2026年初房企债务重组进展与政策支持 - 2026年开年，包括万科、路劲、花样年等至少4家房企接连披露债务重组重要进展，延续了2025年行业风险加速出清的态势 [1] - 2025年全年，包括融创中国、碧桂园、佳兆业等21家出险房企债务重组或重整获批及完成，累计化债规模约1.2万亿元 [1][6] - 政策端同步发力，2026年1月房地产融资“白名单”制度优化，符合条件的项目贷款展期期限由此前最长2.5年延长至5年，为房企提供了更充足的资金周转缓冲空间 [1][8] 万科“21万科02”债券具体重组方案 - 万科于2026年1月21日发布“21万科02”债券回售公告，采用“固定兑付+部分现金回售+部分利息提前兑付+优质增信”的组合方案 [3] - 具体方案为：回售部分债券本金的40%于2026年1月30日兑付，剩余60%展期1年，并以武汉和西安两个项目的应收款质押作为增信担保 [3] - 该方案满足了不同债券持有人的诉求，促进了展期议案通过，其中议案四（调整兑付安排、增加固定兑付、提供增信措施）获得了92.11%的同意票 [2][3] 其他房企债务重组关键进展 - 花样年在2026年1月16日获得香港高等法院颁令，指示就安排计划召开债权人会议，标志着其境外债务重组进入司法程序的核心阶段 [3][4] - 路劲于2026年1月19日发布公告，披露其境外债务重组的最新进展及初步方案 [4] - 回顾2025年，金科股份完成司法重整，涉及债务规模达1470亿元，覆盖债权人超8400家，是行业规模最大的司法重整案例 [5] 2025年头部房企化债成果 - 融创中国通过债务重组整体偿债压力预计压降近600亿元 [5] - 碧桂园通过境外债重组实现降债约117亿美元，对应折合约840亿元有息债务 [5] - 金科股份采用“现金+股票+信托受益权”的综合清偿模式，提升了普通债权的整体清偿率，目前大部分偿债资源已完成划转或预留 [5] 房地产融资“白名单”制度成效与深化 - “白名单”制度于2024年1月落地，推动融资机制从依赖房企信用向聚焦项目资产转型 [7] - 该制度持续扩围增效，截至2025年9月，“白名单”项目贷款审批金额突破7万亿元，累计支持近2000万套住房建设交付 [7] - 多家出险房企项目入围“白名单”，例如融创中国超90个项目、金科股份82个项目、碧桂园超200个项目入选，碧桂园同步获得15.23亿元新增融资 [7] 债务重组与行业恢复的关联逻辑 - 债务重组被视为“输血”，解决房企暂时流动性危机，但根本出路在于恢复企业自身的“造血”能力，即全力保障项目交付以重建市场信心 [6] - “风险出清—交付保障—需求激活”形成闭环，通过“化债—交付—销售”的正向循环，使购房者重拾信任，形成“信心修复—销售回暖—资金回笼”的良性机制 [6] - 优质民营房企在“白名单”及展期政策支持下，可通过“时间换空间”实现稳健运营，并推动向代建、持有型商业地产等业务多元化发展 [8][9]

行业整体表现 - 2025年12月国内70个城市新建商品房住宅销售价格环比下降0.4% 降幅连续数月维持相近水平[1] - 一线城市新建商品房住宅销售价格环比下降0.3% 降幅较前一月收窄0.1个百分点 部分指标跌幅呈现收窄或趋稳态势[1] - 2025年广州全市新房成交面积达355.6万平方米 同比降幅收窄至4.2%[1] - 广州中心五区新房成交占比提升至36% 成为大湾区市场回稳的核心引擎[1] 公司销售业绩 - 2025年万科在广佛都市圈的销售业绩突破100亿元[5] - 万科·理想花地连续四年（2022至2025年）斩获广州主城销售套数冠军 并蝉联荔湾区销售套数、销售面积双料第一[5] - 黄埔新城项目入市四年多累计成交新房超过3800套 累计销售额超百亿元 2024年为广州楼市销售套数卫冕冠军 2025年业绩稳居广州楼市第一梯队[5] - 万科檐屿城自2025年7月入市以来 连续6个月稳坐番禺区销量榜首 老业主推荐率高达45%[5] - 公司在佛山及清远的多个项目（如世纪灯湖·瑧府、璞悦山、北部万科城等）在各自片区市场表现中继续雄踞榜首[5] 项目交付与兑现 - 2025年万科广佛公司全年共交付广州、佛山、清远3个城市12个项目6731套新房 其中4个项目实现提前交付[6] - 万科·理想花地二期瑧园及三期朗庭项目于2025年实现首次交付 全年累计新增业主727户 