香港与内地破产程序对比 - 香港破产程序注重债权人自治 需要得到法院批准并对所有债权人具有约束力 [3][4] - 内地破产程序分为和解 重整及清算三大类 侧重法院主导 [4] - 内地破产和解适用于债务问题相对简单的债务人 通过减免或延期债务避免清算 程序简单 [4] - 内地破产重整针对具备盘活价值的企业 需法院批准和监督 程序复杂 [4] - 内地破产清算适用于无挽救价值的企业 现金回收率偏低 程序耗时较长 [5] 房企债务重组进展 - 截至2025年2月底 59家出险房企披露债务重组或破产重整进展 [8] - 39家房企披露债务重组情况 13家完成全部或部分重组 2家协议失效 1家偿清逾期债务 [8] - 42家H股内房企中25家收到清盘呈请 4家已被颁令清盘 6家呈请被撤回 [8] - 16家A股或未上市房企中 3家主动申请破产重整 2家被债权人申请 2家已完成重整 [8] - 2025年以来远洋集团境外债重组获香港和英国法院批准 龙光集团76.4%债权人加入支持协议 [9] 债务重组方式与案例 - 债转股成为大多数房企重组标配 因现金流紧张和资产价值缩水 [12] - 碧桂园提出116亿美元境外债务重组提案 花样年13亿美元债务股权化 [14] - 金科股份重整进入倒计时 关键债权人博裕资本终止仲裁程序 表决结果将影响重整 [10] - 协信远创重整搁浅 确认债权623.78亿元 重整计划草案未获通过 [11] 政策环境与市场影响 - 2024年中央推行房地产融资协调机制 "白名单"项目审批通过贷款超5万亿元 [17] - 2024年累计处置不良资产超3万亿元 收储机制为房企资产变现开辟新路径 [17] - 2025年广东省7个城市披露首批专项债闲置土地收储清单 [17] - 政策利好有助于改善市场供求关系 促进房地产行业健康发展 [19]

2025年强调在发展中化解风险，持续用力推动房地产市场止跌回稳 ◎ 文 / 杨科伟 研究视点 2025年房地产行业政策以 "需求提振+供给优化+金融协同" 为核心，通过因城施策调减限制、税费减免、信贷扩 张、保障房扩容、城中村改造、收储存量和推广"好房子"等举措，推动市场向"量稳价稳"实现止跌回稳，推进行业 从高杠杆扩张转向民生导向的高质量发展。 9·26一揽子政策强信心稳预期，2025年开局行业延续止跌回稳势头。房地产市场呈现"政策托底+市场自发修复"双 重特征，交易量价回稳、企业资金压力缓解、土地市场局部回暖等积极信号明显，但"核心城市局部修复、中小城 市深度调整"的结构性矛盾突出，二手房价下跌、新增需求疲软、政策效力减弱等消极因素叠加，市场仍处"L型"筑 底阶段，仍需要持续用力推动房地产市场止跌回稳。 在3月5日《政府工作报告》，房地产再次被列入"防风险"任务板块。但今年一个关键变化：强调安全与发展并重， 坚持在发展中逐步化解风险，变防守为主动出击，实现高质量发展和高水平安全的良性互动。 有关如何实现房地产市场止跌回稳？通过对《政府工作报告》、3月9日的全国人大《民生主题记者会》和3月17日 《提振消费 ...

房地产行业融资模式 - 当前行业过度依赖债务驱动模式不可持续 未来需平衡各方风险与收益并调整预售制度 [2] - 货币政策通过"降成本+扩需求+稳预期"组合拳短期下调LPR/公积金利率 中长期推动新发展模式转型 [4] 市场供需动态 - 五一假期新房认购量同比微降4% 但"好房子"项目热度延续带动需求释放 [5] - 4月28日-5月4日土地成交建面446万方环比增52% 溢价率连续12周超5% 南京出现4.5万+单价地块 [9] 房企经营表现 - 保利发展2024年销售额3230.29亿元居行业第一 但利润率持续下滑 土储超1亿平米 [7] - 百强房企4月合约销售同比降8.7% TOP10房企拿地金额占比达70% [11] - 头部房企4月单月销售与融资规模仍处低位 但纳储积极性较高 [9][11] 企业组织变动 - 格力地产/华发股份高层重组 象屿地产实施区域架构集约化整合 [11][13] - 绿城中国/招商蛇口/万科等多家房企出现高管职务变动 [13] 品牌建设 - 房企通过年报发布/ESG报告解读及地球日活动多维度强化品牌传播力 [12]

