行业销售表现 - 2025年7月TOP100房企销售额2366亿元，同比下降18.2% [1] - 前7个月TOP100房企销售总额20730.1亿元，同比下降13.3% [1] - 仅5家房企销售额突破千亿，保利发展以1632亿元居首，绿城中国、中海地产分别以1368亿元、1319.5亿元紧随其后 [2] - 前7个月仅16家前50强房企实现累计操盘金额正增长 [1] 房企销售排名 - 7月单月保利发展以165亿元操盘金额领跑，招商蛇口147亿元位列第二，绿城中国、万科A、华润置地销售额在120-147亿元区间 [1] - 中国海外发展、中国金茂、龙湖集团7月单月销售额在72-112亿元之间 [1] 土地市场动态 - 2025年1-7月TOP100房企拿地总额5783亿元，同比增长34.3% [2] - 拿地金额前十企业中8家为央国企，滨江集团进入前十，邦泰集团、大华集团进入前二十 [2] - 绿城中国以1116亿元新增货值居首，中海地产935亿元、保利发展907亿元分列二三位 [2] - 上海徐汇区地块以20万元/平方米楼面价刷新全国纪录 [2] 土地市场区域分化 - 北京、上海土地供应量增加且成交均价上升，广州供应量增加但均价下降，深圳供应量有限支撑价格 [3] 政策与市场展望 - 中央政治局会议提出"适时加力"政策基调，强调"高质量开展城市更新" [3] - 行业预计未来政策将继续加力推动市场止跌回稳，城市更新配套政策有望加速落地 [3] - 居民资产负债表修复需约2年，量价正向循环尚未形成 [3] 房企战略分析 - 持续购置新地块有助于房企管理现金流和盈利水平，新地块销售速度快于旧库存 [3] - 核心城市优质地块竞争激烈，房企竞拍热情高涨 [2]

房企拿地情况 - 1—7月百强房企拿地总额5783亿元 同比增长34.3% 相比上月增幅小幅增长1个百分点 [2][5] - 权益拿地金额前三：中海地产542亿元 绿城中国522亿元 保利发展424亿元 [6] - 新增货值前三：绿城中国1116亿元 中海地产935亿元 保利发展907亿元 [7] - TOP10企业新增货值总额6871亿元 占TOP100企业的43.5% TOP100企业新增货值门槛55亿元 [8] 城市群拿地分布 - 长三角TOP10企业拿地金额1802亿元 位居四大城市群之首 京津冀TOP10企业894亿元 中西部TOP10企业457亿元 [8] - 重点城市拿地金额TOP10房企以央企、国企和地方国资为主 民企仅在重点深耕区域补充土储 [8] - 招商蛇口在北京、上海、南京、成都拿地金额均进入前十 建发房产在杭州、北京、苏州、成都进入前十 [8] - 滨江集团聚焦杭州 在杭州位列拿地金额第一 兴耀房产集团在杭州、大华集团在上海增加土地储备 [8] 高总价地块情况 - 7月全国住宅用地成交总价TOP10地块主要集中在上海、杭州、深圳 上海5宗总成交金额244亿元 杭州2宗46亿元 深圳2宗45亿元 [9] - 上海虹口区北外滩地区hk315-11地块以总成交价65亿元位列榜首 [9] - 高总价地块拿地企业以央国企为主 2宗地为联合拿地 [9] 土拍市场热度 - 核心城市优质地块竞争激烈 南京有地块经过89轮竞价成交 杭州拱墅区石桥单元地块经过43轮竞价成交 [11] - 上海徐汇区地块以20万元/平方米的成交楼面价刷新全国涉宅用地成交楼面价纪录 [11] - 房企争夺核心城市优质地块 因稀缺性和窗口期补仓需求 [11] - 北上深杭等热点城市核心地块预计仍将频现高溢价成交 [3][12]

