公司股价与交易表现 - 华润万象生活盘中股价上涨近5%，截至发稿时涨幅为4.63%，报47港元，成交额达1.86亿港元 [1] 年度业绩发布 - 公司将于3月27日发布年度业绩 [1] 机构业绩预测与展望：中金 - 预期公司2025年全年购物中心零售额将按年增长20%至25% [1] - 预期2025年购物中心同店销售将按年增长10%至15% [1] - 预计公司全年经营性现金流将维持1倍以上覆盖净利润水平 [1] - 预计公司将延续积极的股东回报意愿，维持历史派息比例，其中2023年、2024年及2025年上半年的派息比例均为100% [1] 机构业绩预测与展望：招银国际 - 预测公司2025年总收入将按年增长6.5%，达到182亿元人民币 [1] - 预测2025年住宅业务收入将按年持平 [1] - 预测2025年商业营运业务收入将按年增长13.8% [1] - 预测2025年核心净利润将按年增长10.8%，达到39亿元人民币 [1] - 预计基础物业管理毛利率将保持稳定，购物中心毛利率将持续改善，同时销售及行政开支比率将下降，这些因素将对业绩形成支持 [1]

市场表现与行情回顾 - 上周（2026.3.9-3.13）房地产板块（中信）涨跌幅为-0.2%，同期沪深300指数涨0.2%，万得全A指数跌0.5%，在29个中信行业中排名第14位[3][46] - 过去12个月，房地产板块表现落后于沪深300指数[2] 新房市场数据 - 上周（3.7-3.13）36城新房成交面积163.7万平方米，环比增长24.0%，但同比下降18.3%[3][8] - 截至3月13日，年内36城新房累计成交1196.2万平方米，同比大幅下降32.0%[3][8] - 13城新房去化周期为25.5个月，同比延长9.3个月；其中三四线城市去化周期高达135.2个月[3][21] 二手房市场数据 - 上周（3.7-3.13）15城二手房成交面积162.3万平方米，环比增长12.3%，但同比下降18.4%[3][15] - 截至3月13日，年内15城二手房累计成交1354.4万平方米，同比下降5.7%[3][15] 土地市场数据 - 上周（3.9-3.15）百城土地成交建筑面积1190.1万平方米，环比大幅下降55.2%，同比下降17.9%[3][38] - 上周百城土地成交楼面均价为941元/平方米，环比下降16.4%，同比下降12.8%；土地溢价率为1.8%[3][38] - 截至3月15日，年内百城累计土地成交建筑面积为20262.2万平方米，同比下降5.5%[3][38] 行业融资情况 - 上周（3.9-3.15）房地产企业发行信用债125.8亿元，环比下降11.2%，但同比增长39.2%；净融资额为-11.6亿元[39] - 2026年至今，房地产企业合计发行信用债837.4亿元，同比下降16.8%[39] 政策环境 - 3月13日，“十五五”规划纲要发布，为房地产行业定调：加快构建房地产发展新模式，健全租购并举的住房制度[3][55] - 地方层面，成都拟将单/双缴存人公积金最高贷款额度提高至80/120万元，并阶段性取消贷款次数限制[55][57] 投资建议 - 报告维持对房地产行业“看好”评级，并建议关注三类标的：1）土储优质的内地开发商；2）基本面稳健的轻资产运营公司；3）业务具防御性的港资开发商[3][7][56] 风险提示 - 主要风险包括：地产调控政策放宽不及预期、行业销售持续下行、以及行业信用风险蔓延和流动性恶化[3][58]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [2][4] 报告核心观点 - 房地产行业基本面底部正逐步临近，政策面更趋积极，供给侧深度出清优化了行业格局，优质房企盈利修复将更早、更具弹性，且板块配置创历史新低，部分优质企业估值已处于历史低位，板块已具备吸引力 [4] 投资端总结 - **整体表现**：2026年1-2月全国房地产开发投资完成9,612亿元，累计同比-11.1%，降幅较2025年1-12月收窄6.1个百分点；单月同比-11.1%，降幅较2025年12月收窄24.7个百分点 [4][5][20] - **住宅投资**：1-2月住宅投资7,282亿元，累计同比-10.7%，占总投资比重为75.8% [5] - **区域分化**：1-2月投资增速东部地区同比-11.4%，中部地区-11.5%，西部地区-8.6%，东北地区-30.1% [5] - **先行指标**：1-2月新开工面积累计同比-23.1%，降幅较前值扩大2.7个百分点；施工面积累计同比-11.7%，降幅扩大1.7个百分点；竣工面积累计同比-27.9%，降幅扩大9.8个百分点 [4][18][20] - **核心判断**：行业投资端依然较弱，尤其短期拿地偏弱，考虑到供给主体过度出清及补库存困难，后续投资仍将偏弱，修复节奏将显著慢于以往周期 [4][20] - **全年预测**：维持2026年预测为新开工-7.7%、竣工-13.1%、投资-9.1% [4][20] 销售端总结 - **销售面积**：2026年1-2月商品房销售面积0.93亿平方米，累计同比-13.5%，降幅较2025年1-12月扩大4.8个百分点；单月同比-13.5%，降幅较2025年12月收窄2.1个百分点 [4][21][30] - **销售金额**：1-2月商品房销售额8,186亿元，累计同比-20.2%，降幅较前值扩大7.6个百分点；单月同比-20.2%，降幅较前值收窄3.4个百分点 [4][21][30] - **销售均价**：1-2月商品房销售均价8,809元/平方米，累计同比-7.7%，降幅较前值扩大3.5个百分点；单月同比-7.7%，降幅较前值收窄1.7个百分点 [4][29][30] - **住宅销售**：1-2月住宅销售面积0.77亿平方米，累计同比-15.9%；住宅销售均价9,259元/平方米，累计同比-7.0% [22][29] - **区域表现**：1-2月销售面积累计增速东部地区-12.8%、中部地区-9.1%、西部地区-17.8%、东北地区-18.6% [24] - **库存情况**：2月末商品房待售面积8.0亿平方米，同比增长0.1%，较2025年12月末增加3,366万平方米，其中住宅待售面积增加3,516万平方米 [29] - **核心判断**：销售端处于筑底阶段，预计积极政策推动需求修复，但供给端约束（主体出清、补库存困难）将使销售在短期维度仍处于需求中枢之下，总量偏弱但结构有弹性 [4][30][32] - **全年预测**：维持2026年预测为销售面积-7.6%、销售金额-9.4%、房价-2.0% [4][32] 资金端总结 - **整体到位资金**：2026年1-2月房地产开发企业到位资金1.30万亿元，累计同比-16.5%，降幅较2025年1-12月扩大3.1个百分点；单月同比-16.5%，降幅较2025年12月收窄10.2个百分点 [4][33][34] - **国内贷款**：1-2月累计同比-13.9%，降幅较前值扩大6.6个百分点；单月同比-13.9%，降幅较前值收窄31.1个百分点 [4][33][34] - **自筹资金**：1-2月累计同比-5.9%，降幅较前值收窄6.3个百分点；单月同比-5.9%，降幅较前值收窄9.8个百分点 [4][33][34] - **销售回款**：1-2月定金及预收款累计同比-21.5%，降幅较前值扩大5.3个百分点，但单月降幅收窄2.2个百分点；个人按揭贷款累计同比-41.9%，降幅较前值扩大24.1个百分点，且单月降幅扩大2.7个百分点 [4][33][34] - **核心判断**：预计后续房地产资金来源仍处于略偏紧状态，但随着行业政策的持续放松，资金来源也将逐步改善 [4][36] 投资分析意见与推荐标的 - **投资主线**：看好优质房企及商业地产 [4] - **优质房企推荐**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展、中海外发展，关注建发股份、城投控股 [4] - **商业地产推荐**：新城控股、华润置地、恒隆地产、太古地产、嘉里建设，关注新城发展、大悦城 [4] - **二手房中介推荐**：贝壳-W [4] - **物业管理推荐**：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业 [4]

