核心观点 - 公司销售金额同比大幅下降45.7%，降幅远超行业平均水平，流动性压力显著，但通过大股东借款支持及库存盘活措施缓解部分压力 [2][3][6] - 归母净利润亏损同比扩大21.3%，主要受合联营投资亏损及存货跌价损失扩大影响 [3][18] - 多元化业务收入占比提升10个百分点至26%，成为营收重要补充 [4][31] 销售表现 - 2025年上半年合同销售金额691.1亿元，同比下降45.7%；销售面积538.9万平方米，同比下降42.6% [2][6] - 销售额降幅为TOP10房企最高（行业加权平均降幅13.4%），在15个城市销售金额位列前三，较2024年减少11个城市 [2][6] - 南方区域（156.5亿元，占比22.6%）、上海区域（240.5亿元，占比34.8%）和北京区域（81.7亿元，占比11.8%）为销售主力区域 [9][10] - 通过全民经纪人渠道成交超80亿元，线上渠道成交超66亿元，中介渠道占比下降4个百分点 [9] 库存与土地储备 - 存货账面价值4625.2亿元，较2024年底下降10.9%；其中现房库存1171.3亿元，占比25.3%，较2024年底增长1.4个百分点 [2][16] - 2023年以来累计盘活64个项目，涉及可售货值785亿元，通过盘活项目新增销售约226亿元 [2][11] - 新增土地计容建面81.16万平方米，66%位于二线城市（如郑州、石家庄）；总土储6234.6万平方米，较2024年末减少8.8% [11][15] 盈利能力 - 营业收入1053.2亿元，同比下降26.2%；房地产开发结算收入740.5亿元，同比下降33.7% [3][18] - 毛利率6.59%，同比微增1.79个百分点；物业结算毛利率3.6%，同比微增0.6个百分点 [3][18] - 归母净利润亏损119.47亿元，同比扩大21.3%；合联营投资从盈利4.96亿元转为亏损8.05亿元，存货跌价损失扩大至51.13亿元（上年同期19.28亿元） [3][18] 债务与流动性 - 大股东累计提供借款238.8亿元，利率及抵质押条件优于市场惯例；顺利完成243.9亿元公开债务偿还，2027年前无境外公开债到期 [3][23] - 有息负债3642.6亿元，较期初微增0.8%；短期有息负债1553.7亿元，占比42.7% [3][23] - 货币资金740.02亿元，较年初减少16.1%；现金短债比0.48，扣除受限资金后流动性进一步承压 [3][27] 多元化业务 - 非开发业务收入273亿元，同比增长21.3%，营收占比提升至26% [4][31] - 万物云收入181.68亿元，同比增长3.1%；租赁住宅业务收入18.0亿元，同比增长4.1%；物流仓储业务收入20.7亿元，同比增长6.7% [31][32] - 泊寓管理长租公寓27.3万间，出租率93.3%；万纬物流可租赁面积1045万平方米，高标库出租率86% [32]

市场表现 - 市场全天震荡走高 沪指逼近3900点 创业板指领涨 [1] - 房地产股大爆发 万通发展一字涨停 万科A盘中直线拉升一度涨停 收盘涨幅达9.15% [1] - 深深房B和深深房A涨幅均超9% [1] 政策动向 - 国务院第九次全体会议要求采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 [1] - 上海6部门联合印发通知 对部分楼市政策进行松绑 [1] - 北京 海南 成都 福州等地近期密集出台限购松绑及公积金支持措施 [1]

