报告公司投资评级 - 买入（维持）[1] 报告的核心观点 - 城投控股发布2024年年报，公司结转规模增长，归母净利润承压，分红派息稳健 受结转毛利率下滑影响，下调公司2025 - 2027年盈利预测，预计2025 - 2027年归母净利润分别为6.1、8.4、9.9亿元（2025 - 2026年原值为18.4、20.8亿元），EPS分别为0.24、0.33、0.39元，当前股价对应PE为18.0、13.2、11.1倍 公司背靠上海城投集团，土储优质，结转资源充足；同时公司投融管退路径清晰，投资业务有望持续增厚公司利润，维持“买入”评级[5] 根据相关目录分别进行总结 公司经营情况 - 2024年实现营业收入94.32亿元，同比+268.6%；归母净利润2.43亿元，同比-41.58%；经营性净现金流26.56亿元，同比+26.75% 收入增加由于结转规模同比增加，利润下降由于结转毛利率承压和投资收益同比减少 2024年每10股派发现金股利0.4元，分红比例41.28%，并承诺2024 - 2026年累计现金分红比例不低于归母净利润35%[6] - 2024年得益于部分项目入市和热销，实现签约销售金额177.3亿元，同比+116%，销售面积11.9万方，销售均价达14.9万元/平 2024年新增黄浦小东门组团地块和闵行华漕镇项目，拿地总价近百亿，拿下闵行区杜行、诸翟两个城中村项目，截至2024年末待开发土地建面约82万方，其中90%位于上海[7] - 截至2024年末，出租总建面50.9万方，同比+64.1%；租金收入3.35亿元，同比增长13.7% 首批布局的八大租赁社区全部投入运营，2024年6月九星社区开业，年底出租率提升至95% 投资板块平稳运作，截至2024年末持有已上市证券市值约46.74亿元，年内收到已上市证券分红约0.56亿元 截至2024年末，合同负债+预收账款规模达116.7亿元；货币资金达87.0亿元，同比+32.7%；有息负债419.7亿元，融资成本降至4.04%，较年初压降13BPs[8] 财务摘要和估值指标 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|2,559|9,432|16,149|17,699|18,556| |YOY(%)|-69.8|268.6|71.2|9.6|4.8| |归母净利润(百万元)|415|243|613|836|991| |YOY(%)|-46.9|-41.6|152.6|36.4|18.5| |毛利率(%)|40.3|14.5|15.8|16.6|17.3| |净利率(%)|16.2|2.6|3.8|4.7|5.3| |ROE(%)|1.6|1.0|2.9|3.8|4.3| |EPS(摊薄/元)|0.16|0.10|0.24|0.33|0.39| |P/E(倍)|26.5|45.4|18.0|13.2|11.1| |P/B(倍)|0.5|0.5|0.5|0.5|0.5|[9] 财务预测摘要 - 资产负债表、利润表、现金流量表等多方面对2023A - 2027E进行预测，涵盖流动资产、现金、营业收入、营业成本等多项指标，并给出成长能力、获利能力、偿债能力、营运能力等主要财务比率及每股指标、估值比率等数据[11]

业绩总结 - 审计公司于2025年3月27日签署对公司2024年财报标准无保留意见审计报告[4] 资金占用情况 - 文品置业2024年期初占用资金4,948[13] - 球员集团2024年度占用资金利息1,226.24[13] - 城市排水2024年度占用累计228.75，偿还225.8，期末余额11.84[13] - 上海城投置地(香港)2024年期初占用资金292,600.8[13] - 上海城投置地(集团)2024年度占用累计27,500.00[13] - 公司子公司及所属企业2024年期初占用合计2,120,408，年度占用累计1,341,930.83，偿还189,467，期末余额272,871.89[13] - 明城置业2024年期初占用14,230.1，年度利息441.77，期末余额14,671.9[13] - 海东荣房地产2024年度占用累计813.18，偿还758，期末余额54[13] 其他数据 - 收藏占比为88%[19]

财务审计 - 天职国际对公司2024年度财务报表于2025年3月27日出具标准无保留意见审计报告[2] 关联存款 - 存放于上海城投集团财务有限公司存款年初余额为1,559,900,358.11元[10] - 本年增加14,187,366,724.95元[10] - 本年减少14,883,453,255.06元[10] - 年末余额为863,813,828.00元[10] - 收取利息为7,492,081.15元[10] 关联交易 - 《上海城投控股股份有限公司2024年度涉及上海城投集团财务有限公司关联交易汇总表》于2025年3月27日获董事会批准[13]

内部控制 - 公司董事会负责建立健全和评价内部控制有效性[5] - 注册会计师对财务报告内控有效性发表意见并披露非财务报告内控重大缺陷[6] - 2024年12月31日公司在重大方面保持有效财务报告内部控制[8] 审计风险 - 内部控制有固有局限性，根据审计结果推测未来有效性有风险[7] 审计公司 - 天职国际会计师事务所注册资本14000万元，成立于2012年03月05日[13][14]

