公司概况 - 建发国际集团控股股东为福建省大型国企厦门建发集团，以房地产开发为核心业务，2016年开始以"黑马"之姿崭露头角，2025年上半年销售规模排名提升至第六，成为行业前列的质量"白马" [1] 竞争优势 资产质量 - 长期坚持流速优先、兼顾盈利的投资策略，拿地溢价率相对更高且以小地块为主，行业下行期库存去化压力更小、土储安全边际更高 [1] - 2024年后新增项目静态毛利率和流速均有提升，利润兑现情况边际改善，存量土储货值结构新货占比较高、问题项目占比相对更少 [1] 周转效率 - 库存健康+区域深耕+产品力强是周转速度领先的核心原因，福建省保持绝对优势、核心城市崭露头角，深耕新中式产品且持续进化 [2] - 经营性举债能力逐步提升且相对靠前，回款能力保持较好水平，期间费用率维持行业低位 [2] - 大股东建发房产提供大力融资支持，财务安全边际较高，产业链条上下游布局完善，业务协同具备优势 [2] 投资建议 综合竞争力 - 受益于控股股东品牌、信用和资源支持，凭借精准投资策略、优秀产品力和市场化激励机制，资产质量、周转效率、费用控制、杠杆水平、业务协同具备相对优势 [3] 短期经营表现 - 2025年上半年新增货值987亿元，全年1500亿货值拿地目标有望完成，拿地强度（拿地金额/销售金额）达70% [3] - 2025年上半年全口径销售金额707亿元，同比增长7%，全年1500亿销售目标完成可期 [3] 业绩展望 - 预计2025-2027年归母净利润49 1/53 1/58 8亿元，同比分别+2 1%/+8 2%/+10 8%，对应PE分别为7 4/6 8/6 2倍 [3] - 现金分红比例维持40%以上，按45%测算2025年股息率约6 1% [3]

投资评级 - 建发国际集团(1908 HK)获得"买入"评级 首次覆盖[11] 核心观点 - 受益于控股股东厦门建发集团的品牌、信用和资源支持 凭借精准投资策略和优秀产品力 在行业下行周期实现逆势进阶 2025年上半年销售规模排名提升至第六[3] - 资产质量和周转效率保持领先 中长期销售规模有望再上台阶[3] - 短期经营表现突出 2025年上半年新增货值987亿元 全年1500亿货值拿地目标有望完成[8] - 业绩展望稳健 预计2025-2027年归母净利润分别为49 1/53 1/58 8亿元 同比增速2 1%/8 2%/10 8%[9] - 当前估值仍有较大修复空间 按45%分红比例测算 2025年股息率约6 1%[9] 公司概况 - 控股股东为福建省大型国企厦门建发集团 2024年《财富》世界500强第85位[19] - 2016年开始以"黑马"之姿崭露头角 2025年上半年销售规模排名提升至行业第六[6] - 核心管理层均为建发集团内生培养 在集团体系下扎根10年以上[34] - 2021-2023年推出3次股权激励方案 合计授出约1 8亿股 占总股本9 1%[36] 竞争优势 - 资产质量领先：坚持流速优先策略 2024年后新增项目静态毛利率和流速均有提升 存量土储货值中2022年后新增占比达80%[7] - 周转效率领先：2024年并表回款/有息负债达1 15倍 显著高于行业平均水平[30] - 费用控制优异：2024年广义费用率6 66% 低于行业平均水平[44] - 融资成本优势：2024年末平均融资成本3 56% 股东借款利率2025年起下调至4 06%[48] - 业务协同完善：旗下建发物业和建发合诚提供全产业链服务支持[52][56] 财务表现 - 2025年上半年全口径销售金额707亿元 同比增长7% 销售均价26 864元/平[18][19] - 2024年末有息负债898亿元 现金短债比4 7倍 净负债率31 8% 剔除预收资产负债率59 6%[46][49][50] - 2024年归母净利润48亿元 同比下滑5% 综合毛利率13 3%[32][33] - 2021年以来现金分红比例维持在40%以上[65]

