行业整体表现 - 2025年前7个月TOP100房企累计销售总额20730.1亿元同比下降13.3% [1] - 7月单月销售额同比降幅达18.2% [1] - 各阵营房企销售额均呈现下降趋势 TOP10均值1010.3亿元降13.6% TOP11-30均值256.3亿元降15.2% TOP31-50均值125.2亿元降7.8% TOP51-100均值60.0亿元降13.5% [2] 企业排名情况 - 保利发展以1632亿元销售额位居榜首 绿城中国1368亿元和中海地产1319.5亿元分列二三位 [1] - 销售面积前三为保利发展802.2万平方米 绿城中国629.0万平方米 万科627.9万平方米 [1] - 销售额超千亿房企5家 超百亿房企共49家 中国金茂和滨江集团等表现强劲 [2] 产品结构变化 - 部分企业主动聚焦高端项目带动整体单价上移 绿城中国平均单价超2万元/平方米 [1] - 中海地产和华润置地平均单价位于2万至3万元/平方米区间 [1] - 头部房企通过精准拿地加速布局改善需求市场 高端项目反映企业产品力和地块资源优势 [2] 市场前景展望 - 房地产市场仍处于波动调整过程 城市分化行情延续 "好城市+好房子"具备结构性机会 [2] - 多地楼市新政推出及因城施策政策工具持续丰富 市场有望保持韧性 [3] - 下半年是比拼产品力与运营效率关键时期 聚焦核心城市与优质项目有助于抢占先机 [3]

行业整体表现 - 2025年1～7月TOP100房企销售总额为20730.1亿元，同比下降13.3%，降幅较1～6月扩大1.5个百分点 [1] - 7月单月TOP100房企销售额同比下降18.2%，楼市供求呈现季节性回落 [1][2] - 各阵营房企销售规模均下降：TOP10房企销售额均值1010.3亿元（同比-13.6%），TOP11～30（-15.2%）、TOP31～50（-7.8%）、TOP51～100（-13.5%） [2] 房企分化格局 - 仅7家前20房企实现销售同比增长：中建东孚（307亿元，+25.3%）、国贸地产（236亿元，+24.86%）、中国金茂（618亿元，+23.1%）增幅超20%，越秀地产（677亿元，+11.9%）等增幅为个位数 [2] - 头部房企普遍下滑：金地集团、新城控股跌幅超50%，万科（821亿元，-43.95%）、龙湖集团（410亿元，-30%）、碧桂园（239亿元，-36.26%）跌幅超30% [3] - 保利发展（1632亿元）、中海地产（1319亿元）等跌幅10%～20%，业绩调整与行业趋势一致 [4] 排名变动情况 - TOP20房企中9家排名上升：绿城中国、华润置地、招商蛇口等，中建东孚从去年第14升至第15 [4] - 6家排名下滑：中海地产、万科、碧桂园等，保利发展以1632亿元保持行业第一 [4] - 千亿房企数量减少至5家（保利发展、绿城中国等），500亿～1000亿房企6家（万科、建发房产等） [4] 后市展望 - 政策或继续加力推动市场止跌回稳，聚焦已出台政策的落实 [5] - 8月新房成交或维持低位波动，二线城市可能阶段性复苏，高得房率产品将带动部分市场热度 [5] - 城市与项目分化加剧，核心区域优质项目将保持高热 [5]

中国房地产企业销售排名 - 2025年1-7月全口径销售金额TOP3房企：保利发展（1632亿元）、中海地产（1319.5亿元）、华润置地（1236亿元）[2] - 权益金额TOP3房企：保利发展（1286.1亿元）、中海地产（1213.9亿元）、辛海置地（849.2亿元）[2] - 全口径销售金额TOP10门槛为615.6亿元（滨江集团），权益金额TOP10门槛为344.9亿元（华发股份）[2][4] 市场整体表现 - 2025年7月百强房企销售操盘金额2111.6亿元，单月业绩回落至历史较低水平[12][14] - 前7月累计销售操盘金额18638.4亿元，与去年同期基本持平[11][14] - 30个重点城市7月新房成交规模836万平方米，累计成交同比持平[11][23] 梯队分化特征 - TOP21-30和TOP31-50梯队房企累计销售规模降幅相对较小[21] - 各梯队房企7月销售操盘金额门槛均有所降低[18] 区域与产品趋势 - 核心一二线城市热度或阶段性回落，部分二线（天津/武汉/南京）有望复苏[23] - 高得房率新规住宅、四代宅产品集中入市带动结构性机会[23] - 单城市内核心区域配套优质项目保持高热，分化持续加剧[23] 数据口径说明 - 全口径金额包含合营联营公司全部业绩，权益金额按股权占比计算[8][9] - 统计时间均为2025年1月1日至7月31日，数据来源为合同签约[8][9]

