报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告的核心观点 - 新房成交同比由正转负，二手房成交同比降幅收窄 [1] - 从2026年全年时间线上来看，地产板块出现阶段性收益的机会较多，建议持续关注 [5] - 四季度左右可能会出现“基本面拐点”，或体现在二手房价格的降幅收窄 [5] - 部分房企在2025年计提减值相对较多，2026年可能筑底，2027年的板块利润率和业绩可能会回升 [5] - 部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代下的机遇 [5] 根据相关目录分别进行总结 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - **新房成交**：第12周47城新房成交面积312.6万平方米，环比上升0.6%，同比由正转负，下降15.2% [5][15]。分能级看，一线城市成交面积环比-0.1%，同比-17.7%；二线城市环比26.5%，同比-8.6%；三四线城市环比-17.3%，同比-20.3% [5][15] - **新房库存**：截至第12周末，13城新房库存面积7995.0万平方米，环比增速0.1%，同比增速1.0% [5][33]。去化周期为26.0个月，环比上升0.2个月，同比提升6.5个月 [5]。分能级看，一、二、三四线城市去化周期分别为21.3、24.0、65.0个月 [5][33] - **二手房成交**：第12周23城二手房成交面积270.7万平方米，环比上升9.6%，同比下降6.7%，同比降幅较上周收窄6.5个百分点 [5][46]。分能级看，一线城市成交面积环比8.1%，同比-2.5%；二线城市环比11.5%，同比-12.4%；三四线城市环比8.2%，同比-0.2% [5][46] 2 百城土地市场跟踪 - **全类型土地**：第11周百城全类型成交土地规划建面1163.9万平方米，环比下降16.1%，同比上升45.2% [5][64]。成交总价200.4亿元，环比下降13.5%，同比上升59.7% [5][64]。楼面均价1722元/平，环比上升3.1%，同比上升10.0% [5][64]。土地溢价率2.8%，环比上升1.5个百分点，同比下降1.2个百分点 [5][64] - **住宅类土地**：第11周百城成交住宅土地规划建面164.3万平方米，环比下降15.3%，同比上升79.8% [89]。成交总价116.7亿元，环比下降26.0%，同比上升33.8% [89]。楼面均价7101.8元/平方米，环比下降12.7%，同比下降25.5% [89]。溢价率2.9%，环比下降1.7个百分点，同比下降9.4个百分点 [89] 3 本周行业政策梳理 - **中央政策**：自然资源部表示将健全增存挂钩机制，新增建设用地优先投向重大基础设施、新动能产业及民生项目 [113]。财政部明确2026年推动新型城镇化和区域协调发展 [113] - **地方政策**：上海自3月16日起将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付比例从50%降至30% [5][113]。绍兴发布新政，支持一线环卫工人购房最高补贴20万元，多子女家庭购房最高补贴40万元 [113]。江苏提出要因城施策控增量、去库存、优供给，多渠道盘活存量商品房 [113] 4 本周板块表现回顾 - **市场表现**：第12周房地产行业绝对收益为-4.2%，较上周下降3.7个百分点；相对沪深300收益为-2.0%，较上周下降1.3个百分点 [5][116]。房地产板块PE为29.38X，较上周上涨3.82X [5][116] 5 本周重点公司公告 - **A股涨跌幅**：靠前的三家公司依次为新城控股、绿地控股、保利发展 [12] - **港股涨跌幅**：靠前的三家公司依次为旭辉控股集团、碧桂园、融创中国 [12] 6 本周房企债券发行情况 - **债券发行**：第12周房地产行业国内债券总发行量83.6亿元，环比下降39.4%，同比下降18.6% [5][12] - **债券偿还**：总偿还量为160.6亿元，环比下降23.8%，同比下降9.1% [5][12] - **净融资额**：净融资额为-77.0亿元 [5][12] 7 投资建议 - **关注主线**：建议关注三条主线 [5] 1. 基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市市占率较高的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、建发国际集团 [5] 2. 连续在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团 [5] 3. 积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份 [5]

