报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [2][4] 报告核心观点 - 房地产行业基本面底部正逐步临近，政策面更趋积极，供给侧深度出清优化了行业格局，优质房企盈利修复将更早、更具弹性，且板块配置创历史新低，部分优质企业估值已处于历史低位，板块已具备吸引力 [4] 投资端总结 - **整体表现**：2026年1-2月全国房地产开发投资完成9,612亿元，累计同比-11.1%，降幅较2025年1-12月收窄6.1个百分点；单月同比-11.1%，降幅较2025年12月收窄24.7个百分点 [4][5][20] - **住宅投资**：1-2月住宅投资7,282亿元，累计同比-10.7%，占总投资比重为75.8% [5] - **区域分化**：1-2月投资增速东部地区同比-11.4%，中部地区-11.5%，西部地区-8.6%，东北地区-30.1% [5] - **先行指标**：1-2月新开工面积累计同比-23.1%，降幅较前值扩大2.7个百分点；施工面积累计同比-11.7%，降幅扩大1.7个百分点；竣工面积累计同比-27.9%，降幅扩大9.8个百分点 [4][18][20] - **核心判断**：行业投资端依然较弱，尤其短期拿地偏弱，考虑到供给主体过度出清及补库存困难，后续投资仍将偏弱，修复节奏将显著慢于以往周期 [4][20] - **全年预测**：维持2026年预测为新开工-7.7%、竣工-13.1%、投资-9.1% [4][20] 销售端总结 - **销售面积**：2026年1-2月商品房销售面积0.93亿平方米，累计同比-13.5%，降幅较2025年1-12月扩大4.8个百分点；单月同比-13.5%，降幅较2025年12月收窄2.1个百分点 [4][21][30] - **销售金额**：1-2月商品房销售额8,186亿元，累计同比-20.2%，降幅较前值扩大7.6个百分点；单月同比-20.2%，降幅较前值收窄3.4个百分点 [4][21][30] - **销售均价**：1-2月商品房销售均价8,809元/平方米，累计同比-7.7%，降幅较前值扩大3.5个百分点；单月同比-7.7%，降幅较前值收窄1.7个百分点 [4][29][30] - **住宅销售**：1-2月住宅销售面积0.77亿平方米，累计同比-15.9%；住宅销售均价9,259元/平方米，累计同比-7.0% [22][29] - **区域表现**：1-2月销售面积累计增速东部地区-12.8%、中部地区-9.1%、西部地区-17.8%、东北地区-18.6% [24] - **库存情况**：2月末商品房待售面积8.0亿平方米，同比增长0.1%，较2025年12月末增加3,366万平方米，其中住宅待售面积增加3,516万平方米 [29] - **核心判断**：销售端处于筑底阶段，预计积极政策推动需求修复，但供给端约束（主体出清、补库存困难）将使销售在短期维度仍处于需求中枢之下，总量偏弱但结构有弹性 [4][30][32] - **全年预测**：维持2026年预测为销售面积-7.6%、销售金额-9.4%、房价-2.0% [4][32] 资金端总结 - **整体到位资金**：2026年1-2月房地产开发企业到位资金1.30万亿元，累计同比-16.5%，降幅较2025年1-12月扩大3.1个百分点；单月同比-16.5%，降幅较2025年12月收窄10.2个百分点 [4][33][34] - **国内贷款**：1-2月累计同比-13.9%，降幅较前值扩大6.6个百分点；单月同比-13.9%，降幅较前值收窄31.1个百分点 [4][33][34] - **自筹资金**：1-2月累计同比-5.9%，降幅较前值收窄6.3个百分点；单月同比-5.9%，降幅较前值收窄9.8个百分点 [4][33][34] - **销售回款**：1-2月定金及预收款累计同比-21.5%，降幅较前值扩大5.3个百分点，但单月降幅收窄2.2个百分点；个人按揭贷款累计同比-41.9%，降幅较前值扩大24.1个百分点，且单月降幅扩大2.7个百分点 [4][33][34] - **核心判断**：预计后续房地产资金来源仍处于略偏紧状态，但随着行业政策的持续放松，资金来源也将逐步改善 [4][36] 投资分析意见与推荐标的 - **投资主线**：看好优质房企及商业地产 [4] - **优质房企推荐**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展、中海外发展，关注建发股份、城投控股 [4] - **商业地产推荐**：新城控股、华润置地、恒隆地产、太古地产、嘉里建设，关注新城发展、大悦城 [4] - **二手房中介推荐**：贝壳-W [4] - **物业管理推荐**：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业 [4]

