港股内房股市场表现 - 港股内房股在盘初交易中普遍拉升上涨，多只股票涨幅显著[1] - 世茂集团、融信中国、万科企业股价涨幅均超过5%，具体分别为5.31%、5.26%和5.11%[1][2] - 融创中国股价上涨4.55%[1][2] - 绿城中国、雅居乐集团、金辉控股、碧桂园股价皆上涨超过3%，具体分别为3.51%、3.28%、3.41%和3.09%[1][2] - 旭辉控股、中国金茂、龙湖集团、新城发展股价上涨超过2%，具体分别为2.78%、2.40%、2.25%和2.42%[1][2] 中央经济工作会议政策导向 - 中央经济工作会议于12月10日至11日在北京举行，为明年经济工作定调[1] - 会议确定明年要坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险[1] - 会议提出要着力稳定房地产市场，具体措施包括因城施策控增量、去库存、优供给[1] - 政策鼓励收购存量商品房，重点用于保障性住房[1] - 会议提出深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，并加快构建房地产发展新模式[1] - 会议还强调积极有序化解地方政府债务风险，督促各地主动化债，不得违规新增隐性债务[1] - 政策将优化债务重组和置换办法，多措并举化解地方政府融资平台经营性债务风险[1]

港股通最新持股比例排行 - 中国电信位居港股通持股比例榜首，持股数量为100.63亿股，持股比例高达72.50% [1] - 大眾公用与绿色动力环保持股比例紧随其后，分别为69.68%和69.67% [1] - 前20名公司持股比例均超过57%，其中凯盛新能、中国神华、天津创业环保股份持股比例分别为67.91%、66.85%、66.64% [1] 港股通近期资金流入（增持） - 小米集团－Ｗ在最近5个交易日内获最大额增持，持股额增加49.13亿元，持股数增加1.16亿股 [1] - 盈富基金与招商银行同期增持额位列第二、三位，分别增加29.76亿元和15.48亿元 [1] - 零跑汽车、比亚迪股份、美团-W、康方生物等公司也获显著增持，增持额在4.06亿元至10.47亿元之间 [1][2] 港股通近期资金流出（减持） - 万国黄金集团在最近5个交易日内遭最大额减持，持股额减少38.16亿元，持股数减少4.99亿股 [2] - 腾讯控股与阿里巴巴－W减持额分列第二、三位，持股额分别减少26.49亿元和14.21亿元 [2] - ASM PACIFIC、香港交易所、山东黄金等公司也遭明显减持，减持额在4.04亿元至6.98亿元之间 [2]

文章核心观点 - 受万科债券价格大幅波动及债市整体疲软影响，部分知名债券私募产品近期业绩出现显著回撤，暴露了在低利率和“收益荒”背景下，传统债券策略面临的挑战 [1][5] - 固收策略整体承压，利率低位震荡、信用利差收窄压缩了传统“拉久期、下沉资质”策略的盈利空间，行业正经历从“单一固收管理者”向“资产配置型管理者”的转型 [6][7][11] - 面对新形势，债券私募管理人正积极应对，通过加强精细化管理、转向“固收+”等多资产多策略来增强竞争力并控制风险 [9][10][11] 明星债券私募业绩突然回撤 - 多家知名债券私募旗下产品近期突发大幅回撤，例如北京某中型债券私募产品净值连续三周下挫，近半年收益已转负 [3] - 上海一家百亿债券私募旗下多只产品出现断崖式下跌，其中一只今年5月成立的产品目前亏损已超2%，近两周回撤超过5% [3] - 业绩波动与万科债券价格调整密切相关，11月下旬以来部分万科债券品种跌幅超过70%，12月11日多只万科债券单日跌幅超一成，例如“21万科06”跌超18% [5] - 业绩回撤的直接导火索包括公募费率新规消息、万科展期事件以及公募基金持续净赎回，深层原因是低利率环境下的“收益荒”迫使部分管理人为追求收益进行信用下沉，从而在风险事件中暴露 [5] - 在权益市场表现相对更好的背景下，纯债策略产品吸引力下降，数据显示今年新备案私募基金中债券策略占比仅约4%，增量资金不足 [5] 固收策略整体承压 - 当前固收策略整体处于相对“吃力”的阶段，十年期国债收益率大部分时间在1.6%—1.9%的窄区间震荡，无风险利率处于历史偏低位置 [7] - 利率债缺乏足够下行空间，交易盘难以频繁博取价差，同时信用利差被压缩在低位，传统通过“拉久期、下沉资质”获取超额收益的模式性价比明显下降 [7] - 中长期纯债产品今年以来的平均收益仅略高于无风险利率，与投资者过去“稳中有攻”的预期存在差距 [7] - 近期债市波动被视为独立信用事件，万科面临的流动性压力与核心央国企地产公司有本质区别，不应过度外推至整个国资房企信用链条 [7] - 短期内地产债板块可能面临估值波动及流动性收缩压力，二线国企或基本面较弱标的的二级市场成交利差可能走阔 [7] - 对于负债端稳定的长期资金而言，若部分财务稳健、城市布局核心的优质央国企地产债因情绪影响导致利差持续扩大，可能成为左侧配置机会 [8] 行业积极应对新变化 - 管理人应重新审视持仓，规避过度集中，增加流动性考量并做好压力测试 [10] - 在低利率环境下，应调整纯债产品的收益预期，切忌为达收益目标盲目信用下沉或过度拉长久期而忽视流动性风险 [10] - 行业正从传统的纯债策略运作转向“多策略增厚”以分散风险获取收益，例如用债券ETF等流动性较好品种配合交易型增厚策略替代单一纯债品种 [10] - 需构建更低波动的多策略组合，从单纯追求高收益转向专业的策略分析、定制和精细化运作 [10] - “固收+”思路正成为行业共识，在设定好风险预算的前提下，适度引入可转债、REITs和部分权益资产，利用多元资产的风险溢价在债券底仓基础上做收益增强 [10] - 未来固收机构的核心竞争力将体现在：在低利率环境下提供有吸引力、可复利的“固收底盘”，以及在清晰风险预算基础上稳健叠加多资产多策略的能力 [11] - 行业正在经历从“单一固收管理者”向“资产配置型管理者”的转型，这一进程将长期影响行业格局 [11]

