8月楼市整体表现 - 8月30个重点城市平均开盘去化率为42%，环比上升12个百分点，同比上升16个百分点，重回年内高位[2] - 炎热天气叠加低迷行情影响房企推盘积极性，天津、福州、无锡、东莞、珠海、嘉兴等6城无项目开盘或加推[4] - 城市间分化显著：重庆、长沙、成都、宁波、杭州去化率超6成；青岛、佛山、徐州、常州等弱二三线城市去化率不足2成且环比下降[4] 城市去化率具体数据 - 重庆8月去化率85%，环比上升64个百分点，同比上升57个百分点[5] - 长沙8月去化率84%，环比上升62个百分点，同比上升50个百分点[5] - 成都8月去化率82%，环比上升27个百分点，同比上升2个百分点[5] - 深圳8月去化率24%，环比上升20个百分点，同比上升17个百分点[5] - 上海8月去化率57%，环比上升17个百分点，同比上升3个百分点[5] - 北京8月去化率22%，环比下降8个百分点，同比上升6个百分点[5] - 广州8月去化率18%，环比下降5个百分点，同比上升10个百分点[5] 热销项目特征分析 - 高得房率四代宅和新规项目成为市场热点，产品力强的优质改善盘去化率显著优于传统项目[9] - 成都东城金茂晓棠（洪河板块）开盘102套，去化率100%[10] - 重庆龙湖御胡境（礼嘉板块）开盘248套，去化率100%[10] - 南京丹荔云府（河西北板块）开盘28套，去化率100%[10] - 武汉新规项目推盘套数占比90%，首日去化率38%，而老规范项目去化率仅3%[10] - 长沙雨花区招商序单盘驱动去化率达84%[11] 豪宅市场表现 - 上海壹号院（黄浦区）套均总价5000万元起，8月五开66套当日售罄，2025年累计销售额破百亿[13][14] - 杭州滨江·鸣湖里售价较原限价涨幅26%，滨江绿城兴耀建杭海威·奥映鸣翠府涨幅达85%[14] - 宁波江山万里星洲项目加推293平户型60套，去化率87%，客户以企业主及高管为主[16] 以价换量策略效果 - 西安中国铁建轨交秦风雅颂推出特价房100套（价格1-1.2万元/平，相当于8折），带动月认购136套[18][19] - 郑州华发峰景湾特价10500元/平（约7折），月销量57套[18][19] - 苏州文泽华府折扣低至75折，8月销量TOP10中8个项目价格低于全市均价[18][19] - 武汉中铁阅湖郡折扣力度7折，配合全民营销和分销佣金策略[19] 9月市场展望 - 传统营销旺季供应量提升和折扣加大有望助推成交止跌回升，但受制于购房信心不足，整体增幅有限[1][22] - 核心一二线城市（京沪杭蓉）热度延续，京沪受益于808和825新政利好[22] - 弱二三线城市刚需客群消费降级，需依赖大幅折扣策略维持销量[21][22] - 新规住宅集中入市导致内部分化加剧，仅核心区位+优质配套+高产品力项目能保持高热[22]

文章核心观点 - 房地产行业社群运营已成为提升产品力和服务力的关键变量 社群活动从社区延伸至城市资源整合 实现商业价值转化和品牌塑造 [4][11][19] - 购房者决策因素中社区服务体验权重从2019年18%升至2024年47% 增长近三倍 显示行业价值标准从地段论转向生活品质优先 [4] - 社群运营通过主理人制度实现共治共创 形成自生长生态 同时通过空间赋能和资源整合提升商业转化能力 [18][19][20] 社群运营行业趋势 - 重点房企官微社群相关内容数量较往年同期明显增加 海洋元素成为2025夏季主流活动主题 [4][5][6] - 社群功能从基础时令活动升级为全链条生态 覆盖培训-挑战-竞技-公益等环节 如绿城中国海豚计划覆盖30万学员 [6] - 社群空间持续扩张 华发股份在全国构建200+个社群 上新62个社群空间 活动覆盖全年龄段用户 [13] 企业创新实践案例 - 华润置地打造超级公园生活体 通过公园空间运营与社群内容共创 