上海城投控股股份有限公司 关于上海城投集团财务有限公司 的风险持续评估报告 根据上海证券交易所《上市公司自律监管指引第 5 号— —交易与关联交易》的要求，上海城投控股股份有限公司（以 下简称"本公司"）通过查验上海城投集团财务有限公司（以 下简称"城投财务公司"或"财务公司"）《金融许可证》《企 业法人营业执照》等证件资料，并查阅了财务公司 2024 年 6 月 30 日的资产负债表，2024 年 1-6 月的利润表、现金流量 表和所有者权益变动表，对财务公司的经营资质、业务和风 险状况进行了持续关注和评估，现将有关情况报告如下： 一、财务公司基本情况 财务公司于 2019 年 12 月 20 日经上海银保监局批准开 业，并于同年 12 月 25 日取得《企业法人营业执照》，于 2019 年 12 月 26 日 取 得 《 金 融 许 可 证 》（ 机 构 编 码 ： L0273H231000001）。城投财务公司采用集团及成员单位参股 模式设立，注册资本人民币 10 亿元，其中上海城投（集团） 有限公司（以下简称"城投集团"或"集团"）出资 6 亿元， 出资比例 60%；本公司出资 2 亿元，出资比例 2 ...

公司业务概况 - 公司是以地产开发、运营和金融为主业的综合性房地产集团，业务涵盖商品房开发与销售、保障性租赁住房开发与运营、科技园区开发与运营、城市历史风貌保护街区功能性开发、酒店建设与管理、配套餐饮、物业服务、商业管理、不动产金融等 [1][2] - 公司近年来积极参与市场竞争，打造职业团队，提升专业能力，开发、运营及金融各版块协同发展，基本形成了多元化、差异化、市场化的经营格局 [1] 主要项目进展 - 露香园一期已建成交付，二期分期开发，首开区 B、D1 地块于 2024 年 3 月入市，基本售罄 [2] - 高阳新里项目于 2023 年 8 月入市，包括 127 套公寓和排，基本售罄 [2] - 汇樾庭项目共 440 套住宅，于 2023 年 10 月开盘，基本售罄 [2] - 虹盛里（万安路）项目一期共 4 个地块，住宅，已于 2023 年 8 月开盘，二期房源待入市 [2] - 水尚华庭项目包括 1138 套住宅，目前正在销售中 [2] - 长宁项目包括 45 套公寓和 23 套联排，预计年内入市 [2] - 大桥街道 94 街坊项目包括 106 套公寓和 30 套联排，预计年内入市 [2] - 璟云里项目一期包括别墅、叠加、大平层、洋房，共 1097 套住宅，已建成交付；二期住宅为别墅产品，目前正在建设中 [2] 保障性租赁住房业务 - "城投宽庭"品牌持续推进规模化运营，目前在营社区总数超过 100 个，累计入市租赁房源约 1.3 万套 [2] - "城投宽庭·江湾社区"和"城投宽庭·光华社区"作为首发基础设施项目，已于 2024 年 1 月推出国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 [2] 公司回应 - 公司将通过加大宣传力度，拓宽销售渠道等方式进一步加快水尚华庭和万安路项目的销售去化 [3][4] - 公司目前暂无对水尚华庭项目计提减值的相关计划 [4] - 公司将持续规范强化公司治理，提高信息披露质量，增强与投资者的沟通交流，合理制定股东分红政策 [4]

证券代码：600649 证券简称：城投控股 公告编号：2024-023 上海城投控股股份有限公司 2023 年年度权益分派实施公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗 漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 重要内容提示： 每股分配比例 A 股每股现金红利 0.06 元 相关日期 | 股份类别 | 股权登记日 | 最后交易日 | 除权（息）日 | 现金红利发放日 | | --- | --- | --- | --- | --- | | Ａ股 | 2024/7/17 | － | 2024/7/18 | 2024/7/18 | 差异化分红送转： 是 一、 通过分配方案的股东大会届次和日期 本次利润分配方案经公司 2024 年 6 月 21 日的 2023 年年度股东大会审议通过。 由于本次权益分派仅进行现金红利分配，不进行资本公积金转增股本和送红股，因此公 司流通股股份变动比例为 0。 二、 分配方案 截至股权登记日下午上海证券交易所收市后，在中国证券登记结算有限责任公司上海分 公司（以下简称"中国结算上海分公司"）登记在册的本公司全体股东。 3. 差异化分红 ...

上海市锦天城律师事务所 关于上海城投控股股份有限公司 差异化分红事项的 法律意见书 地址：上海市浦东新区银城中路 501 号上海中心大厦 9、11、12 楼 电话：021-20511000 传真：021-20511999 邮编：200120 上海市锦天城律师事务所 法律意见书 上海市锦天城律师事务所 关于上海城投控股股份有限公司 差异化分红事项的 法律意见书 致：上海城投控股股份有限公司 上海市锦天城律师事务所（以下简称"本所"）接受上海城投控股股份有限 公司（以下简称"公司"）委托，根据《中华人民共和国公司法》（以下简称"《公 司法》"）《中华人民共和国证券法》（以下简称"《证券法》"）《上海证券交易所上 市公司自律监管指引第 7 号——回购股份》等法律、法规、规章和其他规范性文 件以及《上海城投控股股份有限公司章程》（以下简称"《公司章程》"）的有关规 定，就公司 2023 年度利润分配所涉及的差异化分红（以下简称"本次差异化分 红"）相关事项出具本法律意见书。 本法律意见书仅就本次差异化分红所涉及到的法律问题发表法律意见，并不 对有关会计、审计、验资等专业事项和报告发表意见。本法律意见书中对有关审 计报 ...

