公司业务构成 - 公司从事金融服务、房地产开发投资、物业投资及酒店、医疗保健及直接投资五大业务分部 [11] - 金融服务分部包括证券投资、证券经纪、孖展融资、企业融资、承销配售及资产管理 [11] - 物业开发分部开发住宅、服务式公寓、商业办公室、工业办公室、酒店及休閒度假村物业 [11] - 医疗保健分部提供一般及专科医疗咨询、医学影像、内窥镜检查、日间手术、身体检查及医疗美容服务 [11] - 直接投资分部涉及制药保健、电信及物流行业投资 [11] 财务表现 - 2025年上半年营业收入1.101亿港元来自金融服务分部 0.117亿港元来自物业开发分部 [15] - 2024年营业收入构成：金融服务1.686亿港元 物业投资及酒店1.514亿港元 物业开发0.676亿港元 其他业务0.028亿港元 [17][18] - 2020-2025H1营业收入同比增长率波动较大：2020年14.16% 2021年15.69% 2022年35.42% 2023年-8.57% 2024年8.27% [14] - 归母净利润同比增长率呈现更大波动：2020年24.77% 2022年-300%以上 2023年恢复至-300%以内 2025H1具体数据未显示 [14] - 2025年上半年归母净利润2.087亿港元 营业收入1.916亿港元 [14] - 半年度归母净利润变化：2020年1.753亿港元 2021年1.668亿港元 2022年1.57亿港元 2023年1.558亿港元 [14] - 2025年上半年平均净资产收益率0.13% 较上年同期下降2.65个百分点 [20] 现金流状况 - 2025年上半年经营活动现金流净额1.67亿港元 筹资活动现金流净额-2561.5万港元 投资活动现金流净额-338.9万港元 [24] - 历年经营现金流与净利润对比：2020年0.286亿港元 2021年0.037亿港元 2022年0.06亿港元 2023年-0.665亿港元 [28] 资产运营效率 - 总资产周转率持续低于行业水平：2021年0.05次 2022年0.04次 2023年0.04次 2024年0.05次 2025H1降至0.02次 [28] - 固定资产周转率呈下降趋势：2021年12次 2022年9次 2023年6次 2024年3次 2025H1接近0次 [29] - 应收账款周转率保持稳定：2021年1.67次 2022年1.66次 2023年1.83次 2024年1.23次 2025H10.85次 [29] 资产结构变化 - 货币资金较上期末增加43.52% 占总资产比重上升9.92个百分点 [32] - 交易性金融资产较上期末增加1617.58% 占总资产比重上升2.26个百分点 [32] - 投资性房地产较上期末增加0.71% 占总资产比重下降1.74个百分点 [32] - 应收票据及应收账款较上期末减少22.21% 占总资产比重下降1.63个百分点 [32] 负债结构变化 - 应付票据及应付账款较上期末增加31.26% 占总资产比重上升6.36个百分点 [35] - 长期借款较上期末减少47.52% 占总资产比重下降0.32个百分点 [35] - 短期借款较上期末增加0.3% 占总资产比重下降0.2个百分点 [35] - 递延所得税负债较上期末减少0.09% 占总资产比重下降0.17个百分点 [35] 偿债能力指标 - 2025年上半年流动比率1.48 速动比率1.38 [38] - 资产负债率呈上升趋势：2020年29.68% 2021年49.37% 2022年54.97% 2023年56.7% 2024年60.13% 2025H164.03% [37] 人力资源效率 - 人均创收与人均创利波动明显：2020年人均创收60.46万港元 人均创利56.48万港元 [18] - 2022年人均创利转为负值 具体数值未显示 [18] 估值水平 - 市净率(LF)历史分位数据显示当前处于46.42%分位 [6]

公司基本信息 - 上市公司名称为第一上海投资有限公司[14] - 公司股份代号为227[13] 公司通讯相关 - 2025中期报告中、英文版本已登载于香港交易所披露易网站及公司网站[2][9] - 自2023年12月31日起采用电子方式发布公司通讯，日后在网站提供代替印刷本[4][10] - 公司通讯包括董事报告、年度账目、审计报告副本等[8][12] - 公司通讯包括年报、中期报告、会议通告、通函及代表委任表格等[14] 非登记股东通讯获取 - 非登记股东若想收取公司通讯，应向中介公司提供电子邮箱地址[5][11][14] - 若未收到非登记股东有效邮箱地址，股东可能无法收到通知需主动查看网站[6][11] 印刷版通讯获取 - 若已选择收取印刷版，随函附奉本次公司通讯文件印刷本[3][10] - 若接收网站文件有困难，可书面或邮件通知公司股份过户登记处获取印刷本[3][10] - 若想收取日后印刷版，可填妥回条交回股份过户登记处或发邮件说明[7][11] 其他说明 - 回条未划“✓”、未签署或填写错误将作废[14] - 公司不处理回条上的额外指示[14] - 非登记股东提供的个人资料用于电子发布通讯[14] - 公司可将个人资料披露或转移给附属公司、股份过户登记处等[14] - 非登记股东有权按《私隐条例》查阅及修改个人资料，要求须书面邮寄或发邮件至指定地址[14] - 若对获取或浏览文件有疑问，可在工作日9:00 - 18:00致电股份过户登记处热线[8][11]

