报告公司投资评级 - 买入（维持） [1] 报告的核心观点 - 公司进一步夯实代建龙头领先地位，但受行业周期波动及自身业务结构调整影响业绩短期承压，下调2025/2026年归母净利润为8.2/8.7亿元，预测2027年归母净利润为9.3亿元，对应EPS为0.41元/0.44元/0.46元，对应PE分别为6.7X/6.3X/5.9X，公司作为国内代建头部企业具备综合竞争优势，有望率先受益于房地产市场筑底企稳，且具备派息优势，维持“买入”评级 [7] 根据相关目录分别进行总结 事件 - 公司发布2024年业绩公告，全年实现营收34.4亿元，同比增长4.2%；归母净利润8.0亿元，同比下降17.7% [7] 营收与业绩 - 2024全年公司营收同比增长4.2%，商业代建收入27.5亿元，同比增长17.3%，其中自营项目同比增长51.4%，合营项目同比下降36.2%；政府代建收入6.3亿元，同比下降20.6% [7] - 2024全年毛利率49.6%，同比下降2.6pct；商业代建毛利率同比下降1.1pct至51.2%；政府代建毛利率同比下降5.1pct至40.1% [7] - 2024年销管费率为16.6%，同比降低2.1pct，受减值及利润率下降影响，归母净利润为8.0亿元，同比下降17.7% [7] 市占率 - 2024全年新拓代建项目建面达3649万方，同比增长3.4%；单位面积代建费255元/平，较2023年略有下降 [7] - 2024年新签市占率22.1%，较2023年继续上升0.7pct，连续9年保持20%以上，领先身位不断扩大 [7] - 截至2024年底，合约项目总建筑面积达1.3亿方，同比增长5.0%，在手订单中一二线项目面积占比由40%提升至44% [7] 项目结构调整 - 顺应行业形势变化，2024年新拓项目中民企项目面积占比提升至33%，政府、国有企业、私营企业和金融机构的占比分别为31.4%、25.1%、33.2%、10.3% [7] - 新拓项目中一二线项目面积占比由52%提升至58% [7] 应收款与分红 - 受行业大势影响，委托方支付意愿整体下降，应收款余额升至4.4亿元，较2023年增长121%，产生0.5亿元减值拨备，较2023年有所上升 [7] - 2024年分红为0.24元/股，分红率调整至60%，虽较2023年的100%有所下降，但考虑现金流变化情况仍是不错的分红比例 [7] 财务预测 |项目|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----| |营业总收入（百万元）|3441.23|3635.66|3835.99|4042.75| |归母净利润（百万元）|801.13|822.77|874.57|932.80| |EPS（元/股）|0.40|0.41|0.44|0.46| |P/E|6.87|6.69|6.30|5.90| |流动资产（百万元）|4705.07|5524.37|6435.42|7558.50| |非流动资产（百万元）|2071.70|2033.28|1990.39|1941.08| |流动负债（百万元）|2793.70|3058.72|3284.85|3587.15| |非流动负债（百万元）|41.49|141.49|341.49|641.49| |经营活动现金流（百万元）|307.00|592.22|795.36|995.14| |投资活动现金流（百万元）|185.13|35.19|42.87|60.19| |筹资活动现金流（百万元）| -1010.22| -319.61| -246.03| -175.73| [8]

报告公司投资评级 - 买入（维持） [1] 报告的核心观点 - 绿城管理控股2024年业绩营收增长利润下降，新签市占率提升至22.1%，连续九年保持20%以上份额 受短期行业规模增速放缓、竞争加剧等因素影响，下调2025 - 2026并新增2027年盈利预测，预计2025 - 2027年归母净利润分别为9.39、10.64、11.81亿元，对应EPS分别为0.47、0.53、0.59元，当前股价对应PE估值分别为5.7、5.0、4.5倍 公司市占率仍保持行业第一，中长期有望率先受益于房地产市场回暖，维持“买入”评级 [6] 公司经营情况 营收与利润 - 2024年收入34.41亿元，同比+4.2% 商业代建、政府代建和其他业务收入分别为27.5、6.3、0.6亿元，同比分别+17.3%、-20.6%、-62.5%，政府代建收入下降因行业政策影响需求结构性收缩 [7] - 2024年归母净利润8.01亿元，同比-17.7%；毛利率同比-2.6pct至49.6%，管理费用率同比下降2.8pct至15.6% 商业代建、政府代建毛利率分别为51.2%、40.1%，分别同比-1.1pct、-5.1pct [7] 财务状况 - 截至2024年末，在手现金15.2亿元，流动比率1.68倍；全年经营性净现金流2.92亿元，无银行负债；合同资产13.4亿元，同比+51.0%；贸易应收款项11.2亿元，受部分地区销售滞后影响同比+35.9%，其中计提0.89亿元 [7] 派息情况 - 每股派息0.24元，派息比例60% [7] 项目情况 - 截至2024年末，合约项目总建面1.26亿平，同比+5.0%，预估总货值9321亿元，四大核心城市圈面积占比76.6%，一二线面积占比44.0%，货值结构较优质 [8] - 2024年新拓合约面积3650万方，同比+3.4%；项目代建费预估93.2亿元，同比-10.1%；一二线城市占比同比+6pct至58%，新拓项目单方价格由2024H1的240元提升至2024全年255元；政府、国企、私企及金融机构新拓面积占比分别为31.4%、25.1%、33.2%、10.3% [8] 销售情况 - 2024年全年实现销售金额1050亿元，维持行业首位 [8] 财务摘要和估值指标 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|3,302|3,441|3,892|4,372|4,806| |YOY(%)|24.3|4.2|13.1|12.4|9.9| |净利润(百万元)|974|801|939|1,064|1,181| |YOY(%)|30.8|(17.7)|17.2|13.3|11.0| |毛利率(%)|52.1|49.6|49.6|50.6|50.8| |净利率(%)|29.7|23.0|24.4|24.6|24.8| |ROE(%)|24.4|21.0|22.4|23.1|23.3| |EPS(摊薄/元)|0.48|0.40|0.47|0.53|0.59| |P/E(倍)|5.5|6.7|5.7|5.0|4.5| |P/B(倍)|1.3|1.4|1.3|1.2|1.1| [9]

报告公司投资评级 - 推荐（维持） [1] 报告的核心观点 - 公司作为国内代建头部企业，输出专业开发管理服务实现品牌及产品溢价，政府代建、城投类、资方代建为业务基本盘，客户机构多元 考虑目前代建行业竞争加剧且受制于地产行业调整，下调公司2025 - 2026年EPS预测，新增2027年EPS预测，当前股价对应一定PE倍数 但公司作为代建行业头部企业具备综合竞争优势，且轻资产模式仍具备派息潜力，维持“推荐”评级 [7] 根据相关目录分别进行总结 公司基本信息 - 公司为绿城管理控股（9979.HK），行业为房地产，网址是www.lcgljt.com，大股东是绿城中国，持股71.28%，实际控制人是国务院国有资产监督管理委会，总股本2010百万股，流通A股市值为0，每股净资产1.90元，资产负债率41.84%，总市值57.9亿港元 [1] 业绩情况 - 2024年公司实现营收34.4亿元，同比增长4.2%；归母净利润8亿元，同比下滑17.7%；末期每股派息0.24元 [4] 财务预测 |项目|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|3302|3441|3572|3697|3808| |YOY(%)|24.3|4.2|3.8|3.5|3.0| |净利润(百万元)|974|801|818|835|849| |YOY(%)|30.8|-17.7|2.2|2.0|1.7| |毛利率(%)|52.2|49.6|48.0|48.0|48.0| |净利率(%)|29.7|23.0|23.0|22.7|22.4| |ROE(%)|24.4|21.0|19.1|17.6|16.2| |EPS(摊薄/元)|0.48|0.40|0.41|0.42|0.42| |P/E(倍)|5.5|6.7|6.5|6.4|6.3| |P/B(倍)|1.3|1.4|1.2|1.1|1.0| [6] 行业地位与业务情况 - 截至2024年末，公司合约建筑面积、在建面积分别为1.3、0.54亿平米，2024年以3649万平方米新签约规模位列行业第一，但行业竞争加剧致客单价及行业费率下滑，毛利率同比下滑2.6pct至49.6% [7] - 