免責聲明 | 香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因 | 公告全部或任何部份內容而產生或因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 | | --- | --- | | | 股票發行人現金股息（可選擇貨幣）公告 | | 發行人名稱 | 華潤萬象生活有限公司 | | 股份代號 | 01209 | | 多櫃檯股份代號及貨幣 | 不適用 | | 相關股份代號及名稱 | 不適用 | | 公告標題 | 二零二五年中期業績公告 | | 公告日期 | 2025年8月26日 | | 公告狀態 | 新公告 | | 股息信息 | | | 股息類型 | 其他 | | | 特別股息 | | 股息性質 | 特別股息 | | 財政年末 | 2025年12月31日 | | 宣派股息的報告期末 | 2025年6月30日 | | 宣派股息 | 每 股 0.352 RMB | | 股東批准日期 | 不適用 | | 香港過戶登記處相關信息 | | | 派息金額及公司預設派發貨幣 | 每 股 0.386 HKD | | 匯率 | 1 RMB : 1.0959 ...

第 2 頁 共 2 頁 v 1.1.1 免責聲明 | 香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因 | | | --- | --- | | 公告全部或任何部份內容而產生或因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 | | | | 股票發行人現金股息（可選擇貨幣）公告 | | 發行人名稱 | 華潤萬象生活有限公司 | | 股份代號 | 01209 | | 多櫃檯股份代號及貨幣 | 不適用 | | 相關股份代號及名稱 | 不適用 | | 公告標題 | 二零二五年中期業績公告 | | 公告日期 | 2025年8月26日 | | 公告狀態 | 新公告 | | 股息信息 | | | 股息類型 | 中期（半年期） | | 股息性質 | 普通股息 | | 財政年末 | 2025年12月31日 | | 宣派股息的報告期末 | 2025年6月30日 | | 宣派股息 | 每 股 0.529 RMB | | 股東批准日期 | 不適用 | | 香港過戶登記處相關信息 | | | 派息金額及公司預設派發貨幣 | 每 股 0.58 HKD | | 匯 ...

收入和利润（同比） - 收入为人民币85.24亿元，同比增长6.5%[3] - 公司总收入同比增长6.5%至85.24亿元人民币（2024年同期：80.00亿元人民币）[18][22] - 公司实现综合收入人民币85.24亿元，同比增长6.5%[35] - 公司总营收85.24亿元人民币，同比增长6.5%，毛利率从34.0%提升至37.1%[53] - 公司收入为人民币852.35亿元，同比增长6.5%[73] - 毛利润为人民币31.65亿元，同比增长16.3%[3] - 公司毛利为人民币316.51亿元，同比增长16.3%，毛利率为37.1%，同比上升3.1个百分点[75] - 股东应占利润为人民币20.30亿元，同比增长7.4%[3] - 股东应占核心净利润为人民币20.11亿元，同比增长15.0%[3] - 公司核心净利润达人民币20.11亿元，同比增长15.0%[35] - 税前利润增长8.6%至27.61亿元人民币（2024年同期：25.43亿元人民币）[18] - 集团净利润为人民币20.678亿元，同比增长8.6%[86] - 权益股东应占净利润为人民币20.303亿元，同比增长7.4%[86] - 核心净利润（非香港财务报告准则计量）为人民币20.112亿元，同比增长15.0%[88] - 每股基本盈利增长7.4%至2.03元人民币（2024年同期：1.89元人民币）[26] 商业航道业务表现 - 商业航道业务收入为人民币32.67亿元，同比增长14.6%[3] - 