证券代码：600649 证券简称：城投控股 公告编号：2025-007 上海城投控股股份有限公司 第十一届监事会第八次会议决议公告 重要内容提示： 本次监事会所有议案均获通过。 一、监事会会议召开情况 上海城投控股股份有限公司（以下简称"公司"）监事会 于 2025 年 3 月 17 日以书面方式向各位监事发出了召开第十 一届监事会第八次会议的通知。会议于 2025 年 3 月 27 日下 午 15 时在上海市虹口区吴淞路 130 号 21 楼会议室以现场方 式召开。本次会议应出席监事 3 人，现场出席监事 2 人，监 事吴晓颖女士以通讯表决方式参会。本次会议的召开符合有 关法律法规和《公司章程》的规定。 二、监事会会议审议情况 （一）监事会以 3 票同意、0 票反对、0 票弃权审议通 过了《公司 2024 年度监事会工作报告》 （二）监事会以 3 票同意、0 票反对、0 票弃权审议通 过了《关于 2024 年度内部控制评价报告的议案》 （三）监事会以 3 票同意、0 票反对、0 票弃权审议通 过了《公司 2024 年年度报告》及摘要 （四）监事会以 3 票同意、0 票反对、0 票弃权审议通 1 本公司监事会 ...

整体财务关键指标变化 - 2024年营业收入94.32亿元，较2023年增长268.60%[20] - 2024年归属于上市公司股东的净利润2.43亿元，较2023年减少41.58%[20] - 2024年归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1.06亿元，较2023年减少18.66%[20] - 2024年经营活动产生的现金流量净额26.56亿元，较2023年增长26.75%[20] - 2024年末归属于上市公司股东的净资产209.02亿元，较2023年末增长0.47%[20] - 2024年末总资产846.69亿元，较2023年末增长8.62%[20] - 2024年基本每股收益0.10元，较2023年减少41.58%[21] - 2024年加权平均净资产收益率1.16%，较2023年减少0.84个百分点[21] - 2024年扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率0.51%，较2023年减少0.12个百分点[21] - 报告期内公司营业收入94.32亿元，同比增长268.60%[58] - 报告期内公司归母净利润2.43亿元，同比下降41.58%[58] - 营业收入为94.32亿元，较上年同期25.59亿元增长268.60%，主要因房产项目竣工交付结转增加[1] - 营业成本为80.61亿元，较上年同期15.28亿元增长427.54%，因营业收入增加相应成本结转增加[1] 各季度财务数据 - 2024年各季度营业收入分别为4.21亿元、2.32亿元、2.63亿元、85.16亿元[26] - 2024年各季度归属于上市公司股东的净利润分别为 - 517.49万元、 - 9659.91万元、 - 11439.55万元、45888.24万元[26] 利润分配情况 - 2024年度城投控股母公司实现净利润-4929.3万元，2024年度可分配利润合计为79.9亿元，拟每10股派发现金股利0.40元[6] - 2023年度利润分配以2,504,500,768股为基数，每10股派发现金股利0.60元，2024年7月18日实施完成[140] - 2024年度母公司净利润-49,293,004.91元，可分配利润合计7,989,942,511.21元[140] - 2024年度利润分配预案拟每10股派发现金股利0.40元，现金分红金额100,180,030.72元，占净利润比率41.28% [141][144] - 最近三个会计年度累计现金分红金额525,945,161.28元，现金分红比例109.51% [147] 财务指标变动原因 - 公司本期营业收入较上年同期增加268.60%，主要因房产项目竣工交付结转增加[24] - 公司本期归属于上市公司股东的净利润较上年同期减少41.58%，主要因本期投资收益同比下降[24] - 公司本期扣除非经常性损益后的归母净利润较上年同期减少18.66%，主要因本期房地产业务净利润同比下降[24] - 公司本期经营活动产生的现金流量净额较上年同期增加26.75%，主要因本期房产项目预售回笼资金同比增加[24] 业务线项目建设情况 - 2024年公司在建项目规模约95万平方米，实现新开工约10万平方米，竣工约24万平方米[34] - 