万科获大股东借款 - 深铁集团向万科提供62.49亿元股东借款用于偿还到期公开债务 累计借款达218亿元 [1] - 借款期限3年 利率维持2.34%的低水平 同时对8.9亿元存量借款展期至2025年底 [1] - 此举缓解公司偿债压力 增强资金稳定性 优化债务结构 释放积极市场信号 [1] 上海徐汇地块高价转让 - 徐汇区东安新村两宗地块捆绑转让总价达439.5亿元创全国新高 [2] - 127b-24地块总价98.18亿元 楼面价124130元/平方米 125-31地块总价341.35亿元 楼面价75013元/平方米 [2] - 转让标的为两家公司各90%股权及相关债权 股东为上海徐汇城投和上海城市更新建设发展 [2] - 大规模投资将推动城市更新 提升板块能级 完善配套设施 [2] 中能建成都拿地 - 中能建以14.02亿元总价竞得成都金牛区41.6亩纯住宅用地 楼面价20200元/平方米 溢价率23.9% [3] - 6月30日已摘得相邻52亩地块 两宗地合计93.5亩形成近百亩住宅大盘 [3] - 连续拿地拓展区域土地储备 利于后续项目开发与品牌深耕 [3] 信达地产获资金支持 - 关联方信达坤泽提供2.4亿元资金支持 期限7年 年利率5% 无需担保 [4] - 资金用于资产更新改造项目 充实资金储备 保障项目顺利开展 [4] 多地优化"商转公"政策 - 近20城支持或优化"商转公"贷款政策 包括广州、沈阳、佛山、石家庄等 [5] - 政策调整重点为降低贷款门槛、提高额度 拓宽使用场景 扩大覆盖人群 [5] - 减轻购房者利息负担 释放消费需求 促进房屋销售 提升市场活跃度 [5]

股东借款与支持 - 深铁集团向公司提供不超过62.49亿元新增借款，并对8.9亿元已有借款予以展期，同时公司需质押万物云股权担保15.51亿元借款 [1] - 深铁集团持有公司27.18%股权，为关联方，今年以来累计提供借款超210亿元，包括6月30亿元、2月28亿元和42亿元、4月33亿元、5月15.51亿元等多次资金支持 [1] - 深铁集团董事长辛杰在股东大会上表态将全力调配资源推动公司重回健康发展轨道 [1] 业务合作与资产处置 - 公司与深铁集团、通力集团合作设立大湾区智慧物流中心，由万纬物流提供仓储运营服务，整合深铁资产与万科物流经验 [2] - 公司经营服务业务（物业、公寓、物流、商业）2025年前5月收入287亿元，同比增长7.8% [2] - 公司通过资产处置回笼资金，包括12.92亿元转让红树湾项目49%权益、4.79亿元出售7295.6万股A股库存股，并在武汉、郑州新增拿地 [2]

深铁对万科的股东借款支持 - 2025年至今深铁累计向万科提供股东借款总额超218亿元[1][3] - 7月3日深铁新增提供不超过62.49亿元借款用于偿还公开市场债券本息 利率2.34% 期限不超过3年[2] - 还款方式为前期每半年还0.5%提款金额 后期按协议执行 深铁保留担保权利[2] - 3月20日8.9亿元借款展期至12月31日 原期限60天 无担保要求[2] 借款条款与增信安排 - 5月中旬15.51亿元信用借款新增万物云股权质押担保 质押资产价值上限22.16亿元 质押率70%高于市场30%-60%惯例[3] - 深铁设定70%高质押率旨在体现对万科支持并提振市场信心[3] 万科债务状况与偿债计划 - 前5个月新增融资341亿元 已偿还165亿元公开债务 年内无境外公开债[3] - 截至5月30日年内到期及回售境内外债券仍存217.6亿元 面临集中兑付压力[3] - 偿债措施包括加速销售回款 动态管控开发节奏 经营性现金流为正 经营服务业务造血[4] - 计划通过资产证券化 市场化转让补充流动性 稳定银行存量融资并争取增量支持[4] - 管理层表态有信心妥善化解到期债务[4]

公司融资动态 - 公司向深铁集团申请不超过62.49亿元借款，期限不超过3年，利率2.34%，较1年期LPR下浮66个基点，用于偿还公开市场债券本金与利息 [1] - 该笔借款为今年以来公司向深铁集团申请的最大单笔借款，距离年度股东大会仅间隔一周 [1] - 借款协议允许提前还款和展期，此前3月20日8.9亿元借款（原期限60天）已协商展期至2025年12月31日，期限延长至9个月 [1] - 今年以来公司累计向深铁集团借款6次，总金额达211.01亿元 [1] 资产处置与资金回笼 - 深铁集团受让公司持有的红树湾物业开发项目49%收益权及附属权益未来收益权，以及深圳地铁万科投资发展有限公司49%股权，实现资金回笼超13.5亿元 [1] 债务管理进展 - 1-5月公司新增及再融资规模达341亿元，融资成本保持低位，已完成165亿元公开债务偿还，年内无境外公开债务到期 [2] - 通过大股东借款置换公开债务成为公司应对短期流动性压力的关键措施 [3] 管理层表态 - 公司董事长在股东大会强调对未来发展充满信心 [1]