报告行业投资评级 - 行业评级：优于大势 [1] 报告核心观点 - 2026年春节后楼市呈现“二手强、新房弱”的分化格局，二手房市场“小阳春”成色充足，一二手分化或持续，二手房成交占比有望提升 [2][13] - 2024年“924新政”的动能正逐步减弱，楼市信心仍待提振，预计将有更多楼市政策出台，方向包括需求侧调减限购、供给侧加快回收闲置用地与收储现房、以及引导行业向“好房子”品质提升转型 [2][3] - 投资建议关注存量地产三大方向：商业地产、二手经纪、物业服务，以及优质产品力开发商 [5][17] 根据相关目录分别总结 1. 本周观点：3月过半，小阳春成色几何？ - **二手房市场热度显著**：农历除夕至正月二十六，20城二手房实时成交46,018套，农历同比增加22.5%，其中北京、合肥、南京、厦门、沈阳等核心城市涨幅显著，部分三四线城市（如廊坊、南通、徐州）涨幅达50%左右 [13] - **二手房热度延续**：截至3月15日，20城2026年累计二手实时成交121,412套，同比增加5.7%；其中3月累计成交37,450套，同比增加7.5% [14] - **网签数据滞后于实时成交**：由于网签普遍滞后2-4周及大中介市占率提升，网签数据表现普遍弱于实时成交数据，例如北京累计网签同比持平而实时成交同比增加8.9%，南京累计网签同比减少17.2%而实时成交同比增加19.8% [15] - **新房市场持续走弱**：2026年3月上半月，重点24城新房成交面积247万平方米，同比减少20%，表现显著弱于二手房，其中一线城市成交面积57.8万平方米，同比减少30%，三四线城市成交面积99.5万平方米，同比增加10% [16] 2. 股票市场与信用债 - **A股与港股地产板块跑输大盘**：本周（截至2026年3月20日）A股房地产板块涨跌幅为-4.21%，跑输大盘2.02个百分点；港股地产建筑板块涨跌幅为-2.06%，跑输大盘1.32个百分点 [2][19] - **近期板块表现疲软**：近一个季度，A股房地产板块涨跌幅为-7.54%，跑输沪深300指数（-4.08%）；近一个月，A股房地产板块涨跌幅为-8.07%，跑输沪深300指数（-2.00%） [23] - **信用债净融资额为负**：本周地产信用债发行83.35亿元，净融资额为-95.36亿元；截至2026年3月20日，地产信用债累计发行831.20亿元，净融资额为-249.01亿元，去年同期为-116.01亿元 [2][39] 3. REITs市场 - **整体指数微涨**：本周REITs指数涨跌幅为0.08%，收于116.34点 [3][40] - **产权型与特许经营权型分化**：本周产权型REITs指数收于116.30点，涨跌幅为-0.26%；特许经营权型REITs指数收于116.09点，涨跌幅为0.50% [3][40] - **近一个月跑输大盘**：近一个月，REITs指数跑输沪深300指数0.33个百分点 [3][40] - **市场活跃度下降**：本周REITs成交额为8.37亿元，环比减少15.58%；换手率为0.27%，环比减少0.04个百分点 [3][40] 4. 楼市成交 - **新房与二手房成交面积同比均下降**：本周（3月14日至20日）新房和二手房成交面积滚动四周同比分别减少23.00%和28.28%；年初至今累计同比分别减少28.28%和16.26% [5][69] - **新房市场各能级城市均走弱**：本周45城新房成交293.40万平方米，滚动四周同比减少23.00%，其中一、二、三四线城市滚动四周同比分别减少26.76%、20.97%、19.33% [5][70] - **二手房市场三四线相对稳健**：本周14城二手房成交189.84万平方米，滚动四周同比减少28.28%，其中一、二线城市滚动四周同比分别减少28.60%和31.05%，三四线城市仅减少4.56% [5][81] 5. 