行业投资评级 - 强于大市 [1] 核心观点 - 房地产行业处于"由量转质，优化结构"的关键年 [2] - "城市更新"成为楼市重要增量筹码 [2] - 推动房地产市场"止跌回稳"是当前主要目标 [7] - 高质量开展城市更新已成为行业主线任务 [7] 市场表现 - 新房成交面积158.8万平，环比下降28.9%，同比下降15.5% [7] - 二手房成交面积145.5万平，环比下降6.6%，同比下降4.8% [7] - 新房库存面积11186万平，环比上升0.4%，同比下降15.5% [7] - 土地市场成交规划建面1616.5万平，环比上升42.6%，同比下降1.1% [62] - 房企国内债券发行量196.2亿元，环比上升29.2%，同比下降13.1% [120] 政策动态 - 北京五环外取消限购，公积金政策优化 [102] - 上海2026年将启动城中村整体改造项目 [101] - 国务院推动低效土地再开发 [100] - 山东出台智能家居补贴政策 [101] - 温州优化住房公积金政策 [102] 投资建议 - 关注一二线核心城市销售和土储占比高的房企 [131] - 关注"小而美"房企 [131] - 关注经营策略有变化的房企 [131] - 关注房地产经纪公司 [131] 重点公司 - 推荐滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团 [131] - 推荐保利置业集团、城投控股 [131] - 推荐新城控股、金地集团、龙湖集团、信达地产 [131] - 推荐贝壳-W、我爱我家 [131]

业绩增长与财务表现 - 城投宽庭2024年租金收入规模突破5亿元，较2021年实现近10倍增长 [1] - 截至2023年上半年，城投宽庭保租房REIT累计可供分配金额6337万元，年化现金流分派率4.19%，市值达42.72亿元 [1] 扩募计划与战略发展 - 城投控股董事会于8月5日启动扩募，涉及基础设施项目包括城投宽庭·浦江社区和城投宽庭·九星社区两个保障性租赁住房项目 [1] - 扩募被视为城投宽庭REIT持续发展的源动力，扩募资产装入REIT后将接受更多投资人审视，倒逼管理团队提质增效并反哺品牌运营 [1] 业务布局与产品线拓展 - 城投宽庭已布局上海9大区域19个项目，管理房源超27000套，累计服务近50000人次 [1] - 公司发布全新高端服务式公寓产品线——宽岚，已有三个宽岚项目入市或即将入市 [1]

股价表现 - 8月6日股价收于4.41元，较前一交易日下跌0.01元，跌幅0.23% [1] - 当日成交量为276852手，成交金额达1.22亿元 [1] 公司概况 - 上海地区重要的城市基础设施投资建设主体 [1] - 主营业务包括房地产开发、城市更新、环保产业等 [1] 财务表现 - 2025年一季度实现营业收入23.40亿元 [1] - 2025年一季度归母净利润2359万元 [1] 公司公告 - 拟以旗下两个租赁住房项目作为底层资产，参与基础设施基金扩募申报工作 [1] - 将于8月7日注销2507万股回购股份，总股本将相应减少 [1] 资金流向 - 8月6日主力资金净流出618万元，占流通市值的0.06% [1] - 近五个交易日主力资金累计净流入1316.92万元，占流通市值的0.12% [1]

股份回购与注销背景 - 公司于2022年9月23日通过集中竞价交易方式回购股份的议案 并于2022年10月13日实施首次回购 2022年12月13日完成回购 共计回购25,074,866股 存放于回购专用证券账户中 [1] - 原计划回购股份用途为出售 根据《上市公司股份回购规则》规定 回购股份需在披露回购结果后三年内转让或注销 [1][2] 股份用途变更及审批程序 - 公司于2025年3月27日召开董事会和2025年6月20日召开股东会 审议通过将已回购股份用途由出售变更为注销并减少注册资本 [1] - 变更用途的股份数量为25,074,866股 相关决议于2025年3月29日和2025年6月21日通过上海证券交易所网站及《上海证券报》公告 [1] 股份注销实施安排 - 股份注销日期确定为2025年8月7日 公司已向上海证券交易所递交注销申请 并将办理工商变更登记手续 [1][3] - 公司已履行通知债权人程序 截至申报期届满未收到债权人要求提前清偿或担保的书面文件 [2] 股本结构变化 - 本次注销前总股本为2,529,575,634股 全部为无限售条件流通股 注销25,074,866股后 总股本减少至2,504,500,768股 [4] - 持股5%以上股东弘毅（上海）股权投资基金中心持股比例因总股本减少而被动上升 变动前持股316,196,958股（12.50%） 变动后持股数量不变但比例增至12.63% [4] 对公司影响评估 - 股份注销及减资事项不会对财务状况和经营成果产生重大影响 不会损害公司及投资者利益 [4] - 注销后公司股权分布仍符合上市条件 不影响上市地位 [4]

公司股份回购用途变更 - 公司于2025年3月27日和2025年6月20日召开董事会及股东会 审议通过将已回购股份用途由"出售"变更为"注销并减少注册资本" [2] - 涉及回购专用证券账户中25,074,866股股份的用途变更 [2] - 股份注销完成后公司总股本从2,529,575,634股减少至2,504,500,768股 [2] 公司治理与实施安排 - 股份注销具体实施日期确定为2025年8月7日 [2] - 该议案经第十一届董事会第二十次会议和2024年年度股东会审议通过 [2]

