公司经营业绩 - 2024年实现营业收入94.32亿元，同比增长268.60%，主要因房地产业务收入增加 [18] - 归属于上市公司股东净利润2.43亿元，同比下降41.58%，主要因房地产业务利润和投资收益减少 [18] - 截至2024年末总资产846.69亿元，同比增长8.62%，负债总额629.14亿元，同比增长11.64% [18] - 净资产收益率1.16%，同比下降0.84个百分点 [18] - 荣获"2024房地产开发企业综合实力TOP50"等多项行业荣誉 [2] 业务发展情况 开发业务 - 在建项目规模约95万平方米，新开工10万平方米，竣工24万平方米 [3] - 露香园二期B地块和D1地块高层、青溪雲邸项目全部售罄 [3] - 获取黄浦区小东门、闵行区华漕前湾项目，新增土地储备7.5万平方米 [3] - 启动闵行区杜行、诸翟两个城中村改造项目 [3] 运营业务 - "城投宽庭"品牌管理规模超13,000套，江湾社区和光华社区出租率超92% [3] - 九星社区2024年5月开业，年底出租率近95% [3] - 品牌定位升级为"新质生活的连接者"，获近20项行业荣誉 [3] - 推出"宽成服务"商品房物业服务品牌，与东湖集团合作酒店业务 [3] 金融业务 - 持有已上市证券市值约46.74亿元，收到分红0.56亿元 [4] - 诚鼎基金全年退出项目回笼资金4.3亿元，对应投资收益0.91亿元 [4] - 成功发行上海国资首单保租房REITs产品，募集规模30.50亿元 [4] - 完成漕宝路R4地块联合收购，探索REITs扩募机会 [5] 公司治理与战略 - 董事会召开3次独立董事专门会议，审议关联交易等重大事项 [6] - 构建"GREEN战略"ESG管理体系，入选上海市ESG蓝皮书 [7] - 与复旦大学、杨浦区政府共建湾谷创新中心，参与孵化器项目 [5] - 启动市值管理提升计划，从经营质量、投资者回报等多维度优化 [9] - 2025年将推进"十五五"规划研究，聚焦开发、运营、金融三大板块 [11] 财务与资本运作 - 2024年经营活动现金流量净额26.56亿元，同比增长26.75% [18] - 2025年计划房地产业务投资支出171亿元，筹资活动净现金流-15亿元 [20] - 拟向全体股东每10股派发现金股利0.40元（含税），合计1亿元 [27] - 2025年度直接融资计划不超过240亿元，用于项目建设及债务偿还 [29] - 拟向20家银行申请短期授信合计177亿元 [30] 重大事项 - 拟变更25,074,866股回购股份用途为注销并减少注册资本 [41] - 取消监事会设置，由审计委员会行使相关职权 [44] - 修订《公司章程》，新增独立董事和专门委员会专节 [44] - 变更注册地址为上海市吴淞路130号19楼 [45]

业绩总结 - 2024年公司营业收入94.32亿元，归母净利润2.43亿元，归母净资产209.02亿元，总资产846.69亿元，净资产收益率1.16%[14] - 2024年营业收入较上年同期增加268.60%，利润总额减少8.62%，归属于母公司所有者净利润减少41.58%[50] - 2024年每股经营活动现金流量净额较上年同期增加26.75%，归属于上市公司股东的每股净资产增长0.47%，每股收益减少41.58%[50] - 2024年加权平均净资产收益率较上年减少0.84个百分点，扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率减少0.12个百分点[50] - 2025年度预计实现营业收入150亿元，主要是房地产业务收入[58] - 2025年度预计投资20亿元，主要是股权项目等投资[59] - 2025年度预计经营活动产生的现金流量净额为 - 5亿元，投资活动产生的现金流量净额为 - 18亿元，筹资活动产生的现金流量净额为 - 15亿元[60] 用户数据 - “城投宽庭”现有管理规模超13000套，江湾和光华社区合计出租率超92%，九星社区年底出租率近95%[16] 未来展望 - 2025年开发板块坚持“稳”字当头，运营板块保持领先优势，金融板块深化产投联动[33] - 公司将制定“十五五”发展战略规划，从短、中、长期维度制定价值管理提升计划[34][36] - 公司将建立常态化定期模拟考评机制，构建全产业链规范化管理体系和高效协同的工作机制[36][37] 新产品和新技术研发 - 未提及相关内容 市场扩张和并购 - 2024年公司通过市场化途径落实土地储备7.5万平方米[15] - 2024年公司完成漕宝路R4地块联合收购[18] 其他新策略 - 2024年公司发行的城投宽庭保租房REIT项目募集规模30.50亿元[18] - 2025年公司预计新增发行总规模不超过240亿元，融资方式多样，用途包括项目建设等[93][92][97] - 2025年度公司拟向20家银行申请短期授信合计177亿元，授信期限12个月[101][102] - 2025年度公司及所属子公司拟对所属子公司提供信用担保额度不超63.60亿元，部分子公司拟对购房客户提供阶段性担保额度不超182亿元[104]

峰会及榜单发布 - 2025中国租赁住房运营商百强峰会在上海举行，主题为"新序·韧性"，涵盖REITs、服务式公寓、智能能耗等议题 [1] - 峰会发布《2025中国租赁住房运营商综合实力TOP30》榜单，万科旗下泊寓、龙湖冠寓、有巢位列前三 [2][3] - 同时发布《2025中国保租房运营综合实力TOP20》榜单，上海地产集团城方、有巢、上海城投宽庭位列前三 [5] 测评标准 - 测评范围限定为集中式公寓在运营及开业规模超过1000间的企业，筛选出60家入围品牌 [6][12] - 数据统计截止至2025年4月30日，来源包括企业年报、实地调研及公开数据 [6][12] - 物业类型需符合国家政策规定的租赁住宅类，状态包含建成、在建及土地储备 [6][12] 行业宏观环境 - 租赁住房行业政策不断完善，"市场+保障"双轨制建设推进，金融、公积金等配套政策持续释放 [16] - 保租房REITs呈现"首发+扩募"双轮驱动格局，2024年5月有3单保租房REITs申请扩募 [16][17] - 全国"十四五"保租房筹集进度已完成83%，多地完成量超80% [17] 行业发展特征 - 行业从"规模扩张"进入"结构重塑"周期，TOP30企业累计在营房间数约130万间 [18] - 企业战略转向运营深度和单店效率，从追求城市数量转向品牌沉淀 [18] - 长租公寓大宗交易活跃，2025年一季度上海长租公寓投资金额超办公，险资如阳光保险、大家保险加码布局 [20] 企业动态趋势 - 企业区域深耕成为主流，新增项目集中在一二线城市如上海、广州、深圳及成都、武汉等新一线 [22] - 国央企参与比重增加，市场呈现"国进民退"趋势，民营企业转向精细化运营 [24] - 地方政府成立城投租赁品牌完成保租房目标，提高了外来品牌进入门槛 [22] 品质项目与品牌 - 发布2025中国租赁住房十大品质作品，包括佰舍-漕河泾、城投宽庭九星社区等标杆项目 [10] - 行业代表品牌包括万科泊寓、龙湖冠寓、雅诗阁、招商伊敦公寓等头部运营商 [13]

