会议出席情况 - 出席会议的股东和代理人人数为509人[4] - 出席会议股东持有表决权股份总数4,984,081,984股，占比58.5746%[4] 议案表决情况 - 公司符合公开发行公司债券条件议案，同意票4,974,840,172，比例99.8145%[7] - 公开发行公司债券发行规模及方式议案，同意票4,974,867,404，比例99.8151%[7] - 债券利率等议案，同意票4,974,742,175，比例99.8126%[9] - 债券期限议案，同意票4,974,705,675，比例99.8118%[10] - 发行对象及配售安排议案，同意票4,974,448,372，比例99.8067%[11] - 为关联方提供担保议案，A股同意票2,485,774,467，比例97.1863%[17] - 5%以下股东对担保议案，同意票30,483,077，比例29.7544%[20] - 5%以下股东对担保议案，反对票70,412,522，比例68.7294%[20]

债券发行 - 公司拟公开发行不超过30亿元公司债券[9] - 公司债券期限不超过15年[11] - 发行公司债券股东大会决议有效期为24个月[20] 担保情况 - 公司曾为新湖集团提供2亿元连带责任保证担保[29] - 公司为新湖集团向浙商银行杭州分行担保主债务本金2亿元[34] - 担保发生于2024年9月，融资期限至2027年8月[34] - 新湖集团将杭州兴和投资64.29%股权质押给公司反担保[34] - 公司与黄伟签50亿元《反担保协议》[34] - 新湖集团及其子公司为公司担保余额31.71亿元[35] - 黄伟为公司另外提供担保余额71.31亿元[35] - 本次担保为原担保延期，不增加担保净额[38] 新湖集团数据 - 新湖集团注册资本34,757万元[31] - 黄伟夫妇分别持新湖集团57.62%、24.71%股份[31] - 2023年底新湖集团总资产2,737,882.11万元[31] - 2023年底新湖集团负债总额1,744,853.61万元[31] - 2023年底新湖集团所有者权益993,028.50万元[31] - 2023年新湖集团营收710,614.82万元，净利润 - 291,001.27万元[31] 决策审议 - 董事会审议通过《关于为关联方提供担保的议案》[37] - 关联董事林俊波回避表决该议案[37] - 担保事项经独立董事会议审议后提交董事会[38]

报告公司投资评级 公司维持"优于大市"评级。[2] 报告的核心观点 1. 公司 2024 年上半年实现营业收入 126.19 亿元,同比增加 344.68%;归母净利润为 15.35 亿元,同比下滑 4.84%。[5] 2. 公司全年实现合同销售面积 20.78 万平,同比上升 22.62%;合同销售收入 43.26 亿元,同比增加 145.92%。[5] 3. 公司财务指标相对稳健,账面资产负债率 56.29%,较期初下降 4.31 个百分点;有息负债合计 315.28 亿元,占总资产的 31.19%,较期初减少 6.44 亿元。[5] 4. 衢州国资入股后,公司混合所有制改革稳健推进,有助于优化公司股权结构、拓宽融资渠道,以及深化与衢州国资在产业布局上的合作。[5] 财务数据分析 1. 公司 2024 年预计实现营业收入 20,208 百万元,同比增长 17.4%;归母净利润 1,676 百万元,同比增长 2.7%。[7] 2. 公司 2024 年预计 EPS 为 0.20 元,动态 PE 为 8.53 倍;BPS 为 5.16 元,动态 PB 为 0.33 倍。[6][8] 3. 公司 2024 年预计毛利率为 36.7%,净资产收益率为 3.8%。[7] 4. 公司 2024 年预计资产负债率为 61.2%,流动比率为 1.25,速动比率为 0.34。[11]

回购方案 - 首次披露日为2024/7/9[3] - 实施期限为董事会审议通过后3个月[3] - 预计回购金额15000万元~30000万元[3] 回购进展 - 累计已回购股数200万股，占总股本比0.02%[3] - 累计已回购金额326.50万元[3] - 实际回购价格区间1.63元/股~1.64元/股[3] - 2024年7月8日审议通过回购方案[4] - 2024年8月未回购股份[5] - 截至2024年8月底进展符合既定方案[6]