行业整体趋势 - 房地产土地市场呈现分化特征 头部企业持续加码 央国企成为绝对主力 拿地方式创新为行业注入新活力 [2] - 前50房企单月新增土地建筑面积356.15万平方米 环比上升36.91% 头部企业拿地积极性显著回升 [2] - 前50房企1-6月累计新增土地建筑面积2907.7万平方米 同比上升8.23% 行业资源向头部企业集中趋势强化 [2] 企业竞争格局 - 央国企占据主导地位 保利发展控股以452.6亿元权益拿地金额位居榜首 中海地产406.5亿元 绿城中国351.5亿元紧随其后 [5] - 前十大企业中近八成为央国企或混合所有制企业 民企仅滨江集团以313.4亿元进入前五 [5] - 新增货值排名 保利发展控股814.8亿元第一 中海地产719.2亿元第二 中国金茂608.4亿元第三 [7] 区域布局策略 - 头部企业聚焦高能级城市 保利发展控股重点布局上海、石家庄等一二线城市 [7] - 中海地产深耕北京、天津等环渤海核心城市 [7] - 招商蛇口通过合作开发模式进入深圳、郑州等大湾区及中部城市 [7] 拿地方式创新 - 企业采用股权收购、协议合作等方式降低成本 保利置业收购上海苏河湾北部房地产开发有限公司51%股权 以8.5亿元代价获取静安区2宗地块 较直接拿地成本降低约18% [7] - 建发房产以123.5亿元协议收购上海虹口北外滩和杨浦新江湾4宗地块 通过协议转让模式锁定城市更新项目 [8] - 拿地策略呈现多元化与精细化并存特征 不再依赖单一公开招拍挂 [7] 土地类型偏好 - 回购类、低密生态类地块受追捧 绿城中国竞得武汉P（2025）049号地块 政府承诺回购30%住宅用于人才公寓 确定性收益占比高 最终以54.4%溢价率成交 [8] - 万科在石家庄拿下3宗低密住宅用地 容积率仅1.3 适合开发高端产品 抗风险能力较强 [8] 典型案例分析 - 6月中海地产在北京、青岛等核心城市竞得5宗地块 权益拿地金额达115.72亿元 [6] - 保利发展控股在上海、三亚等城市拿下4宗地块 权益拿地金额85.4亿元 [6] - 招商蛇口在郑州、深圳等城市竞得3宗地块 权益拿地金额12.62亿元 [6]

项目概况 - 中海树村项目是北京首个楼面价突破10万/平方米的住宅地块 自成交起备受关注[2] - 项目规划16栋4-6层叠拼大平层产品 最高建筑高度18米[2] - 项目采用混搭业态 包含叠墅和大平层洋房产品 其中叠墅在海淀区属稀缺业态[2] 产品设计创新 - 通过下沉设计解决层高限制：首层结合台地景观做下沉设计 使层高达标并形成景观微地形[2] - 采用双分区布局：通过景观连廊将小区分为南北各8栋楼 实现客群分区[3] - 北半区1-8楼包含6层洋房及5层叠拼：其中4和8楼设280/320平米洋房 其余为5层叠拼[6][7][9] - 叠拼产品设计：上叠4-5F带露台 下叠1-2F带地下室 中间3F为370平米大平层 面积段400-500平米[10][11] - 南半区9-16楼为6层退台洋房：9-14楼为两梯两户220/260平米 15整栋及16部分单元为一梯两户180平起步[12][13][14] - 创新空间设计：未设置阳台但采用户内挑空设计 部分户型设置院子及退台形成的露台小院[17][18][19] 技术参数与定价 - 叠拼产品单价约15万/平米 单套总价达6000万级别[11] - 项目场地尺寸约200米长×100米宽 容积率1.6（含防护绿地） 实际容积率约1.95[24] - 