万科向深铁集团借款情况 - 公司年内第6次向深铁集团申请借款 本次借款金额不超过62 49亿元 [1] - 2025年累计借款总额超211亿元 此前5次借款分别为28亿元 42亿元 33亿元 15 52亿元和30亿元 [1] - 所有借款利率均为2 34% 资金用途未在公告中明确披露 [1] 股东支持力度分析 - 深铁集团作为大股东持续提供财务支持 借款频率和金额显示较强的股东背书效应 [1] - 借款利率2 34%显著低于市场平均水平 反映股东提供的融资条件优厚 [1]

借款情况 - 公司向深铁集团申请不超62.49亿元借款，期限不超3年，利率2.34%[3][7][8] - 深铁集团同意8.9亿元借款展期至2025年12月31日，利率LPR减76个基点[3][11] - 2025年初至公告披露日，深铁集团已累计提供借款155.70亿（不含本次62.49亿）[18] 股权相关 - 深铁集团持有公司27.18%股权，为第一大股东[3][5] - 公司为15.51亿元借款提供万物云股权质押，质押率70%[3][13] 交易与合同 - 本次关联交易不构成重大资产重组，无需有关部门批准[3] - 公司存在不超62.49亿元借款合同、8.9亿元借款补充协议、15.51亿元股票质押合同[21]

会议流程 - 公司2025年6月30日以邮件送达董事会会议通知[2] - 2025年7月3日前收到全体董事表决意见[2] 议案审议 - 会议通过向深铁集团申请不超62.49亿元借款及部分条款变更议案[3] - 表决赞成7票，反对0票，弃权0票[3] - 关联董事辛杰等回避表决[3]

深铁与万科融合发展新举措 - 深铁集团、万科集团与通力集团合作设立通力电梯大湾区智慧物流中心，由万纬物流提供仓储运营服务，选址深圳地铁车辆段内可复合利用空间，交通便利[1] - 项目整合深铁优质资产与万纬物流在智慧仓储及供应链解决方案的专业经验，为通力集团提供综合物流解决方案[1] - 此次合作是继4月长租公寓合作后双方融合发展的新举措，此前双方签署深铁项目租赁运营合作框架协议，结合深铁置业项目资产优势与万科泊寓品牌运营优势[1] - 强化与深铁集团融合发展、打造新质生产力是万科2025年重点工作，目前合作已覆盖长租、物流等多业态场景[1] 万科经营服务业务发展 - 万科经营服务业务在物业、公寓、物流、商业等赛道建立行业领先优势，2025年前5月收入287亿元，同比增长7 8%[2] - 未来发展计划包括加快建设资产退出渠道、推动业务协同，并在物流、商业运营、公共基础设施维护等领域与各方资源全方位合作[2] - 公司将持续与政府、龙头企业、产业投资机构协同创新，完善生态圈建设[2] - 未来深铁与万科将在TOD综合开发、商业运营、工程代建、基础设施运维养、科技创新等方面深度合作[2]

行业销售表现 - 2025年1-6月百强房企销售总额18364.1亿元，同比下降11.8%，权益销售额12812.7亿元，权益销售面积6570.6万平方米 [1] - 千亿房企阵营收缩至4家（保利发展1452亿元、绿城中国1221亿元、中海地产1201.3亿元、华润置地1103亿元），同比减少2家，万科滑出前五至第七（686亿元） [2] - 央国企表现突出：中国金茂、越秀地产、建发房产全口径销售金额同比分别增长7%、10.8%、19.6% [2] - 6月单月销售指标改善：百强房企操盘金额3389.6亿元环比增长14.7%，28家企业环比增幅超30% [2] 土地市场动态 - 65城涉宅用地成交规模同比涨18.4%，出让金涨45%，楼面价涨22.3%，核心24城出让金超5000亿元（杭州溢价率35.5%） [4] - TOP100房企拿地总额5065.5亿元同比增长33.3%，央国企占主导（金额前十中占8家），滨江集团等民企进入前二十 [5] - 新增货值前三：保利发展899亿元、绿城中国831亿元、中国金茂749亿元，民企拿地占比上升9% [5] 政策与行业趋势 - 政策预期持续宽松：房贷利率或下调，限购限贷政策可能放宽，多孩家庭及新市民购房支持力度加大 [6] - 供给端将加速保障房建设、老旧小区改造，优化土地供应结构 [6] - 行业转型方向为"高质量投资、精细化运营"，土地市场修复将传导至新房市场供需与价格 [5]

合作项目概述 - 深铁集团、万科集团与通力集团合作设立通力电梯大湾区智慧物流中心，选址深圳地铁车辆段内的可利用空间，由万纬物流提供仓储运营服务[1] - 该项目是深铁与万科自4月长租公寓合作后深化"融合发展"的又一实质性动作，旨在盘活深铁存量资产并拓展万科物流业务版图[1] - 项目选址占据关键交通节点，可直通深中通道、京港澳高速、沈海高速等多条核心公路，并能快速连接机场东综合交通枢纽[1] 合作细节与资源整合 - 合作整合了深铁的优质资产与万纬物流在仓储运营、智慧仓储及供应链解决方案领域的专业经验，为通力集团提供综合物流解决方案[1] - 深铁与万科通过该项目构建多业态复合的城市服务模式，进一步推进融合发展[1] 融合发展进展 - 今年二季度万科长租业务与深圳地铁置业集团签署深铁项目租赁运营合作框架协议，深化住房租赁领域合作[2] - 双方将在TOD综合开发、商业运营、工程代建、基础设施运维养、科技创新等方面深度合作[2] - 自3月提出"融合发展"战略以来，深铁与万科已在长租、物流等领域接连落地合作项目，为万科获取新业务机遇并彰显大股东支持[2]