股价与交易表现 - 3月2日盘中股价下跌2.07%至4.74元/股，成交额3.06亿元，换手率0.66%，总市值565.52亿元[1] - 当日主力资金净流出2962.03万元，特大单与大单均呈现净卖出状态[1] - 年初至今股价微涨1.94%，但短期表现疲软，近5日、20日和60日分别下跌4.63%、4.24%和19.52%[1] 公司基本面与财务数据 - 公司主营业务为房地产开发及相关资产经营（占收入80.17%）和物业服务（占收入16.23%）[1] - 2025年1-9月营业收入1613.88亿元，同比减少26.61%[2] - 2025年1-9月归母净利润为-280.16亿元，同比减少56.14%[2] 股东结构与机构持仓 - 截至9月30日，股东户数49.32万户，较上期减少5.53%，人均流通股增至19704股[2] - 香港中央结算有限公司为第四大流通股东，持股1.72亿股，较上期增加1708.68万股[3] - 中国证券金融股份有限公司为第六大流通股东，持股1.33亿股，数量未变[3] - 多只主要指数ETF（如华泰柏瑞沪深300ETF、易方达沪深300ETF等）位列十大流通股东，但持股数量在第三季度普遍有所减少[3] 公司历史与行业属性 - 公司成立于1984年5月30日，于1991年1月29日上市[1] - A股上市后累计派现1030.33亿元，近三年累计派现80.63亿元[3] - 公司所属申万行业为房地产-房地产开发-住宅开发，概念板块包括房地产开发、物业管理、REITs等[1]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2月25日受税期及跨月影响，资金面呈现紧平衡，债市震荡调整，转债市场主要指数涨跌互现，各期限美债收益率普遍上行，主要欧洲经济体10年期国债收益率走势分化 [1] 各目录总结 债市要闻 国内要闻 - 国家主席习近平会见德国总理默茨，强调中德应加强战略沟通，推动全方位战略伙伴关系发展 [3] - 2月25日人民币中间价上行93个基点，在岸人民币兑美元收盘上涨177个基点 [3] - 上海发布楼市“沪七条”，自2月26日起施行，进一步调减住房限购政策 [4] - 香港财政司司长陈茂波公布2026/27年度财政预算案，香港将配合国家发展策略，丰富互联互通 [4] 国际要闻 - 美国贸易代表表示对部分国家加征的“全球进口关税”税率将从10%升至15%或更高 [5] 大宗商品 - 2月25日，WTI 4月原油期货收跌0.32%，布伦特4月原油期货收涨0.11%，现货黄金涨0.52%，芝商所技术故障致天然气与金属期货交易中断 [6] 资金面 公开市场操作 - 2月25日，央行开展4095亿元7天期逆回购操作，操作利率1.40%，当日有4000亿元逆回购到期，单日净投放资金95亿元 [8] 资金利率 - 2月25日，受税期及跨月影响，资金面呈现紧平衡，DR001上行1.66bp至1.384%，DR007上行4.79bp至1.507% [9] 债市动态 利率债 - 现券收益率走势：2月25日债市整体震荡调整，10年期国债活跃券250022收益率上行1.40bp至1.8040%，10年期国开债活跃券250220收益率上行1.35bp至1.9570% [12] - 债券招标情况：涉及多只债券，包括25进出清发007（增发24）、26贴现国债12等，各有不同期限、发行规模、中标收益率等 [13] 信用债 - 二级市场成交异动：2月25日，5只产业债成交价格偏离幅度超10%，其中“H2万科04”等4只下跌，“H1碧地04”涨超60% [13] - 信用债事件：涉及华泰禾集团、佳兆业集团等多家公司的相关公告 [16] 可转债 - 权益及转债指数：2月25日，A股三大股指集体收涨，转债市场主要指数涨跌互现，转债市场个券涨跌各半 [17] - 转债跟踪：2月26日艾为转债上市，2月25日蓝帆转债提议下修转股价格，多只转债有提前赎回相关公告 [21] 海外债市 - 美债市场：2月25日，除5年期美债收益率不变外，其余各期限美债收益率普遍上行，2/10年期和5/30年期美债收益率利差均收窄1bp，美国10年期通胀保值国债损益平衡通胀率上行2bp [22][23][24] - 欧债市场：2月25日，主要欧洲经济体10年期国债收益率走势分化，德国不变，法国、意大利、西班牙下行，英国上行 [25] - 中资美元债每日价格变动：截至2月25日收盘，部分中资美元债有不同幅度涨跌 [27]

