涉及的行业和公司 * 行业为中国房地产行业[66] * 公司为中国万科企业股份有限公司（China Vanke Company Ltd） A股代码000002 SZ[1] H股代码2202 HK[5][12] 核心观点和论据：财务表现与流动性 * 公司1H25业绩表现不佳 核心亏损显著扩大至人民币116亿元[8] 符合盈利预警[2] * 收入同比下降26%至人民币1053亿元[9] 未结转销售额进一步下降至人民币1840亿元（较2024年底下降17%）[8] 预示2025-26年收入压力增大 * 毛利率承压 开发物业毛利率（DP GPM）降至8 1%[8] 且已完工库存保持在高位达人民币1170亿元（相当于2024年预售额的48%）[8] * 资产负债表恶化 净负债权益比升至86%[8][9] 现金对短期债务的覆盖倍数降至0 4倍[8][9] 但深圳地铁（SZ Metro）提供的未质押贷款应能帮助其偿还公共债务[3] * 资产减值损失同比扩大2 6倍至人民币51亿元[8] 利息支出同比增长29%[9] 核心观点和论据：前景展望与估值 * 展望依然疲弱 公司可能因房地产销售快速萎缩 开发利润率压力增大 房价长期下跌导致的资产减值以及为流动性进行的潜在资产处置损失而在中期持续遭受严重亏损[3] * 当前0 41倍的市净率（P B）可能面临更多挑战（覆盖范围内平均为0 45倍）[3] 摩根士丹利给予A股Underweight评级[5] 目标价人民币5 07元[5] 较当前股价有23%下行空间[5] * 估值方法基于2025e净资产价值（NAV）为每股人民币7 24元 并应用30%的折扣[11] 下行风险包括销售和财务业绩弱于预期[14][15] 其他重要内容 * 摩根士丹利在截至2025年7月31日时 持有万科1%或以上的普通股[21] 并在过去12个月内从万科获得过投资银行服务[24] 非投资银行服务[25] 以及产品和服务补偿[23] * 报告强调其评级为相对评级 Underweight并非直接等同于卖出[29][32] 投资决策应综合考虑个人情况[50]

深圳金融发展历程 - 从1979年宝安县存款余额1.01亿元、贷款余额0.75亿元的"金融荒漠"起步，到2024年GDP超36800亿元、金融业增加值达4710.5亿元的全国三大金融中心之一 [2][28][31] 初创与探索阶段（1979-1990） - 1982年南洋商业银行深圳分行开业，成为新中国第一家外资银行分支机构 [7][8] - 1987年招商银行成立，同年深交所上市首只股票深发展，股价从1元最高涨至180元（复权价） [8] - 1988年深圳平安保险公司成立，初期仅13名员工 [9] - 1983年深宝安发行新中国第一张股票筹资1300万元，1987年深发展公开发行股票筹资793万元引发抢购潮 [10] 跨越与成长阶段（1990-2004） - 1990年12月1日深交所成立，2004年底上市公司达536家，总市值1.1万亿元，年成交金额1.6万亿元 [11][12][15] - 深创投1999年成立，至2004年累计投资项目超100个，投资金额超20亿元 [15][16] 调整与转型阶段（2004-2019） - 2004年深交所推出中小企业板，至2009年上市公司达327家，累计融资3000多亿元 [19][20] - 2009年创业板启动，2019年公司数量近800家，总市值超6万亿元（2024年达1365家、12.45万亿元） [21] - 2010年前海合作区设立，2019年底注册金融企业5.2万家，跨境人民币贷款累计提款超400亿元 [23][24] - 2014年微众银行开业，2019年末客户数突破1亿，管理贷款余额超4400亿元 [26] 升华与引领阶段（2019年至今） - 创业板注册制改革至2025年Q1新增上市公司超400家，IPO融资超5000亿元，90%为高新技术企业 [26] - 2021年深市主板新增上市公司超160家，IPO融资超3000亿元，2025年7月末总市值近40万亿元 [26] - 