公司动态 - 公司全资子公司上海城投房屋租赁有限公司作为原始权益人发起设立的国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金已于2024年1月12日在上海证券交易所上市 [1] - 公司于2025年8月5日召开董事会会议审议通过参与基础设施基金扩募并新购入基础设施项目的议案 [2] - 公司拟以持有的上海市闵行区浦江镇浦江社区MHPO-1307单元G03-04地块租赁住房项目和闵行区七宝镇七宝社区MHPO-0105单元01-02地块新建租赁住房项目作为底层资产参与基金扩募申报工作 [2] 项目信息 - 基础设施项目包括浦江社区和九星社区两个租赁住房项目 [2] - 项目公司为上海城源房地产有限公司和城兆星置业（上海）有限公司 [2]

上市与项目 - 基础设施基金于2024年1月12日在上海证券交易所上市[2] - 浦江社区总建面153,666.40平方米，2,362套，产权至2088年11月12日[4] - 九星社区总建面81,840.22平方米，1,230套，产权至2089年11月11日[4] 基金情况 - 基金期限65年，首次发售规模30.50亿元[6] - 原始权益人或关联方拟认购不低于扩募份额20%[6] 扩募相关 - 项目公司股东变更为城投房屋租赁[9] - 董事会授权经营层办理扩募事宜[12] - 扩募需获多部门批准，提交持有人大会审议，资产转让需政府同意函，均有风险[14][16][18]

股份回购 - 2022年10月13日首次回购，12月13日完成，回购25,074,866股，占总股本0.99%，支付99,999,682.73元[3] 股份注销 - 2025年3月27日和6月20日同意将回购股份用途变更为注销并减资[2][5] - 8月7日为股份注销日期，注销后总股本变为2,504,500,768股[2][7][9] 股东持股 - 弘毅（上海）持股数量不变，比例从5.94%变为6.00%[13] 后续事项 - 已履行通知债权人程序，已递交注销申请，将办工商变更登记[7] 影响说明 - 本次注销不影响财务、经营、股权分布和上市地位[10]

行业投资评级 - 维持房地产行业"看好"评级 [4] 核心观点 - 中央政治局会议强调落实城市工作会议精神，高质量推进城市更新 [3][47] - 高品质住宅在政策导向和供需结构变化下或迎来发展浪潮 [5] - 建议关注核心城市布局强、产品力突出的房企及二手房中介、物管企业 [5] 板块行情 - 本周房地产（申万）指数下跌3.4%，跑输大盘（上证指数跌0.9%） [8] - 个股表现分化：珠江股份(+13.5%)、电子城(+10.3%)涨幅居前；海南机场(-8.4%)、金地集团(-8.1%)跌幅较大 [8] 数据跟踪 新房市场 - 当周42城新房成交205万平米，环比上升19.9%，但同比仍下降20.8% [14] - 分能级：一线城市成交环比上升40.6%（53.1万平米），二线上升11.6%（117万平米） [14] - 7月累计成交761万平米，环比下降31.8%，年初至今累计同比下降4.7% [18] 二手房市场 - 当周21城二手房成交185万平米，环比下降5.4%，但同比上升2.5% [29] - 一线城市成交75.9万平米环比微升0.4%，二线城市环比下降10.5% [29] - 7月累计成交854万平米，年初至今累计同比上升17.1% [35] 政策动态 - 居民换购住房退税政策累计退还个税111亿元 [47] - 地方政策优化：北京提高多子女家庭公积金贷款额度，上海计划启动25个城中村改造 [47] - 沈阳公积金缴存基数上限调至29,523元，哈尔滨"以旧换新"贷款额度最高上浮20% [47] 公司动态 - 陆家嘴上半年营收65.98亿元（同比+33.9%），归母净利润8.15亿元（同比-7.9%） [50] - 大悦城完成24.26亿元定增，华润置地获20亿元3年期贷款 [50] - 万物云提名卜令秋为非执行董事候选人 [51]

行业投资评级 - 房地产服务行业评级为增持（维持）[14] - 房地产开发行业评级为增持（维持）[10] 核心观点 - 上周44城新房备案面积环比上升22%，其中一线、二线、三线分别环比+41%、+14%、+20% [2] - 22城二手房备案数据环比下降5%，其中一线、二线、三线分别环比+0.4%、-9%、-3% [2] - 年初至今44城新房成交面积同比-6%，22城二手房成交面积同比+14% [2] - 21个重点城市新房库存四周滚动环比-0.4%，一线、二线、三线分别环比-0.3%、-0.7%、-0.2% [2] - 21个样本城市二手房挂牌量较7月27日下降0.1%，较去年末上升6.9% [2] 行情回顾 - 上周房地产开发板块下跌3.43%，恒生指数下跌3.47%，中华内房股指数CNY下跌5.14% [3] - 房地产服务子板块中，物业管理下跌4.13%，房地产中介业务表现相对较好 [7] 重点公司推荐 - 重点推荐13家公司：城投控股、城建发展、滨江集团、招商蛇口、新城控股、华润置地、中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、华润万象生活、绿城服务、中海物业、领展房产基金 [4][11][43] - 目标价最高为领展房产基金50.59港元，最低为绿城服务5.91港元 [11] - 滨江集团2025年预测PE为10.91倍，华润置地为7.24倍，建发国际集团为6.96倍 [43] 新房与二手房数据 - 7月44城新房销售面积同比下降19%，一线下降26%，二线下降21%，三线下降8% [15] - 22城二手房成交面积同比下降6%，一线下降7%，二线下降7%，三线上升7% [24] - 21城去化速度为83周，一线54周，二线87周，三线130周 [33] 市场表现 - 周涨幅前十公司中天府文旅以42%涨幅居首，珠江股份涨13.49% [12] - 周跌幅前十公司中金地集团跌8.11%，招商蛇口跌7.68% [12] - 房地产板块在31个行业中排名第25位，表现弱于医药健康、通信电子等板块 [9]