土地市场 - **百城土地市场量价齐跌**：本周百城土地供应建面环比减少54.89%，成交建面环比减少12.82%，溢价率为2.38%，环比下降2.10个百分点 [4][90] - **一线城市成交建面环比上升**：一线城市土地成交建面环比增加54.99%，但供应建面环比大幅减少90.28%，溢价率为2.29%，环比上升2.29个百分点 [4][90][101] - **二线城市量价齐跌**：二线城市土地供应建面环比减少37.74%，成交建面环比减少32.08%，溢价率为4.81%，环比下降4.56个百分点 [4][90][110] - **三四线城市市场冷淡**：三四线城市土地供应建面环比减少59.04%，成交建面环比减少7.87%，溢价率仅为0.77%，环比下降0.38个百分点 [4][90][120] 6. 政策梳理 - **地方出台购房补助政策**：例如杭州余杭区在3月6日至31日期间，对购买新建商品住宅的家庭给予5万元购房补助 [128]

行业投资评级 - 投资评级：看好（维持） [1][3][51] 核心观点 - 尽管全国新房和二手房成交面积连续六周同比下降，显示“小阳春”成色略有不足，但在央行维持适度宽松货币政策以及南京、郑州等地出台地产优化政策的共同作用下，预计房地产市场将迎来供需改善、价格企稳的良好局面，因此维持行业“看好”评级 [3][51] - 报告推荐了三个方向的标的：1）布局于城市基本面好、擅长改善型需求的强信用房企；2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费政策的房企；3）在“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管公司 [3][51] 政策端总结 - **国家统计局数据**：2026年1-2月，全国新建商品房销售面积 9293 万平方米，同比下降 13.5%，降幅比2025年全年扩大 4.8 个百分点；房地产开发投资 9612 亿元，同比下降 11.1%，降幅比2025年全年收窄 6.1 个百分点 [4][12] - **房价数据**：2月，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨城市有 10 个；一线城市新建商品住宅销售价格环比由1月下降 0.3% 转为持平，同比下降 2.2% [4][14] - **货币政策**：央行提出继续实施好适度宽松的货币政策，发挥政策集成效应，3月5年期以上LPR为 3.5%，与2月持平 [4][15] - **地方政策**：上海、南京将商业用房购房贷款最低首付款比例调整为不低于 30%；南京对完成“卖旧买新”的购房人给予贷款总金额 1% 的贴息；郑州2026年计划分配保障性租赁住房 1 万套（间） [4][16][17][18] 市场端总结 - **新房销售**：2026年第12周，全国30城新房单周成交面积 221.6 万平方米，同比下降 12.4%；年初至第12周累计成交面积 1791.2 万平方米，同比下降 19.8% [5][20] - **二手房销售**：2026年第12周，全国15城二手房单周成交面积 196.1 万平方米，同比下降 6.8%；年初至第12周累计成交面积 1707.5 万平方米，同比下降 8.5% [5][29] - **土地市场**：2026年第12周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积 1961.8 万平方米，同比增长 35%；但年初至第12周累计成交面积 27628.6 万平方米，同比下降 7% [5][37] - **土地价格与溢价**：2026年第12周，全国100大中城市土地成交楼面价为 1082 元/平米，同比增长 9%；土地成交总价 231.1 亿元，同比增长 48%；平均溢价率（4周移动平均）为 6.0% [5][39] - **具体城市土拍**：第12周前后，北京、深圳、宁波、长沙、东莞等多个城市有土地成交，多以底价成交为主，其中中国金茂在长沙摘地总价 20.27 亿元，华润置地在东莞摘地总价 13.1 亿元 [45][46] 价格端总结 - **二手房价格指数**：2026年第12周，冰山100指数为 9994，周环比下降 0.1%，周同比下降 12.5% [6][47] - **重点城市同比变化**：北京、上海、深圳、广州的冰山指数周同比分别下降 14.9%、11.1%、10.1%、12.8% [6][47]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为“看好”，并予以维持 [1][3][51] 报告核心观点 - 