截至目前该项目累计完成交付约4000套[9] - 黄埔新城项目2025年交付新房超过1500套 截至目前三年来累计交付14次 交付总量近8500套 累计入住家庭达4505户[11] - 万科·理想花地·傲璟实景示范区、花地湾城市西广场于2025年9月正式开放 约6000平方米开放式公园商业街区“趣味里”正式开业[10] 配套建设与社区运营 - 黄埔新城规划的11处教育配套已兑现6处 包括广铁一中铁铮学校的两个校区、广州市艺术中学（黄埔校区）等[15] - 黄埔新城将约五分之一的土地用于商业布局 已聚集20余家主理人特色商家 涵盖超市、社区食堂等多元业态共61家 其中57家已正式开业 KFC、岭南盛宴、福朋喜来登酒店等知名品牌也将于近日入驻[15] - 公司成功运营永庆坊、融德里等多个文化商业街区 2025年全年累计接待游客及市民超2130万人次[16] - 永庆坊2025年累计接待游客约2100万人次 商户出租率超98%[17] - 截至2025年末 万科在广佛区域各项目已累计成立130个社群 联动116位社群主理人 全年举办各类社群活动3664场 参与业主人数达89300人次[18] - 黄埔新城及万科·理想花地等项目持续举办华语地缘影展、集体水上婚礼、社区运动会、“七月七弄巧季”等特色社群活动[20]

债券交易异动 - 债券“21万科04”在深圳证券交易所发生价格剧烈波动 盘中成交价较前收盘价首次上涨达到或超过20% [1] - 深圳证券交易所对“21万科04”实施了临时停牌措施 停牌时间为今日10时11分10秒 [1] - 该债券临时停牌时长为30分钟 于10时41分11秒复牌 [1]

行业整体表现与核心数据 - 2025年全国房地产开发投资82788亿元，同比下降17.2% [1] - 2025年全国新建商品房销售面积88101万平方米，同比下降8.7% [1] - 2025年全国新建商品房销售额83937亿元，同比下降12.6% [1] - 2025年房地产开发企业房屋施工面积659890万平方米，同比下降10.0%，其中住宅施工面积460123万平方米，下降10.3% [3] - 2025年房屋新开工面积58770万平方米，下降20.4%，其中住宅新开工面积42984万平方米，下降19.8% [4] - 2025年房屋竣工面积60348万平方米，下降18.1%，其中住宅竣工面积42830万平方米，下降20.2% [4] - 各项指标显示房地产行业仍处于深度调整过程中，在动态变化中逐步筑底 [1] 市场结构与房企表现 - 2025年全国新建商品房销售额中，住宅销售额73335亿元，同比下降13.0% [9] - 2025年有10家房企销售额超千亿元，4家房企销售额超两千亿元 [9] - 千亿销售额房企包括：保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地、招商蛇口、万科、建发房产、中国金茂、越秀地产和滨江集团 [9] - 2025年投资金额前十的企业以央企、国企为主，中海地产、华润置地、保利发展、招商蛇口四大央企投资金额占比超过三成，前十金额占比超过七成 [9] - 央国企有望在市场调整期逆势布局增强长期竞争力，而大多数民营房企仍在持续筑底中找寻机遇 [9] - 部分好地段的好房源项目依然有较多购房者认购，市场信心增加 [6] 近期市场动态与趋势 - 2025年12月新建商品房销售面积9399万平方米，环比上涨39.87% [10] - 2025年12月新建商品房销售额8807亿元，环比上涨44.07% [10] - 2025年12月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点，其中上海上涨0.2%，北京、广州和深圳分别下降0.4%、0.6%和0.5% [10] - 2025年12月一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2个百分点 [11] - 2025年12月二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.7%，降幅均扩大0.1个百分点 [11] - 市场呈现“翘尾效应”，12月销售工作呈现较好迹象 [10] 行业调整与未来展望 - 行业深度调整仍在持续，当前市场仍处于“去库存”阶段 [3][5] - 新房销售回落及过去两年土地成交显著缩量导致全国房屋新开工面积延续下行态势 [5] - 以央国企为代表的行业中坚力量开工工作整体积极有序 [6] - 各地进一步做好“保交房”工作，近期融资协调机制相关的金融政策将落实展期制度，有助于稳定“白名单”制度中的融资工作 [7] - 随着住房市场进入存量时代，二手房成交占比逐步提升，大中城市刚需购房者普遍通过购买二手房解决居住问题 [12] - 新房市场转向满足改善性需求，房企通过“好房子”产品形成差异化供给 [12] - 2026年预计是去库存的关键年份 [12]

