报告行业投资评级 - 房地产开发评级为增持（维持）[7] - 房地产服务评级为增持（维持）[7] 报告的核心观点 - 4月数据显示行业投资端有压力，融资端白名单机制缓解房企资金压力，市场端房价同比降幅收窄，成交量季节性回落，核心城市表现更优 [1][73] - 看好核心城市复苏节奏，以及对应区域有储备或新获取资源的房企估值修复，推荐“三好”逻辑地产股，分红与业绩稳健的物管公司有望受益于市场止跌回稳 [1][73] 根据相关目录分别进行总结 投资端仍有一定压力 - 4月全国房地产开发投资额同比 -11%，降幅较3月扩大1.3pct，1 - 4月累计同比 -10% [2][12] - 土地端4月涉宅用地供应建面同比 -19%，成交建面/成交金额分别同比 -3%/+23%，1 - 4月累计同比 -3%/+27%，土地市场高分化，核心城市带动成交金额增长 [2][12] - 开工端4月新开工同比下降22%，降幅较3月扩大4pct，1 - 4月累计同比 -24%，销售未企稳与拿地不足制约开工规模 [2][12] - 竣工端4月竣工面积同比下降28%，降幅较3月扩大16pct，1 - 4月累计同比 -17%，后续竣工或承压 [2][12] 投资当月同比降幅扩大 - 2025年1 - 4月全国房地产开发投资累计完成额2.8万亿元，累计同比下降10.3%，住宅开发投资累计完成额2.1万亿元，累计同比下降9.6% [13] - 4月全国房地产开发投资当月完成额0.8万亿元，同比下降11.3%，环比下降14.8%，住宅开发投资完成额0.6万亿元，同比下降11.1%，环比下降14.6% [13] 开竣工当月同比降幅扩大 - 2025年1 - 4月全国房屋新开工面积1.8亿平，累计同比下降23.8%，住宅新开工面积1.3亿平，累计同比下降22.3% [21] - 4月全国房屋新开工面积0.5亿平，同比下降22.1%，环比下降24.2%，住宅新开工面积0.4亿平，同比下降17.8%，环比下降21.4% [22] - 2025年1 - 4月全国房屋施工面积62.0亿平，累计同比下降9.7%，房屋竣工面积1.6亿平，累计同比下降16.9% [29] 成交季节性回落，房价同比降幅收窄 - 4月商品房销售面积/金额同比 -2.1%/-6.7%，环比 -43%/-41%，1 - 4月累计同比降幅分别收窄至3%/3%，40个重点城市1 - 4月新房销售面积和销售额同比分别 +0.1%/+2% [3][34] - 4月70城二手房价格指数同比下降6.8%，环比下降0.4%，一线、二线、三线二手房价格指数同比分别下降3.2%、6.5%、7.4%，较3月收窄0.9、0.5、0.4pct，环比分别下降0.2%、0.4%、0.4%，一线由升转降，二线、三线环比降幅分别扩大0.2、0.1pct [3][34] - 4月二手住宅价格指数环比上涨的城市个数由3月的10个降至5个，分别为上海、成都、西宁、丹东、赣州，成都二手房价格指数已环比7个月上涨 [3][34] 销售量季节性回落 - 2025年1 - 4月全国商品房销售面积2.8亿平，累计同比下降2.8%，商品住宅销售面积2.4亿平，累计同比下降2.1% [35] - 4月全国商品房销售面积0.6亿平，同比下降2.1%，环比下降42.5%，商品住宅销售面积0.5亿平，同比下降2.4%，环比下降42.1% [35] - 2025年1 - 4月全国商品房销售金额2.7万亿元，累计同比下降3.2%，商品住宅销售金额2.4万亿元，累计同比下降1.9% [42] - 4月全国商品房销售金额0.6万亿元，同比下降6.7%，环比下降40.8%，商品住宅销售金额0.6万亿元，同比下降6.6%，环比下降40.2% [42] 房价同比降幅收窄 - 4月70城新房价格指数同比下降4.5%，降幅较3月收窄0.5pct，环比下降0.1%，降幅较3月持平 [50] - 70城二手房价格指数同比下降6.8%，降幅较3月收窄0.5pct，环比下降0.4%，降幅较3月扩大0.2pct [50] - 4月新建商品住宅价格指数环比上涨城市个数为22个，较3月减少2个，二手住宅价格指数环比上涨的城市个数由3月的10个降至5个 [50] 