民企拿地现状 - 全国多地民企在土地市场表现活跃 包括成都新希望地产、浙江滨江集团、江苏华宇地产等 形成一股新兴势力 [1] - 部分区域型民企如四川邦泰集团、浙江保亿置业、杭州天阳地产等 在本地市场频繁出手拿地 [7][8] - 保亿置业以11.59亿元总价拿下宁波江北区地块 楼面价16838元/㎡ 溢价率14.3% [7] - 天阳地产以68.2亿元拿下杭州上城区地块 楼面价27140元/㎡ 溢价率50.59% [8] - 浙江金帝以55.78亿元竞得杭州世纪城地块 楼面价54473元/㎡ 溢价率21.05% [8] 民企发展路径分化 - 头部民企如滨江集团保持稳健 成为行业TOP10中唯一民企 在土地市场长袖善舞 [7] - 部分企业如龙湖集团、新城控股已转移发展重心 不再追求开发规模 [7] - 成都万华集团凭借麓湖生态城项目成为行业标杆 并开始向武汉等新区域扩张 [8][9] - 万华集团在武汉长江新区三次拿地 累计投入57.85亿元 [9] - 实业背景企业如汇成世纪、福建雄旺通过与建发合作方式进入地产开发 [9][11] 新兴民企商业模式 - 金沙地产通过产品溢价实现高去化 项目售价普遍高于区域均价20%以上 [15][16] - 金沙缦岛洋房单价12500-13000元/㎡ 较区域均价高25-30% [16] - 金沙·东院售价比同地段产品高70% [16] - 宸嘉发展走精品路线 聚焦核心城市如武汉、上海、成都 [14] - 江山万里置业、驭远等企业专注高端住宅市场 形成产品差异化 [18] 行业格局变化 - 行业阵痛期后 国央企占据主导地位 多数规模型民企退出或重组 [5][6] - 华南五虎仅剩合生创展 粤港澳四小龙及闽系民企几乎全军覆没 [6] - 万科、金地等传统民企面临经营压力 碧桂园等企业忙于债务重组 [6] - 当前活跃民企多为区域型或新进入者 采取差异化竞争策略 [7][14] 产品主义趋势 - 无论民企还是国央企 最终竞争都将回归产品力和交付能力 [18][19] - 金茂棠前项目凭借产品力在上海非核心区位取得热销 [18] - 行业共识认为企业必须聚焦产品升级 单纯规模扩张模式难以为继 [17][18] - 金沙地产被比作"地产界胖东来" 其产品服务模式受到市场认可 [15][16]

行业整体表现 - 2025年上半年百强房企累计销售操盘金额16526.8亿元，同比下降10.8%，降幅较1-5月扩大3.8个百分点 [1][5] - 全口径销售金额超千亿房企数量从2024年同期的5家减少至3家（保利发展1452亿元、中海地产1201.3亿元、华润置地1103亿元） [1][14] - 6月单月百强房企销售操盘金额3389.6亿元，环比增长14.7%，近六成房企单月业绩环比增长 [1][2][4] 企业梯队分化 - TOP30房企销售操盘金额门槛同比微增1.2%至119.8亿元，其他梯队门槛均下降 [8] - TOP21-30梯队房企累计销售规模同比持平，TOP10/TOP11-20/TOP51-100梯队同比降低 [11] - 6月单月业绩环比增幅超30%的房企达28家，包括中海地产、华润置地、招商蛇口等头部企业 [4] 区域市场特征 - 30个重点城市6月新房成交1034万平方米，上半年累计成交规模与去年同期持平 [15] - 核心一二线城市（京沪深杭蓉）因高得房率产品集中入市，开盘去化率维持高位 [15] - 三四线城市成交已跌至底部，市场呈现"有价无市"停滞状态 [15] 头部企业排名 - 6月操盘金额前三：中海地产282.6亿元、保利发展268亿元、绿城中国256.7亿元 [16] - 全口径销售前三：中海地产296.9亿元、保利发展290.4亿元、华润置地234.5亿元 [19] - 权益销售前三：中海地产273.7亿元、保利发展229.2亿元、招商蛇口155.8亿元 [23]