明星债券私募业绩突发回撤 - 多家知名债券私募旗下产品近期突发大幅回撤，北京某中型债券私募产品净值连续三周下挫，近半年收益已转负 [3] - 上海某百亿债券私募旗下多只产品近期呈现断崖式下跌，其中一只今年5月成立的产品目前亏损已超2%，近两周回撤超过5% [5] - 业绩波动与万科债调整有关，11月下旬以来万科债普遍大幅调整，部分品种跌幅超过70%，12月11日多只万科债跌幅超一成，例如“21万科06”跌超18% [7] 业绩回撤的导火索与深层原因 - 直接导火索包括公募费率新规相关消息、万科展期事件，叠加公募基金持续净赎回，加剧了债券私募业绩回撤 [7] - 深层原因是低利率环境下的收益荒，压缩了传统债券策略的操作空间，部分管理人为追求收益进行信用下沉，风险舆情出现导致显著回撤 [7] - 在权益市场等其他资产表现更好的背景下，纯债策略产品吸引力降低，今年新备案私募基金中债券策略占比仅约4%，增量资金不足 [7] 固收策略整体面临挑战 - 市场环境使固收策略整体承压，十年期国债收益率大部分时间在1.6%—1.9%窄区间震荡，无风险利率处于历史偏低位置 [8] - 信用利差压缩在低位，传统通过“拉久期、下沉资质”获取超额收益的模式性价比下降，中长期纯债产品今年平均收益仅略高于无风险利率 [8] - 近期债市波动被视为独立信用事件，万科面临的流动性压力与核心央国企地产公司有本质区别，不应过度外推至整个国资房企信用链条 [8] 行业应对策略与转型方向 - 管理人应重新审视持有标的，穿透持仓以规避过度集中，增加流动性考量并做好压力测试，在低利率环境下调整收益预期，避免盲目信用下沉和过度拉长久期 [9] - 需调整配置思路，从传统纯债策略转向多策略增厚以分散风险，例如用债券ETF等流动性较好品种配合交易型增厚策略替代单一纯债品种，构建低波动组合 [9] - “固收+”思路成为共识，在设定风险预算前提下，适度引入可转债、REITs和部分权益资产，利用多元资产风险溢价在债券打底基础上做收益增强 [9] 未来核心竞争力与行业转型 - 未来固收机构的核心竞争力体现在两点：一是在低利率环境下持续提供具有吸引力、可复利的“固收底盘”；二是在清晰风险预算基础上，将多资产、多策略稳健叠加 [10] - 固收行业正经历从“单一固收管理者”向“资产配置型管理者”的转型，这一进程将长期影响行业格局 [10]