核心观点 - 2月27日，国内债市在资金面稳中向宽、主要回购利率下行的支撑下止跌回暖，利率债收益率普遍下行 [1][11][14] - 国内政策方面，央行将远期售汇业务外汇风险准备金率从20%下调至0，以降低企业购汇成本并管理汇率风险 [1][4] - 海外市场方面，美国1月PPI数据超预期，加剧了美联储货币政策的复杂性，同时避险情绪推动美债及主要欧洲经济体国债收益率普遍下行 [6][21][24] 债市要闻 - 中共中央政治局会议强调将继续实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，并着力建设强大国内市场、加快高水平科技自立自强 [3] - 中国证监会发布《私募投资基金信息披露监督管理办法》，自2026年9月1日起施行，旨在提高私募基金运作透明度 [4][5] - 证监会表示将持续深化投融资综合改革，推动资本市场对外开放，营造透明、稳定、可预期的市场环境 [5] - 美国1月PPI同比上涨2.9%，核心PPI同比上涨3.6%，均超预期，主要受进口服务业价格上涨驱动 [6] - 国际大宗商品方面，WTI 4月原油期货收涨2.78%至67.02美元/桶，COMEX黄金期货涨1.64%至5279.6美元/盎司 [7] 资金面 - 央行通过7天期逆回购操作单日净投放资金2690亿元 [9][10] - 资金面稳中向宽，主要回购利率继续下行，其中DR001下行2.18个基点至1.345%，DR007下行0.28个基点至1.481% [11] - 质押式回购加权利率R001下行6.98个基点至1.357%，R007下行3.32个基点至1.529% [12] 债市动态：利率债 - 债市整体止跌回暖，10年期国债活跃券收益率下行1.10个基点至1.802%，10年期国开债活跃券收益率下行1.05个基点至1.971% [14] - 各期限国债收益率多数下行，其中5年期国债收益率下行1.00个基点至1.5425%，30年期国债收益率下行0.30个基点至2.253% [15] - 各期限国开债收益率普遍下行，其中5年期国开债收益率下行1.45个基点至1.748% [15] 债市动态：信用债 - 二级市场出现异常成交，5只产业债价格偏离幅度超10%，其中“H1碧地01”跌超87%，“H1万科06”涨超38% [16] - 信用债市场事件包括：惠誉撤销潍坊城投集团“BB+”评级；华夏幸福累计完成债务重组约1926.69亿元；正荣地产相关债券再次延长兑付宽限期 [17] 债市动态：可转债 - A股市场分化，上证指数收涨0.39%，深证成指收跌0.06%，创业板指收跌1.04%，全天成交额2.51万亿元 [18] - 转债市场主要指数集体收跌，中证转债、上证转债、深证转债分别收跌0.14%、0.18%、0.04%，市场成交额765.99亿元 [18] - 转债个券多数下跌，382支转债中188支下跌，涨幅居前的艾为转债涨超9%，跌幅居前的恒帅转债跌逾8% [18][19] - 可转债相关事件包括：集智转债公告不提前赎回；维尔转债公告即将触发提前赎回条件 [19] 债市动态：海外债市 - 受避险情绪推动，各期限美债收益率普遍下行，2年期美债收益率下行4个基点至3.38%，10年期美债收益率下行5个基点至3.97% [21][22] - 美国10年期通胀保值国债（TIPS）损益平衡通胀率下行3个基点至2.25% [23] - 主要欧洲经济体10年期国债收益率普遍下行，德国下行5个基点至2.65%，英国下行4个基点至4.24% [24][25] - 中资美元债中，新城环球有限公司、新城发展、碧桂园等多只债券单日价格涨幅超过20%，而一嗨租车等债券价格出现下跌 [26]

核心观点 - 报告核心观点为“小阳春复苏强劲，行情持续有支撑”，认为房地产行业在春节后季节性复苏表现强劲，为后续行情提供了支撑 [1] 一、政策环境 - **上海政策大幅放松**：2月25日，上海发布“沪七条”，从限购、公积金贷款、房产税三个维度优化政策。限购方面，外环内非户籍购房社保要求从3年缩短至1年，并新增5年居住证无社保人群的购房资格。公积金贷款最高额度从160万元大幅提高至324万元，对刚需形成强支撑 [5][17] - **上海政策对比优势**：政策调整后，上海内环限购政策为北上深中最宽松，非户籍社保满3年可在外环内增购1套，并独家放开居住证满5年无社保人群的购房资格 [17][18] - **后续政策预期**：后续政策将围绕重点城市“以旧换新”进展及全国城市更新预期展开，上海重启的“以旧换新”模式具备较强可复制性与示范效应 [21] - **其他地方政策**：二三线城市持续加大购房补贴力度，如淮安对多孩家庭购房给予最高6%补贴，济南将人才购房补贴最高提至25万元 [18][22] - **中央政策基调**：中央层面延续支持基调，2月27日政治局会议强调实施积极财政政策和适度宽松货币政策，推动新型城镇化，但未更新地产具体表态 [16][19] 二、市场成交表现 - **新房网签转正**：2026年第9周（2月20日-26日），监测的50城商品房成交面积100.55万方，环比上升31.8%，以春节对齐同比上升14.6%，同比由负转正 [5][23] - **新房月度降幅收窄**：2月前26天，50城新房成交面积同比下降25.6%，但降幅较上个月收窄24.2个百分点 [23][30] - **二手房网签高增**：第9周监测的11城二手房成交面积51.03万方，环比上升82.4%，以春节对齐同比上升39.0%，增幅较上周扩张4.6个百分点 [5][34] - **二手房月度改善**：2月前26天，11城二手房成交面积同比下降7.2%，降幅较上个月收窄7.6个百分点 [34] - **二手房实时成交强劲**：第9周监测的79城二手房成交套数环比上升244.9%，以春节对齐同比上升59.7%。2月前26天，79城二手房成交套数同比上升37.6% [5][47] - **重点城市表现**：主要城市春节后成交普遍环比大幅上涨，例如北京二手房周成交套数环比+252.3%，同比+198.1%；上海二手房周成交环比+196.8%，同比+51.8% [57][65] 三、市场景气度与库存 - **新房供应低位**：第9周重点10城住宅推盘面积7.3万方，环比-20.8%，同比-78.8%。2月前26天推盘面积同比-39.2%，供应仍处低位 [5][93] - **库存与去化**：第9周重点10城住宅口径库存面积4793万方，环比-0.3%，去化周期16.6个月，环比+0.4个月 [93][98][103] - **去化率表现**：第9周10城住宅售批比（MA8）为102%，环比-11个百分点，同比-34个百分点。26年第8周中指重点城市开盘去化率（MA8）为50%，环比+6个百分点 [93][100][104] - **二手房挂牌量稳定**：第9周监测的140城二手房挂牌套数环比持平；重点12城二手房挂牌套数环比下降0.1%，小阳春首周挂牌涨幅弱于往年同期 [5][105][108] - **二手房来访转化率提升**：2月前26天，70城二手房来访转化率为5.9%，环比上月提升0.7个百分点，为2023年以来的最高水准 [5][105][113] - **二手价格信号暂缺**：由于春节后数据量较小，二手房交易价格本周仍未出现有效信号，价格参考意义不大 [5][110] 四、土地市场 - **土地出让金环比大涨**：第9周300城宅地出让金260.8亿元，环比大幅上涨431.5%，但同比-49.6%。2月前26天土地成交金额613.7亿元，同比-39.4% [5][119] - **成交热度回升**：尽管本周土地供应建筑面积205万方，环比-12%，但成交金额大幅上涨源于重点城市成交热度上升，例如广州马场地块成交成为广州新的单价地王 [5] - **市场指标改善**：第9周土地单周去化率80%，环比+17个百分点；溢价率（MA4）为10.5%，环比+7个百分点；楼面价（MA4）为4161元/平，环比+44.0% [119] 五、板块行情表现 - **A股地产板块跑输大盘**：本周申万房地产板块环比上涨0.6%，跑输沪深300指数0.5个百分点，在30个申万行业中排在第17位（61%分位），边际走弱 [5] - **内部分化**：16家主流房企股价周度-0.2%，其他房企+0.9%，违约房企+3.6%。主流房企中建发股份、中国海外宏洋、华润置地、建发国际领涨 [5] - **港股内房板块强势**：香港内房板块整体上涨4.4%，跑赢恒生指数3.6个百分点，其中新鸿基地产上涨7.6%，长实、太古、恒基等龙头涨幅也均超过5个百分点 [5] - **物业板块跑输**：本周物业板块整体-0.6%，跑输恒生指数1.4个百分点，但内资物业表现相对较好 [5] - **C-REITs市场**：第9周C-REITs综合收益指数下跌0.85%，78单REITs中17单上涨。证监会商业不动产REITs继续推进，本周新增两单申报，累计申报已达14单 [5] 六、重点公司估值 - 报告列出了覆盖的16家重点A股及港股房地产及物业公司的估值和财务预测数据，包括万科A、招商蛇口、保利发展、华润置地、万物云等，均给予“买入”评级，并提供了2025E和2026E的EPS、PE及合理价值目标 [6]

