文章核心观点 中国海外发展2024年业绩有收入减少、溢利下滑情况，但信用评级上调、销售增长、市场占有率提升，聚焦策略成果显著，商业物业发展良好，财务状况稳健且成本优势突出 [1][2][3] 业绩情况 - 2024年收入1851.54亿元，同比减少8.58% [1] - 股东应占溢利156.36亿元，同比减少38.95% [1] - 每股基本盈利1.43元，拟派发末期股息每股30港仙 [1] 信用评级 - 标普全球上调集团信用评级从BBB+/稳定至A-/稳定，成唯一双A国际信用评级的中国房企 [1] 销售表现 - 2024年集团系列公司合约物业销售额3106.9亿元，同比增长0.3%，是中国十强房企中唯一销售增长公司 [1] - 国内市场占有率较2023年末提升0.55个百分点达3.21%，2024年权益销售额居行业第一 [1] 聚焦策略成果 - 集团强聚焦一线城市策略收获硕果，在北京、上海、广州、深圳市场占有率均进当地前三，京沪深居第一 [2] - 集团系列公司（不含中海宏洋）在香港及北上广深五城合约销售额1640.4亿元，占销售合约额60.6%，上海合约销售额704.5亿元 [2] - 聚焦改善性住房需求，多地高端产品项目逆势热销，上海建国东路项目创全国单盘年销售纪录 [2] 商业物业发展 - 九个商业项目投入运营，商业物业运营总建筑面积增加30万平方米，收入71.3亿元，同比增长12.1% [3] 投资情况 - 全年在12个内地城市获取22宗地块，总购地金额806.1亿元，权益购地金额696.3亿元，新增购地金额行业第一 [3] - 四个一线城市权益购地金额占比约73.5%，货量结构优势突出 [3] 财务状况与成本优势 - 2024年末资产负债率55.8%，净借贷比率29.2%，保持“绿档” [3] - 提早偿还俱乐部贷款港币121.1亿元，净偿还债务175.5亿元，优化债务结构，债务占比提升至82.3% [3] - 持有银行存款及现金1241.7亿元，经营性现金净流入464.5亿元 [3] - 2024年平均融资成本3.1%，分销与行政费用合计占收入比例3.7%，费效比行业领先 [3]

合约物业销售情况 - 集团系列公司合约物业销售额上升0.3%至3106.9亿元，销售面积1149万平方米，同比下降14%[3] - 2024年公司系列公司实现合约物业销售额3106.9亿元，同比增长0.3%，国内市场占有率提升0.55个百分点达3.21%[28] - 2024年集团系列公司合约物业销售额上升0.3%至3106.9亿元，销售面积为1149万平方米，同比下降14%，合约销售均价每平方米27047元，同比上升16.6%[38] 公司收入情况 - 集团收入为1851.5亿元，商业物业收入为71.3亿元，同比上升12.1%[3] - 2024年公司收入为1851.54亿元，较2023年的2025.24亿元有所下降[4] - 2024年公司经审核收入为1851.5亿元，股东应占溢利为156.4亿元，核心股东应占溢利为157.2亿元[29] - 集团年内收入为1851.5亿元，经营溢利为266.9亿元，毛利率为17.7%，分销与行政费用占收入比例为3.7%，股东应占溢利为156.4亿元，核心股东应占溢利为157.2亿元，每股基本盈利为1.43元[37] 公司溢利与盈利指标 - 公司股东应占溢利为156.4亿元，核心股东应占溢利为157.2亿元，每股基本盈利为1.43元[3][4] - 2024年公司经营溢利为266.94亿元，较2023年的405.25亿元下降[4] - 2024年公司本年度溢利为177.87亿元，较2023年的270.47亿元下降[4][5] - 2024年报告分部溢利为26,327,137千元人民币，2023年为41,169,374千元人民币[16] - 2024年综合除税前溢利为26,407,914千元人民币，2023年为41,120,334千元人民币[16] - 2024年分配于公司股东之本年度溢利为15,635,658千元人民币，2023年为25,609,837千元人民币[21] 