万科事件与市场反应 - 午后1点32分，万科A的涨停板被一笔27.38亿元的巨额买单一举封死，该金额相当于当日成交额的21% [1] - 万科H股一度飙涨19%，境内债“22万科04”暴涨42%触发临停 [1] - 万科多只境内债涨幅超过30%，其中“23万科01”涨34%后临停，“21万科06”涨33%后停牌 [3] 房地产板块整体表现 - 整个房地产板块应声而起，华夏幸福、财信发展等6只A股地产股紧跟涨停 [1] - 港股内房股融创、世茂等涨幅均超10% [1] - 截至12月10日，房地产ETF单日涨幅达3.61%，主力资金净流入规模创近三个月新高 [7] 关键个股涨幅详情 - 万科A涨幅为+10.06%，现价5.25元 [2] - 世联行涨幅为+10.07%，现价3.17元 [2] - 南都物业涨幅为+10.02%，现价13.51元 [2] - 财信发展涨幅为+9.94%，现价3.98元 [2] - 华夏幸福涨幅为+9.92%，现价2.66元 [2] - 广宇集团涨幅为+9.91%，现价3.77元 [2] - 保利发展涨幅为+4.88%，现价6.66元 [2] - 金地集团涨幅为+5.10%，现价3.30元 [2] 事件直接导火索 - 市场情绪逆转的导火索是当天上午10点召开的“22万科MTN004”债券持有人会议 [2] - 这笔20亿元的中期票据展期方案最终通过：本金兑付延期一年至2026年12月15日，票面利率维持3% [3] - 展期方案新增了深圳地铁等国企的担保增信措施 [3] 债务风险化解进展 - 债券持有人同意展期且未要求额外罚息，国资担保方案削弱了违约预期 [5] - 深铁集团累计向万科提供了307.96亿元的借款 [9] - 12月5日，碧桂园境外债务重组计划获香港法院认许令，137.7亿元境内债务重组方案也已通过 [5] - 龙头房企债务风险“拆雷”进程加速，市场开始重新评估行业底部特征 [5] 政策面积极信号 - 近期市场频繁讨论的“房贷贴息”政策被多家机构视为潜在利器 [5] - 华泰证券研报指出，此类政策可通过财政贴息收敛房贷利率与租金回报率利差，直接降低购房成本 [5] - 深圳、武汉等地已试点购房贷款贴息，若推广至全国，可能成为刺激刚需入市的关键抓手 [5] - 方正证券数据显示，2025年1—10月新房销售中房贷首付比例达68.22%，居民购房杠杆率处于高位，政策优化空间充足 [7] 资金与机构动向 - 12月初两个交易日内，一机构席位连续买入万科A 25.71亿元，某营业部斥资35.21亿元扫货 [7] - 这种规模的资金集中涌入，反映出部分投资者对地产板块估值修复的强烈预期 [7] 行业基本面边际变化 - 一线城市二手房成交量的回暖被部分分析师视为市场触底的前置信号 [7] - 尽管新房销售仍处下行通道，但核心城市二手房交易活跃度提升，暗示真实居住需求正在逐步释放 [7] - 万科2025年前三季度销售额同比下滑超四成，行业整体亏损面仍在扩大 [9] 行业模式转型 - 行业正在从“高杠杆、高周转”转向“开发+经营”并重，商业运营、物管、长租公寓等轻资产赛道成为新战场 [7] - 万科的物管服务、华夏幸福的产业园区运营等业务线近期被资本重点关注，部分业务估值已开始与开发主业分化 [7] 市场核心逻辑与展望 - 债务化解路径的清晰化是本轮反弹的核心逻辑，体现了“以时间换空间”的化债思路 [9] - 政策底、债务底相继显现，销售底是否即将到来成为下一个博弈焦点 [9] - 这种债券与股票的联动上涨，在近期地产板块中罕见 [4]

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確 性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部或任何部分內容而產生或 因依賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 CHINA VANKE CO., LTD.* 萬科企業股份有限公司 （於中華人民共和國註冊成立的股份有限公司 ） （股份代號：2202） 海外監管公告 本公告乃根據香港聯合交易所有限公司證券上市規則 第 13.10B 條 作出。兹 載 列 該 公 告如下， 僅供 參 閱。 萬科企業股份有限公司 董事會 中國，深圳，2025年12月1 1日 於本 公 告日期，本 公 司 董 事 會 成 員 包 括：執 行 董 事 郁 亮 先 生 及 王 蘊 女 士；非 執 行 董 事黃 力 平 先 生、胡 國 斌 先 生 及 雷 江 松 先 生；以 及 獨 立非 執 行 董 事 廖 子 彬 先 生、林 明彥 先 生、沈向 洋 博士 及 張 懿 宸 先 生。 * 僅供識別 万科企业股份有限公司 公司 2024 年度股东大会审议通过了《关于提请股东大会授权公司及控股子 公司对外提供担保的议案》，同意在授权有效期内提供的新增担 ...