截至2024年末，公司覆盖城市130个，合约建面对应可售货值9321亿元，四大主要城市群建面占比76.6%、一二线城市建面占比44%，待开发建面占比43.4% 新拓结构中，政府代建、金融机构代建业务占比稳定，首批资方纾困类项目交付，新拓建面中民企占比同比上升7.9pct 中长期代建行业总规模增长，公司代建产品力强，渗透率有望提升 [7] 资产负债表、利润表、现金流量表及主要财务比率 |报表类型|项目|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |资产负债表|货币资金(百万元)|1747|2701|3250|3807| |资产负债表|应收账款(百万元)|437|307|318|328| |资产负债表|流动资产总计(百万元)|4705|5274|5913|6550| |资产负债表|非流动资产合计(百万元)|2072|2011|1950|1890| |资产负债表|资产总计(百万元)|6777|7285|7864|8440| |资产负债表|负债合计(百万元)|2835|2873|2972|3060| |资产负债表|权益合计(百万元)|3942|4412|4892|5380| |利润表|营业额(百万元)|3441|3572|3697|3808| |利润表|销售成本(百万元)|1736|1857|1922|1980| |利润表|营业利润(百万元)|1151|1028|1066|1100| |利润表|税前利润(百万元)|1037|1068|1089|1108| |利润表|税后利润(百万元)|791|822|839|853| |利润表|归属于母公司股东利润(百万元)|801|818|835|849| |现金流量表|税后经营利润(百万元)|860|792|821|847| |现金流量表|经营性现金净流量(百万元)|292|1267|880|903| |现金流量表|投资性现金净流量(百万元)|0|31|18|6| |现金流量表|筹资性现金净流量(百万元)|0|-344|-349|-353| |现金流量表|现金流量净额(百万元)|292|953|550|557| |主要财务比率|营收额增长率(%)|4|4|4|3| |主要财务比率|EBIT增长率(%)|-12|2|2|2| |主要财务比率|EBITDA增长率(%)|-18|8|2|1| |主要财务比率|税后利润增长率(%)|-19|4|2|2| |主要财务比率|毛利率(%)|50|48|48|48| |主要财务比率|净利率(%)|23|23|23|22| |主要财务比率|ROE(%)|21|19|18|16| |主要财务比率|ROA(%)|12|11|11|10| |主要财务比率|ROIC(%)|26|20|23|24| |主要财务比率|P/E(倍)|6.7|6.5|6.4|6.3| |主要财务比率|P/S(倍)|1.6|1.5|1.4|1.4| |主要财务比率|P/B(倍)|1.4|1.2|1.1|1.0| [10]

业务结构变化 - 商业代建占比持续攀升 2024年达到72% [1] - 政府代建和资方代建占比持续下降 [1] - 私营企业委托占比稳步提升 一二线城市占比升至58% [2] 财务表现 - 2024年营业收入34.41亿元 同比增长4.2% [2] - 归母净利率23% 保持较高水平 [2] - 商业代建费率高于行业中位数 总体保持稳定 [3] 经营规模 - 合约总建筑面积1.256亿平方米 较2023年增加600万平方米 增幅5% [2] - 在管项目覆盖全国130个城市 较2023年底增加8个城市 [2] - 在建面积5396万平方米 增幅3% [2] 市场地位 - 新签约面积3649万平方米 逆势增长3.4% [2] - 新签市场占有率22.1% 较2023年扩大1.7个百分点 [2] - 连续9年蝉联代建运营引领企业Top1 揽获30多项行业Top1荣誉 [1] 项目交付 - 全年累计交付118个项目共8.02万户 交付面积同比增加3% [2] - 交付面积1656万平方米 占代建行业Top10总量52% [2] - B端交付满意度95% C端交付满意度89% [2] 行业趋势 - 代建行业经历深度调整 面临规模增长放缓和竞争加剧挑战 [1] - 去年四季度行业签约量回暖 市场信心有所恢复 [1] - 低价竞争不可持续 费率将逐步回归合理水平 [3] 战略举措 - 2024年年中启动强力改革 下半年核心指标企稳回升 [1] - 通过产品创新迭代、供应链优化实现降本增效 [3] - 2025年经营思路包括提高拓展质量、推动产品迭代等七个方面 [4][5]