行业趋势 - 2025年下半年预计将有更多"断供优质板块"宅地入市，各地将持续迎来高热优质地块成交[1][17] - 7月土地市场呈现点状高热特征，核心城市优质地块地价屡创新高[16] - 城市更新推进和供给侧管理优化将提升土地要素利用率[31] 市场表现 - 7月全国商住办用地成交建面4194万平方米，环比下降13%，金额环比降18%[18] - 7月平均溢价率9.9%，为2025年二季度以来月度新高[18] - 前7月新增土储百强房企货值总额13295亿元，同比增长17%[24] 企业格局 - 中海地产以1315.5亿元新增货值位居榜首，绿城中国1116亿元次之[3] - TOP10房企新增货值占百强比重达70%，头部集中度持续提升[25] - 央国企占据主导地位，几乎包揽核心城市优质地块[31] 投资动态 - 30家典型企业7月拿地总金额529亿元，环比降16%但同比增超50%[16][29] - 中海地产、绿城集团单月拿地超150亿，招商蛇口单月拿地近70亿[29] - 百强房企拿地销售比回升至0.3，达到2021年水平[25] 门槛变化 - 新增货值百强门槛27.6亿元，同比下降10%[20] - 新增总价百强门槛13亿元，同比提升16%[20] - 新增建面百强门槛28万平方米，同比增加11%[20]

股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 FF301 II. 已發行股份及/或庫存股份變動 | 截至月份: | 2025年7月31日 | 狀態: 新提交 | | --- | --- | --- | | 致：香港交易及結算所有限公司 | | | | 公司名稱: | 中國海外發展有限公司 | | | 呈交日期: | 2025年8月1日 | | | I. 法定/註冊股本變動 不適用 | | | FF301 第 1 頁 共 10 頁 v 1.1.1 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 不適用 | | | 於香港聯交所上市 (註1) | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 00688 | 說明 | | | | | | | | | 已發行股份（不包括庫存股份）數目 | | 庫存股份數目 | | 已發行股份總數 | | | 上月底結存 | | | 10,944,883,535 | | 0 | | 10,944,883,535 | | 增加 / 減少 (-) | | | 0 ...

土地市场热度 - 7月多地楼面价创新高 上海徐汇地块达20万元/平方米刷新全国纪录 深圳前海地块84180元/平方米 苏州工业园区地块65242元/平方米 [1] - 1-7月TOP100房企拿地总额5783亿元 同比增长34.3% 较上月增幅扩大1个百分点 [1] - 深圳前海地块经历158轮竞价 起始楼面价45234元/平方米 最终成交溢价率达86.10% [2] 供地策略与地块特征 - 各地推行"缩量提质"供地模式 核心城市优质地块凭借稀缺性维持高溢价成交 [1][3] - 上海徐汇地块为衡复风貌区十年首宗新增住宅用地 具备轨道交通与商业配套优势 [2] - 三线及四线城市土地市场以底价成交为主 部分城市通过优化供地结构吸引投资 [3] 企业拿地格局 - 央国企占据主导地位 拿地金额前十企业中8家为央国企 [2] - 绿城中国以1116亿元新增货值位列第一 中海地产935亿元第二 保利发展907亿元第三 [3] - TOP10企业1-7月新增货值总额6871亿元 占TOP100企业的43.5% TOP100新增货值门槛为55亿元 [2] - 部分民企保持投资强度 滨江集团跻身拿地金额前十 邦泰集团与大华集团进入前二十 [2] 行业发展趋势 - 产品力竞争持续升级 得房率提升与外立面材料优化成为行业趋势 [3] - 房企需避免高价拿地 防止过高土地成本对项目开发形成挑战 [3] - 核心地块稀缺性推动竞争激烈化 倒逼房企提升设计能力与产品打造能力 [2][3]

楼市整体表现 - 7月重点30城新房成交规模836万平方米，前7月累计成交与去年同期基本持平 [1] - TOP100房企7月销售操盘金额2111.6亿元，回落至历史较低水平 [2] - 前7月百强房企累计销售操盘金额18638.4亿元，同比下降12.5%，降幅较去年同期收窄25个百分点 [2] 房企梯队分化 - 前7月千亿房企数量仅4家，同比减少1家 [1][2] - TOP100门槛值同比下降22.4%至31.9亿元，TOP30/TOP50门槛降幅分别为3.1%和2.7% [5] - TOP21-30房企累计销售1578.5亿元（同比-6.3%），TOP31-50房企累计销售2089.8亿元（同比-7.2%），降幅小于TOP10房企 [8] - TOP10房企累计销售9392.7亿元，占百强总额50%，但TOP3/TOP4-10降幅分别达14.4%和15.2% [8] 区域市场趋势 - 8月新房成交预计延续低位波动，累计同比降幅或维持在5%以内 [1][11] - 核心一二线城市因优质供应短缺或现阶段性成交回落，天津/武汉/南京等二线有望复苏 [11] - 城市内部分化加剧，核心区域优质项目保持高热，高得房率新规产品推动局部市场回暖 [11] 房企销售排名 - 操盘口径：保利发展(165亿元)、招商蛇口(147亿元)、绿城中国(146.9亿元)居前三 [12][13] - 全口径：保利发展(180.3亿元)、招商蛇口(156.3亿元)、万科地产(134.5亿元)领先 [16][17] - 权益口径：保利发展(141.8亿元)、束润置城(111亿元)、中海地产(108.7亿元)位列前三 [20][21]

