一场改变行业的产品革命，2025已经出发 以下文章来源于克而瑞产品测评 ，作者产品力研究中心 克而瑞产品测评 . 聚焦房地产产品、交付研究及产品力、交付力测评 "好房子会说话" ——这不是口号，而是克而瑞产品力巡礼的初心。 自2021年起，克而瑞"产品力100"全国好盘巡礼， 累计探访79个标杆项目，发布120+份深度报告， 见证了中国房地产从"规模为王"到"品质为王"的蜕变。 2025年，我们以更犀利的眼光、更开放的姿态启程： ✅ 携手业内产品专家， 以"产品品鉴官"身份解剖项目基因； ✅ 从"绿色低碳"、"交付兑现"到"社区运营力"， 多维评价体系 重新定义"好房子标准"； ✅ 不只是评选，更是 行业生态共建、 价值共振场。 西安站 即将启程 10大红盘+1场闭门会，探究"西安好房子" ⏰时间安排： 6月4-5日（周三/四） 探盘亮点： 获奖单品+城市标杆，实地勘察企业对"好房子"的解题思路 闭门沙龙： 好房子产品趋势（限定人数） 价值收获： 破解"产品同质化"困局，找到错位竞争的真实案例；跳出"纸上谈兵"，看透政策调控与市场需求的交汇点。 活动咨询： 李女士17602128104 （微信同号，备注"西安 ...

核心观点 - 土地市场延续控量去库存策略，优质宅地供应占比有望持续提升 [1][6] - 5月土地市场呈现量缩价涨态势，成交建筑面积同比下降18%，成交金额同比增长12% [3][4] - 城市间分化显著，一二线城市量价齐升，三四线城市持续收缩 [5][17] - 城市更新政策推进将为行业带来新增量土地供应 [8][13] 供求分析 - 5月土地供应建筑面积4813万平方米，环比上升10%，同比下降19.3% [3][10] - 成交建筑面积2826万平方米，同比下降18%，成交金额807亿元，同比增长12% [4][16] - 一二线城市成交建面分别增长2%和31%，三四线同比下降25% [5] - 上海集中供应10宗宅地，合计出让底价185亿元，杨浦区东外滩宅地起拍楼板价7.3万元/平方米 [11] 市场热度 - 5月平均溢价率7.2%，环比下降1.9个百分点，一线城市平均溢价率13.7% [3][20] - 上海、杭州、成都等热点城市平均溢价率超过15% [21] - 重庆綦江区袖珍宅地拍出51.4%高溢价率 [21] - 5月土地流拍率13%，环比稍有回升 [24] 重点地块 - 总价TOP10中上海、杭州占据六席，北京海淀区地块以45亿元成交居首 [28][29] - 单价榜前三：上海虹口区宅地楼板价8.8万元/平方米，上海杨浦区地块8万元/平方米，北京海淀地块7.8万元/平方米 [32][34] - 部分高开发难度地块以底价成交，如南京铁心桥地块、上海虹口地块等 [28] 后市展望 - 城市更新政策将推动更多优质核心板块净地出让 [8][13] - 三四线城市库存压力持续减轻，有望促成核心板块供求新平衡 [6][17] - 预计2025年下半年土拍热度有望延续，三四线城市或出现更多溢价信号 [17][21]

政策支持与专项债发行 - 2025年5月中央金融层面发布一揽子金融政策支持稳市场稳预期，推进城市更新行动，财政部等五部门表态加大支持力度 [2] - 本月专项债发行规模总量维持在2000亿左右高位，主投地产领域的专项债继续保持高位，土储类新增专项债连续两月在200亿元左右 [2] - 前5月新增专项债累计发行1.3万亿，其中4586亿投向房地产相关领域占比34%，明确主要投向房地产的额度为1965亿元占比15% [7] 土地回收与区域分布 - 本月土储类专项债中用于土地回收的比例明显提升，福建发行150亿土储专项债中至少三分之一用于存量土地回收 [3][20] - 龙岩市公布回收土地项目的总投资额超过此前收储公告规模，福建本轮土储专项债1/3用于回收土地主要投向龙岩市 [3][5][21] - 福建、江西本月发行房地产类专项债265亿元占50%，福建单省发行196亿元主要来自第8期土储类专项债149.64亿元 [11][12] 专项债投向结构 - 本月明确主要投向房地产的专项债规模为318亿元环比微降5%，连续两个月超过300亿元 [3][6][7] - 土储类专项债本月发行193亿占比61%，棚改和城中村占比39%，最大一笔来自广西第7期32.4亿元 [14][15] - 1-5月土储类专项债发行710亿元，在房地产类专项债中累计占比36.12% [16] 城市更新与未来预期 - 中央发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，五部门明确表态支持城市更新，自然资源部提出推动盘活存量用地和商办用房 [9] - 预计下半年土储类专项债发行频次、额度将增加，土地回收类占比保持高位，促进房地产供求预期修复 [3] - 随着土地回购公告逐步落地，预计更多省市土储专项债将用于土地回购方面 [21]

