报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[3] 报告核心观点 - 政策端有望进一步发力，二十届四中全会提及推动房地产高质量发展，中央层面高频提及建设好房子和高品质住房 [4] - 在政策导向和供需结构变化的契机下，高品质住宅或将迎来发展浪潮 [4] - 房地产是中国家庭重要的资产配置和投资方向，稳住房价对畅通经济内循环有重要意义 [4] 板块行情 - 本周（25/10/25-25/10/31）房地产（申万）指数下跌0.7%，表现弱于上证指数（+0.1%）、深证成指（+0.7%）和创业板指（+0.5%）[4][7] - 个股方面，周度涨幅前五分别为：京投发展(+28.2%)、ST中迪(+27.6%)、和展能源(+12.5%)、西藏城投(+11.3%)、海南机场(+10.5%) [4][7] - 个股方面，周度跌幅后五分别为：沙河股份(-13.4%)、合肥城建(-13.0%)、ST广物(-10.1%)、深振业A(-9.7%)、*ST荣控(-8.7%) [4][7] 数据跟踪：新房成交 - 本周（10.25-10.31）42个重点城市新房合计成交243万平米，环比上升4.8%，但同比下降41.1% [4][13] - 分能级看，一线城市（4城）成交55.3万平米，环比下降4.1%；二线城市（15城）成交151.0万平米，环比上升11.4%；三四线城市（23城）成交36.5万平米，环比下降4.8% [13] - 10月全月（10.1-10.31）42城新房合计成交843万平米，环比上升1.4%，但同比下降34.6% [4][18] - 年初至今（1-10月）42城新房累计成交面积同比下降10.3% [4][18] - 10月全月分能级表现：一线城市成交198万平米，环比下降10.7%，同比下降38.2%；二线城市成交501万平米，环比上升4.8%，同比下降31.3%；三四线城市成交145万平米，环比上升9.5%，同比下降39.6% [18] 数据跟踪：二手房成交 - 本周（10.25-10.31）21个重点城市二手房合计成交205万平米，环比下降3.3%，同比下降23.6% [4][30] - 分能级看，一线城市（3城）成交91.9万平米，环比上升6.8%；二线城市（9城）成交98.8万平米，环比下降12.0%；三四线城市（9城）成交14.6万平米，环比上升5.3% [30] - 10月全月（10.1-10.31）21城二手房合计成交732万平米，环比下降14.0%，同比下降21.2% [4][33] - 年初至今（1-10月）21城二手房累计成交面积同比上升11.4% [4][33] - 10月全月分能级表现：一线城市成交300万平米，环比下降16.4%，同比下降26.3%；二线城市成交380万平米，环比下降13.0%，同比下降16.8%；三四线城市成交51万平米，环比下降6.4%，同比下降20.4% [33] 行业新闻与政策 - 宏观层面：住建部推进现房销售制，以防范交付风险；商务部等五部门支持符合条件的商业地产项目发行REITs，为城市商业提质提供融资支持 [4][45] - 因城施策：广州发布好房子建设指引，强制要求绿色建材使用比例不低于20%；重庆创新存量用地盘活方式，全面推行集体经营性建设用地入市 [4][45] - 公积金政策：海南将住房公积金贷款月还款额与家庭月收入比上限由55%提高至60%；湖北统一首二套房公贷额度，高品质住宅贷款额上浮不低于20%，保障房首付降至15% [4][45] - 土地市场：广州番禺区宅地由越秀地产以11.94亿元总价竞得，溢价率8.2%；福州公开出让14宗地，总起拍价46.85亿元 [46][47] 公司公告与业绩 - 2025年第三季度归母净利润表现：滨江集团5.4亿元（同比+16.0%）、陆家嘴2.5亿元（同比+45.2%）、浦东金桥1.6亿元（同比+159.3%）、张江高科2.5亿元（同比+1.1%）[4][48] - 2025年第三季度归母净利润为负或大幅下滑：万科A -160.7亿元（同比-98.6%）、华发股份0.7亿元（同比-199.4%）、首开股份-12.7亿元、华侨城A -15.0亿元（同比-15.8%）[4][48] - 融资动态：深铁集团拟向万科A提供不超过220亿元借款额度 [4][48] - 销售数据：陆家嘴1-9月住宅类物业合同销售金额82.73亿元，同比增加144%；华发股份1-9月实现销售金额633.1亿元，较去年同期减少2.8% [49] 投资分析意见与建议关注标的 - 建议关注核心城市布局重、拿地能力强且产品力强的房企：滨江集团、华润置地、建发股份、建发国际集团、绿城中国 [4] - 建议关注地产转型标的：衢州发展 [4] - 建议关注二手房中介：贝壳、我爱我家 [4] - 建议关注物业管理企业：绿城服务、招商积余、华润万象生活 [4]