行业投资评级 - 行业评级：看好 [2] 核心观点 - 地产板块持仓达历史冰点，叠加降息催化，政策宽松预期强化，配置性价比凸显 [4] - 超预期点：地产股基金持仓历史低点，Q4基数压力推动政策强化 [4] - 驱动因素：基金持仓低位、全球政策周期协同效应、Q4高基数压力推动政策释放 [4][5] 地产重仓股分析 基金持仓情况 - 基金持有房地产股市值从2020年H1的141亿元降至2025年H1的30亿元，降幅达80% [4][19] - 持有地产股的基金数量从2020年Q4的372个降至2023年Q4的194个，2025年H1稳定在200个左右 [13] - 主动基金是重仓地产股的主要力量，2025年H1持有地产股市值占比达80% [19] - 地产股市值占比从2020年H1的3.82%降至2025年H1的1.34%，接近市场标配1.22% [23] - 超配基金数量占比维持在55%左右，抛压殆尽 [4][23] 持仓结构 - 重仓持股总市值从2022年Q1的828亿元降至2025年Q2的256亿元，下跌近70% [34] - A股地产股中超过10个基金持有的公司不超过20个，头部效应显著 [34] - 港股地产股关注度提升，中高关注度股票数量多次超过A股 [38] - A股持仓基金数量大幅下降，保利发展和招商蛇口仍为前两大重仓股 [43] - 港股持仓基金数量稳定，华润置地和中国海外发展增持，物业股普遍被增持 [46] 美国降息对中国地产股影响 联动效应 - 美联储降息减少人民币贬值压力，为中国降息打开空间 [56][68] - 降息利好房企融资成本下降和购房需求修复，推动基本面改善 [56] - 美联储降息促使国际资本从美国流出，新兴市场资产吸引力提升 [56] 房企债务压力缓解 - 美联储降息压缩海外融资成本，降低汇兑损失风险 [60] - 改善再融资环境，减少技术性违约风险 [60] - 稳定市场预期与信用修复，降低评级下调概率 [60] 降息预期 - 2025年8月市场预估美联储9月降息概率达92.1% [64] - 人民币汇率走高为中国降息提供空间，预估降息幅度10-20BP [68] 投资建议 配置逻辑 - 2025Q4地产板块进入关键博弈期，叠加降息窗口，可积极配置 [76] - 地产板块持仓低，下跌空间有限，时间换空间 [76] 结构性机会 1. **住宅开发主战场**：优选"地产+"模式，如华润置地、建发股份、滨江集团 [79] 2. **城市更新**：关注现金流充沛企业，如华润置地、中国海外发展、保利发展 [79] 3. **产业结构变化**：AMC（信达地产）、内陆城市竞争出清（中国海外宏洋） [79] 4. **防御性子领域**：商管（华润万象生活）>物业（绿城服务、保利物业） [79]

行业政策导向 - 房地产行业从"住有所居"向"住有宜居"转型 [1] - 政府工作报告首次写入"建设好房子"要求 [1] - 住建部提出推进"好房子、好小区、好社区、好城区"四好建设 [1] 公司战略布局 - 公司定位"新中式生活匠造者" 深耕人居领域40余年 [2] - 采用"新材料·精工艺·承古法·展国风"专属匠造特质 [2] - 相继发布"好房子""好服务""好社区"三大体系 [2] - 以"共建美好生活钻石家"为核心构建社区体系 [2] 数字化平台运营 - 官方平台"建发房产钻石会"2020年上线 [2] - 实现全业态互联和全场景服务自助化 [2] - 周浏览量超过百万次 [2] - 通过会员制提供多元权益 [2] 社区建设五大维度 - 安全维度：构建智能安防与应急保障系统 [5] - 舒适维度：空间设计贴合业主身心需求 [5] - 绿色维度：采用自然融合与低碳实践打造生态社区 [5] - 智慧维度：运用数智化技术赋能社区管理 [5] - 美学维度：融合文化内涵与空间美学 [5] 四大动线规划 - 人行动线注重礼仪与景观体验 [6] - 车行动线强调安全与舒适归家流程 [6] - 服务动线追求高效便捷 [6] - 美好体验动线适配全龄全时需求 [6] 四美社区营造理念 - 门庭美：融合传统建筑礼制 如北京建发·海晏采用"八檩抱厦"结构 [7][8] - 园林美：营造四季诗画意境 如厦门项目选用百年老桩红檵木等珍稀苗木 [11] - 空间美：构建多功能场景 如杭州项目设计2800平方米下沉式会所 [14] - 体验美：获得业主积极反馈 杭州项目交付后获本地业主好评 [17] 三热爱生活理念 - 热爱生活：打造全龄全时场景覆盖 [22] - 热爱健康：配备健康步道/恒温泳池等设施 组织乒乓球赛等社群活动 [25] - 热爱美好：开展传统节日活动 如第六届"国风少年"以非遗传承为主题 [27] 项目实践案例 - 北京建发·海晏采用京派"王府中式"风格 [8] - 厦门建发港务·瑞湖公馆精选全球珍稀苗木 [11] - 杭州建发·云栖上宸设计11大主题架空层 [14] - 杭州建发·缦云交付后获得业主高度评价 [17] 体系建设特点 - 形成"建设-运营"闭环管理体系 [30] - 通过持续运营实现美好生活愿景 [30] - 构建以人为本的品质宜居社区解决方案 [30]