2024年"跨境理财通"2.0实施，4月末深圳67家银行参与，账户开立超4.5万个，跨境汇划金额突破35亿元 [26] - 2024年初数字人民币受理商户超300万家，钱包开立超6000万个，交易金额突破6000亿元 [27] 金融业综合实力 - 2024年末银行业存款余额135778.02亿元，贷款余额94830.33亿元，资产总额13.57万亿元 [29] - 2024年末深交所上市公司2852家，市价总值33.04万亿元，交易量全球第三、市值全球第六，IPO数量全球第一 [29] - 深圳辖区A股上市公司422家，总市值8.79万亿元；境外上市公司超160家，总市值超10万亿港元 [31] - 2024年保费收入1958.21亿元，保险法人总资产7.3万亿元 [31] - 财富管理规模2022年底26.6万亿元，2024年增长至29万亿元 [35] - 金融科技全球排名第三（747分），仅次于纽约（749分）和伦敦（748分） [36] - 知识产权证券化累计发行规模超230亿元，位居全国第一 [37]

昆明楼市整体表现 - 上周昆明楼市供应5.33万㎡环比上涨23% 成交7.27万㎡环比上涨32% 成交均价12674元/㎡环比上涨7% [1] - 市场呈现两极分化现象 高端改善型楼盘与高性价比刚需楼盘同步走量 [6] - 主城区上周无土地供应与成交 [6] 重点项目销售动态 - 龙湖天境首开劲销4.1亿元 单周备案1.31亿元成交73套 成交均价15088元/㎡ 套均价179万/套 [3][6] - 邦泰春华序单周销售0.46亿元成交35套 成交均价9959元/㎡ 套均价133万/套 [6] - 万科·都会半岛单周销售0.29亿元成交21套 成交均价13025元/㎡ [6] - 高端盘邦泰观云单周销售0.55亿元成交均价18836元/㎡ 龙湖·山海原著单周0.26亿元成交均价18941元/㎡ [6] 新盘入市与产品特性 - 中通联大书山首开推出173套房源 认购110套去化率64% 成交均价10200-11500元/㎡ [7] - 项目作为昆明首个四代洋房 标准层得房率136% 首层达252% 顶层达187% [7] - 邦泰观云加推38套去化率26% 成交均价18000-20000元/㎡ 邦泰春华序加推62套去化率24% 成交均价10500-12000元/㎡ [10] 基础设施进展 - 龙街村城改配套小学规划2.7万㎡ 建设24班制小学含5栋建筑 [10] - 官渡古镇配套中小学占地67.68亩 分两期建设含小学教学楼、艺体楼及中学教学楼、宿舍楼等 [12][14]

财务业绩 - 1H25营业收入同比下降26%至1053亿元 其中房开结算收入同比下降30% [1] - 整体税后毛利率同比提升1.8个百分点至6.6% 毛利率同比提升1.3个百分点至8.1% [1] - 归母净利润亏损119亿元 较1H24的99亿元亏损扩大 [1][2] 费用与资产减值 - 四费费率因收入减少同比上升2.4个百分点至9.2% [1] - 计提资产减值损失51亿元 表外项目亏损导致投资收益录得-5.7亿元 [1] 负债与融资 - 1H25末有息负债3643亿元 较2024年末微增1% [2] - 短期有息负债占比下降1.1个百分点至42.7% [2] - 上半年新增并表融资249亿元 累计获得股东借款239亿元 [2] - 已偿还公开债务244亿元 2025年剩余待偿118亿元 [2] 业务发展 - 2025年1-7月合同销售金额821亿元 同比下降44% [3] - 新增土储6宗总建面56万平米 拿地强度10% [3] - 通过存量盘活优化新增产能95.2亿元 实现回款57.5亿元 [3] 收入结构优化 - 非开发收入同比持平为313亿元 占比提升8个百分点至30% [3] - 在沪深杭完成13宗大宗交易 签约金额64.3亿元 涵盖商办及公寓业态 [3] - 建万住房租赁投资基金推进扩募 物流及长租公寓资产存在盘活潜力 [3] 盈利预测与估值 - 维持2025年归母净利润预测-283亿元 2026年预测-172亿元 [4] - 当前股价对应0.49倍2025年市净率和0.54倍2026年市净率 [4] - 目标价8.30元对应0.57倍2025年市盈率和0.63倍2026年市盈率 较现价有16%上行空间 [4]