土地储备与购置情况 - 集团在中国内地12个城市新增22幅土地，新增土地储备总建筑面积为416万平方米，权益建筑面积为389万平方米，总地价为806.1亿元，权益地价为696.3亿元[3] - 2024年公司在12个内地城市获取22宗地，总购地金额806.1亿元，权益购地金额696.3亿元，一线城市权益购地金额占比约73.5%[31] - 集团于内地12个城市新增22幅土地，新增土地储备总面积416万平方米，权益面积389万平方米，总地价806.1亿元，权益地价696.3亿元[43] - 2024年末集团系列公司（不含中海宏洋）土地储备总面积2877万平方米，权益面积2543万平方米，中海宏洋新增土地储备面积119万平方米，年末土地储备总面积1378万平方米，权益面积1159万平方米[45] - 集团系列公司土地储备总面积为4255万平方米[46] 财务指标与资金状况 - 2024年12月31日，集团总借贷为2415.6亿元，持有银行存款及现金为1241.7亿元，经营性现金净流入464.5亿元，净借贷比率为29.2%，平均融资成本为3.1%[3] - 2024年12月31日，公司股东应占权益为3806.1亿元[3][4] - 2024年末公司资产负债率为55.8%，净借贷比率为29.2%，人民币债务占比提升至82.3%[31] - 2024年公司平均融资成本为3.1%，分销与行政费用合计占收入比例为3.7%[31] - 2024年12月31日，集团流动资产净值为3739.5亿元，流动比率为2.4倍，净借贷比率为29.2%；银行存款及现金为1241.7亿元，占总资产13.7%[49] - 2024年集团总利息支出减少9.3亿元，平均融资成本为3.1%[49] - 2024年12月31日，集团总借贷为2415.6亿元，其中一年内到期的借贷为285.9亿元，占总借贷的11.8%；人民币占总借贷的82.3%、港币占6.4%、美元占11.3%；定息借贷占总借贷46.3%[50] - 2024年集团境内外融资864.6亿元，提早或到期偿还债务1040.1亿元，净偿还债务175.5亿元[51] - 2024年集团销售回款为2219.3亿元，其他经营回款为147亿元，总经营回款为2366.3亿元，同比上升2.1%；资本支出为1476.2亿元，经营性现金净流入为464.5亿元[51] - 2024年12月31日，集团银行存款及现金为1241.7亿元，其中人民币占98.3%、港币占1.2%、美元占0.3%、英镑占0.1%及少量其他货币；可动用资金达1726.6亿元[53] - 2024年人民币借贷占比提升至82.3%，较2023年底提升12个百分点[53] 股息派发情况 - 董事局建议派发末期股息每股港币30仙，全年合共派发股息每股港币60仙[3][4] - 董事局建议派发2024年末期股息每股港币30仙，金额约为3,053,623,000元人民币[22] - 2024年已确认股息为7,498,121千元人民币，2023年为7,565,651千元人民币[22] 业务线收入情况 - 2024年房地产开发业务来自客户合约在某一时点确认的收入为174,716,382千元人民币[14] - 2024年商业物业运营业务来自客户合约在一段时间确认的收入为1,029,583千元人民币[14] - 2024年其他业务来自客户合约在某一时点确认的收入为2,797,857千元人民币，在一段时间确认的收入为510,446千元人民币[14] - 2024年来自外部客户的总分部收入为185,154,027千元人民币，总分部收入为190,198,410千元人民币[14] - 2023年房地产开发业务来自客户合约在某一时点确认的收入为192,877,444千元人民币[14] - 2023年商业物业运营业务来自客户合约在一段时间确认的收入为1,063,521千元人民币[14] - 2023年来自外部客户的总分部收入为202,524,069千元人民币，总分部收入为210,315,650千元人民币[14] - 