2024年公司通过市场化途径落实土地储备7.5万平方米[35] - 虹口区江湾镇街道HK0015 - 06号地块规划计容建筑面积3008平方米，已完成面积2406平方米，完成比例80%[77] - 黄山市高铁新城A - 1地块III期规划计容建筑面积84894平方米，已完成面积59426平方米，完成比例70%[77] - 浦江镇杜行老街“城中 村”改造项目规划约13.48万平方米，已完成约11.61万平方米，完成比例90%[77] - 华漕镇诸翟“城中村”改造项目规划约21.04万平方米，已完成约11.62万平方米，完成比例90%[77] - 上海市青浦区璟雲里（梦珠里）项目总投资额442655万元，报告期实际投资额71930万元[78] 业务线运营情况 - “城投宽庭”现有管理规模超13000套，江湾和光华社区合计出租率超92%，九星社区年底出租率近95%[36] - 公司推出“宽成服务”品牌，承接物业管理项目9个，委托管理总面积约66万平方米[37] 业务线金融投资情况 - 公司持有的已上市证券市值约为46.74亿元，诚鼎基金全年项目退出资金回笼4.3亿元，对应投资收益0.91亿元[39] - 公司成功发行城投宽庭保租房REIT，项目募集规模30.50亿元[40] - 证券投资中股票期初数398006742.37元，本期公允价值变动损益89166645.91元等；私募基金期初数229834201.78元，本期公允价值变动损益29418135.07元等；其他资产期初数454392975.74元，本期公允价值变动损益42169867.26元等[85] - 证券投资最初投资成本合计4.59亿元，期初账面价值3.98亿元，本期公允价值变动损益8916.66万元，本期出售金额3.29亿元，期末账面价值1.58亿元[86] - 本期出售海通证券股票2700万股，产生税前处置投资收益0.27亿元[86] - 公司持有的原海通证券A股股票将按1:0.62的比例转换为国泰君安A股股票[87] - 私募基金投资成本合计6.18亿元，期末账面价值4.97亿元，公允价值变动损益4216.99万元，现金分红收益942.47万元[89][90] 行业市场数据 - 2024年全国重点65城成交经营性土地9039宗，总规划建面65495.7万平方米，成交规模同比下降19% [43] - 2024年新建商品房销售面积97385万平方米，同比下降12.9%；销售额96750亿元，同比下降17.1% [44] - 2024年全国房地产开发投资金额100280亿元，同比下降10.6% [44] - 2024年末商品房待售面积75327万平方米，比上年末增长10.6% [44] - 2024年房地产开发企业房屋施工面积733247万平方米，比上年下降12.7% [44] - 截至2024年末，上海市有259个市场化运营项目入市，可提供房源约16.1万间，较2023年末增幅分别为287%和140% [47] - 2024年公募REITs共发行29只产品，发行规模合计645.69亿元，中证REITs全收益指数年涨幅为11.68% [48] 公司业务特点与战略 - 公司是综合性房地产集团，业务涵盖商品房开发与销售等多领域[50] - 公司荣获“2024房地产开发企业综合实力TOP50”等荣誉[51] - 公司通过“开发、运营与金融”协同发展塑造核心竞争力[52] - 公司保持稳健经营，聚焦特定项目，关注优势领域投资机会[53] - 公司依托上海城投平台资源，形成双循环格局[54] - 公司拥有多元化产品体系，培育优质品牌[55] - 公司采用市场化运作机制，打造专业团队[56] - 公司围绕行业需求，推动科研创新与成果转化[57] - 公司以“打造房地产特色化全产业链综合性一流企业”为目标，以“保持开发合理增量、做大运营市场效益、提升金融服务能级”为主线[96] - 2025年是“十四五”规划收官之年，公司将完成“十四五”战略目标[97] - 开发板块稳规模，小东门、前湾等项目按节点开工，朱家角二期等项目加快进度[98] - 运营板块“城投宽庭”拓宽存量赛道，提升社区出租率[99] - 金融板块挖掘REITs扩募潜在资产，探索私募REITs发行可行性[100] - 上市公司治理将编制“十五五”战略规划，加强市值管理[101] - 管理体系建设将完善专业化管理体系，建立招标采购管控体系[101] - 数字化转型依托城投宽庭APP3.0等成果，推进多项建设[102] - 人力资源管理创新考核激励机制，推进系统功能开发[102] 子公司与股权变动 - 2024年11 - 12月公司多个子公司有股权变动，如设立上海城翟、城渡等置业公司，注销上海城颐置业有限公司等[67] - 公司子公司47010万元收购上海馨伴寓置业有限公司100%股权，买入国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金份额8077万元[84] 业务线区域与成本数据 - 房地产业务营业收入93.99亿元，营业成本79.92亿元，毛利率14.97%，营业收入较上年增长351.72%，营业成本增长487.96%，毛利率减少19.70个百分点[62] - 上海地区营业收入92.02亿元，营业成本79.18亿元，毛利率13.95%，营业收入较上年增长403.99%，营业成本增长515.53%，毛利率减少15.59个百分点[62] - 安徽地区营业收入1529.20万元，营业成本1382.04万元，毛利率9.62%，营业收入较上年减少37.23%，营业成本增长160.27%，毛利率减少68.58个百分点[62] - 江苏地区营业收入1.82亿元，营业成本6025.58万元，毛利率66.81%，营业收入较上年减少21.23%，营业成本减少10.87%，毛利率减少3.86个百分点[62] - 房产建造及销售成本74.61亿元，占总成本比例93.36%，较上年同期增长771.07%，因销售收入增加相应成本结转增加[66] - 房产出租及物业管理成本3.86亿元，占总成本比例4.83%，较上年同期增长72.25%，因新开业租赁房项目产生成本[66] - 市政代建成本8417.26万元，占总成本比例1.05%，较上年同期下降60.07%，因代建闵行区市政项目工作量下降[66] - PPP项目成本6025.58万元，占总成本比例0.75%，较上年同期下降10.87%，因本期PPP各子项目结算调整营业收入及成本[66] 客户与供应商情况 - 前五名客户销售额43,021.11万元，占年度销售总额4.56%；前五名供应商采购额1,032,288.02万元，占年度采购总额83.37%[68] 研发投入情况 - 本期费用化研发投入4,044,155.55元，研发投入总额占营业收入比例为0.04%[70] 资产负债关键指标变化 - 货币资金期末数8,700,351,651.78元，占总资产10.28%，较上期期末增加32.69%[73] - 交易性金融资产期末数272,677,388.28元，占总资产0.32%，较上期期末减少45.51%[73] - 预付款项期末数8,673,009,879.19元，占总资产10.24%，较上期期末增加504.07%[73] - 其他应收款期末数655,528,879.45元，占总资产0.77%，较上期期末减少57.89%[73] - 投资性房地产期末数7,606,541,619.37元，占总资产8.98%，较上期期末增加41.80%[73] - 短期借款期末数3,955,248,307.46元，占总资产4.67%，较上期期末增加172.45%[73] - 合同负债期末数11,644,053,534.66元，占总资产13.75%，较上期期末增加73.28%[73] 销售与结转情况 - 公司报告期内实现销售金额1773343万元，销售面积119031平方米，结转收入金额862819万元，结转面积84753平方米，期末待结转面积106693平方米[79] 融资情况 - 期末融资总额为4196931万元，整体平均融资成本为4.04%，利息资本化金额为97768.09万元[82] 对外投资情况 - 报告期公司对外投资55087万元，较上年同期减少25130万元，变动率为-31.33%[84] 公司组织架构与人员情况 - 公司董事会设有9名董事席位，截至报告披露日在任董事9名[108] - 报告期内公司召开2023年年度股东大会和2024年第一次临时股东大会[107] - 公司董事会有独立董事3名，人数不少于董事会总人数的1/3，报告期内独立董事专门会议召开3次[109] - 公司监事会由3名监事组成，其中职工监事1名[110] - 报告期内公司披露临时公告43则[112] - 2023年度股东大会于2024年6月21日召开，决议于2024年6月22日披露[113] - 2024年第一次临时股东大会于2024年11月29日召开，决议于2024年11月30日披露[113] - 董事长张辰报告期内从公司获得税前报酬总额108.51万元[114] - 董事、总裁任志坚报告期内从公司获得税前报酬总额105.56万元[114] - 独立董事张驰、王鸿祥、王广斌报告期内从公司获得税前报酬均为15万元[114] - 职工董事张舰报告期内从公司获得税前报酬70.13万元[114] - 报告期内董事、监事和高级管理人员从公司获得税前报酬总额合计717.77万元[114] - 张辰任公司党委书记、董事长，曾在上海露香园置业等公司任职[115] - 任志坚任公司党委副书记、董事、总裁，有上海浦东明珠房地产等公司工作经历[115] - 范春羚任公司董事，现任上海城投(集团)有限公司资产（投资）管理部总经理[115] - 王锋任公司董事，现任上海城投（集团）有限公司项目管理部（重大办）总经理（主任）