投资评级 - 行业投资评级：看好（维持）[1] 核心观点 - 7月销售数据表现走弱，全国商品房销售面积同比-4.0%，销售额同比-6.5%，单月销售面积和金额分别同比-7.8%和-14.1%，降幅连续两个月扩大[5][14] - 城市市场热度分化，2025年前32周一线、二线、三四线城市新房成交面积增速分别为+3.1%、-3.5%、-3.8%，高能级城市成交热度更高[5][14] - 开工数据降幅持续收窄，1-7月全国房屋新开工面积同比-19.4%，住宅新开工同比-18.3%，降幅连续两个月收窄[6][20] - 竣工面积同比仍降，1-7月房屋竣工面积同比-16.5%，住宅竣工面积同比-17.3%，降幅有所扩大[6][20] - 开发投资额降幅扩大，1-7月房地产开发投资额同比-12.0%，住宅开发投资额同比-10.9%[7][24] - 企业到位资金降幅扩大，1-7月房地产开发企业到位资金同比-7.5%，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别+0.1%、-8.5%、-9.9%、-9.3%[7][27] 投资建议 - 推荐布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团[8][33] - 推荐住宅与商业地产双轮驱动的房企：华润置地、新城控股、龙湖集团[8][33] - 推荐服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[8][33] 数据图表 - 2025年1-7月商品房销售面积同比下降4.0%，销售额同比下降6.5%[13][18] - 2025年1-7月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-6.2%、-1.1%、-2.6%、-6.0%[13][16] - 2025年7月30大中城市中一、二、三四线城市商品房成交面积增速分别同比-25.8%、-16.3%、-13.7%[13][22] - 2025年1-7月房地产开竣工面积同比下降19.4%和16.5%[13][23] - 2025年1-7月房地产开发投资额同比下降12.0%[13][26] - 2025年1-7月房地产开发企业到位资金同比下降7.5%[13][28] - 2025年1-7月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别+0.1%、-8.5%、-9.9%、-9.3%[13][31] - 2025年7月居民购房首付比例约68%[13][32]

内房股市场表现 - 建发国际集团股价上涨4.22%至18.53港元 [1] - 华润置地上涨3.51%至33.5港元 [1] - 龙湖集团上涨3.03%至10.88港元 [1] - 新城发展上涨2.6%至2.76港元 [1] 北京楼市政策变化 - 北京五环外符合条件的家庭取消购房套数限制 [1] - 住房公积金支持力度加大 涉及套数认定 贷款额度和提取流程 [1] - 政策节奏超出预期且具有明显信号意义 [1] 政策影响与市场预期 - 深圳和上海限购政策松绑预期提升 [1] - 北京新政可能开启新一轮政策放松周期 [1] - 地产股博弈窗口有望开启 [1] 行业基本面与股价驱动因素 - 当前地产基本面转弱且房价持续下跌 [1] - 房价走势决定地产股中期超额收益变化 [1] - 2022年至今出现8次明显超额收益脉冲 主要来自政策面驱动 [1] - 政策表述越新颖市场反应越大 [1]

公司财务安排 - 公司将于2025年8月22日举行董事会会议 [1] - 会议将审议通过截至2025年6月30日止6个月中期业绩 [1] - 会议将考虑派发中期股息事项 [1] - 会议将处理其他相关事项 [1]

会议安排 - 建发国际投资集团2025年8月22日举行董事会会议[3] - 会议将审议2025年上半年中期业绩[3] - 会议将讨论派发中期股息（如有）[3] 人员构成 - 截至公告日，公司有多名执行董事、非执行董事、独立非执行董事[4]

港股内房股表现 - 港股内房股普遍上涨 龙湖集团、华润置地、融创中国均涨2% [1] - 建发国际集团、中国金茂、越秀地产、万科企业、碧桂园、富力地产均涨超1% [1]

政策影响 - 北京五环外解除限购政策自2025年8月9日起施行 购买五环外住房不再限制套数 [1] - 公积金政策同步优化 无贷款或有一次已结清家庭可执行首套政策 二套贷款额度由60万元提升至100万元 [1] - 新政信号意义重大 楼市止跌回稳态势有望持续巩固 [1] 市场表现 - 港股内房股普遍上涨 龙湖集团涨2.07%至10.36港元 融创中国涨2.04%至1.5港元 华润置地涨2.01%至30.38港元 [1] - 建发国际集团涨1.46%至17.42港元 中国金茂涨1.33%至1.52港元 越秀地产涨1.25%至4.85港元 [1] - 万科企业涨1.2%至5.08港元 富力地产涨1.15%至0.88港元 碧桂园涨1.08%至0.47港元 [1] 政策对象 - 政策覆盖京籍居民及社保或个税满2年的非京籍居民 [1] - 一线城市北京出台楼市新政 具有行业风向标意义 [1]