集团房地产开发业务收入为1747.2亿元[40] - 集团商业物业收入同比上升12.1%至71.3亿元，其中写字楼租金收入35.7亿元，购物中心租金收入22.6亿元，长租公寓收入2.7亿元，酒店及其他商业物业收入10.3亿元[47] - 集团其他业务内外部收入为83.5亿元，物资采购和供应链管理服务外部收入为26.9亿元，同比上升3.9%[48] 其他财务费用与支出 - 2024年总财务费用为9,189,752千元人民币，2023年为10,115,796千元人民币[17] - 2024年所得税费用总计8,620,685千元人民币，2023年为14,073,689千元人民币[18] 应收账款与应付账款情况 - 2024年末应收账款为1,590,168千元人民币，2023年末为4,008,180千元人民币[23] - 2024年末应付账款为41,847,037千元人民币，2023年末为68,817,623千元人民币[24] 股份相关情况 - 截至2024年12月31日已发行及缴足股份数目为10,944,884千股[25] 市场环境情况 - 2024年全国新建商品房销售额同比下降17.1%，仅相当于2021年的53.2%[28] 区域销售情况 - 公司系列公司（不含中海宏洋）在香港及北上广深五城实现合约销售额1640.4亿元，占比60.6%，上海实现704.5亿元[29] 商业物业运营情况 - 公司商业物业运营总面积增加30万平方米，收入71.3亿元，同比增长12.1%[30] - 集团年内新增九个商业物业投入运营，总面积增加约30万平方米，2024年末累计获取外部轻资产项目18个[47] 联营合营项目情况 - 联营和合营项目为集团贡献净利润6.5亿元，主要联营公司中海宏洋合约物业销售额401.1亿元，收入459亿元，股东应占溢利9.5亿元[41] 项目竣工情况 - 集团系列公司（不含中海宏洋）在30个城市及香港项目竣工总面积达1059万平方米[41] 认证与交付情况 - 截至2024年末，集团已累计获得各类认证项目共计673个，相应总认证面积超1.1亿平方米[56] - 2024年集团按时保质交付超7.2万套住宅，交付及时率达100%[56] 股东周年大会情况 - 2025年股东周年大会将于2025年6月25日上午11时举行[58] 证券发行与赎回情况 - 2024年公司全资附属公司发行多笔证券，如中海企业发展2024年4月23日发行本金3000000千元的公司债券，年利率2.68% [61] - 2024年公司全资附属公司赎回多笔证券，如北京中海广场商业发展有限公司赎回多笔资产支持专项计划证券，其中2021年3月23日发行的赎回面值999200千元[62] 公司合规与审核情况 - 公司已应用香港会计师公会颁布的多项香港财务报告准则修订，对业绩及财务状况无重大影响[9] - 公司未提早采纳多项已颁布但尚未生效的香港财务报告准则及现行准则修订，评估显示不大可能对综合财务报表产生重大影响[11] - 公司于2024年遵守上市规则附录C1《企业管治守则》的守则条文及部分建议最佳常规[64] - 公司采纳的董事进行证券交易的行为守则不低于上市规则附录C3标准，2024年董事均遵守该守则[65] - 公司审核及风险管理委员会审阅了集团2024年度经审核综合财务报表及会计政策[66] - 安永会计师事务所核对了业绩公告中2024年度综合财务状况表等数字与经审核综合财务报表数额一致，但未发出意见或核证结论[67] 未来项目计划 - 2025年公司将在北京、上海等城市落地一批“中海好房子”[34]