核心观点 - 结构性降息与MLF超量续作显著提振信用债二级市场活跃度，单周成交额达9,929亿元，创2025年7月以来新高 [10] - 信用债收益率全线下行，各品种信用利差普遍压缩，票息资产稀缺性凸显 [5][26] - 报告建议在2026年第一季度关注中短端信用债，特别是3-5年期银行资本债的配置价值 [6][50] 市场热点与事件 - **政策与流动性**：央行实施结构性降息，下调再贷款、再贴现利率0.25个百分点，并开展9000亿元MLF操作，全周公开市场净投放9795亿元 [10][49] - **重点公司事件**：万科一笔11亿元债券（“21万科02”）展期方案获92.11%高票通过，为其后续债务处置提供了示范 [12][15] 一级市场表现 - **净融资规模**：本周传统信用债净融资额为1851亿元，环比增加1201亿元，主要得益于发行量增加646亿元及偿还量减少555亿元 [16] - **结构变化**：产业债净融资额环比增加836亿元至1390亿元，城投债净融资额由负转正，环比增加519亿元至92亿元，金融债净融资额环比减少154亿元至369亿元 [16] - **发行成本**：AA城投债、AA+产业债和金融债平均发行利率较上周大幅上升，其中AA城投债发行利率达2.65%，AA+产业债达2.51% [20][21] 二级市场表现 - **成交活跃度**：信用债成交量环比增加1350亿元，其中金融债成交6355亿元，环比增加896亿元，产业债成交4030亿元，环比增加508亿元 [21] - **收益率走势**：各评级、各期限信用债收益率普遍下行2-5BP，例如5年期AA级收益率下行5BP至2.30%，5年期AAA+级收益率下行3BP至1.96% [26][27] - **信用利差行业分化**： - **走扩行业**：AA+电子、非银金融行业信用利差分别大幅走扩16BP和11BP [34] - **压缩行业**：AA+医药生物行业信用利差压缩6BP，其余多数行业利差波动不超过5BP [34] - **城投债利差**：除10年期以上品种利差走扩1BP外，其余期限城投信用利差均压缩，其中3-5年期利差压缩4BP至57BP [36][38] - **产业债利差**：各期限产业债信用利差大多压缩，例如1年期AAA-私募产业债利差压缩8BP [41][43] - **银行资本债利差**：银行二永债（二级资本债和永续债）各期限利差均压缩，且短端压缩幅度更大，例如1年期AAA-二级资本债利差压缩6BP [45][46] 地区与主体风险 - **地区利差**：贵州、云南、吉林等地的AA级城投债信用利差居前，分别达203BP、132BP、112BP [39] - **负面舆情**：本周共有3个主体的27只债券隐含评级被调低，同时阳光城集团发行的“H1阳城1”债券发生实质违约 [4][47] 机构行为与市场展望 - **基金持仓变化**：2025年第四季度，二级债基资产净值环比大幅增长，而一级债基和中长期纯债基金资产净值环比大幅减少，显示资金向“固收+”策略倾斜 [5][50] - **配置建议**：基于票息资产稀缺和债基拉久期意愿有限的背景，报告认为中短端信用债是优选，并明确建议关注3-5年期银行资本债的配置价值 [6][50]