市场整体表现 - 美联储主席鲍威尔暗示可能9月降息 推动港股三大指数强势走高 恒生指数涨1.94%或490.77点至25829.91点 创近四年新高 成交额3696.98亿港元 恒生科技指数大涨3.14%至5825.09点 恒生国企指数涨1.85%至9248点 [1] - 国泰海通海外策略团队指出需重视港股三大因素：AI技术突破催化科技成长 美联储降息背景下外资可能超预期 南下增配力量仍有较大空间 受益于资产稀缺性优势 港股市场望持续吸引增量资金入市 [1] - 中信建投证券研报指出鲍威尔偏鸽派发言令9月降息概率大增 美元指数跳水 对利率敏感的有色金属价格表现强势 [4] 蓝筹股表现 - 紫金矿业领涨蓝筹 涨6.38%至24.34港元 成交额19.37亿港元 贡献恒指13.1点 花旗开启90天正面催化剂观察 认为其海外黄金资产ZGI的港股IPO将有助于重新估值 [2] - 百度集团涨6.25%至91港元 贡献恒指10.76点 网易涨6.04%至217.6港元 贡献恒指26.95点 阿里巴巴涨5.51%至124.5港元 贡献恒指107.33点 [2] - 东方海外国际跌0.88%至146.1港元 拖累恒指0.27点 [2] 板块表现 - 有色板块涨幅居前 洛阳钼业涨10.47%至11.92港元 江西铜业股份涨8.35%至20.76港元 灵宝黄金涨5.21%至11.52港元 [3] - 科网股表现亮眼 快手涨5.14%至78.75港元 美团涨3.29%至122.3港元 [4] - 内房股多数走高 万科企业涨9.86%至5.68港元 中国海外宏洋集团涨6.98%至2.3港元 远洋集团涨6.78%至0.126港元 融创中国涨6.58%至1.62港元 [5] - 恒指季检结果出炉 中国食品涨20.52%至4.17港元 京东物流涨7.39%至13.95港元 康耐特光学涨6.26%至49.9港元 西锐跌16.91%至56.5港元 欧康维视生物跌15.19%至9.6港元 [7] 政策动态 - 三部门联合起草《互联网平台价格行为规则（征求意见稿）》 共七章30条 围绕经营者自主定价 价格标示行为 价格竞争行为等内容提出规范要求 [5] - 上海市六部门联合印发房地产优化调整措施 包括调减住房限购 优化住房公积金 优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等政策 [6] - 国务院第九次全体会议明确采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 结合城市更新推进城中村和危旧房改造 多管齐下释放改善性需求 [7] - 工信部 发改委和自然资源部联合出台《稀土开采和稀土冶炼分离总量调控管理暂行办法》 对开采 冶炼分离指标实行总量控制管理 将进口矿和副产品纳入管控范围 [11] 个股异动 - 东风集团股份复牌飙涨54.1%至9.2港元 子公司岚图汽车将以介绍上市方式登陆港股 东风集团股份将同步完成私有化退市 总体收购价格为10.85港元/股 [9] - 长飞光纤光缆AH股大涨26.76%至46.8港元 英伟达推出NVIDIA Spectrum-XGS以太网技术 可将多个分布式数据中心组合成十亿瓦级AI超级工厂 [10] - 蔚来再度攀升15.17%至52.7港元 第三代全新蔚来ES8正式启动预售 整车购买预售价41.68万元起 电池租用方式购买预售价30.88万元起 [11] - 金力永磁全天强势涨14.34%至22.4港元 [11] - 金风科技绩后走高涨11.74%至9.52港元 2025年中期收入284.94亿元同比增加41.46% 股东应占利润14.88亿元同比增加7.26% 风力发电机组及零部件销售收入218.52亿元同比增长71.15% [12] - 东方甄选股价重挫12.89%至31.62港元 2025财年总营收43.92亿元同比减少37.9% 公司拥有人应占溢利573.5万元同比减少99.67% [13][14] 指数调整 - 恒生指数公司半年度指数调整结果公布 中国电信 京东物流 泡泡玛特将被纳入恒生指数成份股 成份股数目由85只增加至88只 [8] - 恒生综合指数成份股数目由502只增加至504只 加入中国食品 恒瑞医药 博雷顿 康耐特光学等24只股票 剔除冠城钟表珠宝 思派健康 西锐 欧康维视生物等22只股票 [8]

