公司业绩概览 - 截至2025年12月31日止财政年度，公司收益为180.22亿元人民币，同比增长5.06% [1] - 权益股东应占溢利为39.69亿元人民币，同比增长10.31% [1] - 每股基本盈利为173.9分 [1] 股东回报 - 公司拟派发末期股息每股50.9分 [1] - 公司拟派发特别股息每股34.1分 [1]

于2025年12月31日，集团提供商业运营服务的已开业购物中心数量为129个，已开业写字楼数量为27 个，且集团有已开业购物中心分租项目6个，集团提供物业管理服务的在管建筑面积为4.26亿平方米(不 含购物中心项目)。 格隆汇3月30日丨华润万象生活(01209.HK)公布2025年年度业绩，2025年全年收入为人民币180.2亿元， 同比增长5.1%。其中，商业航道收入为人民币69.1亿元，同比增长10.1%；物业航道收入人民币108.5亿 元，同比增长1.1%；生态圈业务收入人民币2.7亿元，同比增长72.2%。2025年全年毛利润为人民币64.1 亿元，同比增长13.3%。毛利率由2024年度的33.0%增长至2025年度的35.5%。 2025年度，公司股东应占净利润为人民币39.7亿元，同比增长10.3%，公司股东应占核心净利润(非香港 财务报告会计准则计量)为人民币39.5亿元，同比增长13.7%。2025年，每股股东应占净利润为人民币 1.739元，每股股东应占核心净利润(非香港财务报告会计准则计量)为人民币1.731元。董事会建议宣派 末期股息每股人民币0.509元，及宣派特别股息每股人民币0 ...

公司业绩概览 - 截至2025年12月31日止财政年度，公司收益为180.22亿元，同比增长5.06% [1] - 权益股东应占溢利为39.69亿元，同比增长10.31% [1] - 每股基本盈利为173.9分 [1] - 拟派发末期股息每股50.9分及特别股息每股34.1分 [1] 商业航道（购物中心与写字楼）发展 - 收入增长主要得益于在管规模的持续扩张以及商业零售效率提升 [1] - 购物中心紧抓规模扩张窗口期，丰富合作模式，跟踪商管并购机会，挖掘商业长期经营权项目，实现全域卡位式布局 [1] - 写字楼业务聚焦核心城市，深化与金融机构及国央企的战略合作 [1] - 加速消费基金落地，积极构建商业生态，实现业务价值链的纵向延伸 [1] - 实施分类分策管理：非凡重奢坚持强头部战略和产品创新；城市旗舰以产品力领先驱动，做强定位性品牌矩阵；品质生活以经营高效为导向，深化精益管理和标杆门店建设 [1] 物业航道（城市空间运营服务）发展 - 战略上以市场需求为导向，聚焦核心城市、核心业态、核心大客户进行拓展 [2] - 发挥城市空间一体化运营独特优势，推动全业务链完整产品拓展 [2] - 积极打造多元化规模增长渠道，主动谋划和布局战略性并购机会，以实现高质量规模增长 [2] - 强化细分赛道专业化管理：城市运营构建“策询招运”一体化产品体系；空间资产服务向平台化转型；基础服务落地“五共”模式；增值延伸服务聚焦客户需求迭代；社群运营探索流量价值变现 [2] 大会员业务发展 - 集团持续深化会员生态建设，聚焦“积分、权益、数据”三要素 [2] - 确立会员积分、数字化交易、商城和数字营销全新业务组合 [2] - 会员积分业务是基本盘，以提升体验为导向，强化运营并做大联盟规模 [2] - 数字化交易业务是业绩增长的强大引擎，持续完善产品、强化运营、拓展增量 [2] - 商城业务是客户黏合剂，持续优化选品、提升经营效率 [2] - 数字营销业务是数据资产变现的培育和发力点，强化数据驱动与AI赋能，实现流量转化与业务增长 [2] 可持续发展与ESG - 集团将ESG理念贯穿于业务全过程，聚焦万象生态、以人为本、伙伴共赢、绿色发展、诚信经营五大领域 [3] - 积极响应国家“双碳”战略，确立集团“2030年碳达峰、2050年碳中和”的目标 [3]

资金使用情况 - 截至2025年12月31日，已动用所得款项净额约6038.9百万元人民币（约6824.0百万港元）[4] - 未动用部分约为5561.5百万元人民币（约6284.5百万港元）[4] 资金配置策略 - 2026年3月27日，董事会决议扩大闲置未动用所得款项净额配置方式[5] - 董事会预期临时配置资金不超过5561.5百万元人民币[6] 利率情况 - 2026年2月，公司人民币计值短期存款年利率一般低于1.40%[5]