商业航道收入增长14.7%至32.67亿元人民币，分部业绩增长22.4%至21.97亿元人民币[18] - 商业航道收入32.67亿元，其中购物中心收入22.64亿元（占比69.3%），毛利率78.7%；写字楼收入10.02亿元（占比30.7%），毛利率37.7%[53] - 商业航道毛利为人民币215.95亿元，同比增长24.4%，毛利率为66.1%，同比上升5.2个百分点[77] - 购物中心收入增长16.7%至19.11亿元人民币，写字楼收入增长4.5%至10.02亿元人民币[21] - 购物中心运营收入同比增长19.8%至22.64亿元，占总收入26.6%[54] - 写字楼运营收入同比增长4.5%至10.02亿元，其中94.5%来自物业管理服务[58] - 华润置地开发购物中心贡献收入15.70亿元，同比增长14.6%[57] - 购物中心业务实现零售额人民币1220亿元，同比增长21.1%，业主端租金收入人民币147亿元，同比增长17.2%，经营利润率提升0.4个百分点至68.2%[37] - 写字楼业务出租率较24年末提升0.5个百分点至74.1%[37] - 已开业购物中心数量为120个，已开业写字楼数量为27个[3] - 购物中心在管项目120个，总建筑面积1310万平方米，其中94个项目（1106万平米）来自华润置地[54][57] - 管理输出项目合同建筑面积1949万平方米（175个项目），已开业面积1309万平方米（120个项目）[56] - 新开业购物中心4座，在营购物中心总数增至125座[36] - 利润分成项目已开业2个（建筑面积12.7万平米），租赁经营项目已开业3个（建筑面积34万平米）[56] 物业航道业务表现 - 物业航道业务收入为人民币51.57亿元，同比增长1.1%[3] - 物业航道收入增长1.1%至51.56亿元人民币，但分部业绩下降15.3%至8.71亿元人民币[18] - 物业航道收入51.56亿元，社区空间服务收入42.07亿元（占比81.6%），毛利率19.8%；城市空间服务收入9.49亿元（占比18.4%），毛利率14.2%[53] - 物业航道毛利为人民币96.84亿元，同比增长0.4%，毛利率为18.8%，同比下降0.1个百分点[77] - 物业管理服务收入增长8.8%至35.01亿元人民币，但针对非业主的增值服务下降34.7%至2.20亿元人民币[21] - 社区空间物业管理收入为人民币35.007亿元，同比增长8.8%，占总收入41.1%[60] - 城市空间物业管理收入为人民币9.492亿元，同比增长15.1%，在管面积达1.272亿平方米[64][65] - 针对开发商的非业主增值服务收入为人民币2.201亿元，同比下降34.6%[62] - 业主增值服务收入为人民币4.865亿元，同比下降32.7%[63] - 物业管理服务在管建筑面积为4.20亿平方米[3] - 物业航道在管面积达4.20亿平方米，合约面积4.52亿平方米，覆盖171个城市，外拓新增合约面积1432万平方米[38] - 社区空间在管建筑面积达2.755亿平方米，同比增长1600万平方米（+6.2%）[60][61] - 城市空间在管面积达1.272亿平方米[65] - 写字楼物业管理收入达人民币9.477亿元，其中华润置地项目贡献6.846亿元[59] - 写字楼商业运营服务收入为人民币5.471亿元，其中华润置地项目贡献4.370亿元[59] - 物业管理总在管面积达4.206亿平方米（社区2.755亿+城市1.272亿+写字楼0.1789亿）[59][61][65] - 华润置地开发项目贡献物业管理收入占比达72.2%（写字楼+社区+城市空间合计）[59][61][65] - 物业航道非住业态收入占比同比提升2.2个百分点至18.4%，客户满意度提升0.3分至92.06分，收缴率同比提升1个百分点至76%[38] - 物业航道拓展城市公共空间项目37个，获取中高端住宅项目28个，合同总额约人民币3亿元[38] 生态圈业务表现 - 