杭州土地市场热度 - 杭州单价"地王"纪录在3天内从7 7万元/平方米涨至8 8万元/平方米，半年内实现"四连涨"[1][4][8] - 3月28日杭州土拍4宗宅地总起价94 44亿元，最终揽金140 89亿元，平均溢价率49 2%，其中建发以34亿元竞得蒋村文新单元地块，楼面价88029元/平方米，溢价率115%，刷新单价纪录[5] - 绿城、中海、保利置业等房企积极参与竞拍，中海以80亿元拿下望江单元海潮TOD宅地，溢价率22%，保利置业三墩单元地块溢价率63 38%[6] - 杭州采用"肥瘦相间"推地策略，优质地块驱动市场热度，开发商因前期竞拍失利加剧后期争夺[6][7] 全国土地市场动态 - 3月北京、上海、杭州、成都等多地土拍出现"地王"，北京海淀树村地块楼面价10 23万元/平方米，溢价率27 93%[3][14] - 上海静安大宁板块宅地由民企大华地产以9 2659万元/平方米楼面价竞得，溢价率32 31%，显示民企参与度提升[15][16] - 绿城3月28日同时在杭州、上海、合肥三地拿地，其中上海北蔡地块溢价40%，楼板价7 1412万元/平方米创板块新高[15] 市场驱动因素 - 政策端中央提出"止跌回稳"导向，核心城市改善需求旺盛，开发商战略聚焦核心区域优质地块[10][11] - 杭州产业导入与人才引进成效显著，"六小龙"概念提升城市吸引力，开发商真金白银布局[9] - 2025年杭州二手房成交超1万套，房价点状回暖，土地限价放开后高价地频出强化市场信心[11] 行业数据表现 - 2025年1-2月全国新建商品房销售面积及金额同比降幅分别收窄7 8和14 5个百分点，40城销售金额同比增长7 1%[13] - 70城2月一线城市新房价格环比上涨，71 8%从业人员预期未来半年房价稳定或上涨[13] - 房企经营改善，2025年前两月房地产开发投资及住宅投资降幅分别收窄0 8和1 3个百分点[14]

杭州土地市场与城市发展分析 - 杭州滨江区西兴单元一宗宅地以楼面价77409元/平方米成交，成为杭州涉宅用地单价新“地王”，成交总价52亿元，溢价率69.86% [1][3][4][5] - 这是杭州在两个月内第二次刷新地价纪录，此前1月24日滨江集团以64834元/㎡竞得湖墅单元地块，标志着城市核心区土地价值持续攀升 [2] - 该地块位于奥体滨江国际商务区核心，距离钱塘江仅300米，占地23145平方米，容积率2.5，规划建筑面积67219.5平方米，吸引了11家房企争夺 [3] 地块价值与全国对比 - 杭州当前77409元/㎡的地价纪录已可比肩京沪深等一线城市 [6] - 2024年8月上海徐汇区涉宅地单价纪录为13.1万元/㎡，2025年3月北京海淀区新地价纪录为102347元/㎡ [6][7] - 该“顶流”地段周边汇聚标杆豪宅，二手房均价普遍超10万元/平方米，部分大户型房源单价达15万元 [8] - 地块地处滨江核心区与奥体板块交界，毗邻双地铁，作为奥体滨江国际商务区首宗宅地，未来承接商务与居住双重功能，被称为“杭州版汤臣一品” [10] 科技产业与楼市的联动支撑 - 科技行业与房地产在杭州形成深层次“产城联动”模式，“杭州房价看阿里”的说法流传甚广 [11] - 2025年初阿里股价表现亮眼，港股从1月13日77.35港元低点最高飙升至145.9港元，美股实现60%的涨幅，中介称其上涨是3月第一周杭州二手房日均网签量突破300套的重要推手之一 [12][13] - “杭州六小龙”等科技企业在人工智能、机器人、脑机接口等领域的突破，重塑城市产业格局，吸引更多科技企业落户 [14] - 杭州成立1000亿元科创基金以扶持科技型初创企业 [15] - 开年后杭州平均每天诞生280多家企业，超过70件专利获得授权，近1700多万元资金投向初创型科技企业 [16] - 大量科技企业集聚促使城市加大基础设施、商业配套等投入，提升区域综合价值，是开发商高价竞地的关键原因之一 [17] 人才流入与楼市回暖迹象 - 杭州为吸引人才，将广告打至北大、清华，并为来杭求职创业的非户籍青年提供7天免费住宿和就业创业服务 [18][20] - 对引进的高层次人才给予60-100万元购房补贴，对顶尖人才和团队的重大项目实行“一事一议”，最高可获得1亿元项目资助 [20] - 人才评定打破传统束缚，符合条件者均可享受政策，包括网红导游、技术能手等 [20] - 杭州市常住人口已连续10年实现两位数增长，截至2024年末达1262万人，其中超过40万35岁以下大学生投身杭州创新创业领域 [20] - 人口增长意味着住房需求增加，截至3月25日，杭州市二手房新签单量同比增长57%，带看量同比上涨127%，新房网签量同比增加12% [21] - 市场需求的持续释放使房地产企业对杭州市场前景持乐观态度，进而促使其加大对优质地块的投资力度 [21]

