2025年中国房企产品测评活动概览 - 2025年中国房企产品测评工作于9月中下旬启动 目前已进入全国入围项目展示阶段 初选入围项目于12月3日揭晓[2] - 测评采用专家评审与网络票选相结合的方式 最终将评出“全国十大高端/轻奢/品质作品”及“全国好房子”等奖项 获奖名单计划于2026年1月初公布[3][10] - 主办方“产品力100工作组”自2018年起已连续八年聚焦行业产品力建设变化 旨在传递优秀产品理念 推动行业产品力升级[10] 高端入围项目案例 - **绿城·宁波凤栖云庐**：开发企业为绿城中国 产品类型包括高层住宅、叠墅、合院 建筑风格为现代及现代中式 属于绿城“庐”系产品的再进化[5] - **杭州建发英冠·宸云**：开发企业为建发房产与英冠控股 位于钱江世纪城核心 产品类型为高层住宅与叠墅 建筑风格为禅境中式[5] 轻奢入围项目案例 - **北京能建·東誉府**：开发企业为能建城发 位于东三环CBD大望路区域 产品类型包括洋房、小高层及办公 建筑风格为现代[7][8] - **广州能建·天誉府**：开发企业为中能建城市投资发展有限公司 位于国际金融岛核心 产品类型为高层与超高层 建筑风格为现代[8][9] 品质入围项目案例 - **长沙能建·天誉府**：开发企业为能建城发、湖南火电及天心城投 产品类型为高层住宅 建筑风格为新奢[9] - **北京璟悦长安**：开发企业为首钢房地产开发有限公司 产品类型为高层住宅与洋房 建筑风格为现代[9][10] 行业产品力研究动态 - 行业研究范围已从“产品力”、“产品系”扩展到“交付力”、“保值力”及“好房子测评” 并涵盖从客户需求到城市产品力的研究[10] - 入围项目案例将于12月9日至12月16日期间通过微信公众号“克而瑞产品测评”陆续发布[10]

文章核心观点 - 2025年是房地产AI落地元年，CRIC2025的上线标志着房地产决策支持模式从“辅助查询”到“主动交付”的根本性变革，实现了工作思维与执行流程的全面重构 [1] 产品定位与核心突破 - CRIC2025建立在易居三十年服务经验和克而瑞二十年行业数据基础上，是一个能够理解需求、整合信息、执行分析、输出成果的“智能协作体”，而非传统查询工具 [1] - 核心突破在于通过全流程AI化实现显著降本增效，重构了“系统查数+人工分析”的传统模式 [2] 全流程AI化的具体重构 - **数据架构层面**：对克而瑞二十年海量数据进行智能化重组，通过自动化数据标签、关系图谱构建和动态更新，建立业内首个完全适配AI分析的数据体系，整合交易、土地、政策、人口、产业、城市规划等多维信息，大幅降低数据整理人力成本 [2] - **分析模型层面**：构建覆盖宏观、中观、微观的智能分析框架，宏观可研判城市发展周期与政策影响，中观可分析区域价值与板块竞争格局，微观可实现项目深度诊断与风险预警，将需多名分析师协作的工作简化为系统自动执行 [3] - **应用流程层面**：市场趋势分析、项目可行性研究、投资回报测算等专业工作可通过自然语言交互快速获得系统性结果，报告生成实现智能化，自动完成数据整理、图表制作、文稿撰写和格式优化，将传统需数天的工作压缩至数小时 [3] 多维度成本效益提升 - **人力成本**：以头部开发企业为例，使用后月度市场分析团队从5人缩减至2人，每年节省人力成本超过150万元，同时分析效率提升3倍以上 [5] - **时间成本**：项目可行性研究报告编制时间从半个月至一个月缩短至2-3小时，市场趋势分析从以周为单位压缩至实时生成 [5] - **质量成本**：标准化流程确保输出专业性和一致性，报告准确率提升至95%以上，降低因数据错误导致的决策风险 [5] - **机会成本**：实时监测和动态预警功能帮助及时把握市场机遇，AI预测模型助力更准确判断市场走势，优化投资时机 [5] AI工作模式创新 - AI重构“查”的逻辑，一次性给出“问数”和“问知”答案 [7] - **AI Workflow模式**：能从数据抽取、图表生成到文字解读全自动完成复杂工作流程，人只需花10–20%时间做校核和决策 [7] - **Agentic AI多智能体模式**：让“氛围研究”成为习惯，AI能像项目小组一样自主规划、执行、反思、验证，完成多步骤、长周期工作任务 [7] 行业影响与未来展望 - CRIC2025将传统数据查询工具升级为主动服务的协作生态，重新定义人、数据和智能系统关系，将数据价值从“可查询的信息”升级为“可执行的智能” [8] - 未来升级方向包括：增强对复杂业务场景的理解能力、完善图文报表演示文稿等多模态成果输出、构建生态协作能力以与企业现有工作流深度融合 [8] - 该平台是推动房地产行业向人机协同、智能驱动转型的新一代智能工作平台和重要基础设施，将引领行业迈入更高效、透明、专业的新发展阶段 [9]

文章核心观点 - 文章为一份2025年11月的住宅产品市场研究报告，核心聚焦于两大主线：一是全国及重点城市的住宅产品结构性变化趋势，显示市场向大面积、改善型产品倾斜；二是通过具体房企动态和标杆项目案例，阐述了当前行业以“超配”产品力、生态融合与创新设计为核心竞争力的发展方向 [5][7][11][36][41] 房企产品动态 - **华润置地“公园+”理念**：公司提出可持续发展的六大行动计划，涵盖儿童友好、绿色低碳、生态保护等，将城市需求与多元业务场景深度融合 [11] - **生态修复与城市运营**：其发展模式从1.0阶段的统一规划建设大型生态项目（如深圳大运天地，占地153万平方米，绿化率93.35%），演进至2.0阶段，在生态基底中注入商业、文化与活动，使公园成为受追捧的城市“公区”（如深圳大沙河生态长廊、三亚海棠河生态公园）[13][14] - **生态智慧开发**：通过构建生物通廊、低干预开发等方式参与城市生态大系统营造，例如顺德云鹭湿地公园遵循“鸟类友好”设计指引并进行季度生物多样性评估 [15] - **商业模式转型**：旨在摆脱对一次性土地价值的依赖，形成“投资生态—人气聚集—空间溢价—下一轮投资”的“自造血”循环，将成本项转化为可借力的资源 [17] 客户与产品结构趋势 - **全国面积段趋势**：2025年1-11月，全国商品住宅成交结构趋向大面积产品，以120㎡为分界线，更大面积段产品成交占比均同比增加，120㎡以下各面积段占比均不及去年同期 [5][22] - **分城市能级特征**： - 一线城市：100-120㎡产品成交居首，市场份额同比增加2.1个百分点至25.9%；120-140㎡产品占比同比增加3.1个百分点至15.7% [25] - 二线城市：120㎡以上各面积段市场份额均同比增加，其中120-140㎡增幅最快，为0.9个百分点 [25] - 三四线城市：120-140㎡产品市场份额同比增加1.3个百分点至28.7%，超过100-120㎡成为成交首位 [25] - **区域总价段特征**： - 环渤海：波动出现在两极，120万元以下产品占比同比下降2.5个百分点，500万元以上产品占比同比增加2.8个百分点 [26] - 长三角：增幅主要出现在两极，160万元以下产品占比同比增加3.2个百分点，同时1000万元以上产品占比同比增加2.5个百分点 [26] - 中西部：100万元以下产品占比同比增加2.3个百分点至20.7% [26] - 珠三角：100万元以下产品占比同比增加0.7个百分点至15.7% [26] - **典型城市结构特征**： - **上海**：市场趋向多室改善，四房占比同比提升3.1个百分点；100-120㎡产品成交居首，市场份额同比提升6.1个百分点至34.7%；1000-2000万元总价段产品占比同比大幅提升7.2个百分点至21.3% [27] - **成都**：市场集中于三房、四房，两者市场份额均在四成以上，其中四房占比同比提升0.8个百分点 [5][34] - **西安**：成交波动主要发生在较低价格段，180-200万元总价段产品成交占比同比增加3.5个百分点，140-160万元和160-180万元段市场份额分别同比增加2.1个百分点 [6][32] 产品亮点与优秀项目分析 - **“超配”策略案例（天津龙曜城凤鸣）**：项目在200-300万价格区间引入一线城市高端配置，首开即售罄。