财务表现 - 公司2024年上半年营业收入为652,933,791.44元，同比下降31.32%[11] - 归属于上市公司股东的净利润为-101,774,001.87元，同比下降135.78%[11] - 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-78,103,906.68元，同比下降130.77%[11] - 基本每股收益为-0.04元/股，同比下降135.78%[12] - 扣除非经常性损益后的基本每股收益为-0.03元/股，同比下降130.77%[12] - 加权平均净资产收益率为-0.49%，同比减少1.85个百分点[12] - 公司本期归属于上市公司股东的净利润较上年同期减少135.78%[14] - 公司本期扣除非经常性损益后的归母净利润较上年同期减少130.77%[14] - 公司2024年上半年扣除非经常性损益后净利润为-78,103,906.68元，同比下降130.77%[89] - 公司2024年上半年EBITDA全部债务比为0.006，同比下降62.03%[89] - 公司2024年上半年利息保障倍数为0.25，同比下降67.11%[89] - 公司2024年上半年现金利息保障倍数为4.92，较上年同期显著上升[89] - 公司2024年上半年营业总收入为6.529亿元人民币，同比下降31.3%[95] - 公司2024年上半年净利润为-1.193亿元人民币，同比下降143.8%[95] - 公司2024年上半年综合收益总额为-97,527,325.83元，同比下降430.6%[100] - 公司2024年上半年基本每股收益为-0.04元，同比下降133.3%[96] 现金流 - 经营活动产生的现金流量净额为3,265,502,550.40元，上年同期为-3,060,831,583.93元[11] - 公司本期经营活动产生的现金流量净额较上年同期增长，主要是房产项目预售回笼资金同比增加[14] - 经营活动产生的现金流量净额同比增加632,633.41万元，主要由于房产项目预售回笼资金增加[37][38] - 投资活动产生的现金流量净额同比增加81,109.65万元，主要由于收到股权转让款[37][38] - 筹资活动产生的现金流量净额同比减少352,866.15万元，主要由于借入和偿还带息借款净额减少[37][38] - 公司2024年上半年经营活动产生的现金流量净额为3,265,502,550.40元，同比增长206.7%[101] - 公司2024年上半年投资活动产生的现金流量净额为790,486,266.79元，同比增长3938.5%[101] - 筹资活动现金流入小计为4,059,524,276.10元，较去年同期的6,567,157,742.59元下降38.2%[102] - 筹资活动现金流出小计为5,809,709,523.63元，较去年同期的4,788,681,472.90元增长21.3%[102] - 筹资活动产生的现金流量净额为-1,750,185,247.53元，较去年同期的1,778,476,269.69元大幅下降[102] - 期末现金及现金等价物余额为8,770,671,611.45元，较去年同期的1,989,212,861.67元增长341.0%[102] - 母公司经营活动产生的现金流量净额为-499,285,380.22元，较去年同期的611,592,945.45元大幅下降[104] - 母公司投资活动产生的现金流量净额为1,801,755,646.93元，较去年同期的-2,512,098,884.76元大幅改善[104] - 母公司筹资活动产生的现金流量净额为-1,247,525,854.51元，较去年同期的1,019,114,969.30元大幅下降[105] - 母公司期末现金及现金等价物余额为2,017,549,596.25元，较去年同期的772,978,257.06元增长161.0%[105] 资产与负债 - 归属于上市公司股东的净资产为20,550,217,613.42元，同比下降1.21%[11] - 总资产为81,023,076,721.96元，同比增长3.95%[11] - 货币资金同比增长35.82%，达到89.06亿元，占总资产比例上升至10.99%[40] - 