债券情况 - 20万科02等15只债券截至报告期末有不同余额、利率及到期日[10][13][15][17][19][21][23][26][27][30][32][34][37][39][42] - 多只债券有发行人赎回等选择权，报告期内触发或执行情况多不适用[21][23][30][32][34][37] - 报告期内20万科02等15只债券已按期足额付息，未出现债券兑付兑息违约情形[73] 业绩数据 - 2024年公司主营业务收入334.16亿元，成本301.08亿元，毛利率9.9%[57] - 2024年公司房地产开发业务销售面积1810.7万平方米，销售金额2460.2亿元，同比分别降26.6%和34.6%[57] - 2024年万物云营业收入363.8亿元，同比增8.9%[58] - 2024年租赁住宅业务营业收入37.02亿元，同比增7%[59] - 2024年公司商业业务营业收入88.9亿元，同比降2.5%[59] - 2024年公司营业收入343.18亿元，同比降26.32%；净利润 - 48.70亿元，同比降338.10%[61][63] - 2024年末公司总资产1286.26亿元，同比降14.53%；总负债947.41亿元，同比降14.02%[62] - 2024年公司投资活动现金流净额10.81亿元，同比增334.18%[63] - 2024年度公司营业收入3431.8亿元，同比下降26.3%；归母净利润 - 494.8亿元，同比下降506.8%[76][87] - 2024年末及2023年末，公司流动比率分别为1.28、1.40，速动比率分别为0.55、0.55[76] - 2024年末及2023年末，公司资产负债率分别为73.66%、73.22%[76] - 2024年度及2023年度，公司EBITDA利息倍数分别为 - 2.32、3.07，同比下降175.62%[76] - 截止2024年末，公司剔除预收款后的资产负债率为68.46%，相比2023年末提升2.99个百分点[88] - 截止2024年末，公司净负债率为80.60%，相较2023年末提升25.94个百分点[88] 未来展望 - 2025年2月深铁集团分两笔向公司提供合计70亿元股东借款用于偿还债券本息[77] - 公司目前化债方案包括加快去库存、削减有息债务等[88] 评级情况 - 中诚信国际评定公司主体信用等级为AAA，20万科02等债券信用等级为AAA[82] - 联合资信评定公司主体信用等级为AAA，21万科04等债券信用等级为AAA[82] 其他情况 - 公司主营业务收入主要来自房地产开发、物业管理，房地产开发占比最大[52] - 公司房地产业务包括商品住宅、商业物业和车位销售[52] - 受托管理人按月排查发行人重大事项，关注到发行人境外评级下调并沟通影响[44] - 报告期内发行人均按时足额偿付债券本息[46] - 2024年7月10日业绩预告显示公司预计净利润为负值，归母净利润预计为 - 70亿至 - 90亿元，扣非后净利润预计为 - 50亿至 - 65亿元[69] - 公司按照约定使用募集资金，截至报告期初本期债券募集资金已全部使用完毕[66] - 公司按要求披露定期报告和临时报告，未发现应披未披等情形[68][69] - 报告期内未发现债券偿债保障措施执行情况和有效性存在异常，未触发召开持有人会议情形[80][81] - 2024年度公司业绩亏损主因是开发业务结算规模和毛利率下降、新增计提减值和跌价准备等[87] - 2024年度公司受房地产市场调整影响，经营性回款承压但如约还本付息[88] - 报告期内未发现公司募集资金承诺执行情况存在异常[92]

公司经营情况 - 2024年公司面临阶段性经营性困难，但积极应对 [1] - 2024年实现营收超3400亿，综合住区业务销售超2400亿 [1] - 在全国超25个城市销售金额排名前三，销售回款率保持100% [1] - 完成超18万套房屋高质量交付，新增和优化产能超400亿，回收现金超百亿 [1] - 2025年一季度实现营收近380亿，销售近350亿，回款率超过100% [1] - 2025年1-5月按期保质完成超2.6万套房交付 [1] 政策与市场环境 - 2024年"9·26"政策促进房地产市场止跌回稳，政策组合拳密集发布 [1] - 房地产市场出现积极变化，公司生产经营保持稳定 [1] 债务与融资 - 