生态圈业务收入大幅增长104.1%至1.00亿元人民币，分部业绩增长85.4%至3707万元人民币[18] - 生态圈业务收入1.00亿元，毛利率37.2%，较去年同期42.7%有所下降[53] - 生态圈业务毛利为人民币3.73亿元，同比增长77.6%，毛利率为37.2%，同比下降5.5个百分点[78] - 生态圈业务收入达人民币1.002亿元，同比增长104.0%，其中自营化妆品业务收入3392万元[66][67] - 公司完成华润通并购及会员资源整合，实现经营扭亏[39] 成本和费用（同比） - 公司销售成本为人民币535.84亿元，同比增长1.5%[74] - 市场推广开支为人民币9.48亿元，同比下降28.7%[81] - 行政开支为人民币44.48亿元，同比增长5.3%，占收入比例同比下降0.1个百分点[82] - 财务费用为人民币5610万元，与去年同期基本持平[84] - 所得税开支增长8.4%至6.93亿元人民币（2024年同期：6.39亿元人民币）[23] - 实际所得税率为25.1%，与去年同期持平[85] 现金流和资产负债 - 现金及现金等价物总额为人民币76.098亿元[89] - 资产负债率为49.3%，较去年末增长6.6个百分点[90] - 贸易应收款项总额为人民币3,025,275千元，较期初增长19.8%[30] - 贸易应付款项总额为人民币1,787,504千元，较期初增长3.7%[31] - 预付款项及其他应收款项净额为人民币1,797,925千元，较期初增长24.1%[30] - 其他应付款项及应计费用达人民币7,493,023千元，较期初增长65.2%[32] - 贸易应收款项1年内账期占比82.1%（人民币2,483,343千元）[30] - 截至2025年6月30日，公司持有港币现金448.7百万港元及美元现金112,829.5美元，主要用于支付股息[96] - 尚未动用上市所得款项净额约为人民币56.817亿元[92] - 截至2025年6月30日，公司未提取600百万港元的循环贷款融资额度[98] 并购和投资活动 - 公司收购华润网络（深圳）及华网数据科技（广州）总代价为人民币121.038百万元[11] - 收购华润网络深圳股权代价为人民币1.144亿元[91] - 收购华网数据科技广州股权代价为人民币660万元[91] 会计政策调整影响 - 收益因合并会计法调整增加人民币43.373百万元至人民币8,000.297百万元[12] - 除税前溢利因合并会计法调整减少人民币18.264百万元至人民币2,542.876百万元[12] - 期内溢利及全面收益总额因合并会计法调整减少人民币18.264百万元至人民币1,903.757百万元[12] - 每股基本盈利因合并会计法调整减少人民币0.01元至人民币0.83元[12] - 流動資產因合并会计法调整增加人民币223.899百万元至人民币16,480.236百万元[12] - 流動負債因合并会计法调整增加人民币230.143百万元至人民币9,058.082百万元[12] 股息分派 - 宣派中期股息每股人民币0.529元及特别股息每股人民币0.352元[4] - 宣派中期股息每股人民币0.529元，同比增长89.6%[35] - 中期派息率提升24个百分点至60%[35] - 宣派2025年中期股息每股人民币0.529元（折合港币0.580元）及特别股息每股人民币0.352元（折合港币0.386元）[104] - 股息派发汇率按港币1.0元兑人民币0.9125元计算，股东可选择人民币或港币收取股息[105] - 若未在2025年10月13日前提交货币选择表格，股东将自动以港币收取股息[106] - 公司将于2025年9月11日至12日暂停办理股份过户登记手续以确定股东享有2025年中期股息及特别股息的权利[109] - 所有过户文件及股票需于2025年9月10日下午4时30分前送达卓佳证券登记有限公司办理登记手续[109] 会员和数字化 - 万象星会员总量达7237万人，较2024年底增长18.5%，积分发放总额人民币5.9亿元，同比提升18.0%[39] - 