国内贷款累计同比回正，缓解房企现金流压力 - 4月房企到位资金同比 -5%，较3月降幅扩大1.5pct，定金及预收款、个人按揭贷款同比 -8%、-13%，环比 -15%/-20% [4][57] - 4月国内贷款同比 +15%（3月 +6%），1 - 4月累计同比 +0.8%（1 - 3月 -2.3%），自筹资金同比下降10%，降幅较3月收窄2pct [4][57] - 截至5月7日，白名单项目贷款审批通过金额增至6.7万亿元，较2024年的5万亿提升明显，后续白名单机制将缓解房企现金流压力 [4][57] 投资建议 - 重点推荐A股开发城投控股、城建发展、滨江集团、新城控股、招商蛇口、建发股份 [5][73] - 重点推荐港股开发华润置地、中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、越秀地产 [5][73] - 重点推荐物管公司华润万象生活、绿城服务、中海物业、招商积余、保利物业、滨江服务 [5][73]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [4] 报告的核心观点 - 投资销售两端走弱，止跌回稳仍是政策主基调，稳房价对房地产和消费至关重要，中央定调房地产仍有很大发展空间，预计政策将进一步发力，推进房地产新发展模式，行业竞争格局将进一步优化 [4] 各部分总结 投资端 - 2025年1 - 4月全国房地产开发投资同比-10.3%，较前值-0.4pct；4月单月同比-11.3%，较前值-1.3pct；住宅投资1 - 4月同比-9.6%，较前值-0.6pct，4月单月同比-11.1%，较前值-2.3pct [5] - 1 - 4月商品房和住宅新开工面积分别同比下降23.8%和22.3%，分别较1 - 3月上升0.6pct和1.6pct；4月单月分别同比下降22.1%和17.8%，涨幅分别较3月下降4pct和上升0.1pct [17] - 1 - 4月商品房和住宅施工面积分别同比下降9.8%和10.1%，分别较1 - 3月下降0.2pct和0.2pct；4月单月分别同比下降26.9%和22.5% [19] - 1 - 4月商品房和住宅竣工面积分别同比下降16.9%和16.8%，分别较1 - 3月下降2.6pct和2.1pct；4月单月分别同比下降27.9%和25.8%，降幅分别较3月下降16.4pct和17.8pct [19] - 目前房地产行业投资端依然较弱，后续投资仍将偏弱，投资修复节奏将显著慢于以往周期，维持2025年预测：投资同比-9.9%、开工同比-9.7%、竣工同比-22.6% [21] 销售端 - 1 - 4月商品房销售面积2.8亿平方米，同比下降2.8%，较1 - 3月上升0.2pct；4月单月同比下降2.1%，较3月下降1.2pct，环比下降42.5%；销售额2.7万亿元，同比下降3.2%，较1 - 3月下降1.1pct；4月单月6237亿元，同比下降6.7%，较3月下降5.1pct [22] - 1 - 4月住宅销售面积2.4亿平米，同比下降2.1%，较1 - 3月下降0.1pct；4月单月同比下降2.4%，较3月下降1.9pct，环比下降42.1% [22] - 1 - 4月分区域商品房销售面积累计增速：东部-4.4%、中部+0.2%、西部-2.8%、东北部-2.6% [32] - 1 - 4月商品房销售均价9566元/平米，同比下降0.3%，较1 - 3月下降1.3pct；4月单月环比增长3%，同比下降4.7%，涨幅较3月下降4pct；住宅销售均价10005元/平米，同比增长0.3%，较1 - 3月下降1.4pct；4月单月10246元/平米，环比增长3.3%，同比下降4.3%，涨幅较上月下降4.4pct [35] - 4月末商品房待售面积7.8亿平方米，同比增长4.8%，较3月末减少522万平方米，其中住宅待售面积减少455万平方米 [35] - 目前房地产销售端处于筑底阶段，预计政策推动需求修复，收储和城改推动销售面积提升，但供给端约束销售修复，短期总量仍偏弱，结构有弹性，维持2025年预测：销售面积同比-4.5%、销售金额同比-6.4%、销售均价同比-2.0% [36] 