报告行业投资评级 * 报告未明确给出对房地产行业的整体投资评级 [1][8][9] 报告核心观点 * 核心政策解读：自然资源部等联合发布的38号文（新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发）核心在于落实“增存挂钩”机制，并非停止供地，而是倒逼行业从增量扩张转向存量盘活，契合中央“控增量、去库存、优供给”的思路，对房企整体利大于弊 [2][14][16][17] * 市场现状判断：当前楼市量价处于止跌回稳过程中，但2024年“924新政”的动能正逐步减弱，市场信心仍待提振，新房与二手房成交面积同比仍在大幅下滑 [2][3][6] * 投资方向建议：建议关注存量地产盘活背景下的三大方向：商业地产、二手经纪、物业服务，以及具备优质产品力的开发商 [6][18] 根据相关目录分别总结 1. 本周核心观点与政策深度解读 * **38号文核心约束**：确立了“增存挂钩”机制，即地方政府年度新增城乡建设用地指标原则上不得超过其盘活存量土地的面积，以此倒逼存量土地盘活 [16] * **对房企影响分析**：整体利大于弊，能缓解郊区库存去化压力较大的项目的竞争；同时迫使地方政府收储闲置用地，有利于拥有较多闲置土地的房企盘活资源、缓解资金压力；但对以土地一级开发为主的国企、城投构成利空 [17] * **政策落地进展**：截至2026年2月底，全国28省市已公示拟使用专项债收购闲置存量土地的总金额超7700亿元，专项债实际发行超3350亿元，占比约43% [16] 2. 股票市场与信用债表现 * **板块走势**：本周（截至2026年3月13日）A股房地产板块下跌0.53%，跑输大盘（沪深300）0.72个百分点；港股地产建筑板块下跌3.95%，跑输大盘（恒生指数）2.82个百分点 [3][20][21][32] * **近期表现**：近一个月，A股房地产板块跑输沪深300指数；近一个季度，A股房地产板块跑输沪深300指数 [24] * **个股表现**：A股涨幅靠前的有京投发展（24.96%）、首开股份（9.16%）等；港股涨幅靠前的有建业地产（9.26%）、绿地香港（8.91%）等 [27][35] * **信用债市场**：本周地产信用债发行105.80亿元，净融资额10.07亿元；年初至今累计发行744.80亿元，净融资额为-156.55亿元，而去年同期为2.83亿元 [3][20][39] 3. REITs市场表现 * **指数表现**：本周REITs指数下跌0.74%，跑输沪深300指数1.34个百分点；其中产权型REITs指数下跌1.27%，特许经营权型REITs指数下跌0.08% [4][40][51] * **细分类型**：产权型中，产业园区、物流仓储、保租房型REITs指数本周分别下跌1.33%、2.27%、0.38%；特许经营权型中，高速公路、生态环保、能源型REITs指数本周分别下跌0.20%、上涨0.02%、上涨0.14% [44][47] * **成交情况**：本周REITs总成交额9.91亿元，环比下降4.68%；换手率为0.31%，与上周持平 [4][40][54][61] 4. 楼市成交情况 * **总体成交**：本周（2026年3月7日-13日）新房和二手房成交面积滚动四周同比分别下降41.58%和46.88%；年初至今累计同比分别下降30.52%和16.91% [6][70] * **新房市场**：45城商品房成交227.08万平方米，滚动四周同比下降41.58%；一、二、三四线城市滚动四周同比分别下降49.88%、38.98%、37.96% [6][71] * **二手房市场**：14城二手房成交168.75万平方米，滚动四周同比下降46.88%；一、二、三四线城市滚动四周同比分别下降46.76%、47.94%、36.89% [6][82] 5. 