购物中心完成数字化交易平台功能完善与试点，物业航道泊界停车管理系统项目覆盖率超90%[40] 可持续发展和企业责任 - 推动节能优化改造超200项，实现年节电量约2000万千瓦时，4个购物中心实现100%绿色电力采购[40] - 公益助学计划走进11座希望小镇，暖心驿站累计服务40万人次，集采低碳环保认证比例达30%[43] 融资和股权结构 - 公司获得最高600百万港元的循环贷款融资，承诺期内华润集团和华润置地持股需分别不低于35%和51%[98] - 华润集团直接或间接持有公司已发行股本约73.72%，华润置地直接持股72.29%[98] - 公司直接控股公司华润置地股份代码为1109（联交所主板上市）[112] - 公司最终控股公司为中国华润有限公司（国务院国资委监管国有企业）[113] 运营数据 - 来自关联方收入增长15.9%至28.28亿元人民币（2024年同期：24.39亿元人民币）[21] - 投资物业公允价值变动收益为人民币9.67亿元[79] - 其他收入及收益为人民币18.16亿元，同比下降48.9%[80] - 公司总收益为人民币8,157.994百万元其中商业航道占2,913.875百万元物业航道占5,143.925百万元生态圈业务占100.194百万元[16] - 租金收入为人民币365.543百万元其中商业航道占353.018百万元物业航道占12.525百万元[16] - 公司员工总数39,213名，较2024年末的42,046名减少6.7%[97] 报告和合规 - 中期财务资料已由毕马威会计师事务所根据香港审阅准则第2410号进行审阅[103] - 公司确认董事在报告期内遵守证券交易标准守则[101] - 截至2025年6月30日止六个月中期报告将适时刊登于联交所及公司网站[110] - 公司股份代码为1209（联交所主板上市）[112] - 公告中部分金额及数字已进行四舍五入处理[114] - 报告期间为截至2025年6月30日止六个月[113] - 比较基准期间为截至2024年6月30日止六个月[113] - 公司董事会包括4名非执行董事、4名执行董事及4名独立非执行董事[114]

投资评级 - 首次覆盖给予"推荐"评级 [4][7] 核心观点 - 公司为物业管理及商业运营服务领先者，商业运营综合实力突出，丰富储备及清晰开业计划提供增长支撑，物业管理内生外拓共同发力，优质布局奠定高质量发展基础 [7] - 公司为物管+商管稀缺标的，发展空间足、经营壁垒强的独特商管模式创造相对更高业绩增速，股息率亦具备吸引力 [7] - 预计2025-2027年EPS分别为1.82元、2.06元、2.31元，当前股价对应PE分别为20.2倍、17.9倍、15.9倍 [5][7] 公司概况 - 华润万象生活为领先的物业管理及商业运营服务商，2017年正式成立，2020年港交所上市，2022年纳入香港恒生指数成分股，2023年入选国资委"双百企业"名单 [6] - 构建商业航道、物业航道及大会员体系的一体化"2+1"业务模式，2024年商业航道、物业航道收入贡献36.8%、62.9%，毛利润贡献67.3%、32.4% [6] - 2024年收入/归母净利润/核心净利润170.4/36.3/35.1亿元，创历史新高 [6] - 2023-2024年核心净利润100%分派，上市以来累计派息91.9亿元，占同期核心净利润82.3% [6][21] 商业航道分析 - 购物中心为核心服务业态，2024年末在营122个，其中50个零售额排名当地市场第一，86个零售额排名当地市场前三 [6] - 打造"万象城"、"万象汇"、"万象天地"核心品牌，实现重奢、非重奢全面覆盖，2024年重奢购物中心达14座 [6][31] - 形成深厚运营能力，品牌资源量足质优，2024年末已合作品牌数量近1.5万个，在营品牌数量超7800个 [36] - 第三方外拓打开增长新空间，2021-2024年单年新拓第三方项目超12个，2024年末在营第三方项目30个，贡献收入、税前利润27.8%、21% [6] - 