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级，目标价 5.11 元（前值 5.20 元）[1][20] 报告的核心观点 - 公司 2024H1 预计亏损，但年底进入结算高峰有望扭亏为盈并实现增长，今年进入地产销售和业绩快速增长期，上海市场修复等因素助力中长期发展[1] 根据相关目录分别进行总结 业绩情况 - 2024H1 公司预计亏损 0.9 - 1.35 亿元，主要受结算节奏和金融资产公允价值影响；随着年底杨浦高阳新里、徐汇汇樾庭等项目交付，全年结算收入有望增长，推动归母净利扭亏为盈并同比增长[1][2] 销售情况 - 2024H1 销售金额逾 80 亿，同比增速逾 3000%，远优于百强房企平均增速 -39%，增速在 TOP50 房企中排名第一，主要因核心项目露香园二期部分地块入市且开盘售罄，部分别墅产品预计即将入市；预计 2024、2025 年新增货值均有望超 150 亿，推动销售额持续高增长[2] 土储情况 - 截至 2023 年末，未售土储面积约 84 万平，对应未售土储货值约 588 亿元，上海货值占比达 99%，且均在核心区域并定位于高端改善需求，黄浦区货值占比高达 54%[3] 市场情况 - 上海市场出现复苏征兆，6 月二手房成交套数同比 +83%，单月成交套数升至 36 个月以来的第三高位，成交量连续 4 个月站在荣枯线以上，促进价格趋暖，6 月房价环比回正；527 政策有望促进上海改善链条启动，期待二手房价趋稳传导至新房[3] 财务预测 |会计年度|2022|2023|2024E|2025E|2026E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(人民币百万)|8,468|2,559|7,783|10,729|12,795| |+/-%|(7.88)|(69.78)|204.14|37.86|19.25| |归属母公司净利润(人民币百万)|782.56|415.47|555.90|1,232|1,495| |+/-%|(14.15)|(46.91)|33.80|121.61|21.37| |EPS(人民币，最新摊薄)|0.31|0.16|0.22|0.49|0.59| |ROE(%)|3.63|1.61|2.66|5.43|6.23| |PE(倍)|11.31|21.31|15.93|7.19|5.92| |PB(倍)|0.43|0.43|0.42|0.40|0.37| |EV EBITDA(倍)|22.43|31.41|17.15|11.68|8.90|[4] 可比公司估值 |股票代码|公司名称|总市值（亿元）|BPS(元)（2023A、2024E、2025E、2026E）|P/B（2023A、2024E、2025E、2026E）| |----|----|----|----|----| |600266 CH、600048 CH|城建发展、保利发展| - |9.00、11.13、11.62、12.13|0.43、0.35、0.33、0.32| |001979 CH|招商蛇口|791.92|10.89、14.31、15.11、15.88|0.80、0.61、0.58、0.55| |000002 CH|万科 A|742.95|21.02、21.92、22.56、23.24|0.32、0.31、0.30、0.29| |600848 CH|上海临港|221.76|7.36、7.89、8.30、8.78|1.23、1.15、1.09、1.03| |600639 CH|浦东金桥|105.14|12.57、13.82、15.08、16.57|0.82、0.74、0.68、0.62| |平均| - | - | - |0.69、0.61、0.57、0.54|[22]

财务业绩预测 - 公司2024年上半年预计实现归属于母公司所有者的净利润为-13,500万元到-9,000万元,与上年同期相比将出现亏损[4,5] - 公司2024年上半年预计实现归属于母公司所有者的扣除非经常性损益后的净利润为-11,550万元到-7,700万元[4,5] 上年同期财务数据 - 上年同期公司利润总额为39,240.31万元,归属于母公司所有者的净利润为28,443.86万元,归属于母公司所有者的扣除非经常性损益后的净利润为25,383.91万元[6,7] 业绩下滑原因 - 公司上半年项目交付数量有所缩减,营业收入相较去年同期下降,同时受证券市场波动影响,公司持有的金融资产公允价值出现下滑[8] 应对措施 - 公司已制定并着手实施一系列应对措施,包括优化施工流程、加速项目推进与交付速度、强化销售策略、积极推动房产库存去化[8]