行业投资评级 - 房地产开发行业评级为“增持”（维持）[7] - 房地产服务行业评级为“增持”（维持）[7] 报告核心观点 - 自然资源部与国家林草局联合发布的38号文，标志着土地供给侧制度性重构，核心是“控增量、强存量、优供给、保民生”，这是对2026年政府工作报告“控增量、去库存、优供给”定调在土地端的落地[1] - 供地逻辑的根本性改变，意味着房企的存量盘活、资源整合与长期运营能力将成为核心竞争力，有望加速行业格局重塑[1] - 政策通过“增存挂钩”硬约束和新增用地用途严控，从制度上倒逼城市发展转向存量集约利用，未来地产开发用地增量将受到严格控制，存量盘活模式将成为主要获地渠道[2][3] - 行业“提质缩量”的供地趋势已形成，城市结构分化或将加剧，核心城市核心区域的存量盘活动力更足[4] 政策与行业趋势分析 - **增存挂钩硬约束**：建立新增建设用地与存量盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积，并从省级层面实施建设用地总量管控[2] - **新增用地用途严控**：明确新增建设用地优先保障重大项目与民生事业，原则上不用于经营性房地产开发，仅城中村改造小于10%的零星用地可用于民生配套和商品房开发[2] - **审批效率提升**：政策简化批而未供土地处置流程，撤回批文可保留占补平衡指标，大幅降低地方盘活存量的成本[2] - **供地趋势“提质缩量”**：2025年全国土地供应面积同比下降18%，但溢价率同比小幅回升1.6个百分点至5.8%，主要因重点城市优质地块入市提振局部市场信心[4] - **库存情况**：2026年初，97个样本城市存量住宅用地总面积同比下降2%至5.6万公顷，但未动工土地面积达1.6万公顷，同比增长9%[4] 投资建议与重点公司 - 报告认为，具备存量盘活能力与核心城市布局的房企及配套服务商将迎来长期发展机遇[5] - **重点推荐四类标的**： 1. 兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股，尤其是在上海有优质储备的房企，如城投控股、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、绿城中国、建发国际集团、中国金茂等[5] 2. 依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企，如华润置地、新城控股、龙湖集团等[5] 3. 受益于香港市场复苏的香港本地房企，如新鸿基地产等[5] 4. 受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业，如绿城服务、招商积余等[5] - **重点公司最新观点摘要**： - **龙湖集团 (960 HK)**：商业运营收入继续增长，开发销售同比下降，拿地提质缩圈。公司价值存在低估，偿债高峰已过，财务纪律严明[12] - **绿城服务 (2869 HK)**：维持业绩指引不变，现金优先考虑分红和回购，看好其通过提质增效持续兑现竞争优势[12] - **建发国际集团 (1908 HK)**：上半年业绩超预期，存货减值已较为充分，已售未结资源结构优化，盈利能力有望企稳修复[12] - **中国海外发展 (688 HK)**：短期盈利承压，但开发业务规模与运营优势保持行业领先，土储资源充裕优质[12] - **城投控股 (600649 CH)**：结算规模显著提升，待结算资源充沛，核心城市禀赋优势显著，市值管理态度积极[13] - **招商蛇口 (001979 CH)**：投拓有力，产品力构筑相对优势，融资优势凸显，市值管理积极[13] - **招商积余 (001914 CH)**：主业业绩稳中有进，市拓规模和增速或领跑头部企业，分红+回购的总回报比例进一步提升[13] - **绿城中国 (3900 HK)**：上半年业绩承压，但销售表现优于行业平均，拿地力度加大，债务结构改善、现金流充裕[13] - **新城控股 (601155 CH)**：商业运营稳健发展，现金流压力得以纾解，开发业务减值影响逐步消减[13] - **新鸿基地产 (16 HK)**：上半年核心净利润同比增速亮眼，租金表现具备韧性，预计将持续受益于香港房地产市场复苏[13] - **滨江集团 (002244 CH)**：交付高峰推动业绩高速增长，待结转资源充裕，在杭州具备显著的深耕优势[14] - **华润置地 (1109 HK)**：开发业务经营优势保持，经常性业务贡献稳定增长，核心利润占比显著提升，“大资管”业务有望提升资产周转效率[14] - **中国金茂 (817 HK)**：开发业务销售额逆势增长，新项目利润兑现度高，正有序推进存量盘活工作[14]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][51] 报告核心观点 - 2026年房地产行业仍以政策为核心主导力量 板块反复做政策beta 配置方向包括地产开发 地方国企/城投/化债 中介及物业等板块的特定公司 [4][51] - 政策受基本面倒逼进入深水区 预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年 且目前尚在途中 [4][51] - 地产作为早周期指标具备指向性作用 配置地产相当于配置经济风向标 [4][51] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用 拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企 品质房企有望在未来格局中更加受益 [4][51] - 城市层面看好“一线+2/3二线+极少量三线城市”的组合 该组合在销售前期偶尔反弹时表现更好 [4][51] - 供给侧政策如收储 妥善处置闲置土地等有新变化 是观察落地的重要方向 预计一二线城市将更受益 [4][51] 开年居民中长期贷款表现不佳 - 2026年1-2月新增居民中长期贷款1654亿元 累计同比少增2131亿元 反映居民在按揭方面进一步弱于去年同期 [1][10] - 2026年1-2月全国社会融资规模增量为9.6万亿元 同比多增3162亿元 [1][10] - 2月单月因春节假期影响 当月新增居民中长期贷款为负 即使考虑春节错位 1-2月累计数据仍显示居民使用杠杆购房更加谨慎 住户部门信贷持续拖累社融 [1][10] 行情回顾 - 本周（报告期）申万房地产指数累计变动幅度为-0.5% 落后沪深300指数0.72个百分点 在31个申万一级行业中排名第14名 [3][14] - 本周房地产板块上涨个股共40支 较上周增长24支 下跌股数为70支 [14] - 本周市场上房地产股涨幅前五为：广宇发展（+33.4%） 京投发展（+25.0%） 乾景园林（+19.8%） 西藏城投（+13.4%） 京蓝科技（+11.8%） [14][20] - 本周市场上房地产股跌幅前五为：万方发展（-21.2%） *ST坊展（-12.1%） 中润资源（-9.3%） 财信发展（-8.6%） *ST匹凸（-8.6%） [14][20] - 本周重点跟踪的40家A/H房企中上涨9支 较上周增长5支 [14] - 重点房企涨幅前五为：禹洲集团（+7.0%） 世联行（+3.8%） 融创中国（+3.6%） 中国铁建（+3.3%） 绿城中国（+3.2%） [14][23] - 重点房企跌幅前五为：旭辉控股集团（-12.5%） 美的置业（-9.5%） 绿景中国地产（-8.7%） 远洋集团（-8.1%） 中国奥园（-8.0%） [14][24] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交 - **整体情况**：2026年春节后2周（3.3-3.9）样本城市新房网签成交面积为132.1万平方米 同比-13.6% [1][12][13] - **本周（按常规日历周）数据**：30个样本城市新房成交面积为172.4万平方米 环比提升40.2% 同比提升2.0% [2][26] - **分城市能级本周数据**： - 一线城市：成交50.1万平方米 环比+61.6% 同比+15.0% [2][26] - 二线城市：成交83.6万平方米 环比+21.8% 同比+4.3% [2][26] - 三线城市：成交38.8万平方米 环比+65.8% 同比-14.5% [2][26] - **3月累计数据**：样本30城新房成交面积267.1万平方米 同比-16.7% [30] - 一线城市：75.7万平方米 同比-13.0% [30] - 二线城市：136.4万平方米 同比-11.1% [30] - 三线城市：55.1万平方米 同比-31.4% [30] 1. **年初至今累计数据**：样本30城新房成交面积1115.4万平方米 同比-36.5% [2][30] - 一线城市：322.7万平方米 同比-27.6% [2][30] - 二线城市：550.7万平方米 同比-33.4% [2][30] - 三线城市：242.0万平方米 同比-49.9% [2][30] - **重点城市年初至今表现**：一线城市中 北京同比-32.0% 上海同比-17.0% 广州同比-23.5% 深圳同比-55.0% [30] 二手房成交 - **整体情况**：2026年春节后2周（3.3-3.9）样本城市二手房网签成交面积为182.7万平方米 同比+6.6% 延续二手房相对新房偏强的走势 [1][12][13] - **本周（按常规日历周）数据**：15个样本城市二手房成交面积合计213.6万平方米 环比增长17.8% 同比下降4.5% [2][35] - **分城市能级本周数据**： - 一线城市：成交98.5万平方米 环比+22.0% [2][35] - 二线城市：成交86.8万平方米 环比+16.7% [2][35] - 三线城市：成交28.3万平方米 环比+8.0% [2][35] - **年初至今累计数据**：样本15城二手房成交面积1684.6万平方米 同比下降2.3% [35] - 一线城市：722.9万平方米 同比-5.8% [35] - 二线城市：689.7万平方米 同比-5.9% [35] - 三线城市：272.0万平方米 同比+21.9% [35] 重点公司境内信用债情况 - **发行与偿还**：本周（3.9-3.15）共发行房企信用债10只 环比减少7只 发行规模共计70.90亿元 环比减少113.81亿元 总偿还量137.41亿元 环比增加31.67亿元 净融资额为-66.52亿元 环比减少145.47亿元 [3][45] - **发行结构**： - 主体评级：以AAA级为主 占比79.0% [45] - 债券类型：以一般公司债为主 占比48.0% [45] - 债券期限：以1-3年（占比46.5%）和3-5年（占比36.7%）为主 [45] - **融资成本**：本周发行利率有升有降 例如“26京住总MTN002A”3年期中期票据利率较公司之前发行的可比债券利率下降65个基点 [47][48] 本周政策回顾 - **中央层面**：全国及省市房地产经纪协会联合发文倡议 打击虚假房源 恶意炒作 散布焦虑情绪 滥用AI技术造假等现象 [49] - **地方层面**： - 四川成都：拟提高公积金贷款额度（单缴存人至80万元 双缴存人至120万元） 拟阶段性取消公积金贷款次数限制 优化贷款套数认定 支持购买现房（最高额度上浮20%） 进一步支持城市更新 [50] - 广东东莞：优化人才购房优惠标准 符合条件人才购买指定安居房可享受销售价格8折优惠 且不设优惠金额上限 [50] - 福建福州：优化公积金政策 包括省内卖房12个月内购二套享首套利率 多子女家庭购二套同样适用 购房满6个月至5年内可按1500元/平方米标准提取公积金等 [50] - 浙江杭州余杭区：2026年3月31日前 对购买区内新建商品住宅的购房人给予每套5万元补助 [50] 具体投资建议方向 - **地产开发**： - H股：绿城中国 建发国际集团 华润置地 越秀地产 中国海外发展 中国金茂 [4][51] - A股：滨江集团 招商蛇口 建发股份 保利发展 华发股份 [4][51] - **地方国企/城投/化债**：城投控股 城建发展 [4][51] - **中介**：贝壳-W [4][51] - **物业**：华润万象生活 招商积余 绿城服务 保利物业 中海物业等 [4][51]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][51] 报告核心观点 - 2026年房地产行业仍以政策为核心主导力量，板块反复做政策beta [4][51] - 政策受基本面倒逼进入深水区，本轮最终政策力度预计将超过2008年和2014年，且目前尚在途中 [4][51] - 房地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4][51] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4][51] - 城市分化观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，该城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好 [4][51] - 供给侧政策，如收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，是观察落地最重要的方向，且一二线城市预计更受益 [4][51] 开年居民中长期贷款表现不佳 - 2026年1-2月新增居民中长期贷款1654亿元，累计同比少增2131亿元 [1][10] - 2026年1-2月全国社会融资规模增量为9.6万亿元，同比多增3162亿元 [1][10] - 居民中长期贷款持续低迷，反映房地产市场仍较为低迷、居民使用杠杆购房更加谨慎，同时住户部门信贷持续拖累社融 [1][10] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交（商品住宅口径） - **本周（常规日历周）成交**：样本30个城市新房成交面积为172.4万平方米，环比提升40.2%，同比提升2.0% [2][26] - 一线城市：成交50.1万方，环比+61.6%，同比+15.0% [2][26] - 二线城市：成交83.6万方，环比+21.8%，同比+4.3% [2][26] - 三线城市：成交38.8万方，环比+65.8%，同比-14.5% [2][26] - **3月累计成交**：样本30城共计267.1万方，同比-16.7% [30] - 一线城市：75.7万方，同比-13.0% [30] - 二线城市：136.4万方，同比-11.1% [30] - 三线城市：55.1万方，同比-31.4% [30] - **年初至今累计成交**：样本30城今年累计10周成交1115.4万方，同比-36.5% [2][30] - 一线城市：322.7万方，同比-27.6% [2][30] - 二线城市：550.7万方，同比-33.4% [2][30] - 三线城市：242.0万方，同比-49.9% [2][30] - 一线城市具体表现：北京同比-32.0%，上海同比-17.0%，广州同比-23.5%，深圳同比-55.0% [30] - **春节后成交**：2026年春节后2周（3.3-3.9），样本城市新房网签成交面积为132.1万方，同比-13.6% [1][12][13] 二手房成交（商品住宅口径） - **本周（常规日历周）成交**：样本15个城市二手房成交面积合计213.6万方，环比增长17.8%，同比下降4.5% [2][35] - 一线城市：成交98.5万方，环比+22.0% [2][35] - 二线城市：成交86.8万方，环比+16.7% [2][35] - 三线城市：成交28.3万方，环比+8.0% [2][35] - **年初至今累计成交**：样本15城今年10周累计成交1684.6万方，同比下降2.3% [35] - 一线城市：722.9万方，同比-5.8% [35] - 二线城市：689.7万方，同比-5.9% [35] - 三线城市：272.0万方，同比+21.9% [35] - **春节后成交**：2026年春节后2周（3.3-3.9），样本城市二手房网签成交面积为182.7万方，同比+6.6%，延续二手房相对新房偏强的走势 [1][12][13] 行情回顾 - **板块表现**：本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.5%，落后沪深300指数0.72个百分点，在31个申万一级行业中排名第14名 [3][14] - **个股涨跌**：本周房地产股上涨个股共40支，较上周增长24支，下跌股数为70支 [14] - 涨幅前五：广宇发展（+33.4%）、京投发展（+25.0%）、乾景园林（+19.8%）、西藏城投（+13.4%）、京蓝科技（+11.8%） [14][20] - 跌幅前五：万方发展（-21.2%）、*ST坊展（-12.1%）、中润资源（-9.3%）、财信发展（-8.6%）、*ST匹凸（-8.6%） [14][20] - **重点房企表现**：本周重点40家A/H房企中共计上涨9支，较上周增长5支 [14] - 涨幅前五：禹洲集团（+7.0%）、世联行（+3.8%）、融创中国（+3.6%）、中国铁建（+3.3%）、绿城中国（+3.2%） [14][23] - 跌幅前五：旭辉控股集团（-12.5%）、美的置业（-9.5%）、绿景中国地产（-8.7%）、远洋集团（-8.1%）、中国奥园（-8.0%） [14][24] 重点公司境内信用债情况 - **发行与偿还**：本周（3.9-3.15）共发行房企信用债10只，环比减少7只；发行规模共计70.90亿元，环比减少113.81亿元；总偿还量137.41亿元，环比增加31.67亿元；净融资额为-66.52亿元，环比减少145.47亿元 [3][45] - **发行结构**： - 主体评级：以AAA级为主，占比79.0% [45] - 债券类型：以一般公司债为主，占比48.0% [45] - 债券期限：以1-3年（46.5%）和3-5年（36.7%）为主 [45] - **融资成本**：本周发行利率有升有降，例如“26京住总MTN002A”3年期中期票据利率较公司之前发行的同类型同期限可比债券利率下降65个基点 [47][48] 本周政策回顾 - **中央政策**：全国省市房地产经纪协会联合发文，首次发起跨地域行业联合倡议，打击虚假房源、恶意炒作、散布焦虑情绪、滥用AI技术造假等现象 [49] - **地方政策**： - **四川成都**：拟提高公积金贷款额度（单缴存人最高至80万元，双缴存人最高至120万元）；拟阶段性取消公积金贷款次数限制（至2026年12月31日）；优化贷款套数认定；支持购买现房，最高贷款额度上浮20%；进一步支持城市更新 [50] - **广东东莞**：优化人才购房优惠标准，符合条件人才购买配建安居房可享销售价格8折优惠，且不设优惠金额上限 [50] - **福建福州**：优化公积金政策，包括省内卖房12个月内购二套享首套利率、多子女家庭购二套同样适用、本市购房满6个月至5年内可按1500元/㎡标准提取公积金等 [50] - **浙江杭州余杭区**：自通知发布之日至2026年3月31日期间，对购买余杭区新建商品住宅的购房人，给予每套5万元补助 [50] 投资建议与配置方向 - **地产开发**： - H股：绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂 [4][51] - A股：滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 [4][51] - **地方国企/城投/化债**：城投控股、城建发展 [4][51] - **中介**：贝壳-W [4][51] - **物业**：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等（属于跟涨板块） [4][51]

债券发行 - 公司获准发行不超40亿元公司债券，有效期24个月[1] - 2026年第一期发行规模不超20亿元[1] - 发行期限3 + 2年期，价格每张100元[1] 发行结果 - 2026年3月11日结束发行工作，实际发行20亿元[1] - 本期债券票面利率为1.95%[1]

资金募集 - 子公司成功发行专项计划，募集资金12.50亿元[1] 产品信息 - 优先级产品期限18年，2043.12.25到期，票面利率2.24%，规模11.87亿元[2] - 次级产品2044.1.25到期，规模0.63亿元[2] 股东会决议 - 2025年6月20日同意发行总规模不超240亿元[3][4] - 2025年6月20日同意提供信用担保额度不超63.60亿元[4] 担保情况 - 公司为优先级资产支持证券担保，纳入年度担保额度11.87亿元[1] - 本次担保后，对外担保总额77.18亿元，占2024年净资产比例36.93%[5] - 未对控股股东等提供担保，无担保逾期事项[5]

报告行业投资评级 - 报告维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [2] 报告核心观点 - 行业基本面底部正逐步临近，政策面基调更趋积极，供给侧深度出清下行业格局显著优化，优质房企盈利修复将更早、更具弹性，板块配置创历史新低，部分优质企业估值已处于历史低位，板块已具备吸引力 [2] - 春节后“沪七条”新政卡点推出，释放稳楼市强信号并示范全国 [1][2] 行业数据总结 新房成交量 - **周度环比大幅回升**：上周(2.21-2.27)34个重点城市新房合计成交105.7万平米，环比上升334.6%，其中一二线城市环比上升315.9%，三四线城市环比上升626.2% [2][3] - **月度同比仍为负增长**：2月(2.1-2.27)34城一手房成交同比下降24.5%，较1月降幅扩大3.3个百分点，其中一二线同比下降23.1%，三四线同比下降37.1% [2][6][7] - **累计成交同比下滑**：年初累计至今34城新房成交0.16亿平米，同比下降12.8%，其中一二线累计同比下降8.1%，三四线累计同比下降41.3% [6][7] 二手房成交量 - **周度环比激增**：上周(2.21-2.27)13个重点城市二手房合计成交51.2万平米，环比上升823.7% [2][11] - **月度同比下滑**：2月累计成交同比下降25.5%，较1月降幅扩大39.6个百分点 [2][11] - **累计成交同比转正**：年初累计至今13城二手房成交696.2万平米，同比上升8.2% [11] 新房库存与去化 - **去化速度加快**：上周15个重点城市成交推盘比为3.1倍，而最近三个月（2025年11月至2026年1月）分别为0.9倍、1.0倍和1.42倍 [2][21] - **库存微降，去化周期拉长**：截至上周末（2026/2/27）15城合计住宅可售面积8843.6万平米，环比下降0.3%，但3个月移动平均去化月数为27.7个月，环比上升1.85个月 [2][21] 行业政策和新闻跟踪总结 宏观与因城施策 - **LPR维持不变**：2026年2月贷款市场报价利率（LPR）维持不变，1年期为3%，5年期以上为3.5% [2][28] - **上海推出“沪七条”新政**：核心内容包括：非沪籍居民购房社保/个税年限从3年减至1年，满3年可购2套；持居住证满5年可购1套；首套公积金贷款最高额度从160万元提升至240万元；本地家庭成年子女名下唯一住房免征房产税 [2][28][31] - **地方政策与市场动态**：广州市计划到2026年完成城市更新投资2200亿元；越秀地产以236亿元、溢价率26.6%竞得广州跑马场地块；新城控股商业不动产REITs项目已申报；湖北、深圳、重庆等地春节假期楼市成交数据表现积极 [2][28][29][31][32] 公司动态跟踪总结 - **新城发展成功发行美元债**：发行3.55亿美元高级无抵押债券，期限3年，票面利率11.8% [2][35][36] 板块行情回顾总结 房地产板块 - **板块跑输大盘**：上周SW房地产指数上涨0.6%，沪深300指数上涨1.08%，相对收益为-0.47%，在31个板块中排名第24位 [2][37] - **个股表现分化**：涨幅前五位包括*ST荣控、黑牡丹、京能置业等；跌幅前五位包括上实发展、海南机场、珠免集团等 [2][37][38][41] - **主流房企估值**：当前主流A/H房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为24.3/19.0倍 [2][42][43] 物业管理板块 - **板块同样弱于大市**：上周物业管理板块个股平均下跌0.12%，相对沪深300指数收益为-1.2% [2][44] - **个股涨跌情况**：涨幅居前的有烨星集团、兴业物联等；跌幅居前的有首程控股、远洋服务等 [44][45][49] - **板块估值水平**：板块平均2025/2026年预测PE分别为14.0/12.6倍 [2][47][50] 投资分析意见总结 - **推荐四大方向**： 1. **优质房企**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展、中国海外发展，关注城投控股 [2] 2. **商业地产**：新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团，关注新城发展、太古地产、大悦城 [2] 3. **二手房中介**：贝壳-W [2] 4. **物业管理**：华润万象生活、绿城服务、招商积余、保利物业 [2]

市场整体表现 - 2025年2月26日，上海国企改革板块整体下跌0.53%，表现弱于大盘 [1] - 同日，上证指数报收于4146.63点，微跌0.01% [1] - 深证成指报收于14503.79点，上涨0.19% [1] 板块内个股表现 - 城投控股在当日领跌上海国企改革板块 [1] 板块资金流向 - 当日上海国企改革板块主力资金呈现净流出状态，净流出额为2.85亿元 [1] - 游资资金呈现净流入状态，净流入额为3.45亿元 [1] - 散户资金呈现净流出状态，净流出额为5997.37万元 [1]

市场行情 - 2026年2月25日，A股市场主要指数普遍上涨，上证综指上涨0.72%，深证综指上涨1.21%，沪深300指数上涨0.60%，中证500指数上涨1.60% [1] - 申万房地产行业指数表现突出，当日上涨2.53%，涨幅显著高于大盘 [1] 个股表现 - 房地产板块个股涨幅前五名分别为：皇庭国际(10.05%)、我爱我家(10.03%)、华联控股(9.96%)、城投控股(9.96%)、珠江股份(6.77%) [2] - 房地产板块个股跌幅前五名分别为：合肥城建(-5.33%)、三湘印象(-1.52%)、宁波富达(-1.13%)、金桥B股(-0.53%)、海泰发展(-0.45%) [2] 行业政策（上海） - 上海市五部门联合发布优化房地产政策的通知，自2026年2月26日起施行，核心是调减住房限购政策 [3] - 非沪籍居民购买外环内住房的社保或个税缴纳年限要求，从原政策大幅降至购房之日前连续缴纳满1年及以上 [3] - 非沪籍居民缴纳社保或个税满3年及以上的，可在上海外环内增购1套住房 [3] - 持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或单身人士，可在上海限购1套住房 [3] - 住房公积金政策同步优化，购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元 [3] - 对在本市无住房或仅有1套住房且已结清公积金贷款的家庭，再次购房时可申请公积金贷款 [3] - 多子女家庭购买第二套住房的，公积金最高贷款额度在基础额度上上浮20% [3] - 自2026年1月1日起，对本市户籍居民家庭中子女成年后购买的唯一住房，暂免征收个人住房房产税 [4] 