亮点包括：容积率仅1.6的全架空层设计；约2600平方米、耗资近亿元的会所，配备意大利泰诺健器材、25米恒温泳池及百万级室内高尔夫模拟系统；引入十二年制南开中学北辰学校；周边配套约17万平方米体育公园及约1.5万平方米云公园 [36][37][39] - **度假式景观创新案例（长沙华润瑞玺）**：项目以“隐逸奢藏”为核心理念，打造屋顶花园式景观。设计通过“三洲一水”布局凝练地域文化；采用“内外无界”设计，将商业空间与私属领地无缝衔接；通过五感联动的感官花园提升心理疗愈价值；实现约100%的出房率（通过阳台、设备平台等提供约15平方米空间延展，并预留约20平方米灵活改造区域）[41][45][46][44] - **智能家居需求演变**：购房者的智能化需求已从基础功能转向追求安全、便捷、健康、高效、娱乐于一体的品质体验综合解决方案 [5] 标杆项目深度剖析：上海澐启滨江 - **项目概况**：位于浦东后滩，距黄浦江350米，由南房集团与华润置地开发。占地面积3.96万平方米，建筑面积12.55万平方米，容积率3.2，首开均价约13.67万元/平方米 [48][50][54] - **核心卖点与设计**： - **稀缺地段**：地处连接世博、前滩、徐汇滨江的“黄金三角”CAZ核心，一线临江，周边二手房挂牌价达20-27万元/平方米，存在价格优势 [54] - **规划与视野**：临江楼栋创新性偏转32.5度，通过AI算法力求实现“户户瞰江” [54][58] - **立体景观系统**：底层架空，利用近13米高差打造立体景观；社区西侧有延绵200米艺术花园，东侧有110米纵贯式庄园绿茵 [48][61] - **极致公区**：拥有约4000平方米全域架空层、2500平方米群岛式会所及下沉式水院；配备约25米无边界森泳漂浮泳池及悬浮式玻璃穹顶会所 [62][65] - **户型亮点**： - 245㎡户型：拥有南向约15米瞰江面，270°景观视野；配备独立电梯厅、约17平方米中西餐厨及可定制的X空间 [66] - 125㎡户型：拥有超级边厅、X空间及超级收纳系统，交付柜体加预留空间总计可达约20.04立方米，能收纳近200个28寸行李箱 [68][70] - **市场表现**：2025年11月29日首开122套房源，当日去化107套，去化率88% [54]

中央政策定调 - 2026年经济工作坚持稳中求进、提质增效，实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，加大逆周期和跨周期调节力度[2] - 中央经济工作会议将稳定房地产市场、加快构建房地产发展新模式及化解地方债务风险列为重点任务，置于“化解重点领域风险”范畴[3] - “城市更新”被区别于房地产，单独列示在“内需主导”任务中，相关表述升级为“高质量推进城市更新”[3] - 金融监管总局部署支持稳定房地产市场，明确着力化解存量风险、遏制增量风险，严守不“爆雷”底线，并发挥城市房地产融资协调机制作用[4] 地方政策动态 - 截至当周，全国已有25个省级行政区发布“十五五”规划建议，东部省份仅上海、安徽尚未发布[1][6] - 各地“十五五”规划建议中，房地产领域提及频次最高的表述为“发展保障房”和“好房子”[1][6] - 周内共有15个省市发布“十五五”规划建议，均明确提及保障房供给、“好房子”、城市更新三方面内容[6] - 