2025年1-7月中国房地产企业权益拿地情况 - 中海地产以542亿元权益拿地金额位列第一，绿城中国以522亿元紧随其后，保利发展以324亿元位居第三 [2] - 绿城中国以248万平方米权益拿地面积排名第一，保利发展以205万平方米位列第二，中海地产以203万平方米排名第三 [2] - 权益拿地金额前十企业中，央国企占据8席，部分民企如滨江集团以347亿元进入前五，邦泰集团以67亿元位列第17 [2][14] 2025年1-7月中国房地产企业新增货值排名 - 绿城中国以1116亿元全口径新增货值和974亿元权益新增货值位列第一 [8] - 中海地产以935亿元权益新增货值排名第二，保利发展以907亿元全口径新增货值位列第三 [8] - TOP10企业新增货值总额6871亿元，占TOP100企业的43.5%，TOP100企业新增货值门槛为55亿元 [8][15] 土地市场整体表现 - TOP100企业拿地总额5783亿元，同比增长34.3%，增幅较上月增长1个百分点 [14] - 土地市场热度持续走高，央国企为主力拿地企业，部分民企保持一定投资强度 [14] - 核心城市优质地块竞争激烈，多地块刷新区域最高楼面价纪录 [17] 热点城市土拍动态 - 上海徐汇区XH-02单元051-11地块以200257元/平方米成交楼面价刷新全国涉宅用地单价纪录 [19] - 深圳南山区前海合作区桂湾片区地块以84180元/平方米楼面价刷新深圳最高单价纪录 [19] - 南京、苏州、杭州等核心城市优质地块经历数十轮竞价，部分触发双高双竞限制条件 [17] 城市群拿地分布 - 长三角TOP10企业拿地金额1802亿元，位居四大城市群之首 [23] - 京津冀TOP10企业拿地金额894亿元，位列第二 [23] - 中西部TOP10企业拿地金额457亿元，排名第三 [23] 重点城市拿地企业分析 - 招商蛇口在北京、上海、南京、成都四个城市拿地金额均进入前十 [25] - 建发房产在杭州、北京、苏州和成都四个城市拿地金额进入前十 [25] - 滨江集团聚焦杭州，以196亿元拿地金额位列杭州第一 [25] 全国住宅用地成交总价TOP10 - 上海5宗地块入榜，总成交金额244亿元，虹口区北外滩地块以65亿元位列榜首 [26] - 杭州和深圳各2宗地块入榜，总成交金额分别为46亿元和45亿元 [26] - 高总价地块拿地企业以央国企为主，2宗地为联合拿地 [26]

百强房企销售业绩 - 1—7月百强房企销售总额为20730.1亿元，同比下降13.3%，降幅较1—6月扩大1.5个百分点 [1][2] - TOP10房企销售额均值为1010.3亿元，同比下降13.6%；TOP11—30房企均值256.3亿元，降幅15.2%；TOP31—50房企均值125.2亿元，降幅7.8%；TOP51—100房企均值60.0亿元，降幅13.5% [2] - 保利发展以1632亿元排名第一，绿城中国1368亿元第二，中海地产1319.5亿元第三 [1] - 1000亿元以上阵营房企5家，较去年同期减少1家，销售额均值1320.1亿元；500亿—1000亿元阵营6家，均值674.1亿元；300亿—500亿元阵营4家，减少1家，均值371.8亿元；100亿—300亿元阵营34家，均值161.8亿元 [2] - 7月单月百强房企销售额同比下降18.2%，建发、中国金茂、滨江集团、中建壹品等表现较强 [2] 房企业绩预告 - 沪深上市房企中62家发布2025年半年度业绩预告，17家预增或扭亏，11家首亏，28家续亏，6家预减 [3] - 亏损主因包括：房地产开发项目结算规模下降导致毛利率低位、新增资产减值计提、大宗资产及股权交易价格低于账面值、有息负债利息费用化金额增加、出险房企计提逾期罚息或资产处置损失 [3][4][5] 行业趋势 - 房地产市场仍处于波动调整阶段，城市分化延续，"好城市 好房子"存在结构性机会 [1]