证券代码：600649 证券简称：城投控股 公告编号：2025-006 上海城投控股股份有限公司 第十一届董事会第二十次会议决议公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏， 并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 （二）董事会以 9 票同意、0 票反对、0 票弃权审议通 过了《关于计提资产减值准备的议案》 董事会同意公司 2024 年度计提资产减值准备 1,936.42 1 重要内容提示： 本次董事会所有议案均获通过。 一、董事会会议召开情况 上海城投控股股份有限公司（以下简称"公司"）董事会 于 2025 年 3 月 17 日以书面方式向各位董事发出了召开第十 一届董事会第二十次会议的通知。会议于 2025 年 3 月 27 日 上午 10 时 30 分在上海市虹口区吴淞路 130 号 21 楼会议室 以现场方式召开。本次会议应出席董事 9 人，现场出席董事 9 人。本次会议的召开符合有关法律法规和《公司章程》的 规定。 二、董事会会议审议情况 （一）董事会以 9 票同意、0 票反对、0 票弃权审议通 过了《公司 2024 年度董事会工作报告》 万元，本次 ...

证券代码：600649 证券简称：城投控股 公告编号：2025-009 上海城投控股股份有限公司 2024 年度利润分配预案公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏， 并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 重要内容提示： 利润分配比例：每10股派发现金股利0.40元（含税）。 本次利润分配拟以实施权益分派股权登记日总股本扣减当日 公司回购专用证券账户中的股份数为基数，具体日期将在权益分派实 施公告中明确。 在实施权益分派的股权登记日前公司总股本发生变动的，拟维 持每股分配金额不变，相应调整分配总额，并将在相关公告中披露。 本次利润分配预案不触及《上海证券交易所股票上市规则》中 规定的可能被实施其他风险警示的情形。 一、2024 年度利润分配预案内容 （一）利润分配预案的具体内容 截至 2024 年 12 月 31 日，上海城投控股股份有限公司 （以下简称"公司"）母公司财务报表中未分配利润为 7,989,942,511.21 元。经董事会决议，公司 2024 年年度利 润分配预案如下： 公司拟以实施权益分派股权登记日总股本扣减公司回 购专用证券账户中的股 ...

证券代码：600649 证券简称：城投控股 公告编号：2025-014 上海城投控股股份有限公司 关于将已回购股份用途变更为注销并减少 注册资本的公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏， 并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 上海城投控股股份有限公司（以下简称"公司"）于 2025 年 3 月 27 日召开第十一届董事会第二十次会议，审议通过 了《关于将已回购股份用途变更为注销并减少注册资本的议 案》。公司拟将股份回购专用证券账户中的 25,074,866 股回 购股份的用途进行变更，由"出售"变更为"用于注销并减 少注册资本"，具体内容如下： 一、回购股份基本情况 公司于 2022 年 9 月 23 日召开第十届董事会第二十六次 会议，审议通过了《关于以集中竞价交易方式回购公司股份 方案的议案》，并于 2022 年 9 月 29 日披露了公司《关于以 集中竞价交易方式回购股份的回购报告书》，具体内容详见 公司临时公告（公告编号：2022-033）。 2 1 截至目前，公司暂未使用该次回购的股份，前述已回购 的股份 25,074,866 股存放于公司回 ...