研究视点 导语 2025年一季度京沪深杭二手房市场量增价稳，成交同比增17%，高改及豪宅需求回暖，刚需价格止跌，二 手房作为新房先行指标促市场预期修复，加速整体市场回稳。 ◎ 文 / 杨科伟、俞倩倩 2025年一季度市场止跌企稳，事实上，二手房市场作为新房市场"晴雨表"，一方面具有先行指标特征，对政策敏感 度更高；另一方面，二手房价格企稳也有助于稳定新房市场预期。基于二手房市场这一特性，我们选取了北京。上 海、深圳、杭州等短期市场热度较高的城市，分析其二手房成交结构差异化，挂牌量价变化等特征判断刚需、改善 客群入市情况，房价是否已经止跌回稳等，解析当前市场止跌回稳进程。 0 1 京沪深杭一二手房成交同比持增 二手回升表现又好于新房 2025年一季度市场止跌企稳， 对比历年一季度30个典型城市新房和二手房成交总量规模，可以看出2025年基本处 于6年来中值水平，2025年一季度一二手房成交面积达8204万平方米，同比增长17%。为了更好的分析当前市场止 跌回稳进程，我们选取了短期内热度较高的北京、上海、杭州和深圳，一季度一二手房累计同比持增且显著超30城 平均水平。 从一二手住宅成交同比增幅来看，除深圳之外，二 ...

房地产行业过度依赖债务驱动具不可持续性，未来融资模式要平衡各方风险与收益，预售制度也亟待调 整。 ◎ 文 / 房玲 易天宇 洪宇桁 陈家凤 01 从上市到发行海外债 房企显性债务规模水涨船高 1 、房企依靠杠杆实现规模扩张，埋下危机隐患 房地产行业作为资金密集型产业，其规模扩张往往伴随着负债规模的扩张。开发企业从开始运作就有海量的资金需 求，从项目立项到四证齐全开始施工，再到获取预售证进入销售阶段，这些关键节点都伴随了融资动作。在各类金 融机构及社会资金的融资支持下，从而形成了房地产行业高负债、高杠杆的特点。 从项目立项到取得四证之前，最主要的成本来自于拿地成本，此外还有其他前期准备阶段投入，如规划设计费、三 通一平费等前期工程费，以及工程预付款及各项税费等。 此阶段的资金来源除了自有资金外，还可以进行土地前 融，但该方式随着2019年金融新政出台后被逐步限制，规定只能使用自有资金拿地。 此外，房企还能采用合作开 发的方式来获取地块，合作开发包括股权合作或明股实债等。 2、2018年开始房企迎来上市潮，拓宽融资渠道扩大规模 随着2016年中央首次提出"房住不炒"之后，房地产融资环境开始逐渐收紧，部分仍在快速扩 ...

行业动态 - 2025年4月房地产行业通过年报发布、ESG报告解读及地球日活动多维度传递企业理念，彰显品牌价值 [1] - 保利发展连续九年推出行业白皮书，为地产行业提供新思路与战略方向，引发市场广泛关注 [1] - 格力地产控股股东无偿划转至华发集团，华发集团成功构建华发股份与格力地产双A股地产平台格局 [1] - 华发集团与格力地产推进整合，开展跨企人事协同调配与高层管理团队战略重塑，引发行业热议 [1] 品牌传播力排名 - 4月传播力排名：绿城中国位列第一，保利发展、华润置地分列第二、第三 [1] - 万科地产与建发房产进入前五名，展现较强品牌传播竞争力 [1] 行业趋势 - 房企年报维"稳"向"新"，科技赋能成为一大趋势 [2] - 房企发布ESG报告，诠释行业社会责任多样性生态 [2] - 房企地球日活动体现社会责任与品牌价值的双向奔赴 [2]

核心内容 ◎ 文 / 克而瑞研究中心 0 1 合约销售 百强房企4月业绩同比降低8 . 7% 核心观点： 1、 2025年4月，中国房地产市场整体保持低位运行，延续止跌回稳态势。 4月，TOP100房企实现销售操 盘金额2846.8亿元，环比降低10.4%、同比降低8.7%，单月业绩规模保持在历史低位。 2、 2025年4月，百强房企各梯队销售门槛变动出现一定分化。 其中， TOP20房企 销售操盘金额门槛同比 降低8.9%至112.6亿元。 TOP10、TOP30和TOP50房企 的销售操盘金额门槛均有不同程度提升。而 TOP100房企 的门槛则降低3.1%至17.9亿元。 1、 合约销售： 百强房企4月业绩同比降低8.7% 2、 企业拿地： 头部房企拿地积极，销售TOP10房企拿地金额占到百强的70% 3、 企业融资： 单月总量仍处于低位，成本维持较低水平 4、 组织动态： 格力地产、华发股份高层重组；象屿地产区域架构集约化整合 | 升清称 | 2025年1-4月 | 累计 | 2025年4月 | 東日 | 専日 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | 蒸升 ...

