配售型保障性住房政策进展 - 南宁市成功发放首笔配售型保障性住房公积金贷款，购房者购入117平方米保障房，总房款55.7万元，首付8.7万元，公积金贷款47万元，期限20年，月供低于3000元，较商业贷款节省利息约1.9万元 [1] 主要房企10月销售业绩 - 招商蛇口10月实现签约销售面积55.9万平方米，签约销售金额153.65亿元 [2] - 保利发展10月实现签约面积109.38万平方米，同比减少50.86%，签约金额211.16亿元，同比减少50.12% [3] - 首开股份10月实现签约面积8.44万平方米，签约金额9.97亿元，其中公司及控股子公司签约面积3.8万平方米，签约金额3.66亿元，合作项目签约面积4.64万平方米，签约金额6.31亿元 [4] - 龙湖集团10月总合同销售金额50亿元，合同销售面积44.6万平方米 [5]

重大事项 - 乐舒适香港公开发售获得1813.77倍认购 预计于11月10日上市 [1] - 中伟新材于11月7日至11月12日进行招股 预计11月17日上市 [1] - 百利天恒于11月7日至11月12日进行招股 预计11月17日上市 [1] - 昊海生物科技拟以7400万元收购深圳市新产业眼科新技术有限公司余下20%股权 [1] - 维立志博-B获纳入MSCI全球小型股指数 [1] - 恒瑞医药的HRS-2430注射液和SHR-4610注射液获得药物临床试验批准通知书 [1] 财报数据 - 富智康集团预期年度营业收入同比增长约15% 财务业绩将大幅改善 [1] - 博雅互动预期前9个月公司拥有人应占利润同比增长约105%至115% [1] - 龙湖集团前10个月累计总合同销售金额为557.5亿元 [1] - 龙源电力前10个月累计完成发电量6215.19万兆瓦时 同比下降0.94% [1]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [3] 报告核心观点 - 看好“好房子”新赛道以及购物中心价值重估 [3] - “好房子”政策将推动核心城市五重利好共振，并开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，促使房企经营模式由金融业转向制造业 [3] - 在货币宽松周期中，商业地产作为大类资产优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [3] 行业数据总结 新房成交量 - 上周（11月1日-11月7日）34个重点城市新房合计成交158.6万平米，环比下降45% [3][4] - 其中，一二线城市成交146.8万平米，环比下降46%；三四线城市成交11.8万平米，环比下降34% [3][4] - 11月（截至11月7日）34城一手房成交同比-47%，较10月下降20个百分点 [3][5] - 年初至今累计成交1.03亿平米，同比下降14% [5] 二手房成交量 - 上周（11月1日-11月7日）13个重点城市二手房合计成交98.8万平米，环比下降15% [3][12] - 11月（截至11月7日）累计成交同比-30%，较10月下降8个百分点 [3][12] - 年初至今累计成交5011.9万平米，同比上升1.4% [12] 新房库存与去化 - 上周15个重点城市合计推盘82万平米，成交64万平米，成交推盘比为0.78倍 [3][20] - 最近三个月（2025年8月-10月）成交推盘比分别为0.98倍、0.75倍和1.47倍 [3][20] - 截至上周末（2025年11月7日）15城合计住宅可售面积为8950.3万平米，环比上升0.2% [3][20] - 3个月移动平均去化月数为23.7个月，环比上升0.01个月 [3][20] 行业政策和新闻跟踪 地产行业政策 - 宏观层面：国家发改委等五部门发布全域数字化转型行动计划，推动智慧城市建设与物业数字化转型 [3][29] - 因城施策：福州将房企信用等级与预售资金监管比例挂钩；苏州工业园区推出最高100%的契税补贴政策；厦门全面放宽落户门槛；深圳放宽非居住房屋改建保障性租赁住房条件 [3][29] - 公积金政策：湖北推出代际互助公积金政策，购买“好房子”项目公积金贷款额度上浮20% [3][29] - 土地市场：南京23.5亿元出让2宗宅地；杭州滨江区宅地17.3亿元成交 [3][29] 物管行业政策 - 宏观层面：中纪委等多部门联合整治物业侵占公共收益，要求物业费预收不超6个月、公共收益单独公示 [3][33] - 因城施策：山西推进智慧物业与城市更新融合；武汉修订物业管理条例，简化业委会流程 [3][33] 重点公司动态 地产公司经营数据 - 10月单月销售：保利发展211.2亿元（-50.1%）；招商蛇口153.7亿元（-31%）；龙湖集团50.0亿元（-55%）；中国海外发展186.6亿元（-55.1%）；越秀地产122.9亿元（-8%） [3][36] - 1-10月累计销售：保利发展2228.5亿元（-21.5%）；招商蛇口1560.7亿元（-7%）；龙湖集团557.5亿元（-34%）；中国海外发展1891.7亿元（-21.3%）；越秀地产921.0亿元（+1.2%） [3][36] 物管公司股份回购 - 贝壳-W于11月3日-5日共耗资约2400万美元回购股份约442万股 [40] - 绿城服务于11月3日-7日共耗资约454万港币回购股份约101万股 [40] 板块行情回顾 地产板块表现 - 上周SW房地产指数下跌0.22%，沪深300指数上涨0.82%，相对收益为-1.05%，在31个板块中排名第24位 [3][43] - 当前主流AH房企2025/2026年PE均值分别为22.6/19.8倍 [3] 物管板块表现 - 上周物业管理板块个股平均上涨0.31%，相对收益为-0.51%，表现弱于大市 [3][47] - 当前物管板块2025/2026年PE均值分别为13.5/12.2倍 [3] 投资分析意见 - 推荐好房子房企：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [3] - 推荐商业地产重估及低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份 [3] - 推荐二手房中介：贝壳-W；物业管理：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 [3]