合同负债同比增长85.74%，达到124.81亿元，占总资产比例上升至15.40%[41] - 货币资金较年初增加234,872.13万元，主要是由于本期房产项目销售回笼增加所致[42] - 合同负债较年初增加576,129.29万元，主要是本期预收房产销售款增加所致[42] - 公司2024年上半年货币资金为8,905,706,838.18元，较上年末增长35.81%[91] - 公司2024年上半年存货为50,746,286,738.58元，较上年末增长2.49%[91] - 公司2024年上半年合同负债为12,481,147,995.37元，较上年末增长85.74%[92] - 公司2024年上半年短期借款为950,559,037.58元，较上年末下降34.53%[92] - 公司2024年上半年长期借款为23,117,418,670.75元，较上年末下降9.37%[92] - 公司2024年上半年未分配利润为14,176,446,049.17元，较上年末下降1.75%[92] - 公司2024年上半年流动资产合计为68.598亿元人民币，较2023年底增长1.3%[93] - 公司2024年上半年非流动资产合计为355.862亿元人民币，较2023年底下降3.4%[93] - 公司2024年上半年流动负债合计为51.598亿元人民币，较2023年底下降17.5%[94] - 公司2024年上半年非流动负债合计为223.998亿元人民币，较2023年底增长0.8%[94] - 公司2024年上半年所有者权益合计为148.863亿元人民币，较2023年底下降1.6%[94] - 合并所有者权益合计为21,322,218,013.49元，较去年同期的21,592,462,378.34元下降1.3%[106] - 合并未分配利润为14,176,446,049.17元，较去年同期的14,428,490,097.12元下降1.7%[106] - 公司2024年上半年归属于母公司所有者权益为20,704,605,584.14元，较上年末增加8,585,022.80元[107] - 公司2024年上半年未分配利润为14,297,463,270.79元，较上年末增加8,943,474.13元[107] - 公司2024年上半年少数股东权益为939,687,485.00元，较上年末增加54,319,201.51元[107] - 母公司2024年上半年所有者权益合计为14,886,262,762.09元，较上年末减少247,797,371.91元[108] - 母公司2024年上半年未分配利润为7,942,366,999.05元，较上年末减少247,138,563.15元[108] - 公司2024年上半年所有者权益合计为15,260,574,205.42元，较上年期末减少245,998,666.06元[109] - 公司2024年上半年未分配利润为8,311,593,488.84元，较上年减少245,640,214.73元[109] 房地产项目 - 营业收入下降主要由于房产项目竣工交付结转较上年同期减少[13] - 公司累计交付保障房超过6万套，运营保障性租赁住宅超过1.3万套，运营管理科技园区超过50万方[21] - 2024年上半年公司在建规模约94万平方米，在售项目回笼资金约65亿元[25] - 公司旗下"城投宽庭"品牌租赁社区出租率表现良好，江湾社区和光华社区合计出租率超90%，浦江社区出租率约75%[26] - 上海市青浦区璟云里（梦珠里）项目在建建筑面积为418,000平方米，总投资额为282,818万元[30] - 上海市黄浦区露香园二期项目在建建筑面积为57,657平方米，总投资额为2,169,935万元[30] - 金山区朱泾镇JSS2-0201单元B02a01、B02b-01地块持有待开发土地面积为61,137平方米，规划计容建筑面积为122,273平方米[31] - 上海市杨浦区高阳新里（高阳雅苑）项目在建建筑面积为8,640平方米，总投资额为117,773万元[32] - 上海市青浦区梦珠里一期商品房车位可供出售面积为26,841平方米，已售面积为777平方米[33] - 虹口区城投控股大厦出租房地产建筑面积为26,376平方米，租金收入为1,916万元[34] - 