2025年中国房企产品测评入围项目展示 - 测评工作于2025年9月中下旬启动，收到企业及专家推选的优秀项目踊跃参评，初选入围项目已于12月3日揭晓 [1] - 所有入围项目将采用专家评审和网络票选结合的方式，最终评出“全国十大高端/轻奢/品质作品”、“全国好房子”等奖项，测评工作正有序进行 [1] - 入围项目案例将于12月9日至12月16日期间，通过微信公众号“克而瑞产品测评”陆续发布 [8] - 最终获奖名单，包括全国十大作品、中国好房子等，将于2026年1月初公布 [8] 测评机构背景与行业影响 - 自2018年以来，克而瑞已连续八年聚焦行业产品力建设变化，研究范围从“产品力”、“产品系”延伸到“交付力”、“保值力”及“好房子测评” [8] - 产品力100工作组持续聚焦行业产品力建设变化，传递优秀企业先进产品理念与作品，旨在从专业角度为行业提供有价值、可借鉴的产品及理念，推动行业产品力持续升级 [8] 高端入围项目详情 - **杭州越秀运河樾**：产品类型为叠墅 [1][2] - **广州越秀·华发 华樾**：开发企业为越秀地产、华发股份，产品类型为超高层住宅，建筑风格为现代 [3] - **厦门天樾云颂**：建筑风格为现代中式 [3][4] - **厦门天樾云颂（续）**：开发企业为国贸地产、安控地产，产品类型为超高层住宅，建筑风格为现代闽派，被描述为“第四代顶序作品” [5] 轻奢入围项目详情 - **重庆龙湖·两江御湖境**：开发企业为重庆龙湖，产品类型为小高层、高层住宅，建筑风格为现代，被描述为“百万方美好城区样本” [5][6] - **广州越秀·江湾潮起**：开发企业为越秀地产，产品类型为高层住宅，建筑风格为现代，被描述为“引领都市水岸生活的艺术豪宅典范” [6] - **合肥越秀和樾府**：开发企业为越秀地产，产品类型为小高层、洋房，建筑风格为现代，设计理念为“一半自然一半城/基于安缦的生活主张” [6][7] 品质入围项目详情 - **上海保利都汇和煦**：开发企业为保利发展，产品类型为高层住宅、洋房，建筑风格为新海派，被描述为“轻奢慢调 精致烟火” [7] - **三亚招商林屿间**：开发企业为招商蛇口，产品类型为高层住宅，建筑风格为现代，设计理念为以“林屿”为核心，演绎自然森屿意境，打造居游皆可的酒店化奢适体验 [7][8]

2025年中国房企产品测评活动概览 - 2025年中国房企产品测评工作于2025年9月中下旬启动 收到企业及业内专家推选的优秀项目踊跃参评 初选入围项目已于12月3日揭晓 [2] - 所有入围项目将采用专家评审和网络票选结合的评选方式 最终将评出“全国十大高端/轻奢/品质作品”及“全国好房子”等奖项 相关测评工作正在有序进行中 [3] - 入围项目案例将于2025年12月9日至12月16日期间通过微信公众号“克而瑞产品测评”陆续发布 最终获奖名单计划于2026年1月初公布 [12] 测评机构背景与行业影响 - 自2018年以来 克而瑞已连续八年聚焦房地产行业产品力建设变化 研究范围从“产品力”、“产品系”延伸至“交付力”、“保值力”及“好房子测评” [12] - 产品力100工作组持续聚焦行业产品力建设变化 致力于传递行业优秀企业的先进产品理念与作品 旨在从专业角度为行业提供有价值、可借鉴的产品及理念 推动行业产品力持续升级 [12] 高端作品入围项目详情 - **厦门保利安控御宸天悦**：开发企业为保利发展与厦门安控地产 产品类型为高层住宅 建筑风格为现代 [5] - **珠海华发香山湖畔**：开发企业为华发股份 被描述为“华发科技+好房子迭代力作”及“国际酒店化智慧住区” 产品类型包括高层/超高层住宅及商业 建筑风格为现代 [5][6] - **上海静安里**：开发企业为华发股份与招商蛇口 产品类型包括风貌别墅、风貌商业及配套 建筑风格为风貌 [6][7] 轻奢作品入围项目详情 - **成都绿城·成都润百合**：开发企业为绿城中国 被描述为“绿城公园生活样本” 产品类型包括高层及洋房住宅 建筑风格为现代 [7][8] - **济南绿城·济南凤栖和鸣**：开发企业为绿城中国、保利置业及瑞马集团 项目理念强调与城市开放共融 营造充满礼序友爱与生机活力的尊贵生活境界 产品类型为中高层及小高层住宅 建筑风格为现代 [8][10] 品质作品入围项目详情 - **天津保利珺璟和煦**：开发企业为保利发展 被描述为“天津新政下的全新立体折叠重构全洋房社区” 产品类型为小高层住宅 建筑风格为现代 [10][11] - **北京长安华曦府**：开发企业为中国电建地产 项目理念为“长安为序 山水入府 匠筑人居” 产品类型为高层住宅 建筑风格为现代 [11][12]

文章核心观点 - 房地产行业深度调整背景下，民营房企整体面临困境，数量减少且行业地位靠后，但仍有部分企业通过聚焦核心城市、深耕区域市场、强化产品力及稳健财务等策略实现逆势增长或稳健发展，行业未来发展需回归长期主义 [1][9][24][26] 规模房企中民营逐渐减少，仍有6家民企逆势增长 - 自2021年房企流动性承压以来，规模房企中的民营房企数量呈减少趋势，从2021年前约70家降至2025年1-11月的45家，较2024年全年减少3家 [3] - 民营房企在各销售梯队中占位靠后，2025年1-11月头部十家房企中民营房企仅1家，资本更倾向于投资稳健的国央企和大型房企 [5] - 2025年1-11月45家民营规模房企中，有28家尚未出现违约，其中6家销售金额同比逆势增长，嘉里建设、江山万里置业、邦泰集团增长超过50% [6] - 具体逆势增长房企数据：邦泰集团1-11月全口径金额282.2亿元，同比增长90.2%；嘉里建设221.5亿元，同比增长1809.5%；江山万里置业168.7亿元，同比增长1491.5%；全草集团82.8亿元，同比增长35.5%；信义地产60.1亿元，同比增长18.1%；海成集团57.7亿元，同比增长17.5% [7] 老牌民营房企土储夯实，深耕核心城市支撑持续发展 - 未违约的民营规模房企中，滨江集团、龙湖集团、美的置业、卓越集团、新城控股总土储货值较高，其中滨江集团和龙湖集团近两年仍在适量新增土地 [11] - 具体土储数据：滨江集团2024年末总土储货值1700.9亿元；龙湖集团4476.1亿元；美的置业2668.2亿元；卓越集团3235.5亿元；新城控股3445.4亿元 [12] - 滨江集团持续深耕杭州，2025年1-11月新增21个项目，土地价值377.2亿元，其中杭州占比近97%，2024年新增23宗地中22宗位于杭州 [14] - 滨江集团财务健康，截至2025年中期短期有息负债94.1亿元，占比28.2%，非受限现金短债比3.13，扣预后资产负债率57.8%，净负债率7.03%，剩余可用银行授信979亿元，平均融资成本3.1% [15] - 滨江集团2025年前11月全口径销售金额945.3亿元，其中杭州销售额贡献占比80%，预计全年保持千亿规模，为千亿房企中民企独苗 [16] - 聚焦核心一二线城市已成规模房企共识，深耕高能级城市可保障去化、降低经营风险并提升管理效率 [17] 多家民营黑马逆势崛起，投资和产品战略各有不同 - 2025年涌现邦泰集团、嘉里建设、江山万里置业等销售逆势增长的黑马房企 [21] - 2025年1-11月新增土地价值较高的房企中出现18家民营房企，是2024年全年的两倍，包括深耕当地的企业和在新城市获取热点地块的企业 [21] - 