核心观点 - 报告对房地产板块持乐观态度，认为市场乐观情绪不断发酵，板块行情持续性可期，并指出板块估值处于底部区间，持仓比例为历史底部，在供求关系重塑的环境下，企业盈利能力具备修复空间，26年板块具备全年配置价值，景气度及盈利双拐点值得期待 [1][5] 政策环境 - 中央政策新增举措较少，但表态维持宽松，具体包括：财政部、税务总局延续实施公租房税收优惠政策；央行、国家金融监督管理总局将商业用房最低首付比例由50%下调至30%；自然资源部、住建部推出六方面11项政策支持城市更新；住建部部长倪虹强调将着力稳定房地产市场，并提及将推行项目公司制、主办银行制和现房销售制等基础制度建设 [5][16][17] - 地方政策以一线城市中长期表态为主，上海市“十五五”规划明确坚持租购并举；北京市2026年供地计划首次单列城市更新计划指标，安排商品住宅用地200-240公顷；广东省内20城将商业用房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [5][18][19] 市场成交表现 - **新房市场**：2026年第4周，50城新房成交面积298.91万方，环比上升14.0%，但同比下降29.3%，降幅较上周收窄1.3个百分点；1月前22天，50城新房成交面积同比下降31.3%，降幅较上个月扩张5.1个百分点 [5][20][23] - **二手房市场**：2026年第4周，11城二手房成交面积198.59万方，环比上升13.6%，同比上升14.1%，同比由负转正；1月前22天，11城二手房成交面积同比下降8.6%，降幅较上个月收窄13.6个百分点 [5][32][38] - **二手房认购（中介口径）**：2026年第4周，79城二手房成交套数环比下降2.9%，但同比大幅上升59.8%；1月前22天，79城二手房成交套数同比上升33.1%，为10月以来首次转正 [5][48][50] 市场景气度与价格 - **新房供应与去化**：2026年第4周，重点10城住宅推盘面积47.9万方，环比下降12.2%，同比下降7.5%；10城住宅售批比（MA8）为100%，环比上升7个百分点，但同比下降36个百分点；中指重点城市开盘去化率（MA8）为47%，环比下降5个百分点，同比下降18个百分点 [5][88][98] - **二手房市场热度**：截至2026年第4周，监测的70城二手房日均来访4.6万组，环比下降17.1%，但同比大幅上升63.1%；二手房来访转化率为5.7%，环比上周上升0.8个百分点 [5][108][111] - **二手房价格**：2026年第4周，33城二手房成交价周环比微涨0.1%，但月环比下降1.6%，年初以来同比25年同期下降17.9% [5][113][115] 土地市场 - 2026年第4周，300城宅地出让金为125.6亿元，环比下降14.3%，同比大幅下降67.4%；1月前22天，300城宅地出让金为431.1亿元，同比下降56.1% [5][117][122] - 同期，300城宅地供给建筑面积546.2万方，环比下降13.9%，同比下降51.0%；单周土地去化率为56%，环比下降23个百分点，同比下降20个百分点 [5][117][123] - 土地溢价率（MA4）为3.1%，环比上升0.7个百分点，但同比下降4.5个百分点；成交楼面价（MA4）为3251元/平方米，环比下降1.7%，同比下降23.3% [5][124] 板块行情表现 - 2026年第4周，SW房地产板块环比上涨5.2%，跑赢沪深300指数5.8个百分点，在30个申万一级行业中排名第6（处于20%分位） [5][125] - 板块内，16家主流房企周涨幅为+3.3%，其中绿城、新城、滨江、招商蛇口等企业明显上涨；物业龙头企业和港股主要房地产公司本周也分别上涨0.7%和1.8%，其中港铁公司、嘉里建设单周涨幅超过7% [5] - C-REITs板块本周综合收益指数上涨2.29%，监测的78单REITs中有68单上涨，发布经营数据的REITs涨幅较好 [5]

一级市场发行情况 - 本周共发行7笔中资离岸债券，包括2笔人民币债券、2笔美元债券、1笔港币债券、2笔澳元债券 [2] - 发行方式包括直接发行3只、担保发行2只、直接发行+担保发行1只、维好协议发行1只 [2] - 离岸人民币债券单笔最大发行规模为10.92亿元人民币，最高票息为3.15%，均由赣州城市投资控股集团发行 [2] - 中资美元债券单笔最大发行规模为3亿美元，由攀枝花攀西科技城开发建设有限责任公司发行，最高票息为9.75%，由瑞安房地产发行 [2] 二级市场表现 - 中资美元债收益率小幅上行，Markit iBoxx中资美元债综合指数报252.07，周度上行0.11 [3] - 