股权转让计划 - 城建发展拟通过北京产权交易所公开挂牌转让持有的北京科技园建设(集团)股份有限公司9 24%股权 [1] - 挂牌价格不低于北科建净资产评估值乘以公司持股比例 即2 82亿元 [1] - 最终交易价格以经国资备案的资产评估报告结果为准 [1] - 本次交易不构成重大资产重组 尚需提交股东大会批准 [1] 标的公司基本情况 - 北科建注册资本为30 29亿元 [1] - 城建发展持有北科建2 8亿股 约占其总股本的9 24% [1] - 截至2025年3月31日 北科建总资产为424 47亿元 总负债为361 89亿元 [1] - 归母净资产为29 95亿元 [1] 标的公司财务表现 - 2025年一季度营业收入为4 87亿元 [1] - 2025年一季度净利润为-1 9亿元 [1]

北京土地拍卖情况 - 北京土地市场单日成功出让多宗地块，总土地出让金达130.6亿元 [1] - 出让地块覆盖海淀、石景山及昌平三区 [1] 海淀区地块成交详情 - 海淀宝山村0016地块由中建壹品以27.78亿元竞得，成交楼面价5.51万元/平方米 [1] - 海淀宝山村0017地块由金隅以33.64亿元竞得，成交楼面价5.6万元/平方米 [1] 石景山区地块成交详情 - 石景山西黄村地块由中海以45.23亿元底价摘得，成交楼面价约2.75万元/平方米 [1] 昌平区地块成交详情 - 昌平北四村地块由越秀+北京城建+未来科学城+贝好家联合体以23.95亿元底价摘得，成交楼面价约3万元/平方米 [1] 企业参与情况 - 贝壳旗下贝好家首次参与北京土地市场，通过联合体形式获得昌平地块 [1] - 中建壹品、金隅、中海等房企积极参与北京土地竞拍 [1]

房地产市场调整对房企的影响 - 2020年、2021年高价地项目在2024年后进入集中结算期，市场下行导致销售价格低于预期，房企毛利率显著下滑 [3] - 高价地项目因市场调整频繁计提减值，部分地块因开发难度大或市场预期变化长期搁置，侵蚀房企利润 [3] - 城建发展2024年营收同比增长24.94%至254.42亿元，但归母净利润由盈转亏，亏损9.51亿元，同比骤降270.17%，主要受存货减值拖累 [9][10] 高价地项目的具体案例 - 城建发展龙樾合玺项目2021年拿地楼面价6.46万元/平方米，销售指导价8.8万元/平方米，但当前现房网签均价降至6.7万～7万元/平方米，亏损已成大概率事件 [6][9] - 龙樾合玺项目2024年计提存货跌价准备4.01亿元，北京区域毛利率同比下滑5.65个百分点至15.10%，较2020年减少20个百分点 [9][10] - 城建发展2024年对青岛、北京、重庆、南京等地项目合计计提存货跌价准备27.45亿元，其中青岛樾府项目计提7.72亿元，重庆龙樾生态城项目计提3.69亿元 [10] 房企拿地策略与市场表现 - 2021年集中供地政策下，房企在北京等核心城市追高抢地，崔各庄区域地块溢价率普遍达14.99%，楼面价超5万元/平方米 [5][7] - 崔各庄区域四个高价地项目销售去化率差异明显，龙樾合玺现房去化率46%，绿城晓风印月整体去化率65.9%，和光悦府现房去化率74.4% [8] - 城建发展2024年存货比率达63.48%，虽较2021年73.95%有所下降，但仍处于行业较高水平，存货占比过高影响资金流动性 [10] 房企应对策略与新市场布局 - 城建发展首次进军上海市场，2023年以楼面价70304元/平方米竞得杨浦区长白社区地块，开发项目翎翠滨江开盘均价11.57万元/平方米 [11] - 行业需通过精细化运营、多元化布局及政策协同化解存量风险，平衡规模扩张与利润 [3]

