合作事件概述 - 合肥轨道交通集团与华润万象生活就合肥市SS202410号、GX202501号两宗地块签订战略合作协议 [1][2] 合作项目详情 - **SS202410号地块（天鹅湖TOD·天鹅湾壹号项目商业用地）** 位于政务区稀缺核心板块，坐拥天鹅湖一线湖景资源，是集生态、交通、商业于一体的高端TOD综合体 [1][2] - **SS202410号地块项目定位** 为城市级标杆，依托轨道交通枢纽优势，致力打造安徽极具影响力、产品力领先的城市潮流地标，以及长三角一流的人文生态商业旗舰 [1][2] - **GX202501号地块（青龙岗TOD·云缦朗境项目商业用地）** 位于高新区，占位合肥科创主阵地，地处“科大硅谷”核心区与蜀西湖生活圈双环交汇之处 [1][2] - **GX202501号地块项目模式** 为PARK+TOD，聚合地铁枢纽、高品质商业、科创产业园区，旨在打造区域商业新地标，为高新科创精英品质生活升级赋能 [1][2] 合作意义与目标 - 合作旨在实现协同创新与优势互补，合肥轨道发挥TOD综合开发优势，华润万象生活贡献其领先的商业运营能力 [1][2] - 合作目标为重塑合肥高端商业格局，助力合肥现代化大都市圈建设 [1][2]

股本与股份情况 - 截至2026年2月底法定/注册股本总额为50,000美元[1] - 法定/注册股份数目为5,000,000,000股，每股面值0.00001美元[1] - 已发行股份（不包括库存股份）数目为2,282,500,000股，库存股份数目为0[2] 公众持股量 - 公司已符合适用的公众持股量要求，门槛为已发行股份总数（不包括库存股份）的25%[3]

公司业务表现强劲 - 2月15日至23日期间，公司旗下135个在管购物中心实现客流超6500万人次，车流超500万辆，零售额超75亿元 [1] - 同期，公司旗下万象影城在营的62家影院实现票房收入超6880万元，观影人次超110万人 [1] - 春节期间，公司旗下18家酒店实现量价齐升，2月15日至23日期间总营收同比实现双位数增长 [1]

核心观点 - 瑞银预期华润万象生活2025年业绩符合市场预期 并将提供乐观的业务指引[1] - 瑞银将公司目标价由48港元上调至55港元 维持“买入”评级 并列为中国房地产板块首选[1] 业绩与盈利预测 - 瑞银将公司2026年同店零售销售增长预测由7%上调至10%[1] - 基于销售增长预测上调 瑞银将公司2026至2027年盈利预测上调2%[1] 业务发展指引 - 公司预计将提供乐观指引 包括在“十五五”规划下的购物中心扩张计划[1] - 公司预计将提供2026年同店销售增长的预测[1]

报告行业投资评级 - 行业评级：增持（维持）[1] 报告核心观点 - 核心事件是上海进一步优化调整房地产政策，调减住房限购并优化公积金贷款，旨在支持市场需求[8][15] - 尽管春节假期对销售数据造成扰动，但周度一二手房销售环比已出现显著回升，显示市场在政策支持下有所回暖[8] - 投资重点在于财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，以及有望随市场回暖而实现估值修复的物业管理公司[8] 根据相关目录分别总结 一周行情回顾 - 本周（报告周）申万房地产指数上涨0.51%，但跑输沪深300指数（上涨1.08%），相对收益为-0.57%[4][13] - 个股表现分化，涨幅前五为万泽股份、*ST荣控、黑牡丹、京能置业、万通发展；跌幅后五为三湘印象、上实发展、海南机场、珠免集团、招商蛇口[13] 行业新闻追踪 - **上海政策**：自2026年2月26日起，非沪籍居民购买外环内住房的社保/个税年限降至1年，满3年可增购1套；持居住证满5年限购1套；首套公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元；多子女家庭购买二套贷款额度上浮20%；对特定情况暂免征收个人住房房产税[15] - **广州政策**：开展为期两个月的房地产自媒体乱象专项整治行动，以规范市场信息传播[15] - **佛山政策**：发布“好房子”建设指引，提高阳台计容面积上限至20%，取消单个阳台限制，公共设施不计容，并配套公积金贷款额度上浮等金融支持[15] - **天津规划**：2026年将加快32个城市更新在建项目，启动15个新项目，推进27个城中村改造，并完成一系列交通基础设施建设[16] 