地方层面稳市场政策发布频次延续高位，周内25省市发布政策，其中11省市发布了公积金和支付能力支持等可感可及的政策[6] 关键政策举措 - **住房以旧换新**：山东省印发指导意见，明确“卖旧换新”、“收旧换新”、“拆旧换新”三类模式，并提供购房补贴、企业优惠、专项金融产品及公积金“带押过户”等全链条支持[7] - **公积金政策优化**：长沙调整政策，二孩及以上职工家庭购新建商品房可核减一套住房套数，并开通商转组合贷业务，采用顺位抵押登记模式，无需自筹资金结清原贷[8] - **中介行业规范**：长沙发布新规，将涉房自媒体、网络平台等纳入监管，要求未经授权不得擅自发布房源信息，以保障房源真实和价格透明[9] - **保障房标准提升**：重庆发布《好房子技术导则（保障性住房）》，从安全韧性、舒适宜居、绿色低碳、智慧便捷四大维度立标，要求绿色建材使用量不低于70%，并设“60、90、120”三类套型[10] - **购房补贴**：荆门对二孩、三孩家庭购房分别补贴2万元、4万元；上海杨浦区对优秀“博主”在区内购房最高补贴200万元[1][11] 行业背景与需求洞察 - 行业告别城镇化规模扩张红利期，住房更新成为需求核心组成部分[3] - 据人口普查数据推算，中国城镇约35%的存量住房建成时间超20年，旧城区存在大量低效厂矿用地[3] - 高质量城市更新通过改造低效用地，可满足居民住房更新需求、推动产业升级，并为市场释放更多优质住宅用地[3] - 近期土地市场的高溢价地块多为低容积率的高品质宅地或销售预期确定的定向回购地块[16]

公司战略定位与愿景 - 深度智联在2025全球开发者先锋大会上正式发布“地产AI-Ready”战略，旨在推动房地产行业从零散的效率工具应用迈向深刻的系统重构，开启由AI驱动、人机深度协同的未来[1] - 公司定位为中国房地产垂类AI创新的主力军，其发展植根于易居中国三十年行业生态与克而瑞二十年大数据，发展路径从确立“AI+房地产”原生方向，到构筑垂直领域护城河，再到发布“ALL in AI”核心战略[2] - 公司宣布已全面就绪，其“地产AI-Ready”标志着数据、知识、技术、业务、组织五个维度的就绪，能力凝结于“1个专属空间 + 4大核心能力 + 3层应用场景”的智能架构，该体系如同垂直领域的“智能操作系统”[3] - 作为“AI+地产”的先行者与共建者，公司已准备就绪，并展望2026年为中国垂直AI应用的爆发之年，未来将聚焦深化核心优势、迭代产品、开放核心能力与数据/知识接口，与行业共创智能未来[4][14] 核心能力与护城河构建 - 公司以四大核心能力构建地产AI专属空间，筑牢最深护城河，包括数据库、知识库、专家库、工程力库[6] - 数据护城河：将克而瑞二十年沉淀的海量、多维数据进行系统性升级，成为AI大模型可读取的“系统化结构数据库”[7] - 知识护城河：将非结构化知识锻造成可追溯、可验证、可推理的“行业武功秘籍”，确保AI输出符合地产专业话术[7] - 行业护城河：通过专家“思维编码”入模，将顶尖专家的思维模型与研判逻辑注入AI，实现专业智慧的规模化传承，使其具备专家级业务理解力[7] - 技术护城河：确保最前沿的AI能力（如2024年4月兴起的Agentic架构）稳定高效地融入具体产品，以AI原生能力打通从模型到场景的“最后一公里”[8] 产品应用与场景落地 - 公司推出覆盖地产三大场景的8大产品全系列，标志着AI从“聊天”走向“干活”，成为可依赖的生产力，并触及业务核心[9] - 在决策咨询领域，公司以AI原生技术重构行业决策模式，由投资决策平台CRIC 2025、垂直投顾平台DeepHouse、银发产业AI数据平台“银发数智”构成智能决策矩阵，改变传统“查询数据+人工分析”模式，用户可通过自然对话一次性得到“问数”和“问知”答案，通过自动规划工作流将长达数周的工作压缩至45分钟，完成深度分析报告[10] - 