公司治理结构调整 - 取消监事会设置，相关职权由董事会审计委员会行使 [1][2] - 修订后的公司章程共13章218条，严格遵循《公司法》和《上市公司章程指引》 [3] - 公司党委继续发挥领导作用，把方向、管大局、保落实 [12][36] 注册地址变更 - 注册地址由上海市浦东新区北艾路1540号变更为上海市虹口区吴淞路130号19楼 [2][7] - 变更后办公地址和邮政编码保持不变 [7] 公司章程修订内容 - 修订经营宗旨，明确以房地产开发、房地产运营、金融及产业投资为主业 [10] - 新增法定代表人辞任的相关条款，规定30日内需确定新的法定代表人 [7] - 修改股东权利条款，增加股东可查阅公司会计账簿、会计凭证的权利 [14] - 调整财务资助条款，规定累计总额不得超过已发行股本总额的10% [10] - 修订董事、高管股份转让限制条款，明确离职后半年内不得转让股份 [11] 董事会及专门委员会调整 - 审计委员会成员为3名，其中独立董事2名，由会计专业人士担任召集人 [52] - 审计委员会每季度至少召开一次会议，决议需经成员过半数通过 [52][53] - 薪酬与考核委员会负责制定董事及高管的考核标准和薪酬政策 [55][56] - 独立董事专门会议机制建立，关联交易等事项需经其事先认可 [51] 股东会及表决规则 - 股东会普通决议需出席股东所持表决权过半数通过，特别决议需2/3以上通过 [32] - 单独或合计持有公司1%以上股份的股东有权提出提案 [27] - 取消监事会后，审计委员会可提议召开临时股东会 [23] - 股东会可决议解任董事，无正当理由解任需赔偿 [40] 高级管理人员规定 - 高级管理人员执行职务给他人造成损害的，公司承担赔偿责任 [57] - 高管的忠实义务和勤勉义务条款与董事保持一致 [56] - 高管近亲属与企业关联交易适用董事关联交易规定 [36]

股东会议事规则总则 - 公司股东会议事规则依据《公司法》《证券法》《上市公司股东会规则》及《公司章程》制定，旨在规范股东会行为并保障股东依法行使权利[1] - 股东会分为年度股东会和临时股东会，年度股东会需在会计年度结束后6个月内召开，临时股东会需在触发条件后2个月内召开[1] - 董事会需勤勉尽责确保股东会正常召开，若无法按期举行需向证监会派出机构及证券交易所报告并公告[1] 股东会召集程序 - 独立董事过半数同意可提议召开临时股东会，董事会需在10日内书面反馈意见，同意后5日内发出通知[2] - 单独或合计持股10%以上股东可书面请求召开临时股东会，董事会未按期反馈时股东可向审计委员会提出请求[3] - 审计委员会或股东自行召集股东会需书面通知董事会并向交易所备案，会议费用由公司承担[4][12] 股东会提案与通知 - 单独或合计持股1%以上股东可在会议召开10日前提出临时提案，召集人需在2日内补充通知并公告[5] - 年度股东会需提前20日通知，临时股东会需提前15日通知，通知需完整披露提案内容及背景资料[15][16] - 董事选举提案需披露候选人详细资料，包括教育背景、持股情况、处罚记录等[17] 股东会召开与表决 - 股东会以现场会议为主，可结合网络投票方式，网络投票时间不得早于现场会议前一日15:00[20][21] - 关联股东需回避表决，中小投资者表决需单独计票并披露，公司自有股份无表决权[31] - 选举董事可采用累积投票制，单一股东持股超30%或选举2名以上董事时必须采用[32] 决议与执行 - 股东会决议需公告出席股东持股比例、表决结果及决议详情，未通过提案需特别提示[39][40] - 会议记录需保存10年，内容包括审议过程、表决结果、质询答复及出席人员签名[41] - 决议内容违法则无效，程序违规股东可60日内请求法院撤销，轻微瑕疵除外[45][20] 附则与特殊规定 - 外资股股东会适用特殊规定的从其规定，公告需在交易所网站及证监会指定媒体发布[46][47] - 规则经股东会表决生效，"以上""内"含本数，"过""低于"不含本数[48][49][50]

董事会会议召开情况 - 公司第十一届董事会第二十三次会议于2025年5月21日以书面方式通知召开，符合法律法规及公司章程规定 [1] - 会议应出席董事9人，实际出席9人，所有议案均获全票通过（9票同意、0票反对、0票弃权） [1] 审议通过议案 - 通过《关于取消监事会、变更注册地址并修订<公司章程>的议案》，需提交股东会表决 [1] - 通过《关于修订<股东会议事规则>的议案》，具体内容需查阅交易所网站及《上海证券报》2025年5月31日公告 [2] - 通过《关于修订<董事会议事规则>的议案》，需提交股东会表决 [1] - 通过《关于召集召开公司2024年年度股东会的议案》，具体安排需参考交易所公告 [1] 股东会相关事项 - 取消监事会、章程修订及董事会议事规则修订三项议案需提交2024年年度股东会审议 [1]