2025年1-11月部分民营房企新增土地价值：滨江集团377.2亿元；邦泰集团92.4亿元；大华集团77.8亿元；中天美好集团68.9亿元；懋源控股60.5亿元 [22] - 地方本土民营房企可抓住品牌优势聚焦当地市场，如海成集团深耕大重庆市场33年并向中心城区进军，江山万里置业专注宁波市场并与国企联合拿地 [25] - 部分企业可采取点状机会布局，以项目产品力为核心取胜 [25] - 在政府推动建设“好房子”的导向下，行业呈现新建住宅100%达到绿色建筑标准、装配式建造技术应用比例不低于30%等趋势，产品力将不断提升，经营策略需回归长期主义 [26]

中央经济工作会议对房地产行业的战略部署 - 会议是“十四五”收官与“十五五”开局衔接期的战略定调，紧扣“推动高质量发展”核心，为房地产发展新模式搭建框架，旨在为2026年经济“质的有效提升和量的合理增长”注入信心 [2] 与“十五五”规划的衔接与落地 - 会议部署是对“十五五”规划建议框架的具象化落地，统筹发展安全、坚持高质量发展、扩大内需及防范重点领域风险 [2] - 稳增长与提质效层面，目标拆解为积极宏观政策与八大任务：积极财政政策保持赤字规模与支出强度，适度宽松货币政策灵活降准降息，并强调发挥存量与增量政策集成效应 [2] - 防风险领域，将“积极稳妥化解重点领域风险”列为八大任务之一，明确提出稳定房地产市场的具体路径，包括因城施策控增量、去库存、优供给，收购存量商品房作保障房，深化公积金改革等 [3] - 扩大内需方面，将高质量城市更新纳入内需框架，通过改造投资与品质需求释放激活双引擎 [4] 相较政治局会议的深化：风险化解任务具象化 - 相较于12月8日政治局会议的原则性定调，中央经济工作会议进一步细化任务，将“稳楼市”提升为化解风险的核心抓手，明确其“经济重要组成部分”定位 [5][6] - 会议将防范重点领域风险具体化为稳楼市与化地方债两大任务，提出“控增量、去库存、优供给”三维路径，以应对楼市低迷—土地收入下滑—财政承压的风险传导链 [6] - 会议将“稳楼市”与“新模式”、“好房子”深度绑定，跳出短期刺激思维，凸显房地产从短期工具到长期稳定器的定位转变 [6] - 收购存量房作保障房实现去库存与保民生双赢，公积金改革旨在激活合理需求 [6] 城市更新的战略升级：成为稳楼市与建新模式的双引擎 - 会议将城市更新的表述由2024年的“大力实施”升级为“高质量推进”，标志其从旧改工程跃升为稳楼市与建新模式的双引擎 [7] - 从稳楼市看，城市更新直击供需错配矛盾，存量端通过城中村、危旧房改造转化优质房源，增量端以配套基建带动周边需求 [8] - 据统计，2025年约三成稳楼市政策涉及城市更新，而我国2000年前建成房屋占比超35%，更新释放的持续需求成为市场企稳关键 [8] - 广州黄埔区推行房票安置以来，已通过房票认购商品房超5000套，印证其去化实效 [8] - 从发展新模式看，城市更新推动行业从“建房子”向“造空间”转型，强调存量盘活与功能升级，为房企开辟开发+运营新路径 [8] - 城市更新成为“好房子”建设载体，武汉上半年高品质住宅热销带动新房网签占比增长31% [8] 要素市场化改革：打通存量盘活与城市更新的关键链路 - 会议首次提出拓展要素市场化改革试点，为稳楼市与城市更新提供底层制度支撑 [10] - 改革打破要素流动壁垒，例如通过“工业用地转居住用地”市场化定价机制，让低效用地向需求旺盛区域流动；将闲置商业用房改造为保障性租赁住房 [11] - 城镇建设用地指标互换破解核心区地紧、外围区闲置矛盾 [11] - 改革助力房企转型，房企可通过租赁土地、合作开发参与更新以降低资金压力；部分城市试点土地续期、共有产权用地供应，推动行业从重资产向轻重并举转型 [11] 行业发展的短期与长期逻辑 - 会议部署构建起“短期稳市场—中期建模式—长期促转型”的完整逻辑 [13] - 短期来看，“因城施策去库存”、“收购存量房作保障房”等措施直接缓解库存压力，房地产融资协调机制已为“白名单”项目提供超7万亿元贷款 [14] - 长期而言，行业进入“存量更新+要素优化”新阶段，需求侧因我国城镇35%的存量住房建成超20年，老龄化与家庭小型化催生持续更新需求 [14] - 供给侧通过要素市场化改革让土地、资金等精准对接需求，降低行业对土地增值的依赖 [14] - 城市更新与要素市场化改革共同搭建长效框架，支撑行业从规模红利转向质量红利 [14]

2025年中国房企产品测评活动概览 - 2025年中国房企产品测评工作于9月中下旬启动 收到企业及业内专家推选的优秀项目踊跃参评 初选入围项目已于12月3日揭晓[1] - 所有入围项目将采用专家评审和网络票选结合的评选方式 最终将评出“全国十大高端/轻奢/品质作品”及“全国好房子”等奖项 相关测评工作正在有序进行中[1] - 自2018年以来 克而瑞已连续八年聚焦行业产品力建设变化 从多个维度进行研究 产品力100工作组致力于传递行业优秀产品理念与作品 推动行业产品力持续升级[10] - 2025年度测评最终获奖名单 包括全国十大作品及中国好房子等 将于2026年1月初公布[10] 高端入围项目案例 - **广州保利天曜**：开发企业为保利发展 产品类型为超高层住宅 建筑风格为现代[2][4] - **杭州·绿城溪径恒庐**：开发企业为绿城中国 产品类型为合院与叠墅 建筑风格融合浪漫法式与现代东方[4] 轻奢入围项目案例 - **杭州保利天奕**：开发企业为保利发展 产品类型为高层住宅 建筑风格为现代 以超级底盘打造新奢松弛住区[4][5] - **郑州高新华曦府**：开发企业为中国电建地产与河南颐城控股有限公司 产品类型为高层住宅 建筑风格为现代 定位为高新主城电建TOP系轻奢住区[5][6] - **南宁邦泰·璟和**：开发企业为邦泰集团 产品类型为高层住宅 建筑风格为现代 被描述为一座划时代的改善样板[6][7][8] 品质入围项目案例 - **长沙龙湖·观萃**：开发企业为龙湖集团 产品类型为高层住宅 建筑风格为现代 定位为城市隐奢、自然共生的理想松弛人居[8] - **上海海上原墅**：开发企业为国贸地产与松江交投 产品类型包括联排、叠墅、洋房 建筑风格为现代东方 匠筑1.2容积率红盘[9][10] - **南宁邦泰·揽境**：开发企业为邦泰集团 产品类型为高层住宅 建筑风格为现代 是约3000亩城市更新立序之作[10]

核心观点 - 2025年11月法拍房市场整体走弱 供应规模延续低位 成交规模、成交率及溢价成交占比均环比下降并创年内新低 市场呈现量价齐缩态势 [2][3][4][5][30] - 市场呈现显著分化 核心优质豪宅资产凭借稀缺性仍受高净值人群追捧 可实现超高溢价成交 而普通法拍房源成交日益常态化 定价机制回归理性 平均成交价仅为评估价的72% [6][7][21][30] - 供求双方价格预期分歧加大 挂拍折价率与成交折价率出现背离 卖方变卖房源折价率收窄 被视为资产价格逐步接近卖方心理底线、趋于稳定的积极信号 [6][33] 供应规模 - 挂拍量延续低位 11月全国新增挂拍2.95万套 环比微增2% 但同比下降24% 为下半年以来第二低点 [2][3][11] - 挂拍总价创下半年新低 11月起拍总价257亿元 环比下降5% 同比下降24% [10][11] - 城市供应集中度较高 本月7个城市新增挂拍套数超过500套 合计供应5438套 占全国总量的18% 