所有楼栋均配备下跃户型[15] 规划与合规性 - 楼间距设计：东西间距最大7.7米最小5.8米 南北间距最近18.35米最远28米[23][24] - 采用双轴主动线布置：保证各楼栋园林景观均衡 通风日照条件符合规范[25][26] - 消防设计采用分组布置：6组建筑每组占地面积小于2500㎡ 利用市政道路兼做消防车道[27][28][29] - 绿地系统：东侧防护带由中海代建作为集中绿地 设老年儿童活动场地于12楼南侧[32][33] 客户反馈与优化 - 9天内收到30条专业反馈意见 公司回复达2374字[2] - 针对下沉庭院私密性担忧：将通过景观种植满足私密性要求 布置深度符合规范[30][31] - 屋面管理：北侧坡屋面设为不上人屋面 由物业统一管理[21]

指数表现 - 中华交易服务内房股指数当日下跌0.01%报1417.95点 成交额24.91亿元 [1] - 近一个月上涨8.47% 近三个月上涨9.17% 年初至今累计上涨16.00% [1] 指数构成 - 指数追踪港股通范围内内地房地产相关企业 涵盖开发、服务、管理及园区行业 [1] - 基日为2012年3月30日 基点为2000.0点 [1] - 十大权重股中华润置地占比10.41% 中国海外发展9.49% 贝壳-W 8.86% 龙湖集团8.68% 华润万象生活7.62% [1] - 碧桂园服务占4.86% 融创中国4.67% 中国金茂4.12% 万物云3.99% 保利物业3.65% [1] 市场分布 - 指数成分股全部在香港证券交易所上市 占比100.00% [1] - 行业集中度100% 全部属于房地产相关领域 [1]

土地投资 - 中海地产在上海第六次土拍中以118.88亿元竞得静安东斯文里地块和普陀真如地块 [2] - 静安地块成交楼面价为90390元/平方米 定位高端改善型产品 [9] - 普陀真如地块是公司在上海的"老根据地" [9] 上海市场地位 - 2025年上半年上海房企销售额排名第五 金额为137.8亿元 [3][5] - 2024年曾以704亿元销售额成为上海销冠 近乎第二名保利发展364亿元的两倍 [5] - 当前在售项目多处于尾盘阶段 包括中海·海上和集尾盘 阅麓山和雅园少量现房 云邸玖章待售 [6] 战略背景 - 2020年因围标事件被禁止三年在上海公开市场拿地 经历"失去的三年"后加速补仓 [7] - 上海豪宅市场火热推动公司加码核心地段投资 [8] - 2024年销售额3106.9亿元 同比增长0.3% 为前十房企中唯一正增长企业 [10] 行业竞争格局 - 2025年上半年被绿城中国反超 暂居行业第三 与第一名保利发展差距约250亿元 [13] - 公司提出"十四五期间决定行业未来20年格局"的判断 力争保持领先地位 [11] - 历史排名从2007年前行业第二 到被多家房企超越 2024年重回行业第二 [12] 开发挑战 - 静安地块因风貌保护要求 装修标准可能超过7000元/平方米 且包含商业开发要求 建设成本较高 [10]

上海市第六批次土拍总体情况 - 土拍揽金总额289.6亿元 整体溢价率达22.33% [1] - 8宗地块挂牌出让 其中7宗溢价成交 [1] - 核心地块吸引中海地产、招商蛇口、保利地产、绿城中国、安徽高速地产等多家知名房企参与 [1][6] 全国单价地王纪录刷新 - 徐汇区XH-02单元051-11地块以12.25亿元成交 楼面单价达20.03万元/平方米刷新全国纪录 [1][2] - 地块出让面积4705.49平方米 起拍价10.01亿元 溢价率22.37% [1][2] - 竞得方上海祺祥旺宇置业为成立半年的新房企 注册资本15.5亿元 [2] 竞得方背景分析 - 上海祺祥实际控制人叶舒祺关联企业达15家 涉及房地产、制造业等多个行业 [2] - 叶舒祺系屹丰汽车科技集团董事长叶华彪长女 叶华彪有浙江台州"汽车模具大王"之称 [2][5] - 屹丰汽车集团为世界最大汽车模具制造商 在6地拥有十余个生产基地 服务奔驰、宝马等主流车企 [5] 重点地块成交详情 - 静安区053-b-1地块由中海地产以53.63亿元竞得 