土地市场情况 * **百城整体**：本周100大中城市土地供应建筑面积环比上升9.10%，成交建筑面积环比上升3.54%，平均溢价率为4.49%，环比下降12.85个百分点 [5][91][92] * **各线城市分化**： * 一线城市：供应建面环比下降59.97%，成交建面环比上升104.52%，溢价率为0% [5][91][100] * 二线城市：供应建面环比上升10.89%，成交建面环比下降1.09%，溢价率为9.37%，环比上升8.23个百分点 [5][91][110] * 三四线城市：供应建面环比上升18.87%，成交建面环比下降1.22%，溢价率为1.15% [5][91][120] 6. 行业数据与政策梳理 * **行业数据**：房地产行业成分股数量102只，总市值11473.13亿元，市盈率（TTM）42.17倍，市净率（LF）0.77倍；成分股总营收3164.87亿元，总净利润-92.87亿元，平均资产负债率75.05% [8] * **地方政策**：例如杭州余杭区推出购房补助政策，在2026年3月6日至31日期间购买新建商品住宅并办证后可申请5万元补助 [128]

市场表现与行情回顾 - 上周房地产板块（中信）下跌4.2%，跑输沪深300指数3.1个百分点，在29个行业中排名第25位[4][45] - 上周（2026/2/28-3/6）36城新房成交面积132万平方米，环比增长69.3%，但同比下降26.1%[4][9] - 同期15城二手房成交面积144.5万平方米，环比增长79.9%，但同比下降17.2%[4][15] 库存与去化周期 - 13城新房库存为7674.1万平方米，环比微降0.1%，去化周期为25.2个月，同比延长9.0个月[4][23] - 分城市能级看，三四线城市去化周期高达129.8个月，环比大幅延长10.9个月[4][23] 土地市场情况 - 上周（2026/3/2-3/8）百城土地成交建筑面积1388.1万平方米，环比下降37.0%，但同比大幅增长186.2%[4][38] - 同期百城土地成交楼面均价为578元/平方米，环比下降62.3%，同比下降67.3%[4][38] 行业融资情况 - 上周（2026/3/2-3/8）房地产企业发行信用债15支，合计金额137.9亿元，环比激增2411.8%，但同比下降35.9%[39] 政策动态 - 2026年3月5日政府工作报告强调着力稳定房地产市场，提出因城施策控增量、去库存、优供给，探索盘活存量房用于保障房等[4][56] - 地方层面，郑州拟对购买装配式商品住房的公积金贷款额度最高上浮20%，太原优化公积金政策延长贷款年限[56] 投资建议 - 报告推荐关注三类标的：1）布局高价值城市的内地开发商；2）基本面稳健的轻资产运营公司（物管、商管、中介平台）；3）受益于香港楼市企稳的港资开发商[4][8]

行业投资评级 - 报告对房地产行业的评级为“增持”，并维持此评级 [1] 核心观点 - 报告标题为“两会定调新周期，销售数据反弹”，认为2026年政府工作报告为房地产行业定调了新周期，且周度销售数据出现环比显著反弹 [1][7] - 政府工作报告提出“因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”，为行业提供了明确的政策方向 [7][14] - 尽管周度销售同比仍为负增长，但环比数据大幅回升，显示市场在春节扰动后出现反弹 [5][7] - 投资建议聚焦于财务稳健的龙头房企和有望受益于需求回升的物业管理公司 [7] 根据目录总结 一周行情回顾 - 本周（报告发布当周），申万房地产指数下跌4.09%，同期沪深300指数下跌1.07%，板块相对收益为-3.03%，表现弱于大盘 [4][12] - 行业总市值为11，851.44亿元，流通市值为11，365.46亿元 [1][4] 行业新闻追踪 - **中央政策**：2026年政府工作报告强调推动新型城镇化、高质量推进城市更新、盘活存量土地和房屋设施 [14] - **中央政策**：政府工作报告具体提出“因城施策控增量、去库存、优供给”，并鼓励收购存量商品房用于保障性住房 [7][14] - **地方政策**：深圳规范城市更新项目，对未完成审批的项目原则上可不配建保障性住房 [14] - **地方政策**：西安优化失业职工住房公积金提取流程 [14] - **地方政策**：合肥新增挂牌两宗优质涉宅用地，将于3月27日土拍 [14][15] 个股公告及新闻追踪 - **上海城投控股**：完成“23沪控01”债券20亿元回售，兑付日为3月16日 [18][19] - **济南城投**：“21济城G2”债券将于3月16日完成本息兑付并摘牌 [19] - **象屿股份**：“26象屿股份SCP001”超短期融资券（10亿元）将于3月13日付息兑付 [19] - **汤臣集团**：发布正面盈利预告，预计2025年股东应占溢利较2024年的1.7679亿港元大幅增长约3至4倍 [19] - **首开股份**：成功发行2026年度第二期中期票据，总额10亿元 [19] 行业基本面 重点城市一手房成交分析 - **周度数据（2.27-3.5）**：38个重点城市一手房合计成交18，605套，同比-29.6%，环比+161.4%；成交面积235.7万平方米，同比-18.4%，环比+235.9% [5][21] - **分能级看周度成交套数**：一线城市同比-23.4%，环比+262.8%；二线城市同比-37.9%，环比+143.0%；三四线城市同比-23.8%，环比+114.4% [21] - **月度至今数据（3.1-3.5）**：38城一手房合计成交11，344套，同比-16.3%，环比-24.6% [30] 重点城市二手房成交分析 - **周度数据（2.27-3.5）**：16个重点城市二手房合计成交16，477套，同比-25.6%，环比+145.7%；成交面积160.5万平方米，同比-26.8%，环比+150.0% [5][40] - **分能级看周度成交套数**：一线城市同比-24.3%，环比+202.4%；二线城市同比-27.8%，环比+118.6%；三四线城市同比-20.3%，环比+164.6% [40] - **月度至今数据（3.1-3.5）**：16城二手房合计成交11，320套，同比-16.4%，环比-23.4% [43] 重点城市库存情况分析 - **周度数据（2.27-3.5）**：17个重点城市商品房库存面积18，624.9万平方米，环比-0.3%，去化周期为177.5周 [5][52] - **分能级库存**：一线城市库存环比+0.1%，去化周期140.0周；二线城市库存环比持平，去化周期228.3周；三四线城市库存环比-2.1%，去化周期212.7周 [52] 土地市场供给与成交分析 - **周度数据（2.23-3.1）**： - 土地供应：供应面积1，277.8万平方米，供应均价1，732元/平方米 [6][62] - 土地成交：成交面积2，147.9万平方米，同比+1998.5%；成交金额337.5亿元，同比+6383.4%；成交楼面价1，571元/平方米，溢价率17.6% [6][62] - 分能级溢价率：一线城市23.8%，二线城市1.2%，三四线城市1.3% [62] - **近期房企拿地**：列举了保利发展、招商蛇口、越秀地产、中国海外发展、滨江集团等公司在2025年10月至2026年2月期间于多个城市的拿地明细 [76] 房地产行业融资分析 - **周度数据（2.27-3.5）**：房地产企业合计发行信用债105.5亿元，同比-36.26%，环比+1821.68% [6][77] - **月度至今数据**：本月至今发行信用债105.5亿元，同比-28.19%，环比+3.48% [6][77] 投资建议 - 建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等 [7] - 随着市场需求回升，建议关注物业管理公司，如华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务等 [7]

