行业分化 - 商业地产行业呈现冰火两重天格局，销售驱动型开发商面临利润断崖式下跌（如万科归母净利润-494亿元同比下滑超500%），而运营驱动型企业保持租金稳定增长（如华润置地租金收入233亿元同比增长8.4%）[1][3][4] - 商业模式差异导致现金流两极分化：销售驱动型企业依赖资产变现（如宝龙地产亏损55亿元），运营驱动型企业依靠租金形成可持续现金流（如龙湖集团运营收入267亿元占总营收20%）[2][3][4] - EBITDA成为衡量企业价值新锚点，运营型企业EBITDA利息保障倍数普遍高于4倍（如华润置地103亿元核心净利润覆盖息税成本），而销售型企业EBITDA覆盖能力薄弱[5][6][12] 财务结构 - 净负债率分层明显：太古地产4.4%处于净现金状态，万科80.6%从绿档跌入黄档，宝龙地产超100%面临债务压顶[8][9] - 现金短债比显示抗风险能力差异：华润置地1.46x、龙湖集团1.63x具备短期偿债保障，新城控股<1x显示偿债压力[10][11] - 财务健康企业呈现"租金→EBITDA→偿债"闭环，如华润置地连续三年租金覆盖息税成本，龙湖集团经营性现金净流入超60亿元[5][6][12] 租金质量 - 租金结构决定资产价值：华润万象城租金193.5亿元（出租率97.1%）、龙湖天街109.8亿元（出租率96.8%）具备REITs基础，而新城吾悦广场因下沉市场结构租金可持续性存疑[16][17][20] - 优质租金资产需满足三重标准：结构清晰（如华润已推出多只REITs）、现金流稳健（续租率高）、可证券化能力强[18][19][20] - 商场租金优于写字楼：华润购物中心租金同比增长8.4%，而中国国贸写字楼租金增速停滞，显示消费挂钩资产更受资本市场青睐[21][22] 战略模式 - 超长期持有运营型（太古/恒隆）坚持低杠杆慢增长，恒隆内地商场租金48.05亿港元且EBITDA稳定[24][25] - 双轮驱动混合型（华润/龙湖）形成开发-运营-证券化闭环，华润运营收入占比突破40%，龙湖三大支柱战略明确[24][26] - 重资产转轻资产型（万科/宝龙）转型困难，万科亏损494亿元后商管体系尚未建立，宝龙租金19.08亿元但资产证券化路径模糊[24][27] 估值逻辑 - 估值锚从地价预期转向现金流能力：华润商业REIT年化分派率5.08%股价上涨25.6%，宝龙租金增长但股价持续低迷[32][34][35] - 可证券化资产需具备现金流可预测性（如华润REITs）和租金多元化（如龙湖天街系统化运营），否则难以获得估值溢价[35][36] - 资本市场明确区分资产类型：太古地产股价回调有限因超长期现金流回报，恒隆股息收益率稳定在5%以上[34][36]

文章核心观点 恒隆地产长期看好内地市场，试图在复杂周期中练好“内功”，在高端商业领域寻找新增长点，其审慎稳健的经营范式或为房地产下半场提供新思路 [2] 瞄准高端商业综合体 - 公司是历史悠久的港资地产商，聚焦高端赛道和差异化定位，整体业绩稳步提升 [3] - 面对行业调整，公司不盲目扩张，聚焦高端商业领域，从存量资产中挖掘新增量 [3] - 国内商场总数超7000家，但真正高端标准的不到5%，公司坚持高端定位提升回报率的策略正确 [3] - 公司走“商业先行”路线，与多数内地房企“以住养商”模式不同 [3] - 公司在香港聚焦高端住宅等抗风险项目，在内地目标是把地块开发到极致 [3] - 公司大力布局二线城市，占据高端品牌龙头位置后，后来者难以撼动 [3][4] - 公司未来仍关注新机会，但不盲目追求体量增长，注重练好内功适应行业变化 [5] 持续调整发展节奏 - 公司未来核心策略是提升现有资产回报率和运营效率，为市场周期回归做准备 [6] - 公司将重心从横向扩张转向垂直增长，如上海恒隆广场推进三期建设，预计两年内零售面积增加13% [6] - 公司强化项目差异化和服务，提升“首店效应”，2024年已引入170个首店品牌 [6] - 公司尝试以多元体验型业态破圈，如引入体育运动类新品牌、开展“社区化运营” [6] - 公司酒店业务作为商办配套提升综合商业体整体价值，非单纯追求盈利 [6] - 2024年末大部分恒隆办公楼出租率保持在80%至90%，因其位置好、配套完善 [7] - 公司通过技术投入简化基础工作，实现租赁、财务、人力系统整合及物业管理系统定制优化 [7] 保障充足现金流 - 公司依托商场多元业态租金收入和住宅项目去化保障现金流，每年稳定租金收入约100亿元，净利润约30亿元，未来有望提升至40 - 50亿元 [7] - 公司在香港和内地拥有约200亿元可售住宅货值，按5年销售周期年均带来约40亿元现金流 [7] - 2025年公司将加快住宅项目销售节奏，推动去化和资金回笼，但不会因短期资金需求仓促决策 [8] - 公司财务稳健，融资渠道畅通，去年底启动融资计划，今年1月获100亿港元银团贷款 [8] - 充足现金流支撑重点项目建设，杭州恒隆广场2025年起分阶段落成，无锡和上海港汇恒隆广场酒店2025 - 2027年陆续开业 [8] - 2027 - 2031年公司有望迎来“黄金回报期”，前期投入项目将产生回报，资金压力缓解 [9]