公司担保情况 - 截至2025年10月31日，公司及控股子公司担保余额总计844.76亿元 [1] - 该担保余额占公司2024年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重为41.68% [1] - 公司公告称无逾期担保事项 [1] 近期新增担保案例 - 公司控股子公司印力商用置业有限公司为上海筑浦信息技术有限公司向南京银行申请的0.2亿元贷款提供连带责任保证担保，目前贷款余额0.1亿元，担保本金0.2亿元 [1] - 公司关联方SCPG Holdings Company Limited将其持有的1.97%股权质押，为Dynasty Holding Company Limited申请的28亿元贷款提供担保，目前该贷款余额为23.84亿元 [1]

万科A公告，公司之控股子公司为满足经营需要，继续通过信用保证、股权质押等方式为相关贷款提供 担保。一是上海筑浦信息技术有限公司向南京银行申请的0.2亿元贷款，印力商用置业有限公司为其提 供连带责任保证担保，目前贷款余额0.1亿元，后续可提款，担保本金0.2亿元。二是Dynasty Holding Company Limited申请的28亿元贷款，目前余额23.84亿元，SCPG Holdings Company Limited将其持有的 1.97%股权质押。截至2025年10月31日，公司及控股子公司担保余额人民币844.76亿元，占2024年末经 审计归属于上市公司股东净资产比重为41.68%，无逾期担保。 ...

美联储货币政策动向 - 美联储宣布将联邦基金利率再降25个基点，为今年9月以来第三次降息，累计降幅达75个基点 [1] - 美联储会议以9票赞成、2票反对、1票主张多降的罕见分歧投票通过降息决议 [3] - 除降息外，美联储宣布将购买400亿美元短债以维持银行体系流动性，实质是“降息+扩表”同时启动 [3] - 纽约联储明确未来30天将开始买债，且明年一季度“放水”力度将保持高位 [4] 美联储政策前景与市场影响 - 美联储主席鲍威尔称“未来进入政策观察期”，机构预测明年初降息概率不足50% [3] - 市场担忧美联储政策可能“脱锚”，从“看数据降息”转向“看政治降息” [3] - 尽管美联储降息，美国10年期国债收益率仍逆势上涨至16年新高，债券市场担忧“政治化降息”可能引爆通胀 [3][4] - 美联储降息后，人民币升值预期陡增，中美利差倒挂压力大幅缓解 [4] 中国房地产市场与政策信号 - 中国A股万科股价涨停，H股一度暴涨18%，引爆地产板块 [1] - 北京、上海全面取消普通住宅与非普通住宅划分，140平方米以下住房契税全按1%征收 [5] - 中央政治局会议明确提出“实施适度宽松的货币政策” [5] - 市场传闻2026年北上深等城市限购可能松绑，房贷利率可能再降 [5] - 国家统计局数据显示，11月全国30城二手房成交环比上涨14%，深圳新房成交同比暴涨189% [5] 房地产行业风险化解与资金动向 - 中金协助深铁制定的纾困方案已上报中央，深铁提供307亿元低息借款（利率仅2.34%）托底，150亿元开发贷展期落地 [5] - 万科的“股债双升”被视作资金对“政策底+市场底”的双重确认 [5] - 美联储降息后，12月11日上午北向资金净流入A股达42亿元，其中地产和金融板块占比超60% [4] - 美联储放水为中国央行提供了货币政策空间，降准、降息操作空间打开，对利率敏感的房地产行业将最先受益 [5] 资产配置与市场风险 - 全球“钱潮”已开始流向中国，外资比国内更早嗅到机会 [4] - 面对“全球放水+国内托底”的组合拳，需避免盲目跟风和高杠杆操作 [6] - 美联储“降息+扩表”的组合可能让2026年全球通胀卷土重来 [6]

A股房地产板块直线拉升，截至发稿，华夏幸福、财信发展、世联行、南都物业、广宇集团多股涨停，特发服务、金地集团、保利发展等跟涨； 此外，港股内房股走高，万科企业涨超14%，融信中国、中国金茂、融创中国等涨超8%。 12月10日午后，万科AH股直线拉升，万科A触及涨停，封单金额超27亿。 12月10日，万科首个展期债券"22万科MTN004"的债权人大会召开，将讨论债券展期事宜。 一位券商人士表示，此次债权人大会对于万科纾困而言十分重要。此次会议共有三个议案，较此前市场预期版本，新增两个议案，有利于各方达成统一共 识。 从消息面看，市场对于财政贴息支持楼市企稳预期浓厚。 ...