核心观点 - 现房销售模式推动房企加速轻资产转型，代建业务成为重要发展方向 [2][5] - 代建行业将呈现结构分化：住宅类比重提升、一线城市渗透率加速、小股操盘模式增多 [7][9][12] - 行业竞争加剧将引发二次洗牌，企业需通过产品力、服务力和资源整合能力构建核心竞争力 [14][15][16] 行业影响分析 轻资产转型趋势 - 现房销售导致开发商资金周转速度下降，投资回报率大幅下滑，倒逼业务组合调整 [5] - 代建业务因"低投入、低风险、稳收益"特性成为现房销售下的避风港，已有超100家房企参与代建，49家成立独立平台 [5] - 大型央企加速代建平台化运作，中小房企可能通过转让存量项目全面转向代建服务 [6] 市场规模与结构变化 - 代建行业整体增速放缓，但住宅类项目占比将持续上升 [7] - 城投托底拿地占比保持稳定，其手中土地成为代建业务拓展核心资源，2021年以来城投地块开工率仅30%但有望恢复 [8] - 一线城市代建渗透率从2021-2023年不足1%微升至2024年1.25%，未来有望快速攀升 [10] 模式创新与竞争格局 - "小股操盘"模式占比将大幅提升，代建方需垫付开发资金并重构付款节点规则 [12] - 行业经历两轮洗牌后，新入局企业如旭辉建管等已成为中流砥柱，部分早期企业已退出市场 [14] - 现房销售下产品力价值被放大，实景呈现要求代建方通过空间细节与服务直接转化购买力 [15] 企业发展策略 - 需优化资金管理并借助数字化工具缩短工期，如应用BIM和智能工地技术 [14] - 应深耕细分市场，通过精细化服务满足政府平台、中小开发商等多元化需求 [15] - 关键是与城投平台建立长期合作，实现利益深度绑定，这要求企业具备独特核心竞争力 [16]

《2024年阿联酋房地产市场住宅白皮书》 重磅发布！ 波斯湾畔，沙漠与海岸的交汇点 迪拜的奢华，阿布扎比的资源富饶 "黄金签、零税费、自由区" 吸引国际置业者目光 "国际枢纽"迪拜与"智慧可持续"定位阿布扎比 未来5-10年仍是中东最具价值的房地产投资市场之一 《2024年阿联酋房地产市场住宅白皮书》由 CRIC 克而瑞研究中心撰写， Asia Bankers Club提供技术支持。 这份白 皮书对阿联酋房地产住宅市场进行了全面剖析， 涵盖阿联酋整体分析、重点市场分析、行业竞争格局分析、高价 值区域总结与建议以及趋势与风险等多方面内容， 为投资者、从业者和关注者提供了极具价值的市场洞察与决 策依据。 在整体分析部分， 深入探讨了阿联酋的经济、人口、购房政策法规及未来发展潜力。 经济上， 疫情后复苏显 著，2024 年 GDP 创下新高，经济多元化成果显现，非石油经济比重逐年增加，房地产业对 GDP 贡献率也不断攀 升。 人口方面， 规模高速增长，年轻群体消费力强，外籍人口占比近九成，宽松的投资移民政策持续吸引海外高净 值人群。 购房政策法规 以零税费为核心，对全球投资者极具吸引力，同时房地产相关政策友好，保障 ...