股东会召开基本信息 - 股东会召开日期为2025年6月20日13点00分，地点在上海市杨浦区国权北路1688弄61号湾谷科技园B6栋3楼 [1] - 投票方式采用现场投票和网络投票相结合，网络投票通过上海证券交易所股东会网络投票系统进行 [1] - 网络投票时间为2025年6月20日9:15-15:00，其中交易系统投票平台时间为9:15-9:25,9:30-11:30,13:00-15:00 [1] 会议审议事项 - 主要审议议案包括2024年度日常关联交易情况及2025年度预计日常关联交易议案 [2] - 议案1、3-11已于2025年3月27日经公司第十一届董事会第二十次会议审议通过 [2] - 议案12-14于2025年5月29日经公司第十一届董事会第二十三次会议审议通过 [2] 股东投票相关事项 - 涉及融资融券、转融通业务账户和沪股通投资者的投票需按相关规定执行 [2] - 公司使用"一键通"服务通过智能短信提醒股东参会投票 [3] - 持有多个股东账户的股东，其表决权数量为全部账户所持相同类别股票数量总和 [3] 会议出席对象 - 股权登记日为2025年6月13日，登记在册的A股股东有权出席 [4] - 出席对象包括公司董事、高级管理人员及聘请的律师 [4] 会议登记方法 - 现场登记时间为2025年6月19日9:00-16:00，地点在上海市东诸安浜路165弄29号4楼 [4] - 股东可通过扫描二维码在2025年6月16日至6月19日期间完成参会登记 [4] - 异地股东可通过信函或传真方式登记 [4]

股东会召开时间 - 年度股东会每年召开一次，需于上一会计年度结束后6个月内举行[2] - 临时股东会不定期召开，出现规定情形应在2个月内召开[2] 股东会召集与通知 - 独立董事、审计委员会、单独或合计持有公司10%以上股份的股东提议召开临时股东会，董事会应在收到提议后10日内反馈，同意则5日内发通知[5][6] - 审计委员会或股东自行召集股东会，召集股东持股比例在决议公告前不得低于10%[8] - 单独或合计持有公司1%以上股份的股东，可在股东会召开10日前提临时提案，召集人收到后2日内发补充通知[10] - 召集人应在年度股东会召开20日前、临时股东会召开15日前公告通知股东[11] 会议相关时间规定 - 股权登记日与会议日期间隔不多于7个工作日，且不得变更[12] - 发出股东会通知后，延期或取消需在原定召开日前至少2个工作日公告说明原因[12] - 股东会网络或其它方式投票开始时间不得早于现场会前一日下午3:00，不得迟于当日上午9:30，结束时间不得早于现场会结束当日下午[14] 表决权与投票制度 - 股东买入超规定比例部分股份在买入后36个月内不得行使表决权[20] - 公司单一股东及其一致行动人拥有权益的股份比例在30%以上或股东会选举2名以上董事时应采用累积投票制[20] - 累积投票制下每一股份拥有与应选董事人数相同的表决权[20] 董事提名与选举 - 董事候选人由上一届董事会提名，持有公司1%以上股份的股东有权提名[20] - 董事会、单独或合并持有公司已发行股份1%以上的股东可提出独立董事候选人[20] 股东会决议与公告 - 股东会决议公告应列明出席会议股东和代理人人数、表决权股份总数及占公司有表决权股份总数的比例等[23] - 提案未获通过或本次股东会变更前次股东会决议应在公告中作特别提示[24] 会议记录与保存 - 股东会会议记录由董事会秘书负责[24] - 