l 15年 VIEW POINT HD 09. VIEW POINT HSNOT SNIA NANZ ONIO 过去一两年很多"日光盘"都是在上海、成都这类热点恒热的城市出现，市场热度也靠这些核心 城市支撑。 各地高得房率四代宅、新规项目入市，对市场热度起到了很好的"托举"作用。 特别是在中央推动建设安全、舒适、绿色、智慧的"好房子"的号召下， 产品力较强的优质改 善盘成为各地楼市"宠儿" ，同片区内去化率往往优于传统项目。 以武汉为例 ，8月全市共计8次推盘，共计推出1528套，综合首日去化率为35%。其中新规项 目推盘7次，推盘套数占比90%，首日去化率38%；老规范项目推盘1次，推盘套数占比10%， 首日去化率仅为3%。 不过最近，其他二线城市也陆续出现了"日光盘"，比如 海口、重庆和南京。 海口最为典型，就在前两天推出的 中海·南海叁号院 ，168套洋房开盘即售罄，单日收金10亿 元。 还有一些市场低迷的城市，比如 广州、郑州 等城市，销售端也出现越来越多的亮点，部分项 目逆势飘红。 积极的信号不断传来。 2025年三季度以来，虽然新房供求季节性回落，延续低位徘徊，不过 从短期市场热端来看，却延续高位 ...

行业排名与销售表现 - 全口径销售行业排名从2021年第60位持续攀升至2025年中期第15位 [2] - 2025上半年实现全口径合约销售金额267亿元 同比减少6% 跌幅优于百强房企平均跌幅11.4% [4] - 2025年8月单月全口径销售金额进入行业前十 连续5年保持500亿元以上销售规模 [4] - 合约销售均价达27763元/平米 较2024年提升8.7% 创近年新高 [5] 高品质项目支撑 - 上海保利海上印四开四罄 深圳保利瑧誉首开销售额23亿元 去化率96% 创深圳年度新盘首开去化纪录 [4] - 广州保利翡丽甲第开放展厅半月内超700组客户验资登记办卡 [4] - 上海保利海上印项目进入《2025上半年中国好房子TOP20排行榜》 销售均价80485元/平米高于周边75703元/平米均价 [5] 区域销售结构优化 - 长三角 珠三角和香港地区销售额占比达75.9% [5] - 2025上半年上海销售额60.8亿元 占总销售额22.8% [9] 土地储备战略 - 2023年一线城市新增土储面积占比41% 一二线合计93% 2024年全部6宗地块位于一二线城市 [7] - 2025上半年新增9宗地块 上海 杭州和广州投资额占比88% [7] - 一线城市土储占比从2021年21%提升至2025年上半年30% [7] 长三角重点布局 - 2020-2025年上半年连续在上海获地11宗 总投资321亿元 [9] - 长三角新增土地面积占比除2024外均排名第一 [9] - 总土储中长三角占比从2019年末13%提升至2025年上半年22% 增长9个百分点 [9] 融资能力与成本 - 2025上半年完成3笔共40亿元公司债券发行 票面利率均低于2.7% 最低至2.46% [13] - 债券融资占比从2019年7%提升至2025年上半年35% 增长28个百分点 [13] - 平均融资成本从2021年4.52%降至2025年中期2.90% [13] 财务指标优化 - 持有现金285亿元人民币 现金占总资产比例持续维持15%以上 [13] - 短期有息负债减少10.5%至175亿元 现金短债比1.63 [13] - 总有息负债减少3.2%至682亿元 净负债率提升8.4个百分点至85.3% [13] - 剔除预收款后资产负债率降低0.9个百分点至69.5% 三条红线指标首次达绿档 [13] 多元化业务发展 - 投资物业建面68.1万平米 收入从2021年7.79亿元增长至2024年8.65亿元 [15] - 物业管理收入从2021年10.21亿元增长至2024年12.06亿元 [15] - 在管面积从2021年4371万平米增长至2025年中期5409万平米 [15] 股东回报政策 - 宣布未来三年保证分红比例不低于归母净利润40% 较历史平均20%提升一倍 [17]

