事件安排 - 公司定于2025年8月26日举行董事会会议[3] - 董事会会议将考虑及批准中期业绩公告及其发布[3] - 董事会会议将考虑是否宣派股息[3] 人员构成 - 截至通告日期，董事会包括3非执董、4执董和4独董[3]

核心观点 - 商业地产零售业态通过扩建、升级改造和创新运营适应市场变化，满足消费者多样化需求 [2] - 企业通过合作签约拓展商业版图，针对区域市场特点进行精准定位和业态创新 [2] - 新项目入市及现有项目改造提升行业活力，头部企业和新进入者均保持较快发展节奏 [5][6][8] 业务拓展与战略合作 - 华润万象生活与福建三信集团合作打造莆田金鼎广场升级项目，计划2026年以"莆田万象汇"品牌重新开业，成为福建省首座万象汇商业体，首次深入三线城市 [4] - 华润在泉州布局泉州万象汇，目前在营有厦门、福州万象城，采用"核心城市+潜力区域"布局策略 [4] - 保利商旅与知识城集团签约香雪时光项目，打造广州首个POD概念购物中心，是其在广州的第9个商业体项目，第三个黄埔区项目 [4] - 广州南沙开发建设集团与龙湖智创生活合作打造南沙区非标街区项目17 Town拾柒糖，定位为融合体验式商业街区 [12] 新项目入市表现 - 绿地集团天津团泊绿地缤纷天地商业街于7月2日试运营，占地1.6万平方米，分两期开发，一期满铺运营 [5] - 华润万象生活郑东华润万象城和招商商管南京玄武招商花园城于期内入市 [5] - 郑东万象城走轻奢潮流路线，引入LANCÔME、YSL等主流高化门店，布局超30家高端户外品牌包括LULULEMON、DESCENTE等 [6] - 京东快速开业四家新店：京东Mall深圳南山店、北京双井店、光谷京东Mall、太原京东Mall [6] - 京东Mall北京双井店建筑面积4.95万㎡，引入超200个品牌，开业前两日客流量突破10万人次，开业2小时销售额突破千万 [6] 项目改造与升级 - 上海恒隆广场扩建部分封顶，预计2026年下半年开幕，新增3080㎡地面楼面面积，可租赁零售面积增加13% [7] - 永旺与天河城集团签订8年租赁协议，经营面积缩小近一半，总租金1.02亿元，年管理费302万元，年公用事业开支271万元 [8] - 广州天河领展广场西翼改造预计2025年8月完成，新引入永旺超市已开业，将迎来多家餐饮品牌广州首店 [8] - 天河领展广场B1层改造打造"平川好味"美食空间和"平川夜巷2.0"户外夜经济街区，营造24小时休闲社交场景 [9] - 天河领展广场东翼改造后2024年销售同比提升31%，客流同比提升37% [10] - 常州武进吾悦广场经过2.3万㎡调改，升级135家品牌，以"全国首个吾悦广场金标项目"亮相 [11] - 北京西直门凯德Mall原华联生活超市位置扩建为DT-X，面积约1万平方米，定位"邻里中心概念店"，预计10月开业 [12] 业态创新与市场定位 - 保利商旅香雪时光项目依托演艺客群，通过快闪、粉丝权益卡等圈层活动打造"粉丝经济" [4] - DT-X新产品线注重居民日常生活便利性与丰富性，引入高品质超市、咖啡、书店、轻餐饮等业态 [12] - 非标商业项目17 Town拾柒糖通过社交餐饮、品质生活、儿童美育、先锋体育等多元业态组合填补市场空白 [12]