个股公告及新闻追踪 - **花样年控股**：债务重组计划获得约99.67%的债权人支持[20][21] - **国浩集团**：截至2025年12月31日止6个月，股东应占溢利20.265亿港元，同比增长13%[20][21] - **华人置业**：预计2025年度股东应占综合亏损净额同比减少75%-85%，收入同比减少5%-15%[21] - **联发集团**：完成“23联发集MTN002”中期票据的回售兑付，回售金额6.96亿元[21] - **碧桂园**：重组主体在2025年内就9笔公司债券召开了持有人会议并审议通过整体重组议案[21] 行业基本面 重点城市一手房成交分析 - **周度数据（2.20-2.26）**：38城合计成交7098套，同比大幅下降72.9%，但环比增长43.8%；成交面积69.5万平方米，同比下降73.7%，环比增长39.9%[6][23] - **城市能级表现**：一线城市成交套数环比增幅最大，达99.8%，但同比降幅也最深，为-80.2%[23] - **月度至今数据（2.1-2.26）**：38城合计成交94153套，同比下降3.5%，环比下降37.1%[28] 重点城市二手房成交分析 - **周度数据（2.20-2.26）**：16城合计成交6706套，同比下降68.3%，环比大幅增长185.2%；成交面积64.2万平方米，同比下降68.4%，环比增长111.4%[6][37] - **城市能级表现**：一、二线城市成交套数环比增幅均超过235%[37] - **月度至今数据（2.1-2.26）**：16城合计成交81490套，同比增长17.1%，环比微降6.2%[40] 重点城市库存情况分析 - **周度数据（2.20-2.26）**：17城商品房库存面积18678.6万平方米，环比微降0.1%[6][50] - **去化周期**：整体去化周期为174.1周，其中一线城市134.7周，二线城市215.0周，三四线城市251.8周[50][59] 土地市场供给与成交分析 - **周度数据（2.16-2.22）**：土地供应为0万平方米；成交土地73.2万平方米，同比下降97%；成交金额3.8亿元，同比下降97.6%；成交楼面价520元/平方米，溢价率为0%[7][60] - **近期房企拿地**：保利发展、招商蛇口、越秀地产、中国海外发展、滨江集团等房企在2025年10月至2026年2月期间于上海、广州、杭州、成都等重点城市有拿地记录[75] 房地产行业融资分析 - **周度数据（2.20-2.26）**：房地产企业信用债发行额5.49亿元，同比大幅下降94.72%[7][76] - **月度至今数据**：信用债发行额241.03亿元，同比增长16.27%，但环比下降17.25%[76] 投资建议 - **房企板块**：建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国[8] - **物管板块**：建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务，预期其将受益于市场需求的回升[8]

行业投资评级 - 报告维持房地产及物管行业“看好”评级 [2] 核心观点 - 房地产行业基本面底部正逐步临近，政策面基调更趋积极，叠加供给侧深度出清，行业格局显著优化 [2] - 优质房企的盈利修复预计将更早、更具弹性，且当前板块配置创历史新低，部分优质企业估值处于历史低位，板块已具备吸引力 [2] 行业数据总结 新房市场 - **周度成交环比大幅回升**：上周（2026年2月21日至2月27日）34个重点城市新房合计成交105.7万平米，环比上升334.6% [2][3] - **分线城市表现**：其中，一二线城市合计成交95万平米，环比上升315.9%；三四线城市合计成交10.7万平米，环比上升626.2% [2][3] - **月度成交同比仍为负增长**：2月（2月1日至2月27日）34城一手房成交同比下降24.5%，较1月降幅扩大3.3个百分点 [2][6] - **分线城市月度同比**：一二线城市成交同比下降23.1%，三四线城市成交同比下降37.1%，分别较1月降幅扩大2.6和9.2个百分点 [2][6][7] - **年初累计成交**：年初至今34城累计成交0.16亿平米，同比下降12.8% [6] 二手房市场 - **周度成交环比激增**：上周13个重点城市二手房合计成交51.2万平米，环比上升823.7% [2][11] - **月度成交同比下滑**：2月截至上周累计成交247.3万平米，同比下降25.5%，较1月同比增速下降39.6个百分点 [2][11] - **年初累计成交**：年初至今13城累计成交696.2万平米，同比上升8.2% [11] 库存与去化 - **可售面积微降**：截至上周末（2026年2月27日），15个重点城市合计住宅可售面积为8843.6万平米，环比下降0.3% [2][20] - **去化周期延长**：15城住宅3个月移动平均去化月数为27.7个月，环比上升1.85个月 [2][20] - **成交推盘比显著改善**：上周15城合计推盘12万平米，成交38万平米，成交推盘比为3.1倍，而最近三个月（2025年11月至2026年1月）分别为0.9倍、1.0倍和1.42倍 [2][20] 行业政策与新闻总结 宏观与因城施策 - **LPR维持不变**：2026年2月贷款市场报价利率（LPR）维持不变，1年期为3%，5年期以上为3.5% [2][26] - **上海推出“沪七条”新政**：非沪籍居民购房社保或个税要求从连续满3年减为满1年，满3年可购2套（此前限购1套）；持居住证满5年可限购1套；首套公积金贷款最高额度提升至240万元（此前160万元）；本地家庭成年子女名下仅一套住房的免征房产税 [2][26][29] - **广州城市更新计划**：提出到2026年完成城市更新投资2200亿元 [2][26][30] - **多地发布春节楼市数据**：湖北、深圳、重庆等地春节假期新房销售同比实现正增长 [27][29] 土地市场与REITs - **广州土地市场热度高**：越秀地产以236亿元竞得广州天河区跑马场地块，溢价率26.6%，刷新当地楼面单价纪录 [2][26][30] - **商业不动产REITs进展**：新城控股商业不动产REITs项目已向中国证监会申报 [2][26][30] 公司动态总结 融资活动 - **新城发展发行美元债**：成功发行3.55亿美元高级无抵押债券，发行期限3年，票面利率11.8% [2][32][33] 板块行情回顾 房地产板块 - **板块表现弱于大市**：上周SW房地产指数上涨0.6%，沪深300指数上涨1.08%，相对收益为-0.47%，在31个板块中排名第24位 [2][34] - **主流房企估值**：当前主流A/H房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为24.3倍和19.0倍 [2][40] 物业管理板块 - **板块表现弱于大市**：上周物业管理板块个股平均下跌0.12%，相对沪深300指数收益为-1.2% [2][41] - **主流物管公司估值**：当前物管板块2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为14.0倍和12.6倍 [2][44][46] 投资分析意见与推荐标的 - 报告推荐关注以下四类标的 [2]： 1. **优质房企**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展、中国海外发展，关注城投控股 2. **商业地产**：新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团，关注新城发展、太古地产、大悦城 3. **二手房中介**：贝壳-W 4. **物业管理**：华润万象生活、绿城服务、招商积余、保利物业