业绩： 整体继续筑底，三成百强房企业绩同比增长 业绩、融资 融资： 前三季度融资同比下降30%，多家房企债务重组成功 ◎ 文 / 克而瑞研究中心 业绩篇 陆 整体继续筑底，三成百强房企业绩同比增长 2025年前三季度房企整体业绩延续筑底态势，部分企业业绩大幅回暖。 1-8月百强房企中累计业绩同比增长的企 业占比为31%，其中同比增幅大于20%的企业数量占到23家。整体来看，楼市的止跌回稳已经初现端倪。但是由 于购房者的信心和预期仍在修复过程中，叠加房企库存压力的持续增长，企业销售整体仍面临着较为严峻的挑 战，房企仍需积极应对。 总结 0 1 企业销售整体继续筑底 但短期复苏动能不足 2025年前三季度房地产市场延续筑底态势，房企销售整体保持低位运行。 1-8月行业百强房企累计销售操盘金额 20708.8亿元，同比减少13.1%；全口径金额22287.6亿元，同比减少13.8%。 整体来看， 虽然年初两会政府工作报告将"稳住楼市"首次写入总体要求，房地产政策面持续优化、释放利好， 但是房企推盘积极性整体仍相对较低，供应端供给约束依旧较为明显，同时客户观望情绪依然浓厚，短期复苏 动能不足。 TOP100中民营房企 ...

文章核心观点 - “好房子”成为2025年第38周政策关键词 中央与地方层面系统推进好房子、好小区、好社区、好城区建设 旨在巩固房地产市场稳定态势和构建房地产发展新模式 [1][2][7] 周度中央政策 - 六部门联合发布《建材行业稳增长工作方案（2025—2026年）》 提出开展“好材料支撑好房子”行动 支持打造好房子样板和好材料应用试点 [2] - 住建部在巡视整改通报中提出 将系统推进“四好”建设 并将发展“好房子”置于具体举措首位 [2] - 央行表态将加大存量商品房和存量土地盘活力度 以落实要素市场化配置改革要求 完善房地产金融基础性制度 [3] 周度地方政策 - 近一周13省市发布15次稳市场政策 其中上海、河北等5地重点推进“好房子”建设 [4][7] - 上海发布“好房子”新规 将建筑面积大于80平方米住宅的阳台面积计算标准从“≤8平方米”扩大至“＜16平方米” 利好大户型及双阳台等产品设计 [4] - 4地推进购房补贴政策 东莞对购买新建商品住房给予合同总价2%、最高3万元补贴 晋江对三孩及以上家庭购买140平方米以内新房提供最高7万元补贴 [4] - 3城优化公积金政策 广州允许公积金支付本市购房首付款 长春将新建商品住房贷款首付款比例降至15%并阶段性取消贷款次数限制 [5] - 广州试点允许房企在去化周期18个月以下区域将自持商品住房补缴出让金后转为可售入市 并支持存量商办改建为保障性租赁住房 [5][6] 政策趋势 - 本周地方稳市场政策发布频次回升至下半年均线上方 “好房子”类政策发布5次跃居首位 补贴和税费优惠类政策发布4次 公积金优化类政策发布3次 [7][8][10] - 近一个月来看 补贴与税费优惠类政策发布频次稳居首位 其他稳市场类政策（如放开落户）排第二 保障安居类政策排第三 [12]