股息信息 - 截至2025年12月31日财政年度宣派特别股息，每股0.341元人民币[1] - 可就部分股息行使货币选择权，截止时限为2026年7月15日16:30[1] - 除净日为2026年6月15日[1] - 股息派发日为2026年7月31日[1] 股份过户 - 为符合获取股息分派递交股份过户文件最后时限为2026年6月16日16:30[1] - 暂停办理股份过户登记手续日期为2026年6月17日至2026年6月23日[1] - 记录日期为2026年6月17日[1] - 股份过户登记处为卓佳证券登记有限公司，地址在香港夏慤道16号远东金融中心17楼[1] 董事会构成 - 公司董事会包括非执行董事李欣等3人、执行董事喻霖康等4人、独立非执行董事刘炳章等4人[2]

股息信息 - 截至2025年12月31日财政年度宣派末期普通股息，每股0.509元人民币[1] - 股东批准日期为2026年6月8日[1] - 除净日为2026年6月15日[1] - 股息派发日为2026年7月31日[1] 股份过户 - 为符合获取股息分派递交股份过户文件最后时限为2026年6月16日16:30[1] - 暂停办理股份过户登记手续日期为2026年6月17日至2026年6月23日[1] - 记录日期为2026年6月17日[1] 货币选择权 - 可就部分股息行使货币选择权，截止时限为2026年7月15日16:30[1] 董事会成员 - 董事会包括非执行董事李欣等3人、执行董事喻霖康等4人、独立非执行董事刘炳章等4人[3]

财务数据关键指标变化：整体收入与利润 - 全年收入为人民币180.2亿元，同比增长5.1%[2] - 公司2025年总收入为人民币180.22亿元，较2024年的人民币171.54亿元增长5.1%[20] - 公司总收入为人民币180.216亿元，同比增长5.1%[80] - 公司2025年综合收入为人民币180.2亿元，同比增长5.1%[38] - 全年毛利润为人民币64.1亿元，同比增长13.3%；毛利率从33.0%提升至35.5%[2] - 公司毛利为人民币64.056亿元，同比增长13.3%；毛利率为35.5%，同比提升2.5个百分点[82] - 公司2025年总毛利为人民币6,405.6百万元，毛利率为35.5%，较2024年的33.0%提升2.5个百分点[83] - 公司股东应占净利润为人民币39.7亿元，同比增长10.3%[2] - 公司2025年净利润为人民币4,083.7百万元，同比增长10.4%[92] - 公司股东应占核心净利润为人民币39.5亿元，同比增长13.7%[2] - 公司2025年核心净利润为人民币39.5亿元，同比增长13.7%[38] - 公司股东应占核心净利润（非香港财务报告准则计量）为人民币3,950.3百万元，同比增长13.7%[93] - 2025年每股基本盈利为人民币1.74元，基于股东应占溢利人民币39.69亿元及加权平均股数22.825亿股计算[24] - 每股基本盈利为人民币173.9分（约1.739元）[3][4] - 公司2025年除税前溢利为人民币48.64亿元[19] 财务数据关键指标变化：成本和费用 - 销售成本为人民币116.16亿元，同比增长1.0%[81] - 2025年两费费率同比下降0.3个百分点至7.5%[38] - 公司2025年市场推广开支为人民币295.6百万元，同比下降10.0%[87] 财务数据关键指标变化：其他财务数据 - 2025年经营性净现金流覆盖股东应占核心净利润比例为103.3%[38] - 2025年其他收入及收益为人民币5.54亿元，主要包括按公允价值计量金融资产的公允价值变动收益净额人民币1.71亿元及政府补助人民币5438万元[19][21] - 公司2025年其他收入及收益为人民币338.0百万元，同比下降52.1%[86] - 公司2025年投资物业公允价值变动收益为人民币263.6百万元[85] - 2025年所得税开支总额为人民币12.70亿元，其中即期税项为人民币13.82亿元，递延税项为收益人民币1.12亿元[22] - 2025年因撤回若干物业管理项目导致商誉终止确认人民币1.69亿元，及产生无形资产处置损失人民币1237万元[21][27] - 2025年末贸易应收款项及应收票据总额为人民币29.74亿元，同比增长17.8%（从25.25亿元增至29.74亿元）[28][29] - 2025年贸易应收款项及应收票据的亏损拨备大幅增加至人民币2.384亿元，同比增幅达67.5%（从1.4227亿元增至2.384亿元）[28][29] - 