报告行业投资评级 - 报告维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [2] 报告核心观点 - 行业基本面底部正逐步临近，政策面基调更趋积极，供给侧深度出清下行业格局显著优化，优质房企盈利修复将更早、更具弹性，板块配置创历史新低，部分优质企业估值已处于历史低位，板块已具备吸引力 [2] - 春节后“沪七条”新政卡点推出，释放稳楼市强信号并示范全国 [1][2] 行业数据总结 新房成交量 - **周度环比大幅回升**：上周(2.21-2.27)34个重点城市新房合计成交105.7万平米，环比上升334.6%，其中一二线城市环比上升315.9%，三四线城市环比上升626.2% [2][3] - **月度同比仍为负增长**：2月(2.1-2.27)34城一手房成交同比下降24.5%，较1月降幅扩大3.3个百分点，其中一二线同比下降23.1%，三四线同比下降37.1% [2][6][7] - **累计成交同比下滑**：年初累计至今34城新房成交0.16亿平米，同比下降12.8%，其中一二线累计同比下降8.1%，三四线累计同比下降41.3% [6][7] 二手房成交量 - **周度环比激增**：上周(2.21-2.27)13个重点城市二手房合计成交51.2万平米，环比上升823.7% [2][11] - **月度同比下滑**：2月累计成交同比下降25.5%，较1月降幅扩大39.6个百分点 [2][11] - **累计成交同比转正**：年初累计至今13城二手房成交696.2万平米，同比上升8.2% [11] 新房库存与去化 - **去化速度加快**：上周15个重点城市成交推盘比为3.1倍，而最近三个月（2025年11月至2026年1月）分别为0.9倍、1.0倍和1.42倍 [2][21] - **库存微降，去化周期拉长**：截至上周末（2026/2/27）15城合计住宅可售面积8843.6万平米，环比下降0.3%，但3个月移动平均去化月数为27.7个月，环比上升1.85个月 [2][21] 行业政策和新闻跟踪总结 宏观与因城施策 - **LPR维持不变**：2026年2月贷款市场报价利率（LPR）维持不变，1年期为3%，5年期以上为3.5% [2][28] - **上海推出“沪七条”新政**：核心内容包括：非沪籍居民购房社保/个税年限从3年减至1年，满3年可购2套；持居住证满5年可购1套；首套公积金贷款最高额度从160万元提升至240万元；本地家庭成年子女名下唯一住房免征房产税 [2][28][31] - **地方政策与市场动态**：广州市计划到2026年完成城市更新投资2200亿元；越秀地产以236亿元、溢价率26.6%竞得广州跑马场地块；新城控股商业不动产REITs项目已申报；湖北、深圳、重庆等地春节假期楼市成交数据表现积极 [2][28][29][31][32] 公司动态跟踪总结 - **新城发展成功发行美元债**：发行3.55亿美元高级无抵押债券，期限3年，票面利率11.8% [2][35][36] 板块行情回顾总结 房地产板块 - **板块跑输大盘**：上周SW房地产指数上涨0.6%，沪深300指数上涨1.08%，相对收益为-0.47%，在31个板块中排名第24位 [2][37] - **个股表现分化**：涨幅前五位包括*ST荣控、黑牡丹、京能置业等；跌幅前五位包括上实发展、海南机场、珠免集团等 [2][37][38][41] - **主流房企估值**：当前主流A/H房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为24.3/19.0倍 [2][42][43] 物业管理板块 - **板块同样弱于大市**：上周物业管理板块个股平均下跌0.12%，相对沪深300指数收益为-1.2% [2][44] - **个股涨跌情况**：涨幅居前的有烨星集团、兴业物联等；跌幅居前的有首程控股、远洋服务等 [44][45][49] - **板块估值水平**：板块平均2025/2026年预测PE分别为14.0/12.6倍 [2][47][50] 投资分析意见总结 - **推荐四大方向**： 1. **优质房企**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展、中国海外发展，关注城投控股 [2] 2. **商业地产**：新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团，关注新城发展、太古地产、大悦城 [2] 3. **二手房中介**：贝壳-W [2] 4. **物业管理**：华润万象生活、绿城服务、招商积余、保利物业 [2]