行业投资评级 - 维持房地产行业"看好"评级 [4] 核心观点 - 中央政治局会议强调落实城市工作会议精神，高质量推进城市更新 [3][47] - 高品质住宅在政策导向和供需结构变化下或迎来发展浪潮 [5] - 建议关注核心城市布局强、产品力突出的房企及二手房中介、物管企业 [5] 板块行情 - 本周房地产（申万）指数下跌3.4%，跑输大盘（上证指数跌0.9%） [8] - 个股表现分化：珠江股份(+13.5%)、电子城(+10.3%)涨幅居前；海南机场(-8.4%)、金地集团(-8.1%)跌幅较大 [8] 数据跟踪 新房市场 - 当周42城新房成交205万平米，环比上升19.9%，但同比仍下降20.8% [14] - 分能级：一线城市成交环比上升40.6%（53.1万平米），二线上升11.6%（117万平米） [14] - 7月累计成交761万平米，环比下降31.8%，年初至今累计同比下降4.7% [18] 二手房市场 - 当周21城二手房成交185万平米，环比下降5.4%，但同比上升2.5% [29] - 一线城市成交75.9万平米环比微升0.4%，二线城市环比下降10.5% [29] - 7月累计成交854万平米，年初至今累计同比上升17.1% [35] 政策动态 - 居民换购住房退税政策累计退还个税111亿元 [47] - 地方政策优化：北京提高多子女家庭公积金贷款额度，上海计划启动25个城中村改造 [47] - 沈阳公积金缴存基数上限调至29,523元，哈尔滨"以旧换新"贷款额度最高上浮20% [47] 公司动态 - 陆家嘴上半年营收65.98亿元（同比+33.9%），归母净利润8.15亿元（同比-7.9%） [50] - 大悦城完成24.26亿元定增，华润置地获20亿元3年期贷款 [50] - 万物云提名卜令秋为非执行董事候选人 [51]

行业规模与拓展 - 2025年7月TOP50物业服务企业新增合约面积6968万平方米，第三方拓展规模6242万平方米，头部企业持续扩张 [1] - 全委项目拓展692个，同比下降7%，学校、住宅、办公为前三大业态，占比分别为27.4%、24.2%、22.4% [1][13] - 第三方拓展规模分层明显：TOP6企业（300万㎡以上）占比36.4%，TOP7-20（100-300万㎡）占比38.5%，TOP21-50（100万㎡以下）占比25.1% [11][12] 企业表现 - 雅生活以438万平方米全委项目拓展规模位列第一，世茂服务（411万㎡）和中海物业（400万㎡）分列二三位 [12] - 碧桂园服务以1.4亿元合同额中标宁德市福鼎市城区环卫一体化项目，成为7月城市服务金额冠军，服务期限3年 [19][20][22] - 城市服务Top10项目总合同额8.4亿元，占整体75.9%，华润万象生活（8382万元）、雅生活集团（8008万元）分列二三名 [20][22] 业态分布 - 头部企业在细分业态占据优势：雅生活学校业态224万㎡，碧桂园服务住宅业态120万㎡，世茂服务办公业态144万㎡ [16][18] - 绿城服务在产业园（72万㎡）和商业业态（30万㎡）领先，华润万象生活公建业态105万㎡，爱玛客医院业态64万㎡ [16][18] 关联方承接 - 7月TOP50企业新增承接关联方面积1084.2万㎡，环比下降22.6%，绿城服务以96万㎡居首 [23][25] - 预计新增承接关联方面积50-100万㎡的企业7家，占比50.3%，万物云（89万㎡）、保利物业（89万㎡）进入前五 [23][25][26]

指数表现 - 中证香港300地产指数报1044.32点 [1] - 近一个月上涨1.92% 近三个月上涨10.68% 年初至今上涨17.07% [1] - 指数基日为2004年12月31日 基点为1000点 [1] 指数构成 - 按中证行业分类标准编制 反映香港市场不同行业整体表现 [1] - 样本每半年调整一次 时间为每年6月和12月第二个星期五的下一交易日 [2] - 权重因子随样本定期调整 临时调整参照计算与维护细则处理 [2] 权重分布 - 十大权重股包括新鸿基地产(14.53%) 贝壳-W(12.67%) 领展房产基金(12.16%) 华润置地(11.15%) 长实集团(8.22%) 中国海外发展(6.34%) 九龙仓置业(4.86%) 恒基地产(4.35%) 龙湖集团(2.99%) 华润万象生活(2.79%) [1] - 全部成分股均在香港证券交易所上市 占比100.00% [1] 行业分布 - 房地产开发占比57.95% 房地产服务占比21.50% [2] - 房地产投资信托(REITs)占比13.05% 房地产管理占比7.50% [2]

股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年7月31日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 華潤萬象生活有限公司 FF301 II. 已發行股份及/或庫存股份變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | 於香港聯交所上市 (註1) | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 01209 | 說明 | | | | | | | | | 已發行股份（不包括庫存股份）數目 | | 庫存股份數目 | | 已發行股份總數 | | | 上月底結存 | | | 2,282,500,000 | | 0 | | 2,282,500,000 | | 增加 / 減少 (-) | | | 0 | | 0 | | | | 本月底結存 | | | 2,282,500,000 | | 0 | | 2,282,500,000 | 本月底法定/註冊股本總額： USD 50,000 FF301 呈交日期: 2025年8月1日 第 1 頁 共 ...

