碧桂园自救分析 - 市场在政策支持下呈现积极态势 关键在于适应新常态并等待修复机遇 [4] 二手房市场趋势 - 京沪深杭二手挂牌量降幅收窄 刚需抛压扩大而中改需求收缩 [5] - 预计短期内京沪深杭二手房市场将维持稳中有降态势 [5] 法拍房市场动态 - 5月法拍房成交率回升且交易量创新高 参拍者信心快速修复 [7] - 6月受一手房季节性高位和需求分流影响 法拍房交易量增速可能放缓 [7] 土地市场表现 - 第23周土地供求规模环比回落 供应建筑面积629万㎡(↓13%) 成交148万㎡(↓66%) [8] - 一二线城市宅地溢价率降至1%(农历新年来新低) 三四线维持6.6%高位(温州瓯海区优质地块带动) [8] 房企产品测评 - 2025上半年中国房企产品测评进入全国入围项目展示阶段 初选结果已于6月3日揭晓 [10]

2025上半年中国房企产品测评 - 测评工作于2025年4月中下旬启动，6月3日公布初选入围项目，采用专家评审与网络票选结合的方式评选最终奖项（如"全国十大高端/轻奢/品质作品""全国好房子综合奖"），结果将于6月末公布 [1][11] - 克而瑞连续八年（2018-2025年）聚焦房地产行业产品力研究，涵盖"产品系""客户需求""交付力"等维度，推动行业产品力升级 [11][12] 高端入围项目案例 - **广州越秀·华发琶洲·樾｜华樾**：越秀地产与华发股份合作开发，定位超高层现代风格住宅，主打"城市山林"景观概念 [1][2] - **上海越秀·外滩樾**：越秀地产独立开发的风貌别墅项目，融合古典与现代建筑风格 [2] - **成都金牛西派御府**：定位"东方巴黎"传奇大宅，强调地域文化特色 [2] 轻奢入围项目案例 - **北京招商序**：招商蛇口开发的小高层及洋房住宅，主打"新改善生活"现代风格 [3][4] - **成都招商锦城序**：招商蛇口开发的高层住宅，以川西无界景观和多重庭院空间为特色 [5] - **上海海上·清和玺**：位于徐汇中央公园生活区，定位十年革新之作 [6][7] 品质入围项目案例 - **上海保利虹桥和著**：保利发展与上海地产合作开发的高层住宅，主打"都市新烟火主义奢宅"，属北虹之星封面项目 [8][9] - **深圳中建壹品·湖北文旅·鹏宸云筑**：中建壹品与湖北文旅合作的高层/超高层住宅，融合现代与岭南风格，定位"四代生态住区" [9][10] 行业趋势与参与企业 - 头部房企如越秀地产、华发股份、招商蛇口、保利发展等通过联合开发（如越秀+华发、招商+南昌市政）强化产品差异化竞争力 [2][3][8][9] - 产品类型多元化趋势显著，涵盖超高层住宅、风貌别墅、洋房等，建筑风格以现代为主，部分项目融合地域文化（如川西、岭南） [2][5][10]

二手房市场整体表现 - 2025年5月30个重点城市二手房成交环比下降10% 同比微增4% 增长动能放缓 [3] - 京沪深杭四城5月新增挂牌套数环比降幅较4月收窄 杭州止跌微增1% 同比仅上海保持增长 北京 深圳 杭州分别下降4% 15%和46% [3][4] 刚需刚改房源市场特征 - 京沪深杭总价100-500万房源占比约6成 北京 深圳 杭州100-300万总价段5月环比涨幅超2pcts 上海300-500万涨幅0.67pcts居首 [5] - 50-100平面积段新增挂牌量占比稳中有增 北京 杭州环比涨幅约1pcts 上海50-70平 深圳70-90平占比微降 [7] - 刚需刚改房源占比提升反映业主抛售心态加剧 主要因2000年以来此类房源为新房供应主力 存量基数大 [8] 高端豪宅市场分化 - 京沪深千万级豪宅挂牌积极性稳中有降 北京800万以上各总价段环比普降 上海深圳1000-3000万跌幅显著 杭州同总价段占比反增 [11] - 大面积段表现分化：北京杭州160-180平占比降而180平以上增 上海稳中微降 深圳160-180平环比增0.57pcts [14] - 京深杭500-800万中改房源挂牌需求显著回落 占比连跌至年内低位 上海该总价段持稳17% [15][17] - 面积段同步承压：京深100-140平占比降 杭州120-140平环比骤降超2pcts [18] 市场结构性趋势预判 - 当前市场呈现"刚需抛压扩大 中改需求收缩 豪宅城市分化"的三层撕裂状态 [21] - 短期京沪深杭二手房价格或延续稳中有降 高端市场受优质新盘分流 刚需盘交易周期可能进一步拉长 [21]