尽管新房和二手房成交面积连续数周同比下降，“小阳春”成色略显不足，但在央行继续实施适度宽松货币政策以及南京、郑州等地出台地产优化政策的共同作用下，预计房地产市场将迎来供需改善、价格企稳的良好局面 [3][51] - 年初土地市场表现较为火热，土地溢价率维持较高水平，单周土地成交面积同比大幅增长，显示出投资端的一定韧性 [5][39] 根据相关目录分别总结 政策端 - 国家统计局发布2026年1-2月地产数据：全国新建商品房销售面积**9293万平方米**，同比下降**13.5%**，降幅比2025年全年扩大**4.8个百分点**；房地产开发投资**9612亿元**，同比下降**11.1%**，降幅比2025年全年收窄**6.1个百分点** [4][12] - 2月70个大中城市中，一线城市新建商品住宅销售价格环比由1月下降**0.3%**转为持平，同比下降**2.2%**；新建商品住宅销售价格环比上涨城市有**10个** [4][14] - 央行表示继续实施好适度宽松的货币政策 [4][15] - 地方政策优化：上海、南京将商业用房购房贷款最低首付款比例调整为不低于**30%**；南京对完成“卖旧买新”的购房人给予贷款总金额**1%**的贴息；郑州2026年计划分配保障性租赁住房**1万套（间）** [4][16][18] 市场端：销售 - 2026年第12周，全国30城新房单周成交面积**221.6万平米**，单周同比下降**12.4%**；累计成交面积**1791.2万平米**，累计同比下降**19.8%** [5][20] - 同期，一线城市新房单周成交面积**50.4万平米**，单周同比下降**19.6%**；累计成交面积**431.5万平米**，累计同比下降**21.9%** [24] - 2026年第12周，全国15城二手房单周成交面积**196.1万平米**，单周同比下降**6.8%**；累计成交面积**1707.5万平米**，累计同比下降**8.5%** [5][29] - 同期，一线城市（北京及深圳）二手房单周成交面积**55.4万平米**，单周同比增长**3.4%**；累计成交面积**455.0万平米**，累计同比下降**8.2%** [33] 市场端：投资 - 2026年第12周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积**1961.8万平方米**，单周同比增长**35%**；前12周累计成交**27628.6万平方米**，累计同比下降**7%** [5][37] - 同期，土地成交楼面价为**1082元/平米**，同比增长**9%**；土地成交总价**231.1亿元**，同比增长**48%**；平均溢价率（4周移动平均）为**6.0%** [5][39] - 近期多个城市完成土地出让，例如北京3宗土地底价成交，深圳罗湖地块由深铁以**8.7亿元**底价摘得，中国金茂以**20.27亿元**摘得长沙开福区综合用地等 [45][46] 市场端：价格 - 2026年第12周，二手房冰山100指数为**9994**，周环比下降**0.1%**，周同比下降**12.5%** [6][47] - 主要一线城市中，北京、上海、深圳、广州的冰山指数周同比分别下降**14.9%**、**11.1%**、**10.1%**、**12.8%** [6][47] 投资建议 - 维持行业“看好”评级，并推荐三类标的 [3][51] - 第一类：布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企，包括绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产 [3][51] - 第二类：住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策的公司，包括华润置地、新城控股、龙湖集团 [3][51] - 第三类：在“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管公司，包括华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业 [3][51]