2025年账龄超过2年的贸易应收款项及应收票据占比上升，金额达人民币2.299亿元，占总应收的7.7%（2024年为9607万元，占比3.8%）[29] - 2025年其他应收款项的亏损拨备激增至人民币1.260亿元，同比大幅增长225.9%（从3868万元增至1.260亿元）[30] - 2025年贸易应付款项总额为人民币21.57亿元，同比增长24.5%（从17.33亿元增至21.57亿元）[30] - 公司2025年末持有现金总额（包括受限制银行存款及理财存款）为人民币15,581.8百万元[96] - 截至2025年12月31日，公司资产负债率为46.0%，同比提升3.3个百分点[97] - 截至2025年12月31日，公司资本承担为人民币2.3百万元，较2024年12月31日的人民币26.6百万元大幅减少[101] - 公司拥有一项最高额度为港币600百万元的循环贷款融资，截至2025年12月31日未提取该融资[105] - 截至2025年12月31日，公司非人民币资产主要为现金港币8.6百万元及25,517.6美元，管理层认为无重大外汇风险[107] - 截至2025年12月31日，公司上市所得款项净额已动用人民币6,038.9百万元，尚未动用净额约为人民币5,561.5百万元[104] 各条业务线表现：商业航道 - 商业航道收入为人民币69.1亿元，同比增长10.1%[2] - 商业航道业务2025年收入为人民币69.0581亿元，分部业绩为人民币45.06038亿元[18] - 商业航道2025年毛利为人民币4,357.7百万元，同比增长15.4%，毛利率为63.1%，同比提升2.9个百分点[84] - 购物中心业务2025年收入为47.685亿元人民币，占总收入26.5%，同比增长13.3%[60][61] - 2025年购物中心毛利率为75.9%，较2024年的72.6%提升3.3个百分点[60] - 2025年来自客户合同的收入中，购物中心业务收入为人民币40.25亿元，写字楼业务收入为人民币21.37亿元[20] - 购物中心零售额达人民币2,660亿元，同比增长23.7%；业主端租金收入为人民币307亿元，同比增长16.9%；业主端经营利润率提升0.6个百分点至65.7%[40] - 购物中心在营数量增至135座，在管数量增至207座；新签约第三方项目12个，新开业14座[40] - 购物中心业务新租面积实现双位数增长[41] - 截至2025年底，公司为129个已开业购物中心提供商业运营服务，总建筑面积1430万平方米[61] - 购物中心分部77.8%的收益来自商业运营及物业管理服务[61] - 购物中心管理输出项目合同建筑面积达21,120千平方米，同比增长13.7%，项目数185个[62] - 购物中心商业运营及物业管理服务总收益达37.10亿元人民币，同比增长8.2%[63] - 购物中心已开业项目建筑面积达14,318千平方米，同比增长12.8%[62] - 2025年写字楼收入为21.373亿元人民币，占总收入11.8%，毛利率为34.5%[60] - 写字楼平均出租率提升3.6个百分点至77.2%；在管项目233个，在管面积1,815万平方米[41] - 写字楼合约项目250个，合约面积2,252万平方米[41] - 写字楼商业运营及物业管理服务收入为21.37亿元人民币，同比增长3.5%，占总收入11.8%[64] - 写字楼物业管理服务在管建筑面积达18,154千平方米，同比增长8.8%[65] - 写字楼物业管理服务收益达20.21亿元人民币，同比增长4.5%[65] 各条业务线表现：物业航道 - 物业航道收入为人民币108.5亿元，同比增长1.1%[2] - 物业航道业务2025年收入为人民币108.47197亿元，分部业绩为人民币16.92028亿元[18] - 物业航道2025年毛利为人民币1,948.8百万元，同比增长7.0%，毛利率为18.0%，同比提升1.0个百分点[84] - 2025年物业航道收入为108.472亿元人民币，占总收入60.2%，其中社区空间收入占48.9%[60] - 2025年物业航道收入中，社区空间基础物业服务收入为人民币71.71亿元，城市空间收入为人民币20.40亿元[20] - 社区空间基础物业服务收入为71.71亿元人民币，同比增长7.5%，占总收入39.8%[66] - 2025年社区空间基础物业服务毛利率为15.9%，较2024年14.4%提升1.5个百分点[60] - 