在组织协同领域，公司推出首批房地产“克而瑞·数字员工”，它们并非简单机器人，而是拥有明确岗位、专业能力与极低成本的“AI同事”，包括完成市场分析等任务的“决策专家”、撰写文案的“私域主编”、营销助手“AI销冠”、以及可全流程自动化完成案场多重任务的“金牌案场战队”，这标志着地产正在形成“人+数字员工”高效协同的新组织形态[11] - 在品牌与营销领域，“克而瑞·好房点评网”用AI重构传统楼盘测评、搜索和推荐模式，为购房者提供一站式专业智能服务，该平台仅用3小时便针对上海276个在售楼盘生成了评测报告，并发布了基于AI专业测评的“克而瑞·好房比邻冠军榜”和“克而瑞·好房多维PK榜”，公司承诺未来绝不商业化，保证所有内容与数据公正客观，该平台旨在成为助力房企建立GEO时代品牌资产的新型媒体阵地[12] 竞争优势与专业水平 - 在与国内外AI平台的横向对比中，深度智联在房地产的知识深度、数据广度、政策覆盖与场景响应上优势明显，更懂地产[2] - 在与房地产各阶岗位能力的对比中，其核心产品大多已达到中高级员工水平，其中“克而瑞·决策专家”等产品更能处理总监级（L4）的复杂专业任务[2]

2025年中国房企产品测评概况 - 2025年中国房企产品测评工作于9月中下旬启动 收到企业及业内专家推选的优秀项目踊跃参评 初选入围项目已于12月3日揭晓[2] - 所有入围项目将采用专家评审和网络票选结合的评选方式 最终评出“全国十大高端/轻奢/品质作品”及“全国好房子”等奖项 相关测评工作正在进行中[3] - 测评主办方“产品力100工作组”自2018年以来已连续八年聚焦行业产品力建设变化 从多个维度进行研究 旨在传递行业先进产品理念与优秀作品 推动行业产品力持续升级[12] - 2025年度测评最终获奖名单将于2026年1月初公布[12] 入围项目展示 - 高端入围项目包括北京的“北京潤園” 其建筑风格为国际经典[3][4][5] - 高端入围项目包括南京的“南京瑞玺” 由招商蛇口与华润置地联合开发 产品类型涵盖高层、洋房、别墅 建筑风格为现代[5][6] - 轻奢入围项目包括三亚的“华润三亚海棠悦府二期” 由华润置地开发 产品类型为高层住宅 建筑风格为现代[6][7] - 轻奢入围项目包括西安的“西安玺宸上院” 建筑风格为新长安风[7][8] - 轻奢入围项目包括常州的“常州兆地·锦绣春秋” 由兆地锦绣春秋开发 产品类型为洋房、小高层 建筑风格为现代[9][10] - 品质入围项目包括济南的“济南望雲” 由绿城管理与万宁城投联合开发 产品类型为高层住宅[10][11] - 品质入围项目包括万宁的“万宁绿城∙海语春风” 由华润置地开发 产品类型为洋房、平墅 建筑风格为现代[11][12] 信息发布与版权 - 入围项目案例将于12月9日至12月16日期间通过微信公众号“克而瑞产品测评”陆续发布[12] - 本文内容版权归克而瑞研究中心所有 代表其团队观点[14]

宏观经济与金融数据 - 2025年11月全国规模以上工业增加值同比增长4.8%，环比增长0.44% [4] - 装备制造业增加值同比增长7.7%，高技术制造业增加值增长8.4%，分别快于全部规模以上工业2.9和3.6个百分点 [4] - 11月社会消费品零售总额43898亿元，同比增长1.3%，增速较上月减慢1.6个百分点，环比下降0.42% [4] - 扣除房地产开发投资，前11月全国固定资产投资增长0.8%，制造业投资增长1.9% [4] - 11月货物进出口总额38987亿元，同比增长4.1%，增速比上月加快4.0个百分点，其中出口23456亿元，增长5.7% [4] - 11月全国城镇调查失业率为5.1%，与上月持平 [4] - 11月M2同比增长8%，增速较上月回落0.2个百分点；M1同比增长4.9%，增速降幅扩大至1.3个百分点，二者剪刀差达到3.1个百分点，较上月扩大1.1个百分点 [5] - 