文章核心观点 - 2026年2月，受春节假期影响，房地产市场整体处于季节性低位，但政策端持续释放积极信号，市场预期得到提振，3月“小阳春”行情可期 [14][15][27][30] - 典型房企2月单月销售操盘金额为1234.2亿元，1-2月累计销售操盘金额为2888.7亿元 [15][17] - 尽管市场整体筑底，但部分企业表现突出，前2个月有29家典型房企业绩同比增长，其中9家企业增幅超过100% [21][22] - 核心城市二手房市场显现韧性，重点15城1-2月累计成交面积约1509万平方米，同比微增2% [14][28] 市场整体表现 - **新房市场**：2026年2月，全国重点50城新建商品住宅成交面积约675万平方米，其中一线城市成交约71万平方米，二线城市成交约339万平方米，三四线城市成交约265万平方米（同比上升2%）[28] - **二手房市场**：2026年2月，全国重点15城二手房成交面积约497万平方米；1-2月累计成交面积约1509万平方米，同比微增2% [14][28] - **土地市场**：2026年2月，全国经营性土地成交建筑面积2157万平方米，成交金额724亿元（环比上升13%），平均楼板价3358元/平方米（环比增加40%），溢价率时隔9个月重回9%以上 [29] 房企销售排名与业绩 - **操盘销售排名**：2026年1-2月，保利发展以236.0亿元的操盘金额位居榜首，中海地产（218.4亿元）、华润置地（205.9亿元）、绿城中国（183.0亿元）、招商蛇口（145.3亿元）分列2至5位 [2] - **全口径销售排名**：同期，保利发展以257.2亿元的全口径金额排名第一，中海地产（229.4亿元）、华润置地（217.0亿元）、招商蛇口（154.6亿元）、建发房产（139.4亿元）紧随其后 [7] - **业绩增长**：前2个月，29家典型房企业绩同比增长，其中9家增幅超过100% [21] - **高增长企业案例**：君一控股同比增幅达502.3%，嘉里建设增长376.6%，懋源控股增长236.6%，中建壹品增长114.5%（主要得益于上海外滩元境项目单月贡献超18亿元）[22][23] 政策环境分析 - **中央政策**：人民银行、中央财办等部委强调加强货币信贷政策支持，推动保障性住房再贷款等金融政策落地，完善房地产金融基础性制度 [26] - **地方政策**：30省市密集出台稳市场新政，聚焦公积金优化、城市更新、保障安居等领域 [26] - **上海“沪七条”**：2月末上海推出新政，放松限购（如非沪籍购买外环内住房社保/个税年限缩短至1年）、优化公积金（首套最高贷款额度从160万元提至240万元，叠加后可达324万元）、完善房产税减免，释放积极信号 [26][27] 未来市场展望 - **3月“小阳春”预期**：春节积压需求释放，叠加政策发力，预计3月新房、二手房成交规模环比将出现较大幅度回升 [30] - **重点城市供应**：广州、武汉、杭州等城市预计在3月迎来新房供应高峰，多个新盘计划入市，有望带动成交量反弹 [30] - **市场热度指标**：土地市场溢价率回升，广州、哈尔滨、石家庄等地有宅地实现溢价出让，显示市场热度有所回暖 [29]

核心数据概览：截至2月20日港股空仓情况 - 未平仓空单比最高的三家公司为中远海控(18.86%)、宁德时代(16.68%)、中国平安(15.48%) [1] - 未平仓空单比绝对值增加最多的三家公司为微盟集团(增加0.27%)、中国中免(增加0.25%)、美的集团(增加0.23%) [1] - 未平仓空单比绝对值减少最多的三家公司为太平洋航运(减少-0.83%)、天齐锂业(减少-0.66%)、天工国际(减少-0.51%) [1] 前十大未平仓空仓比公司详情 - **中远海控(01919)**：空仓数由5.26亿股微降至5.20亿股，空仓比为18.86% [2] - **宁德时代(03750)**：空仓数由2605.32万股微降至2600.64万股，空仓比为16.68% [2] - **中国平安(02318)**：空仓数由11.52亿股微增至11.53亿股，空仓比为15.48% [2] - **舜宇光学科技(02382)**：空仓数维持在1.64亿股，空仓比为15.24% [2] - **东方电气(01072)**：空仓数由6239.12万股降至6166.94万股，空仓比为15.12% [2] - **中兴通讯(00763)**：空仓数维持在1.10亿股，空仓比为14.53% [2] - **万科企业(02202)**：空仓数由3.14亿股微降至3.13亿股，空仓比为14.16% [2] - **紫金矿业(02899)**：空仓数由8.00亿股增至8.08亿股，空仓比为13.50% [2] - **恒瑞医药(01276)**：空仓数由3468.60万股降至3439.41万股，空仓比为13.32% [2] - **药明康德(02359)**：空仓数由6357.89万股增至6382.87万股，空仓比为12.50% [2] 空仓比增幅最大的十家公司 - **微盟集团(02013)**：空仓比从12.16%上升至12.43%，增加0.27% [2] - **中国中免(01880)**：空仓比从8.67%上升至8.92%，增加0.25% [2] - **美的集团(00300)**：空仓比从4.03%上升至4.26%，增加0.23% [2] - **美图公司(01357)**：空仓比从8.00%上升至8.21%，增加0.22% [2] - **新疆新鑫矿业(03833)**：空仓比从0.31%上升至0.51%，增加0.20% [2] - **华虹半导体(01347)**：空仓比从3.39%上升至3.59%，增加0.20% [2] - **敏实集团(00425)**：空仓比从2.40%上升至2.59%，增加0.19% [2] - **中远海能(01138)**：空仓比从6.44%上升至6.61%，增加0.18% [2] - **佳鑫国际资源(03858)**：空仓比从0.08%上升至0.25%，增加0.17% [2] - **中国中铁(00390)**：空仓比从4.44%上升至4.61%，增加0.17% [2] 空仓比降幅最大的十家公司 - **太平洋航运(02343)**：空仓比从5.49%下降至4.66%，减少0.83% [3] - **天齐锂业(09696)**：空仓比从2.91%下降至2.25%，减少0.66% [3] - **天工国际(00826)**：空仓比从3.97%下降至3.46%，减少0.51% [3] - **汇聚科技(01729)**：空仓比从3.58%下降至3.08%，减少0.50% [3] - **盛业(06069)**：空仓比从2.07%下降至1.63%，减少0.44% [3] - **赣锋锂业(01772)**：空仓比从8.81%下降至8.52%，减少0.29% [3] - **中国银河(06881)**：空仓比从3.43%下降至3.19%，减少0.25% [4] - **江西铜业股份(00358)**：空仓比从2.55%下降至2.32%，减少0.22% [4] - **中远海控(01919)**：空仓比从19.07%下降至18.86%，减少0.21% [4] - **大家乐集团(00341)**：空仓比从5.62%下降至5.43%，减少0.19% [4]

全球公寓市场发展动态 - 全球租金价格年增长率涨幅持续趋缓，1月年增率1.99%，跌破2%，但总体仍呈现高位态势 [2] - 美国1月全美中位数房租为1,353美元，连续第6个月下降，月跌幅0.2%，为去年8月以来最小，市场正逐渐走出淡季，租金有望恢复增长 [2] - 全美54个人口逾百万的大都市区中，有39个出现房租环比下降，32个同比下降，后者主要集中在南部和西部山区 [2] - 美国房租年度增幅最大的都市区是弗吉尼亚海滩市（5.0%），其次为旧金山（4.6%）和圣何塞（4.8%），跌幅最大的是奥斯汀（-6.3%） [3] - 法国学生平均月房租为491欧元（巴黎为712欧元），占其总预算的一半，22.3%的学生支付房租后每月生活费不足100欧元 [3] - 英国私人出租房平均月租金同比上涨3.5%，达到每月1,367英镑，英格兰月均租金为1,423英镑，预计2026年全年新租约租金涨幅约为2.5% [4] 亚太租赁市场发展动态 - 澳大利亚住房租金在5年内累计上涨42.9%，过去一年全国租金涨幅高达5.2%，悉尼周租金中位数达到817澳元 [6] - 澳大利亚阿德莱德空置率仅为1.1%，季度租金上涨3.4%，达尔文同比涨幅最大，为8.2% [6] - 新加坡非有地私宅租金1月环比增长0.6%，租赁活动增加，共有6708个私宅单位租出，环比高出11.7% [7] - 新加坡私宅租金同比高出2.5%，交易量同比高出6.3%，中央区以外（OCR）租金环比涨幅最大，为0.9% [7] - 韩国1月首尔公寓平均租金为6亿6948万韩元，同比上涨5.8%，较两年前上涨超过13%，且已连续30个月上涨 [8] - 首尔高租金促使部分需求转向京畿道，京畿道1月人口较两年前增加约9.9万人 [8] 中国租赁市场发展动态 - 1月全国租金中位数为1700元/月，环比下降2.86% [10] - 重点监测TOP10城市租金环比6涨4跌，跌幅最大的城市为林芝（-2.08%），涨幅最大的城市为三亚（15.88%） [10] - 北京、上海、深圳平均租金单价位列前三，分别为89.93元/月/㎡、89.33元/月/㎡、81.15元/月/㎡ [12] 租赁企业开业与扩张动态 - 1月多家企业有新项目开业，包括雅诗阁上海盛捷新展城公寓酒店、招商伊敦天津滨海壹棠服务公寓、魔方公寓与华谊集团合作的谊品铧寓、星狮地产深圳罗湖辉盛名致服务公寓、武汉雅诗阁及馨乐庭双品牌服务公寓酒店 [13][14] - 雅诗阁2025年在中国签约31个新项目，占其全球90个新项目的约三分之一，新增房源约1.8万套，2025年在中国新开业17家物业、逾4000套单元，并计划到2028年全球再新开超300家物业 [15][41] - 万科泊寓与昆明邦盛广场合作新增474套LOFT房源，是其“零资产投入、纯管理输出”轻资产模式的又一落地，截至2025年9月底，泊寓开业房源20.4万间，超85%来自第三方 [40] - 龙湖冠寓截至2025年底已开业房源12万间 [44][45] - 越秀住房租赁2025年板块整体盈利突破千万元，为2018年成立以来首次年度盈利 [44] 租赁住房供应与政策动态 - 1月多地保租房和人才公寓有序入市，例如西安未央区启动分配690套保租房，浙江金华兰溪上线305套保障性公寓，景德镇大学城保租房项目将提供2372套房源并于2026年交付 [18] - 福州2514套公租房配租，租金按市场评估价50%收取，上海嘉定雨宸公寓724套保租房入市，月租金2000元起 [19][20] - 各地“收存转保”步伐加快，杭州宁巢Ning+峯阁店为目前规模最大的“收存转保”项目，可提供1232套房源，山东德州天衢新区启动“存量房转保租房”试点，首批199套房源将于2026年5月投用 [36] - 湖南2026年计划收购存量商品房200万平方米以上用于保障性住房 [37] - 上海发布三年行动计划，目标到2028年全市租赁和商务服务业营业收入达到1.5万亿元以上 [43] 资本市场与行业模式动态 - 租赁住房大宗交易市场活跃，国寿资本拟6.29亿元收购领盛上海两宗长租公寓项目60%股权，交易估值合计10.48亿元，较2022年投入上浮约26% [32] - 城璟租住完成对北京顺义区一总建筑面积近12万平方米资产的收购，规划近2600间房源 [33] - 头部长租公寓运营商加速“轻资产”模式，泊寓与湖北交投在武汉采用“半委管”模式合作打造青年家项目，预计2026年面市 [39] - 雅诗阁同步推出盛捷、馨乐庭、雅院三大特许经营方案，加速轻资产转型 [41] 产品与市场细分趋势 - 家庭型与改善型租赁产品开始系统性出现，户型面积增大，旨在提供长期居住解决方案 [47] - 精准型、小体量项目成为供给体系重要组成部分，如常州推出面向外卖员、快递员的160套“小哥公寓”，租金不高于市场价八折，上海宝山友间公寓·罗泾园宿舍（二期）61间宿舍实现100%满租，精准服务园区企业员工 [48]

核心观点 - 市场信心逐步回升，主流标的表现优异 [1] - 26年开年核心城市表现出的量价趋势及政策方向，引发资本市场较为乐观的预期，带动了主流开发企业的整体板块价值修复 [5] - 行业整体估值水平仍处于底部位置，市场预期修复处于初级阶段，低PS开发类企业拥有较好的股价弹性 [5] 一、房地产市场成交表现：新房疲弱，二手走强 - **新房市场成交低迷**：26年1月，监测的45城商品住宅成交面积862万方，同比下降26.7%，以农历对齐同比下降56.9% [5][14]。百强房企1月销售金额1822亿元，同比下降25%，剔除春节影响同比下降34% [5][31]。 - **二手房市场表现优异**：26年1月，监测的80城二手房实时成交套数同比增长73%，剔除春节基数影响同比增长12% [5]。11城二手房网签面积同比增长16.3% [5]。 - **市场热度指标改善**：26年1月，72城新房来访量同比增长79%（农历同比+7.5%），来访转化率提升至5.2%，为25年7月以来的新高 [5]。 - **城市表现分化**：新房方面，一线城市上海、广州、北京1月成交同比降幅（-10.5%至-19.6%）小于深圳（-56.0%）[27]。二手房方面，一线及多数二、三线城市网签及认购数据均呈现增长，如厦门网签同比增长106.9% [64][65]。 二、市场景气度指标：价格、库存及去化 - **二手房价格企稳回升**：26年1月，中介口径49城二手房成交价格环比上涨2.7%，为25年3月以来首次环比转正 [5][66]。分线城市看，一线、二线、三四线价格分别环比+3.7%、+4.3%和-0.3% [5][70]。 - **库存与去化周期**：26年1月，重点10城商品住宅库存面积环比下降0.9%，但去化周期环比上升0.37个月至16.06个月 [86]。二手房挂牌量基本稳定，重点12城1月挂牌量环比下降1.1%，过去三个月累计下降3.2% [5][83]。 - **新房去化率走低**：26年1月，重点11城新开盘首日认购去化率仅为34%，较25年12月下降7个百分点，其中纯新盘去化率52%，老盘新推去化率仅28% [5][96]。 