形成自然场域-空间运营-生活内容三位一体模式 [11] - 招商蛇口甲板生活节联动开发/资产运营/物业服务三类业务 在超过30城开展水上社区运动会 [7][20] - 中国电建地产通过We客云系统实现全流程管理 物业联动商户构建共赢模式 [7][23] 商业模式演进 - 华润置地润比邻整合200+宠物品牌资源 孵化7大社群 聚集1000+养宠家庭 构建线上线下深度融合的社群体系 [19] - 招商蛇口成都社群推动主理人与佳能、蔚来等商业品牌联动 形成主理人培育-社群孵化-生态循环可持续机制 [20] - 邦泰集团链接孵化近400个社群 发起1000余场活动 涌现近200位主理人 通过《泰有位社群公约》深化共识 [18] 资源整合与价值延伸 - 中国铁建美好家客户会会员数接近7万 形成社区春晚/戏剧节/龙舟赛等IP矩阵 整合社区医养中心与城市健康数据 [26] - 越秀地产推出生活主理人体系和权益体系 通过《樾+》生活方式品牌刊物提供共创平台 [18] - 中国电建地产北京山谷项目年活动覆盖业主超7000人次 启动生活共创计划融合商业运营与社群活动 [23]

行业整体表现 - 2025年1-8月30城累计成交7869万平方米 较去年同期微降3% [5] - 百强房企8月销售操盘金额2070.4亿元 环比降低1.9% 同比降低17.6% [5] - 企业投资大幅放缓 30家典型企业8月拿地金额环比腰斩创近一年新低 其中18家企业无新增土地入账 [6] - 9月预期新房供应量增质优 成交或迎低位回升但增幅有限 延续弱复苏走势 [9] 土地市场动态 - 第35周土地供应建筑面积838万平方米 环比上升72% 成交建筑面积343万平方米 环比上升23% [19] - 2025年9月20个重点城市计划出让131宗含宅土地 起拍总价达659亿元 [22] - 上海七批次土拍成交111.2亿元 杨浦东外滩宅地单价再现9万+ 各地块房地价差均不小于2.5万元/平方米 [21] - 北京国企联合体29亿竞得丰台区棚改宅地 [20] 房企销售排名 - 2025年1-8月中国房地产企业销售TOP100排行榜发布 [5] - 2025年1-8月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜发布 [6] - 2025年8月中国房地产企业品牌传播力TOP50发布 头部企业通过业绩稳信心、ESG塑品牌、交付赢口碑提升差异化竞争力 [7] 重点房企中报表现 - 中国金茂上半年销售入围行业十强 营收增长超10% 融资成本降至2.96% [10] - 龙湖集团三条红线维持绿档 开发业务毛利率下降至0.2% 开发分部溢利亏损11.8亿 全年预计压降有息负债300亿 [11] - 信达地产上半年销售业绩同比增长47% 完成年度销售目标五成 归母净利亏损加剧 现金短债比0.39 [12] - 华润置地销售稳居行业前三 TOP10城市贡献70% 经常性业务贡献核心净利润60% [13] - 越秀地产销售额逆势增长 三大一线城市占比达80.5% 融资渠道畅通财务结构稳健 [14] - 建发国际全面推进灯塔战略 全年销售1500亿目标不变 更重视项目流动性而非净利润率 [15] - 保利置业拿地力度大幅提高 三条红线首次转绿 财务情况有所优化但存货去化压力仍在 [16] 政策与市场环境 - 中央发布城市工作会议落实细则 上海外环外限购解绑 加强稳市场顶层设计 [18] - 行业聚焦从垂直分割到自由切换的大平层产品变革 重构豪宅生活仪式感 [24]