会议记录保存期限不少于10年[1] 其他规定 - 股东与审议事项有关联关系时应回避表决，其股份不计入有表决权股份总数[18] - 中小投资者对影响自身利益的重大事项表决应单独计票并及时披露结果[18] - 股东会连续举行直至形成最终决议[42] - 新任董事就任时间从股东会审议通过之日起算[43] - 派现、送股或资本公积转增股本方案在股东会结束后2个月内实施[27] - 回购普通股决议需经出席会议股东所持表决权2/3以上通过[27] - 公司应在股东会作出回购普通股决议次日公告该决议[27] - 股东可在决议作出之日起60日内请求法院撤销违规决议[27] - 上市公司按规定履行判决或裁定信息披露义务[29] - 公告或通知在证券交易所网站和符合条件媒体刊登[31] - 本规则经公司股东会表决通过后生效[31]

股权变动 - 2014年弘毅受让公司国有股东10%股份[3] - 1992年首次发行6,624.301万股普通股，面值10元/股[4] - 1993年237.468万股普通股上市，面值拆细为1元/股[4] - 1992年国有股东以资产出资认购4,899.601万股（拆细前）[10] - 1995年国有股东现金出资认购9,091万股[11] - 1997年国有股东现金出资认购20,000万股[11] - 2006年股权分置改革送出12,338.7322万股[11] - 2008年国有股东以资产认购41,370万股[11] - 2016年换股吸收合并上海阳晨投资，2017年股份总数减为2,529,575,634股[11] 股份限制 - 公司合计持本公司股份不超已发行股份10%，3年内转让或注销[17] - 董事、高管任职期每年转让不超所持同类股份25%，上市1年内及离职半年内不得转让[19] - 5%以上股份股东、董事、高管6个月内买卖股票收益归公司[19] 股东权益与决议 - 股东可要求董事会30日内执行收回收益规定，未执行可起诉[20] - 股东对决议有异议，60日内可请求法院撤销[27] - 连续180日以上单独或合计持1%以上股份股东可请求诉讼[30][31] - 5%以上有表决权股份股东质押股份当日书面报告公司[32] 交易审议 - 交易涉及资产总额等多项指标超规定需股东会审议[38][39] - 公司及控股子公司对外担保等超规定需股东会审议[40][41] 股东会相关 - 年度股东会每年1次，上一会计年度结束后6个月内举行[42] - 10%以上股份股东可请求召开临时股东会[46] - 连续90日以上10%以上股份股东特定情况可自行召集主持[46] - 股东会决议公告前，召集股东持股比例不低于10%[47] - 董事会等有权向公司提提案，1%以上股份股东可提临时提案[50] - 年度股东会20日前、临时股东会15日前公告通知[51] - 股权登记日与会议日期间隔不多于7个工作日且不得变更[51] - 发出通知后延期或取消需提前2个工作日公告说明[52] - 股东会网络投票时间规定[51] - 股东会会议记录保存不少于10年[59] - 普通决议需出席股东所持表决权过半数通过，特别决议需2/3以上通过[60] - 一年内重大资产交易或担保超总资产30%需特别决议[61] - 股东买入超规定比例股份36个月内不得行使表决权[61] - 董事会可公开征集股东投票权，禁止有偿征集[62] - 选举非职工代表董事特定情况采用累积投票制[63] - 同一表决权重复表决以第一次结果为准[65] - 股东会表决前推举计票和监票股东代表[65] - 新任董事就任时间以股东会决议通过之日起算[67] - 股东会通过派现等提案，2个月内实施方案[68] 董事会相关 - 董事任期3年，可连选连任[71] - 董事会由9名董事组成，其中独立董事3名[80] - 董事会负责多项职权[81] - 董事长可决定一定金额项目投资等事项[84] - 董事会每年至少召开两次会议，提前10日书面通知[85] - 