企业动态 - 蓝乐集团与绍兴稽东镇签约"党建联建"项目，以党建引领凝聚发展合力并激发乡村活力 [1][3] - 润地管理中标嘉兴市嘉善中新智能制造产业园项目，该项目总建筑面积约57.8万㎡，占地面积30.43公顷，包含办公楼、生产用房等多元功能 [1][4] - 中海管理（中海地产全资子公司）代建长城资产上海杨浦滨江豪宅项目，项目总建筑面积4万㎡，规划演艺剧场、超市等综合商业 [1][5][6] - 合生创展2025年1-2月代建销售额达6.95亿 [1] - 旭辉建管截至2024年末累计在管项目超200个，覆盖70+城市，总建筑面积3000+万㎡，其中国企政府类代建合同金额占比超50% [2] 项目进展 - 远洋建管台州凯地智能制造产业园全力推进，单体23栋中已开挖13栋（56%），4栋施工出正负零，目标2025年完成全部工程实物 [7] - 招商建管代建东莞生物产业基地松湖药港二期启动，项目由研发楼、宿舍等组成，预计2027年竣工，与一期形成研发-产业化闭环链条 [9] - 蓝城代建南湖项目计划2027年底交付，由市场化团队管理并强调品质至上 [7] - 住总集团中标雄安新区北京林业大学校区项目，合同额2.82亿，总建筑面积2.56万㎡ [7] 公开市场交易 - 无锡XDG-2024-33号地块由上海东原睿建中标，体量23126.25㎡，成交金额2259.48万元 [10] - 南京六合NO.2021G94、NO.2022G107地块由绿城管理中标，体量93081.31万㎡，成交金额1940万元 [10] 行业合作与拓展 - 蓝绿双城与周村城建签署共建合作协议 [11] - 华发股份布局武汉首个轻资产代建项目 [11] - 绿城管理代建桂语朝阳项目半年热销400套 [11] - 武汉城建建设公司中标江夏低空经济示范区项目 [11]

报告公司投资评级 - 报告对中国海外发展（00688.HK）的评级为“买入”，当前价格14.56港元，合理价值17.81港元，前次评级也是“买入” [4] 报告的核心观点 - 中国海外发展成立于1979年香港，穿越周期，央企属性，股权结构稳定，管理团队经验丰富且稳定 [11] - 开发业务方面，24年权益销售排名升至行业第一，拿地金额排名行业第一，24M11 - 25M1拿地及权益补货力度大幅提升 [11] - 核心市场表现出色，是一线销冠王，去化能力强，24年一线城市销售额超1700亿元，贡献比例63% [11] - 商业运营高增长，24H1商业收入35.4亿元，同比+20%，净利率30%，对核心净利率贡献比例10% [11] - 公司价值被低估，维持合理价值17.81港元/股不变，维持“买入”评级 [11] 根据相关目录分别进行总结 一、正道笃行，精筑致远 - 公司1979年成立于香港，1984年开展地产业务，1992年上市，发展历经起步、上市转战内地、全面布局、踌躇前进、重新出发五个阶段 [20][21][24] - 股权结构稳定，中国建筑股份有限公司合计持股56.1%，中信持股10%成为第二大股东，均为央企 [25] - 管理层从17年调整，核心人物颜建国推行管理改革，主要高管团队经验丰富且稳定 [28][29] 二、开发业务概览：权益销售排名升至行业第一 （一）24年权益销售金额排名行业第一，顺周期推盘，有质量的销售 - 中海地产（含宏洋）24年销售金额3107亿元，同比+0.3%，25年1 - 2月累计销售金额252.2亿元，同比+33% [32] - 24年全口径销售金额排名行业第二，权益销售2858亿元排名第一，领先第二名313亿元 [34] - 22年后单月销冠次数增加，24年6个月取得单月销冠，推货节奏顺应行业周期，供货去化能力强 [42] （二）24年权益拿地货值行业第一，24年11月以来大幅提升投资强度 - 中国海外发展（不含宏洋）24年拿地金额806亿元，全口径拿地金额排名行业第一，拿地力度30% [47] - 24M11 - 25M1拿地力度上升至90%，排名重点房企第一 [47] - 24年权益拿地金额1314亿元，排名行业第一，权益补货力度52%，24M11 - 25M1升至148% [49] - 24年权益销售金额降幅与22 - 24年权益补货力度强相关，公司用更少补货力度实现更强销售弹性 [52] 三、公司核心市场表现：一线销冠王，去化能力强 （一）深耕一二线三十余年，具备战略定力 - 中国海外发展23年一二线土储占比92%，排名重点房企第一，东部占比近6成，东部非核心二线城市占比为主流房企最高 [57] - 中国海外宏洋集团专注深耕核心三四线，三四线土储占比85% [57] （二）最早聚焦一线市场，反映迅速，24年一线销售贡献超6成 - 主流房企24年一线城市拿地金额占比提升至54%，中国海外发展22 - 24年占比分别为51%、62%、77%，排名前三 [61] - 24年中海发展（不含宏洋）一线城市销售金额超1700亿元，贡献63%，占比较23年提高29pct [61] - 22 - 24年一线城市累计权益投资1702亿元，24年单项目出让金37亿元、40亿元以上地块占比68%，均排名主流房企第一 [71][72] - 23 - 24年高权益投资百亿地块是重要拿地特点，23年权益投资额457亿元，24年356亿元 [73] 四、商业运营高增长，对核心净利润贡献约1成 - 24H1公司商业收入35.4亿元，同比+20%，测算净利率30%，对核心净利率贡献比例10% [11] 五、成本管控行业标杆 （一）投资能力强，拿地毛利率高于主流房企6个百分点 - 报告未详细提及相关内容 （二）地产界的黄埔军校：优秀的管理费用及融资成本控制能力 - 报告未详细提及相关内容 （三）中海是目前盈利能力最稳定、减值压力最小的公司之一 - 报告未详细提及相关内容 六、盈利预测和投资建议 - 预计公司商业物业估值585亿元（Cap rate = 6%），剔除商业影响后PB为0.64x，不考虑投资性房地产PB为0.86x，价值被低估 [11] - 维持公司合理价值17.81港元/股不变，维持“买入”评级 [11]

报告公司投资评级 - 报告对中国海外发展（00688.HK）的评级为“买入”，当前价格14.56港元，合理价值17.81港元，前次评级也是“买入” [4] 报告的核心观点 - 中国海外发展成立于1979年香港，央企属性，股权结构稳定，管理团队经验丰富且稳定 [11] - 开发业务方面，24年权益销售排名升至行业第一，拿地金额排名行业第一且24M11 - 25M1拿地力度大幅提升 [11] - 核心市场表现出色，是一线销冠王，去化能力强，24年一线城市销售额贡献比例63% [11] - 商业运营高增长，24H1商业收入同比+20%，净利率30%，对核心净利率贡献比例10% [11] - 公司价值被低估，维持合理价值17.81港元/股不变，维持“买入”评级 [11] 根据相关目录分别进行总结 一、正道笃行，精筑致远 - 公司1979年成立于香港，1984年开展香港地产业务，1988年进入深圳，1992年在港上市，发展历经起步、上市转战内地、全面布局、踌躇前进、重新出发五个阶段 [20][21][24] - 股权结构稳定，中国建筑股份有限公司合计持股56.1%，中信持股10%成为第二大股东，均为央企 [25] - 管理层核心人物颜建国17年回归后推行管理改革，当前主要高管团队多为中海或中建老将，经验丰富且稳定 [28][29] 二、开发业务概览：权益销售排名升至行业第一 （一）24年权益销售金额排名行业第一，顺周期推盘，有质量的销售 - 中海地产（含宏洋）24年销售金额3107亿元，同比+0.3%，跑赢大市，25年1 - 2月累计销售金额252.2亿元，同比+33% [32] - 24年全口径销售金额排名行业第二，权益销售2858亿元排名第一 [34] - 