业绩总结 - 2024年营业总收入为94.32亿元，上期为25.59亿元[29] - 2024年营业总成本为93.39亿元，上期为23.17亿元[29] - 2024年净利润为2.11亿元，上期为3.48亿元[29] - 2024年归属于母公司股东的净利润为2.43亿元，上期为4.15亿元[29] - 2024年少数股东损益为 - 0.32亿元，上期为 - 0.68亿元[29] 财务数据 - 2024年末货币资金为87.0035165178亿元，2023年末为65.5698557462亿元[25] - 2024年末交易性金融资产为2.7267738828亿元，2023年末为5.0045474237亿元[25] - 2024年末应收账款为10.6878104235亿元，2023年末为12.5331313786亿元[25] - 2024年末预付款项为867.300987919亿元，2023年末为14.3576833811亿元[25] - 2024年末存货为445.6966346469亿元，2023年末为495.1187006614亿元[25] 审计相关 - 审计认为公司2024年财务报表在所有重大方面按企业会计准则编制，公允反映财务状况、经营成果和现金流量[3] - 审计将房地产销售收入确认、成本计量和长期股权投资的计量作为关键审计事项[7][9] 业务结构 - 2024年度公司营业收入主要来源于房产业务，收入为90.29亿元，约占营业收入的95.72%[7] - 2024年度公司营业成本主要是房产业务成本，为77.46亿元，约占营业成本的96.09%[7] 现金流量 - 2024年经营活动产生的现金流量净额为26.56亿元，上期为20.96亿元[31] - 2024年投资活动产生的现金流量净额为6.38亿元，上期为 - 4.13亿元[31] - 2024年筹资活动产生的现金流量净额为 - 11.17亿元，上期为14.90亿元[31] 所有者权益 - 2024年年初归属于母公司所有者权益合计为20,802,920,487元，年末为20,901,546,685元[1] - 2024年少数股东权益年初为89,541,891元，年末为353,979,305元[1] 其他数据 - 2024年基本每股收益为0.10元/股，上期为0.17元/股[29] - 2024年稀释每股收益为0.10元/股，上期为0.17元/股[29] - 2024年投资收益为2.59亿元，上期为5.24亿元[29] 会计政策 - 同一控制下企业合并，取得的资产和负债按合并日被合并方在最终控制方合并财报中的账面价值计量[65] - 非同一控制下企业合并，购买日合并成本大于被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额确认为商誉[66] 资产计量 - 存货按成本与可变现净值孰低计量，开发产品结转成本按建筑面积比例分摊核算[101][103] - 投资性房地产按成本初始计量，采用成本模式后续计量[125] 收入确认 - 房产销售业务在房产完工并验收合格、签订销售合同且转移控制权时确认销售收入[176][177] - 代建收入根据已完成劳务进度在一段时间内确认[178]

会议与决策 - 报告期内召开股东大会2次、董事会11次[3] - 2024年3月29日审议通过2023年度及2024年预计日常关联交易议案[13] - 续聘天职国际为2024年度审计机构[15] 人员相关 - 独立董事王广斌出席各类会议并核查议案发表同意意见[3][4][6][13][16] - 董事、高管薪酬方案依行业等情况制定[17] 项目考察 - 王广斌参与考察江湾、湾谷社区等重要项目[11]

会议情况 - 公司于2025年3月27日召开第十一届董事会独立董事专门会议2025年第一次会议[1] - 会议审核3项议案，包括更新关联人名单等[1] 议案审核结果 - 公司更新关联人名单程序合规，无损害利益情形[1] - 2024年关联交易符合预计，2025年预计额度合理[1] - 上海城投财务公司有资质，合作利于资金效率[2]

会议与决策 - 报告期内召开股东大会2次、董事会11次[3] - 2024年3月29日召开第十一届董事会第八次会议，审议通过日常关联交易议案[13] - 续聘天职国际会计师事务所为2024年度审计机构[15] 独立董事履职 - 独立董事张驰出席董事会11次、股东大会2次[3] - 张驰出席各委员会会议，召集主持3次独立董事专门会议[4][5] - 张驰审核董事候选人并发表同意意见[16]

公司治理 - 报告期内召开股东大会2次、董事会11次[2][3] - 王鸿祥出席董事会11次、股东大会2次[2][3] 审计与聘任 - 王鸿祥主持5次审计委员会会议，出席2次薪酬与考核委员会会议[4] - 续聘天职国际为2024年度审计机构[13] 未来展望 - 王鸿祥2025年结合宏观形势关注公司经营动态[17]

目 录 CONTENTS 009 关于城投控股 走进城投控股 产品篇 相关方沟通与 实质性议题 023 利益相关方 024 利益相关方沟通 025 实质性议题 009 033 公司代码：6 0 0 6 4 9 公司简称：城投控股 环境、社会及治理 (ESG) 报告 上海城投控股股份有限公司 让城市生活更美好 Better City,Better Life. 1 2 | | | --- | | нжъ | | รา | | カ | | 台 | | र | 023 027 077 战略践责 080 慈善公益 083 员工构成 083 员工发展 087 员工权益 089 员工健康 环境篇 社会篇 治理篇 附录 095 党建引领 097 合规经营 099 公司治理 102 供应链管理 103 风险管理 105 商业道德 107 数据治理 055 075 093 111 年度专题 | 035 品质建造 | | --- | | 043 优质服务 | | 047 科技创新 | | 051 安全保障 | 027 宽庭五载 品质人居树标杆 | 057 环境管控 | | --- | | 058 能源节约 | | 061 资源利用 ...