保交楼进展 - 2023年累计完成交付房屋超60万套，交付面积7162万平方米，2024年交付量降至38万套，面积4608万平方米，较2022年70万套持续下滑但仍居行业前列[4] - 2024年末权益土地储备中已获预售证且已预售项目规模22.8百万平米，较2022年下降73%，未交付土地储备总计112.5百万平米，较2022年下降44%，合并报表存货账面价值5934亿元，较2022年下降39%[4] - 2025年计划交付21万套房屋，前5月已完成5万套交付，三季度为交付高峰期，预计全年可完成20万套交付量[5][5] 资金筹措与使用 - 2024年末持有货币资金299亿元（含受限制现金），2025年4月出售蓝箭航天11.063%股份获13.05亿元，5月控股股东抵押碧桂园服务股份获10亿元借款，均定向用于保交楼[5] - 公司明确2025年上半年以保交楼为主，下半年保交楼与保主体并重，为2026年恢复正常经营做准备[5] 债务重组情况 - 2024年底有1882亿元债务发生违约或交叉违约，境内债务已于2025年4月展期，正在制定综合解决方案[7][8] - 境外债务重组涉及未偿还本金140.74亿美元及利息，已获超70%持有人支持，重组方案包括现金回购（清偿率10%）、强制可转债（清偿率12%-50%）等选项，潜在减少债务110亿美元，加权平均融资成本从5.8%降至1.0%-2.5%，新债务工具平均期限超6.5年[11][12] 经营与财务现状 - 2024年权益合同销售472亿元，同比下降73%，2023-2024年现金及现金等价物持续净流出，通过出售资产获得资金但不可持续，2023-2024年出售附属公司损失分别为32亿和6.6亿元[15] - 2024年底权益总额512.54亿元，归母权益为负72亿元，存货账面价值占总资产57%，2023-2024年计提存货跌价损失分别为823亿和43亿元，持有2168亿元其他应收款项（主要为关联方无抵押款项）占总资产21%[15][16] 未来挑战与展望 - 保交楼进入收尾阶段但剩余项目难度增大，债务重组虽获进展但境内方案仍需完善，恢复正常经营需依赖市场回暖[16] - 管理层认为市场正朝积极方向发展，关键在于适应新常态并把握修复机遇[17]

2025上半年中国房企产品测评 - 测评工作于2025年4月中下旬启动，初选入围项目于6月3日揭晓，采用专家评审与网络票选结合方式评选最终奖项[1] - 奖项设置包括"全国十大高端/轻奢/品质作品"和"全国好房子综合奖"，结果将于6月末公布[1][11] - 克而瑞已连续八年跟踪行业产品力建设，研究维度从产品力、产品系扩展到客户需求和交付力测评[9][11] 高端入围项目案例 - **武汉新希望·D10黑珍珠**：一线临江高层住宅，现代风格顶奢大宅，定位"极奢之作"[1][2] - **苏州蠡棠森屿**：越秀地产开发的高层+洋房住宅，以垂直森林概念重塑苏州园林3.0时代人居[5] 轻奢入围项目案例 - **重庆长嘉外滩｜国瑞·长江赋**：国瑞阳光开发的第四代住宅，位于两江四岸核心区，现代风格滨江创新宅[3] - **广州越秀·珑悦西关**：越秀地产现代风格高层住宅，百日清盘的广府系首作，复兴西关广府格调[3][4] 品质入围项目案例 - **长沙招商揽阅**：招商蛇口开发的现代雅奢高层住宅，打造全场景理想生活样本[6][7] - **西安绿城熙海棠**：绿城中国开发的低密四代生态住区，包含合院(现代东方风格)和高层(现代风格)产品[7][8] - **杭州汀岸印月轩**：绿城中国现代风格高层住宅项目，主打江河景观资源[8][9] 行业研究动态 - 克而瑞计划在6月8-15日通过微信公众号"克而瑞产品测评"陆续发布入围项目案例[9][10] - 测评体系持续升级，旨在传递先进产品理念，推动行业产品力建设[11]