保障性租赁住房供应 - 西安市启动1149套保障性租赁住房的报名分配工作 房源分布于8个不同项目[1] 土地市场交易 - 中建壹品与湖北联投联合体以底价19.04亿元竞得北京大兴区西红门镇一宗住宅用地 该地块土地规模约2.76万平方米 规划建筑规模约6.35万平方米 容积率2.3[2] 房企销售表现 - 越秀地产10月实现合同销售金额约122.9亿元 同比下降约8% 合同销售面积约27.24万平方米 同比下降约42%[3] - 雅居乐集团10月预售金额合计约7.1亿元 对应建筑面积为8.3万平方米 平均销售价格约为8517元/平方米[4] 物业服务行业动态 - 2025年10月TOP50物业服务企业新增合约面积约6083万平方米 头部企业规模持续扩张 新增合约面积均值为122万平方米[5] - 华润万象生活 河南建业新生活服务 绿城物业服务三家企业规模扩张迅速 单月新增合约面积均超过390万平方米[5]

行业规模扩张 - 2025年10月TOP50物业服务企业新增合约面积总计约6083万平方米，企业新增合约面积均值为122万平方米[1] - 头部企业规模持续扩张，华润万象生活、河南建业新生活、绿城物业新增合约面积均超过390万平方米，分别为640万、504万、392万平方米[1][2] 新增合约面积排名 - 华润万象生活新增合约面积640万平方米位列第一[2] - 河南建业新生活新增504万平方米位列第二[2] - 绿城物业新增392万平方米位列第三[2] - 保利物业新增356万平方米位列第四[2] - 碧桂园生活服务新增336万平方米位列第五[2] 第三方市场拓展 - 2025年10月TOP50企业第三方市场拓展面积共计5410万平方米，均值为108万平方米[6] - 华润万象生活第三方拓展面积595万平方米位列第一，河南建业新生活500万平方米位列第二[4][6] - TOP10企业第三方市场拓展面积均值为312万平方米，TOP11-TOP30企业均值86万平方米[7] 第三方拓展面积排名 - 绿城物业第三方拓展351万平方米位列第三[4] - 碧桂园生活服务309万平方米位列第四[4] - 上海永升物业300万平方米位列第五[4] - 保利物业258万平方米位列第六[4] 关联方项目承接 - 2025年10月TOP50企业承接关联方面积合计约870万平方米，均值17万平方米[11] - TOP10企业承接关联方面积门槛值为28万平方米[11] - 保利物业承接关联方面积98万平方米位列第一[9] - 中海物业承接71万平方米位列第二，中铁建物业承接61万平方米位列第三[9] 城市服务业务 - 深业物业运营集团城市服务中标金额49.55百万元位列第一[12] - 新大正物业集团中标金额46.63百万元位列第二[12] - 深圳星河智善生活中标金额39.48百万元位列第三[12] - 新大正物业中标飞行区站坪保洁业务外包项目金额3245万元[13]

行业规模扩张 - 2025年10月TOP50物业服务企业新增合约面积约6083万平方米 [1] - 头部物业服务企业规模持续扩张 [1] - 新增合约面积均值为122万平方米 [1] 领先企业表现 - 华润万象生活有限公司新增合约面积超过390万平方米 [1] - 河南建业新生活服务有限公司新增合约面积超过390万平方米 [1] - 绿城物业服务集团有限公司新增合约面积超过390万平方米 [1]

行业投资评级 - 行业投资评级为“推荐（维持）” [2] 核心观点 - 房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存问题尚未解决、土地财政对经济拖累三大问题，仍需更大力度政策缓解基本面下行压力 [5] - 上半年部分城市的新房成交热度由供给驱动，可持续性可能不强，二手房价将是地产见底的观测指标 [5] - 精准拿地是房企逐步摆脱历史土储包袱的前提，部分资产负债表稳定、拿地精准度高的公司可逐步从PB估值切换到PS估值 [5] - 建议关注具备好产品护城河的房企、优质商业地产公司的租金稳定性、存量房中介业务方向 [5][33] 板块行情 - 第44周（10月27日-10月31日）申万房地产指数下跌0.7%，在31个一级行业板块中排名第26 [5][8] - 板块近1个月绝对表现-2.9%，近6个月绝对表现16.7%，近12个月绝对表现-4.2% [3] - 板块近1个月相对表现-2.9%，近6个月相对表现-6.3%，近12个月相对表现-23.4% [3] - A股板块内周涨幅第一为京投发展，涨幅达28.2%；港股板块内周涨幅第一为恒大物业，上涨5.4% [9][11] 