项目概况与市场定位 - 北京城建地产于2025年5月20日为国誉燕园|朗润项目举办新品发布及品鉴会 [1] - 国誉燕园是北京市首批“好房子”示范项目，定位为“新北大生活主场”，旨在推动“校城共生” [4] - 项目总建筑面积超过60万平方米，已形成百万方大盘的规模 [9] - 项目坐落于西北六环，拥有背山面水的半岛自然格局 [8] 区位优势与发展规划 - 项目位于“两口一园”（马池口镇、南口镇和沙河高教园）区域，该区域是北京科技创新中心的重要承载地和“新质生产力策源地” [11] - 国誉燕园距离北京大学新燕园校区仅约1.5公里，占据“科学小镇”的黄金区位 [12] - 未来市郊铁路东北环线计划于2025年开工，将提升区域与北京主城区的通勤效率 [15] - 项目临近上庄快速路，距离约500米即可连接北清路，是新清北城市圈实现“职住平衡”的理想选择 [15] 产品力与设计亮点 - 国誉燕园是公司“国誉府系”的明星产品，以“精雕细琢”的国企匠心打造 [9][14] - 国誉燕园|朗润项目户型使用率最高可达98%，并推出了三大革新户型，主打南向面宽突破性设计 [19] - 产品设计涵盖88㎡、104㎡和127㎡等多种户型，注重空间功能性和生活互动性 [19] - 项目按照“安全、舒适、绿色、智慧”的好房子标准建设 [19] 销售表现与客群构成 - 国誉燕园|博雅是北京市2023年度销冠项目，预计于2025年交付 [17] - 项目业主中，北京大学等高校教职工超过500人，占比超过40% [17] - 超过70%的业主从事研究、教育、医疗、IT等高知高智行业，圈层纯粹 [17] - 项目以每平方米3万+的价格提供了超高的性价比 [17] 配套设施与社区服务 - 区域教育配套包括北大附小和北大附幼，享有北大教育本部承办资源 [21] - 社区内规划有超2万㎡的燕园公园以及涵盖超市、食堂、书院、健身房等多元业态的“燕潮荟”商业配套 [21] - 百万大盘中规划有建筑面积约16000㎡的综合商业体，并可享海淀大悦城和超极合生汇等大型商业氛围 [21] - 医疗资源包括北大国际医院和航天中心医院（苏家坨院区） [21] 公司战略与品牌理念 - 公司秉持“为爱筑城，为梦筑家”的品牌口号，致力于打造品质大盘 [9] - 公司通过连续摘得A07地块（2022年5月31日）和A04地块（2024年7月3日）以及开工安居工程（2024年12月26日），实现了项目的“三星连珠”发展 [9] - 公司践行“好产品、好价格、好发展、好邻居、好配套”的“五好”项目理念 [23]

证券代码：600266 证券简称：城建发展 公告编号：2025-14 重要内容提示： 投资者可于 2025 年 05 月 19 日（星期一）至 05 月 23 日（星期 五）16:00 前登录上证路演中心网站首页点击"提问预征集"栏目进 行提问。公司将在说明会上对投资者普遍关注的问题进行回答。 北京城建投资发展股份有限公司（以下简称"公司"）已分别于 2025 年 4 月 19 日、4 月 29 日发布公司 2024 年年度报告、2025 年第 一季度报告，为便于广大投资者更全面深入地了解公司 2024 年度、 2025 年第一季度经营成果、财务状况，公司计划于 2025 年 05 月 26 日（星期一）15:00-16:00 举行 2024 年度暨 2025 年第一季度业绩说 明会，就投资者关心的问题进行交流。 会议召开时间：2025 年 05 月 26 日（星期一）15:00-16:00 会议召开地点：上海证券交易所上证路演中心（网址： https://roadshow.sseinfo.com/） 会议召开方式：上证路演中心网络互动 一、 说明会类型 本次投资者说明会以网络互动形式召开，公司将针对 202 ...