行业整体表现 - 行业处于弱复苏和强分化通道中 头部企业通过稳健盈利和第二增长曲线展示硬实力 [1] - 万科完成史上最大人事组织调整 包括总部瘦身、区域合并和高管大换岗 为生存发展进行深度变革 [2] - 中国恒大被联交所取消上市地位 标志高负债企业转型失败和债务危机难解的困境 [2] 品牌传播力表现 - 绿城中国、华润置地、保利发展位列8月品牌传播力前三名 招商蛇口和中海地产紧随其后 [2] - 头部企业通过业绩稳定信心 ESG塑造品牌 交付赢得口碑 同时强化文化IP和社群活动的情感链接 [2] - 房企采用理性数据与情感共鸣双线并行策略 既用财报回答生存问题 更用社群证明发展质量 [2] 业绩表现与战略方向 - 中海、华润、保利等头部企业通过"一图读懂"展示稳健盈利、第二增长曲线、ESG与"好房子"技术 [1] - 年中业绩发布获得高点击量 经营策略呈现"维稳向新 深化变革"特点 "好房子"持续引领行业进阶 [4] 社群活动与品牌建设 - 华润置地"润BA2025"全国业主篮球联赛覆盖48城 吸引2万人参与 燃动盛夏 [1] - 绿城海豚计划、龙湖小龙人、保利非遗研学等活动将暑期档变成品牌温度的展示场 [1] - 房企社群活动呈现覆盖广、非遗热、宣传声量提升三大趋势 [5]

核心观点 - 2025年8月百强房企销售操盘金额2070亿元 环比下降1.9% 同比下降17.6% 同比降幅较7月收窄6.7个百分点[2] - 1-8月累计销售操盘金额20708.8亿元 同比下降13.1% 降幅扩大0.6个百分点[2] - 各梯队销售门槛均降至近年最低水平 TOP10/30/50/100门槛同比分别下降4.3%/5.9%/9%/23.8%[5] - TOP21-30梯队表现相对较好 累计销售规模同比降幅8.7% 是唯一降幅低于10%的梯队[5] - 33%的百强房企单月业绩环比增长 其中21家环比增幅超30%[9] 企业销售表现 - 保利发展1-8月累计销售额1812亿元（-17.9%） 8月单月180.2亿元（-18.5%）[1] - 招商蛇口单月销售额195亿元 同比增长39.2% 环比增长24.5%[1] - 建发房产累计销售额850.8亿元（+9.5%） 单月80.6亿元（+69.4%）[1] - 中国金茂累计销售额708.8亿元（+25.7%） 单月90.7亿元（+46.4%）[1] - 万科地产累计销售额911.1亿元（-44.4%） 单月90亿元（-47.8%）[1] 土地投资 - 重点监测30家房企8月拿地金额250亿元 环比下降57% 创近一年新低[12] - 拿地面积131万平方米 环比下降52% 同比增长116%[12] - 成交楼板价19034元/平方米 环比下降9%[12] - 18家企业当月未新增土地 仅华润置地、招商蛇口在深圳联合拿地金额超80亿元[13] - 保利发展新增土地建面25万㎡/总价16亿元 楼面价6389元/㎡[11] - 招商蛇口新增土地建面38万㎡/总价106亿元 楼面价27904元/㎡[11] 企业融资 - 65家典型房企8月融资总量371.39亿元 环比减少23.6% 同比减少31.2%[17] - 1-8月累计融资总量2785.18亿元 同比减少27.3%[17] - 境内债权融资256.84亿元 环比减少32.4% 资产证券化融资105.35亿元 环比增加12.7%[17] - 1-8月新增债券类融资成本3% 其中境外债券融资成本8.6% 境内债券融资成本2.6%[17] - TOP10房企平均融资额169.35亿元 融资成本2.62% 为各梯队最低[18] 组织动态 - 万科撤销所有区域公司 拆分为16个地区公司 实行总部-地区公司两级管控[21][24] - 保利发展任命吴兰玉为副总经理 其具备14年地产开发与物业管理复合经验[21][22] - 金地商置取消三级架构 设立四大地区公司 实行总部强管控模式[21][26] - 象屿地产内部提拔佟文艳任集团营销管理中心副总经理[21][23] - 龙光控股不再设立董事会 仅设一名董事兼总经理[21]