文章核心观点 公司2024年业绩良好，在房地产代建服务领域保持领先地位，全国化布局持续推进，订单结构不断优化，新拓规模保持行业第一 [1][2] 业绩表现 - 2024年收入34.41亿元，同比增加4.2% [1] - 毛利17.06亿元，股东应占溢利8.01亿元，每股基本盈利0.41元 [1] - 拟派发末期股息每股0.24元 [1] 行业地位 - 2024年继续保持房地产代建服务领域行业第一，代建行业市占率22.1%，较2023年提升1.7个百分点，连续九年保持20%以上市占率 [1] - 荣获“2024中国房地产代建运营引领企业TOP1”等多项殊荣 [1] 项目布局 - 截至2024年12月31日，代建项目布局中国30个省、直辖市及自治区的130座主要城市 [1] - 合约项目总建筑面积1.26亿平方米，较去年同期增长5.0% [1] - 在建面积5396万平方米，较去年同期增长2.9% [1] 区域比重 - 主要经济区域合约项目预估总可售货值达7201亿元，规模占整体可售货值的77.3%，与去年同期基本持平 [2] - 一二线城市建筑面积达5530万平方米，占总建筑面积的44.0%，较上年同期提升7.6% [2] 新拓规模 - 2024年新拓项目的合约总建筑面积达3650万平方米，较去年同期增长约3.4% [2] - 新拓项目代建费预估93.2亿元，较去年同期下降约10.1% [2] - 新拓项目价格由2024年上半年每平方米240元回稳至全年每平方米255元 [2] - 新拓项目一二线城市占比进一步提升至58%，较去年同期上升6个百分点 [2]

股息分配 - 公司建议派付2024年末期股息每股0.24元，合计4.824亿元[3] - 2024年已向公司拥有人宣派2023年度末期股息及特别股息合计1,005,000,000元，2023年为766,361,000元；2024年末期股息每股0.40元，2023年为0.30元；特别股息每股0.10元，2023年为0.08元[32] - 董事会建议就2024年度派末期股息每股0.24元，总金额482,400,000元，待股东大会批准[33] - 董事会建议向股东派付2024年末期股息每股0.24元，预计2025年7月18日或之前派付[43][44] 整体财务数据关键指标变化 - 2024年收入34.41234亿元，较2023年增长4.2%；毛利17.05564亿元，较2023年减少1.0%[4] - 2024年归属公司拥有人的净利润8.01134亿元，较2023年减少17.7%；每股基本收益0.41元，较2023年减少18.0%[4] - 2024年服务成本17.3567亿元，较2023年增加1.5555亿元；其他收入1.11646亿元，较2023年减少0.442亿元[5] - 2024年除税前利润10.37049亿元，较2023年减少1.40359亿元；所得税开支2.4652亿元，较2023年增加0.49809亿元[5] - 2024年末非流动资产20.71701亿元，较2023年末减少2.20881亿元；流动资产47.05067亿元，较2023年末增加2.65008亿元[7] - 2024年末流动负债27.93699亿元，较2023年末增加3.73412亿元；流动资产净值19.11368亿元，较2023年末减少1.08414亿元[7] - 2024年末资产净值39.41581亿元，较2023年末减少1.92025亿元；公司拥有人应占权益38.1017亿元，较2023年末减少1.85577亿元[8] - 2024年客户合约收入总计3441234千元人民币，2023年为3302422千元人民币[17] - 2024年公司总营收3441234千元，2023年为3302422千元，同比增长4.2%[22][23] - 2024年公司年内利润790529千元，2023年为980697千元，同比下降19.4%[22][23] - 2024年其他收入总计111646千元，2023年为155846千元，同比下降28.4%[26] - 2024年其他收益及亏损总计 -130701千元，2023年为 -75878千元，亏损扩大72.2%[27] - 2024年融资成本总计 -5222千元，2023年为 -5493千元，同比下降4.9%[27] - 2024年员工成本（包括董事薪酬）1156068千元，2023年为1047994千元，同比增长10.3%[28] - 2024年预期信贷亏损模式项下之减值亏损净额，扣除拨备为98328千元，2023年为42092千元，同比增长133.6%[24][25][28] - 