市场表现 - 港股内房股集体上涨 万科企业涨近10% 中国海外宏洋集团涨6.98% 远洋集团涨6.78% 融创中国涨6.58% [1][3] - 融信中国涨5.5% 龙湖集团涨5.22% 富力地产涨4.94% 越秀地产涨4.28% 美的置业涨3.65% 雅居乐集团涨3.26% 中国金茂涨3.16% [1][3] - 万科企业最新市值677.66亿港元 龙湖集团市值788.15亿港元 中国金茂市值220.15亿港元 [3] 政策调整 - 上海优化房地产政策 外环外购房不限套数 成年单身人士按家庭执行限购政策 [1] - 符合条件居民家庭即沪籍家庭和连续缴纳社保或个税满一年及以上非沪籍家庭可享受外环外不限购政策 [1] - 外环内购房政策保持不变 沪籍家庭限购两套 非沪籍家庭连续缴纳社保或个税满三年及以上限购一套 [1] 金融支持 - 上海提高个人住房公积金贷款额度 购买二星级及以上新建绿色建筑住房最高贷款额度上浮15% [1] - 首套最高贷款额度从160万元提高至184万元 多子女家庭上浮比例可叠加计算 [1] - 商业性个人住房贷款利率不再区分首套和二套 以减轻居民购房利息负担 [2] 人才激励 - 符合条件的非沪籍居民家庭首套房暂免征收房产税 第二套及以上住房人均扣除60平方米免税面积 [2] - 2025年1月1日起符合条件的购房者可享受房产税优惠政策 [2] - 此次为上海今年首次出台房地产政策优化 去年5月和9月曾两次放宽政策 [2]

万科股价表现 - 万科A股8月25日盘中一度强势涨停 收盘涨幅达9.15% [1][2] - 万科H股同日盘中大涨超15% 收盘涨幅达9.67% [1][2][3] - 当日成交金额56.19亿元 换手率8.16% [3] 财务与债务状况 - 2025年中报归属净利润亏损119.5亿元 同比下降 [3] - 已如期偿还243.9亿元公开市场债务 2027年前无到期境外公开债 [4] - 净负债率90.4% 较去年底提高9.8个百分点 资产负债率73.1% 较2024年底下降0.6个百分点 [4] - 上半年新增融资和再融资249亿元 大股东深铁集团累计提供238.8亿元股东借款 [4] - 境内债存量约264亿元 其中2025年下半年到期77亿元 2026年到期100亿元 2027年到期52亿元 [5] 行业政策动态 - 国务院要求采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 [1][7] - 上海六部门联合出台新政 调减住房限购 优化住房公积金及信贷政策 [1][6] - 北京 海南 成都 福州等地密集出台限购松绑及公积金支持措施 [1][7] - 结合城市更新推进城中村改造 多措并举释放改善性需求 [7] 市场与机构观点 - 政策支持下房地产市场逐步企稳 新房成交面积环比增加 土地市场溢价率回升 [1][8] - 房企债务重组突破降低系统风险 叠加销售旺季临近 推动板块估值修复 [7] - 部分房企报表端已见改善迹象 行业有望迎来底部企稳 [8] - 看好布局一二线城市 基本面稳健房企的中长期配置机会 [1][8] 公司战略举措 - 通过外部支持加自身经营双驱动化解债务风险 [4] - 外部支持包括金融机构融资 国资股东借款及政策助力 [4] - 自身经营聚焦保现金流 加速销售回款 盘活资产及稳定融资 [4]