2024年末未开业购物中心77个，其中母公司39个，第三方38个，预计2027年及以后在营购物中心有望增至199个 [6][44] 物业航道分析 - 2024年末物业航道在管面积升至4.1亿平米、合约面积升至4.5亿平米 [6] - 社区空间与城市空间并行，2024年社区空间、城市空间收入分占83%、17%，毛利润分占87.1%、12.9% [6] - 得益于一二线布局、中高端定位及优质服务，社区空间客户满意度近90分，收缴率87%以上 [6] - 城市空间成第三方拓展重要来源，聚焦产业园、城市管家、公园河道等，收缴率、清欠率90%以上 [6][62] 财务表现 - 2024年营业收入170.4亿元，同比增长15.4%；归母净利润36.3亿元，同比增长23.9% [5][6] - 综合毛利率32.9%，归母净利率21.3%，核心净利率20.6% [5][18] - ROE升至22.0%，经营性净现金流覆盖核心净利润倍数回升至1倍以上，在手现金95.7亿元 [5][19][20] - 预计2025-2027年营业收入分别为191.7亿元、213.5亿元、236.3亿元，同比增长12.5%、11.4%、10.7% [5][63] - 预计2025-2027年归母净利润分别为41.5亿元、46.9亿元、52.8亿元，同比增长14.3%、13.1%、12.4% [5][63] 行业地位 - 2024年收入、利润增速处主流物企前列，归母净利润规模达36.3亿元，高于可比公司 [14][15] - 商业航道在营购物中心数量122个，规模领先于主流商管公司 [43] - 物业航道在管面积4.1亿平米，处于行业中等水平，城市空间管理能力形成相对优势 [46][60]

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [3][51] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区 预计最终政策力度超过2008年和2014年 [3][51] - 地产作为早周期指标具备经济风向标作用 [3][51] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用 头部国央企和优质混合所有制及民企更受益 [3][51] - 城市布局策略聚焦一线+2/3二线+极少量三线城市 [3][51] - 供给侧政策如收储和闲置土地处理有新变化 一二线城市更受益 [3][51] - 2025年板块以政策主导 建议关注政策beta和仓位控制 [3][51] LPR报价与利率情况 - 8月5年期以上LPR报3.5% 与上月持平 [1][10] - 1年期LPR为3.0% 5月调降10bp后连续3个月持平 [1][10] 行业行情表现 - 申万房地产指数本周累计变动0.5% 落后沪深300指数3.68个百分点 [1][13] - 在31个申万一级行业中排名第31名 [1][13] - 本周上涨个股92支 较上周增加25支 [13] 新房成交情况 - 本周30城新房成交面积157.0万平方米 环比+16.7% 同比-16.1% [1][20] - 一线城市成交39.0万方 环比+8.2% 同比-22.1% [1][20] - 二线城市成交89.5万方 环比+47.6% 同比-10.9% [1][20] - 三线城市成交28.5万方 环比-24.7% 同比-22.3% [1][20] - 年初至今30城累计成交6389.0万方 同比-2.1% [1][25] - 一线城市累计1685.2万方 同比+2.4% [1][25] - 二线城市累计3066.2万方 同比-5.5% [1][25] - 三线城市累计1637.6万方 同比+0.1% [1][25] 二手房成交情况 - 本周14城二手房成交面积191.5万方 环比+6.4% 同比+9.5% [2][30] - 一线城市成交77.3万方 环比+4.1% [2][30] - 二线城市成交89.2万方 环比+9.7% [2][30] - 三线城市成交25.0万方 环比+2.3% [2][30] - 