三、政策环境：供需政策双改善 - **中央定调积极**：26年1月2日，《求是》杂志发文《改善和稳定房地产市场预期》，强调“政策要一次性给足”，为全年政策改善定调 [5][97]。 - **需求端政策延续**：1月14日，财政部将个人换购住房个人所得税退税政策延续至2027年底 [5][97]。1月15日，央行下调结构性货币政策工具利率0.25个百分点 [5][98]。 - **供给端融资支持加码**：1月9日，开发贷款展期期限最长可延长至5年 [5][103]。1月29日，媒体报道取消“三道红线”政策 [5][103]。 - **地方政策创新**：2月，上海试点“以旧换新”政策 [5]。 四、土地市场表现 - **土地市场开局冷淡**：26年1月，全国住宅用地出让金924亿元，同比下降46% [5]。 - **拿地意愿低迷**：城投与非城投企业拿地面积同比分别下降51%和24%，政府供地意愿和企业拿地意愿均较低 [5]。 五、板块行情回顾及投资观点 - **板块表现跑赢大盘**：26年1月，申万房地产指数上涨4.3%，跑赢沪深300指数2.7个百分点；香港本地房地产指数上涨14%，跑赢市场超7个百分点 [5]。 - **子板块普涨**：主流开发、其他A股房企、物业管理、香港地产板块1月分别上涨12.7%、2.7%、4.6%、17.3% [5]。 - **投资建议**：行业整体估值仍处底部，市场预期修复处于初级阶段，低市销率（PS）的开发类企业股价弹性更好，建议持续关注 [5]。 六、重点公司估值 - 报告覆盖多家重点房企并给出“买入”评级及合理价值，例如：万科A（000002.SZ）合理价值7.64元，保利发展（600048.SH）合理价值9.67元，华润置地（01109.HK）合理价值48.16港元等 [6]。

港股通资金流向核心数据摘要 (2026年2月25日披露) - 文章核心观点：基于港交所T+2结算数据，揭示了通过港股通渠道的内地资金在特定时间窗口（最新单日、近5日、近20日）对香港市场各标的的持股比例变动情况，反映了资金的短期流向与偏好 [1][2][4][5][6] 单日资金流向 (最新日) 单日增持前列 - VITASOY INT'L (00345) 获港股通资金增持，持股比例增加0.09%至3.75% [1] - 恆生科技ETF (03032) 获港股通资金增持，持股比例增加0.04%至18.49% [1] - 永升服务 (01995) 获港股通资金增持，持股比例增加0.01%至4.57% [1] 单日减持前列 - 南方恆生科技 (03033) 遭港股通资金减持，持股比例减少0.14%至68.87% [2] - 医渡科技 (02158) 遭港股通资金减持，持股比例减少0.03%至22.59% [2] - 盈富基金 (02800) 遭港股通资金减持，持股比例减少0.02%至3.49% [2] 近期资金流向 (5个交易日) 5日增持前列 - 南方东西精选 (03441) 近5日获港股通资金大幅增持，持股比例飙升18.46%至41.03% [4] - 喜相逢集团 (02473) 近5日获港股通资金大幅增持，持股比例增加10.04%至45.14% [4] - 兆易创新 (03986) 近5日获港股通资金增持，持股比例增加4.95%至6.65% [4] 5日减持前列 - 山东墨龙 (00568) 近5日遭港股通资金减持，持股比例减少1.30%至53.56% [5] - 亿华通 (02402) 近5日遭港股通资金减持，持股比例减少1.00%至27.49% [5] - 国富氢能 (02582) 近5日遭港股通资金减持，持股比例减少0.90%至20.14% [5] 中期资金流向 (20个交易日) 20日增持前列 - 喜相逢集团 (02473) 近20日获港股通资金持续猛烈增持，持股比例累计增加42.45%至45.14% [6] - 南方东西精选 (03441) 近20日获港股通资金持续大幅增持，持股比例累计增加27.31%至41.03% [6] - 钧达股份 (02865) 近20日获港股通资金显著增持，持股比例累计增加15.74%至64.80% [6] 20日减持前列 - 天齐鋰业 (09696) 近20日遭港股通资金显著减持，持股比例累计减少6.48%至31.50% [6] - 金风科技 (02208) 近20日遭港股通资金减持，持股比例累计减少5.88%至42.49% [6] - 吉宏股份 (02603) 近20日遭港股通资金减持，持股比例累计减少5.69%至54.73% [6]