文章核心观点 4月2日恒隆地产与清华大学恒隆房地产研究中心联合举办论坛及研究中心15周年庆活动，回顾合作成果，探讨房地产行业可持续发展与减碳等问题 [1] 恒隆与清华合作成果 - 研究中心成立15年成行业标杆智库，发表逾500篇高质量文章，为房地产学术研究、政策制定和行业实践提供参考，在绿色建筑、可持续发展和人才培养方面影响深远 [1] - 恒隆自2010年向清华累计捐赠3300万元，支持研究中心学术发展与实践创新 [1] - 研究中心举办90余场研讨会，搭建行业交流平台，2023年4月双方宣布深化合作，推进可持续发展研究等并每年举办论坛发布成果 [1] 研究中心发展期望 - 研究中心秉持产学研融合理念，依托清华多学科优势引领行业创新，学术影响力居行业前列 [2] - 希望研究中心瞄准“双碳”目标，满足群众高品质居住需求，为行业发展提供战略支撑，为全球城市可持续发展贡献中国智慧 [2] 行业现状与恒隆减排目标 - 房地产行业处于从增量扩张向存量运营转型阶段，碳中和目标带来绿色发展挑战与机遇，两会提出推动建设“好房子” [3] - 恒隆分享减排讨论文件，阐述八项核心行动，力求2050年前全面实现净零排放，以2023年近100万吨排放量为起点，2050年降至10万吨以下，新建筑规模及建材碳排放强度是减排关键 [3] 圆桌论坛情况 - 两场圆桌论坛分别以“房地产发展新趋势”和“房地产业减碳与建筑绿色发展”为主题，探讨行业未来方向 [4] - “房地产发展新趋势”聚焦转型路径，探讨新市民住房等问题解决方案；“房地产业减碳与建筑绿色发展”分析绿色建筑技术等 [4] - 论坛吸引多位知名专家参与，分享经验为行业可持续发展提供思路 [4]

N O T I F I C AT I O N L E T T E R 通知信函 Dear Non-registered Shareholder* , March 21, 2025 Hang Lung Properties Limited (the "Company") - Notice of Publication of (i) 2024 Annual Report; (ii) Circular containing the Notice of Annual General Meeting; (iii) Proxy Form (collectively the "Current Corporate Communications"); and (iv) 2024 Sustainability Report We are pleased to inform you that the English and Chinese versions of the Current Corporate Communications of the Company are now available on the Company' ...

报告发布 - 2024年年报、通函、代表委任书和可持续发展报告已发布，可在公司和交易所网页查看[2][10] 会议安排 - 公司股东周年大会将于2025年4月30日在香港召开[3][10] 通讯获取 - 可在公司网页“投资者关系”板块查看电子通讯，申请可获印刷本[4][11] - 可通知更改通讯语言版本及方式，印刷本要求有效期有规定[5][12] 报告查阅 - 2024年可持续发展报告仅电子发布，申请可获印刷本[7][13] 咨询方式 - 有疑问可工作日致电热线或邮件咨询[8][13]