业务表现 - 物流仓储业务上半年实现营业收入20.7亿元 同比增长6.7% [1] - 冷链业务收入10.7亿元 同比增长23.0% [1] - 高标库业务收入10.0亿元 同比下降6.5% [1] 资产规模 - 累计开业项目约150个 可租赁总面积达1045万平方米 [1] - 高标库可租赁面积844万平方米 [1] - 冷链可租赁面积201万平方米 [1] 运营效率 - 高标库稳定期出租率86% [1] - 冷链稳定期库容使用率74% [1] - 运营指标相比去年同期稳中有升 [1] 战略方向 - 物流平台提供全温层仓储租赁 库内运营服务及运输配送一体化供应链解决方案 [1] - 积极拓展头部客户并深挖细分行业以应对市场调整压力 [1]

政策动向 - 国务院会议提出采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 [1] - 平安证券指出地产潜在政策空间犹存 [1] 市场表现 - 内房股集体上涨 万科企业涨8.9%至5.63港元 远洋集团涨7.63%至0.127港元 融创中国涨5.92%至1.61港元 龙湖集团涨5.88%至11.35港元 [1] - 二手房市场以价换量定位刚需客群 "好房子"定位改善需求且供应有限 短期热度有望持续 [1] 企业业绩 - 部分房企报表端显现改善迹象 滨江和建发中报实现同比正增长 [1] - 上半年房企业绩分化明显 布局核心城市的开发商和物业公司表现优异 [1] - 滨江集团、建发国际、绿城服务、滨江服务等利润增速均达两位数 [1] - 此前亏损房企上半年仍面临较大亏损压力 [1] 机构观点 - 中信建投看好优质商业地产公司及布局核心城市的开发商与物业公司 [1] - 平安证券认为改善型需求产品因质价比优势具备持续热度 [1]

公司股价表现 - 万科企业股价上涨超过12% [1] - 远洋集团和融创中国股价均上涨超过8% [1] - 新城发展控股和龙湖集团股价均上涨超过6% [1] - 越秀地产等其他公司股价跟随上涨 [1] 行业整体表现 - 中国房地产行业多家主要公司股价出现显著上涨 [1] - 行业呈现普涨态势 龙头企业涨幅领先 [1]

港股内房股市场表现 - 港股内房股板块呈现震荡上升趋势 [1] - 万科企业股价涨幅超过15% [1] - 远洋集团、融创中国、新城发展控股、龙湖集团、越秀地产等房企跟随上涨 [1]

公司表现 - 万科A股价以7.22元涨停价报收，涨幅达10.06%，创近一年来单日最大涨幅，成交额达41.59亿元，总市值回升至861.40亿元，较前一交易日增加78.7亿元 [2] - 港股万科企业大幅上涨13.15%，报5.85港元，显示资本市场对公司的整体看好 [2] - 上半年实现营收1053亿元，销售收入近700亿元，高质量交付超4.5万套，销售回款率超100%，多地项目开盘去化率超9成 [2] - 经营服务业务稳步增长，全口径收入284亿元，经营效益保持行业前列 [2] - 获得大股东深铁集团强力资金支持，年内累计提供243.69亿元股东借款，有效缓解流动性压力 [2] - 已如期完成243.9亿元公开债偿还，2027年之前已无境外公开债到期 [2] 行业动态 - 国务院第九次全体会议要求采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求 [3] - 李强总理再提"房地产"，释放积极信号，明确"止跌回稳"依然是政策目标，有利于稳定市场预期 [3] - 北京率先落地优化房地产政策，调整优化限购政策、加大公积金政策支持，预计上海、深圳或将跟进优化限购政策 [3] - 更多城市有望取消限售政策，住房消费的限制性措施有望进一步调整优化 [3] - 中央层面存在政策进一步发力空间，新一轮支持政策有望开启 [3] 板块表现 - 房地产板块呈现联动上涨态势，多只个股集体走强 [3] - 万通发展、荣盛发展强势封板涨停，金地集团大幅上涨8.79%，深深房A涨幅达7.38% [3] - 特发服务、华联控股、保利发展、绿地控股等多只标的均涨超5% [3]