社区空间在管建筑面积达280.3百万平方米，同比增加8.8百万平方米[66] - 2025年社区空间业主增值服务毛利率为36.6%，较2024年25.6%大幅提升11.0个百分点[60] - 社区空间的业主增值服务收入为11.17亿元人民币，同比下降26.3%[70] - 针对开发商的非业主增值服务收入为5.20亿元人民币，同比下降27.7%[69] - 城市空间业务在管面积同比提升2.3%至1.28亿平方米，收入同比增长12.0%至人民币20.4亿元，合同回款率维持92.6%[44] - 城市空间物业管理服务收入为人民币20.399亿元，同比增长12.0%，占总收入11.3%[71] - 城市空间在管项目437个，同比减少1个；在管总面积1.27791亿平方米，同比增加290万平方米[71][72] - 城市空间合同面积1.38232亿平方米，项目444个；来自物业管理服务的收益为19.10686亿元[72] - 提供物业管理服务的在管建筑面积为4.26亿平方米[3] - 物业航道客户满意度同比提升0.95分至92.71分；新拓中高端住宅项目69个[43] 各条业务线表现：生态圈业务 - 生态圈业务收入为人民币2.7亿元，同比大幅增长72.2%[2] - 生态圈业务2025年收入为人民币26.8611亿元，分部业绩为人民币1.01617亿元[18] - 生态圈业务2025年毛利为人民币99.1百万元，同比增长77.9%，毛利率为36.9%，同比提升1.2个百分点[84] - 2025年生态圈业务收入为2.686亿元人民币，占总收入1.5%，毛利率为36.9%[60] - 生态圈业务收入为人民币2.68611亿元，同比增长72.2%，占总收入1.5%[73][74] - 生态圈业务中，自营化妆品业务收入1.12215亿元，较去年2600.8万元大幅增长[74] 各地区表现 - （注：提供的材料中未明确提及不同地区的具体表现数据。） 管理层讨论和指引：业务运营与战略 - 已开业购物中心数量为129个，已开业写字楼数量为27个[3] - 商业“一点万象”APP日活突破135万，物业“万象服务”APP业主认证329万户；线上引流零售额突破人民币100亿元[47] - 大会员业务会员总量突破8,300万，同比增长36.0%；活跃会员量同比增长30.0%；万象星发分总额人民币13.1亿元，同比增长27.2%[46] - 公司年內招聘优秀毕业生超300人，引进高级专业人才142人，关键岗位及核心专业人才库规模达1,300人[48] - 截至2025年12月31日，公司共有37,704名全职员工，较2024年12月31日的42,046名有所减少[108] - 公司已遵守《企业管治守则》所有适用条文[109] 管理层讨论和指引：投资与资本开支 - 2025年6月收购华润网络（深圳）及华网数据科技（广州），总代价为人民币1.21038亿元[11] - 2025年11月收购郑州康隆物业管理有限公司，代价为人民币506万元[11] - 2025年内，公司完成收购华润网络（深圳）有限公司及华网数据科技（广州）有限公司的全部股权，代价分别为人民币114.4百万元和人民币6.6百万元[102] - 根据修订后计划，上市所得款项净额的45%（约人民币5,220.3百万元）拟用于扩大物管和商业运营的战略投资，截至2025年底已动用人民币118.0百万元，剩余人民币1,962.1百万元[104] - 根据修订后计划，上市所得款项净额的30%（约人民币3,480.0百万元）拟用于供应链战略性投资，截至2025年底已动用人民币121.0百万元，剩余人民币2,779.1百万元[104] - 根据修订后计划，上市所得款项净额的15%（约人民币1,740.1百万元）拟用于投资信息技术系统，截至2025年底已动用人民币15.4百万元，剩余人民币820.4百万元[104] 管理层讨论和指引：股东回报 - 2025年宣派的末期股息为每股人民币0.509元，特别股息为每股0.341元，全年每股股息达人民币1.731元，同比增长12.7%[38] - 2025年末期股息为每股人民币0.509元，较2024年的每股0.643元有所下降[113] - 2025年特别股息为每股人民币0.341元，较2024年的每股0.614元有所下降[113] - 2025年中期股息为每股人民币0.529元，较2024年同期的每股0.279元有所增长[113] - 2025年中期特别股息为每股人民币0.352元，较2024年同期的每股0.575元有所下降[113] - 