财报发布 - 2025中期报告中、英文版本已登载于香港交易所披露易网站及公司网站[2][12] 通讯方式 - 2023年12月31日起采用电子方式发布公司通讯[4][13] - 新股东2025年10月21日前未回复，视为同意收网上版本[7][15][20] - 提供多邮箱仅最后地址用于登记[20]

财务业绩：收入和利润（同比环比） - 公司股东应占溢利净额约300万港元，相比去年同期的6600万港元大幅下降[9] - 每股基本盈利为0.15港仙，去年同期为3.02港仙[9] - 公司股东应占溢利净额同比下跌95%至300万港元，每股基本盈利跌至0.15港仙[12] - 公司营业额同比下降8%至1.92亿港元，主要因物业销售及孖展利息收入减少[12] - 公司2025年上半年营业额为19.16亿港元，较2024年同期的20.87亿港元下降8.2%[25] - 公司2025年上半年期内溢利为367.4万港元，较2024年同期的6610.8万港元大幅下降94.4%[25] - 期内溢利367.4万港元，较去年同期6610.8万港元下降94.4%[38] - 全面收益总额5795.2万港元，较去年同期2809.4万港元增长106.3%[38] - 股东应占溢利334.4万港元，较去年同期6626.1万港元下降95%[38] - 公司截至2025年6月30日止六个月总营业额为191,595,000港元，较去年同期208,743,000港元下降8.2%[50][51] - 公司截至2025年6月30日止六个月除税前溢利为5,797,000港元，较去年同期66,269,000港元大幅下降91.3%[50][51] - 每股基本盈利为0.15港仙（3,344,000港元），较去年同期3.02港仙（66,261,000港元）下降95.0%[60] 财务业绩：成本和费用（同比环比） - 公司2025年上半年员工成本为1.1亿港元，较2024年同期的9700万港元增长13.4%[23] - 员工成本为109,904,000港元，同比增长12.8%[58] - 投资物业公平值亏损为2,989,000港元，较去年同期11,353,000港元改善73.7%[54] - 投资物业公允价值亏损2025年上半年为2,989千港元，较2024年同期的11,353千港元显著收窄[62] - 诉讼拨备从4700万港元增至5000万港元，增幅6.4%[75] 业务分部表现：金融服务部 - 金融服务业经纪佣金收入因市场成交额上升而增长[8] - 孖展贷款利息收入因高利率及激烈竞争而下跌[8] - 金融服务部营运溢利同比增长约100%至2100万港元，主要受经纪佣金收入增长驱动[13] - 香港股市平均每日成交额同比上升118%，带动经纪佣金收入增长一倍[14] - 孖展贷款利息收入同比下降25%，主要因高利率环境及市场竞争加剧[14] - 企业融资顾问服务收入同比下降24%，受市场竞争加剧影响[14] - 金融服务分部营业额为110,132,000港元，同比增长40.0%[50][51] 业务分部表现：物业及酒店部 - 黄山项目录得若干销售但利润率持续下降[9] - 物业项目录得公平值亏损[9] - 物业及酒店部营运亏损扩大10%至2700万港元，因物业销售额减少及减值拨备[15] - 物业开发业务营业额同比暴跌78%，主因黄山项目主要销售额已于上年确认[15] - 投资物业减值拨备及公平值亏损各300万港元，反映内地房地产市场疲软[15] - 物业开发及酒店分部营业额为69,763,000港元，同比下降3.6%[50][51] 市场与运营环境 - 香港恒生指数上升20%[8] - 香港股市平均每日成交额急增118%至2400亿港元[8] - 全球利率宽松预期将改善流动性及推动IPO市场[10] 现金流与财务状况 - 公司现金储备增长63%至4.73亿港元，资本负债比率降至3.6%[18] - 公司2025年6月30日现金及银行结余为4.24亿港元，较2024年12月31日的2.85亿港元增长48.8%[30] - 公司2025年6月30日客户信托银行结余为24.21亿港元，较2024年12月31日的17.27亿港元增长40.1%[30] - 公司2025年6月30日资产净值为26.14亿港元，较2024年12月31日的25.56亿港元增长2.3%[31] - 公司2025年上半年来自营运活动的净现金流入为1.68亿港元，而2024年同期为净流出1.44亿港元[34] - 融资活动耗用净现金为2561.5万港元，较去年同期4254.8万港元改善39.8%[35] - 现金及现金等价物净增加1.382亿港元，去年同期为净减少9318.4万港元[35] - 期末现金及现金等价物4.24亿港元，较去年同期2.466亿港元增长71.9%[35] - 财务收入净额为33,402,000港元，同比增长5.1%[57] - 公司总资产从2024年末5,048,502,000港元增至2025年6月30日5,804,334,000港元，增长15.0%[52] - 存货总额从2024年末的344,623千港元降至2025年中的333,771千港元，其中待售物业减少11,457千港元[63] - 应收账款总额从2024年末的253,993千港元降至2025年中的197,576千港元，降幅达22%[64] - 应收账款账龄健康，196,507千港元（99.5%）在0-30天内[65] - 应付账款总额大幅增加，从2024年末的2,264,679千港元增至2025年中的2,972,668千港元，主要来自证券客户款项[66] - 应付证券客户及结算所账项增加720,000千港元，达到2,593,274千港元[66] - 银行借贷加权平均利率从2024年末的6.32%降至2025年中的3.10%[69] 其他财务数据 - 其他全面收益5427.8万港元，去年同期为其他全面亏损3801.4万港元[38] - 汇兑储备增加4502.4万港元，去年同期减少3480.7万港元[38] - 财务资产储备变动净额-6598.5万港元，主要因出售按公平值处理之财务资产[38] - 非控制性权益股息支付31.2万港元，较去年同期45万港元减少30.7%[35][38] - 公司2025年6月30日或然负债总额为600万港元，较2024年12月31日的1400万港元减少57.1%[21] - 资本承担承诺为308,217千港元，较2024年末的304,122千港元略有增加[71] - 运营租赁承诺总额从2024年末的34,013千港元降至2025年中的31,975千港元[72] - 为物业买家提供的按揭融资担保从1440万港元降至600万港元，降幅58.3%[73] - 按公允价值计量的财务资产总额从1.3459亿港元增至1.4081亿港元，增幅4.6%[78][80] - 上市证券投资从1千港元大幅增至1.3235亿港元[78][80] - 非上市理财产品从819.7万港元增至845.8万港元，增幅3.2%[78][80] - 非上市证券投资从1.2639亿港元降至零[80] 公司治理与股东结构 - 公司业务主要包括金融服务部以及物业及酒店部[8][9] - 公司2025年6月30日员工总数为537名，较2024年同期的543名减少1.1%[23] - 管理层报酬总额为710.6万港元，与去年同期的711.4万港元基本持平[74] - 完成出售附属公司股权给关联方，现金代价350万港元[74] - 董事会主席劳元一持有公司53.69%的股份[83] - 主要股东陈俏和尹坚各持有公司6.28%的股份[87] - 公司主席与行政总裁由劳元一同一人担任，偏离企业管治守则第C.2.1条[90] - 提名委员会于2012年3月1日成立，由2位独立非执行董事和1位执行董事组成[91] - 薪酬委员会于2005年6月30日成立，由2位独立非执行董事和1位执行董事组成[92] - 审核委员会于1998年12月27日成立，由1位非执行董事和4位独立非执行董事组成[93] - 审核委员会已审阅截至2025年6月30日止六个月未经审计综合中期业绩[93] - 所有董事确认在截至2025年6月30日止六个月内遵守证券交易标准守则[94] - 公司建议不派发截至2025年6月30日止六个月的中期股息[61]