证券代码：600649 证券简称：城投控股 公告编号：2025-010 上海城投控股股份有限公司 关于公司 2025 年度直接融资计划的公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏， 并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 为满足公司生产经营、项目建设、未来投资发展及还本 付息等需求，上海城投控股股份有限公司（以下简称"公司"） 及所属子公司拟通过发行债券、中期票据等多种渠道进行直 接融资。具体内容如下： 一、融资方式 包括但不限于信托融资、售后回租业务、发行公司债券、 企业债券、中期票据、北京金融资产交易所债权融资计划、 非金融企业债务融资工具、保险资金债权投资计划、资产证 券化（包括但不限于 CMBS、REITs、类 REITs、ABS 等）及其 他私募金融工具等方式。 二、融资额度 根据公司经营情况及未来投资发展需要，预计新增发行 总规模不超过 240 亿元。 三、担保方式 若融资方案涉及担保，主要提供以下方式： 1.由公司及所属控股子公司实物资产和股权资产提供 抵押担保； 1 2.由公司或全资子公司置地集团为所属控股子公司提 供信用担保； 3.法律、法 ...

一、主要会计数据和财务指标 前十大流通股东累计持有： 145976.8万股，累计占流通股比： 57.7%，较上期变化： -1568.96万股。 | 名称 持有数量(万股) | | 占总股本比例 (%) | 增减情况(万 股) | | --- | --- | --- | --- | | 上海城投(集团)有限公司 | 117531.86 | 46.46 | 不变 | | 弘毅(上海)股权投资基金中心(有限合伙) | 15035.29 | 5.94 | -1026.19 | | 全国社保基金六零二组合 | 3772.46 | 1.49 | 新进 | | 香港中央结算有限公司 | 2483.97 | 0.98 | 1108.77 | | 张国情 | 1521.12 | 0.60 | 189.07 | | 全国社保基金一一六组合 | 1406.83 | 0.56 | 新进 | | 海富通价值精选股票型养老金产品-中国民生银行股份 有限公司 | 1157.74 | 0.46 | 新进 | | 南方中证1000ETF | 1045.03 | 0.41 | -338.85 | | 华安景气领航混合A | 1020.91 | ...

报告公司投资评级 - 首次覆盖，给予“买入”评级 [1][5][80] 报告的核心观点 - 城投控股背靠上海城投集团，深耕上海多年，待结转资源充足，后续在上海城市更新积极推动下，有望获取更多优质土储；保障房运营经验丰富，投融管退路径清晰，投资业务有望持续增厚公司利润；预计2024 - 2026年归母净利润分别为7.2、18.4、20.8亿元，EPS分别为0.28、0.73、0.82元，当前股价对应PE为14.9、5.8、5.2倍 [5][80] 根据相关目录分别进行总结 聚焦三大板块业务，整体经营情况稳健 - 上海城投集团控股，业务聚焦地产开发运营：公司前身1992年成立，1993年上市，发展三十余年，围绕地产产业链开展相关布局，形成双循环格局；2008年重大资产重组注入环境集团和置地集团，2016 - 2017年置出环境集团，业务聚焦为房地产及投资业务；控股股东上海城投集团由上海市国资委全资控股，截至2025年1月27日持股46.46%，二股东弘毅投资持股5.94% [16][17][20][22] - 前三季度业绩边际承压，待结转资源充裕：业务分地产开发、房产运营和投资业务三部分，收入主要由开发结转收入贡献；2023年以来因房地产项目开发结转节奏差异，整体收入下降，2024年前三季度收入9.2亿元，同比下降33.8%；截至2024Q3，合同负债 + 预收账款规模达155.6亿元，可覆盖2023年收入6.1倍；2023年以来利润表现下降，2024年前三季度归母净利润亏损2.16亿元，看好四季度项目结转后利润扭亏为盈 [26][31] 开发业务深耕上海，项目储备价值高 - 露香园二期入市，销售金额创新高：受项目拿地和推盘周期性变化影响，近年销售规模波动，2024年签约销售金额175.3亿元，同比增长113%，销售面积11.6万方，同比下降15%，销售均价超15万元/平；2024年新开工面积10.4万方，同比下降62%，竣工面积24.4万方，同比下降34%；2024年开盘项目包括露香园二期、青溪云邸、兴华里等，预估截至2025年2月末三项目贡献销售额约162亿元；露香园项目位于黄浦区核心地段，截至2023年末共结转项目货值137亿元，2021年摘得露香园二期地块，截至2025年2月底部分地块高容积率产品已入市 [34][36][38][39][40][43] - 深耕上海城市更新，储备土地安全垫高：2019年以来新增拿地均在上海，2024年拿地总价近百亿；已售未结转资源充裕，2025年预估结转货值有望超150亿元；2024年9月拟与闵行区两镇政府签订改造项目合作协议，投资超183亿元，估算两项目货值超200亿元，将补充土地储备并加深上海城市更新布局 [45][49][50] 资产投融管退路径清晰，投资业务增厚利润 - 资产运营有序扩张，REITs出表盘活资产：资产运营业务涵盖办公、商业和租赁住房，截至2024年末，出租总面积32.57万方，同比增长5%，租金收入2.98亿元，同比增长1%；首批布局的八大租赁社区全部投入运营，江湾和光华社区因REITs发行于2023年末不再纳入合并范围但仍由公司运营；2024年1月发行规模最大的保租房公募REITs，募集规模30.50亿元，供应近3000套租赁住房 [53][55][59] - 投资板块平稳运作，增厚公司利润：投资业务包括直接股权投资和私募股权投资基金管理，截至2024H1直接投资项目含多家上市公司股权，收到已上市证券分红约0.49亿元，持有的已上市证券市值约38.18亿元；私募股权投资通过诚鼎基金运作，围绕主业布局产业链 [61] 有息负债压降，现金流情况稳健 - 截至2024H1，有息负债405.3亿元，同比下降3.6%，资产负债率和净负债率分别为73.7%和147.7%，负债结构优化；2019年以来平均融资成本不断走低，2024H1降至4.05%，较年初压降12BPs，公开市场发债利率处于房企低值 [63][64] - 得益于销售回款效率提升，2023年以来现金流状况良好，截至2024Q3在手现金达90.9亿元，同比增长101%，实现经营性现金流净额57.7亿元；分红派息水平较稳定，2019 - 2021年派息比例维持30%左右，2022 - 2023年提升至35%左右 [69][71] 盈利预测与投资建议 - 预计2024 - 2026年营收分别为84.0、159.9、180.8亿元，毛利率分别为23.6%、27.8%、28.0%；选取陆家嘴、浦东金桥等公司对比，2024 - 2026年估值低于可比公司均值 [74][75][78]

报告公司投资评级 - 首次覆盖，给予“买入”评级 [1][5][80] 报告的核心观点 - 城投控股背靠上海城投集团，深耕上海多年，待结转资源充足，后续在上海城市更新积极推动下，有望获取更多优质土储；保障房运营经验丰富，投融管退路径清晰，投资业务有望持续增厚公司利润；预计2024 - 2026年归母净利润分别为7.2、18.4、20.8亿元，EPS分别为0.28、0.73、0.82元，当前股价对应PE为14.9、5.8、5.2倍 [5][80] 根据相关目录分别进行总结 聚焦三大板块业务，整体经营情况稳健 - 