2025财年宣派的股息总额为每股人民币1.731元[113] - 2025财年末期股息及特别股息将以港币支付，股东可选择以人民币收取[114] - 股息货币选择需在2026年7月15日下午4:30前提交表格[114] - 为确定股东周年大会投票资格，股份过户登记将于2026年6月3日至8日暂停办理[118] - 为确定享有末期及特别股息资格，股份过户登记将于2026年6月17日至23日暂停办理[118] 其他没有覆盖的重要内容：会计重述 - 因应用合并会计法，2024年度经重列收益为人民币171.5441亿元，较原列170.42658亿元增加1.11752亿元[12] - 2024年度经重列除税前溢利为人民币48.64153亿元，较原列48.95221亿元减少3106.8万元[12] - 2024年度经重列本公司权益股东应占年内全面收益总额为人民币35.9796亿元，较原列36.29375亿元减少3141.5万元[12] - 2024年度经重列每股基本盈利为人民币157.6分，较原列159.0分减少1.4分[12] 其他没有覆盖的重要内容：关联方交易 - 2025年来自最终控股公司及同系附属公司的收入为人民币59.73亿元，占集团总收入约33.1%[20]

行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[1] 报告核心观点 - 尽管近期新房和二手房成交面积同比下滑，“小阳春”成色略有不足，但多地出台的地方性支持政策（如贴息、盘活存量土地、推广模块化建筑）预计将推动后续市场供需改善和价格企稳，因此维持对房地产行业的“看好”评级[5][46] - 推荐关注三类标的：1）布局城市基本面好、善于把握改善型需求的强信用房企；2）住宅与商业地产双轮驱动，受益于地产复苏和消费政策的房企；3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管公司[5][46] 政策端总结 - 本周新出台政策以地方政策为主，涉及苏州、南昌、青岛、广州等多个城市[6][13] - **苏州**：自2026年4月1日起施行青年人才公积金贷款贴息政策，贴息标准为实际偿还利息的50%，总补贴金额最高不超过5万元[6][13] - **青岛**：就《关于探索实施土地短期利用的意见》公开征求意见，旨在激活存量土地资源潜力，破解土地闲置难题[6][13] - **广州**：印发文件加快推进模块化建筑，要求自2026年起，新建安置房项目中模块化建筑占比不低于15%，新建商品房地块中占比不少于10%[14][15] 市场端销售情况总结 - **新房市场**：2026年第13周，全国30城新房单周成交面积291.2万平方米，单周同比下降8.5%；累计成交面积2082.6万平方米，累计同比下降18.4%[7][16] - **一线城市新房**：第13周单周成交面积58.3万平方米，单周同比下降16.2%；累计成交面积489.8万平方米，累计同比下降21.3%[19][21] - **二手房市场**：2026年第13周，全国15城二手房单周成交面积200.2万平方米，单周同比下降8%；累计成交面积1907.6万平方米，累计同比下降8.5%[7][24] - **一线城市二手房**（北京及深圳）：第13周单周成交面积58.3万平方米，单周同比增长2%；累计成交面积513.3万平方米，累计同比下降7.2%[27][28] 市场端投资与价格情况总结 - **土地成交**：2026年第13周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积2554.1万平方米，单周同比增长21%；前13周累计成交30283.5万平方米，累计同比下降5%[7][32] - **土地价格与溢价率**：第13周，全国100大中城市土地成交楼面价为1187元/平米，同比下降50%；土地成交总价244.2亿元，同比下降39%；平均溢价率（4周移动平均）为6.3%[34][35] - **二手房价格指数**：2026年第13周，冰山100指数为9983，周环比下降0.1%，周同比下降12.4%[7][42]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][56] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮政策力度将超过2008年和2014年，且仍在推进途中 [4] - 房地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用 [4] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的头部国央企、混合所有制及民企将更受益 [4] - 城市分化逻辑依然有效，看好“一线+2/3二线+极少量三线城市”的组合，该组合在销售反弹时表现更佳 [4] - 供给侧政策（如收储、处置闲置土地）有新变化，是重要的观察方向，预计一、二线城市将更受益 [4] - 2026年板块仍以政策为核心主导力量，建议围绕政策beta进行配置 [4] 市场行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-1.4%，落后沪深300指数0.01个百分点，在31个申万一级行业中排名第22名 [2][19] - 本周房地产板块上涨个股共54支，较上周增加38支，下跌个股58支 [19] - A股涨幅居前五的个股为西藏城投（+21.8%）、*ST坊展（+21.8%）、*ST新城（+11.9%）、上实发展（+10.7%）、阳光股份（+8.6%） [19][26] - 重点关注的40家A/H房企中，本周上涨7支，涨幅前五为禹洲集团（+33.1%）、时代中国控股（+12.9%）、佳兆业（+12.8%）、绿景中国地产（+6.9%）、碧桂园（+1.6%） [19][29] 重点城市成交数据跟踪 新房成交 - **本周整体**：样本30个城市新房成交面积为227.7万平方米，环比提升16.1%，同比下降6.7% [2][30] - **分线城市**： - 一线城市成交54.6万平方米，环比+9.1%，同比-10.2% [2][30] - 二线城市成交124.8万平方米，环比+15.7%，同比+10.2% [2][30] - 三线城市成交48.2万平方米，环比+26.5%，同比-30.9% [2][30] - **月度累计**：3月（截至当周）样本30城新房累计成交690.6万平方米，同比-20.2% [34] - **年初至今累计**：2026年累计12周，样本30城新房成交1538.9万平方米，同比-29.6% [2][34] - 一线城市累计427.4万平方米，同比-23.6% [2][34] - 二线城市累计783.1万平方米，同比-24.0% [2][34] - 三线城市累计328.4万平方米，同比-44.9% [2][34] 二手房成交 - **本周整体**：样本15个城市二手房成交面积合计254.8万平方米，环比增长4.1%，同比增长1.1% [2][38] - **分线城市**： - 一线城市成交116.9万平方米，环比+2.1% [2][38] - 二线城市成交102.6万平方米，环比+6.0% [2][38] - 三线城市成交35.2万平方米，环比+5.7% [2][38] - **年初至今累计**：2026年累计12周，样本15城二手房成交2184.0万平方米，同比下降1.8% [38] - 一线城市累计954.4万平方米，同比-2.8% [38] - 二线城市累计889.1万平方米，同比-7.1% [38] - 三线城市累计340.5万平方米，同比+18.9% [38] 核心城市二手房市场观察 - 上海单月二手房成交接近近年高点，市场出现积极信号 [1][11] - 2026年3月（截至3月28日）数据： - 上海成交27733套，日均991套，同比+4.5% [1][11] - 北京成交17153套，日均613套，同比-1.3% [1][11] - 深圳成交4671套，日均167套，同比-17.0% [1][11] - 上海3月28日（周六）单日成交1585套，为2022年以来最高单日成交，预计3月整月成交或突破3万套 [1][11] - 价格方面，根据国家统计局数据，2月上海、北京成交价环比小幅回升，深圳环比微降0.4% [1][11] 房企信用债情况 - **发行与偿还**：本周（3.23-3.29）共发行房企信用债14只，环比减少3只；发行规模共计103.01亿元，环比减少5.33亿元；总偿还量151.86亿元，环比减少55.2亿元；净融资额为-48.85亿元，环比增加49.86亿元 [3][49] - **发行结构**： - 主体评级以AAA级为主，占比61.0% [49] - 债券类型以私募债（36.0%）和一般中期票据（23.5%）为主 [49] - 债券期限以3-5年（55.4%）和5年以上（28.1%）为主 [49] - **融资成本**：本周发行利率有升有降，例如“26人居F1”5年期公司债利率较可比债券下降200个基点 [52][53] 近期政策回顾 - 多地出台房地产支持政策，主要集中在公积金贷款放松、购房补贴、优化住房套数认定等方面 [55] - **代表性政策**： - 湖南株洲：提高公积金贷款额度至最高40万元，贷款期限可延至退休后5年，优化住房套数认定 [55] - 江西南昌：支持“既提又贷”，购买绿色建筑公积金贷款额度可上浮10% [55] - 广东多地（深圳、惠州等8地市）：提高公积金贷款额度，加大对多子女家庭等支持力度 [55] - 四川成都：提高单/双缴存人最高贷款额度至80/120万元，优化首套房认定标准 [55] - 河南郑州：多子女家庭购二套房公积金贷款额度可上浮20%，优化购房套数认定范围 [55] 投资建议与配置方向 - 报告建议围绕政策beta进行配置，具体方向包括 [4][56]： - **地产开发**： - H股：绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂 - A股：滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 - **地方国企/城投/化债**：城投控股、城建发展 - **中介**：贝壳-W - **物业**（属于跟涨板块）：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业

投资评级与核心观点 - 报告对华润万象生活（1209.HK）给予“推荐”评级，并予以维持 [2] - 报告设定的目标价为51.8港元 [2] - 报告核心观点：公司作为商管龙头，购物中心经营稳健，保持高派息回馈股东，其商业版图持续扩张，春节经营数据表现亮眼，是典型红利资产，估值受益于降息 [2][7] 主要财务预测与估值 - 预测2025年至2027年营业总收入分别为178.18亿元、193.58亿元、206.98亿元，同比增速分别为4.5%、8.6%、6.9% [3] - 预测2025年至2027年归母净利润分别为40.31亿元、44.12亿元、48.43亿元，同比增速分别为11.1%、9.5%、9.8% [3] - 预测2025年至2027年每股盈利（EPS）分别为1.77元、1.93元、2.12元 [3] - 基于剩余收益模型，测算公司合理市值约为1182亿港元，目标价51.8港元对应2026年预测市盈率（PE）为24倍 [7] - 当前股价（2026年3月26日收盘）为44.92港元，对应2025-2027年预测市盈率分别为22倍、21倍、19倍 [3] 商业运营与扩张 - 2025年公司新开及焕新17座商业项目，总建筑面积超300万平方米，商业面积合计逾200万平方米 [7] - 新项目覆盖广东、四川等8个省级行政区，涵盖万象城、万象汇、万象天地完整产品矩阵，并创新推出首个新一代精品奥莱、首个机场商业、首个社区商业等 [7] - 核心标杆项目持续扩容：深圳湾万象城二期投入运营，新增商业面积8.7万平方米，与一期合力构建近25万平方米高端矩阵，引入近300家新品牌，其中超120家为区域首店 [7] - 杭州万象城启动实验性调改，通过“掀潮大街”和“慢闪盒子”等策略，实现场内高端资源与外街流量的深度贯通 [7] 经营业绩与市场表现 - 华润置地2025年经营性不动产租金收入达329.4亿元，同比增长13% [7] - 2026年1-2月，华润置地租金收入63亿元，同比增长15%，增速明显优于社零增速及市场整体 [7] - 2026年春节档（2月15日-23日）期间，公司在管135个购物中心累计实现客流超6500万人次、零售额超75亿元，车流规模突破500万辆 [7] - 同期，万象影城在营62家影院贡献票房收入超6880万元，观影人次超110万人 [7] - 近12个月（2025-03-27至2026-03-26）公司股价表现显著跑赢恒生指数 [5][6] 公司基本数据与财务健康度 - 公司总市值为1025.30亿港元，流通市值为923.78亿港元 [4] - 公司资产负债率为49.26% [4] - 财务预测显示公司盈利能力持续改善：毛利率预计从2024年的32.9%提升至2027年的36.7%，净利率从21.3%提升至23.4%，净资产收益率（ROE）从22.4%提升至29.2% [8]