核心观点 - 2025年三季度中国房地产市场整体处于筑底阶段，新房供求同环比均下降约2成，市场呈现弱复苏态势 [1] - 市场分化加剧，一线城市及核心二线城市展现出较强韧性，而多数三四线城市持续深度调整 [1][7][18] - 产品层面，改善型需求主导市场，成交结构向大户型、大面积段倾斜，行业竞争核心转向产品力创新 [41][50][57] 政策篇：市场表现 新增供应 - 2025年三季度全国商品住宅新增供应同环比齐跌，7-8月全国110个重点城市新增供应2180万平方米，同比下降21%，较二季度月均下降26% [3] - 9月预期新增供应1414万平方米，三季度整体环比下降19%，同比下降26%，前三季度累计同比下降约2成 [4] - 分能级看，一二线城市7-8月供应量较二季度月均环比下降3成以上，累计同比降幅约15%；三四线城市7-8月供应量环比下降16%，同比下降24%，前8月累计同比下降23% [5] - 一线城市韧性较强，三季度合计供应面积467万平方米，环比降25%，同比降14% [7] - 二三线城市整体承压，三季度26城合计供应面积1824万平方米，环比降17%，同比降19% [8] 新房成交 - 2025年三季度新房成交规模降至近5年同期新低，7-9月110个重点城市成交面积2867万平方米，同比下降18%，较二季度月均下降20% [10] - 9月预期成交1573万平方米，三季度环比降18%，同比降14%，前三季度累计同比降8% [11] - 一线城市前三季度累计成交同比保持正增长4%，显著优于其他能级城市 [18] - 二三线城市内部冷热不均，成都成交规模近250万平方米领先，昆明等城市实现同环比正增长，而南京、苏州等城市同比降幅超3成 [19] 二手成交 - 2025年三季度30个重点城市二手房累计成交面积预计5342万平方米，环比降10%，同比增4%，累计同比增11% [21] - 上海、深圳、成都、西安等城市前三季度二手房累计同比增幅仍在2成以上 [23] 房价表现 - 一线和强二三线城市房价相对稳定，北京房价同比持增16%，上海微增5%，深圳同比微降5% [25] - 热点城市如北京、上海、成都、杭州等因高端盘成交占比上升，结构性拉升房价 [26] - 部分二三线城市如惠州房价同比降幅高达27%，南昌、昆明等同比降幅在10%左右 [26] 新房库存 - 2025年8月末百城商品住宅库存量45562万平方米，环比降1%，同比降9% [27] - 城市间去化周期分化显著，上海去化周期仅13.5个月，杭州、合肥、成都等不足1年；长春去化周期高达3年，三四线城市半数库存消化周期超30个月 [34] 政策篇：四季度展望 供应展望 - 四季度新房供应预期稳中微增，但增幅有限，因土地成交规模低位及新开工面积下降制约 [36] - 核心一二线城市如上海、杭州、成都仍是房企推盘重点，尤其将增强改善盘供给 [37] 成交展望 - 四季度新房成交环比有望稳中有增，维持弱复苏，全年成交降幅有望持稳10%左右 [2][38] - 核心城市市场中高端需求或面临短期供过于求，三四线城市成交延续筑底 [2][38] - 二手房市场“以价换量”趋势将延续 [39] 产品篇：成交结构 房型结构 - 改善型需求主导市场，四房产品成交占比提升至31.7%，较去年增加2.4个百分点；五房以上占比提升至2.5% [41] - 一线城市四房产品市场份额达32.8%，较去年提升4.4个百分点；二线城市四房占比提升2.3个百分点至30.9% [47] 