上海城投集团控股，业务聚焦地产开发运营：公司前身1992年成立，1993年上市，发展三十余年成综合型公司，业务聚焦房地产及投资；控股股东上海城投集团由上海市国资委全资控股，截至2025年1月27日持股46.46%，二股东弘毅投资持股5.94% [16][22] - 前三季度业绩边际承压，待结转资源充裕：业务分地产开发、房产运营和投资业务，收入主要由开发结转贡献；2023年以来因项目开发结转节奏差异，收入下降，2024年前三季度收入9.2亿元，同比降33.8%；截至2024Q3，合同负债+预收账款155.6亿元，可覆盖2023年收入6.1倍；2024年前三季度归母净利润亏损2.16亿元，看好四季度扭亏为盈 [26][31] 开发业务深耕上海，项目储备价值高 - 露香园二期入市，销售金额创新高：受项目拿地和推盘周期性变化影响，近年销售规模波动；2024年签约销售金额175.3亿元，同比增113%，销售均价超15万元/平；2024年新开工面积10.4万方，同比降62%，竣工面积24.4万方，同比降34%；2024年开盘五个项目，预估截至2025年2月末贡献销售额约162亿元；露香园项目位于黄浦区核心地段，截至2023年末共结转项目货值137亿元；2021年1月摘得露香园二期地块，截至2025年2月底，A、B、D1地块高容积率产品全部入市 [34][38][39] - 深耕上海城市更新，储备土地安全垫高：2019年以来新增拿地均在上海，2024年拿地总价近百亿；已售未结转资源充裕，2025年预估结转货值超150亿元；2024年9月拟与闵行区两镇政府签改造项目合作协议，投资超183亿元，估算货值超200亿元，加深上海城市更新布局 [45][49][50] 资产投融管退路径清晰，投资业务增厚利润 - 资产运营有序扩张，REITs出表盘活资产：资产运营业务涵盖办公、商业和租赁住房，截至2024年末，出租总面积32.57万方，同比增5%，租金收入2.98亿元，同比增1%；首批布局的八大租赁社区全部投入运营；2024年1月发行规模最大的保租房公募REITs，募集规模30.50亿元，供应近3000套租赁住房 [53][55][59] - 投资板块平稳运作，增厚公司利润：投资业务包括直接股权投资和私募股权投资基金管理；截至2024H1，直接投资项目含多家上市公司股权，持有的已上市证券市值约38.18亿元，2024H1收到分红约0.49亿元；私募股权投资通过诚鼎基金运作，围绕主业布局产业链 [61] 有息负债压降，现金流情况稳健 - 截至2024H1，有息负债405.3亿元，同比降3.6%，资产负债率和净负债率分别为73.7%和147.7%，负债结构优化；2024H1融资成本降至4.05%，较年初压降12BPs，公开市场发债利率处于房企低值；截至2024Q3，在手现金90.9亿元，同比增101%，实现经营性现金流净额57.7亿元；分红派息水平较稳定，2019 - 2021年派息比例30%左右，2022 - 2023年提升至35%左右 [63][69][71] 盈利预测与投资建议 - 预计2024 - 2026年营收分别为84.0、159.9、180.8亿元，毛利率分别为23.6%、27.8%、28.0%；选取陆家嘴、浦东金桥等公司对比，2024 - 2026年估值低于可比公司均值；预计2024 - 2026年归母净利润分别为7.2、18.4、20.8亿元，EPS分别为0.28、0.73、0.82元，当前股价对应PE为14.9、5.8、5.2倍，首次覆盖，给予“买入”评级 [74][78][80]