行业投资评级 - 房地产行业评级为“推荐”，并维持该评级 [1] 报告核心观点 - 2026年政府工作报告强调“着力稳定房地产市场”，并从多个方面阐述了重点工作方向，随着行业进入高质量发展阶段，行业估值或迎来整体修复，头部房企有望通过估值修复实现整体的β机会 [3][4] 根据报告目录总结 行业现状与政策背景 - 事件：2026年政府工作报告在库存、公积金、保障房、城市更新、“好房子”、融资、新模式等方面依次阐述房地产重点工作方向 [3] - 着力稳定房地产市场：延续2025年中央经济工作会议表述，2025年商品房成交面积8.8亿平方米同比下降8.7%，成交金额8.4万亿元同比下降12.60%，2026年1月一线、二线、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降7.6%、6.2%、6.1%，稳定市场成为重要方向 [3] 盘活库存与住房需求 - 政策方向：因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求 [3] - 库存表现：截至2025年12月末，全国商品房待售面积7.7亿平方米，其中商品住宅4.0亿平方米，同比分别增长1.6%、2.8%，增速已收窄，全国待售商品房去化周期为29.97个月 [3] - 盘活方式：收购部分存量房屋用于保障性住房可降低库存并保障基本居住需求 [3] 公积金制度改革 - 政策提及深化住房公积金制度改革 [3] - 贷款额度放松：2026年2月上海“沪七条”将家庭首套公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女和绿色建筑因素最高可上浮至324万元 [3] - 覆盖范围扩大：2025年12月深圳允许提取公积金用于购房、支付房租、偿还购房贷款本息、出资改造老旧小区及偿还异地购房贷款本息，2025年8月苏州支持提取公积金用于支付物业费 [3] 优化保障房供给 - 政策提及优化保障性住房供给，加快危旧房改造 [3] - 实践案例：2026年2月上海启动收购二手房用于保障性租赁住房试点，首批区域为浦东新区、静安区、徐汇区，此举有望拓宽保租房筹措渠道，增加小户型房源供给，精准匹配新市民、青年人才租赁需求 [3] 城市更新 - 政策提出高质量推进城市更新，稳步实施城镇老旧小区、城中村改造，盘活利用存量土地和闲置房屋设施 [3] - 背景与规划：根据七普数据，我国城镇居民住房于2010年建成的规模约为179.8亿平方米，存量住房规模大，2025年12月全国住房城乡建设工作会议提出编制实施“十五五”城市更新专项计划，结合城市更新、城中村改造盘活存量用地 [3][4] 再提“好房子” - 政策提及有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [4] - 背景：2025年“好房子”被多次提及，5月国家标准《住宅项目规范》正式实施，随着存量房规模扩大，建立房屋全生命周期安全管理制度、提升物业服务等运维措施更符合行业发展 [4] 融资支持 - 政策提及进一步发挥“保交房”白名单制度作用，防范债务违约风险 [4] - 机制成效：城市房地产融资协调机制于2024年成立，截至2025年10月11日，“白名单”项目贷款超过7万亿元，有力保障商品房项目建设交付 [4] 推进房地产发展新模式 - 政策提出深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设 [4] - 制度方向：根据“十五五”规划建议，新模式基础制度或包括开发、融资、销售等方面，基于“以人定房、以人定地、以房定钱”，新模式或将协调规范开发、融资环节，并逐步完善预售制度，如提高预售门槛、加强预售资金监管等 [4] 线下消费关联 - 政府工作报告提及实施服务消费提质惠民行动，活跃线下消费，激发下沉市场消费活力 [4] - 行业关联：商业地产的购物中心、文旅园区是线下消费、服务消费的重要场景，以体验式业态和线下商品消费为主，全业态购物中心、体验式业态为主的文旅园区有望因此受益 [4] 投资建议与看好公司 - 投资建议：随着行业进入高质量发展阶段，行业估值或迎来整体修复，头部房企凭借低融资成本和核心区域高市占率优势，有望实现估值修复的β机会 [4] - 看好公司：招商蛇口、保利发展、华润置地、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团 [4] - 建议关注公司：1）优质开发：绿城中国、中国海外发展；2）优质物管：绿城服务；3）优质商业：恒隆地产；4）代建龙头：绿城管理控股；5）中介龙头：贝壳-W、我爱我家 [4]