销售表现 - 2025上半年全口径合约销售金额267亿元同比减少6% 合约销售面积96.1万平方米同比减少13.7% [1][4] - 合约销售均价达27763元/平米同比提升8.7% 创近年新高 主要因上海销售金额占比22.8% 长三角地区销售额占比54.8% [1][7] - 已竣工可售物业存货货值较期初增长3.2%至466.9亿元 占存货货值比例由36%提升至37.4% 存货去化压力未好转 [1][4] 土地投资 - 新增9个项目 新增土储建面118.3万平方米 权益比例74% 拿地总价337亿元 拿地销售比1.26 投资力度大幅提高 [1][10] - 上海 杭州 广州三个核心城市投资占比达88% [1][10] - 总土储建面1308万平方米较期初减少0.6% 其中在建512万平方米 待建796万平方米 长三角和大湾区土储建面占比45% 一线城市占比30%提升1个百分点 平均土地成本11076元/平方米保持高位 [12] 盈利能力 - 营业收入184.4亿元同比增长48.1% 毛利润32.2亿元同比增长81.3% 毛利率17.5%同比提升3.2个百分点 [2][24] - 净利润2.32亿元同比减少6.5% 净利率1.3%同比下降0.7个百分点 归母净利润2.08亿元 归母净利率1.1%同比下降1.9个百分点 [2][16][24] - 归母核心净利润0.29亿元同比减少92.3% 归母核心净利率0.2%同比下降2.8个百分点 盈利能力有待改善 [2][16][24] - 销售费用同比增长93%至8.3亿元 部分项目土地增值税偏高 合联营业绩由正转负 [16] 财务指标 - 平均融资成本2.9%较期初下降0.48个百分点 发行3笔共40亿元公司债券票面利率均低于2.7% 其中一笔3+2年期利率低至2.46% [2][20] - 持有现金284.7亿元较期初减少17.9% 短期有息负债174.8亿元减少10.5% 现金短债比1.62 [2][20][24] - 总有息负债682亿元同比减少3.2% 净负债率85.3%较期初提升8.4个百分点 剔除预收款后的资产负债率69.5%降低0.9个百分点 三条红线指标首次达到绿档 [2][21] - 两年内有息负债占比50.6% 债务结构优化 一年后但两年内到期规模170.7亿元占比25% 两年后但五年内到期250.3亿元占比36.7% 五年后到期86.2亿元占比12.7% [20]

核心观点 - 公司在行业调整期内实现逆势增长 权益销售金额同比增长51% 行业排名持续攀升 [2] - 公司通过精准战略布局 产品创新和运营服务升级 构建核心竞争力 实现可持续发展 [3][11][21] 销售业绩表现 - 2025年1-8月权益销售金额达75.8亿元 同比增长51% [2] - 行业排名较去年提升约20个位次 连续三个月稳居行业五十强 本次位列第48位 [2] - 海南区域销售业绩位居TOP4 三亚中旅·馥棠公馆2025年1-8月以42.8亿元稳居三亚商品房销售金额榜首 [10][12] 土地储备战略 - 坚守"核心城市+核心地段"投资逻辑 2024年2月以来获取近10幅优质地块 [4] - 重点布局西安高新区76亩和79亩地块 成都青羊区44亩/金沙29亩/迎晖路50亩地块 上海宝山潘广路及浦东新区唐镇地块 [4] - 2024年9月竞得三亚湾CBD总部项目 总建筑面积约35万平方米 打造滨海综合体 [7] - 2025年9月合作获取上海徐汇东安城市更新项目 总建筑面积53.4万平方米 总土地价款439.53亿元 [9] 合作开发策略 - 选择实力强劲的合作伙伴 如中海 招商蛇口等头部房企 [8] - 上海浦东新区唐镇地块与招商蛇口合作开发 [8] - 上海徐汇东安项目携手中海 招商蛇口 徐汇城投合作开发 [9] 区域深耕布局 - 核心业绩贡献城市为上海 广州 成都 西安 [9] - 海南作为战略重点区域 实现"三湾一港"布局（三亚湾 海棠湾 日月湾及新港城） [10] - 将总部迁至海南 深度参与自贸港建设 [10] 产品体系架构 - 打造三大产品线：高端住宅"馥棠系" 