22年后单月销冠次数明显增加，多在传统推货旺季，24年6个月取得单月销冠，推货节奏顺应行业周期 [42] （二）24年权益拿地货值行业第一，24年11月以来大幅提升投资强度 - 中国海外发展（不含宏洋）24年拿地金额806亿元，全口径拿地金额排名行业第一，拿地力度30%，24M11 - 25M1拿地力度升至90% [47] - 24年权益拿地金额1314亿元排名行业第一，权益补货力度52%，24M11 - 25M1权益补货力度升至148% [49] - 24年权益销售金额降幅与22 - 24年权益补货力度强相关，公司用更少补货力度实现更强销售弹性 [52] 三、公司核心市场表现：一线销冠王，去化能力强 （一）深耕一二线三十余年，具备战略定力 - 2023年中国海外发展一二线土储占比92%排名重点房企第一，东部占比近6成，东部非核心二线城市占比为主流房企最高 [57] - 中国海外宏洋集团专注核心三四线，三四线土储占比85% [57] （二）最早聚焦一线市场，反映迅速，24年一线销售贡献超6成 - 主流房企24年一线城市拿地金额占比提升至54%，中国海外发展22 - 24年占比分别为51%、62%、77%，排名连续三年前三 [61] - 24年中海发展（不含宏洋）一线城市销售金额超1700亿元，贡献63%销售金额，占比较23年提高29pct [61] - 22 - 24年一线城市累计权益投资1702亿元，24年单项目出让金37亿元、40亿元以上地块占比68%，均排名主流房企第一 [71][72] - 23 - 24年高权益投资百亿地块是重要拿地特点 [73] 四、商业运营高增长，对核心净利润贡献约1成 - 24H1公司商业收入35.4亿元，同比+20%，测算净利率30%，对核心净利率贡献比例10% [11] 五、成本管控行业标杆 （一）投资能力强，拿地毛利率高于主流房企6个百分点 - 报告未详细提及此部分内容 （二）地产界的黄埔军校：优秀的管理费用及融资成本控制能力 - 报告未详细提及此部分内容 （三）中海是目前盈利能力最稳定、减值压力最小的公司之一 - 报告未详细提及此部分内容 六、盈利预测和投资建议 - 预计公司商业物业估值585亿元（Cap rate = 6%），剔除商业影响后PB为0.64x，不考虑投资性房地产PB为0.86x，价值被低估 [11] - 维持公司合理价值17.81港元/股不变，维持“买入”评级 [11]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - TOP100房企1 - 2月销售额同比降幅收窄10.6个百分点，2月销售额同比增长17.3% 多地营销活动为房市注入活力 市场有望延续回稳态势，核心城市或率先恢复 [24][25][27] 相关目录总结 业绩 - 2025年1 - 2月，TOP100房企销售总额4479.9亿元，同比下降5.9%，降幅较1月收窄10.6个百分点 2月单月，TOP100房企销售额同比增长17.3% [27] - 1 - 2月销售总额超百亿房企12家，较去年同期减少2家，五十亿房企20家，较去年同期减少2家 TOP100房企权益销售额为3229.7亿元，权益销售面积为1687.0万平方米 [27] - 2025年1 - 2月，TOP10阵营房企销售额有所增长，TOP10房企销售额均值212.7亿元，较上年增长0.3%；TOP11 - 30房企销售额均值59.2亿元，较上年下降10.0%；TOP31 - 50房企销售均值26.2亿元，较上年下降16.5%；TOP51 - 100房企销售额均值12.9亿元，同比下降7.8% [30] - 2025年1 - 2月，百亿以上阵营12家，较去年同期减少2家，销售额均值196.1亿元；第二阵营（50 - 100亿）企业8家，较去年同期持平，销售额均值69.6亿元；第三阵营（30 - 50亿）企业14家，较去年同期减少5家，销售额均值38.2亿元；第四阵营（30亿以下）企业66家，较去年同期增加7家，销售额均值15.7亿元 [35] 营销 - 多地举办房交会、购房节，推出高质量“好房子” 部分城市开展新春购房月、房交会，提供多种房源满足需求；部分城市推出高质量精品楼盘，如深圳举办好房节活动 [36][39] 展望 - 政策上，国务院强调满足住房消费需求，央行推动金融政策落地 地方层面，重庆、北京、广东等地有相关政策举措 核心城市限制性政策有望优化，市场有望延续回稳态势，核心城市或率先恢复 [43]