相关主体可提议召开董事会临时会议[85] - 董事会临时会议通知方式和时限[85] - 董事会会议应有过半数董事出席，决议全体董事过半数通过[85] - 董事会会议记录保存不少于10年[86] - 独立董事任职资格及独立性评估规定[89][90] - 审计委员会成员及会议规定[97][98] 公司管理 - 公司设总裁1名，副总裁1 - 6名，财务总监1名[101] - 总裁每届任期3年，可连聘连任[101] 报告披露 - 会计年度结束4个月内报送披露年度报告，上半年结束2个月内报送披露中期报告[106] 利润分配 - 分配税后利润提取10%列入法定公积金，累计达注册资本50%以上可不再提取[108] - 最近三年现金累计分配利润不少于年均可分配利润30%[110] - 调整利润分配政策需2/3以上表决权股东审议通过[111] 会计师事务所 - 聘用会计师事务所聘期1年，可续聘[116] - 解聘或不再续聘提前30天通知[116] 其他 - 公司通知送达日期规定[119] - 公司合并支付价款不超净资产10%可不经股东会决议[123] - 公司合并等应通知债权人并公告，债权人可要求清偿或担保[123][124] - 法定公积金和任意公积金累计额达注册资本50%前不得分配利润[126] - 10%以上表决权股东可请求法院解散公司[129] - 修改章程或存续决议需2/3以上表决权股东通过[129] - 清算组通知债权人及债权人申报债权规定[131] - 控股股东定义[140]

董事会构成 - 公司董事会由9名董事组成，含3名独立董事，设董事长1人[4] - 董事任期三年，任期届满可连选连任[3] - 董事长为公司法定代表人[3] 董事会权限 - 董事长可决定单项标的在公司最近一期经审计净资产绝对值5%（含）以下项目投资等事项，连续十二个月内累计不超10％（含）[3] - 公司对外投资等事项达《公司章程》规定标准，经董事会批准后需提请股东会审议[5] 委员会设置 - 董事会战略与ESG委员会至少包括1名独立董事[6] - 审计委员会、薪酬与考核委员会中独立董事过半数并担任召集人，审计委员会召集人为会计专业人士[6] 会议相关 - 董事会每年至少召开两次会议[9] - 代表1/10以上表决权的股东、1/3以上董事联名等情形可提议召开董事会临时会议[10] - 董事长应自接到提议或证券监管部门要求后10日内召集并主持董事会会议[11] - 董事会定期会议和临时会议通知分别需提前10日和3日发出[12] - 董事会定期会议书面通知变更需在原定会议召开日前3日发出[14] - 董事会会议需过半数董事出席方可举行[14] - 一名董事不得接受超过两名董事的委托[15] 决议规则 - 董事会审议通过提案形成决议需超全体董事人数半数投赞成票[20] - 公司财务资助、担保事项决议需全体董事过半数且出席会议的2/3以上董事同意[20] - 提案未获通过，一个月内条件未变不应再审议相同提案[22] - 过半数与会董事或2名以上独立董事认为提案问题可要求暂缓表决[23] 会议记录与档案 - 董事会会议记录应包含会议日期、地点、召集人等内容[26] - 董事会秘书可安排制作会议纪要和决议记录[26][27] - 与会董事需对会议记录和决议记录签字确认[27] - 董事对记录有不同意见可书面说明或报告监管部门[27][28] - 董事未按规定处理视为同意记录内容[28] - 董事会决议公告由秘书按规定办理，相关人员需保密[29] - 董事长应督促落实董事会决议并通报执行情况[30] - 董事会会议档案由秘书保存，含通知、签到簿等[31] - 董事会会议档案保存期限为10年以上[31] 其他 - 董事会下设董事会办公室处理日常事务[3] - 董事会应在股东会作出利润分配决议后或制定具体方案后2个月内完成股利（或股份）派发[6] - 本规则经股东会表决通过后生效，由董事会负责解释[32]