黄浦区露香园商业出租房地产建筑面积为6,324平方米，租金收入为881万元[34] - 房地产营业收入为612,306,428.97元，营业成本为289,300,163.27元，毛利率为52.75%，营业收入同比下降33.90%，营业成本同比下降58.75%，毛利率同比增加28.45个百分点[44] - 上海地区房地产业务营业收入为508,338,228.04元，营业成本为253,416,204.89元，毛利率为50.15%，营业收入同比下降35.83%，营业成本同比下降60.40%，毛利率同比增加30.94个百分点[44] 金融市场与投资 - 公司金融板块收到已上市证券分红约0.49亿元，持有已上市证券市值约38.18亿元[27] - 公司成功发行国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金，募集规模30.50亿元[27] - 公司旗下诚鼎基金持续关注智慧城市、绿色产业链及冷链物流产业全产业链[27] - 公司所属子公司上海城投控股投资有限公司买入国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金份额共计8,077万元，较上年同期增加1,749万元，变动率为27.64%[46] - 股票投资期末账面价值为355,444,927.26元，本期公允价值变动损益为-42,561,815.11元[47] - 私募基金投资期末账面价值为222,904,344.11元，本期公允价值变动损益为-6,929,857.67元[47] - 其他金融资产期末账面价值为446,064,545.48元，本期公允价值变动损益为-8,328,430.26元[47] - 申通地铁股票期末账面价值为54,507,427.26元，本期公允价值变动损益为-14,085,252.61元[48] - 海通证券股票期末账面价值为300,937,500.00元，本期公允价值变动损益为-28,476,562.50元[48] - 上海城投（置地）集团有限公司总资产为4,137,555万元，净利润为-6,128万元[53] - 上海新江湾城投资发展有限公司净利润为4,986万元[53] - 西部证券股份有限公司总资产为9,474,706万元，净利润为65,360万元[54] - 公司2024年上半年投资收益为1.231亿元人民币，同比下降4.9%[95] - 公司2024年上半年公允价值变动收益为-5782.01万元人民币，同比下降292.9%[95] - 公司2024年上半年投资收益为523,560,919.61元，同比下降13.9%[98] 风险与挑战 - 公司面临宏观经济风险，包括经济下行压力、就业压力和人口老龄化问题[55] - 公司面临政策风险，需应对国家宏观调控政策和地方政府的差异化调控[55] - 公司面临市场风险，不同能级城市的房地产市场走势日趋分化[55] - 公司面临经营风险，房地产开发周期长、投入资金大，可能面临招商、招租、运营等问题[55] 社会责任与可持续发展 - 公司2024年度ESG工作方案明确三年行动目标，重点推进"无废租赁"、"无废工地"、"无废办公"三个场景建设[28] - 公司上半年科创研究重点方向包括片区开发、城市更新、运营能力提升、"十五五"规划前期研究以及低碳无废技术五大领域[29] - 公司办公区域碳排放量第二季度较第一季度下降约50%[60] - 城投宽庭·江湾社区预计每年发电量可达30万度，减少碳排放约200吨[60] - 城投宽庭·江湾社区预计每年可收集雨水量高达12,802立方米[60] - 公司投入近300万元用于崇明区新村乡新卫村的帮扶行动，累计受益人群达2000余人[61] 其他 - 公司2024年上半年存款业务期末余额为1,269,400,637.57元，存款利率范围为0.20%至1.50%[64] - 公司2024年上半年对外担保总额为144,031万元，占公司净资产的7.01%[66] - 公司2024年上半年为房产项目提供的阶段性担保净增加95,810.60万元，累计担保余额为299,512.10万元[66] - 公司2024年上半年回购专用账户持有股份数量为25,074,866股，占总股本的0.99%[69] - 