2025上半年中国房企产品测评 - 测评工作于2025年4月中下旬启动 收到企业及专家推选的优秀项目参评 初选入围项目于6月3日揭晓 [1] - 最终将评选出"全国十大高端/轻奢/品质作品""全国好房子综合奖"等 采用专家评审和网络票选结合的方式 [1] - 入围项目案例将于6月8日-6月15日通过微信公众号"克而瑞产品测评"陆续发布 [11] 入围项目详情 高端项目 - 杭州杭序府：由招商蛇口开发 高层住宅 现代建筑风格 [1][2][3] - 成都华发统建·锦宸院：由华发股份和锦江统建联合开发 包含高层住宅和叠墅 现代风格 [3] - 西安铂樾万境：由旭辉建管和陕西中宏房地产开发 含高层住宅和叠墅 现代风格 [4] 轻奢项目 - 上海保利海上印：保利置业开发 小高层住宅 现代风格 [4][5] - 珠海华发·珠海湾：华发股份开发 主打"华发科技+新一代好房子"概念 [5] 品质项目 - 成都中环天宸：华润置地开发 高层住宅 现代风格 定位"新迭代进阶之作" [7] - 南宁江南润府：华润置地开发 高层住宅 现代风格 强调自然与教育结合 [7] - 万宁华润·石梅湾九期：华润置地开发 普通住宅 现代风格 主打"雨林栖居"度假概念 [8] 测评背景与行业影响 - 克而瑞自2018年起连续八年聚焦房地产产品力研究 覆盖产品力、产品系、客户需求及交付力等维度 [9][12] - 2025年测评旨在传递行业先进产品理念 推动产品力持续升级 最终结果将于6月末公布 [9][12]

核心观点 - 5月法拍房市场供需指标快速恢复常态，成交量创年内新高，溢价成交比例和成交率同步回升[3][8] - 6月受一手房季节性需求分流影响，法拍房交易量增速可能放缓，但下半年核心城市表现仍值得关注[9] - 优质资产受追捧，上海百年花园洋房以50万/平方米单价成交，361个标的出价超100次[8][17] 供应规模 - 5月新增挂拍量2.5万套环比降18%，起拍总价232亿元环比降30%，回落至2025年均值水平[10] - 重庆连续6个月挂拍量居首超1000套，芜湖因宝能睿城集中挂拍致月度供应超500套[10] - 一线城市新增挂拍均不足300套，北京25.6亿元挂拍总价居全国首位[11] 成交量 - 5月成交4679套环比大增276%，69%房源溢价成交环比升3个百分点[5][14] - 深圳211套成交量居首，上海8.1亿元成交额最高[17] - 上海百年洋房2.7亿元溢价8%成交，单价达50.46万/平方米[17] 成交率 - 全国平均成交率回升至19%，宁波/上海/杭州超50%[6][21] - 成都/深圳/厦门成交率超40%，核心城市引领市场信心修复[24] 折价率 - 挂拍折价率28.9%环比升1.1个百分点，成交折价率32.5%环比升1.2个百分点[27] - 一拍二拍房源供求价差缩小，变卖房源价差扩大至3.4个百分点[30] 城市表现 - 重庆连续6个月供应量第一，上海/北京高价资产集中[10][11] - 外向型经济城市如上海/深圳/杭州/宁波吸引高净值群体关注[9][17]