报告行业投资评级 - 增持（维持）[1] 报告的核心观点 - 2026年1-2月房地产行业开发投资降幅收窄、销售呈现边际改善，核心城市房价环比企稳，市场正逐步探底向稳[1][3] - 房企投资态度仍保持谨慎，新开工与竣工面积同比降幅有所走扩，行业仍处于调整阶段[3][8] - 政策持续支持融资与购房成本下行，随着去库存、收储及城市更新项目的推进，行业供需关系有望逐步改善[3][43] 根据相关目录分别进行总结 1. 开发投资降幅收窄，开工竣工降幅走扩 - **开发投资降幅收窄**：2026年1-2月，全国房地产累计开发投资9612亿元，同比变化-11.1%，降幅较2025年全年收窄6.1个百分点[3][8] - **新开工面积持续调整**：2026年1-2月，累计房屋新开工面积5084万平方米，同比变化-23.1%，降幅较2025年全年扩大2.7个百分点[3][9] - **竣工面积延续调整**：2026年1-2月，累计房屋竣工面积6320万平方米，同比变化-27.9%，降幅较2025年全年扩大9.8个百分点[3][16] 2. 销售降幅收窄，一线城市房价环比跌幅收窄 - **销售面积与金额降幅收窄**：2026年1-2月，全国商品房销售面积为9293万平方米，同比变化-13.5%，降幅较2025年12月收窄2.1个百分点；销售额8186亿元，同比变化-20.2%，降幅较2025年12月收窄3.4个百分点[3][19] - **房价跌势趋缓，市场结构性修复**：2026年2月，70个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比下跌0.3%，跌幅较1月收窄0.1个百分点，其中一线城市房价指数环比持平，二三线城市环比跌幅均收窄0.1个百分点；二手房价格指数环比下降0.4%，跌幅亦收窄0.1个百分点[23] 3. 到位资金降幅走扩，政策引领长期回暖趋势 - **到位资金总体承压**：2026年1-2月，房地产开发企业累计到位资金1.30万亿元，同比变化-16.5%，降幅较2025年全年走扩3.1个百分点[3][31] - **资金来源结构分化**： - 国内贷款2570亿元，同比下降13.9%[38] - 自筹资金4939亿元，同比下降5.9%，降幅较2025年全年收窄6.3个百分点[3][38] - 定金及预收款3589亿元，同比下降21.5%[3][38] - 个人按揭贷款1128亿元，同比下降41.9%[3][38] - **政策积极发力**：政策层面强调稳定市场、因城施策，并出台多项支持政策，旨在激发市场活力并促进资金回笼[31] 4. 投资建议 - **总体判断**：行业供需关系有望逐步改善，政策支持有望稳住现金流并助力市场止跌企稳[43] - **具体推荐**： - **房地产开发**：推荐华润置地、新城控股、招商蛇口，建议关注保利发展[3][43] - **物业管理**：推荐华润万象生活、绿城服务，建议关注保利物业、招商积余[3][43] - **房地产经纪**：推荐贝壳[3][43]

报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告核心观点 - 2026年全年来看，地产板块出现收益的机会较大，建议关注及配置 [5] - 节奏上，接下来可以重点关注4月的政治局会议相关表述以及5月各部委是否进一步表态 [5] - 四季度左右可能会出现“基本面拐点”，或体现在二手房价格的降幅收窄 [5] - 从投资主线来说，部分房企在2025年计提减值相对充分，2026、2027年减值压力减轻，在此变化之下有反转可能性；部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代下的机遇 [5] - 现阶段建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、市占率较高的房企 2）连续在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企 3）积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司 [5] 根据相关目录分别进行总结 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - **新房市场**：第11周（3月7日-13日）40城新房成交面积211.9万平方米，环比上升33.2%，同比降幅收窄至-15.4%（较上周收窄14.5个百分点）[5][15][16]。分能级看，一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为56.5%、20.4%、41.6%，同比增速分别为-9.7%、-8.5%、-40.9%[5][16] - **二手房市场**：第11周18城二手房成交面积174.4万平方米，环比上升13.9%，同比降幅收窄至-25.1%（较上周收窄7.0个百分点）[5][15][52]。