财报及会议文件 - 公司2024年年报（英文及中文版）、载有股东周年大会通告的通函及代表委任书随函附上[2] - 2024年可持续发展报告仅以电子形式刊于公司及交易所网页，需印刷本可申请[4] 股东周年大会 - 公司股东周年大会定于2025年4月30日在香港港丽大礼堂召开[2] 通讯接收方式 - 2025年4月18日前未收到回条，股东视为同意电子阅览公司通讯文件[3] - 股东可选择多种通讯接收方式，随时书面或电邮更改[3][6] - 提供无效邮箱或多个邮箱有相关规定，在选项3划「X」仅收印刷本1年[7] 咨询渠道 - 对函件有疑问可致电热线或电邮查询[4]

股东周年大会信息 - 2025年股东周年大会4月30日10时在香港港丽大礼堂召开[1] - 不出席可通过指定链接看直播，提前30分钟开放[1] 股东投票及直播信息 - 填妥代表委任书提前48小时交回登记处行使投票权[1] - 直播用户名是十位数字股东参考编号[2] - 直播密码是五位数字个人识别号码[2] 股票过户及登记处信息 - 登记处为香港中央证券登记有限公司[1][2] - 地址在香港合和中心17M楼[1][2] - 电话+852 2862 8555，传真+852 2865 0990[2] - 网页为www.computershare.com/hk/contact[2] 信函信息 - 信函日期为2025年3月21日[2]

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本文件的內容概不負責，對其準確性或完整性亦不發表任何聲明，並明 確表示，概不對因本文件全部或任何部分內容而產生或因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 股東周年大會通告 茲通告恒隆地產有限公司（「本公司」）訂於2025年4月30日（星期三）上午10時正假座香港金 鐘道88號太古廣場港麗酒店大堂低座港麗大禮堂召開股東周年大會（「股東周年大會」）， 目的為討論下列事項： 考慮並酌情通過下列決議案為普通決議案： - 1 - 1. 省覽截至2024年12月31日止年度之已審核財務報表及董事會與獨立核數師報告； 2. 宣派末期股息； 3. 重選本公司之董事會（「董事會」）之退任董事及授權董事會釐定董事袍金；及 4. 續聘畢馬威會計師事務所為核數師及授權董事會釐定核數師酬金。 5. 「動議： (a) 在下文(b)段之規限下，全面及無條件批准董事會於有關期間（定義見下文）內行 使本公司之一切權力回購本公司股份； (b) 根據上文(a)段之批准，本公司於香港聯合交易所有限公司（「聯交所」），或於證 券及期貨事務監察委員會以及聯交所根據股份回購守則所承認之任何其他證券 交 ...

股东大会信息 - 2025年4月30日上午10时在香港金钟道88号太古广场港丽酒店大堂低座港丽大礼堂举行股东周年大会[4][37] - 代表委任书需在股东大会指定举行时间不少于48小时前交回公司股票过户及登记处[4][33] - 网上直播将于股东大会开始前约30分钟开放，股东可在直播期间以文字方式提问[6] - 投票表决结果将在股东大会结束后当日在公司网站及港交所网站公布[46] 财务相关 - 截至2024年12月31日止年度的已审核财务报表于2025年3月21日发送给股东，由毕马威审核并经审核委员会审阅[18][19] - 董事会建议派发末期股息每股港币4角，待股东批准后于2025年6月16日派发给2025年5月9日名列股东名册的股东[20] - 以股代息安排须待三项条件满足方可作实，相关通函及选择表格预计约于2025年5月19日寄予股东[21] 授权相关 - 公司寻求更新股份回购授权，可回购股份数目最多为批准决议案通过当日已发行股份总数的10%，假设无变动最多可回购478,368,153股[29][53] - 公司寻求更新发行股份的一般性授权，可配发、发行及处理不超于股东周年大会日期已发行股份总数的20%，假设无变动最多可发行956,736,306股[31][32] 董事相关 - 陈南禄、冯婉眉、赵家驹三位董事将在股东周年大会上轮值告退并参与候选连任，独立非执行董事冯婉眉在任超九年，须获股东以独立决议案批准方可续任[23][24] - 陈南禄持有可认购2500000股股份的期权权益，赵家驹持有可认购680万股股份的期权权益[48][52] 股份权益 - 陈谭庆芬女士等相关方被视为于30.73亿股股份中拥有权益，占已发行股份总数64.24%，若全面行使回购权力，其权益将由64.24%增至71.38%[58] - 恒隆集团及其附属公司拥有3,044,750,996股股份实益权益，占已发行股份总数63.65%，若全面行使回购权力，其权益将从63.65%增至70.72%[59] 股份交易 - 2024年3 - 9月公司股份有不同的最高成交价和最低成交价[61] 其他 - 公司将于2025年4月25日至4月30日、2025年5月9日暂停办理股份过户登记手续[44] - 为符合出席股东大会并投票资格，过户文件及股票须于2025年4月24日下午4时30分前送交指定登记处；为符合收取末期股息资格，须于2025年5月8日下午4时30分前送交[44]