公司及行业 * 涉及公司为中国万科企业股份有限公司（A股代码000002 SZ 港股代码2202 HK）[1] * 行业为中国房地产行业[20] 核心财务表现与预期 * 公司1H25净亏损119亿元人民币 处于此前盈利预警10-120亿元人民币亏损区间的较低端[1] * 2Q25毛利率（含土地增值税）环比提升9个百分点至10% 为自4Q23以来的最高水平 推动1H25毛利率同比提升2个百分点至7% 比公司此前全年预期高出5个百分点[1][7] * 净亏损主要由于进一步的减值计提 2Q25对存货和应收账款分别计提51亿元人民币和2亿元人民币减值 1H25总减值损失达54亿元人民币 占底层亏损的45%[1][7] * 剔除减值影响 1H25净亏损为65亿元人民币（1H24经调整后为57亿元人民币） 净利率为-6%（同比恶化2个百分点） 反映了更高的销售及行政管理费用（占收入6%）、土地增值税（占房地产开发收入2.9%）和少数股东损益支付（1H25为10亿元人民币）的抵消作用[8] * 基于更强的预订节奏和更广泛的减值预期 将2025E-27E收入预测上调+10%/+5%/+5% 但仍比万得共识低约20% 同时调整毛利率和减值假设 预计2025E-27E净亏损为-184亿/-99亿/-97亿元人民币（此前预期为-168亿/-80亿/-56亿元）[2] * 维持对万科A/H股的12个月目标价6.0元人民币/4.7港元 基于对2025年末预估净资产价值（NAV）分别给予10%/35%的折价[2][22] 流动性状况与债务 * 流动性出现初步改善迹象 主要得益于大股东深圳地铁（SZMC）加强的融资支持 YTD-25已获得超490亿元人民币融资 包括1H25来自外部的250亿元人民币以及截至8月中旬的240亿元人民币股东贷款[4][6] * 这些资金支持了YTD-25的240亿元人民币公开债务偿还 债务结构略有改善 短期债务占总债务比例从2024年末的44%降至43% 离岸债务占比从17%降至15%[6] * 未来偿债压力依然艰巨 2025年剩余时间内有77亿元人民币债券到期（占1H末无限制现金余额的11%） 2026/2027年分别有100亿/124亿元人民币到期（除2027年11月到期的72亿元人民币欧元债券外均为在岸债券）[6] * 鉴于资产处置和库存盘活产生的现金流入自2Q25以来已经放缓 维持流动性可能需要额外的股东贷款等支持[1][6] * 1H25自由现金流（FCF）仍为净流出43亿元人民币[1] * 1H25资产负债表关键“三条红线”指标环比基本稳定：剔除预收账款的资产负债率为69%（环比+0.4个百分点） 净负债率为87%（环比-0.1个百分点） 现金短债比为0.44倍（环比-0.02倍）[13] 运营与销售展望 * 土地储备补充步伐温和 1H25收购6个项目 总建筑面积56万平方米 总地价25亿元人民币 占合同销售额的4%（FY24为2%） 新项目权益比例降至53%（FY24为61%）[9] * 截至1H25 规划中总建筑面积环比下降3%至3360万平方米[9] * 销售表现疲软 根据克而瑞（CRIC）数据 7M25房地产销售额同比下降44%至820亿元人民币 表现逊于覆盖公司平均的-18%同比降幅[10] * 维持2025E合同销售额1390亿元人民币（同比-44%）的预测 这意味着2025年剩余时间的销售额将同比下降43%[10] * 1H25新开工面积（含项目复工）同比下降29%至290万平方米 完成全年670万平方米目标的44%（代表同比下降35%）[14] * 1H25竣工面积同比下降39%至520万平方米 完成全年1400万平方米目标的36%（代表同比下降40%）[14] 估值与投资观点 * 维持卖出（Sell）评级 投资论点基于其去杠杆化进度落后于同行、流动性状况紧张、以及因库存减值导致的盈利下行风险 