公司2024年上半年普通股股东总数为73,752户[70] - 上海城投（集团）有限公司持有公司46.46%的股份，共计1,175,318,599股[71] - 弘毅（上海）股权投资基金中心持有公司6.35%的股份，共计160,614,847股[71] - 公司回购专用账户持有25,074,866股，占公司总股本的0.99%[72] - 中国工商银行股份有限公司－中证上海国企交易型开放式指数证券投资基金持有公司0.44%的股份，共计11,072,351股[73] - 公司债券“22沪控01”余额为999,744,741.62元，利率为3.50%，到期日为2027-12-20[76] - 公司债券“23沪控01”余额为1,998,912,158.46元，利率为3.23%，到期日为2028-03-16[76] - 公司债券“23沪控02”余额为999,423,476.00元，利率为2.78%，到期日为2028-07-26[76] - 西部证券-上海城投控股-宽庭住房租赁资产支持专项计划余额为1,080,000,000.00元，利率为3.20%，到期日为2034-03-07[76] - 公司已偿还19沪城控MTN001中期票据25亿元[78] - 公司获准注册中期票据30亿元，已发行26亿元[79] - 公司提前偿还太平洋债权投资计划本金8.6亿元[79] - 公司有息债务余额从275.12亿元减少至267.55亿元，同比下降2.75%[82] - 公司合并口径有息债务余额从413.66亿元减少至405.34亿元，同比下降2.01%[84] - 公司短期借款从14.52亿元减少至9.51亿元，同比下降34.52%[87] - 公司合同负债从67.20亿元增加至124.81亿元，同比增长85.74%[87] - 公司其他应付款从7.73亿元增加至12.93亿元，同比增长67.40%[87] - 公司应付债券从87.14亿元增加至113.13亿元，同比增长29.83%[87] - 公司2024年上半年研发费用为148.25万元人民币[95] - 公司2024年上半年营业收入为8,876,068.27元，同比增长425.3%[98] - 公司2024年上半年净利润为-96,868,517.07元，同比下降424.5%[98] - 公司2024年上半年综合收益总额为284,080,107.28元，其中归属于母公司所有者的综合收益为284,438,558.61元[107] - 公司2024年上半年利润分配为-275,495,084.48元，主要用于对股东的分配[107] - 母公司2024年上半年综合收益总额为-97,527,325.83元，其中归属于母公司所有者的综合收益为-96,868,517.07元[108] - 母公司2024年上半年利润分配为-150,270,046.08元，主要用于对股东的分配[108] - 公司2024年上半年综合收益总额为29,496,418.42元，较上年减少358,451.33元[109] - 公司注册资本为2,529,575,634.00元，股本总数为2,529,575,634股[110] - 公司主要经营范围包括工程技术咨询服务、房地产开发、物业管理等[110] - 公司财务报表编制遵循企业会计准则，真实反映财务状况、经营成果和现金流量[114] - 公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止[115] - 公司记账本位币为人民币[116] - 公司持续经营能力在报告期末起12个月内不存在重大疑虑[113] - 公司通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并，调整长期股权投资初始投资成本，公允价值与账面价值的差额计入当期投资收益[119] - 公司确认商誉或计入当期损益的金额，将调整后长期股权投资初始投资成本与购买日应享有子公司可辨认净资产公允价值份额比较，差额确认为商誉或计入当期损益[119] - 公司判断分步处置股权至丧失对子公司控制权过程中的各项交易是否属于"一揽子交易"，若属于则作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理[119] - 公司在合并财务报表中，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量，差额计入丧失控制权当期的投资收益[121] - 公司合并财务报表的合并范围以