政策要闻 - 重庆：10月29日就要素市场化配置改革试点方案征求意见，提出创新存量用地盘活方式并全面推行集体经营性建设用地入市 [5][14] - 海南：10月29日优化公积金贷款还款能力认定标准，月还款额与家庭月收入比上限由55%提高至60% [5][14] - 湖北：10月31日优化公积金使用政策，提高贷款额度、调整贷款期限、取消异地购房提取限制等 [5][14] 公司动态 - 越秀集团：10月30日以16500元/㎡、11.5%溢价率竞得成都成华区60亩地块 [5][17] - 华润置地：10月30日经过71轮竞价以总价19.1亿元竞得东莞松山湖宅地，可售楼面价21606元/㎡，较2023年地王纪录低约17% [5][17] - 保利发展：10月31日以底价23.41亿元摘得西安雁塔区122.606亩商住地 [5][17] 销售端：新房市场 - 第44周20城商品房成交面积230万方，日均成交32.8万方，环比增加6%，同比减少35% [5][19] - 年初至今20城商品房累计成交面积8421万方，累计同比减少11% [5][19] - 一线城市第44周成交面积68.3万方，同比减少48%；二线城市成交104.9万方，同比减少26%；三四线城市成交56.3万方，同比减少29% [22] 销售端：二手房市场 - 第44周11城二手房成交面积197万方，日均成交28.2万方，环比减少4%，同比减少23% [5][25] - 年初至今11城二手房累计成交面积8300万方，同比增加8% [5][25] - 一线城市第44周二手房成交面积94.4万方，同比减少18%；二线城市成交80.8万方，同比减少33%；三四线城市成交22.1万方，同比增加6% [28] 融资端 - 第44周发债企业大部分为地方国企，中关村发展集团发行规模最大，发行两只一般公司债共18亿元 [31] - 光明地产发行的一般中期票据利率最高，为2.77%；中关村发展集团发行的一般公司债利率最低，为1.95% [31] 投资建议关注标的 - 建议重点关注贝壳-W、绿城中国、太古地产、希慎兴业、华润置地、华润万象生活等 [5][33]

股本情况 - 截至2025年10月底，公司法定/注册股本总额为50,000美元[1] - 法定/注册股份数目为5,000,000,000股，面值为0.00001美元[1] 股份发行情况 - 上月底及本月底已发行股份总数均为2,282,500,000股，无增减[2] - 上月底及本月底库存股份数目均为0股，无增减[2]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [3] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮政策力度将超过2008年和2014年，且目前尚在途中 [3] - 地产作为早周期指标具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [3] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的头部国央企和少量混合所有制及民企将更受益 [3] - 城市布局观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，该组合在销售反弹时表现更好 [3] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市将更受益，2025年下半年板块仍以政策为主导力量 [3] “十五五”规划《建议》房地产内容解读 - 宏观经济政策定调积极，稳地产需要货币、财政政策进一步加码，包括中央财政加杠杆和宽货币低利率环境 [1][9] - 需求侧更重视住房消费品属性，两大抓手是购房政策放松和城市更新，以更好满足刚需和改善性需求 [1][10] - 继续推进房地产结构优化，在盘活存量和优化增量方面推进，收储、收地仍是未来政策重要发力点 [1][11] - 继续推进构建房地产发展新模式，优化保障房供给，再提“好房子”建设，更利好品质房企 [1][12] - 继续强调风险防范与化解，有必要继续支持系统重要性房企 [1][12] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动-0.7%，落后沪深300指数0.27个百分点，在31个申万一级行业中排名第26名 [1][14] - 本周上涨个股共40支，较上周减少50支，下跌股数为73支 [14] - 本周重点48家A/H房企中上涨7支，较上周减少18支 [14] 新房及二手房成交情况 - 