行业现状与趋势 - 代建行业进入增速放缓的平稳发展期，2024年新拓规模2.15亿平方米，同比增长13%，增速较2023年下降14个百分点，2025年一季度同比仅增长5% [6] - 行业面临三大挑战：宏观经济修复缓慢影响委托方开发意愿、超100家企业入局导致竞争加剧、政策红利消退（土地回购/以购代建/纾困需求减少） [7][8] - 头部格局趋于稳定，绿城管理、蓝城集团、金地管理、润地管理等老牌企业凭借先发优势占据综合能力前沿 [3][5] 头部企业核心竞争力 绿城管理 - 规模断层领先，一二线城市建面占比44%，四大核心城市圈占比76.6%，商业代建占比76.19%（95.7百万平方米）支撑高毛利 [16][17] - 标准化体系与品牌溢价形成双强，专业化服务及生态协同巩固行业领导者地位 [15] 蓝城集团 - 保障房代建领域标杆，累计签约1.36亿方、690个项目，2024年新增1570万方（占行业7.3%），政府代建占比40% [20][21] - 保障房代建实现四次迭代，以商品房标准打造高品质项目，形成"品牌+规模+产品+口碑"护城河 [22][23] - 创新"代建+运营"模式开发文旅项目（如杭州龙坞茶镇），建立"一城一品"开发范式 [24] 金地管理 - 全业态覆盖（商住68%、商办12%、公建20%），2024年签约面积3831万方（同比+33%），政府/国企客户占比72% [26] - 依托近二十年经验构建成熟项目管理体系，聚焦高能级城市群提升抗风险能力 [25] 润地管理 - 政府代建领域龙头，2024年在管面积7607万方（同比+19%），新增1016万方，文体场馆项目数量行业第一 [27][29] - 深耕"6+2"赛道（文体/保障房/学校/医院等），央企背景强化政企协同优势，如深圳湾体育中心等项目形成差异化壁垒 [29][31] 行业发展关键逻辑 - 委托方需求升级：从"单服务采购"转向"战略生态共建"，更关注价值共创与长期合作 [11] - 企业破局路径：构建细分领域护城河（如蓝城保障房）、拓展多元复合模式（如润地政企协同）、强化全周期服务能力 [37] - 行业将从规模扩张转向高质量发展，专业化分工与良性竞合成主流，"强者恒强+特色为王"态势延续 [1][38]

2025年第23周 Weekly 2025年6月2日-2025年6月8日，第23周土地供求规模均环比回落，三四线城市溢价率水平延续高位。本 周重点城市监测供应建筑面积629万平方米，环比回落13%，成交建筑面积148万平方米，环比骤降 66%。本周一二线城市高溢价宅地成交比例维持低位，周度平均溢价率回落至1%，创农历新年以来新 低，不过三四线平均溢价率仍达到6.6%，连续两周超过5%，主要是由于温州瓯海区优质宅地溢价成交 带动。 供应：本周供应建筑面积629万平方米，环比回落13%。 本周重点城市供应含宅用地59幅，平均容积率为 2.0，合肥、武汉、宁波本周供应宅地平均容积率均不高于2.0。 重点供应地块方面，深圳龙华区区供应一幅宅地，出让底价16.84亿元，容积率2.8，起拍楼板价2.76万元/ 平方米。地块位于民治板块，自身优势为区位优越，地处梅林关核心区，距地铁4号线民乐站仅400米，周 边教育、公园、商业体配套较为丰富，无70/90户型限制，为纯商品住宅用地，目前周边新房售价在5.6万 元/平方米左右。 武汉长江新区挂牌一宗低密商住地块，容积率仅1.04，起拍底价21.6亿元，起拍楼板价5820元/平 ...

2025上半年中国房企产品测评 - 测评工作于2025年4月中下旬启动 企业及专家推选优秀项目参评 初选入围项目于6月3日揭晓 [1] - 采用专家评审和网络票选结合方式 最终评选"全国十大高端/轻奢/品质作品""全国好房子综合奖"等 测评工作有序进行中 [1] - 6月8日-6月15日期间通过微信公众号"克而瑞产品测评"陆续发布入围项目案例 [10] - 2025年上半年十大作品和中国好房子获奖名单将于6月末公布 [12] 入围项目展示 高端项目 - 上海士林润园：华润置地、上海南房集团开发 合院产品 老城厢风貌建筑风格 [2] - 杭州建发｜钱塘建投云启钱湾：建发房产、钱塘建投开发 低密排屋和高层住宅 新中式建筑风格 [4] - 武汉建发·望湖：建发房产开发 155-225㎡东方藏品大宅 位于武汉内环一线沙湖 [4] 轻奢项目 - 佛山保利锦鲤堂悦：保利发展开发 高层住宅 现代中式建筑风格 [5] - 中山保利琅悦：保利发展开发 高层住宅 现代中式建筑风格 [6] 品质项目 - 北京越秀·未来科学城星耀未来：越秀地产、未来城置业开发 PRO+漫奢洋房 现代建筑风格 [7] - 佛山越秀·星汇灯湖：越秀地产开发 高层住宅 现代建筑风格 [8][9] - 厦门建发·阅海：建发房产开发 第四代高层和洋房 约89-124㎡一线瞰海住区 现代建筑风格 [10] 克而瑞产品力研究背景 - 自2018年起连续八年聚焦行业产品力建设变化 涵盖"产品力""产品系""客户需求""交付力"等研究方向 [11] - 工作组持续传递优秀企业先进产品理念与作品 推动行业产品力升级 [11]