11月居民短期贷款规模较10月末减少2647亿元，但居民中长期贷款规模环比增长622亿元，实现止跌回升 [5] 房地产销售与价格 - 前11月新建商品房销售面积7.87亿平方米，同比下降7.8%，降幅扩大1个百分点；销售金额7.51万亿元，同比下降11.1%，降幅扩大1.5个百分点 [8] - 11月单月新房销售面积同比降幅收窄1.8个百分点至17% [9] - 11月克而瑞核心城市新房成交量环比降16%，同比降幅扩大至49% [9] - 11月典型城市新房开盘去化率同环比上升3个百分点至34% [9] - 部分复合优势项目持续热销，如上海金陵华庭、郑州越秀金水观萃、广州保利玥玺湾等开盘去化率均超过九成 [9] - 11月70城一手房价指数同比下降2.8%，降幅较上月扩大0.2个百分点 [12] - 一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.2%，其中上海上涨5.1%，北京、广州和深圳分别下降2.1%、4.3%和3.7% [12] - 二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降2.2%和3.5% [12] - 11月一线城市新房价格环比下降0.4%，其中上海上涨0.1%，北京、广州和深圳分别下降0.5%、0.5%和0.9% [12] - 二、三线城市新房价格环比分别下降0.3%和0.4%，降幅均收窄0.1个百分点 [12] - 11月新房价格环比止跌的城市数量增至11个，较上月多5个，包括上海、沈阳、合肥、大连、南京、重庆、贵阳、扬州等 [13] 房地产投资与建设 - 前11月全国房地产开发投资78591亿元，同比下降15.9%，降幅高于同期新房销售额4.8个百分点 [24] - 11月单月开发投资额为5028亿元，同比下降30%，降幅较10月扩大7.3个百分点 [24] - 前11月房地产开发投资金额较同期新房销售金额高出4.6%，差距较上月收窄2.1个百分点 [24] - 前11月房屋新开工面积5.3亿平方米，下降20.5%，其中住宅新开工面积3.9亿平方米，下降19.9% [15] - 11月单月新开工面积4396万平方米，同比下降27.6%，同比降幅缩小1.9个百分点 [15] - 前11月房屋新开工面积仅为同期新房销售面积的68% [18] - 前11月全国房屋竣工面积达3.9亿平方米，同比下降18%，降幅较前10月扩大1.1个百分点 [19] - 11月单月竣工面积4593万平方米，同比下降25.5% [19] - 1—11月房地产开发企业房屋施工面积65.6亿平方米，同比下降9.6%，其中住宅施工面积45.8亿平方米，下降10.0% [17] 库存与资金 - 11月商品房待售面积下降300万平方米，连续9个月下降 [9] - 11月个人按揭贷款新增952亿元，环比基本持平 [9] - 前11月全国土地招拍挂成交面积6.9亿平方米，仅为同期新房销售面积的88% [24] 政策导向与行业趋势 - 12月中央经济工作会议明确2026年将因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设 [10] - 城市更新表述由“大力实施”升级为“高质量推进”，并被纳入“内需主导”范畴，标志其从旧改工程跃升为稳楼市与建新模式的双引擎 [10][26] - 政策首次提出拓展要素市场化改革试点，为稳楼市与城市更新提供底层制度支撑 [10] - 金融政策重心从侧重化解企业风险，进一步转向兼顾企业风险与地方债务风险化解 [6] - 全国已有超25个省级行政区发布“十五 五”发展规划建议，房地产领域提及频次最高的表述为“发展保障房”和“好房子” [27] - 据人口普查数据推算，我国城镇约35%的存量住房建成时间超20年，住房更新将成为需求的核心组成部分 [27] - 行业正逐步脱离高杠杆扩张轨道，回归以销售为导向的理性发展状态，投资、销售与土地市场的动态适配是行业向发展新模式平稳过渡的体现 [24]