投资级美元债指数周度上涨0.1%，报244.95；高收益美元债指数周度上涨0.21%，报243.79 [3] - 地产美元债指数周度上涨0.26%，报180.79；城投美元债指数周度上涨0.07%，报154.74；金融美元债指数周度上涨0.11%，报292.32 [3] 基准利差 - 截至1月23日，中美10年期基准国债利差扩大至240.9个基点，较前一周扩大2.1个基点 [4] 信用评级调整 - 1月19日，穆迪应公司要求，撤销海隆控股有限公司的“Ca”家族评级 [6] - 1月19日，惠誉将万达商业地产(香港)有限公司的长期外币发行人评级下调至“RD” [6] 债券违约与展期 - 万科成功完成首笔11亿元公司债“21万科02”的展期，展期方案以92.11%的同意率获得通过，该债券票面利率为3.98% [7] 国内债券市场要闻 - 2025年全年，银行间债券市场共发行债务融资工具11531只，金额达10.09万亿元，其中12月单月发行866只，金额8285亿元 [8] - 自绿色外债试点在山东落地实施两个月以来，已有7个地市成功办理业务，累计实现跨境融资折合人民币约3.3亿元，试点首日落地1760万元 [9] - 2025年熊猫债发行规模达1633.1亿元，同比增长15.6%，创下新高；截至年末存续规模达3187.8亿元，同比增长37%，累计发行规模突破8600亿元 [10] 海外央行动态 - 1月23日，日本央行维持基准利率在0.75%不变，投票比例为8-1，审议委员高田创提议将短期利率目标上调至1.0% [11] 公司特定事件与融资 - 万科撤回华夏万纬仓储物流封闭式基础设施证券投资基金上市及相关资产支持专项计划的申请并获准 [12] - 洛阳钼业拟发行12亿美元于2027年到期的零息可换股债券，初始转换价为每股28.03港元，较公告前收盘价溢价约28.70%，所得款项净额约11.875亿美元 [13] - 弘毅文化集团将一笔尚未偿还本金额为6000万港元的可换股债券到期日，由2026年3月21日延长至2028年4月21日 [14]

行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“买入”评级 [2] 核心观点 - 报告核心观点为“小阳春提前开启，交易信心走强”，指出市场在未出台大规模实质性刺激政策的情况下，已进行一定的自发性修复 [1][7][16] 二手房市场总结 - **整体成交**：2026年1月1日至1月22日，79城二手房日均认购3404套，同比2025年同期增长33.1%，若以春节假期日期对齐，同比2025年同阶段增长8.1%，同比2024年同阶段增长50.0% [7][16] - **城市能级分化**：低能级城市表现优于中能级和高能级，阳历对齐同比，三四线、二线、一线认购分别提升47.6%、29.8%、20.3%；春节对齐同比，三四线、二线分别提升24.4%、4.3%，一线则下降4.8% [7][26] - **网签数据滞后**：网签数据一般滞后认购数据半个月到一个月，开年至今11城二手房网签同比-9.9%，认购端的高增尚未完全传递至网签端 [7][29] - **重点城市表现**：一线城市中，广州在春节对齐后认购同比+6%，表现相对稳定；二线城市中，合肥、济南、郑州、南京在春节对齐后认购增长明显，同比分别+23%、+22%、+22%、+21%；三四线城市中，湖州、东莞、徐州、中山、无锡在春节对齐后认购同比分别+82%、+50%、+42%、+40%、+40% [31][34] - **来访与转化率**：开年至今70城中介来访同比增长34.2%（春节对齐同比+5.0%），略低于认购增长；来访转化率为5.6%，较2025年第四季度提升0.6个百分点，最近一周（26W4）转化率提升至6.4%，达到2023年3月以来最高水平 [7][35] - **二手房价**：截至2026年1月22日，33城二手房价格年初以来同比2025年同期下跌17.9%，自2024年“924新政”以来下跌10.5%；2025年一线城市房价平均下跌16.2%，较2024年跌幅扩张6.9个百分点，中低线城市平均下跌16.7%，跌幅扩张7.2个百分点；2026年1月，一线城市房价平均下跌0.7%，环比跌幅收窄2.1个百分点，中低线城市平均下跌0.4%，环比跌幅收窄1.0个百分点 [7][41][45][48][49] - **二手挂牌量**：140城二手房挂牌量在2025年11月下旬达到顶点（558.51万套），目前（2026年1月22日）为552.13万套，较2025年末下降0.6%，较顶点下降1.1%；重点12城挂牌量在2025年9月中旬达到顶点，目前为169.26万套，较2025年末下降1.2%，较顶点下降4.0%，重点城市挂牌量下降更为明显 [7][50] 新房市场总结 - **整体成交**：受传统淡季及推盘较少影响，新房网签表现不佳，2026年1月1日至1月22日，45城新房日均网签25万平方米，同比2025年同期下降42.1%，若以春节对齐，降幅达到66.4% [7][59][63] - **城市能级分化**：各线城市新房网签均有下降，阳历对齐同比，一线、二线、三四线分别下降42%、45%、35%；春节对齐同比，一线、二线、三四线分别下降60%、71%、52%，三四线降幅最小，一线次之，二线降幅最为明显 [7][65] - **重点城市表现**：一线城市北上广深新房网签阳历对比同比分别下降36%、33%、41%、67%；二线城市中仅沈阳实现同比增长（+11%）；三四线城市中泰安、阳江、惠州实现同比增长，分别为+34%、+25%、+10% [67][68][70] 政策与市场背景 - 2026年1月1日，《求是》杂志刊发文章释放积极信号，明确房地产在国民经济发展中地位举足轻重，并强调要保持政策力度，政策要一次性给足，对稳定“资产价格预期”具有重要意义 [15] 重点公司覆盖 - 报告覆盖了包括万科A、招商蛇口、保利发展、华润置地、贝壳-W等在内的多家A股及港股房地产行业重点公司，并均给予“买入”评级，同时列出了各公司的盈利预测及估值指标 [8]

报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 本周债市回暖，信用跟随利率下行，3 - 7Y信用利差全线收敛，城投债利差整体下行，地产债利差整体走扩但万科利差大幅压缩，其余产业债利差收敛，二永债收益率继续下行且3Y期利差降幅最大，产业永续债超额利差走阔，城投超额利差分化 [3][4][5] 根据相关目录分别进行总结 1 债市回暖信用跟随利率下行，3 - 7Y信用利差全线收敛 - 本周债市回暖，利率曲线陡峭化下行，1Y、3Y、5Y、7Y和10Y期国开债收益率分别下行2BP、1BP、2BP、3BP和4BP [3][10] - 各期限信用债收益率显著回落，1Y期各等级信用债收益率下行2 - 3BP；3Y和5Y期AAA级信用债收益率均下行3BP，AA + 及以下等级收益率下行4 - 5BP；7Y期各等级收益率下行4 - 5BP；10Y期AAA级信用债收益率下行5BP，AA + 及以下等级收益率下行3BP [3][10] - 3 - 7Y期信用利差全线收窄，1Y期AA + 及以上等级信用利差收窄1BP，其余等级持平；3Y期各等级利差收窄3 - 5BP；5Y期AAA级利差压缩1BP，AA + 及以下等级利差压缩3BP；7Y期各等级收窄2 - 3BP；10Y期AAA利差持平，其余等级上行2BP [3][10] - 评级利差方面，1Y期AA + /AA评级利差走阔1BP，其余持平；3Y期AA + /AA利差持平，其余收窄1BP；5Y期AAA/AA + 利差收窄2BP，其余持平；7Y期AAA/AA + 利差收窄1BP，AA + /AA持平；10Y期AAA/AA + 利差走阔2BP，AA + /AA持平 [10] - 期限利差方面，AAA等级3Y/1Y和7Y/5Y期限利差收窄1BP，其余持平；AA + 等级10Y/7Y利差走阔3BP，7Y/5Y持平，其余收窄1 - 2BP；AA等级10Y/7Y利差走阔3BP，7Y/5Y持平，其余收窄1 - 3BP [10] 2 城投债利差整体下行2BP - 本周城投债利差整体下行2BP，外部评级AAA、AA + 和AA平台信用利差总体较上周均下行2BP [4][15] - AAA级平台利差多数下行1 - 3BP，内蒙古、宁夏、云南、辽宁下行4 - 5BP [15] - AA + 级平台利差多数下行1 - 4BP，海南、黑龙江持平，吉林上行2BP，青海、宁夏下行5 - 6BP [15] - AA级平台利差多数持平或下行1 - 3BP，重庆、天津、山西、云南下行4 - 5BP，吉林下行8BP [15] - 