业绩数据 - 2024年公司整体收入较2023年上升9%，整体营业溢利下跌13%，物业租赁收入和营业溢利分别减少6%和9%[30] - 截至2024年12月，公司范围3温室气体绝对排放量较2023年下降46%[33] - 公司范围1及2温室气体排放强度较2018年基准下降51%[33] - 截至2024年12月31日，绿色债券、绿色贷款及可持续发展表现挂钩贷款占公司总债项及可用信贷额度的60%[29] - 公司员工敬业度从第74百分等级提升至第79百分等级[34] - 2024年公司荣获超45项环境、社会及管治奖项[39] - 公司业务横跨10个城市，拥有4000 + 名员工[43] - 公司范围1及2温室气体排放绝对值较2019年基准下降36%，排放强度较2018年基准下降51%[43] - 公司耗水强度较2018年基准下降12%，耗电强度较2018年基准下降19%[43] - 公司义工服务时数达68900小时，社区投资计划惠及30800人[43] - 公司已完成投资物业总楼面积约300万平方米，营运废物分流率为62%[43] - 公司整体女性对男性员工薪酬比率为1:0.96，范围3绝对温室气体排放较2023年下降46%[43] 未来展望 - 2030年以2018年为基准，竭力把范围1和2的温室气体排放强度（每平方米）减少70%[92] - 2025年温室气体排放强度较2018年累计减少40%（公斤二氧化碳当量/平方米）[92] - 2025年耗電強度较2018年累计减少18%（千瓦時/平方米）[92] - 2025年25%的中国内地物业组合电力需求由可再生能源提供[92] - 2025年将运往堆填区的营运废物减少70%[93] - 2025年员工敬业度评级实现高于或等于第75分位[95] - 2025年维持1:1的男女员工薪酬比率[95] - 2025年可持续金融占公司债项及可用信贷额度总额的50%[96] - 公司目标是在2050年或之前实现价值链净零碳排放[148] 新产品和新技术研发 - 上海恒隆广场三期扩建项目成为内地首建筑结构近乎100%采用低碳排放钢材项目，隐含碳排放量较传统钢材减少35%[24][33] - 杭州恒隆广场酒店物业闭环式地源热泵系统能源效益预计较传统供暖系统提升约30%[193] 市场扩张和并购 - 报告范围新增2023年7月开始营运的228电气道物业[10] 其他新策略 - 2024年公司委托独立顾问参照《欧洲可持续发展报告准则》进行双重重要性评估[53] - 2024年公司识别了可能影响集团业务的十项环球及地区可持续发展趋势[54] - 2024年公司识别了20个与集团业务相关的环境、社会及管治议题[55] - 2024年公司剔除“水、空气与土地污染”及“社会共融及畅达度”议题，新增“社区营造”议题[55] - 2024年公司提升“风险与危机管理”“绿色建筑设计、建造及营运”“网络安全及资料私隐”的重要性[58] - 2024年公司将“资源及循环利用”“发展及吸引人才”列为最重要的主题之列[58] - 2024年新兴风险可能对公司业务产生重大影响，公司积极监控、评估和应对[72] - 公司通过与持份者接触、协调观点、防范虚假信息、保持决策严谨应对「反ESG」运动[73][74] - 公司参照TNFD建议首次自愿披露与自然相关的风险和机遇[79] - 公司试行首次生物多样性净增益评估[79] - 2024年健康与安全小组委员会推出通用事故报告平台[110] - 2024年为内地或香港一座物业进行深入气候适应技术分析并在至少两座物业实施适应措施，关键绩效指标已完成[154] - 2025年完成对所有物业进行气候适应措施技术分析处于进行中[154] - 采购可再生能源满足济南、昆明恒隆广场2024年100%电力需求，满足上海两座及无锡恒隆广场自2024年4月起100%电力需求[1] - 在八座物业实地安装太阳能光伏系统，每年可产生约600兆瓦时可再生能源[1]