改善住宅"璞樾系" 文旅融合"文旅系" [11] - 三亚中旅·馥棠公馆2024年10月开盘至2025年8月累计成交超55亿元 [12] - 广州中旅·阿那亚·九龙湖复购率达50% 95%销售来自老客复购与推荐 [14] - 成都中旅·青羊馥棠以4万+元/㎡备案价刷新城西豪宅定价天花板 [15] 运营服务创新 - 运营型业务涵盖非标商业 精品酒店 长租公寓等多元业态 [22] - 中旅逐浪度假区打造奥林匹克级超级冲浪乐园及冲浪主题酒店 [23] - 投入超亿元升级"馥家"服务体系 引入金钥匙服务+荷兰皇家管家双认证 [24] - 建立"1+3+N"大管家制 实现3分钟响应 20分钟到场的快速响应机制 [24] - 为业主提供食堂储值 免费停车位 免税城专属礼遇等定制化权益 [27] 资源整合优势 - 利用集团旅游资源构建文旅特权 如免税购物85折优惠及专属游玩权益 [27] - 硬件升级投入超7000万元 包括恒温泳池改造及海景会所建设 [27] - 通过"代建+更新公园"模式打造成都金沙馥棠项目 同步焕新1.67万㎡河岸公园 [16]

地块交易概况 - 北京丰台区六里桥街道宅地由城建发展+北京建工+住总金第以29亿元底价竞得[2] - 地块规划建筑面积5.8万平方米 容积率2.66 平均楼板价5万元/平方米[3] - 地块属性为纯住宅 周边可比房价约8万元/平方米[8] 项目背景与关联方 - 北京建工已提前介入施工招标 投资估算8.3亿元[3] - 地块属于岳各庄村棚户区改造项目 项目主体为北京城建旗下子公司金丰润鸿置业[3] - 棚改项目计划总投资140.83亿元 其中专项债融资57.28亿元（含2023年6月2.07亿元 2025年4月12亿元）[3] - 北京城建与北京建工均为北京国资委控股企业 住总金第为城建集团二级子公司[4] 区位与配套 - 地块位于西三环与西四环之间 邻近莲花池公园 银座和谐广场等商业设施[8] - 医疗资源包括中国人民解放军总医院第五医学中心 北京电力医院[8] - 教育资源含北京十一学校中堂实验学校[8] - 交通依赖公交枢纽及快速路网 距地铁10号线六里桥站1.5-2公里 规划地铁11号线青塔站800米[9] 潜在风险因素 - 北侧250米处为北京西站车辆段 存在火车噪音振动影响[9] - 南侧岳各庄批发市场（预计2028年底拆除）可能带来噪音及交通拥堵[9] 周边市场情况 - 3公里内新房项目包括熙华台（尾盘 售价7.9万元/平方米） 懋源·璟廷（容积率1.6 售价10万元/平方米） 龙樾天元（容积率2.66 售价7.9万元/平方米）[10] - 龙樾天元消化周期不足半年[10] - 2023年5月北京建工曾以5.3万元/平方米楼板价竞得周边地块（溢价15%）[4] 政策与融资环境 - 2025年前8月全国保障安居类专项债发行规模2679亿元 同比上升18%[12] - 北京同期保障安居类专项债发行规模636亿元 同比上升160% 占全国总量24%[12] - 北京城中村改造类项目融资占保障安居工程49% 达309亿元 占全国同类融资50%[13] - 朝阳区十八里店乡城中村改造获专项债融资91.7亿元 涉及873公顷土地 长期理论释放土地价值2000亿元及新房销售4000亿元[14] - 全国房地产专项债融资前10%城市占比57% 反映区域集中度极高[15]