土地市场整体表现 - 2025年1-7月TOP100房企拿地总额5783亿元，同比增长34.3%，增幅较上月提升1个百分点，土地市场持续升温 [1] - 央国企占据主导地位，拿地金额前十企业中8家为央国企，滨江集团作为民企代表进入前十，邦泰集团、大华集团等民企进入前二十 [1] - 绿城中国、中海地产、保利发展位列新增货值前三，分别达1116亿元、935亿元和907亿元，TOP10企业新增货值总额6871亿元，占TOP100企业的43.5% [17] 企业拿地排名 拿地金额TOP10 1 中海地产 542亿元 2 绿城中国 522亿元 3 保利发展 424亿元 4 建发房产 347亿元 5 滨江集团 347亿元 6 中国金茂 279亿元 7 华润置地 271亿元 8 招商蛇口 数据缺失 9 联发集团 120亿元 10 保利置业 118亿元 [2] 拿地面积TOP10 1 绿城中国 248万㎡ 2 保利发展 205万㎡ 3 中海地产 203万㎡ 4 建发房产 162万㎡ 5 邦泰集团 155万㎡ 6 华润置地 119万㎡ 7 滨江集团 112万㎡ 8 滁州城市建投 107万㎡ 9 招商蛇口 106万㎡ 10 中国金茂 98万㎡ [2] 区域市场表现 - 长三角地区TOP10企业拿地金额1802亿元，居四大城市群首位，京津冀以894亿元位列第二，中西部以457亿元排名第三 [24] - 杭州、北京、上海为重点城市拿地前三： - 杭州：滨江集团341亿元、绿城中国179亿元 - 北京：中海地产171亿元、建发房产100亿元 - 上海：中海地产119亿元、保利发展95亿元 [26] - 南京、苏州、成都等二线城市中，扬子国资投资集团、绿城中国、华润置地分别以60亿元、84亿元、34亿元成为当地拿地金额榜首 [26] 土地拍卖热点 - 核心城市优质地块竞争激烈，南京NO2025G47地块经89轮竞价成交，苏州双湖地块49轮竞价，杭州石桥单元地块43轮竞价 [18] - 上海徐汇区XH-02单元051-11地块以20万元/㎡楼面价刷新全国纪录，较5个月前静安寺地块16万元/㎡纪录大幅提升 [20] - 7月全国住宅用地成交总价TOP10中上海占5宗（总成交244亿元），杭州2宗（46亿元），深圳2宗（45亿元），上海虹口北外滩地块以65亿元居首 [28] 房企策略分析 - 央国企通过联合拿地降低风险，如招商蛇口+港中旅联合竞得浦东地块，华润置地+杭地+杭州地铁联合竞得杭州地块 [28] - 民企采取区域深耕策略，滨江集团聚焦杭州（拿地金额占比超98%），兴耀房产、大华集团分别在杭州、上海补充土储 [27] - 房企更关注项目安全性与盈利确定性，北上深杭核心地块因稀缺性持续高溢价成交，三四线城市仍以底价成交为主 [23]

房企销售业绩 - 1-7月百强房企销售总额20730.1亿元，同比下降13.3%，降幅较1-6月扩大1.5个百分点 [1][4] - TOP10房企销售额均值1010.3亿元，同比下降13.6%；TOP11-30房企均值256.3亿元，降幅15.2%；TOP31-50房企均值125.2亿元，降幅7.8% [4] - 千亿以上阵营房企5家（同比减少1家），销售额均值1320.1亿元；500-1000亿阵营6家，均值674.1亿元；300-500亿阵营4家（减少1家），均值371.8亿元 [4] - 7月单月百强房企销售额同比下降18.2%，建发、中国金茂等房企表现强劲 [5] 房企排名格局 - 保利发展以1632亿元销售额居首，绿城中国1368亿元第二，中海地产1319.5亿元第三 [1] 半年度业绩预告 - 沪深上市房企中62家发布2025年半年度业绩预告，其中17家预增或扭亏，11家首亏，28家续亏，6家预减 [2][6] 业绩亏损原因 - 房地产开发项目结算规模下降，毛利率维持低位 [7] - 行业风险敞口升高导致新增资产减值计提 [8] - 大宗资产及股权交易价格低于账面值 [9] - 有息负债利息费用化金额增加 [10] - 出险房企存在逾期罚息、资产拍卖或破产清算损失 [11] 行业趋势判断 - 房地产市场仍处波动调整期，城市分化延续，"好城市+好房子"存在结构性机会 [3]