出让面积1.68万平方米 起拍价48.71亿元 [6] - 虹口区北外滩地块由绿城集团以64.71亿元拿下 吸引华润置地+广州城建等7家主体竞拍 [6] - 浦东唐镇地块由招商蛇口+中旅联合体以27.3亿元竞得 溢价率超40% 9家房企参与争夺 [7] 房企战略布局动向 - 绿城集团持续加码上海市场 2025年战略深耕华东区域 [6] - 绿城·潮鸣东方项目均价19.5万元/平方米 近期推120套房源获160%认筹率 [7] - 头部房企集中争夺市中心地块 中环内板块房价表现坚挺 [8] 市场分化现象 - 青浦区地块出现流拍 仅联发集团1家企业参与 报价1轮即以21.95亿元成交 [7] - 优质地块维持高溢价率 推动后续优质项目供应 [7]

商业政策与资产交易 - 多城市密集出台离境退税政策，广州天环广场启用首个"即买即退"集中退付点，大连、湖北实施新政，上海计划增设退税商店 [5] - 离境退税政策成效显著，四川新政首月退税商店销售额同比增长224%，海南离岛免税五年累计购物金额达1958亿元，年均增长62.6% [5] - 杭州万科拟整体出售智尚汇商业中心项目，总建筑面积约1万平方米，二手房挂牌价1.30-2.88万元/平方米 [6] - 何猷君控制的星竞威武以40%持股成为寰聚商业第一大股东，后者管理资产超60亿元，布局70余个文旅项目 [6][7] 企业轻资产扩张与跨界布局 - 华润万象生活签约莆田金鼎广场升级项目，计划2026年以"莆田万象汇"品牌开业，首次深入三线城市 [10] - 保利商旅签约广州香雪时光项目，打造首个POD概念购物中心，为广州第9个商业项目 [10][11] - 京东加速门店扩张，6月连开4家京东Mall，北京双井店开业前两日客流破10万人次，2小时销售额超千万 [12][13] - 绿地集团天津团泊绿地缤纷天地商业街试运营，占地1.6万平方米，二期打造"公园式街区" [12] 商场改造与社区商业升级 - 上海恒隆广场扩建部分封顶，新增3080m²零售面积，可租赁面积增加13% [14] - 广州天河领展广场西翼改造中，B1层打造"平川好味"美食空间，东翼改造后年销售增31%，客流增37% [15][16] - 常州武进吾悦广场升级135个品牌，成为全国首个吾悦广场金标项目 [17] - 北京西直门凯德Mall引入DT-X邻里中心概念店，面积1万平方米，整合超市、咖啡、书店等业态 [17] 商业品牌动态 - 霸王茶姬香港第二店落地荃湾，计划再开8家标准门店 [18] - 老乡鸡提交港股上市申请，2024年营收62.88亿元，毛利率22.8%，全国1564家门店 [18] - 耐克2025财年营收463亿美元同比降10%，大中华区营收65.85亿美元同比降13% [19] - LV在上海开设全球唯一"路易号"巨轮体验店，融合零售、餐饮与展览，预约已满至7月底 [20] 电商与REITs市场 - 阿里发行120亿港元可转债，资金用于云计算和国际电商业务 [28] - 抖音进军日本电商市场，依托3300万月活用户，开放自运营与全托管模式 [30] - 中金中国绿发商业REIT上市首日涨幅30%，收盘价4.108元/份 [31] - 中海地产申报佛山映月湖环宇城REITs，计划募资13.55亿元 [33] - 华夏华润商业REIT拟扩募购入杭州萧山、沈阳长白及淄博万象汇项目 [34]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 在 Q2 销售回落背景下，三季度是政策发力关键期，其定调和方向或影响下半年楼市表现；当前地产板块估值回落、持仓较低，交易层面有一定弹性，建议关注下周政治局会议表态，逢低配置地产股；推荐稳健经营且有望受益于潜在政策利好的标的，如建发国际集团、绿城中国、中国海外发展等房企，贝壳等中介平台，以及华润万象生活等物管商管公司 [6] 根据相关目录分别进行总结 上海徐汇拍出全国地王 - 上海六批次土拍收官，板块分化，徐家汇地块成全国地王，该地块是区域十年首宗新增宅地，容积率 1.3，限高 15 