公司业务概况 - 公司是以地产开发、运营和金融为主业的综合性房地产集团，业务涵盖商品房开发与销售、保障性租赁住房开发与运营、科技园区开发与运营、城市历史风貌保护街区功能性开发、酒店建设与管理、配套餐饮、物业服务、商业管理、不动产金融等 [1][2] - 公司近年来积极参与市场竞争，打造职业团队，提升专业能力，开发、运营及金融各版块协同发展，基本形成了多元化、差异化、市场化的经营格局 [1] 主要项目进展 - 露香园一期已建成交付，二期分期开发，首开区 B、D1 地块于 2024 年 3 月入市，基本售罄 [2] - 高阳新里项目于 2023 年 8 月入市，包括 127 套公寓和排，基本售罄 [2] - 汇樾庭项目共 440 套住宅，于 2023 年 10 月开盘，基本售罄 [2] - 虹盛里（万安路）项目一期共 4 个地块，住宅，已于 2023 年 8 月开盘，二期房源待入市 [2] - 水尚华庭项目包括 1138 套住宅，目前正在销售中 [2] - 长宁项目包括 45 套公寓和 23 套联排，预计年内入市 [2] - 大桥街道 94 街坊项目包括 106 套公寓和 30 套联排，预计年内入市 [2] - 璟云里项目一期包括别墅、叠加、大平层、洋房，共 1097 套住宅，已建成交付；二期住宅为别墅产品，目前正在建设中 [2] 保障性租赁住房业务 - "城投宽庭"品牌持续推进规模化运营，目前在营社区总数超过 100 个，累计入市租赁房源约 1.3 万套 [2] - "城投宽庭·江湾社区"和"城投宽庭·光华社区"作为首发基础设施项目，已于 2024 年 1 月推出国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 [2] 公司回应 - 公司将通过加大宣传力度，拓宽销售渠道等方式进一步加快水尚华庭和万安路项目的销售去化 [3][4] - 公司目前暂无对水尚华庭项目计提减值的相关计划 [4] - 公司将持续规范强化公司治理，提高信息披露质量，增强与投资者的沟通交流，合理制定股东分红政策 [4]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级，目标价 5.11 元（前值 5.20 元）[1][20] 报告的核心观点 - 公司 2024H1 预计亏损，但年底进入结算高峰有望扭亏为盈并实现增长，今年进入地产销售和业绩快速增长期，上海市场修复等因素助力中长期发展[1] 根据相关目录分别进行总结 业绩情况 - 2024H1 公司预计亏损 0.9 - 1.35 亿元，主要受结算节奏和金融资产公允价值影响；随着年底杨浦高阳新里、徐汇汇樾庭等项目交付，全年结算收入有望增长，推动归母净利扭亏为盈并同比增长[1][2] 销售情况 - 2024H1 销售金额逾 80 亿，同比增速逾 3000%，远优于百强房企平均增速 -39%，增速在 TOP50 房企中排名第一，主要因核心项目露香园二期部分地块入市且开盘售罄，部分别墅产品预计即将入市；预计 2024、2025 年新增货值均有望超 150 亿，推动销售额持续高增长[2] 土储情况 - 截至 2023 年末，未售土储面积约 84 万平，对应未售土储货值约 588 亿元，上海货值占比达 99%，且均在核心区域并定位于高端改善需求，黄浦区货值占比高达 54%[3] 市场情况 - 上海市场出现复苏征兆，6 月二手房成交套数同比 +83%，单月成交套数升至 36 个月以来的第三高位，成交量连续 4 个月站在荣枯线以上，促进价格趋暖，6 月房价环比回正；527 政策有望促进上海改善链条启动，期待二手房价趋稳传导至新房[3] 财务预测 |会计年度|2022|2023|2024E|2025E|2026E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(人民币百万)|8,468|2,559|7,783|10,729|12,795| |+/-%|(7.88)|(69.78)|204.14|37.86|19.25| |归属母公司净利润(人民币百万)|782.56|415.47|555.90|1,232|1,495| |+/-%|(14.15)|(46.91)|33.80|121.61|21.37| |EPS(人民币，最新摊薄)|0.31|0.16|0.22|0.49|0.59| |ROE(%)|3.63|1.61|2.66|5.43|6.23| |PE(倍)|11.31|21.31|15.93|7.19|5.92| |PB(倍)|0.43|0.43|0.42|0.40|0.37| |EV EBITDA(倍)|22.43|31.41|17.15|11.68|8.90|[4] 可比公司估值 |股票代码|公司名称|总市值（亿元）|BPS(元)（2023A、2024E、2025E、2026E）|P/B（2023A、2024E、2025E、2026E）| |----|----|----|----|----| |600266 CH、600048 CH|城建发展、保利发展| - |9.00、11.13、11.62、12.13|0.43、0.35、0.33、0.32| |001979 CH|招商蛇口|791.92|10.89、14.31、15.11、15.88|0.80、0.61、0.58、0.55| |000002 CH|万科 A|742.95|21.02、21.92、22.56、23.24|0.32、0.31、0.30、0.29| |600848 CH|上海临港|221.76|7.36、7.89、8.30、8.78|1.23、1.15、1.09、1.03| |600639 CH|浦东金桥|105.14|12.57、13.82、15.08、16.57|0.82、0.74、0.68、0.62| |平均| - | - | - |0.69、0.61、0.57、0.54|[22]

财务业绩预测 - 公司2024年上半年预计实现归属于母公司所有者的净利润为-13,500万元到-9,000万元,与上年同期相比将出现亏损[4,5] - 公司2024年上半年预计实现归属于母公司所有者的扣除非经常性损益后的净利润为-11,550万元到-7,700万元[4,5] 上年同期财务数据 - 上年同期公司利润总额为39,240.31万元,归属于母公司所有者的净利润为28,443.86万元,归属于母公司所有者的扣除非经常性损益后的净利润为25,383.91万元[6,7] 业绩下滑原因 - 公司上半年项目交付数量有所缩减,营业收入相较去年同期下降,同时受证券市场波动影响,公司持有的金融资产公允价值出现下滑[8] 应对措施 - 公司已制定并着手实施一系列应对措施,包括优化施工流程、加速项目推进与交付速度、强化销售策略、积极推动房产库存去化[8]

公司业务概况 - 公司是一家以地产开发、运营和金融为主业的综合性房地产集团，业务涵盖商品房开发与销售、保障性租赁住房开发与运营、科技园区开发与运营等 [1] - 公司近年来积极参与市场竞争，打造职业团队，提升专业能力，开发、运营及金融各版块协同发展，基本形成了多元化、差异化、市场化的经营格局 [1] 项目开发情况 - 露香园一期已建成交付，二期首开区B、D1地块已于2024年3月入市，合计262套房源 [1] - 高阳新里项目于2023年8月入市，包含127套公寓和4套联排，基本售罄 [1] - 虹盛里（万安路）项目一期共4个地块，451套住宅，已于2023年8月开盘 [1] - 汇樾庭项目共440套住宅，于2023年10月开盘，基本售罄 [1] - 大桥街道94街坊项目和长宁新泾项目均在建设中，预计年内入市 [1] - 璟云里项目一期包括别墅、叠加、大平层、洋房，共1097套住宅，已建成交付；二期住宅为别墅产品，目前正在建设中 [1] - 水尚华庭项目包括1138套住宅，目前正在销售中 [1] 租赁住房运营 - "城投宽庭"品牌持续推进规模化运营，目前在营社区总数8个，已入市租赁房源累计约1.3万套 [2] - "城投宽庭·江湾社区"和"城投宽庭·光华社区"作为首发基础设施项目，已于2024年1月12日成功发行了国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 [2] 政策与市场影响 - 