公司动态 - 北京城建集团中标布基纳法索博博迪乌拉索国际机场航站楼及附属基础设施建设项目 合同额超9亿元人民币 [1] - 此次中标是继援布基纳法索博博-迪乌拉索医院项目后 公司在布基纳法索中标的又一重大项目 [1] 市场拓展 - 公司在布基纳法索连续中标重大项目 展现出在西北非区域市场发展的可持续性 [1]

报告公司投资评级 - 维持“推荐”评级 [3] 报告的核心观点 - 2023 - 2024年公司计提减值准备为2025年一季度净利润转正奠定基础，公司作为北京市国资开发商，在投资、销售、结算端均有优势，预测2025 - 2027年营收增长，维持“推荐”评级 [3] 各部分总结 营收利润情况 - 截至2025年一季度末，公司营业收入66.14亿元，同比提升435.90%，归母净利润4317.49万元，较2023年的 - 3.30亿元转正，经营性现金流38.72亿元，同比提升67.09% [1] 销售情况 - 2025年一季度，公司销售面积6.18万方，同比减少19.53%，销售金额53.82亿元，同比减少1.54%，销售均价8.71万/平米，较2023年提升22.33%，截至一季度末合同负债规模273.14亿元 [2] 资源储备情况 - 2024年底公司以挂牌方式取得5宗二级开发土地，获取2个城改项目和1个城改代建项目，2024年深耕北京市场，多个项目表现亮眼 [2] 投资建议及预测 - 预测公司2025 - 2027年营收分别为262.95亿元/280.79亿元/307.45亿元，同比增幅为3.4%/6.8%/9.5%，对应PE倍数为10X/7X/4X [3] 财务报表数据预测 - 成长能力方面，2024 - 2027年营业收入增长率分别为24.94%、3.35%、6.79%、9.50%，EBIT增长率分别为 - 229.10%、353.42%、27.25%、42.48%，净利润增长率分别为 - 270.17%、198.99%、53.56%、64.86% [4][5] - 盈利能力方面，2024 - 2027年毛利率分别为15.83%、15.31%、16.74%、19.41%，净利润率分别为 - 3.74%、3.58%、5.15%、7.75%，总资产收益率ROA分别为 - 0.78%、0.80%、1.20%、1.89%，净资产收益率ROE分别为 - 4.28%、4.00%、5.87%、9.00% [4][5] - 偿债能力方面，2024 - 2027年流动比率分别为1.65、1.75、1.74、1.73，速动比率分别为0.30、0.27、0.28、0.30，现金比率分别为0.16、0.11、0.12、0.14，资产负债率分别为80.02%、78.02%、77.77%、77.18% [4][5] - 经营效率方面，2024 - 2027年应收账款周转天数分别为2.54、3.00、3.00、3.00，存货周转天数分别为1322.57、1250.00、1230.00、1200.00，总资产周转率分别为0.20、0.22、0.24、0.25 [4][5] - 每股指标方面，2024 - 2027年每股收益分别为 - 0.46元、0.45元、0.70元、1.15元，每股净资产分别为10.72元、11.34元、11.87元、12.76元，每股经营现金流分别为2.69元、1.73元、0.69元、1.28元，每股股利分别为0.05元、0.17元、0.26元、0.43元 [5] - 估值分析方面，2024 - 2027年PE分别为 / 、10、7、4，PB分别为0.4、0.4、0.4、0.4，EV/EBITDA分别为 / 、17.22、13.59、9.62，股息收益率分别为1.06%、3.56%、5.47%、9.02% [5] - 现金流量表方面，2024 - 2027年净利润分别为 - 1876百万元、971百万元、1490百万元、2457百万元，经营活动现金流分别为5575百万元、3586百万元、1434百万元、2656百万元，投资活动现金流分别为 - 1571百万元、166百万元、187百万元、196百万元，筹资活动现金流分别为 - 7804百万元、 - 7428百万元、 - 899百万元、 - 1086百万元，现金净流量分别为 - 3800百万元、 - 3676百万元、722百万元、1766百万元 [5]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级，目标价7.32元 [1][7] 报告的核心观点 - 公司25Q1营收因结转规模放量同比大增，但利润释放受金融资产下跌抵消；展望25年，公司在业绩结转、销售改善、城中村改造方面有看点，有望受益于北京房地产市场企稳及政策催化 [1] 根据相关目录分别进行总结 营收与利润情况 - 25Q1公司营收66.1亿元，同比+436%，归母净利润0.4亿元，同比扭亏；营收增长因竣工面积同比+197%至16.1万平推动房地产结转金额提升，金融资产对税前利润拖累约2.6亿元；预计25年随着重点项目结转、新项目进入结转周期及存货减值损失减少，公司有望同比扭亏 [1][2] 销售情况 - 25Q1公司销售金额同比-2%至53.8亿元，销售均价攀升至8.7万元/平，因一线城市新项目首次开盘；预计全年新开盘货值显著增加，叠加核心城市止跌回稳趋势，销售金额有望重回正增长 [3] 融资与拿地情况 - 25Q1公司新发行20亿元3年期中票，利率2.49%，保持低成本融资渠道；25Q1无新增拿地，预计仍将聚焦北京、上海土地市场补充优质招拍挂和城改资源 [4] 盈利预测和估值 - 维持25 - 27年归母净利润为5.16/8.40/8.57亿元的盈利预测，25E BPS为10.92元；可比公司平均25PB为0.74倍，认为公司合理25PB为0.67倍，目标价7.32元 [5] 经营预测指标与估值 |会计年度|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(人民币百万)|20,363|25,442|24,238|24,288|25,063| |+/-%|(17.09)|24.94|(4.73)|0.21|3.19| |归属母公司净利润(人民币百万)|558.89|(951.04)|516.18|840.14|856.78| |+/-%|160.34|(270.17)|154.28|62.76|1.98| |EPS(人民币，最新摊薄)|0.27|(0.46)|0.25|0.40|0.41| |ROE(%)|0.34|(7.68)|2.75|4.30|4.51| |PE(倍)|16.90|(9.93)|18.30|11.24|11.02| |PB(倍)|0.40|0.42|0.42|0.40|0.39| |EV EBITDA(倍)|42.88|(47.41)|31.34|20.05|20.23| [6] 基本数据 - 目标价7.32元，截至4月28日收盘价4.55元，市值9,445百万元，6个月平均日成交额214.90百万元，52周价格范围3.71 - 6.91元，BVPS10.71元 [8] 盈利预测（资产负债表、利润表、现金流量表等） - 包含2023 - 2027E各年度资产负债表、利润表、现金流量表相关数据及主要财务比率等详细信息 [27]