市场表现与行情 - 上周房地产板块（中信）涨跌幅为0.9%，在29个中信行业中排名第20位，跑输沪深300指数(-0.2%)和万得全A指数(-1.9%)[6][47] - 上周房地产个股上涨81支，下跌35支，涨幅前五的个股包括万泽股份(+27.0%)、ST京蓝(+15.9%)等[50][53] 新房市场数据 - 上周（2026/2/21-2/27）36城新房成交面积78万平方米，环比大幅增长431.2%，但同比仍下降69.3%[6][11] - 2026年截至2月27日，36城新房累计成交900.1万平方米，同比下滑33.6%[6][11] 二手房市场数据 - 上周（2026/2/21-2/27）15城二手房成交面积80.4万平方米，环比激增749.4%，但同比下降55.8%[6][16] - 2026年截至2月27日，15城二手房累计成交1047.5万平方米，同比微降1.5%[6][16] 库存与去化情况 - 13城新房累计库存为7684.7万平方米，同比减少3.2%；整体去化周期为24.8个月，同比延长8.4个月[6][25] - 分城市能级看，一线、新一线、二线、三四线城市去化周期分别为16.1、13.7、20.2、118.9个月，三四线城市去化压力巨大[6][25] 土地市场动态 - 上周（2026/2/23-3/1）百城土地成交建筑面积1858.5万平方米，环比增长2033.5%，同比下降26.5%；成交楼面价1734元/平方米，环比上涨262.0%[6][40] - 上周百城土地溢价率为18.6%，环比增加18.6个百分点，同比增加6.9个百分点[6][40] 行业融资环境 - 上周（2026/2/23-3/1）房地产企业发行信用债1支，金额5.5亿元；净融资额为-184.2亿元[41] - 2026年至今，房地产企业累计发行信用债569.9亿元，同比减少18.7%[41] 核心政策动向 - 上海发布楼市新政“沪七条”，内容包括缩短非沪籍居民购房社保年限、允许符合条件的非沪籍居民增购1套住房等[58][60] - 地方层面，佛山和长春也出台了关于推进“好房子”建设和调整住房公积金使用的新政策[58][59] 投资建议 - 报告维持行业“看好”评级，投资建议聚焦三个方向：1）布局高价值城市的内地开发商；2）基本面稳健的轻资产运营公司（物管、商管、中介）；3）受益于香港楼市企稳和利率下行的港资开发商[6][10][60] 风险提示 - 主要风险包括：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险蔓延，流动性恶化超预期[6][61][62][63]

公司业绩与预测 - 华润万象生活将于2024年3月27日公布2023年业绩 [1] - 瑞银预期其2025年业绩符合市场预期 [1] - 瑞银将公司2026至2027年盈利预测上调2% [1] 公司业务与增长指引 - 预期公司会提供乐观指引 包括“十五五”规划下购物中心扩张计划 [1] - 瑞银将公司2026年同店零售销售增长预测由7%上调至10% [1] - 公司还将提供2026年同店销售增长预测 [1] 投资评级与目标价 - 瑞银将公司目标价由48港元上调至55港元 [1] - 瑞银维持对公司“买入”评级 [1] - 瑞银将公司列为中国房地产板块首选 [1]

公司业绩与预测 - 华润万象生活将于3月27日公布去年业绩 [1] - 瑞银预期公司2025年业绩符合市场预期 [1] - 瑞银将公司2026至2027年盈利预测上调2% [1] 公司业务指引与计划 - 公司预计将提供乐观指引 [1] - 指引内容包括“十五五”规划下的购物中心扩张计划 [1] - 指引还包括2026年同店销售增长预测 [1] 财务预测与目标价调整 - 瑞银将公司2026年同店零售销售增长预测由7%上调至10% [1] - 瑞银将公司目标价由48港元上调至55港元 [1] 投资评级与行业地位 - 瑞银维持对公司“买入”评级 [1] - 瑞银将公司列为中国房地产板块首选 [1]