面积段结构 - 大面积产品成交普涨，110-140㎡产品成交占比提升1个百分点；140-180㎡产品占比提升0.9个百分点；180㎡以上产品微增0.2个百分点 [50] - 各能级城市均呈现面积段上移趋势，一线城市110-140㎡面积段市场份额提升3.6个百分点；二线城市110-140㎡、140-180㎡及180㎡以上产品占比全线提升 [53] 产品篇：产品特征 产品力分化 - 改善市场呈现“两端突破”特征，高端市场聚焦稀缺资源与超配产品，主流市场以功能性创新提升性价比 [59] - 上海绿城潮鸣东方项目整合稀缺景观资源，首开120套房源即罄，总销售额69.88亿元 [60] - 广州信达繁花里项目通过设计创新实现高使用率，开盘当日销售额约2.6亿元 [64] 场景力创新 - 场景化设计成为差异化竞争关键，标杆项目通过融入度假、酒店等元素构建“日常即度假”生活范式 [67] - 华润三亚观岚、上海招商·林屿湖畔、成都金茂晓棠等项目凭借场景创新实现热销 [68][71][73] 政策推动 - “好房子”制度建设加速推进，政策推动行业向高品质、可持续发展迈进 [75] - 具备卓越产品力与服务力的住宅将形成品质溢价，成为行业核心动力 [75]

行业政策与标准制定背景 - 中国首个规范房屋建筑体检工作的团体标准《房屋建筑体检实施评价导则》拟定于12月对外发布，旨在填补行业管理规范空白[2] - 该《导则》是在住建部2023年11月部署全国城市体检工作背景下，由中国房地产业协会自2024年底筹备立项编制[2] - 编制单位包括中国建筑科学研究院、北京中房研协信息服务有限公司作为主编，住建部科技与产业化发展中心、越秀集团等多家机构联合参编[2] 存量建筑市场现状与需求 - 截至2024年，中国城乡住房总建筑面积已超过660亿平方米，其中房龄超过30年的建筑占比达35%[5] - 大量建筑因材料老化、违规改造等问题导致安全隐患凸显，建筑修缮市场规模已突破万亿元[5] - 未来五年，建筑体检相关从业人员预计达到50万人，市场需求巨大[5] 《导则》的核心创新与亮点 - 《导则》首创“管理+实施”双核心体系，不同于传统技术标准，是一套注重执行的管理体系[6][9] - 构建全周期体检机制：包括日常体检（每年1次）、基础体检（按建筑年限规定）、专项体检（针对隐患开展）[6] - 倡导应用无损智能技术，如无人机、爬墙机器人等，减少二次损伤，并实现数据可视化预警与动态分析[6] - 建立三星级评价体系，从8个维度划分体检优秀、良好、达标三级，提供管理标尺[6] 《导则》的具体内容与覆盖范围 - 标准规定了体检类型与周期、资源要求和实施流程，覆盖主体结构、外围护系统、装饰装修、环境、附属设备设施、地下管线及信息化管理平台建设等方面[8] - 标准目的并非评价房屋建筑质量，而是评价体检动作实施的完整与完善程度，为物业管理方、所有方及体检实施方提供执行依据[8] - 标准给出可供溯源的房屋体检实施记录清单，提出对体检实施完善程度的评价要求[8] 行业影响与发展前景 - 《导则》推动建筑运维从“事后维修”迈向“事前预防”的新阶段，为房地产行业开辟“运维服务”新赛道[2][5] - 将构建“体检-评估-整改-运维”的完整产业闭环，为行业高质量发展注入新动能[5] - 后续将推进“房屋体检师”认证、职业培训及修缮维护机构认证，构建涵盖人才、管理、设备研发、修缮的完整产业链[6] - 编制组已在北京、上海等地开展体检实践，确保标准具有实践指导价值，计划于12月底正式发布[9]