土地储备 - 2025年第一季度公司无新增土地储备，去年同期亦无新增[2] 工程数据 - 2025年第一季度开复工面积425.31万平方米，去年同期467.50万平方米[2] - 2025年第一季度新开工面积53.93万平方米，去年同期为9.66万平方米[2] - 2025年第一季度竣工面积16.08万平方米，去年同期为5.42万平方米[2] 销售业绩 - 2025年第一季度公司实现销售面积6.18万平方米，去年同期为7.68万平方米[2] - 2025年第一季度销售额53.82亿元，去年同期为54.66亿元[2] 商业地产 - 2025年第一季度公司商业地产持有面积48.29万平方米[2] - 2025年第一季度商业地产经营额1.75亿元[2]

证券代码：600266 证券简称：城建发展 公告编号：2025-12 北京城建投资发展股份有限公司 第九届董事会第十四次会议决议公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。 2025 年 4 月 28 日，北京城建投资发展股份有限公司（以下简称 "公司"）第九届董事会第十四次会议在公司六楼会议室召开，应参 会董事 7 人，实际参会董事 7 人。董事长储昭武主持了会议，会议审 议通过了以下议案： 一、2025 年第一季度报告 表决结果：7票赞成，0票反对，0票弃权。 2025年第一季度财务报告已经公司董事会审计委员会审议通过。 具体内容详见上海证券交易所网站www.sse.com.cn。 表决结果：7票赞成，0票反对，0票弃权。 北京城建投资发展股份有限公司董事会 2025年4月29日 二、关于城茂公司向恒丰银行申请不超过 5.9 亿元贷款的议案 北京城茂房地产开发有限公司负责顺义北小营项目开发建设，该 项目申请的开发贷款已到期，为满足项目资金需求，同意北京城茂房 地产开发有限公司向恒丰银行北京自贸试验区分行申请置 ...