当前货币政策通过"降成本+扩需求+稳预期"三管齐下，短期内LPR、公积金和结构性贷款利率下调，中长期 则通过系列消费支持政策与市场信心修复，推动房地产行业新发展模式转型。 ◎ 文 / 杨科伟 今日上午国务院新闻办公室举行新闻发布会，请中国人民银行行长潘功胜、金融监管总局局长李云泽、中国证 监会主席吴清介绍"一揽子金融政策支持稳市场稳预期"有关情况，并答记者问。发布会上,针对房地产市场央行 和金管局提出几大增量金融政策,加力巩固房地产市场止跌回稳势头。 01 央行通过降准、降低LPR和公积金利率落实宽松信贷支持刚需购房 人民银行推出一揽子货币政策措施，主要有三大类共十项措施。一是数量型政策，通过普遍降准和定向降准加 大中长期流动性供给。二是价格型政策，下调政策利率，降低结构性货币政策工具利率，调降公积金贷款利 率。三是结构型政策，完善现有结构性货币政策工具，并创设新的政策工具，支持科技创新、扩大消费、普惠 金融等领域。 第一，降低存款准备金率0.5个百分点，预计将向市场提供长期流动性约1万亿元。整体存款准备金率的平均水 平将从原来的6.6%降低到6.2%，降低银行负债成本，可以极大增强银行体系对购房者和开发企业 ...

规模与销售表现 - 2024年公司全口径销售金额3230.29亿元，销售面积1796.61万平方米，分别同比减少23.49%和24.7%，但销售额排名稳居行业第一 [3][6] - 销售回款率101.4%，回笼金额3277亿元，维持经营性现金流稳定 [6] - 38个核心城市销售金额占比90%，同比提升2个百分点，14个城市市占率超10% [7] - 珠三角区域销售面积占比30%，中西部24%，海外项目占比同比大增9个百分点 [7] 土地储备与投资策略 - 新增项目35个，计容建筑面积307.4万平方米，拓展成本683亿元，分别同比减少74%和58.2%，拿地节奏显著放缓 [3][9][10] - 一线城市拿地建面占比30.6%，同比提升13.7个百分点，平均拿地成本22217元/平米，同比提高60.9% [3][11] - 总土储12574万平方米，同比减少14.3%，权益比例69.46%创近年新高，珠三角区域占比38.9% [3][15] 存货与开发策略 - 存货规模同比减少8.2%至7986亿元，但竣工物业规模增长21.2%至1994亿元，占存货比例提升6.1个百分点至25%，去化压力显现 [3][6] - 新开工面积1276万平方米，自2021年起逐年压缩，权益签约比例79.3%同比提高9.5个百分点 [6][10] 财务与盈利能力 - 营业收入3116.66亿元同比减少10.16%，预收房款3313.33亿元提供收入储备 [4][19] - 毛利率13.9%同比降2.1个百分点，净利率3.1%同比降2.1个百分点，归母净利润50.01亿元同比减少58.6% [4][19] - 计提减值准备55亿元，核心归母净利润42.57亿元同比减少63.9% [19] 现金流与负债情况 - 非受限现金短债比1.01同比降0.27，持有现金1341.67亿元同比减少9.3% [4][22] - 净负债率62.67%同比升1.46个百分点，扣除预收后资产负债率65.88%同比降2.42个百分点，保持"绿档" [4][23] - 综合融资成本3.1%同比降0.46个百分点，有息负债3488.16亿元同比减少1.5% [4][23] 区域与能级分布 - 二线城市销售面积占比46%同比降5个百分点，三四线占比35%同比降4个百分点，海外项目占比显著提升 [7] - 土储中三四线占比44.3%，二线42.6%，一线12.8%，珠三角区域占38.9% [15]

2025年第18周 Weekly 2025年4月28日-2025年5月4日，第18周土地成交规模延续环比增加，土拍热度也在持续扩散。本周重 点城市监测供应建筑面积535万平方米，环比上升18%，成交446万平方米，环比上升52%。本周杭 州、南京、广州、北京均有高溢价宅地成交，周度溢价率达到8.6%，连续12周在5%以上。 | 排名 | 城市 | 重点地块 | 亮得房企 | 成交总价 | 亮得楼板价 | 溢体 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | J | 北京 | 朝阳区平房乡黄杉木店平房区城中村 | 中建、金茂、越秀、朝 | 126 | 44565 | 0% | | | | 改造项目 2107-01、02、03 地块等 | 阳城发 | | | | | 2 | 杭州 | 杭政储出[2025]42 号 世纪城核心单 | 保利发展 | 45 | 51611 | 59% | | | | 元 XS010305-25 地块 | | | | | | 3 | 南京 | NO.2025G28建邺区兴隆街道兴隆大 | 招商局 | 32 | 45053 | 26% | | ...