本周30个城市新房成交面积224.1万平方米，环比提升5.8%，同比下降39.5% [2][24] - 样本一线城市新房成交面积55.3万方，环比-4.1%，同比-53.5%；二线城市122.0万方，环比+12.5%，同比-33.7%；三线城市46.8万方，环比+2.3%，同比-30.3% [2][24] - 今年累计44周样本30城新房成交面积8118.9万方，同比-7.1%；一线城市2167.9万方，同比-2.9%；二线城市3924.2万方，同比-7.6%；三线城市2026.8万方，同比-10.4% [2][28] - 本周14个样本城市二手房成交面积206.0万方，环比下降3.1%，同比下降21.1% [2][34] - 年初至今累计二手房成交面积8660.3万方，同比增长12.7%；一线城市3572.5万方，同比+14.2%；二线城市3997.7万方，同比+12.4%；三线城市1090.1万方，同比+9.2% [2][34] 房企信用债情况 - 本周共发行房企信用债8只，环比减少10只；发行规模50.50亿元，环比减少129.8亿元 [3][44] - 总偿还量154.57亿元，环比增加85.98亿元，净融资额为-104.07亿元，环比减少215.78亿元 [3][44] - 主体评级以AAA为主，占比71.3%；债券类型以一般中期票据为主，占比56.4%；期限以1-3年为主，占比61.4% [44] 投资建议与配置方向 - 板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要 [3] - 配置方向包括基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份 [3] - 地方国企/城投/化债方向：城投控股、城建发展 [3] - 中介方向：贝壳 [3] - 物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等 [3]

提名委员会成立信息 - 2020年11月19日在董事会辖下成立[3] 提名委员会组成与会议规则 - 最少由三名成员组成，过半为独立非执行董事[7] - 法定人数为两人[6] - 通知期不少于2个工作日[7] - 会议次数不少于每年一次[8] - 决议由大部份列席成员投票通过，票数相同时主席有决定性一票[9] 提名委员会职责 - 决定提名公司董事政策等[10] - 至少每年检讨董事会架构等[11] 提名委员会主席职责 - 负责制定和批准会议议程[14] 提名委员会人员出席要求 - 主席或成员应列席公司周年股东大会[13]

股权结构 - 公司由华润置地持有约72.29%，华润置地由华润（集团）间接持有约59.55%，华润银行由华润股份持有约49.77%[4][142][143][145][146][148] 持续关连交易协议 - 2026年部分持续关连交易适用百分比率超0.1%但低于5%，须遵守申报、公告及年度审阅规定，获豁免独立股东批准[5][150] - 2026年非豁免持续关连交易适用百分比率超5%，须遵守申报、公告、年度审阅及独立股东批准规定[6][151] 物业租赁协议 - 2026 - 2028年华润置地物业租赁框架协议期限为2026年1月1日至2028年12月31日[11] - 2023 - 2025年本集团自华润置地关联人士租用物业年度上限分别为110,000千元、132,000千元、155,000千元（2025年拟修订为170,000千元），历史金额分别为94,124千元、16,649千元、19,870千元[15] - 2026 - 2028年本集团自华润置地关联人士租用物业年度上限分别为230,000千元、253,000千元、322,000千元[16] 采购协议 - 2026 - 2028年华润（集团）采购框架协议期限为2026年1月1日至2028年12月31日[25] - 2023 - 2025年华润（集团）采购框架协议中，集团购买金额年度上限分别为200,000千元、260,000千元、330,000千元[27] - 2026 - 2028年华润（集团）采购框架协议中，集团购买金额年度上限分别为287,500千元、322,000千元、345,000千元[29] 商业运营服务协议 - 2026 - 2028年华润（集团）商业运营服务框架协议期限为2026年1月1日至2028年12月31日[33] - 2023 - 2025年华润（集团）商业运营服务框架协议中，集团收取服务费年度上限分别为170,000千元、220,000千元、280,000千元[36] - 2026 - 2028年华润（集团）商业运营服务框架协议中，集团收取服务费年度上限分别为310,000千元、340,000千元、370,000千元[37] 