2024年所得税开支总计246,520千元，2023年为196,711千元，其中中国企业所得税2024年为279,498千元，2023年为265,139千元[29] - 2024年除税前利润为1,037,049千元，按25%税率计算的所得税开支为259,262千元；2023年除税前利润为1,177,408千元，按25%税率计算的所得税开支为294,352千元[31] - 2024年每股基本盈利计算所用普通股加权平均数为1,967,440千股，2023年为1,958,322千股；用以计算每股基本及摊薄盈利的盈利2024年为801,134千元，2023年为973,607千元[34][35] - 2024年无形资产总计275,392千元，其中软件30,617千元，合约权利244,775千元；2023年总计354,139千元[36] - 2024年无形资产添置14,690千元，转移22,970千元，摊销65,258千元，减值51,149千元[36] - 2024年项目合同权利账面价值减值51,149,000元，2023年无减值[38] - 2024年贸易及其他应收款项、按金及预付款项总计11.19432亿元，2023年为8.23908亿元[39] - 2024年代建服务合同资产总计13.44663亿元，2023年为8.90602亿元[41] - 2024年贸易及其他应付款项总计12.86085亿元，2023年为12.57219亿元[41] - 2024年公司收入34.412亿元，较上年增长4.2%；毛利17.056亿元，较上年下降1.0%[46] - 2024年行政开支4.811亿元，较上年下降6.5%；综合毛利率49.6%，较上年下降2.6个百分点[46] - 2024年归属公司股东净利润8.011亿元，较上年下降17.7%；经营活动现金净流量2.917亿元，无银行负债[46] - 2024年公司收入34.412億元，同比增長4.2%[58] - 服务成本为17.357亿元，较2023年的15.801亿元增长9.8%[59] - 毛利达17.056亿元，较2023年的17.223亿元下降1%，毛利率为49.6%，较2023年下降2.6个百分点[61] - 其他收入为1.116亿元，较2023年的1.558亿元下降28.4%[62] - 销售及营销开支为9140万元，较2023年的1.045亿元下降12.5%；行政开支为4.811亿元，较2023年的5.145亿元下降6.5%[65][66] - 净利润为7.905亿元，较2023年的9.807亿元下降19.4%；归属公司股东的净利润为8.011亿元，较2023年的9.736亿元下降17.7%[67] - 贸易及其他应收款项达11.194亿元，较2023年末的8.239亿元增加35.9%，贸易应收款周转率由2023年的15.1次下降至2024年的9.7次[68] - 合同资产为13.447亿元，较2023年末的8.906亿元增加51.0%[69] - 贸易及其他应付款项为12.861亿元，较2023年末的12.572亿元增加2.3%[70] - 2024年12月31日，集团权益总额约达39.416亿元，较2024年初的41.336亿元下降约1.92亿元；股东应占权益约38.102亿元，较2024年初的39.957亿元下降约1.855亿元[71] 各业务线数据关键指标变化 - 2024年商业代建收入2752490千元人民币，2023年为2346326千元人民币[17] - 2024年政府代建收入625846千元人民币，2023年为788480千元人民币[17] - 2024年其他收入62898千元人民币，2023年为167616千元人民币[17] - 2024年商业代建外部收入2752490千元，2023年为2346326千元，同比增长17.3%[22][23] - 2024年政府代建外部收入625846千元，2023年为788480千元，同比下降20.6%[22][23] - 2024年其他外部收入62898千元，2023年为167616千元，同比下降62.5%[22][23] - 2024年商业代建收入27.5249億元，佔比80.0%，同比增長17.3%[58] - 2024年政府代建收入6.25846億元，佔比18.2%，同比下降20.6%[58] - 商业代建收入为27.525亿元，占整体收入的80.0%，较2023年增长17.3%；政府代建收入达6.258亿元，占整体收入的18.2%，较2023年下降20.6%；其他服务收入为6290万元，占整体收入的1.8%[60] 