行业整体态势 - 2025年民营房企仍面临多重发展困境 但部分房企在保证流动性稳定的同时取得了一定发展 传统规模房企和中小房企均有各自成功的发展路径[5] - 12月新房成交绝对量预期回升 但城市间、项目间的分化将持续加剧[7] - 行业处于筑底阶段 民营房企寻求突围之道[5] 政策与市场环境 - 中央经济工作会议锚定“十五五”开局 以“稳楼市+深改革”筑牢高质量发展基石 除稳定预期外 更需锚定行业可持续发展的长效支点[7] - 国务院在专题学习中强调 要深入实施城市更新行动 将其与消除安全隐患、稳楼市等工作结合 扎实推进好房子建设和房地产高质量发展[10] - 央行行长指出 需加强房地产金融宏观审慎管理 促进房地产市场平稳健康发展 助力构建房地产发展新模式[10] - 地方层面 常州对75平方米以下首套房提供至多20万元补助[10] 土地市场表现 - 第49周（12.1-12.7）土地供应建筑面积为1350万平方米 环比回落12%[9] - 同期土地成交建筑面积为1211万平方米 环比上升21% 再创年内新高[9] - 同期土地成交溢价率为3.1% 环比下降0.1个百分点 土拍热度小幅回落[9] 产品与项目表现 - “2025年中国房企产品测评”全国入围项目进入展示阶段 优秀项目案例于12月9日至16日通过相关公众号发布[13] - 11月上海、杭州、深圳的豪宅项目去化率居前 具备复合优势的好房子持续热销[7] - 房企亲子社群运营成为焦点 关键在于找到能匹配自身资源与品牌定位的亲子类社群[7]

2025年中国房企产品测评概况 - 测评工作于2025年9月中下旬启动，收到企业及专家推选的众多优秀项目参评，初选入围项目已于12月3日揭晓[3] - 最终将评出“全国十大高端/轻奢/品质作品”及“全国好房子”等奖项，获奖名单计划于2026年1月初公布[3][11] - 评选采用专家评审与网络票选相结合的方式，测评工作目前正在有序进行中[3] - 自2018年起，克而瑞已连续八年聚焦行业产品力建设，研究范围从“产品力”、“产品系”延伸至“交付力”、“保值力”及“好房子测评”[11] 入围项目展示与详情 - 2025年12月9日至12月16日期间，将通过微信公众号“克而瑞产品测评”陆续发布所有入围项目的案例详情[11] - 入围项目涵盖高端、轻奢、品质等多个类别，展示了不同产品类型与建筑风格[4][7][9][10] 高端入围项目案例 - **项目名称**：生机底盘，璞隐绿洲，革新后海地标封面 - **开发企业**：华润置地、中海地产[5] - **产品类型**：超高层住宅[5] - **建筑风格**：现代[5] - **项目名称**：深圳湾澐玺[6] - **项目名称**：北京建发·海晏[6] 轻奢入围项目案例 - **项目名称**：三山五园里的王府大院 - **开发企业**：建发房产[7] - **产品类型**：洋房/小高层住宅[7] - **建筑风格**：京派王府中式[7] - **项目名称**：长沙招商序 - **开发企业**：长沙招商[9] - **产品类型**：高层住宅[9] - **建筑风格**：现代[9] - **项目名称**：北京建发金茂·观宸 - **开发企业**：建发房产、中国金茂[9] - **产品类型**：6-18层，洋房、小高层[9] - **建筑风格**：风雅宋韵[9] - **项目特点**：四环城央，公园双轨，建面约110-165㎡宋韵大宅[9] - **项目名称**：苏州蠡棠森屿 - **开发企业**：经开国控、旭辉建管[9] - **产品类型**：高层住宅[9] - **建筑风格**：现代[9] - **项目特点**：城市森林岛屿的理想栖居[9] 品质入围项目案例 - **项目名称**：合肥嘉宸 - **开发企业**：华润置地[10] - **产品类型**：小高及洋房住宅[10] - **建筑风格**：现代[10] - **项目特点**：悬浮绿洲，一座承载社区温度的好房子[10] - **项目名称**：济南悦章·天城 - **开发企业**：大悦城控股、历城控股[10] - **产品类型**：高层住宅[10] - **建筑风格**：现代[10] - **项目特点**：千亿新东站芯，三地铁接驳，央企优教奢宅[10] - **项目名称**：大连朗悦宸湾 - **开发企业**：帝诚集团、旭辉建管[11] - **产品类型**：洋房[11] - **建筑风格**：现代[11] - **项目特点**：现代优雅森活范本[11]

文章核心观点 - 在房地产存量时代，提升业主居住体验成为房企重点，覆盖广、参与度高的亲子社群IP成为头部房企布局重点[2] - 成功的亲子社群IP运营关键在于匹配并充分利用公司自身独特的项目或商业资源，形成差异化优势[15] - 房企通过打造集硬件场景、软件课程和标准化运营于一体的亲子IP，旨在构建儿童友好的社区成长空间，增强品牌粘性[9][10][12] 绿城“海豚计划”分析 - 该计划始于2009年，是一项旨在教会所有绿城社区3-18岁孩子游泳的公益项目，费用由公司承担[4] - 运营17年，已从最初覆盖5000多学员发展为覆盖全国70余座城市、300多个园区，累计陪伴超过21万名孩子学会游泳[4] - 运营高度标准化，将流程分解为报名、体检、保险等九个环节，并引入地产行业的HSE管控标准制定手册[4] - 利用“绿城生活APP”和“绿城家小程序”覆盖已交付和未交付项目业主，通过租赁或协调内部泳池资源确保培训名额[5] - 已从单一游泳培训扩展为集运动、游学夏令营、城市主题活动于一体的全能亲子IP[5] 华润置地亲子IP分析 - “达尔文课堂”于2024年7-8月率先在山东落地，运营一年内已在山东、杭州、海南地区落地超10期[9] - 其成功得益于设计、销售、物业、运营多部门协同，打造从硬件场景到软件运营的完整体系[9] - **硬件方面**：在新一代住宅产品中打造自然认知、探索、玩乐三大场景，例如在青岛崂山悦府项目以“小松鼠”为主题打造首个“达尔文营地”，在上海新项目植入“植物迷宫+昆虫旅馆+雨水花园”生态矩阵[10] - **软件方面**：课程以24节气和自然博物通识为特色，使用活物教学，遵从不同年龄认知需求，采用项目制学习，并链接北京林业大学等专家资源[12][13] - “小企鹅计划”则利用公司持有的商业冰场资源，面向4-10岁儿童弘扬体育精神，增强冰雪认知[15] 其他房企亲子IP案例 - **龙湖地产“小龙人计划”**：基于珑珠会员体系，面向6-10岁儿童家庭，自2018年起连续开展7年，吸引近30万人参与，累计举办超200场活动，通过积分奖励实现快速复制与全国推广[15][18] - **万科地产“甜蜜课堂”**：经营达7年，基于项目特有资源开展，例如在广佛地区利用万科黄埔新城的公园水域、佛山万科世纪灯湖臻府的学习与艺展空间、万科天空之城的空中森林等场景[15] - **越秀地产“了不起的小新星”**：通过举办户外探索营、非遗研学营、文艺美育营等多元活动激发孩子潜能[18] - **招商蛇口“小飞鱼计划”**：在上海区域面向6-14周岁小业主，特聘专业教练提供定制游泳课程，利用指定项目的室内外泳池资源[18] 行业运营策略总结 - 房企亲子社群IP需找到与自身资源及品牌定位相匹配的切入点，例如绿城利用泳池、华润利用商业冰场与多部门协同设计能力、龙湖利用会员积分体系[15] - 社群运营需从儿童真实体验出发，构建硬件场景与软件课程相结合的系统，将社区打造为“第二课堂”[9][12] - 通过长期坚持与标准化、数字化运营（如APP报名、小程序管理），此类IP能够实现规模化覆盖并形成深厚的品牌资产[4][5][15]