文章核心观点 - 论坛聚焦“一带一路”背景下中东特别是阿联酋不动产市场的投资机遇，强调政策沟通、平台整合与数据驱动的重要性 [1][5] - 中阿合作进入高质量发展新阶段，通过四大合作平台整合优化，为产业和企业提供清晰的政策环境与投资方向 [5] - 阿联酋凭借税收优势、安全环境、高租金回报率及数据透明度，成为对全球企业和高净值投资者极具吸引力的投资高地 [7][13][14] 话题一：中阿合作机遇与投资价值主张 - 政策层面存在四大关键合作平台：中阿双边政府层面、中国与海合会分会、中国与阿拉伯国家分会及中国-东盟-海合会分会，整合这些平台有助于企业精准把握投资方向 [5] - 阿布扎比在住宅与商业地产领域拥有巨大开发与创新空间，当地开发商强调质量、社区责任及面向未来的开发管理模式 [6] - 吸引中国投资者的核心价值主张包括高租金回报率、资产增值率，以及人口增长、主权财富基金增加等基础数据支撑的发展前景 [6] - 企业出海目的地选择需关注东南亚及中东市场，并考量与国家战略对接、地区发展前景（如大型文化活动）及产业链联合走出去 [7] - 阿联酋的税收优势（无所得税、资本利得税、遗产税）、永久产权、货币与美元挂钩及政府自由区扶持政策，显著增强其投资吸引力 [7][8] 话题二：风险管控与可持续发展策略 - 降低跨境合作信息不对称需从宏、中、微三层面入手：宏观依托中国商务部、发改委等政策信息；中观利用行业协会数据；微观借助高校委托研究项目 [9] - 阿联酋开发商积极寻求与中国领先数据公司合作，探索房地产数据共享与智慧城市数据整合，以进行数字化升级 [10] - 企业出海需以高标准、可持续、惠民生为目标，围绕基础设施“硬联通”、规则标准“软联通”及人民“心联通”推动高质量发展 [11] - 出海经营需重点规避四大风险：地缘政治风险（如地区局势不稳定）、项目履约风险（文化习俗、用工标准差异）、债务风险及汇率风险 [12][13] - 高净值投资者与家族办公室最关注阿联酋的安全特质、法律保障（如产权保护）、市场数据透明度及资金进出便利性，当地住宅租金回报率可达两位数 [14][15] - 关键法律策略包括在合同中明确国际仲裁作为争议解决机制（如选择新加坡、香港等地），并通过主合同与子合同的架构设计平衡合规与商业拓展 [17]

VIEW 克而瑞研究中心 "每周研究精读" ， 聚焦宏观、行业、房企、土拍、产品、客需、榜单等多个研究成果，与各界探讨行业运 行逻辑、变数及未来趋势。 点击标题阅读全文 专题 2025上半年房企存货管理专题——典型房企计提减值准备仍在继续 以5 0 家典型上市房企为研究样本，揭示行业在"规模收缩"与"风险缓释"中的实践路径，为房企优化库存结构、投资者研判行业风险提供参 考。 2025年上半年房企盈利能力报告——毛利率修复至10.87%，净利润维持亏损 期内确认存货跌价损失494亿，净利润亏损902亿。 2025上半年房企偿债能力报告：现金短债比继续下滑，行业信用修复仍需时间 20 25年中期50家典型上市房企的现金持有量为11867亿元，较期初减少了9. 49%。 观点 头部房企加速布局社群运营，华润、华发均已设立集团IP 土拍｜厦门4宗宅地成交81.25亿元，均由本地国企竞得 9月23日，厦门4宗宅地顺利出让，合计揽金81.2 5亿元，均由本地国企底价竞得。 研报 地产社群运营正被越来越多的房企关注，其热度呈现爆发式增长。 城市更新催生代建需求，企业如何"入场"？ 能否真正理解政策、整合资源、平衡多方诉求， ...