公司业绩与财务表现 - 2025年上半年公司合同销售额1201.5亿元同比下降19.0% 行业排名第二 合同销售面积512万平方米同比下降5.9% 销售均价23500元/平方米同比提升1% 整体市占率2.72% [2] - 2025年上半年公司收入832.2亿元同比下降4.3% 归属股东核心净利润87.8亿元同比下降17.5% 核心净利润率10.6%同比下降1.6个百分点 中期股息每股25港仙 核心净利润口径派息率31.3% [4] - 预计2025年至2027年归母核心净利润分别为161亿元、171亿元及180亿元 [1] 盈利能力与成本控制 - 2025年上半年整体毛利率17.4%同比下降4.7个百分点 分销及行政费用占收入比例3.8%处于行业领先位置 [4] - 平均融资成本进一步下降至2.9% 资产负债率53.7%较2024年末下降2.1个百分点 人民币借贷占比提升至84.8% [4] - 在手现金1089.6亿元占总资产12.1% 债务结构持续优化 [4] 土地储备与投资策略 - 2025年上半年新增总购地金额403.7亿元 新增土地建面258万平方米 拿地规模行业领先 [3] - 新增土地投资的一线及强二线城市占比86% 截至2025年6月末总土储约4047万平方米（含中海宏洋1354万平方米） [3] - 系列公司已售未结转金额2088亿元（含中海宏洋338亿元）为后续业绩提供保障 [3] 销售布局与市场地位 - 北上广深及香港合约销售金额占集团系列公司（不含中海宏洋）合约销售金额53.7% 其中北京销售金额超300亿元 [2] - 公司高度聚焦高能级城市及核心区域投资 拥有"好产品"口碑 市占率不断提升 [1] 商业运营与资产管理 - 2025年上半年商业运营收入35.4亿元同比基本持平 一线城市收入占比提升至47% [5] - 购物中心成熟项目出租率96.2% 整体销售额同比提升6.7% 同店提升3.9% 经营利润率56.8% [5] - 写字楼成熟期项目出租率78.3% 续租率提升16个百分点至77% 经营利润率59.7% [5] - 首个商业REIT获中国证监会及深交所受理 全周期资产管理能力取得关键进展 [5]