项目相关数据关键指标变化 - 2024年合约项目总建筑面积1.256亿平方米，较2023年增长5.0%；在建面积5400万平方米，较2023年增长2.9%[4] - 2024年新拓代建项目合约总建筑面积3650万平方米，较2023年增长3.4%；新拓代建项目代建费93.2亿元，较2023年减少10.1%[4] - 截至2024年底，合約項目總建築面積12560萬平方米，同比增長5.0%；在建面積5396萬平方米，同比增長2.9%[50] - 2024年新拓項目合約總建築面積3650萬平方米，同比增長約3.4%；新拓項目代建費預估93.2億元，同比下降約10.1%[51] - 2024年完成118個項目、1656萬平方米交付，在行業TOP10項目完成總量佔比達52%，B端和C端交付滿意度分別達95%和89%[52] - 2024年公司實現總銷售金額1050億元，維持行業首位[52] - 累計落地紓困保交樓業務總建築面積超1000萬平方米，政府代建累計交付約6390萬平方米[53] 会计准则应用情况 - 公司于2024年1月1日起首次应用多项国际财务报告准则会计准则修订本，对财务状况及业绩无重大影响[12] - 国际财务报告准则第16号修订本对公司财务状况或业绩无影响[13] - 国际会计准则第1号修订本应用后公司负债分类维持不变，对财务状况或业绩无影响[14] - 国际会计准则第7号及国际财务报告准则第7号修订本对公司财务报表无影响[15] - 已颁布但未生效的新订国际财务报告准则会计准则及其修订本，公司拟生效时应用[16] 行业情况 - 2024年代建行业整体新拓建筑面积同比下滑5%，四季度起代建签约量开始回升[47] - 2024年公司连续九年蝉联“中国房地产代建运营引领企业”第一名，市场占有率连续九年超20%[45] - 2024年下半年新拓代建费和代建费收款季度环比回升，全年经营指标行业领先[49] - 2024年公司代建行業市佔率22.1%，較2023年提升1.7個百分點，連續九年超20%[50] 人员相关数据 - 2024年底人均收入貢獻84萬元，同比上升7.7%；營銷及管理費用5.72億元，同比下降7.6%[54] - 2024年12月31日集团有2377名员工，男性1826名占76.82%，女性551名占23.18%，较2023年12月31日上升15.61%[82] 公司运营相关事项 - 截至2024年12月31日止年度，公司无重大收购及出售附属公司、联营公司及合营企业[83] - 截至2024年12月31日止年度，公司采纳上市规则附录C1第二部分所载的企业管治守则作为自身守则，并遵守所有适用守则条文[84] - 报告期内公司采纳上市规则附录C3所载的标准守则作为董事证券交易行为守则，全体董事及相关雇员均严格遵守[85] - 公司将在2025年6月13日至2025年6月18日暂停办理股份过户登记手续，以确定股东出席股东大会资格，过户文件须在2025年6月12日下午4时30分前送达[86] - 公司将在2025年7月9日至2025年7月14日暂停办理股份过户登记手续，以确定获派2024年建议末期股息资格，过户文件须在2025年7月8日下午4时30分前送达[87] - 审核委员会由3名独立非执行董事构成，已审阅集团截至2024年12月31日止年度的全年业绩[88] - 公告所载财务资料为截至2024年12月31日止年度的综合财务报表摘录，已由安永会计师事务所审核[89] - 2024年12月31日以后至公告日期无重大事件发生[90] - 公司截至2024年12月31日止年度的年度业绩公告已刊登，年度报告将适时发送并刊载[91] 税收政策相关 - 部分中国附属公司符合小型微利企业标准，2024年实际企业所得税税率为5%[30] 无形资产摊销政策 - 代建合同之合同权利按直线法约八年摊销[37]