2025年1-2月中国房地产企业销售榜 - 保利发展以340亿元全口径金额和267.9亿元权益金额双榜居首 [2][4] - 中海地产、华润置地分别以252.1亿元和251亿元全口径金额位列第二、三名 [2] - TOP10房企全口径销售门槛为127.6亿元（越秀地产），权益门槛为76.8亿元 [2][4] - 碧桂园全口径排名跌至第21位（56亿元），权益金额仅45.6亿元 [4][6] 市场整体表现 - 百强房企2月操盘金额1881.2亿元，同比微增1.2%，规模仍处历史低位 [10][11] - 一线城市受益政策利好同比增幅领先，三四线城市延续筑底行情 [15] - 各梯队销售门槛分化：TOP20/30门槛同比降4.8%/11.7%，TOP50/100门槛升1.8%/6.5% [12] 未来市场展望 - 3月"金三银四"旺季预计带动环比增长，但同比或持平微降 [10][15] - 核心城市（北上深杭）改善及高端盘供应放量，可能引发局部"小阳春" [15] - 政策放松空间仍存的核心一二线城市有望持续维稳 [15] 数据口径说明 - 全口径统计包含合营联营项目，不考虑权益分配 [7] - 权益榜按股权占比核算合作项目业绩 [8] - 数据均为2025年1-2月商品房合同签约量 [7][8]

公司投资评级 - 报告公司投资评级为“买入”（维持）[1] 核心观点 - 报告预计2024年公司入账毛利率及存货减值继续承压，因此下调公司核心净利润，预计2024/2025年营业收入为1922/1935亿元，同比-5.1%/+0.6%；核心归母净利润为168/188亿元，同比-29.0%/+12.1% [15] - 2025年1月17日股价对应2024/2025年PE分别为7.7/6.8倍 [15] 财务表现 - 2023年公司营业总收入为2025亿元，同比增长12.3%；2024E预计为1922亿元，同比-5.1% [4] - 2023年核心归母净利润为237亿元，同比-3.2%；2024E预计为168亿元，同比-29.0% [4] - 2023年毛利率为20.3%，2024E预计为17.0% [4] - 2023年ROE为6.5%，2024E预计为4.4% [4] - 2023年每股核心收益为2.16元，2024E预计为1.53元 [4] 销售表现 - 2024年公司实现合约销售金额3107亿元，同比增长0.3%，位列克而瑞排行榜TOP 2 [5] - 2024年合约销售均价同比增长16.6%至27048元/平方米，主要因推出较多位于一二线城市核心地段的高端改善型“红盘” [5] - 2024年6月、7月及四季度均实现合约销售金额同比正增长 [5] 土地储备与拿地策略 - 2024年公司土地款为806亿元，权益土地款为696亿元，权益比例为86% [8] - 2024年拿地平均楼面价为19049元/平方米，达近五年新高 [8] - 2024年权益土地款重点投向北京、深圳、上海、杭州，分别占比49%、15%、10%、6% [8] - 2024年拿地强度为26%，呈前低后高趋势 [10] - 2025年1月16日，公司以30.65亿元获取深圳龙岗项目，以40.08亿元获取北京丰台区西南郊冷库及周边改造项目 [10] 资产负债表与现金流 - 2023年公司流动资产为6547亿元，现金及现金等价物为1056亿元，存货为4876亿元 [17] - 2023年公司非流动资产为2690亿元，投资物业为2077亿元 [17] - 2023年公司经营活动产生现金流量为355亿元，投资活动产生现金流量为-133亿元，融资活动产生现金流量为-219亿元 [17]