核心观点 - 公司获买入评级 目标价19.35港元 2025年预测市盈率12倍 [1] - 公司聚焦高能级城市及核心区域投资 产品口碑良好 市占率持续提升 [1] - 公司融资能力与成本管控能力行业领先 为盈利提升及长远发展提供保障 [1] 销售表现 - 2025年上半年合同销售额1201.5亿元 同比下降19.0% 行业排名第二 [1] - 销售面积512万平方米 同比下降5.9% 销售均价上升1%至23500元/平方米 [1] - 整体市占率2.72% 保持市场前列 [1] - 北上广深及香港销售额占比达53.7% 其中北京销售额超300亿元 [1] 土地储备 - 2025年上半年新增购地金额403.7亿元 新增土建面积258万平方米 拿地规模行业领先 [2] - 新增土地投资中一线及强二线城市占比86% [2] - 截至2025年6月末总土储约4047万平方米（含中海宏洋1354万平方米） [2] - 已售未结转金额2088亿元（含中海宏洋338亿元） [2] 财务指标 - 2025年上半年收入832.2亿元 同比下降4.3% [3] - 毛利率17.4% 同比下降4.7个百分点 [3] - 分销及行政费用占比3.8% 处于行业领先位置 [3] - 归属股东核心净利润87.8亿元 同比下降17.5% [3] - 核心净利润率10.6% 下降1.6个百分点 仍处行业第一梯队 [3] - 中期股息每股25港仙 核心净利润口径派息率31.3% [3] - 资产负债率53.7% 较2024年末下降2.1个百分点 [3] - 平均融资成本2.9% 人民币借贷占比84.8% [3] - 在手现金1089.6亿元 占总资产12.1% [3] 商业运营 - 商业运营收入35.4亿元 同比基本持平 [4] - 一线城市商业收入占比提升至47% [4] - 购物中心成熟项目出租率96.2% 销售额同比提升6.7% 同店提升3.9% 经营利润率56.8% [4] - 写字楼成熟项目出租率78.3% 续租率提升16个百分点至77% 经营利润率59.7% [4] - 首个商业REIT获中国证监会及深交所受理 [4] 盈利预测 - 预计2025年归母核心净利润161亿元 [1] - 预计2026年归母核心净利润171亿元 [1] - 预计2027年归母核心净利润180亿元 [1]

公司股份变动 - 股东于9月16日将股票由第一上海证券公司转入富泽证券(国际) [1] - 转仓市值为9136.33万港元 [1] - 转仓股份占比35.83% [1] 公司交易状态 - 股份于2025年9月15日上午九时正起在香港联交所暂停买卖 [1] - 暂停买卖原因为待刊发构成公司内幕消息的公告 [1] - 相关公告需根据香港公司收购及合并守则刊发 [1]

股票转仓 - 辉煌明天股东于9月16日将股票由第一上海证券公司转入富泽证券(国际) [1] - 转仓市值为9136.33万港元 [1] - 转仓股份占公司总股本比例为35.83% [1] 股票停牌 - 公司股份自2025年9月15日上午九时正起在香港联交所暂停买卖 [1] - 停牌原因为待刊发构成公司内幕消息的公告 [1] - 该公告需根据香港公司收购及合并守则发布 [1]

股东持股变动 - 股东于9月12日将股票存入第一上海证券公司 存仓市值达4.62亿港元 占公司总股本比例8.44% [1] 公司股份发行 - 根据2025年8月21日签署的配售协议 公司于2025年9月12日发行5997.3万股新股 [1]

股东持股变动 - 股东于9月12日将股票存入第一上海证券公司 存仓市值达4.62亿港元 占公司总股本比例8.44% [1] 股份发行情况 - 公司根据2025年8月21日签署的配售协议 于2025年9月12日新发行5997.3万股股份 [1]