核心运营数据 - 公司2025年1-10月累计实现总合同销售金额人民币557.5亿元，累计合同销售面积438.9万平方米 [1] - 公司2025年10月单月实现总合同销售金额人民币50.0亿元，合同销售面积44.6万平方米 [1] - 公司2025年10月单月实现归属公司股东权益的合同销售金额人民币35.4亿元，权益合同销售面积32.6万平方米 [1]

核心观点 - 2025年10月，TOP100房企实现销售操盘金额2530亿元，环比微增0.1%，但同比大幅下降41.9% [2] - 2025年1-10月，百强房企累计实现销售操盘金额25766.6亿元，同比减少16%，降幅较前9月扩大4.2个百分点 [2] - 行业投资、融资活动持续低迷，企业拿地态度极为谨慎，超半数典型企业10月未有新增土地入账 [10][12] - 多家重点房企出现核心管理层密集变动，反映出行业深度调整期企业稳定经营与战略转型的核心诉求 [23] 合约销售 - 2025年10月单月，百强房企销售操盘金额为2530亿元，环比微增0.1%，同比大幅下降41.9% [2] - 2025年1-10月累计，百强房企销售操盘金额为25766.6亿元，同比减少16% [2] - 部分房企10月单月业绩环比增长显著，如万科环比增长56.5%，越秀地产环比增长80.7%，华发股份环比增长45.1%，绿地控股环比增长42.9% [1][9] - 保利发展、中海地产、万科地产位列1-10月累计销售金额前三，分别为2227亿元、1891亿元和1696亿元 [1] 销售门槛 - 2025年1-10月，百强房企各梯队销售门槛较去年同期进一步降低，且均降至近年最低水平 [6] - TOP10房企销售操盘金额门槛为678.9亿元，同比降低9.4%；TOP30和TOP50房企门槛分别降至193.9亿元和113.2亿元，同比降低5.4%和11.6%；TOP100房企门槛降至43.6亿元，同比降低23.4% [6] - 分梯队看，TOP21-30房企累计销售规模降幅相对最小，为9.3%，是唯一降幅在10%以内的梯队 [6] 企业拿地 - 2025年10月，重点监测的30家房企单月投资金额（全口径）约为493亿元，环比下降61%，但同比增长35%；与今年前三季度月均相比，降幅高达28% [12] - 同期，30家企业拿地面积为249万平方米，环比下降15%，同比增长66%；成交楼板价跌至19809元/平方米，环比大幅下降54% [12] - 超半数典型企业10月未有新增土地入账，拿地态度十分谨慎；单月拿地金额超过50亿元的企业仅有保利发展、中海地产、招商蛇口、越秀地产等央国企 [12] - 四季度预计土地市场将持续优化调整，全年超40%的销售百强企业可能维持零新增土储状态，企业拿地策略将聚焦核心城市群优质地块 [13] 企业融资 - 2025年10月，65家典型房企的融资总量为349.07亿元，环比减少9.6%，但同比增长4.8% [17] - 2025年1-10月，65家典型房企累计融资总量为3520.57亿元，同比减少25.7% [17] - 融资成本方面，2025年1-10月65家典型房企新增债券类融资成本为2.92%，较2024年微降0.01个百分点；其中境内债券融资成本为2.55%，境外债券融资成本为7.75% [17][19] - TOP10房企平均融资额最高，为219.68亿元，且融资成本最低，为2.53%；融资成本最高的梯队为TOP31-50房企，达3.67% [20][21] 组织动态 - 2025年10月，房地产行业人事调整进入密集期，多家重点房企出现核心岗位变动，涵盖董事长、总裁等关键职位 [23] - 万科企业董事长更迭，原董事长辛杰因个人原因辞任，由深铁集团总经理黄力平接任董事长，旨在保障公司风险化解关键阶段的稳定衔接 [23][24] - 金科股份完成第十二届董事会换届选举，组建了以郭伟为董事长的新管理团队，新班子特征为“国资背景+多元履历+专业互补”，聚焦风险化解与战略转型 [23][25] - 此外，华润置地、越秀地产、华发股份、美的置业等多家房企也于10月发生了核心管理层变动 [22]