重庆以1432套继续位居各城市首位 [14] - 一线城市挂拍量保持低位 广州225套最多 其次为上海206套、深圳203套、北京172套 北京挂拍总价14.3亿元为全国最高 [14] - 出现高总价标的 本月共有12宗起拍价超亿元的挂拍标的 最高为重庆金科博翠未来项目一宗子地块 起拍总价2.98亿元 规划建筑面积7.4万平方米 [14] 成交量与热度 - 成交量如期回落 11月全国法拍房成交3770套 环比大幅下降27% 同比下降22% 成交金额46亿元 环比下降22% [2][4][19] - 市场竞拍热度下滑 溢价成交房源占比降至63% 中位出价次数为12次 竞拍次数达100次或更高的房源占比降至5.1% 三项数据均创年内新低 [19] - 城市成交表现分化 广州以151套成交套数居首 宁波150套、佛山141套紧随其后 深圳以5.2亿元成交金额位列第一 [21] - 核心豪宅受追捧 深圳香蜜湖水榭花都一套387.24平方米顶层大平层 经95轮竞价以7268.5万元成交 较起拍价溢价115.6% 成交单价18.77万元/平方米 高于该项目2025年15.6万元/平方米的二手房均价 [7][21] - 普通资产通过法拍渠道成交占比提升 本月约9.5%的成交房源为正常买卖的普通资产 较上月提高0.1个百分点 其中209套成交价达起拍价10倍以上 占成交总量的6% [7][22] 成交率 - 全国平均成交率大幅下滑 11月法拍房成交率降至13.4% 较上月下降5个百分点 创年内新低 [5][26] - 重点城市成交率显著高于全国平均 上海以46%的成交率跃居首位 杭州、深圳、南京、南昌、太原、宁波、福州等城市成交率也在30%以上 上海、杭州、南昌等城市成交率环比增幅超过10个百分点 [28] 成交溢价与折价 - 溢价成交占比创年内新低 11月仅62.5%的法拍房源为溢价成交 为年内最低水平 [30] - 平均成交价显著低于评估价 本月成交法拍房的平均成交价仅为评估价的72% 折价比例较上月扩大1.2个百分点 仅8%的成交房源价格超过评估价 [30] - 多数房源需深度折价成交 70%的成交房源需要折价超过二成才能顺利出让 [30] 起拍折价与市场预期 - 挂拍与成交折价率出现背离 11月成交法拍房平均折价率为33.2% 环比上升0.5个百分点 而挂牌法拍房平均起拍折价率为27.9% 环比下降1.1个百分点并创年内新低 两者差距达5.25个百分点 为下半年以来新高 [33] - 背离主因在于卖方变卖类房源折价率收窄 11月变卖类房源平均折价率为29.3% 较上月大幅下降3.4个百分点 反映资产价格正逐步贴近卖方心理底线 [33] 典型项目案例分析 - 重庆金科博翠未来项目子地块挂拍 起拍总价2.98亿元 按规划建筑面积计算平均起拍楼板价为4020元/平方米 仅为2020年项目拿地时平均楼板价6731元/平方米的60% 对比周边新房1.1-1.2万元/平方米的售价 盈利空间有限且截至截稿时尚未有出价记录 [14][15]

行业趋势与市场背景 - 中国豪宅市场已进入由客户需求精细化和产品品质深度较量主导的新周期，客户从追求空间尺度转向重视情绪价值、生活体验、文化内涵、审美表达及会所营造，追求“松弛感”与“度假感”成为新趋势 [2] - 当前豪宅市场主要沿三大方向构建竞争壁垒：一是精准应对客群分化的“两端突破”策略；二是发起“空间效率革命”，提升公区与套内空间使用效能；三是推动“场景时代”全面落地，将度假、酒店、文化等元素转化为可感知的生活场景 [3] - 随着行业深度洗牌，拥有成熟产品线和开发实力的标杆房企在“拿地”的资源整合、“产品”的硬核创新、“运营”的的软性服务等方面挖掘差异化竞争优势 [3] 公司业绩与市场表现 - 保利置业2025年1-10月实现全口径合约销售金额438亿元，在克而瑞全口径销售榜稳居第15名，同比上升2名 [4] - 上海保利海上印4月底开盘后，5个月内四开四罄 [4] - 深圳保利瑧誉8月首次开盘，当天销售额达23亿元，去化率96%，创下深圳年度新盘首开去化纪录 [4] - 广州保利翡丽甲第10月25日开盘，两小时销售额狂揽17.8亿元，一周累计总成交金额高达22.9亿元 [4] - 济南明湖印11月9日开盘1小时内全部售罄，以4.3亿元、129套、2.1万㎡摘得济南11月网签三冠王 [4] - 威海保利山海赋11月上旬首次开盘，首开100%去化，认筹超270组，11月网签1.66亿元、77套、1.19万㎡冠领威海 [4] 产品战略与核心优势 精准择址与资源锁定 - 公司拿地决策是对城市发展脉络、自然生态禀赋及未来价值潜力的系统性研判，旨在提前锁定稀缺资源，构筑难以复制的竞争壁垒 [5] - 威海保利山海赋择址威海环翠核芯区半山台地，三面环山一面向海，打造容积率仅1.3的低密社区，并构建8分钟便捷生活圈 [5] - 济南明湖印布局城央，紧靠大明湖自然与文化核心，2公里范围内覆盖明湖商圈与泉城路商圈 [7] - 济南九宸赋地块紧邻历下区政府，深度融入山东省首个国家级CBD（济南中央商务区），同时享有半山地理优越性，跻身全国第五座CBD半山豪宅 [9] - 公司将豪宅价值的根基建立在城市核心区域与自然景观兼具的稀缺地段上，赋予项目市场定价权及抵御经济周期的韧性 [12] 建筑与环境共生设计 - 公司把握资源从“占有”到“共生”理念，对地域历史文脉、民俗记忆及自然肌理进行系统性解构与现代化转译 [13] - 威海山海赋结合“山海文化”打造东方美学空间，社区入口打造近百米皇家阙式门庭，门高8.3米，采用高端用料 [14] - 威海山海赋利用近30米高差，打造台地式山水园林，并设计“霞光亭”等“十大领创”与自然互动 [17] - 济南明湖印打造约129米的生产路展示界面，以现代设计语言转译古城文脉，社区大门高8.1米 [20] - 济南九宸赋打造齐鲁首座微气候社区，项目场地整体抬高以减少90%山体破坏，并引入齐鲁首个社区级高压雾化喷淋降温装置 [23] - 济南明湖印园区以大明湖经典八景为蓝本，打造“藏极”园景，将公共文化记忆转化为私人社区标识 [24] 会所配套与运营服务 - 公司会所打造的核心在于提供一种生活方式的转变，是项目高端定位、品牌实力及生活美学的集中展示 [27] - 威海山海赋“飞瀑会所”以一处约12米云天飞瀑为核心，面积约1500㎡，融合多功能社交场域 [27] - 济南明湖印打造区域内独一无二的超千平会所，占地约1500㎡，提供全龄段综合服务 [29] - 济南九宸赋会所占地约5000㎡，涵盖九大功能场域，包括室内职业级全场篮球场、弱碱性水质泳池等 [31] - 公司在软性服务上强调“运营前置”与“服务赋能”，引入酒店级别服务标准，并构建“吾+社群”业主服务体系，已形成乐动、童伴、艺合、善邻四大核心社群 [33] - 公司通过嫁接保利拍卖、保利剧院等文化资源以及市场高端艺术美学机构，为客户提供专业的文化生活服务 [35] 户型创新与空间设计 - 高端住宅户型创新从追求面积扩张转向挖掘场景价值，聚焦空间功能复合化与模糊边界，引景入室 [37] - 威海山海赋143㎡户型采用LDKG一体化设计，南向四面宽，近零公摊，最高得房率近100%，并配备270°观景窗 [37] - 济南明湖印运用革命性视野技术——零反坎无中撑落地窗，实现270°无遮挡湖景视野，将次要空间升级为“景观房” [40] - 济南明湖印300㎡顶层复式设计面宽高达28.1米，通过挑空客厅与露台组合，实现从“观湖”到“融湖”的体验跃升 [40] - 济南九宸赋部分楼栋打造“四代宅错层挑高观景露台”，实现平层墅院化，290㎡户型兼顾家庭起居与社交，230㎡户型强调“垂直森林”绿植交互体验 [43] 品牌发展与区域深耕 - 公司2007年进驻济南，已深耕齐鲁近20年，2022年底以来通过“誉系”、“赋系”、“印系”等高端产品线在济南豪宅市场崭露头角并取得热销 [51] - 公司2025年提出“生活美学家”理念，以“四感九境”体系进行实景展示区打造，诠释从“卖房子”转向“提供美学生活方式”的体系化表达 [51] - “四感九境”系统化产品理念在山东的精准落地，印证了以客户为中心、提供深度情感价值的“好房子”产品逻辑所具有的强大生命力 [51]

2025年中国房企产品测评活动概览 - 活动于2025年9月中下旬启动 目前已进入项目展示阶段 初选入围项目于12月3日揭晓[1] - 评选采用专家评审与网络票选结合的方式 最终将评出“全国十大高端/轻奢/品质作品”及“全国好房子”等奖项[1] - 最终获奖名单计划于2026年1月初公布[13] 测评主办方背景 - 测评由克而瑞产品力100工作组组织 该工作组已连续八年聚焦房地产行业产品力建设变化[13] - 工作组研究范围涵盖从“产品力”、“产品系”到“交付力”、“保值力”及“好房子测评”等多个维度 旨在传递先进产品理念 推动行业产品力升级[13] 入围项目案例详情 - **高端入围项目**：武汉宸嘉100·嘉佰轩 定位为“华中顶奢人居 滨江艺术云邸” 开发企业为宸嘉发展[1][2] - **品质入围项目**（部分列举）： - 上海林屿湖畔：由招商蛇口开发 产品包括叠墅、高层及小高层住宅 建筑风格为游艇度假风[3][4] - 珠海华发天玺：由华发股份开发 定位为“华发新一代好房子·南湾 全新智慧宅” 产品为高层住宅[4][5] - 北京越秀国誉星城：由越秀地产、北京城建等联合开发 产品包括洋房、小高 建筑风格现代[6][7] - 深圳越秀星科源启：由越秀地产等开发 产品为高层及超高层住宅 建筑风格现代[8][10] - 天津金地喜悦里：由侯台集团与金地集团开发 产品包括高层住宅和洋房 建筑风格现代[11] - 广州星河·东悦府：产品为高层住宅 建筑风格现代[11][12][13] - 入围项目展示自12月9日至16日通过“克而瑞产品测评”微信公众号陆续发布[13]

11月新房市场整体表现 - 11月30个重点城市平均开盘去化率为34%，环比微增3个百分点 [3][4] - 厦门、南宁、长春等7个城市在2025年11月无项目开盘加推 [4] - 去化率超过60%的城市仅有天津、苏州、宁波，主要得益于个别网红盘集中入市 [4] - 上海、广州、深圳等热点城市去化率稳步修复，环比持增；武汉、郑州、青岛等前期低迷型城市出现止跌态势，环比增幅显著 [4] 核心城市豪宅市场表现分化 - 上海、杭州、深圳的标杆豪宅项目去化率居前 [5][6] - 上海金陵华庭项目11月去化率高达95%，其二期首批房源于9月开盘即售罄，销售额逾98亿元，打破上海今年单次推盘总金额最高值记录 [6] - 步入四季度，核心城市如北京、上海、深圳、成都的高端市场有转冷迹象，项目销售分化 [10] - 上海绿城黄浦ONE、高福云境等项目去化率为70%，未达售罄预期；成都新绿色J57半岛、金融城贝宸S1等项目去化率在20%-30% [10][11] “好房子”与产品力成为热销关键 - 在中央推动建设“好房子”的号召下，产品力强的优质改善盘成为市场宠儿 [13] - 以武汉为例，11月全市新规项目推盘11次，推盘套数占比94%，首日去化率高达59%；老规范项目推盘1次，首日去化率不足5% [13] - 