米，将成低密风貌住宅标杆，上海祺祥旺宇置业以 12.25 亿元总价、200257 元/㎡楼板价竞得，刷新全国涉宅用地成交楼面价记录 [4][13] - 拿下地王的祺祥旺宇法人和实控人为屹丰集团创始人女儿，体现实业资本对核心城市核心地块价值的认可 [4][13] 租赁住房条例正式出台 - 《住房租赁条例》落地，加速租购并举，推动租售同权，共 7 章 50 条，从规范出租承租等多方面解决租赁痛点 [5][15] - 供给端支持盘活改造房源用于租赁，推动租购住房公共服务同权，规范非居住空间出租等；企业端培育专业化租赁企业，从事转租需设资金监管账户；监管端建立租金监测和信用评价制度并分级分类监管 [5][15] 行情回顾 地产行情回顾 - 本周申万 A 股房地产板块涨 4.1%，位列第 7；恒生港股房地产板块涨 4.2%，位列第 6 [2][16] - 本周地产涨跌幅前 5 名为中国金茂等，涨跌幅分别为 15.6%等；末 5 名为华音国际控股等，涨跌幅分别为 -12.2%等 [16] 物业行情回顾 - 本周恒生物业服务及管理指数涨 4.2%，对恒生中国企业指数和沪深 300 相对收益分别为 2.4%和 2.5% [2] - 本周物业涨跌幅前 5 名为彩生活等，涨跌幅分别为 20.2%等；末 5 名为众安智慧生活等，涨跌幅分别为 -9.9%等 [24] 数据跟踪 宅地成交 - 2025 年第 30 周全国 300 城宅地成交建面 667 万㎡，单周环比 10%，单周同比 -34%，平均溢价率 15% [27] - 年初至今累计成交建面 20474 万㎡，累计同比 -5.4%；中海地产等权益拿地金额位居行业前五，分别为 542 亿等 [27] 新房成交 - 本周 47 个城市商品房成交 291 万平米，周环比 15%，周同比 2%，月度累计同比 -10%，年度累计同比 -1% [33] - 一线城市周环比 -7%，周同比 -21%等；二线城市周环比 34%，周同比 14%等；三四线城市周环比 11%，周同比 3%等 [33] 二手房成交 - 本周 22 个城市二手房成交 225 万平米，周环比 -4%，周同比 -3%，月度累计同比 -3%，年度累计同比 +17% [42] - 一线城市周环比 -6%，周同比 -9%等；二线城市周环比 -2%，周同比 -6%等；三四线城市周环比 -6%，周同比 +15%等 [42] 重点城市库存与去化周期 - 本周 10 城商品房库存 1.01 亿平米，环比 0.2%，同比 -9.3%；去化周期 23.4 月，较上周 +0.4 个月，较去年同比 -1.1 个月 [50] 地产行业政策和新闻 - 7 月 21 日成都取消部分住房限售政策，加大公积金贷款支持力度，二套房公积金首付比降至 20% [55] - 7 月 21 日国务院发布《住房租赁条例》，规范租赁市场，推动市场高质量发展 [55] - 7 月 23 日昆明放宽公积金住房套数认定标准 [55] - 7 月 25 日泰州公积金“提额扩面”，租房提取上限和贷款最高额提高等 [57] 地产公司动态 - 光大嘉宝股东嘉定建业与嘉定科投 5 月 6 日至 7 月 18 日减持 1498.78 万股，减持后持股比例降至 15.08% [57] - 中国金茂旗下上海金茂 7 月 23 日完成 20 亿元 3 年期无担保中期票据发行，利率 2.3% [57] - 建发国际集团 7 月 23 日按每股 15.80 港元配售 6460 万股，预计募资 10.105 亿港元用于偿债和营运 [57] 物管行业政策和新闻 - 7 月 25 日哈尔滨住建局制订《住宅项目物业服务退出工作规则》，明确物业退出分类等内容 [58] 非开发公司动态 - 7 月 18 - 24 日贝壳-W 多次回购股份，耗资 400 万等美元回购若干万股 [58] - 7 月 24 日珠江股份不超 7.4 亿定增获上交所通过 [58] 行业估值 - 报告给出 A 股地产、港股地产、港股物业 PE-TTM 图表及覆盖公司估值情况，涉及万科 A 等公司的市值、PE、归母净利润及同比增速等数据 [63][64][65]