政策导向与行业转型 - "好房子"首次出现在2025年国务院政府工作报告中，提出建设"安全、舒适、绿色、智慧"的住宅，标志着行业从"量"到"质"的转型里程碑[1][2] - 《住宅项目规范》于2025年5月1日施行，将"好房子"从政策倡导升级为国家强制标准[2] - 超过50%的房企在官微中涉及"好房子"内容，显示行业积极响应政策导向[2] 房企产品体系化建设 - 绿城中国发布行业首个《绿城中国好房子产品标准》，涵盖"高颜值、极贤惠、最聪明、房低碳、全周期、人健康"六大要素[3] - 电建地产提出"安全、健康、绿色、智慧、精工、和美"6大维度及165个技术参数的标准，并推出"绿、水、青、山"产品系[3] - 保利发展以"人文"理念为核心，构建"好产品、好服务、好生活"三好战略，2024年升级为"人文服务"理念[3] - 华润置地建立"全场景要素好社区、全生命周期好产品、全生活触点好服务"体系，细化"三好十二优"策略[3][5] - 越秀地产发布"4×4好产品理念"和"4+X"产品系，聚焦"品质、温度、智慧、成长"四大关键词[6] - 招商蛇口推出"招商好房子"技术体系，围绕"智慧恒久、自然和谐、友邻相伴"三大价值主张[6][8] 客户需求与痛点解决 - 绿城中国通过《2025家生活场景需求洞察白皮书》总结十大生活趋势，提供定制化"后加装服务"和全周期房屋质量保障[10][11] - 中建集团基于6万条客户原声归纳172项需求，提出"6633"居住需求框架，覆盖95%以上居住痛点[11] - 中海地产发布Living OS系统，通过16大产品系统满足172项全维需求，包括房屋耐久、健康增益等模块[13] 科技与智能化应用 - 保利发展实施"和翎计划"，聚焦智慧化、低碳化，应用BIM技术实现数字孪生平台和智慧解决方案[14] - 武汉城建在雲栖湖岸项目应用BIM技术，装配率超50%，显著减少质量通病[14][16] - 金基地产与华为合作，采用"1+2+N"鸿蒙智家方案构建智慧人居体系[17] 标杆项目落地 - 华发珠海湾项目集成AI管家、机器人服务、无人机投送等科技，创新设计环绕式三错层露台和社区停机坪[18][20] - 中建玖合多个项目实现3米层高设计，上海嘉定理想之地项目减碳量相当于25万棵成年树木[21][23] - 华润置地"臻澐"项目定位"功能美学四季豪宅"，创新设计学习舱、睡眠舱等多维功能空间[24] 行业测评与趋势展望 - 克而瑞启动"中国好房子"测评，增设专项评选，计划于6月初公布入围结果[24][27][28] - 行业测评体系持续迭代，覆盖产品力、交付力、保值力等多维度，推动高质量发展[25][29]

房企产品动态 - 越秀地产发布"4×4好产品理念"和"4+X"产品系，聚焦品质、温度、智慧、成长四大关键词，形成16个产品主张 [10][11] - 越秀地产产品线包括高端改善"樾"系、生态宜居"和樾"系、城市更新"天"系、青年品质"星汇"系及人文艺术特色产品线 [12] - 建发房产以"文化+技术"为核心，打造新中式住宅产品，涵盖王府中式、禅境中式、盛世唐风等多种风格 [13][14] - 建发房产推出第四代住宅，已在厦门、无锡等地落地，将庭院引入高层建筑 [14] - 建发房产在上海海悦首府引入智慧五恒科技系统（恒温、恒湿、恒氧、恒洁、恒静） [14] 客户趋势 - 现代家庭对家的需求呈现多元化趋势，关键词为"定、愈、宜"，即灵活空间、治愈解压、整体和谐 [16][17] - 小红书数据显示"温馨小窝"话题阅读量达14.7亿，"治愈系家居"阅读量5617万 [16] - 家居审美四大主流派系为森系、奶油风、古早味和简约风 [17] - 房企需从空间灵活性、装修风格情感共鸣及家庭空间协调入手打造产品 [18] 住宅结构特征 - 1-4月全国120㎡以下各面积段产品成交占比均下降，其中100-120㎡降幅最大达1.5个百分点 [21] - 一线城市100-120㎡和120-140㎡产品占比分别提升5和3.4个百分点，200㎡以上下降3.1个百分点 [31] - 成都四房成交占比提升6.6个百分点，二房、三房分别下滑3.5和3.7个百分点 [36] - 西安160-300万元产品成交占比超五成，其中180-200万元产品占比增长最快达5.5个百分点 [37] - 环渤海区域500-1000万元和1000万元以上产品成交占比分别增加0.9和1.8个百分点 [25] 产品亮点分析 - 成都金牛西派御府采用"一颗心支柱体系"，实现无柱化设计，143㎡户型实得率达101% [39][44] - 商丘金沙缇云首创"超液态建筑"立面，采用UHPC超高性能混凝土，强度是传统混凝土3倍 [50][56] - 杭州绿城润百项目高层户型采用大面宽设计，172㎡户型客厅面宽6.5-6.8米，200㎡户型客厅面积近60㎡ [65] - 绿城润百叠拼户型上下两层动静分离，上叠客餐厅面积达60㎡，主卧面宽7米 [72] 优秀项目分析 - 杭州绿城润百位于城市有机更新重点片区，3km范围内有17个商场、19所小学、64个公园 [58][62] - 项目景观设计融合奢华、自然、书香元素，主入口采用玉石材料及百合形态演绎 [63] - 交通便利，距离地铁3/4号线新天地站约700米，5号线西文街站约400米 [62]