年初至今累计成交6867.7万方 同比+16.7% [2][30] - 一线城市累计2812.8万方 同比+20.3% [2][30] - 二线城市累计3192.0万方 同比+15.5% [2][30] - 三线城市累计862.8万方 同比+10.7% [2][30] 信用债发行情况 - 本周发行房企信用债18只 环比增加5只 [2][39] - 发行规模152.82亿元 环比增加69.21亿元 [2][39] - 净融资额33.78亿元 环比增加28.51亿元 [2][39] - 主体评级以AAA级为主（69.0%） [39][42] - 债券类型以一般中期票据为主（47.9%） [39][45] - 债券期限以5年以上（39.3%）和1-3年（31.4%）为主 [39][42] 政策动态 - 国务院强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 [49] - 成都出台公积金新政 购买保障性住房最低首付比例降至15% [50] - 广州推出商转公贷款实施办法 个贷率低于75%时启动 [50] 重点推荐标的 - 基本面alpha公司：绿城中国、建发国际集团、华润置地等H股；滨江集团、招商蛇口等A股 [3][51] - 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产 [3][51] - 中介机构：贝壳 [3][51] - 物业公司：华润万象生活、保利物业等 [3][51]

头部购物中心稳定性特征 - 商圈内头部购物中心稳定性强 与市场认为易受经济下行及线上消费冲击的观点不同 2024年北京上海社零增速下降至-3%左右 但头部项目仍实现增长 北京朝阳合生汇 上海环球港 上海五角场合生汇零售额同比分别增长30% 6% 26% [1][2] - 头部购物中心具有马太效应 是热门品牌落地首选 形成"客流—品牌"正循环 通过虹吸尾部玩家客流 引入需求增长品牌 营销活动和会员活动规模优势保障客流和零售额增长 租金波动较零售额波动更小 [2] - 重奢购物中心门槛高经营周期长但易受经济波动影响 奢侈品牌在国内零售额下降 出现明显分化 一边关闭尾部商场低坪效门店 一边为重点购物中心保留甚至扩大门店面积 [1][3] 头部购物中心增长实现路径 - 重奢购物中心可通过四种方式保持增长：引入需求快速增长品牌如老铺黄金 始祖鸟 昂跑 miumiu 承接商圈内闭店购物中心客流 提档升级 扩建及增加铺位 案例如北京三里屯太古里 沈阳万象城 [3] - 购物中心本质是线下消费流量平台 聚集消费者与商家 高效满足一站式购物餐饮体验需求 若满足可逛性则能有力保障高客流 [2] - 竞争壁垒取决于可逛性而非单一因素 需做到地段 定位 体量 动线 运营全方位无短板 案例显示南京西路商圈因恒隆广场 兴业太古汇 嘉里中心等长期保持上海重奢第一地位 [4] 商业地产公司核心竞争力 - 公司核心竞争力在于形成完善管理体系 包括人才梯队培养机制 激励机制 集权与放权平衡 能否长期做好多个购物中心取决于员工主观能动发挥经验 [5] - 优秀商业地产公司需具备三大要素：管理优势 存量购物中心稳定性强 有能力保障新项目成功开业 [1][7] - 头部购物中心及商业地产公司是典型红利资产 消费降级下仍具有稳定性 [6] 投资标的推荐 - 推荐已具备三要素的太古地产(01972) 新城控股(601155 SH 01030) 华润万象生活(01209) 建议关注股息率有优势的希慎兴业(00014) 运营稳健的九龙仓置业(01997) 商圈头部且运营能力强的REITs [7]