文章核心观点 - 2026年“史上最长春节假期”期间，全国实体商业迎来“火爆开局”，多个商场集团及单体项目在客流和销售额上均录得显著增长，部分项目创下历史新高 [1] 集团/区域公司业绩表现 - **华润万象生活**：旗下135个购物中心在春节假期（2月15日-23日）实现零售额超75亿元，客流超6500万人次，车流超500万辆；万象影城62家影院票房超6880万元，观影人次超110万人 [2] - **合生商业**：全国15个购物中心销售额突破6.2亿元，客流量超470万人次，涌现近200个销冠商户 [3] - 北京朝阳合生汇：总销售超2.3亿元，同比提升28%；总客流近100万人，同比提升17% [5] - 北京超极合生汇：销售额超1亿元，同比提升84%；客流超100万人，同比提升32% [5] - 上海五角场合生汇：总销售额超1.79亿元，同比增长4%；总客流超112万，同比增长8% [5] - **大悦城控股**：旗下购物中心销售额同比增长7.2%，客流同比增长12.5% [6] - 北京朝阳大悦城：销售额超1.5亿元，客流超60万，同比提升12% [7] - 天津大悦城：销售额突破1.6亿元，同比增长6%；客流88万人次，同比增长5% [7] - **招商商管**：在营41座项目日均销售额同比提升8%，日均客流同比提升16%，多个项目实现双位数增长 [8] - **世纪金源商管**：累计销售5.9亿元，累计客流超800万人次；日均销售同比提升9.5%，日均客流同比提升8% [9] - **K11**：多个重点项目平均人流量同比增长10%，服饰及3C数码零售业态整体分别同比增长28%及25% [10] - 广州K11：新春客流按年增长近30%，新高端会员销售按年增长53% [12] - 沈阳K11：客流同比增加8%，美妆同比增长72%，3C数码同比增长64% [12] - **华发商业**：全国项目销售额1.74亿元，同比提升37.8%；客流308万人次，同比增长38.8% [13] - **金科商业**：客流同比提升19.2%，销售同比提升7.5%，多个项目单日数据创新高 [14] - **新世界百货**：全国门店零售额约1.5亿元，客流同比提升超16%，会员纳新同比提升超35% [15] 重点城市及单体商场业绩亮点 - **上海** - 上海虹桥新天地：总销售额3780万元，同比增长7%；总客流超62万，同比增长4% [16] - 上海海上世界：客流日均同比提升75%，销售日均同比提升15%；客流日峰值同比提升515.9% [18] - 上海仲盛世界商城：总销售额3285万元（不含汽车），同比增长18%；总客流21万+，同比增长20.6% [19] - SM厦门：累计总客流175万人次，日均客流超19万人次，同比增长11% [61] - **广东** - 广州同和金铂天地：总销售额2625万+，同比增长23%；总客流41万+，同比增长39% [21] - 佛山岭南新天地：总客流246万+，同比增长29%；总销售额同比增长17% [22] - 佛山千灯湖环宇城：总销售额6800万+，同比增长24%；总客流82万+，同比增长22% [25] - **重庆** - 万州天生城文旅街区：总销售额3026万+，同比增长158%；总客流71万+，同比增长17% [29] - 下浩里：总销售额1084.7万元，同比增长105.24%；总客流37.55万人次，同比增长64.98% [30] - **四川** - 双流时代奥莱：销售额破1.5亿元，同比增长6%；总客流破30万，同比增长13% [32] - 