认为其剩余库存和可处置资产的去化挑战日益加大 在平均售价（ASP）稳定之前 毛利率和存货减记压力将持续 近期估值复苏潜力受限[20][21] * 万科A股和H股目前交易价格分别较2025年末预估NAV折让2%和29% 对应2025E市净率（P/B）为0.4倍/0.3倍 低于其覆盖的境内外公司平均的18%/31%折让和0.5倍/0.6倍P/B[3] * 目标价暗示万科A/H股有9%的下行空间 而其覆盖的境内外公司平均有8%的上行空间[3] * 公司并购可能性排名（M&A Rank）为3 表示成为收购目标的概率低（0%-15%） 不影响目标价[19][28] 风险因素 * 关键上行风险包括：政府有针对性的全面资金支持 执行良好的资产处置和再融资计划以促进减债 强于预期的实物市场复苏（尤其在高线城市） 从而带来强于预期的去化率和剩余库存平均售价[15][23] 其他重要信息 * 1H25净收入同比下降26%至1042亿元人民币（此前预期为-48%同比） 房地产开发收入（不含建筑收入）同比下降32%至840亿元人民币 主要因确认面积收缩39% 但确认的平均售价同比提升13%[12] * 截至1H25末 预收定金环比下降17%至1600亿元人民币 未入账销售额环比下降17%至1840亿元人民币 未入账销售额的平均售价环比进一步下降9%（同比降14%）至1.3万元/平方米 预示未来确认均价将持续承压[12] * 合资公司收入在2Q25录得正17亿元人民币（对比3Q24至1Q25为亏损）[8]

万科A财务表现 - 上半年营业收入1053.2亿元，归属于上市公司股东的净亏损119.5亿元 [2] - 销售面积538.9万平方米同比下降42.6%，销售金额691.1亿元同比下降45.7% [2] - 15个城市销售金额排名前三 [2] 万科A债务与资产状况 - 如期偿还243.9亿元公开市场债务，2027年前无到期境外公开债 [2] - 资产减值计提及大宗资产交易价格低于账面值加剧亏损 [2] - 大股东深圳地铁集团提供持续资金支持 [2] 房地产行业政策动态 - 上海出台"沪六条"楼市新政，调减外环外住房限购套数限制并优化信贷政策 [3] - 核心城市购房政策持续优化，行业政策基调延续"止跌回稳" [4] - 机构预计稳销售、稳资金政策落地将推动行业底部企稳 [4] 房地产板块市场表现 - A股地产股集体走强，荣盛发展、金地集团等10余股涨超5% [3] - 港股内房股全线上升，融创中国、龙湖集团等涨超5% [3] - 头部房企因融资成本低和区域高市占率优势获机构看好 [4] 万科A业务前景 - 国泰海通认为公司多项业务具发展潜力，深铁集团赋能受市场认可 [2] - 部分房企报表端已现改善迹象，"好房子"改善需求短期热度有望持续 [3] - 机构建议关注布局一二线城市、基本面稳健的安全边际较高房企 [4]

上海楼市新政核心内容 - 上海发布"沪六条"房地产新政 涉及限购松绑、公积金优化、信贷调整和税收完善 自2025年8月26日起施行[2] - 户籍家庭和非沪籍连续缴纳社保/个税满1年家庭在外环外购房不限套数 成年单身人士按家庭标准执行限购政策[3] - 公积金贷款额度提升：购买绿色建筑住房最高额度上浮15% 首套最高从160万元提至184万元 多子女家庭首套可达216万元 二套最高从130万元提至149.5万元[3] - 支持提取公积金支付新建商品住房首付款 商业贷款利率不再区分首套和二套[3][4] - 非沪籍家庭首套住房暂免征收房产税 第二套及以上住房享受人均60平方米免税面积扣除[4] 一线城市限购政策对比 - 广州已全面取消限购 北京和深圳持续优化限购政策 北京允许符合条件的五环外不限购套数[5] - 上海新政与北京政策基本一致 但力度更大 包括降低利率和完善房产税政策[6] - 深圳跟进优化限购政策的概率增加 有助于市场止跌回稳[6] 限购政策历史演变 - 限购令始于2010年 北京率先实施限购 上海随后出台"沪十二条"限制家庭购房套数[7] - 