9月23日， 由克而瑞主办的"全球视野·中东机遇——2025中东不动产投资高峰论坛"在上海举办 。克而 瑞集团董事长丁祖昱先生、克而瑞集团CEO张燕女士携手国内外、来自产学研跨界专家、领袖、高管出 席论坛并发布重要研究成果及主题演讲。 来自阿布扎比的领先房地产企业Aldar Developm 的CEO，Jonathan Emery先生在论坛上作《政企协同下的 品牌共赢：ALDAR如何借力国家战略打造"阿联酋名片"》作主题演讲，内容如下： Jonathan Emery Aldar Developm CEO 很荣幸来到上海——这座象征着雄心壮志和进步的城市，共同庆祝中阿关系的蓬勃发展，并探索房地产领 域合作的新途径。此次盛会体现了两国四十多年的友谊与伙伴关系。随着双边贸易额接近1000亿美元，深 ▲点击图片查看论坛实录 化合作的空间巨大。不仅在贸易领域，阿联酋和中国在投资、文化、旅游和教育等领域的合作也日益紧 密。正是本着这种合作精神，今天我想与大家分享阿布扎比的房地产故事。 站在上海，我深深地感受到，贵市非凡的崛起与我们今天在阿布扎比——Aldar 的故乡，以及我们持续塑 造的城市——所见证的成长之间，竟有如此 ...

政策核心观点 - 中央与地方政策协同发力，构建房地产发展新模式，重点围绕城市高质量发展和要素市场化改革 [4][6][28] - 政策方向明确为通过增加高品质住房供给和推进城市更新来释放需求、优化供给，以促进市场止跌回稳 [8][28][52] - 北上深等核心城市限购松绑具有风向标意义，标志着地方稳市场进入新阶段，需求端政策持续扩围深化 [13][15][30] 政策篇总结 - 中央层面于2025年7月召开时隔十年的城市工作会议，明确城镇化进入稳定发展期，部署构建房地产新模式等七项重点任务，并于8月下发《关于推动城市高质量发展的意见》细化落实 [5][7][28] - 国务院批复北京城市副中心、粤港澳大湾区内地九市等10个地区开展为期2年的要素市场化配置综合改革试点，重点在盘活存量土地、产业用地市场化等方面探索 [9][10] - 北京、上海、深圳三季度差异化松绑限购：北京以五环为界、上海以外环为界实行梯度管理，深圳松绑力度最大，非核心区对社保满1年非深籍不限购 [14][16] - 三季度地方层面84个省市出台167次稳市场政策，累计前三季度达556次，聚焦公积金优化（43省市55次政策）、补贴税费优惠（31省市36次政策）、保障安居（27省市36次政策）等六大方向 [19][20][21][22][24] 行业篇总结 - 2025年前8月全国新建商品房销售面积5.7亿平方米，同比下降4.7%，降幅较上半年扩大1.2个百分点；销售金额5.5万亿元，同比下降7.3%，降幅扩大1.8个百分点 [38] - 行业库存压力持续减轻，8月商品房待售面积环比下降307万平方米，连续6个月下降；8月新开盘去化率较上月提升12个百分点至42%，重庆、长沙等城市去化率超70% [39] - 8月70城新房价格同比降幅总体收窄，一线城市同比下降0.9%，降幅收窄0.2个百分点；上海新房价格同比上涨5.9%，上海、杭州、成都等5城房价连续两月同比上涨 [42][44] - 2025年前8月房地产类专项债发行规模5951亿元，同比大增157%，其中土地收储类专项债发行3241亿元，城中村项目专项债603亿元（同比增长373%），为行业注入动力 [45][48] 土地篇总结 - 2025年前三季度全国300城经营性土地成交建筑面积4.6亿平方米，同比下降9%，创2019年以来新低；成交金额1.5万亿元，同比增长8%，但增幅较上半年下滑10个百分点 [54] - 土地市场热度分化，三季度平均溢价率7.7%，较上半年回落1.3个百分点，但稀缺优质地块仍拍出高溢价，如上海徐汇衡复地块楼板价达20万元/平方米刷新全国纪录 [54][59] - 土地投资持续向高能级城市集中，前三季度上海、杭州、北京土地成交金额分别为1959亿元、1406亿元、1194亿元，TOP3城市金额占比达28% [61] - 企业投资态度理性谨慎，央国企拿地金额占比超六成；截至8月末新增土储百强房企的新增货值14193亿元，同比增长17.5%，但近五成销售百强房企尚未拿地 [64][66][70]