报告公司投资评级 - 首次覆盖，给予“买入”评级 [1][5][80] 报告的核心观点 - 城投控股背靠上海城投集团，深耕上海多年，待结转资源充足，后续在上海城市更新积极推动下，有望获取更多优质土储；公司保障房运营经验丰富，投融管退路径清晰，投资业务有望持续增厚公司利润；预计 2024 - 2026 年归母净利润分别为 7.2、18.4、20.8 亿元，EPS 分别为 0.28、0.73、0.82 元，当前股价对应 PE 为 14.9、5.8、5.2 倍 [5][80] 根据相关目录分别进行总结 聚焦三大板块业务，整体经营情况稳健 - 上海城投集团控股，业务聚焦地产开发运营：公司是以地产开发、运营、金融为主业的综合型公司，前身于 1992 年成立，1993 年上市，发展三十余年形成双循环格局；控股股东上海城投集团由上海市国资委全资控股，截至 2025 年 1 月 27 日持股 46.46%，二股东弘毅投资持股 5.94% [16][22] - 前三季度业绩边际承压，待结转资源充裕：业务分地产开发、房产运营和投资业务，收入主要由开发结转收入贡献；2023 年以来因项目开发结转节奏差异，整体收入下降，2024 年前三季度收入 9.2 亿元，同比降 33.8%；截至 2024Q3，合同负债 + 预收账款 155.6 亿元，可覆盖 2023 年收入 6.1 倍；2023 年以来利润下降，2024 年前三季度归母净利润亏损 2.16 亿元，看好四季度扭亏为盈 [26][31] 开发业务深耕上海，项目储备价值高 - 露香园二期入市，销售金额创新高：受项目拿地和推盘周期性变化影响，近年销售规模波动；2024 年签约销售金额 175.3 亿元，同比增 113%，销售面积 11.6 万方，同比降 15%，销售均价超 15 万元/平；2024 年新开工面积 10.4 万方，同比降 62%，竣工面积 24.4 万方，同比降 34%；2024 年开盘五个项目，预估截至 2025 年 2 月末贡献销售额约 162 亿元；露香园项目位于黄浦区核心地段，截至 2023 年末共结转项目货值 137 亿元，2021 年摘得露香园二期地块，截至 2025 年 2 月底部分地块高容积率产品已入市 [34][38][39] - 深耕上海城市更新，储备土地安全垫高：2019 年以来新增拿地均在上海，2024 年拿地总价近百亿；已售未结转资源充裕，2025 年预估结转货值超 150 亿元；2024 年 9 月拟与闵行区两镇政府签改造项目合作协议，投资超 183 亿元，估算两项目货值超 200 亿元，加深上海城市更新布局 [45][49][50] 资产投融管退路径清晰，投资业务增厚利润 - 资产运营有序扩张，REITs 出表盘活资产：资产运营业务涵盖办公、商业和租赁住房，截至 2024 年末出租总面积 32.57 万方，同比增 5%，租金收入 2.98 亿元，同比增 1%；首批布局的八大租赁社区全部投入运营；2024 年 1 月发行规模最大的保租房公募 REITs，募集规模 30.50 亿元，供应近 3000 套租赁住房 [53][55][59] - 投资板块平稳运作，增厚公司利润：投资业务包括直接股权投资和私募股权投资基金管理；截至 2024H1 直接投资项目含多家上市公司股权，收到已上市证券分红约 0.49 亿元，持有的已上市证券市值约 38.18 亿元；私募股权投资通过诚鼎基金运作，围绕主业布局产业链 [61] 有息负债压降，现金流情况稳健 - 截至 2024H1，有息负债 405.3 亿元，同比降 3.6%，资产负债率和净负债率分别为 73.7%和 147.7%，负债结构优化；2024H1 融资成本降至 4.05%，较年初压降 12BPs，公开市场发债利率处于房企低值 [63][64] - 2023 年以来现金流状况良好，截至 2024Q3 在手现金 90.9 亿元，同比增 101%，实现经营性现金流净额 57.7 亿元；分红派息水平较稳定，2019 - 2021 年派息比例 30%左右，2022 - 2023 年提升至 35%左右 [69][71] 盈利预测与投资建议 - 预计 2024 - 2026 年营收分别为 84.0、159.9、180.8 亿元，毛利率分别为 23.6%、27.8%、28.0%；选取可比公司对比，2024 - 2026 年估值低于可比公司均值 [74][75][78]