分能级看，一、二、三四线城市成交面积环比增速分别为4.8%、20.3%、9.0%，同比增速分别为-19.6%、-30.2%、-26.5%[5][52] - **新房库存**：截至第11周末，12城新房库存面积11223万平方米，环比下降0.3%，同比下降5.1%[5][15][44]；去化周期为23.1个月，环比上升1.0个月，同比上升8.5个月[5][15][44]。分能级看，一、二、三四线城市去化周期分别为21.4、22.7、60.2个月[5][44] 2 百城土地市场跟踪 - **全类型土地市场（第10周数据）**：百城成交土地规划建面1387.4万平方米，环比下降7.9%，同比上升216.7%；成交总价231.7亿元，环比下降23.8%，同比上升188.9%；楼面均价1670元/平，环比下降17.2%，同比下降8.8%；土地溢价率1.4%，环比下降0.2个百分点[5][70][71] - **住宅类土地市场**：百城成交住宅土地规划建面193.9万平方米，环比上升888.4%，同比上升209.2%；成交总价157.8亿元，环比上升2463.2%，同比上升366.2%；楼面均价8134.8元/平方米，环比上升159.3%，同比上升50.8%；住宅类用地溢价率4.7%，环比上升4.5个百分点[5][95] 3 本周行业政策梳理 - **中央层面**：3月16日《求是》刊文再次强调房地产是国民经济重要产业，需持续稳定市场[1][5]。3月5日自然资源部等发文提出，新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发，推动城市发展向盘活存量转型[5] - **地方层面**：多个城市出台支持政策，包括杭州余杭给予新房5万元/套补助、太原放宽公积金贷款年龄和“商转公”时限、福州优化公积金贷款认定和提取范围、上海下调房产税应税房价分界线、成都拟提高公积金贷款额度并阶段性取消贷款次数限制等[117][118][119] 4 本周板块表现回顾 - **市场表现**：第11周房地产行业绝对收益为-0.5%，较上周上涨3.6个百分点；相对沪深300收益为-0.7%，较上周上涨2.3个百分点[5][120] - **估值水平**：房地产板块PE为25.56X，较上周下降0.21X[5][120] - **个股表现**：A股涨幅靠前的为滨江集团(2.0%)、华侨城A(0.8%)、绿地控股(0.0%)；港股涨幅靠前的为融创中国(3.6%)、碧桂园(1.6%)、中国金茂(-0.7%)[126][128][130] 5 本周重点公司公告 - **股权变动**：滨江集团控股股东减持8757万股，占公司总股本的2.81%[131] - **高管变动**：我爱我家变更签字注册会计师[131] 6 本周房企债券发行情况 - **债券发行**：第11周房地产行业国内债券总发行量134.8亿元，环比下降19.0%，同比上升77.9%[5][13] - **债券偿还**：总偿还量201.3亿元，环比上升60.0%，同比上升34.8%；净融资额为-66.5亿元[5][13] - **主要发行人**：本周债券发行量最大的房企为华润置地控股(25.0亿元)、城投控股(20.0亿元)、苏高新集团(16.0亿元)[13]

目标价与评级调整 - 美银证券将华润万象生活的目标价由46港元上调至50港元，并重申“买入”评级 [1] 零售业务展望 - 公司今年零售业务同店销售增长超过10%的能见度有所提升 [1] - 公司今年整体零售销售增长超过15%的能见度有所提升 [1] - 公司租户销售增长高于平均水平，且为中国消费进一步回稳的受惠者 [1] 物业管理业务展望 - 预期一线城市楼价将在2026年下半年大致回稳，缓解住户增值服务、费用收取及服务定价的压力 [1] - 随着物业市场低迷的拖累开始减退，将物业管理业务2026财年盈利目标倍数由10倍上调至15倍 [1] 整体估值与盈利预测 - 购物中心管理及办公室管理业务的目标倍数维持不变 [1] - 公司综合市盈率由22倍轻微上升至23倍 [1] - 轻微上调公司2026至2027财年盈利预测，以反映增值服务业务的不利因素减少 [1]