2011年至2019年期间 上海限购政策多次调整 包括户籍家庭限购2套和非沪籍社保要求从1年升至5年[7] - 2023年以来多个二线城市全面取消限购 一线城市中广州率先彻底解除限购[7] - 目前仅北京、上海、深圳和海南仍实施限购 但政策持续优化[8] 房地产市场反应 - 新政发布后房地产板块普涨 万科A涨幅超9% 万通发展涨停 多只地产股涨幅超4%[9] - 政策提振市场预期 促进市场活跃度好转 推动房地产市场止跌回稳[9] - 市场预期更多城市将跟进房地产支持政策 中央层面可能存在进一步发力空间[10] 万科公司近况 - 万科上半年营业收入1053.2亿元 净亏损119.5亿元[10] - 已顺利完成243.9亿元公开债务偿还 2027年前无境外公开债到期[10] - 上半年新增融资249亿元 获得大股东深铁集团238.8亿元股东借款支持[10] - 境内债规模约264亿元 2025年下半年到期约77亿元 偿债高峰已安全过半[10]

上海楼市新政核心内容 - 上海发布"沪六条"新政 涉及限购松绑 公积金贷款额度提升 房贷利率优化及房产税调整 自2025年8月26日起实施 [1][2][3] - 户籍家庭及符合社保要求的非户籍家庭在外环外购房不限套数 单身人士购房资格等同家庭 非户籍购房社保要求从5年降至1年（外环外）或3年（外环内） [2] - 公积金贷款额度提升：首套最高额度从160万元增至184万元 二套从130万元增至149.5万元 多子女家庭首套可叠加至216万元 [2] - 商业房贷不再区分首套与二套利率 房产税对非户籍家庭首套房暂免征收 第二套及以上给予人均60平方米免税扣除 [3] 一线城市限购政策对比 - 广州已于2023年9月全面取消限购 深圳非核心区解除限购 北京允许符合条件的五环外不限购套数 [4][5] - 上海新政与北京政策框架类似 但力度更大：社保要求更低（1年 vs 2年） 且同步优化利率及税收政策 [5][6] - 深圳跟进概率增加 政策调整有助于市场"止跌回稳" 符合国务院8月18日会议要求 [5][6] 限购政策历史演变 - 限购令始于2010年北京 上海同年跟进 最初限制家庭购房套数 非户籍社保要求从1年逐步升至5年 [7] - 2019年起上海在临港等区域试点放松 2023年起南京 杭州等二线城市全面取消限购 [7] - 目前仅北京 上海 深圳及海南保留部分限购 但持续优化松绑 [8] 资本市场反应 - 新政发布后地产股普涨：万科A涨超9% 万通发展涨停 港股万科企业涨9.86% 融创中国涨超6% [9][10] - 万科上半年营收1053.2亿元 净亏损119.5亿元 但已完成243.9亿元公开债务偿还 2027年前无境外债到期 [10][11] - 万科新增融资249亿元 获深铁集团238.8亿元股东借款 境内债规模约264亿元 2025年下半年到期77亿元 [11]

上海楼市新政核心内容 - 上海发布"沪六条"新政 涉及限购松绑 公积金贷款额度提升 住房信贷优化和房产税调整 自2025年8月26日起施行 [1][2][3] - 单身人士购房资格等同家庭 沪籍居民外环外购房不限套数 非沪籍连续缴纳社保或个税满1年可在外环外不限套数购房 [2] - 公积金贷款额度显著上调：首套最高额度从160万元升至184万元 多子女家庭首套可达216万元 二套从130万元提至149.5万元 [2] 政策具体调整细则 - 支持提取公积金支付新建商品房首付款 购买二星级及以上绿色建筑住房的公积金贷款额度上浮15% [2] - 商业性个人住房贷款利率不再区分首套与二套 由银行根据风险状况自主定价 居民购房利息负担有望减轻 [3] - 非沪籍家庭首套房暂免征收房产税 第二套及以上住房给予人均60平方米免税面积扣除 [3] 一线城市政策对比 - 广州已全面取消限购 北京对五环外购房取消套数限制 深圳非核心区彻底解除限购 [4][5] - 上海新政与北京政策框架一致 但力度更大：非沪籍外环外购房社保要求仅1年（北京需2年）且取消利率区分 [5][6] - 中指研究院认为深圳跟进概率增加 