2024年获金融机构支持，新增融资和再融资948亿元，新增融资综合成本3.54% [2] - 新增经营性物业贷293亿，已上报178个"白名单"项目 [2] - 大股东深铁集团提供超140亿元股东借款用于偿还债券本息 [2] - 2024年完成约197亿境内外公开债券兑付，2025年已偿付公开债超160亿元 [2] - 2025年一年内到期境内外债券共14只，债务合计约285.4亿元 [2] 业务发展 - 2024年存量盘活形成系统性打法，累计盘活可售货值超700亿，实现新增销售超200亿 [3] - 物业业务营收超360亿，市场拓展能力行业领先 [3] - 长租集中式公寓管理规模全国第一，运营效率行业领先 [3] - 商业业务开业建筑面积超1000万平方米，出租率近95% [3] - 物流仓储可租赁面积超千万平方米，冷链规模行业第一，高标仓稳定期出租率近90% [3] 物业业务 - 万物云实现营业收入363.8亿元，同比增长8.9% [3] - 深化蝶城战略，已布局蝶城666个 [3] - 万物梁行服务世界500强74家，中国500强111家 [3] - 飞鸽工单智能调度系统接入作业人员3.3万名，灵石智能硬件设备告警准确率高达94.4% [4] 租赁住宅业务 - 管理规模26.2万间，纳入保障性租赁住房12.6万间 [4] - 出租率95.6%，前台GOP利润率近90%，客户满意度在95%以上 [4] - 老客户续租率接近60%，平均签约租期比上年延长35天 [4] - 盘活内外部存量房源超1.46万间，其中盘活万科旗下房源6850间 [4] - 泊寓与深圳地铁置业集团签署深铁项目租赁运营合作框架协议 [4] 商业业务 - 开业建筑面积超1000万平方米，一二线城市占比超过94% [5] - 与超过12000家品牌建立合作 [5] - 中金印力消费REIT底层资产杭州西溪印象城出租率97.85%、租金收缴率99.96% [5] - 该基金年化现金流分派率5.24%，实现招募说明书预测水平的103.2% [5] 物流仓储业务 - 2024年实现营业收入39.7亿元，稳定期高标库出租率87%，冷链园区使用率78% [6] - 核心业务布局47个城市，运营管理超160个项目 [6] - 可租赁建筑面积1178万平方米，服务企业数量超3400家 [6] - 2024年新开业面积56万平方米，冷链运营服务规模行业第一 [6]

公司基本情况 - 公司全称为万科企业股份有限公司，英文名称为CHINA VANKE CO, LTD (VANKE) [4] - 注册地址为深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心，注册资本11.93亿元人民币 [4][6] - 成立于1988年11月，经深圳市政府批准由深圳现代企业有限公司改组设立，初始净资产1324.67万元折股1324.67万股 [3][20] - 1988年首次公开发行A股并于1991年在深交所上市，2014年B股转H股在香港联交所上市 [3] 股权结构 - 总股本11.93亿股，其中内资股97.24亿股占比81.5%，H股22.06亿股占比18.5% [21] - 股份发行遵循公平公正原则，同类别股份享有同等权利 [16] - 公司可向境内外投资者发行股票，内资股由中国结算托管，H股由香港中央结算托管 [18][19] 公司治理架构 - 最高权力机构为股东大会，下设董事会（11名成员含1/3独立董事）和审计委员会（3名成员含2名独立董事） [44][117][141] - 法定代表人由董事担任，董事会选举产生并可随时更换 [8] - 审计委员会替代监事会职能，负责财务监督、内控评估及风险管理 [141][143] 股东权利与义务 - 股东享有分红权、表决权、提案权、质询权等34项法定权利 [34] - 单独或合计持股1%以上股东可提出临时提案，10%以上股东可请求召开临时股东大会 [58][53] - 控股股东需保持公司独立性，不得占用资金或违规担保，质押股份需维持控制权稳定 [42][43] 重要决策机制 - 特别决议事项包括增减注册资本、重大资产重组、章程修改等，需2/3以上表决权通过 [79] - 对外担保超过净资产50%或单笔超净资产10%需股东大会批准 [44] - 董事选举采用累积投票制，股东可集中或分散行使投票权 [80] 董事会运作 - 董事会每年至少召开4次定期会议，临时会议需1/3董事或10%股份股东提议 [128][129] - 重大事项决策需过半数董事通过，关联交易需无关联董事过半数同意 [132] - 独立董事需对关联交易、财务报告等发表独立意见，维护中小股东权益 [139][140] 股份变动管理 - 股份回购情形包括减资、股权激励等，回购比例不得超过总股本10% [24][25] - 董事高管任职期间每年转让股份不得超过持股量25%，离职后半年内不得转让 [28] - 禁止公司为他人取得股份提供财务资助，累计金额不得超过股本总额10% [30]

管理层亮相与股东会情况 - 万科2024年股东大会在深圳盐田区大梅沙万科中心举行 新管理团队首次公开亮相 包括董事长辛杰和董事兼执行副总裁郁亮等 [2] - 会议表决通过了2024年度董事会报告和年报等议案 管理层回应了市场走势和业务发展等投资者关切问题 [2] 公司经营现状与信心 - 2024年公司经营经历困难 但1月充实管理团队后已共同应对风险和挑战 [3] - 1-5月按期保质完成超2 6万套房交付 多地项目实现热销 经营性业务保持稳步增长 [3] - 政策端持续发力托举房地产市场 叠加团队素质过硬和政府支持 公司对未来发展信心坚定 [3] - 在广东省、深圳市及金融机构支持下 公司将把握政策机遇 通过改革化解风险并重归健康发展轨道 [3] 债务与资源盘活策略 - 公司有信心通过各方支持和自身努力妥善化解到期债务 [4] - 债务安排策略包括加速销售回款、动态管控开发节奏、平衡收支 以及发挥经营服务业务造血功能 [4] - 通过市场化转让、资产证券化等方式实现资产价值 适时补充流动性 [4] - 存量资源盘活已形成系统性打法并取得突破 结合产品力升级形成"盘活-热销回款-再投资"正向循环 [4] 经营服务业务发展 - 物业、公寓、物流、商业等部分赛道已建立行业领先优势 2025年前5月收入287亿元（同比+7 8%） [5] - 发展重点包括提升客户黏性、建设资产证券化退出渠道（如商业REIT扩募、物流REITs上市）、推动业务协同及复合业态融合 [6] 房地产市场趋势判断 - 政策引导下 行业将回归稳定健康发展轨道 [7] - 土地市场：核心区位优质地块供应占比提升 非住类用地规划调整加快 低容积率住宅供应增加 [7] - 销售端：去年9月政策提振信心 各地持续调减限制性措施巩固回升基础 [7] - 存量去化加速增强行业造血能力 新房品质化趋势和现房销售将有效对冲二手市场分流 [7]

管理层表态与信心 - 万科新管理团队首次公开亮相，董事长辛杰、董事兼执行副总裁郁亮等管理层出席2024年股东大会[2] - 管理层承认2024年经营困难，但通过充实管理团队已共同应对风险和挑战[4] - 管理层信心来自政策端持续发力托举市场，1-5月完成超2.6万套房交付，多地项目热销[4] - 团队获得地方政府及合作伙伴认可支持，产品研发迭代形成竞争力[4] - 在广东省、深圳市及金融机构支持下，公司将把握政策机遇化解风险[4] 债务与经营策略 - 管理层有信心通过多方支持应对到期债务挑战[6] - 将通过加速销售回款、动态管控开发节奏保持经营性现金流为正[7] - 采用市场化转让、资产证券化等策略补充流动性[7] - 存量资源盘活取得显著突破，形成"盘活-产品升级-热销回款-再投资"循环[7] - 经营服务业务1-5月收入287亿元同比增长7.8%，物业等赛道已建立领先优势[7] 经营服务业务规划 - 四方面推进经营服务业务：提升客户黏性、建设资产退出渠道、推动业务协同、发展复合业态[8] - 重点通过商业REIT扩募、推动公寓与物流REITs上市等建立资产退出渠道[8] - 市值管理核心是长期稳定增长的经营净现金流，将做好战略管理、经营创新和客户服务[8] 行业前景判断 - 在政策引导下相信房地产市场将回归稳定健康发展轨道[10] - 土地市场呈现核心区位优质地块供应占比提升、非住类用地规划调整加快等变化[10] - 需求回升基础良好，各地因城施策调减限制性措施巩固回升基础[10] - 2025年土地和商品房盘活力度加大将增强行业造血能力[10] - 新房供给多元化品质化趋势加强，产品领先性可对冲二手市场分流[11]