核心观点 - 报告认为，2025年11月万科债券展期事件引发地产债市场新一轮调整，目前高评级主体已率先止跌，但后续修复路径预计呈现“慢修复”特征，核心受政策空间有限、行业基本面承压及未来两年集中到期压力三方面约束，当前投资策略应以“短久期择优布局”为核心，把握结构性机会 [1][4][6][40] 万科债券展期事件引发地产债调整 - 2025年11月以来，万科经历了首次境内债展期引发股债双杀、初版与第二版展期方案博弈、最终68亿元债券展期落地的过程，其债券价格经历了“快速大跌-小幅反弹-大幅反弹” [2][12] - 万科债券“23万科MTN001”的估值净价从2025年11月25日的93.78元暴跌至12月4日的16.47元，跌幅达82%，随后在2026年1月28日反弹至43.61元 [12][14][17] - 受万科事件影响，地产债收益率明显上行，且中低评级、1年以上期限品种表现更弱，截至2026年2月14日，AA+ 1-2年、3-5年及AA 1-2年收益率较2025年11月25日上行34-41个基点 [2][21] - 市场修复呈现分化：2026年1月15日第二版展期方案通过后，隐含评级AAA的地产债各期限收益率下行2-4个基点，而AA+和AA评级收益率大多继续上行，其中AA+ 3-5年、AA 1-2年仍上行10-11个基点 [2][21] - 目前万科仍有10只境内债存续，债券余额合计135.16亿元，到期及回售日集中在2026年4月至2027年7月，其中2026年7月到期及回售额最大，为47亿元 [18][19] 地产债修复历程复盘 - 2023年以来，地产债经历了两轮信用利差走扩及修复过程 [3][26] - **第一轮（2023年5月中旬至2024年1月）**：呈现“慢走扩快修复”特征 - **走扩阶段（2023年5月中旬至10月）**：地产债信用利差中位数由97个基点走扩至128个基点，累计走扩31个基点，主因是销售复苏动能衰减、碧桂园债券展期冲击及利率上行压力 [3][26] - **修复阶段（2023年11月至2024年1月）**：信用利差快速收窄，2024年1月单月压缩幅度达30个基点，中位数由112个基点收窄至82个基点，核心驱动因素是政策强力托底、风险预期修复及“资产荒”叠加利率下行 [3][29][30] - **特征**：修复呈现“快节奏、国企与非国企分化”，央企和地方国企同步修复，但头部非国有房企如万科、龙湖债券收益率仍持续上行 [3][30] - **第二轮（2024年8月至2025年7月）**：呈现“快走扩慢修复”特征 - **走扩阶段（2024年8月上旬至10月上旬）**：地产债信用利差中位数由45个基点快速走扩至98个基点，累计走扩53个基点，主因是债市调整及万科负面舆情冲击 [4][34] - **修复阶段（2024年10月中旬至2025年7月）**：信用利差缓慢修复，主因是政策托底、流动性宽松与“资产荒”，但受行业结构性矛盾制约，修复进程一波三折 [4][36] - **特征**：修复以政策驱动与资金面支撑为核心，但受制于行业基本面未稳，截至2025年7月，信用利差中位数较调整前水平仍高出约15个基点，主体层面央国企出现分化，龙头央企率先修复，部分高杠杆地方国企修复偏缓 [4][38][39] 后续展望与投资策略 - 报告判断本轮（万科事件后）地产债可能呈现“慢修复”特点，主要受三方面约束： 1. 地产政策进一步放松空间相对有限，提振作用或边际弱化 [4][40] 2. 2026年地产销售可能延续量价温和下行趋势，房企盈利能力与现金流仍将承压 [4][40] 3. 地产债到期集中于2026-2027年，部分房企面临再融资压力，且万科后续偿债方案不确定性可能扰动市场情绪 [4][40] - 地产债到期压力集中：截至2026年1月末，存量地产债（剔除已违约或展期主体）共10383亿元，其中2026年2-12月到期及回售规模为3186亿元（占存量31%），2027年为3903亿元（占存量38%），未来两年内到期及回售占比近70% [40][46] - 当前投资策略应以“**短久期择优布局**”为核心，把握结构性机会： - 注重房企自身基本面分析，包括销售额、盈利能力、现金流、土储布局、债务结构等 [6][41] - 结合债券到期分布，优选2026-2027年到期压力较小、收益率具备性价比的优质主体 [6][41] - **具体配置示例**：华润置地、中海、保利置业等央企未来两年到期压力相对平缓，其中2026年2-12月债券到期及回售规模占比均低于20%，2027年占比介于23%-32%；保利发展2026年2-12月到期及回售占比为22% [6][41][46] - **收益率水平**：截至2026年2月14日，保利发展、保利置业1年以内收益率分别为2.1%、2.18%，华润置地、中海1-2年收益率在2.06%-2.08%，报告认为具有一定配置性价比 [6][42]