调整较深城市有望企稳回升[18] - 弱二线城市（济南、青岛等）高库存问题仍制约去化[18] 数据口径说明 - 全口径统计包含合营/联营公司所有项目业绩，权益榜按股权占比计算[6][7] - 数据覆盖2025年1-5月商品房合同签约，不含代建及认购数据[6][7]