核心销售业绩 - 公司截至2025年10月末累计实现总合同销售金额人民币557.5亿元 [1] - 公司截至2025年10月末累计实现合同销售面积438.9万平方米 [1] - 公司10月单月实现总合同销售金额人民币50亿元 [1] - 公司10月单月实现合同销售面积44.6万平方米 [1] 股东权益销售业绩 - 公司10月单月实现归属股东权益的合同销售金额人民币35.4亿元 [1] - 公司10月单月实现归属股东权益的合同销售面积32.6万平方米 [1]

核心销售业绩 - 截至2025年10月末累计实现总合同销售金额人民币557.5亿元 [1] - 截至2025年10月末累计实现合同销售面积438.9万平方米 [1] - 2025年10月单月实现总合同销售金额人民币50亿元 [1] - 2025年10月单月实现合同销售面积44.6万平方米 [1] 股东权益销售业绩 - 2025年10月单月实现归属公司股东权益的合同销售金额人民币35.4亿元 [1] - 2025年10月单月实现归属公司股东权益的合同销售面积32.6万平方米 [1]

累计销售业绩 - 截至2025年10月末累计实现总合同销售金额人民币557.5亿元 [1] - 截至2025年10月末累计实现合同销售面积438.9万平方米 [1] 十月单月销售业绩 - 十月单月实现总合同销售金额人民币50.0亿元 [1] - 十月单月实现合同销售面积44.6万平方米 [1] 十月单月权益销售业绩 - 十月单月实现归属公司股东权益的合同销售金额人民币35.4亿元 [1] - 十月单月实现归属公司股东权益的合同销售面积32.6万平方米 [1]

累计销售业绩 - 截至2025年10月末累计总合同销售金额为人民币557.5亿元 [1] - 截至2025年10月末累计合同销售面积为438.9万平方米 [1] 10月单月销售业绩 - 10月单月实现总合同销售金额人民币50亿元 [1] - 10月单月合同销售面积为44.6万平方米 [1] - 10月单月归属公司股东权益的合同销售金额为人民币35.4亿元 [1] - 10月单月归属公司股东权益的合同销售面积为32.6万平方米 [1]

核心销售业绩 - 截至2025年10月末累计实现总合同销售金额人民币557.5亿元，合同销售面积438.9万平方米 [1] - 10月单月实现总合同销售金额人民币50.0亿元，合同销售面积44.6万平方米 [1] - 10月单月实现归属公司股东权益的合同销售金额人民币35.4亿元，权益合同销售面积32.6万平方米 [1] 经营性收入表现 - 截至2025年10月末实现经营性收入约人民币221.6亿元（含税金额约人民币236.2亿元） [1] - 其中运营收入约人民币117.4亿元（含税金额约人民币125.7亿元） [1] - 服务收入约人民币104.2亿元（含税金额约人民币110.5亿元） [1]