行业概况 - 2024年代建行业增速持续放缓，进入头部企业格局稳定、其他企业加速分化的新阶段 [1] - 30强企业总合约面积达9.14亿平方米，同比增长23%，新增签约面积1.93亿平方米，同比增长6% [1][8][10] - 行业竞争加剧，新增签约面积增速较2023年下降20个百分点 [11] 头部企业格局 - 绿城管理、蓝城集团、金地管理稳居综合能力前三，TOP10企业变动率仅10% [4][5] - 绿城管理规模稳居行业首位，2016年以来市占率持续超20%，采用"3+3"业务模式 [5] - 蓝城集团实现从产品营造到生活服务的战略转型，金地管理以"代建三力"和"两高一低"服务领跑 [5] - TOP5企业集中度达46%，总合约和新增合约占比均近五成 [11] 新兴企业表现 - 旭辉建管、龙湖龙智造等新入局企业快速扩张，旭辉建管2024年新拓规模位居行业第二 [6] - 而今管理探索资管协同优势，构建行业首创闭环模式 [7] - 龙湖龙智造凭借数字化科技和全业态布局迅速成长 [7] 企业性质分布 - TOP30企业中民企占比63%，国企央企占比17%，混合所有制占比20% [7] - 头部TOP5企业中，央国企和混合所有制企业比例更高 [7] 规模梯队分析 - 总合约规模超1亿平方米的企业仅绿城管理和蓝城集团2家 [8] - 5000-10000万平方米梯队企业数量5家，2000-5000万平方米梯队8家，1000-2000万平方米梯队7家 [8] - 9家企业总合约规模同比增长超50% [8] 行业发展趋势 - 企业加速战略转型，如推行合伙人计划（金地管理、旭辉管理等）、延长服务链条（龙湖龙智造五大业务飞轮） [12] - 多元化代建业务成为重点方向，如润地管理布局"6+2"全业态赛道 [12] - 行业进入"沉淀"期，需通过战略调整和服务升级增强竞争力 [13]

投资评级 - 维持"买入"评级 预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上 [2][8] 核心观点 - 2024年公司新拓代建项目合约建筑面积3649万方 同比增长3.4% 市占率连续8年超过20% 稳居行业第一 [1] - 2024年新拓代建项目代建费预估93.2亿元 同比下降10.1% 主要受地产行业影响 [1] - 2024年公司代建项目合约销售额1050亿元 合约总建筑面积1.25亿方 在建面积5400万方 业务规模庞大 [1] - 2024年公司持续履行社会使命 积极入局不良纾困项目 首批纾困项目已交付 政府代建累计交付6390万方 [1] - 2024年8月26-30日期间 公司高管合计增持1545万股 显示对公司长期价值的认可 [2] 财务预测 - 预计2024-26年营业收入分别为36.5亿元、46.2亿元、56.4亿元 同比增长10.5%、26.7%、21.9% [4] - 预计2024-26年归母净利润分别为10.5亿元、13.5亿元、16.9亿元 同比增长7.4%、28.9%、25.0% [2][4] - 预计2024-26年摊薄每股收益分别为0.52元、0.67元、0.84元 [4] - 预计2024-26年PE估值分别为5.6x、4.3x、3.5x 处于较低水平 [2] - 预计2024-26年ROE分别为24.9%、30.1%、35.0% 盈利能力持续提升 [4] 行业地位 - 2024年公司位列代建企业新签规模TOP1 大幅领先第二位 [1] - 公司连续8年蝉联中国房地产代建运营引领企业TOP1 [1]

报告公司投资评级 - 报告维持"买入"评级 [5] 报告的核心观点 - 2024H1 公司业绩承压,营收同比增长7.8%,归母净利润同比增长5.8%,毛利率和净利率均有所下降 [7] - 公司作为代建行业龙头,叠加地产政策持续发力,预计业绩仍有望保持稳定 [7] - 我们预计公司2024/2025/2026年归母净利润分别为10.25/12.07/13.50亿元,分别同比增长5.3%/17.8%/11.8% [7] 公司财务数据总结 营收和盈利能力 - 2024年营业收入为35.11亿元,同比增长6.3% [6] - 2024年归母净利润为10.25亿元,同比增长5.3% [6] - 毛利率维持在51.5%左右,归母净利率维持在29.2%左右 [6] 资产负债情况 - 2024年末总资产为69.69亿元,总负债为26.20亿元,资产负债率为37.6% [11] - 2024年末净资产为43.49亿元,每股净资产为2.09元 [11] 现金流 - 2024年经营活动产生的现金流量净额为6.42亿元 [11] - 2024年投资活动产生的现金流量净额为-0.18亿元 [11] - 2024年融资活动产生的现金流量净额为-8.20亿元 [11]