公司名称变更 - 2024年8月20日公司名称正式变更为衢州信安发展股份有限公司[4] 证券简称变更 - 2024年8月26日审议通过变更证券简称议案[3] - 变更后的证券简称为衢州发展，代码600208不变[5] - 2024年9月6日起证券简称由新湖中宝变更为衢州发展[5][7]

担保情况 - 为控股子公司浙江允升提供1.25亿元抵押担保[3][4] - 拟对30家控股子公司担保余额不超245亿，5家合营和联营公司不超15亿[5] - 经审批对外担保总额327.46亿，占比76.63%[17] - 已签署且尚在履行中担保金额228.47亿，占比53.46%[17] - 对控股子公司及间担保余额164.62亿，占比38.52%[17] - 无逾期对外担保[3][17] 子公司数据 - 2023年底浙江允升资产29.43亿，负债14.83亿，营收1.16亿，净利润17.73亿[8] - 2024年中浙江允升资产35.61亿，负债21.13亿，营收0.33亿，净利润 - 0.11亿[8] 担保条款 - 担保融资期限10年，范围含本金、利息等费用[13]

经营业绩 - 公司2024年上半年营业收入为126.19亿元，同比增长344.68%[13] - 公司2024年上半年归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为24.06亿元，同比增长111.15%[13] - 公司2024年上半年基本每股收益为0.18元，同比下降5.26%[14] - 公司2024年上半年扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率为5.60%，同比增加2.89个百分点[14] 财务状况 - 公司2024年6月30日总资产为1,010.70亿元，较上年度末下降8.84%[13] - 公司2024年6月30日归属于上市公司股东的净资产为432.17亿元，较上年度末增长1.13%[13] - 公司账面资产负债率56.29%，较期初下降4.31个百分点，连续五年下降[20] - 公司整体融资成本在行业内保持相对较低水平，加权平均融资成本6.27%[20] - 公司利息资本化金额约2.59亿元，利息资本化率23.75%[20] 业务发展 - 公司主营业务为地产和投资[18] - 公司积极发展地产轻资产业务，努力实现地产业务从重资产、高杠杆模式向轻资产、低杠杆模式转变[18] - 公司前瞻布局新质生产力等相关领域，对区块链、人工智能、高端制造等新质生产力相关的投资累计超100亿元[18] - 公司具备质地优良、规模合理的土地资源，土地储备主要分布在以上海为中心的长三角经济发达地区[19] - 公司在上海、沈阳、天津、滨州、南京、苏州、南通等地拥有多个在建和已交付的优质房地产项目[21,22] 资金管理 - 公司与四家商业银行及浙商资产建立长期战略合作关系，四家银行拟为公司提供高质量金融服务并提供合计不超过95亿元的意向性授信额度[21] - 公司始终坚持稳健的财务策略，资产负债结构始终坚持均衡稳健，债务期限及类型合理[19] - 公司经营状况总体健康，期末总资产1,010.70亿元，归属于上市公司股东的净资产432.17亿元[20] 投资收益 - 公司持有的主要股票投资包括云天励飞、益盟股份、阳光保险、浙商银行等[40][41] - 公司持有的主要私募基金投资包括证券投资基金、创业投资基金和股权投资基金[42] - 公司通过大宗交易方式减持宏华数科228.80万股，成交金额合计2.33亿元，实现处置收益1.43亿元[46] 风险管理 - 公司开展了远期结售汇等外汇套期保值业务,以降低汇率波动带来的经营风险[43] - 公司制定了相关管理制度,配备专业人员,严格控制外汇套期保值业务的各类风险[43] - 公司地产项目开发建设情况良好,但仍面临行业风险、管理风险、经营风险、市场风险和投资风险[50,51] 公益活动 - 公司积极参与"浙江山区26县跨越式高质量发展专项行动"，实施"新湖•双新村野茶飘香"产业帮扶公益项目[59] - 公司继续深化"新湖乡村幼儿园建设暨怒江州幼儿园全覆盖"项目提升计划，巩固乡村幼儿园项目的基础性作用[60] - 公司继续为温州大学等高等学府注入资金用于奖学奖教、创业奖励等项目，助力推动浙江高等教育高质量发展[60] 关联交易 - 公司为新湖集团提供总额为1,149,000.00元的连带责任担保[67] - 公司为新湖集团及其子公司南通启新置业有限公司提供总额为140,000.00元的连带责任担保[68] - 公司为上饶伟恒置业发展有限公司提供20,000.00元的连带责任担保[68] - 公司为上海亚龙古城房地产开发有限公司提供55,305.00元的连带责任担保[68] - 公司为新湖集团提供总额为700,000.00元的连带责任担保[68] 股权变动 - 公司控股股东和实际控制人发生变更,新控股股东为衢州智宝企业管理合伙企业(有限合伙),新实际控制人为衢州工业控股集团有限公司[78] - 公司前十大股东持股情况,其中衢州智宝企业管理合伙企业(有限合伙)持股比例为18.43%[73] - 公司前十大无限售条件股东持股情况,其中衢州智宝企业管理合伙企业(有限合伙)持有1,568,197,790股[73] 会计政策 - 公司编制和披露财务报表遵循重要性原则,对重要事项的披露标准为单项金额超过资产总额0.5%[131] - 公司在企业合并中取得的资产和负债按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量[133] - 公司将其控制的所有子公司纳入合并财务报表的合并范围[135] - 公司以预期信用损失为基础,对以摊余成本计量的金融资产等进行减值处理并确认损失准备[145] - 公司将拥有的、无条件向客户收取对价的权利作为应收款项列示,将已向客户转让商品而有权收取对价的权利作为合同资产列示[154]