行业整体表现 - 物业服务行业整体营收增速下滑 业绩分化明显[3] - 行业盈利水平整体表现不佳 受应收账款和商誉等金融资产减值问题影响[3] - 恒生物业服务及管理指数上半年上涨11% 跑输恒生指数20%的增幅[4] - 港股40家物企上半年平均区间涨幅为7.71%[4] 资本市场动态 - 2025年上半年仅奥联服务1家企业向港交所递交招股书[1][3] - 深业物业第四次递交招股书失效 融信服务完成私有化退市[3] - 物业板块IPO热度降至冰点 上市出现断崖式降温[1][3] - 股份回购企业数量由10家下降至8家 回购金额2.34亿港元同比下滑35.24%[5] 估值与市值表现 - 行业市盈率(TTM)从年初5.09倍增长至上半年末10.62倍[4] - 总市值超百亿港元物企6家 占比仅10%[5] - 38家物企总市值不足10亿港元 占比达63%[5] - 众安智慧生活股价上涨108.38% 德商产投服务涨39.29% 华润万象生活涨35.96%[4] 政策与市场环境 - 全国十余座城市宣布空置房物业费可打折[3] - 政策端引发"空置房物业费打折潮" 要求物业服务"质价相符"[3] - 受整体经济下行压力及房屋资产价值滑坡影响[3] 收并购活动 - 2025上半年发生18宗公开收并购案例[5] - 收并购热度持续走低 主要目的为扩大业务规模和巩固区域优势[5] - 物企对不良收并购项目进行退货或风险出清 成为股权交易主流[5] - 被退货公司多位于低能级城市或区域 业务增长难以达到预期[5]

行业投资评级 - 房地产行业评级为"增持"（维持）[1] 核心观点 - 行业基本面处于修复期，政策持续放松带动市场信心逐步恢复[1][3] - 2025年1-7月商品房销售面积同比下降4.0%，销售额同比下降6.5%，住宅销售金额同比下降6.2%[2][11] - 房地产开发投资同比下降12.0%，新开工面积同比下降19.4%，竣工面积同比下降16.5%[5][11] - 房企到位资金同比下降7.5%，其中国内贷款同比微增0.1%，个人按揭贷款同比下降9.3%[7][34] 行业宏观数据 - 商品房销售面积51560万平方米（同比-4.0%），销售额49566亿元（同比-6.5%）[2][11] - 住宅投资占开发投资比重76.9%，完成额41208亿元（同比-10.9%）[11] - 土地购置面积10052万平方米（同比-53.4%），成交价款9166亿元（同比-48.4%）[12] 销售市场分析 - 7月销售环比下滑主因季节性因素，政策宽松累积效应逐步显现[3][13] - 分区域看，东部地区销售面积同比-6.2%，表现最弱；中部地区同比-1.1%，相对稳健[13] - 办公楼销售表现优于住宅和商业，销售额同比-4.6%[11][13] 投资与开发 - 新开工面积同比-19.4%，核心城市拿地边际回暖但整体强度仍偏低[5][26] - 土地市场溢价率维持低位，100大中城市住宅用地成交溢价率处于历史较低水平[32] - 竣工节奏放缓，1-7月竣工面积同比-16.5%，较1-6月降幅扩大1.7个百分点[5] 资金状况 - 定金及预收款同比下降9.9%，自筹资金同比下降8.5%，反映房企现金流压力仍存[7][34] - "项目融资白名单"政策加码，国内贷款同比微增0.1%[7][34] 政策与市场展望 - 70城房价同比降幅持续收窄，政策宽松窗口期延续[36] - 建议关注布局一二线城市的头部房企如保利发展、招商蛇口等[8][43] - 港股推荐华润置地、绿城中国等具备估值弹性的标的[8][43]

行业投资评级 - 行业评级：看好 [2] 核心观点 - 地产板块持仓达历史冰点，叠加降息催化，政策宽松预期强化，配置性价比凸显 [4] - 超预期点：地产股基金持仓历史低点，Q4基数压力推动政策强化 [4] - 驱动因素：基金持仓低位、全球政策周期协同效应、Q4高基数压力推动政策释放 [4][5] 地产重仓股分析 基金持仓情况 - 基金持有房地产股市值从2020年H1的141亿元降至2025年H1的30亿元，降幅达80% [4][19] - 持有地产股的基金数量从2020年Q4的372个降至2023年Q4的194个，2025年H1稳定在200个左右 [13] - 主动基金是重仓地产股的主要力量，2025年H1持有地产股市值占比达80% [19] - 地产股市值占比从2020年H1的3.82%降至2025年H1的1.34%，接近市场标配1.22% [23] - 超配基金数量占比维持在55%左右，抛压殆尽 [4][23] 持仓结构 - 重仓持股总市值从2022年Q1的828亿元降至2025年Q2的256亿元，下跌近70% [34] - A股地产股中超过10个基金持有的公司不超过20个，头部效应显著 [34] - 港股地产股关注度提升，中高关注度股票数量多次超过A股 [38] - A股持仓基金数量大幅下降，保利发展和招商蛇口仍为前两大重仓股 [43] - 港股持仓基金数量稳定，华润置地和中国海外发展增持，物业股普遍被增持 [46] 美国降息对中国地产股影响 联动效应 - 美联储降息减少人民币贬值压力，为中国降息打开空间 [56][68] - 降息利好房企融资成本下降和购房需求修复，推动基本面改善 [56] - 美联储降息促使国际资本从美国流出，新兴市场资产吸引力提升 [56] 房企债务压力缓解 - 美联储降息压缩海外融资成本，降低汇兑损失风险 [60] - 改善再融资环境，减少技术性违约风险 [60] - 稳定市场预期与信用修复，降低评级下调概率 [60] 降息预期 - 2025年8月市场预估美联储9月降息概率达92.1% [64] - 人民币汇率走高为中国降息提供空间，预估降息幅度10-20BP [68] 投资建议 配置逻辑 - 2025Q4地产板块进入关键博弈期，叠加降息窗口，可积极配置 [76] - 地产板块持仓低，下跌空间有限，时间换空间 [76] 结构性机会 1. **住宅开发主战场**：优选"地产+"模式，如华润置地、建发股份、滨江集团 [79] 2. **城市更新**：关注现金流充沛企业，如华润置地、中国海外发展、保利发展 [79] 3. **产业结构变化**：AMC（信达地产）、内陆城市竞争出清（中国海外宏洋） [79] 4. **防御性子领域**：商管（华润万象生活）>物业（绿城服务、保利物业） [79]

行业投资评级 - 房地产行业投资评级为"推荐"（维持）[2] 核心观点 - 新房二手房成交呈现低位波动，第33周20城新房成交面积140万方（环比-2%，同比-21%），11城二手房成交面积173万方（环比+2%，同比-2%）[5][19][21] - 优质供给驱动核心城市新房及宅地成交热度，但挤压老库存和二手房去化，价格仍存下行压力[29] - 政策聚焦广义财政发力，地方层面出台公积金提取、宅基地管理、项目开发支持等差异化措施（天津、广州、福州等16条政策）[13][14] 板块行情 - 第33周申万房地产指数上涨3.9%，在31个一级行业中排名第6位[8][10] - A股涨幅前三：万通发展（+39.4%）、衢州发展、电子城；港股涨幅前三：恒大物业（+21.5%）、中国海外宏洋集团、美的置业[11][12][15] 政策动态 - **天津**：允许公积金直接支付存量房首付款（8月13日）[13][14] - **广州**：明确"一户一宅"标准，宅基地建房限高11米/280平方米（8月13日）[13][14] - **福州**：推出16条开发支持政策，优化容积率计算及预售回款（8月13日）[13][14] - **深圳**：招商蛇口联合华润置地以86.4亿元竞得宝安地块，溢价率34.81%（8月15日）[16][17] 销售数据 - **新房市场**：年初至今20城累计成交6380万方（同比-8%），一线城市同比-5%（北京+8%，上海-30%）[19][23] - **二手房市场**：年初至今11城累计成交6413万方（同比+13%），一线城市同比+18%（深圳+32%）[21][25] 公司动态 - **中国金茂**：7月单月签约销售84.6亿元，1-7月累计618.1亿元[16][17] - **华润置地**：7月新增香港/柳州/杭州3幅地块，权益对价15.5亿元[16][17] - **招商蛇口**：发行10亿元中期票据，票面利率1.75%[28] 投资建议 - 关注三类标的：1）产品力突出的房企（绿城中国、华润置地）；2）商业地产租金稳定标的（太古地产）；3）存量房中介（贝壳-W）[29] - 行业见底信号需观察二手房价企稳情况，当前二手房为整体房价锚定基准[29]