行业前景与政策环境 - 公司认为在政策引导和支持下，房地产市场将回到稳定健康的发展轨道[1][3] - 政策端持续发力托举房地产市场止跌回稳，市场信心不断增强[5] - 当前地价水平处于周期低位，限制性政策逐步退出，为企业构建低成本土储结构创造条件[7] 公司经营与财务表现 - 2024年公司实现营收超3400亿元，综合住区业务销售超2400亿元，销售回款率保持100%[3] - 2025年1-5月按期保质完成超2.6万套房交付[5] - 物业业务营收超360亿元，商业业务开业建筑面积超1000万平方米，出租率近95%[4] 债务与融资情况 - 公司已顺利完成165亿元公开债务偿还，年内无境外公开债[1][6] - 2025年1-5月新增融资和再融资341亿元，融资成本保持低位[6] - 通过加速销售回款、动态管控开发节奏、合理平衡收支，力争经营性现金流为正[6] 土地储备与投资策略 - 5-6月在郑州及武汉摘得两宗地块，共耗资9.97亿元[6] - 获取小型地块开发可控制单项目资金投入强度，并通过合作开发模式实现杠杆效应[7] - 累计盘活可售货值超700亿元，实现新增销售超200亿元[3] 业务发展与战略 - 存量盘活形成"盘活—产品升级—热销回款—再投资"的正向循环[3] - 经营服务业务将聚焦优势领域，巩固行业领先地位，培育新质生产力[3] - 通过战略聚焦、管理提升、经营提振等措施优化业务布局和结构调整[1] 股东大会审议事项 - 审议内容包括2024年度董事会报告、监事会报告、利润分配方案等12项议案[2] - 涉及对外财务资助、担保授权、会计师事务所选聘及公司章程修订等[2]

公司股份 - 公司1988年首次发行2800万人民币普通股，1991年在深交所上市[10] - 1993年发行4500万境内上市外资股，同年在深交所上市[10] - 2014年13.15亿境内上市外资股转至港交所上市并转为境外上市外资股[10] - 公司注册资本119.31亿元，股份总数11.93亿股，内资股9.72亿股，H股2.21亿股[13][26] 股份限制与规定 - 公司收购股份不得超已发行股份总额10%，应三年内转让或注销[30] - 董事、高管任职期间每年转让股份不得超所持总数25%，离职半年内不得转让[33] - 董事、高管、持股5%以上股东6个月内买卖股票收益归公司[33] - 公司为他人取得股份提供财务资助累计不得超已发行股本总额10%，董事会决议需全体董事三分之二以上通过[36] 股东权益与诉讼 - 股东要求董事会执行收回收益规定，董事会应30日内执行[33] - 连续180日以上单独或合计持股1%以上股东可请求审计委员会或董事会对违规人员诉讼[45] - 审计委员会或董事会30日内未诉讼，股东可自行起诉[45] 股东会相关 - 年度股东会每年召开一次，应于上一会计年度结束后六个月内举行[55] - 单独或合计持股10%以上股东书面请求，公司应两个月内召开临时股东会[57] - 董事会收到提议后10日内书面反馈[60] - 年度股东会召集人提前20日通知股东，临时股东会提前15日通知[66] - 股权登记日与会议日期间隔不多于七个工作日且登记日确认后不得变更[68] - 股东会普通决议需出席股东所持表决权过半数通过，特别决议需三分之二以上通过[77][78] - 公司一年内购买、出售重大资产或提供担保金额超最近一期经审计资产总额30%需特别决议通过[80] 董事选举 - 非独立董事候选人（不含职工代表董事）名单由上届董事会或单独或合计持股1%以上股东提出[84] - 股东会选举董事实行累积投票制，独立董事和非独立董事实行分开投票[81] 公司财务与利润分配 - 公司在会计年度结束之日起四个月内报送并披露年度报告，上半年结束之日起两个月内报送并披露中期报告[150] - 