政策联动有助于市场"止跌回稳" [6] 限购政策历史演变 - 楼市限购令始于2010年北京政策 上海同年出台"沪十二条"限制家庭购房套数 [7] - 2011-2019年上海持续调整限购：户籍家庭限购2套 非沪籍社保要求从1年逐步升至5年 部分区域放宽要求 [7] - 2023年起南京 杭州 珠海 天津等二线城市全面取消限购 一线城市中广州率先彻底放开 [7][8] 资本市场反应 - 新政发布后房地产板块普涨：万科A涨幅超9% 万通发展涨停 荣盛发展 金地集团涨超6% [9] - 港股地产股同步上涨：万科企业涨9.86% 融创中国涨超6% 龙湖集团 新世界发展升逾5% [10] 头部企业动态 - 万科上半年营业收入1053.2亿元 净亏损119.5亿元 但已完成243.9亿元公开债务偿还 2027年前无境外公开债到期 [10][11] - 上半年新增融资249亿元 获深铁集团238.8亿元股东借款支持 境内债规模约264亿元 2025年下半年到期77亿元 [10][11] - 华泰证券指出万科偿债高峰已安全过半 在政策与国资助力下有望平稳过渡 [11]

核心观点 - 万科2025年上半年营业收入1053.2亿元同比下降26.2% 归属于上市公司股东的净亏损119.5亿元较上年同期98亿元亏损扩大 但公司通过资产盘活、多元化业务增长及国资支持等措施应对行业调整压力 [1][3][4][9][11] 财务表现 - 营业收入1053.2亿元同比下降26.2% 其中房地产开发及相关资产经营业务收入844.4亿元同比下降31.57% 占比80.2% [1][4] - 归属于上市公司股东的净亏损119.5亿元 较上年同期98亿元亏损扩大 [1] - 房地产开发业务毛利率8.7% 同比上升1.5个百分点 其中开发业务结算毛利率8.1% [6] - 货币资金余额740.02亿元 净负债率90.4%较2024年底上升9.8个百分点 资产负债率73.1%较年初下降0.6个百分点 [9] 业务运营 - 销售面积538.9万平方米同比下降42.6% 销售金额691.1亿元同比下降45.7% 但下降幅度较年初收窄 [4] - 开复工面积294.1万平方米同比下降28.6% 竣工面积521.5万平方米同比下降39.3% [4] - 经营服务业务全口径收入284.2亿元同比增长0.6% 其中物管、租赁住房、物流仓储业务收入分别增长3%、4%、7% 商业业务收入下降10.7% [6] - 长租公寓新增房源超1.1万间 已运营房源超27万间 净新增开业超7000间 [6] - 万纬物流服务收入同比增长超42% 毛利率提升2.4个百分点 [6] 资产盘活与融资 - 通过存量盘活优化和新增产能95.2亿元 回款57.5亿元 2023年以来累计盘活项目64个涉及可售货值约785亿元 新增销售约226亿元 [8] - 出售0.61%库存股获得4.8亿元资金 [8] - 有息负债3642.6亿元占总资产30.5% 其中一年内到期1553.7亿元占比42.7% [9] - 深铁集团提供股东借款238.8亿元利率2.34% 上半年新增融资和再融资249亿元境内综合成本3.39% [9] - 经营性物业贷款余额494.7亿元 加快资产证券化进程如中金印力消费REIT出租率接近99% [10] - 2027年前无境外公开债到期 境内债规模约264亿元 [10] 战略合作与创新 - 与深铁集团融合发展 在住房租赁领域签署合作框架协议 推出"轨道+物流"机器人配送试点项目 [11] - 成立万新金石住房租赁基金与中信等机构合作推动业务由重变轻 [10] - 借助政府支持性政策通过商改住、规划优化等方式推动项目解题 [7] 市场反应 - 8月25日万科A股涨停报7.22元 港股上涨超11%报5.75港元 [11] 行业背景 - 百城二手住宅价格累计下跌3.60% 6月环比下跌0.75% [5] - 房地产行业深度调整 高价土地与房价不匹配导致项目亏损风险 [5] - 预售制度下销售与交房结算存在2年时滞 土地获取至预收款项周期可达2.5-3年 [5]