美银证券对华润万象生活的评级与目标价调整 - 美银证券将公司目标价从46港元上调至50港元，重申“买入”评级 [1] 零售业务前景 - 公司今年零售同店销售增长超过10%的能见度有所提升 [1] - 公司今年整体零售销售增长超过15%的能见度有所提升 [1] - 公司租户销售增长高于平均水平，且为中国消费进一步回稳的受惠者 [1] 物业管理业务展望 - 预期一线城市楼价将在2026年下半年大致回稳 [1] - 楼价回稳将缓解住户增值服务、费用收取及服务定价的压力 [1] - 随着物业市场低迷的拖累开始减退，将物业管理业务2026财年盈利目标倍数由10倍上调至15倍 [1] 整体估值与盈利预测 - 购物中心管理及办公室管理业务的目标倍数维持不变 [1] - 公司综合市盈率由22倍轻微上升至23倍 [1] - 轻微上调公司2026至2027财年盈利预测，以反映增值服务业务的不利因素减少 [1]

目标价与评级调整 - 美银证券将华润万象生活的目标价由46港元上调至50港元，并重申"买入"评级 [1] 零售业务展望 - 该行认为公司今年同店销售增长超过10%的能见度有所提升 [1] - 该行认为公司今年整体零售销售增长超过15%的能见度有所提升 [1] - 继续看好公司因其租户销售增长高于平均水平，且为中国消费进一步回稳的受惠者 [1] 物业管理业务展望 - 该行预期一线城市楼价将在2026年下半年大致回稳 [1] - 楼价回稳将缓解住户增值服务、费用收取及服务定价的压力 [1] 盈利预测调整 - 该行轻微上调华润万象生活的2026至2027财年盈利预测 [1] - 盈利预测上调是为了反映增值服务业务的不利因素减少 [1]

报告行业投资评级 - 评级：增持 [4] 报告的核心观点 - 2026年1-2月房地产行业数据整体呈现同比增速收窄态势，但土地市场隐含改善信号，其背后原因并非传统的信用扩张，而是土地质量改善带来的“新老划断” [2][4] - 房地产行业正聚焦高质量发展与新模式构建，适应新供给标准的低库存房企是核心选择 [4][9] - 销售端降幅连续收窄显现企稳迹象，但实物支出端（新开工、竣工）压力仍大，市场呈现分化 [4][8] 根据相关目录分别进行总结 2026年1-2月整体数据表现 - **开发投资**：累计完成额9612亿元，同比下降11.1%，但降幅较2025年1-12月缩窄1.3个百分点 [8][12] - **销售情况**：销售面积9293万平方米，同比下降13.5%；销售额8186亿元，同比下降20.2%；两项降幅较2025年12月单月分别改善3.1和4.0个百分点，呈现企稳迹象 [4][8] - **实物支出**：新开工面积5084万平方米，同比下降23.1%，降幅较2025年1-12月扩大2.7个百分点；竣工面积6320万平方米，同比下降27.9%，降幅扩大9.8个百分点 [4][8][17] - **到位资金**：总量13047亿元，同比下降16.5%，降幅较2025年1-12月扩大3.1个百分点；其中国内贷款下降13.9%，个人按揭贷款下降41.9% [8][41][43] 土地市场与投资隐含信号 - 开发投资完成额降幅（-11.1%）显著小于新开工与竣工面积降幅，报告认为这暗示土地市场出现改善信号 [4] - 土地市场的改善并非源于房企资金压力缓解（信用框架），而是由于政府政策支持带来的土地质量改善，例如提升得房率，从而在同等建筑面积下为开发商和居民创造更好价值 [4][54] 销售市场结构分析 - **分物业类型**：住宅销售额同比下降21.8%，办公楼销售额同比增长3.9%，商业营业用房销售额同比下降15.4% [25] - **分城市能级**：一线、二线、三四线城市商品住宅销售面积同比分别下降24.5%、31.8%、10.7%；销售额同比分别下降28.1%、31.9%、11.7% [26][29] - **库存与去化**：截至2026年2月末，全国商品房待售面积8.00亿平方米，去化周期（12个月移动平均）为10.16个月，较2025年12月扩大0.71个月 [35][37] - **样本城市库存**：35城商品住宅库存出清周期为26.42个月；其中一线、二线代表、三四线代表城市库存出清周期分别为20.79、27.75、32.52个月 [37] 投资建议与标的推荐 - 核心选择是能适应新供给标准的低库存房企 [4][55] - 推荐标的包括： - **开发类（A股）**：万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团 [4][59] - **开发类（H股）**：中国海外发展 [4][59] - **商住类**：龙湖集团 [4][59] - **物业类**：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正 [4][59] - **文旅类**：华侨城A [4][59]