公司分配当年税后利润时，提取10%列入法定公积金，累计额达注册资本50%以上可不再提取[150] - 法定公积金转增资本时，留存不少于转增前公司注册资本的25%[151] - 任何三个连续年度内，公司以现金方式累计分配的利润不少于最近三年实现的年均可分配利润的30%[153] - 公司利润分配方案须经出席股东会的股东所持表决权二分之一以上表决同意，政策调整须三分之二以上通过[156] 其他规定 - 公司合并支付价款不超过本公司净资产10%，可不经股东会决议[176] - 持有公司全部股东表决权10%以上的股东可请求法院解散公司[182] - 经出席股东会会议的股东所持表决权三分之二以上通过可修改章程或决议存续[182]

股东会审议事项 - 审议一年内购买、出售重大资产或对外担保超最近一期经审计资产总额30%的事项[5] - 审议公司及控股子公司对外担保总额超最近一期经审计净资产50%后的担保[6] - 审议公司对外担保总额超最近一期经审计资产总额30%后的担保[6] - 审议为资产负债率超70%的担保对象提供的担保[6] - 审议单笔对外担保额超公司最近一期经审计净资产10%的担保[6] 股东会召开相关 - 单独或合并持有公司10%以上股份的股东可请求召开临时股东会[12] - 董事会收到提议后10日内反馈[11][12] - 董事会同意后5日内发出通知[11][13] - 年度股东会召开前至少二十日通知股东，临时股东会至少十五日通知[17] - 股权登记日与会议日期间隔不多于7个工作日，且确认后不得变更[19] - 发出通知后延期或取消，召集人应在原定召开日前至少2个工作日公告并说明原因[19] 股东提案与投票 - 单独或合计持有公司1%以上股份的股东可在股东会召开10日前提临时提案[16] - 股东会网络或其他方式投票开始时间不得早于现场股东会召开前一日下午3:00，并不得迟于现场股东会召开当日上午9:30，结束时间不得早于现场股东会结束当日下午3:00[32] - 股东可将所持股份全部投票权集中或分散投票，对单个候选董事所投的票数可高于或低于其持有的有表决权的股份数，且不必是整倍数，但对所有候选董事所投的票数累计不得超过其持有的有效投票权总数[30] - 独立董事和非独立董事实行分开投票，选举独立董事时每位股东选票数等于其所持股票数乘以拟选独立董事人数，该票数只能投向独立董事候选人；选举非独立董事时同理[30] - 投票结束后，根据全部候选人得票数量并以拟选举的董事人数为限，在得票数为到会有表决权股份数半数以上的候选人中从高到低依次产生当选董事[30] - 除累积投票制外，股东会应对所有提案进行逐项表决，对同一事项有不同提案的，按提案提出的时间顺序进行表决[31] - 股东会采取记名方式投票表决，同一表决权只能选现场、网络或其他表决方式中的一种，重复表决以第一次投票结果为准[35] - 股东会审议有关关联交易事项时，关联股东不参与投票表决，其所代表的有表决权的股份数不计入有效表决总数[33] 决议通过规则 - 股东会作出普通决议，需出席股东所持表决权过半数通过[28] - 股东会作出特别决议，需出席股东所持表决权的三分之二以上通过[28] - 公司一年内购买、出售重大资产或提供担保金额超最近一期经审计资产总额30%，需特别决议通过[28] 其他事项 - 董事会、独立董事、持有百分之一以上有表决权股份的股东等可作为征集人公开征集股东权利[26] - 累积投票制下，股东选举董事时有效投票权总数等于所持股份数乘以待选董事人数[29] - 股东会审议影响中小投资者利益重大事项时，对中小投资者表决单独计票并及时公开披露[26] - 年度股东会上，董事会应就过去一年工作作报告，独立董事应述职[23] - 公司财务会计报告被出具非标准审计意见，应向证券交易所提交资料并履行信息披露义务[23] - 非独立董事候选人（不含职工代表董事）名单由上届董事会或单独或合并持有公司发行在外有表决权股份总数1%以上的股东提出[31] - 股东会会议记录保存期限为十年[34] - 股东会通过有关派现、送股或资本公积转增股本提案，公司应在股东会结束后2个月内实施具体方案[38]