行业核心观点 - 房地产行业已进入去库存深水区，广义库存规模达狭义库存的3.2倍，典型城市广义消化周期普遍超过5年 [3][9][37] - 专项债收储成为盘活存量用地的关键抓手，2025年拟收储宅地6565公顷，等效加速去库存54% [4][35][39] - 城市间库存压力显著分化，重庆、郑州等未动工土地占比超70%，需分类施策 [3][23][38] 广义库存现状 - 狭义库存较2024年高点下降9%，但广义库存仍高位运行且小幅上升0.7% [9][37] - 典型城市存量商品住宅用地3.7万公顷，其中未售出潜在库存2.2万公顷，未动工部分占20% [15][16] - 常州、郑州等城市理论去化周期超8年，福州未售出比例高达92% [20][23] 城市分化特征 - **高库存城市**：重庆潜在库存2286公顷居首，郑州、沈阳等超1000公顷，未动工占比普遍超50% [4][23][32] - **中等压力城市**：南京江北新区需严控供地，天津通过缩减宅地成交至新房成交量36.5%调控 [26][38] - **低库存城市**：北京、合肥潜在周期仅1-2年，杭州需警惕外圈层结构性过热 [23][27][37] 专项债收储进展 - 171城发布收储计划，总规模3918亿元，84%集中在三四线城市（5437公顷） [35][36][39] - 郑州收储273公顷土地后广义周期缩短1.5年，漳州理论去化周期降幅达3.4年 [39][41] - 城投2021年拿地开工率不足50%，重庆578公顷土地闲置超3年 [32][34] 分类治理策略 - 高库存城市：加速专项债收储+探索在建项目转保障房，如广州调规84个项目 [10][25][38] - 中等压力城市：聚焦板块调控，如南京加强江北新区收储 [26][38] - 低库存城市：维持优质土地有序供应，防范结构性过热 [27][38]

2025年第21周 Weekly 2025年5月19日-2025年5月25日，第21周土地供应规模小幅上涨，成交建面环比小幅回落，但成交金额 环比接近倍增，溢价率水平也恢复至年内高位。本周重点城市监测供应建筑面积581万平方米，环比增 长27%，成交266万平方米，环比小幅下降6%。本周一二线城市多宗优质宅地进入拍卖环节，周度平 均溢价率回升至14.2%，创近7周新高，重新回到2025年以来的高位。 供应：本周供应建筑面积581万平方米，环比增长27%。 本周重点城市供应含宅用地48幅，平均容积率为 2.3，西安、济南、郑州、青岛本周供应宅地平均容积率均不低于2.5。 重点供应地块方面，本周北京丰台区挂牌了一宗宅地，位于新宫板块，出让底价20.8亿元，起拍楼板价4万 元/平方米，容积率2.0。要求执行高标准住宅建设要求，交通便利，商业配套成熟，生态资源丰富，为四 环沿线较为稀缺的低密住宅用地。西侧毗邻的建发金茂项目地块于2024年11月成交，容积率同样为2.0，其 时成交楼板价为4万元/平方米，目前新房售价在7.9万元/平方米左右。 天津河西区挂牌一宗宅地，出让底价17.5亿元，起拍楼板价1.8万元/平方米， ...

CRIC深度智联上线 - 中国房地产行业首个AI智能体CRIC深度智联正式上线 提供PC端和微信小程序双平台接入 [1] - 依托克而瑞20年行业经验和多模态大模型技术 实现数据整合、智能分析到内容生成全链路闭环 [1] - 区别于通用智能体 深度融合地产思维、工程创新力、行业认知力和数据沉淀力 实现垂类需求精准响应 [1] 核心功能 - **搜索功能**：免费使用 贯通房地产资讯与专业数据库 基于RAG知识库验证数据准确性并自动生成结论与可视化图表 [2] - **文章生成**：覆盖住宅/商业/政策等领域 支持智能素材搜集、行业数据调用、脑图绘制及实时修改 按生成次数收费 [3] - **报告生成**：自动完成土地/住宅/商业等市场报告的大纲设计、数据匹配、结论分析和排版 支持用户在线编辑与多格式导出 [4] - **知识库应用**：整合海量文献资料并通过AI模型分类学习 支持用户创建个性化知识库以形成独特输出风格 [5] 技术优势与行业验证 - 通过"知识库+数据库"模式显著降低AI幻觉风险 生成成果的专业性和数据准确率超越通用AI工具 [5] - 经半年内测与公测验证 行业专业人士高度评价其工作效率、实用适配性和专业可用性 [5] - 支持用户实时反馈修正生成逻辑 动态优化输出结果 [5] 战略意义与合作进展 - 标志着房地产行业智能化发展的关键突破 近期将与多家头部房企签署战略合作协议探索全场景AI应用 [6] - 公司定位为地产人的"第二大脑" 旨在通过AI技术推动行业专业应用的深度创新 [6] 公司背景 - 克而瑞成立于2006年 覆盖全国400个城市 服务TOP100强房企中95%以上客户 [8] - 拥有CRIC和CAIC双平台支持 业务涵盖住宅开发、物管、不动产运营等全领域 创新研发多套数据系统为产业链提供决策依据 [8]