西安绿城绿汀芳菲项目11月去化率高达96%，其89-108㎡户型得房率高达110%-120% [14][15] - 武汉联发向湖、郑州越秀金水观萃、广州保利玥玺湾等项目11月去化率均超过90% [15] 优质配套对项目去化的支撑作用 - 健全配套设施，尤其是强教育资源的学区房和供给稀缺片区的轨交房，是吸引购房者的重要因素 [16] - 南京谷翠星岚项目因板块长期断供带来稀缺性，且距离S8号线地铁站仅约200米，11月去化率达80% [18] - 天津金地上湾玖峯项目凭借市区中环内位置和天津小外12年制学校资源，11月末开盘去化率达82% [19] - 长沙绿城知雅棠、润和学府凭借优质教育资源实现良好去化 [20] 部分城市以价换量效果分化 - 苏州、郑州、武汉等部分市场相对低迷的城市，有项目通过加强折扣力度或开启分销渠道提升佣金来促进销售 [21][22] - 苏州11月销量TOP10项目中，超七成因高性价比或以价换量入榜，中梁海伦堡滨湖云璟、泊印澜庭等项目折扣力度分别为8折和6折 [22] - 郑州客户对“价格战”政策逐步脱敏，以价换量效应开始递减，但主城区认购TOP10项目中仍有半数为特价项目 [23] - 武汉福星惠誉铂雅府、城投融创国博城等项目通过工抵房、清栋促销名义让利，当周实现较高转化；但城投南山长投领峯持续推出特价房源效果平平 [24][26] 12月市场展望 - 年末房企预期加快推盘节奏并释放折扣，新房成交绝对量预期回升，但由于去年12月基数较高，成交单月同比降幅和累计同比降幅可能进一步扩大 [26] - 城市间、项目间分化将持续加剧：京沪深杭蓉等核心一二线城市短期内市场热度转降，高端改善盘去化承压；武汉、南京、苏州、合肥等延续弱复苏走势；福州、常州等弱二三线城市整体去化率预期仍低于20% [26]

土地市场周度表现 - 2025年第49周（12月1日-12月7日）土地供应建筑面积为1350万平方米，环比下降12% [1][2] - 同期土地成交建筑面积为1211万平方米，环比上升21%，再创年内新高 [1][2] - 同期土地成交金额为492亿元，环比回落37% [2] - 同期土地市场平均溢价率为3.1%，环比下降0.1个百分点 [1][2] 土地供应详情 - 本周供应含住宅用地共127幅，平均容积率为2.02 [2] - 一线城市中上海、广州有住宅用地供应 [2] - 上海浦东新区推出一幅宅地，出让底价25.6亿元，建筑面积6.7万平方米，容积率2.5，起拍楼板价3.8万元/平方米 [2] - 上海闵行区推出三幅居住用地组合出让，起拍总价20亿元，容积率低至1.01，起拍楼板价3.3万元/平方米 [2] 重点地块成交情况 - 广州海珠区宅地以35亿元成交，由保利发展经过76轮竞价以27.27%的溢价率竞得，平均楼板价2.4万元/平方米 [3][8] - 该广州地块扣除配建后实际楼板价为3.59万元/平方米 [3] - 重庆照母山低密度宅地溢价12.9%成交，由邦泰集团经过40余轮竞价以7.72亿元竞得，平均楼板价1万元/平方米，容积率1.8 [3] - 杭州浦沿单元一幅宅地由滨江集团以13.6亿元底价竞得，楼板价2.1万元/平方米，溢价率为0% [4][8] - 同板块地块在2025年10月出让时溢价率均超过19%，成交楼板价约2.5万元/平方米，本次出让地块楼板价低了约4000元/平方米 [4] 房企拿地排名与价格 - 本周成交总价排名第一的地块为广州海珠区地块，成交总价35亿元，竞得房企为保利发展 [8] - 本周成交楼板价排名第一的地块为广州荔湾区地块，楼板价25231元/平方米，竞得房企为广州珠实 [10] - 本周溢价率最高的地块为广州海珠区地块和福州一幅地块，溢价率均为27% [10]