分行政级别来看，省级、地市级和区县级平台信用利差较上周均下行2BP [19] - 省级平台信用利差多数下行1 - 3BP，上海利差持平，宁夏、天津、内蒙、云南利差下行4 - 5BP [19] - 地市级平台信用利差多数下行1 - 4BP，黑龙江利差持平，宁夏、内蒙、辽宁、青海利差下行5 - 6BP [19] - 区县级平台信用利差多数下行1 - 3BP，贵州利差上行4BP，天津下行4BP，河北下行6BP，吉林下行8BP [19] 3 地产债利差整体继续走扩，其余产业债利差收敛 - 本周地产债利差整体仍在走扩，但万科利差大幅压缩，其余产业债利差小幅下行 [4][25] - 央企地产债利差走阔4BP，国企地产债利差走阔1BP，民企地产债利差上行17BP但混合所有制地产债利差收敛103BP [4][25] - 龙湖利差上行1BP，旭辉上行49BP，万科下行1006BP，美的置业持平，华发上行7BP，保利上行7BP [4][25] - 各等级煤炭债利差下行1 - 3BP；AAA钢铁债利差下行2BP，AA + 下行4BP；各等级化工债利差下行2BP [4][25] - 陕煤利差持平，晋能煤业下行4BP，河钢下行2BP [4] 4 二永债收益率继续下行，3Y期利差降幅最大 - 1Y期各等级二级资本债收益率下行1 - 2BP，永续债收益率下行2BP，利差上行0 - 1BP [5][33] - 3Y期各等级二级资本债收益率下行3BP，各等级永续债收益率下行4BP，利差下行2 - 3BP [5][33] - 5Y期各等级二级资本债收益率下行2 - 4BP，利差下行0 - 2BP，各等级永续债收益率下行1 - 2BP，利差上行0 - 1BP [5][33] - 10Y期各等级二级资本债收益率下行5BP，各等级永续债收益率下行4BP，利差下行0 - 1BP [5][33] 5 产业永续债超额利差走阔，城投超额利差分化 - 产业AAA级3Y永续债超额利差较上周走阔0.26BP至14.67BP，处于2015年以来的39.03%分位数 [5][36] - 产业5Y永续债超额利差较上周走阔0.01BP至13.21BP，处于2015年以来的32.24%分位数 [5][36] - 城投AAA级3Y永续债超额利差下行0.48BP至4.03BP，处于2.13%分位数 [5][36] - 城投5Y永续债超额利差上行3.21BP至13.34BP，处于26.27%分位数 [5][36] 6 信用利差数据库编制说明 - 市场整体信用利差、商业银行二永利差以及城投/产业永续债信用利差基于中债中短票和中债永续债数据求得，历史分位数自2015年初以来；城投和产业债相关信用利差由华福证券研究所整理与统计，历史分位数自2015年初以来 [38] - 产业和城投个券信用利差 = 个券中债估值（行权） - 同期限国开债到期收益率（线性插值法计算），通过算数平均法求得行业或者地区城投的信用利差 [40] - 银行二级资本债/永续债超额利差 = 银行二级资本债/永续债信用利差 - 同等级同期限银行普通债信用利差，产业/城投类永续债超额利差 = 产业/城投类永续债信用利差 - 同等级同期限中票信用利差 [40] - 样本筛选标准：产业和城投债均选取中票和公募公司债样本，剔除担保债和永续债；若某个券剩余期限在0.5年之下或者5年之上，则剔除统计样本；产业和城投债为外部主体评级，商业银行采用中债隐含债项评级 [40]

公司行动与项目状态 - 万科企业股份有限公司于2026年1月23日公告，已撤回华夏万纬仓储物流封闭式基础设施证券投资基金及中信证券-万纬物流1期资产支持专项计划的上市及挂牌转让申请文件，并已获准 [1] - 公司于2024年以控股子公司深圳市万纬物流投资有限公司拥有的3个仓储物流园项目申报发行不动产投资信托基金，并于2024年3月1日获中国证监会受理 [3] - 经综合考虑外部客观环境、市场环境等多种因素，基金管理人华夏基金管理有限公司和资产支持证券管理人中信证券股份有限公司于2026年1月14日向中国证监会及深圳证券交易所申请撤回文件，相关申报流程已于2026年1月23日终止 [3] 项目背景与未来计划 - 公司申报基础设施REITs是为积极响应国家政策号召 [3] - 本次申请终止审核并撤回申请文件不会对公司日常生产经营情况造成重大不利影响 [3] - 公司将待条件成熟时择机重新启动基础设施REITs的申报工作 [3]