上海市土地市场取消土拍溢价率10%的上限要求，成交地价由市场化竞价确定，此举有利于进一步提升土地资源市场化配置效率，促进优质地块成交，鼓励房企提升住宅建设品质 [2] - 公司根据政策动向、市场变化情况，合理做好投资安排，积极关注上海中心城区优质项目的投资机会 [2] 财务与融资 - 公司近几年综合融资成本逐年下降，2023年度财务费用同比增加主要是有息债务增加及长租房等项目竣工后利息支出不再资本化所致 [2] 金融业务发展 - 公司金融板块主要是围绕主业服务，着重房地产上下游产业链进行布局 [3] - 公司旗下直投平台投资公司去年全力推进保障性租赁住房公募REITs发行工作，积极解决公司重资产低周转率的问题，有效盘活基础设施资产 [3] - 公司旗下诚鼎基金围绕主业布局产业链，投资方向聚焦智慧城市和绿色城市领域、冷链物流全产业链等 [3] 运营业务规划 - 近年来公司在租赁住房领域取得了长足的发展，发行了长三角首单保障性租赁住房公募REITs [3] - 运营业务是公司快速发展的板块，公司希望未来能进一步做大规模，成为公司新的增长点，以起到平滑周期的作用 [3] 股东减持情况 - 截至目前，公司暂未收到弘毅新一轮减持计划的通知 [3]

城投控股（600649） - 上海6月二手房网签数量达26,374套，环比上涨41%，创近三年新高[5] - 公司背靠上海国资委，聚焦上海核心资产，今年有望迎来销售和业绩拐点[6] - 中长期开发销售规模有望维持在百亿级别[13] - 公司旗下租赁住宅品牌"城投宽庭"已入市租赁房源约1.6万套，2023年预计实现租赁收入2.9亿元[14] - 预计2024-2026年归母净利润分别为5.56/12.32/14.95亿元，同比增长33.8%/121.61%/21.37%[9] 齐鲁银行（601665） - 立足于经济大省山东，区位优势突出，优质信贷需求旺盛[18] - 2023年负债成本率在上市城商行中排名第三低，个人定期存款占比达40.4%，有望充分受益于存款挂牌利率调降[21] - 资产质量持续改善，预计2024-2026年EPS分别为1.00/1.13/1.28元，当前对应0.7倍24年PB[25] - 总资产规模有望保持较高增长速度，基建类贷款占比较高有望受益于相关政策[28,29] - 2023年净息差为1.74%，较2022年下降22BP，计息负债成本率稳中有降[34,35]

特高压建设和海外电网机遇 - 特高压建设进度加速，公司电磁线产品主要集中在高压、特高压市场，短期受益于国内主网建设和竞争格局优势[4][5][6][7] - 中期有望受益于欧洲电网建设周期，或受益于直接下游西门子、ABB、GE等[8][9] - 2023年公司海外业务毛利率16.6%，比国内高5.5个百分点，盈利能力显著高于国内[9][20][21][22][23] - 公司将以现有出口业务为基础，抓住海外电力市场容量大、需求旺盛的契机，加快海外产能布局落地[23] 地产行业转型与城镇化机遇 - 房地产行业亟待构建新模式，城改是城镇化发展的内生变量，有望进一步释放住房需求[27][28] - 产业升级成为城镇化发展的重要切入点，通过城改、城市基础设施建设等方式提高城市自身治理水平进而带动城市的产业升级[28][32] - 头部房企在城中村改造、辅助城市建设等领域具备丰富的经验，有望展现优秀的运营能力[29] - 若改造1平方公里的城中村，有望释放30万方的购房需求和3.375万套左右的租房需求[34]

公司业务情况 - 公司是以地产开发、运营和金融为主业的综合性房地产集团，业务涵盖商品房开发与销售等多领域，形成多元化、差异化、市场化经营格局 [1] - 露香园一期建成交付，二期首开区B、D1地块2024年3月入市262套房源，其余地块待入市 [1] - 高阳新里项目2023年8月入市，含127套公寓和4套联排，基本售罄 [2] - 虹盛里（万安路）项目共7个地块，一期4个地块451套住宅2023年8月开盘，二期房源待入市 [2] - 汇樾庭项目440套住宅2023年10月开盘，基本售罄 [2] - 大桥街道94街坊项目和长宁新泾项目在建设中，预计年内入市 [2] - 璟云里项目一期1097套住宅已建成交付，二期别墅正在建设中 [2] - 水尚华庭项目1138套住宅正在销售中 [2] - “城投宽庭”在营社区8个，已入市租赁房源约1.3万套，“城投宽庭·江湾社区”和“城投宽庭·光华社区”2024年1月12日成功发行基础设施证券投资基金 [2] 提问与回答 负债率与债务规模 - 公司将加快房产销售和存量资产处置回笼资金，平稳有序融资，优化债务结构，降低融资成本以控制债务规模 [2] - 4月成功发行2024年度第一期中期票据，发行总额26亿元，发行利率2.68%，期限5年，有助于降低融资成本 [2] 分红水平 - 公司重视股东回报，贯彻监管要求，综合经营和发展情况制定利润分配预案，条件允许时提高分红水平 [2][3] 市值管理 - 公司关注相关要求，保持稳健经营，开发、运营与投资协同发展，提升综合实力和品牌影响力 [3] - 规范强化公司治理，提高信息披露质量，加强与投资者沟通，合理制定分红政策，树立良好形象 [3] ESG评级提升 - 公司建立三层级ESG治理体系，融入企业发展战略和日常经营管理 [3] - 全面践行ESG理念，落实管理举措，编制并披露ESG报告 [3]

公司业务情况 - 公司是以地产开发、运营和金融为主业的综合性房地产集团，业务涵盖商品房、保障性租赁住房等开发与运营及不动产金融等 [1] - 露香园一期已建成交付，二期首开区 B、D1 地块 2024 年 3 月入市，共 262 套房源，截至 2024 年 5 月 27 日已网签 209 套，其余地块待入市 [1][2] - 高阳新里项目 2023 年 8 月入市，含 127 套公寓和 4 套联排，基本售罄 [2] - 虹盛里（万安路）项目共 7 个地块，一期 4 个地块 451 套住宅 2023 年 8 月开盘，二期房源待入市 [2] - 汇樾庭项目 440 套住宅 2023 年 10 月开盘，基本售罄 [2] - 大桥街道 94 街坊项目和长宁新泾项目在建设中，预计年内入市 [2] - 璟云里项目一期 1097 套住宅已建成交付，二期别墅正在建设中 [2] - 水尚华庭项目 1138 套住宅正在销售中 [2] - “城投宽庭”在营社区 7 个，已入市租赁房源约 1.2 万套，“城投宽庭·江湾社区”和“城投宽庭·光华社区”2024 年 1 月 12 日成功发行基础设施证券投资基金 [2] 提问与回答 债务控制 - 公司将加快房产销售和存量资产处置回笼资金，平稳有序融资，优化债务结构，降低融资成本以控制债务规模；4 月成功发行 2024 年度第一期中期票据，发行总额 26 亿元，发行利率 2.68%，期限 5 年 [2] 拿地计划 - 短期拓展商品房、保障房和保障性租赁住房布局，中期关注“两旧一村”工程，长期探索片区开发建设，密切关注上海土地出让信息 [2][3] 项目上市与交付 - 露香园二期 D1 地块 2025 年 6 月交付，B 地块 2025 年 12 月交付，后续会统筹推进销售和建设 [3] 项目减值 - 2023 年年报披露金山水尚华庭项目存货减值 2 亿，后续将加大宣传和拓宽渠道加快销售，暂无减值计划 [3] “两旧一村”改造参与情况 - 正在开发 2 个旧区改造项目（露香园项目和万安路项目）和 2 个城中村项目（闵行九星项目和金山朱泾项目），后续将持续关注并参与 [3] “城投宽庭”Reits 项目扩募进展 - 做好 REITs 融资后滚动投资，适时推进其他保障性租赁住房社区作为扩募储备资产，但发行需达到入住率等条件 [3] 分红情况 - 公司重视股东回报，贯彻监管要求，综合经营和发展情况制定利润分配预案，条件允许时提高分红水平 [4]

证券代码：600649 证券简称：城投控股 上海城投控股股份有限公司 投资者关系活动记录表 编号：2024-003 R特定对象调研 □分析师会议 □媒体采访 □业绩说明会 投资者关系 □新闻发布会 □路演活动 活动类别 □现场参观 □一对一沟通 □其他 人保资产、太平养老、中银基金、海通证券、德邦证券、华泰证券、财通 参会单位 基金 时间 2024年5月16日 地点 上海市清波路58号 副总裁兼董事会秘书 蒋家智先生 公司接待人员 证券事务代表 李贞女士 董事会办公室工作人员 第一部分：公司情况介绍 投资者关系活 动主要内容 （一）公司业务情况介绍 公司是一家以地产开发、运营和金融为主业，围绕房地产全产业链开 ...