土地市场（武汉） - 2026年2月25日，武汉完成马年首场土地拍卖，2宗地块成功出让，总成交金额为2.8146亿元 [5] - 两宗地块总出让面积为3.15万平方米，均由民营企业以底价竞得 [5] - 经开区P(2026)003号居住地块由武汉嘉地常青置业有限公司以2.7181亿元底价竞得 [5] - 新洲区P(2026)001号商住地块由武汉市鑫焱盛房地产开发有限公司以965万元底价竞得 [5] 公司动态 - 中海宏洋地产集团有限公司公告，“23宏洋02”债券的回售登记期为2026年3月2日至3月9日，回售资金兑付日为2026年4月3日 [6] - 保利置业集团有限公司公告，其“23保置01”公司债券因回售及注销安排将提前摘牌 [6] - “23保置01”债券回售数量为100万手，回售金额共计10亿元，发行人决定不对回售债券进行转售，本期债券注销金额为10亿元 [6] - 该债券原到期日为2028年2月24日，提前摘牌日及实际提前到期日均为2026年3月2日，资金兑付日为2026年2月24日 [6][7][8]

报告行业投资评级 - 房地产服务行业评级：增持 (维持) [7] - 房地产开发行业评级：增持 (维持) [10] 报告核心观点 - 上海“沪七条”楼市新政在限购松绑、公积金支持、房产税优化三大维度全面发力，放松力度高于年前的北京新政且超市场预期 [1] - 新政将有效降低购房门槛、提升支付能力，精准激活刚需与改善需求，叠加2月2日的收储新政，有望推动上海楼市从“预期底”向“量价修复”加速过渡 [1] - 新政为一线城市稳市场提供重要样本，也有望为房地产市场存量去化与行业转型注入新动能 [1] - 看好“三好”房企、优秀商业运营商、港资房企、高分红物管公司的投资机遇 [1] 新政内容与强度分析 - **限购松绑**：非沪籍外环内购房社保/个税要求从3年大幅降至1年；社保/个税满3年的非沪籍家庭可在外环内增购1套；持居住证满5年者可直接购房，无需社保证明 [2] - **公积金支持**：公积金首套贷款最高额度从160万提至240万，叠加多子女及绿色建筑政策后最高可达324万，同时优化套数认定，打通“卖旧买新”通道 [2] - **房产税优化**：对成年子女家庭唯一住房暂免征收，降低改善型购房持有成本 [2] - **政策强度对比**：对比北京2025年底政策，上海限购门槛（社保从5年降至1年 vs 北京从5年降至2年）和公积金支持力度（最高240万/324万 vs 北京120万）更大，且首次松动内环限购要求 [3] 市场影响与数据 - **市场成交**：截至2月22日，上海一二手房累计成交面积同比-1%，较12月跌幅收窄19个百分点 [4] - **结构影响**：2025年上海外环内新房成交占比达48.4%，新政精准放宽核心区，有利于推动核心区域量价企稳回升 [4] - **租金支撑**：2026年1月上海平均租金回报率已达2.0%，内环内及中环内老破小可达2.2%以上，为核心区价格形成支撑 [4] - **需求激活**：新政将直接激活外地户籍刚需及改善配置需求，有效疏通“以小换大”、“以旧换新”的置换链条 [4] 投资建议与重点公司 - **重点推荐方向**： 1. 兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股，尤其是在上海有优质储备的房企 [1][5] 2. 依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企 [5] 3. 受益于香港市场复苏的香港本地房企 [5] 4. 受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业 [5] - **重点推荐公司列表**（股票代码、投资评级、目标价）： - 龙湖集团 (960 HK): 买入, 15.21港元 [9] - 绿城服务 (2869 HK): 买入, 6.56港元 [9] - 建发国际集团 (1908 HK): 买入, 21.60港元 [9] - 招商积余 (001914 CH): 买入, 15.68元 [9] - 中国海外发展 (688 HK): 买入, 19.08港元 [9] - 绿城中国 (3900 HK): 买入, 13.69港元 [9] - 招商蛇口 (001979 CH): 买入, 12.79元 [9] - 城投控股 (600649 CH): 买入, 6.70元 [9] - 华润置地 (1109 HK): 买入, 36.45港元 [9] - 滨江集团 (002244 CH): 买入, 13.18元 [9] - 新城控股 (601155 CH): 买入, 18.90元 [9][14] - 中国金茂 (817 HK): 增持, 1.81港元 [9]