公司业务概况 - 公司是一家以地产开发、运营和金融为主业的综合性房地产集团，业务涵盖商品房开发与销售、保障性租赁住房开发与运营、科技园区开发与运营等 [1] - 公司近年来积极参与市场竞争，打造职业团队，提升专业能力，开发、运营及金融各版块协同发展，基本形成了多元化、差异化、市场化的经营格局 [1] 项目开发情况 - 露香园一期已建成交付，二期首开区B、D1地块已于2024年3月入市，合计262套房源 [1] - 高阳新里项目于2023年8月入市，包含127套公寓和4套联排，基本售罄 [1] - 虹盛里（万安路）项目一期共4个地块，451套住宅，已于2023年8月开盘 [1] - 汇樾庭项目共440套住宅，于2023年10月开盘，基本售罄 [1] - 大桥街道94街坊项目和长宁新泾项目均在建设中，预计年内入市 [1] - 璟云里项目一期包括别墅、叠加、大平层、洋房，共1097套住宅，已建成交付；二期住宅为别墅产品，目前正在建设中 [1] - 水尚华庭项目包括1138套住宅，目前正在销售中 [1] 租赁住房运营 - "城投宽庭"品牌持续推进规模化运营，目前在营社区总数8个，已入市租赁房源累计约1.3万套 [2] - "城投宽庭·江湾社区"和"城投宽庭·光华社区"作为首发基础设施项目，已于2024年1月12日成功发行了国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 [2] 政策与市场影响 - 上海市土地市场取消土拍溢价率10%的上限要求，成交地价由市场化竞价确定，此举有利于进一步提升土地资源市场化配置效率，促进优质地块成交，鼓励房企提升住宅建设品质 [2] - 公司根据政策动向、市场变化情况，合理做好投资安排，积极关注上海中心城区优质项目的投资机会 [2] 财务与融资 - 公司近几年综合融资成本逐年下降，2023年度财务费用同比增加主要是有息债务增加及长租房等项目竣工后利息支出不再资本化所致 [2] 金融业务发展 - 公司金融板块主要是围绕主业服务，着重房地产上下游产业链进行布局 [3] - 公司旗下直投平台投资公司去年全力推进保障性租赁住房公募REITs发行工作，积极解决公司重资产低周转率的问题，有效盘活基础设施资产 [3] - 公司旗下诚鼎基金围绕主业布局产业链，投资方向聚焦智慧城市和绿色城市领域、冷链物流全产业链等 [3] 运营业务规划 - 近年来公司在租赁住房领域取得了长足的发展，发行了长三角首单保障性租赁住房公募REITs [3] - 运营业务是公司快速发展的板块，公司希望未来能进一步做大规模，成为公司新的增长点，以起到平滑周期的作用 [3] 股东减持情况 - 截至目前，公司暂未收到弘毅新一轮减持计划的通知 [3]

上海城投控股股份有限公司 投资管理制度 第二条 本制度适用于公司及所属子公司。子公司包括 公司直接和间接持股比例 50%以上的绝对控股子公司和拥有 实际控制权的相对控股子公司。按照分级管理原则，各直属 子公司应结合实际制定相关制度。共同控制企业和参股企业 可参照执行。 第三条 本制度所称的投资主要包括但不限于： （一） 房地产开发投资 包括以公开招投标或股权受让等形式，购买土地或项 目，进行房地产开发的投资行为。 （二）产权投资 1、公司依法以货币出资，或以实物、知识产权、土地 使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作 - 1 - 价投资兴办企业（包括中外合资、合作及国内一人）的投资 行为。 第一章 总 则 第一条 为了规范上海城投控股股份有限公司（以下简 称"公司"）的投资行为，加强内部控制，有效防范风险， 提高投资效益，保护股东和其他利益相关者的合法权益，根 据《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《上 海证券交易所股票上市规则》等法律法规及《公司章程》等 相关规定，制订本制度。 2、公司对全资、控股、参股企业单位增资扩股或追加 资本金的投资行为。 3、公司收购其他企业产权（包括知 ...

上海城投控股股份有限公司 信息披露事务管理制度 第一章 总 则 第一条 （目的和依据） 为规范上海城投控股股份有限公司（以下称"公司"）信 息披露工作，提高公司信息披露的及时性、公平性、真实性、 准确性及完整性，保护投资者的合法权益，依据《证券法》 《上市公司信息披露管理办法》《上海证券交易所股票上市 规则》（以下简称"《股票上市规则》"）《上海证券交易 所上市公司自律监管指引第 2 号——信息披露事务管理》《银 行间债券市场非金融企业债务融资工具信息披露规则》等法 律、法规、规章、规范性文件以及《公司章程》的规定，制 定本制度。 第二条 （信息披露的定义） 本制度所称"信息披露"是指公司将对公司股票及其衍生品 种交易价格可能产生较大影响而投资者尚未得知的信息，在规定 的期限内，通过指定的媒体，以规定的方式向社会公众公布，并 按照规定报送证券监管部门。 第三条 （适用范围） 信息披露事务管理制度适用于如下人员和机构： （一）公司董事和董事会； （二）公司监事和监事会； - 1 - （三）公司高级管理人员； （四）公司董事会秘书和董事会办公室； （五）公司各部门、各直属子公司和各事业部（分公司）； （六）公司控 ...