行业评级与展望 - 中国物管股年初至今股价累计上涨逾20% 预期估值修复期已结束 [1] - 行业基本面持审慎看法 盈利增长幅度预期放缓至单位数 [1] - 高端品牌符合市场需求分化趋势 绿城服务评级因此上调 [1] 华润万象生活(01209) - 获"买入"评级 预期盈利维持双位数增幅 [1] - 派息比率高达100% 股息回报率料达约5% [1] - 目标价44港元 [1] 保利物业(06049) - 评级从"买入"降至"中性" [1] - 目标价升至37港元 [1] 中海物业(02669) - 评级从"中性"降至"跑输大市" [1] - 目标价5.5港元 [1] - 预期今年预测股息回报率仅3.6% 属行业最低 [1] 绿城服务(02869) - 评级从"跑输大市"升至"中性" [1] - 目标价从3.8港元上调至5港元 [1]

行业整体表现 - 中国物管股年初至今股价累计上涨逾20% [1] - 行业估值修复期已结束 [1] - 行业基本面仍持审慎看法 [1] - 预期行业盈利增长幅度将放缓至单位数 [1] 华润万象生活(01209) - 获美银证券"买入"评级 [1] - 预期盈利维持双位数增幅 [1] - 派息比率高达100% [1] - 股息回报率料达约5% [1] - 目标价44港元 [1] 保利物业(06049) - 评级从"买入"降至"中性" [1] - 目标价升至37港元 [1] 中海物业(02669) - 评级从"中性"降至"跑输大市" [1] - 目标价5.5港元 [1] - 今年预测股息回报率仅录3.6% [1] - 股息回报率属行业最低 [1] 绿城服务(02869) - 评级从"跑输大市"升至"中性" [1] - 高端品牌符合市场需求分化的趋势 [1] - 目标价从3.8港元上调至5港元 [1]

指数表现 - 中华交易服务内房股指数当日下跌0.01%报1417.95点 成交额24.91亿元 [1] - 近一个月上涨8.47% 近三个月上涨9.17% 年初至今累计上涨16.00% [1] 指数构成 - 指数追踪港股通范围内内地房地产相关企业 涵盖开发、服务、管理及园区行业 [1] - 基日为2012年3月30日 基点为2000.0点 [1] - 十大权重股中华润置地占比10.41% 中国海外发展9.49% 贝壳-W 8.86% 龙湖集团8.68% 华润万象生活7.62% [1] - 碧桂园服务占4.86% 融创中国4.67% 中国金茂4.12% 万物云3.99% 保利物业3.65% [1] 市场分布 - 指数成分股全部在香港证券交易所上市 占比100.00% [1] - 行业集中度100% 全部属于房地产相关领域 [1]

明星IP与快闪活动对商场客流和销售的积极影响 - STAYREAL PARK快闪店落地西单更新场后商场短期客流同比提升30% [1][5] - 商场内商户整体销售额同比增长40% [5] - 快闪店首日有数千粉丝排队购买北京限定商品 [5] 商场与品牌合作策略及活动设计 - 西单更新场联动全场40%商户参与STAYREAL和五月天票根活动 [7] - 消费者凭STAYREAL IP玩偶或五月天演唱会票根可享受独家优惠 [1][7] - 商场为活动提前开放排队时间、延长离场时间并增加安保引导和顺丰快递点位 [9] IP活动对商户和粉丝互动的具体效果 - O3 design studio策划盖章活动得到良好反馈粉丝持STAYREAL PARK门票参与互动 [9] - 品牌加急制作太原、哈尔滨城市印章以满足外地游客需求 [9] - 户外10米高艺术装置《一起遛弯儿纯真兔》吸引行人驻足拍照 [2] 区域文商旅资源整合与政策支持 - 西城区商务局以STAYREAL合作为核心串联全区文商旅资源开发特色创意项目 [10] - 北海公园艺术装置展出首日吸引超5000人次入园 [10] - 未来将拓展文商旅融合深度和广度进一步释放消费潜力 [10] IP营销模式的可持续性与运营挑战 - 明星IP号召力和品牌产品吸引力需匹配才能实现流量与销量双重提升 [11] - 模式易复制但需保持常换常新的洞察力和创新力以维持热度 [14] - 运营力是决定项目持续成功与长期价值的核心要素需动态适应市场变化 [15]