增值服务协议 - 2026年增值服务框架协议期限自2026年1月1日至2028年12月31日，待独立股东批准[110] - 2023 - 2025年社区增值服务年度上限分别为300,000千元、450,000千元、700,000千元，历史金额分别为161,047千元、259,490千元、136,915千元[116] - 2026 - 2028年社区增值服务费用年度上限分别为632,500千元、690,000千元、747,500千元[117] 会员运营与营销业务协议 - 华润（集团）会员运营及营销业务框架协议期限为2026年1月1日至2028年12月31日[53] - 2025年6月30日至12月31日，华润（集团）关联人士向公司采购金额年度上限为9000万元，公司向华润（集团）关联人士采购金额年度上限为7000万元[55] - 2026 - 2028年华润（集团）关联人士向公司支付的采购金额年度上限分别为1.725亿元、2.3亿元、2.875亿元[57] 咨询服务协议 - 华润资本咨询服务框架协议期限为2026年1月1日至2028年12月31日[61] - 2024年11月8日至2025年12月31日咨询服务费年度上限为30000千元，历史金额为14355千元；2025年上半年年度上限为50000千元，历史金额为17490千元[63] - 2026 - 2028年咨询服务费年度上限分别为46000千元、63250千元、80500千元[65] 停车位协议 - 2026 - 2028年公司与华润置地签订停车位购买及销售合作框架协议[81] - 2023 - 2025年停车位购买金额年度上限均为440,000千元，2023、2024、2025年历史金额分别为263,404千元、102,749千元、596千元[88] - 2026 - 2028年停车位购买金额年度上限均为172,500千元，保证金每日最高结余年度上限均为230,000千元[88] 物业管理服务协议 - 2026年物业管理服务框架协议期限自2026年1月1日起至2028年12月31日止，待独立股东批准[90] - 2023 - 2025年商业物业物业管理费年度上限分别为1,300,000千元、1,450,000千元、1,600,000千元，2023、2024、2025年历史金额分别为671,195千元、763,962千元、348,836千元[95] - 2026 - 2028年商业物业物业管理费年度上限分别为1,035,000千元、1,150,000千元、1,265,000千元[97] 未来展望 - 截至2028年12月31日止三个年度预计开始三个新项目，按商业分租模式运营管理，预计建筑面积约为300,000平方米[18][24] - 2026 - 2028年预计获得华润（集团）关连人士住宅及非商业物业项目合约，在管建筑面积约10.0百万平方米[47] - 2026 - 2028年华润置地关连人士交付住宅物业预计新增在管总建筑面积约30百万平方米[51][121] 其他 - 公司将在2025年11月19日或之前向股东寄发通函[151][154] - 独立财务顾问为迈时资本[161] - 公司将于2025年10月29日举行股东特别大会[164]

股权结构 - 公司由华润置地持有约72.29%的股权[4][12][13][14] - 华润置地由华润（集团）间接持有约59.55%[13] - 华润（集团）由中国华润有限公司间接全资拥有[13] 物业租赁协议 - 2023 - 2025年公司与华润置地有物业租赁框架协议[3] - 2022年10月25日订立截至2025年12月31日止三个年度的物业租赁框架协议[16] 额度数据 - 截至2025年9月30日，应付华润置地租赁金额约1264.3万元，占原有上限1500万元的约84.3%[6] - 2025年10月29日，建议将自华润置地租赁物业预计租金付款原有年度上限从1500万元增至3000万元[7] - 本集团自华润置地租用物业原有年度上限1.55亿元，修订为1.7亿元[7] - 本集团预计确认使用权资产原有年度上限1.4亿元，修订后不变[7] - 华润置地自本集团租用物业原有年度上限2000万元，修订后不变[7] - 华润置地以商业分租模式自本集团租用物业原有年度上限5000万元，修订后不变[7] 协议规定 - 2023、按修订年度上限计算的适用百分比率超0.1%但低于5%，须遵守报告等规定，可豁免通函及独立股东批准规定[4][12] 其他 - 公司采取内控措施监督持续关连交易年度上限，关注协议执行情况并及时披露[9][10] - 公告日期董事会包括3名非执行董事、4名执行董事和4名独立非执行董事[17]