东郊记忆·成都国际时尚产业园：总销售额同比增长49.55%，总客流超70万人次 [31] - **江苏** - 苏州中心商场：总销售额超1.66亿元（不含新能源车、Apple），同比增长3.1%；总客流超272万人次，同比增长4.1% [39] - 徐州苏宁广场：总销售额超1.62亿元，同比增长10%；总客流超166.1万人次，同比增长18% [49] - 镇江吾悦广场：总销售额超3400万元，同比增长51%；总客流超45.9万人次，同比增长33% [46] - **浙江** - 下沙奥特莱斯广场：销售过1.6亿元，同比增长32%；客流同比增长48% [58] - 宁波开元广场：客流同比增长89.76%，销售额同比增长21.57% [57] - **福建** - 福州东百中心：总销售额1.1亿+元，同比增长29%；总客流163万+，同比增长41% [59] - 厦门大悦城：总销售额3800万元，同比增长50.4%；总客流60万+人次，同比增长9.2% [63] - **湖南** - 永旺梦乐城长沙星沙：总销售额达3105万+，同比增长107.8%；总客流46.8万+，同比暴涨126.8% [66] - **湖北** - 武汉摩尔城：总销售额7848万元，同比增长18%；总客流超65.4万人次，同比增长15% [75] - **云南** - 昆明公园1903：总客流85.9万+，同比增长81%；总销售额同比增长48.6% [77] - **海南** - 三亚大悦城：总销售近1亿元，总客流近90万人次 [88] - **甘肃** - 东百兰州中心：总客流148万+，同比增长20% [90]

上海新一轮购房政策分析 - 上海推出新一轮购房优惠政策 核心内容包括放宽非户籍人士购房限制 外环以外区域所需社保或税单证明由3年缩短至1年 并允许外环以外区域持有3年税证的居民购买多一个单位 [1] - 摩根大通认为该政策力度强于去年12月北京推出的类似举措 预计未来一至两个月内上海的成交量及价格将会回稳 [1] 对内地房地产市场的整体看法 - 摩根大通不认为单凭上海的政策就能预期内地房地产市场可持续复苏 预计下一个放宽购房政策的城市将是深圳 [1] - 内地房地产板块年初至今已上升16% 展望未来两个月 该板块或持续波动 但大致上保持韧性 直至4月底的政治局会议（下一个政策窗口）[1] 公司观点与首选股 - 摩根大通的首选股是华润置地、华润万象生活及中国金茂 [1] - 摩根大通认为中国海外发展有望迎头赶上 因其表现一直落后于板块 [1]

文章核心观点 - 在富人资产增速修复的背景下，高端消费复苏势头有望延续，建议关注相关高端商业地产及消费标的 [1] 高端消费市场整体态势 - 2025年下半年起，主要奢侈品集团在亚太区（剔除日本）的销售增速显著改善，LVMH、历峰等集团增速在连续7个季度后首次转正 [1] - 中国区市场的改善已成为全球奢侈品集团业绩修复的关键变量，各大品牌普遍看好中国市场的长期潜力 [1] - 国内高端商场零售额增速在下半年显著提升，2025年恒隆地产内地商场租户零售额同比增长4%，日均客流量创历史新高 [1] - 太古地产旗下多数商场在下半年显著提速，其中上海兴业太古汇凭借标志性项目“路易号”拉动，零售额大增49.6% [1] 高端消费驱动因素与跟踪指标 - 富人资产增速（t-1期）对奢侈品业绩具有领先预测价值，随着股市及投资收益改善，高净值人群消费意愿已实质性回暖 [2] - 富人资产增速、海南离岛免税数据、澳门博彩业数据、高档酒店数据等可作为高端消费的高频跟踪指标 [2] - 二手奢侈品数据反映大众人群需求，与高端消费同向变动 [2] - 奢侈品公司季度业绩表现、高端商圈（如恒隆、太古）零售额增速可作为高端消费情况的后验指标 [2] - 高净值人群消费回暖已在瑞士钟表对华出口转正、澳门博彩毛收入逐季加速复苏以及高端酒店每间可售房收入（RevPAR）的增长中得到印证 [2] 建议关注标的 - 建议关注高端商业地产标的：华润万象生活(01209)、恒隆地产(00101)、太古地产(01972) [1] - 建议关注高端消费标的：老铺黄金(06181)、毛戈平(01318)、西锐(02507) [1]