销售表现 - 2025年上半年全口径销售金额533.5亿元 同比增长20% 销售面积239.4万平方米 行业排名第9 较去年底上升3位 [2][5] - 一二线城市销售额占比94% 其中一线城市占比36% 较去年全年上升4个百分点 华东和华北区域销售额贡献各占35% 合计70% [2][9] - 前10大城市销售贡献占比75% 较去年提升14个百分点 上海单城销售93.6亿元 北京88.1亿元 西安54亿元 [2][9] 投资拓展 - 新增土地16幅 全部位于一二线城市 新增土储计容建筑面积145万平方米 总土地款492亿元 拿地销售金额比0.92 远超行业百强平均水平0.26 [2][11] - 北京上海两地投资额324亿元 占比66% 权益土地款222亿元 坚持合作拿地模式 [2][11] - 未售货值约3200亿元 一二线城市占比88.2% 可支撑未来3年销售 [12] 财务业绩 - 营业收入251亿元 同比增长14% 其中城市运营与物业开发收入200亿元 同比增长17% 占比80% [3][17] - 金茂服务收入18亿元 同比增长20% 商务租赁与酒店经营收入下降 [3][17] - 毛利润40.6亿元 同比增长13.7% 毛利率维持16% 净利润12.8亿元 归母净利润10.9亿元 同比增长8% [3][17] - 销售费用下降15% 管理费用下降5% 销管费用率下降至4% [3][17] 债务与融资 - 持有现金385.5亿元 较期初增长10.6% 现金短债比1.4 非受限现金短债比1.24 [4][19] - 净负债率70.2% 较期初下降11个百分点 三条红线维持全绿 [4][20] - 一年内到期债务274.5亿元 较期初增长27% 占比上升4.7个百分点 [20] - 新增融资平均成本2.7% 整体平均融资成本降至2.96% [4][20] 战略调整 - 组织架构调整为总部-地区二级管控 取消五大区域公司 重组为14个地区公司 [9] - 推行"06101224"运营策略：6个月开盘 10个月股东现金流回正 12个月经营现金流回正 24个月利润回收 [9]

核心观点 - 9月新房市场因传统营销旺季供应环比增长10%，但同比仍大幅下降，成交绝对量预计将止跌回升，呈现弱复苏走势 [1][4][19] 供应规模分析 - 9月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积588万平方米，环比上升10%，同比下跌47%，2025年前9月累计供应面积同比下降20% [6] - 一线城市总供应153万平方米，环比增长26%，但同比下降39% [7] - 二线城市总供应393万平方米，环比持平，同比大幅下降52%，前9月累计同比下降21% [7] - 三四线城市总供应43万平方米，环比大幅增长87%，同比增长11%，主要受无锡（环比+169%、同比+164%）单月高增长拉动 [9] 城市能级供应表现 - 北京9月供应52万平方米，环比暴涨296%，同比微降4%，前9月累计供应保持8%的正增长 [7] - 广州供应75万平方米，环比增73%，同比降27% [7] - 上海单月预期供应规模不足5万平方米，处于相对低位 [7] - 宁波、南京、长沙等二线城市供应环比增幅显著，而成都、苏州、青岛等城市供应量同环比均呈现“断崖式”下滑 [7] 供应产品结构 - 重点城市商品住宅供应结构以改善型为主，刚需、改善、高端占比分别为30%、53%和17% [3][11] - 北京、上海、深圳、杭州、成都等19个城市以改善产品为供应主力 [11] - 南宁、郑州、广州、福州等城市刚需产品供应占比在50%以上 [11] - 济南、苏州、无锡等城市本月高端产品占比居首，均在6成以上 [11] 供应区域结构 - 重点城市供应区域集中在主城区，主城、近郊、远郊占比结构为67%、26%和8% [14] - 无锡、苏州、漳州、泉州等城市主城供应占比均在9成以上 [14] - 青岛、厦门、宁波、长沙等城市则以近郊项目为主，占比均在5成及以上 [14] 后市预判 - 新房成交绝对量预计将止跌回升，但增幅有限，延续弱复苏走势 [4][19] - 京沪杭蓉等核心一二线城市市场热度或将延续高位波动，京沪受益于808和825新政出台 [19] - 武汉、南京、合肥、郑州等二线城市预计呈现弱复苏走势 [19] - 二手房市场成交增长动能整体放缓，短期内以价换量趋势延续 [19]