财务表现 - 收入达到人民幣1,669.6百萬元，較上年同期增長7.8%[12] - 毛利達人民幣860.1百萬元，較上年同期增長6.7%[12] - 綜合毛利率達到51.5%，較上年同期下降0.5%[12] - 歸屬於本公司股東的淨利潤達到人民幣501.2百萬元，較上年同期增長5.8%[12] - 經營活動現金淨流量達人民幣77.5百萬元[12] - 本公司無銀行負債[12] - 收入同比增長7.8%至16.70亿人民幣[63] - 毛利同比增長6.7%至8.60亿人民幣[63] - 期內利潤同比增長6.3%至4.91亿人民幣[63] - 本公司擁有人應佔每股盈利為人民幣0.26元[64] - 合約資產增加34.2%至12.32億人民幣[65] - 銀行結餘及現金增加5.3%至21.52億人民幣[65] - 貿易及其他應付款項減少15.4%至10.63億人民幣[65] - 應付股息為10.07億人民幣[65] - 按公平值計入其他全面收益的股本工具投資公平值收益為6.19百萬人民幣[64] - 收購物業的按金減少32.2%至1.32億人民幣[65] 業務表現 - 代建模式作為輕資產開發服務，充分適配當前需求，但受整體經濟形勢影響增速放緩[11] - 本公司作為行業領軍企業，憑借良好的綠城品牌及央企信用，持續提升核心能力，擴展代建業務內容[11] - 通過中國代建行業協會等頂層設計，鞏固第一身位、第一品牌、第一市值的市場地位[11] - 以「M登山模型」為B端客戶兌現經營承諾，以「M確幸社區」為C端客戶創造美好生活[11] - 公司2024年上半年收入为人民币1,669.6百万元，同比增长7.8%[23] - 公司新拓代建项目的合約總建築面積達17.4百萬平方米，較去年同期增長約1.1%[18] - 新拓代建項目中政府、國有企業委託方及金融機構占比達70.5%[18] - 新拓代建項目代建費預估人民幣41.9億元，較去年同期下降約18.1%[18] - 新拓業務除銷售類住宅外,還包括產業園區、公租房、人才公寓等多元業態[18] - 公司實現總銷售金額人民幣411.0億元,同比逆勢增長14%[19] - 公司完成交付2.99萬戶、654.5萬平方米,其中順利交付兩個紓困項目[19] - 公司在主導成立中國代建協會基礎上,積極推動行業標準制定[21] - 公司致力於成為中國最大的房地產開發服務商[22] - 公司認為未來代建行業滗透率將維持在30%左右[22] 財務狀況 - 本公司無銀行負債[12] - 2024年6月30日的現金及現金等價物餘額為21.52億人民幣[69] - 2024年6月30日的營運資金變動前的經營現金流量為6.84億人民幣[68] - 2024年6月30日的經營活動所得現金流量淨額為7,749萬人民幣[68] - 2024年6月30日的投資活動所得現金流量淨額為3,757萬人民幣[68] - 2024年6月30日的融資活動所用現金淨額為763.4萬人民幣[69] - 2024年6月30日的總權益為36.47億人民幣[67] - 2024年6月30日的歸屬於本公司股東的權益為35.15億人民幣[67] - 2024年6月30日的非控股權益為1.32億人民幣[67] - 流動比率為1.40倍，槓桿比率為0.8%，現金流充裕[34] - 本報告期內無重大借款[35] 關聯方交易 - 公司於截至2024年6月30日止六個月期間向關聯方提供代建服務收入為人民幣156,395千元[111][112][113] - 公司於截至2024年6月30日止六個月期間向關聯方提供建築設計及教育諮詢服務收入為人民幣1,068千元[114][115] - 本集團與關聯方之間產生的利息收入為2,234.1萬人民幣[117] - 本集團從關聯方收取的諮詢及其他服務費用為27,879萬人民幣[119][120][121] - 本集團根據許可協議支付給關聯方的許可費用為2,822.4萬人民幣[123] - 本集團向關聯方支付的利息開支為37.5萬人民幣[124] - 本集團應收關聯方的交易相關款項為155.1萬人民幣[125] - 本集團應收關聯方的非交易相關款項為52,787.9萬人民幣[125] - 應收關聯方欠款總額為5.57億元人民幣，較上年末增加16.7%[127] - 應收關聯方欠款中非交易相關的占比較大，主要為向關聯方支付的履約保證金及代建業務的預付款[127] - 應收關聯方欠款中有部分為向關聯方提供的無抵押借款，按年利率10%-15%計息，預計12個月內收回[128] - 合同資產中包括應收浙江時代的款項1.14億元人民幣，較上年末增加56.5%[131] - 其他長期應收款項中包括應收浙江時代的款項9944萬元人民幣，較上年末減少23.5%[131] - 應付關聯方欠款總額為4.47億元人民幣，較上年末增加52.5%，主要為應付浙江時代、浙江珅業等關聯方的款項[134] - 應付關聯方欠款總計為人民