业绩数据 - 2024年1 - 6月结算收入140.76亿元，同比增283.74%[1] - 2024年1 - 6月合同销售收入43.26亿元，同比增145.92%[1] - 2024年1 - 6月租金总收入4346.96万元[2] - 2024年1 - 6月权益租金总收入4319.69万元[2] 业务数据 - 2024年1 - 6月无新增土地储备[1] - 2024年1 - 6月新开工面积31.90万平方米[1] - 2024年1 - 6月新竣工面积31.83万平方米，同比降22.92%[1] - 2024年1 - 6月结算面积32.21万平方米，同比降7.57%[1] - 2024年1 - 6月合同销售面积20.78万平方米，同比增22.62%[1] - 截至2024年6月末出租房地产总面积34.68万平方米[2]

股东大会信息 - 2024年第七次临时股东大会9月18日10点在杭州西溪路128号新湖商务大厦11楼会议室召开[4] - 网络投票系统为上交所股东大会网络投票系统，起止时间9月18日[4] - 交易系统投票平台投票时间9:15 - 9:25、9:30 - 11:30、13:00 - 15:00，互联网投票平台9:15 - 15:00[6] 审议议案情况 - 审议议案包括公司符合公开发行公司债券条件等[8] - 议案8月30日经十二届董事会五次会议审议通过，8月31日公告[9] 股东相关 - 应回避表决关联股东为浙江新湖集团等[10] - 对中小投资者单独计票及涉及关联股东回避表决的是议案3[13] 时间安排 - 股权登记日为2024年9月10日[16] - 会议登记时间为2024年9月11日9:30 - 11:30、13:30 - 17:00[20]

报告与议案审议 - 董事会7票同意通过《2024年半年度报告》及摘要议案[2] - 董事会7票同意通过公司符合公开发行公司债券条件的议案[3][5] - 6票同意通过为关联方提供担保的议案，关联董事回避表决[21][23] - 董事会7票同意通过召开2024年第七次临时股东大会的议案[24][25] 债券发行 - 公司拟公开发行不超过30亿元超长期公司债券，可一次或分期发行[5] - 本次发行公司债券期限不超过15年，可为单一或多种期限混合品种[8] - 发行公司债券的股东大会决议有效期为自通过之日起24个月[16] 股东大会安排 - 2024年第七次临时股东大会定于9月18日召开[25]