资金端 - 1 - 4月房地产开发企业合计资金来源3.3万亿元，同比下降4.1%，较1 - 3月下降0.4pct；4月单月同比下降5.3%，较3月下降1.5pct [37] - 1 - 4月国内贷款同比增长0.8%，较1 - 3月上升3.1pct；4月单月同比增长14.5%，较3月上升8.3pct；利用外资同比增长82%，较1 - 3月上升165.2pct；4月单月同比增长897.8%，较3月上升960.9pct；自筹资金同比下降6.8%，较1 - 3月下降1pct；4月单月同比下降9.6%，较3月上升2.1pct [39] - 1 - 4月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比下降3%和8.5%，分别较1 - 3月下降1.9pct和1.5pct；4月单月分别同比下降8.5%和12.7%，分别较3月下降7.1pct和12.9pct [39] - 预计后续房地产资金来源仍略偏紧，但随着政策放松将逐步改善 [41] 投资分析意见 - 推荐产品力房企建发国际、滨江集团、建发股份、华润置地、中海外发展、保利发展、招商蛇口，关注绿城中国 [4] - 推荐二手房中介贝壳 - W，关注我爱我家 [4] - 推荐低估值修复房企新城控股、龙湖集团、越秀地产、华发股份，关注金地集团、新城发展、城投控股、保利置业 [4] - 推荐物业管理企业华润万象、招商积余、绿城服务、中海物业、保利物业 [4]

5月16日上午，城投宽庭徐汇社区的启用引发业界关注。 原因几何？ 作为通过国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（以下简称"国泰君安城投宽 庭保租房REIT"）净回收资金完成收购的典型范例，该项目的启用彰显了政策支持保障性租赁住房市场 发展的坚定信心，也用实践证明了创新金融工具服务实体经济、盘活存量大有可为。 据记者了解，2024年12月，上海城投控股股份有限公司（以下简称"城投控股"）发布了关于旗下子公司 参与设立有限合伙企业并收购漕宝路项目的公告，即明确了上海城投控股股份有限公司的全资子公司 ——上海城投房屋租赁有限公司与上海国有存量资产盘活私募投资基金合伙企业（有限合伙）共同发起 设立有限合伙企业，并以自有及自筹资金通过上海联合产权交易所参拍收购标的公司100%的股权及标 的公司股东华鑫置业（集团）有限公司——上海仪电（集团）有限公司旗下的全资子公司，对标的公司 享有的股东借款债权。 "城投宽庭徐汇社区是上海城投、仪电集团、国盛集团三家国资产业集团首次通力合作的项目，是上海 市属国企首单存量R4地块并购盘活项目，也是上海城投落实REITs滚动投资，构建保租房业务'投、 融、建、管、退' ...

| *ST泛海 | | 渝开发 | *ST金科 | *ST中地 | 中国武夷 | 津滨发展 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 分时图 | 日K线 | 周K线 | 月K线 | | | | 万和证券研报认为，政策提振市场信心，地产产业链有望持续回暖。上周房地产、建筑材料以及建筑装 饰分别上涨9.78%、6.73%、3.90%。从估值近十年分位数来看，上周五房地产、建筑材料和建筑装饰分 别处9.82%、2.65%、16.83%分位，其二级子板块也均处历史较低位置。 中信证券研报指出，二季度北向及南向资金对于样本房地产开发企业和物业企业仍有明显减持倾向。但 7月以来，随着政策面和基本面的变化，市场情绪有明显转向。在政策相对明朗的背景之下，从政策趋 势确立到政策起效的窗口，是整个房地产开发企业周期投资中重要的窗口。对于物业管理来说，因为关 联方问题和部分公司的治理问题被严重压低的估值，更具备长期投资价值。 8月2日，房地产开发板块走强，截至收盘，房地产开发板块涨1.4%。个股方面，渝开发（000514）、 中交地产（000736）涨超7%，城投控股（6006 ...

报告行业投资评级 - 房地产开发评级为增持（维持）[6] - 房地产服务评级为增持（维持）[6] 报告的核心观点 - 2023 年以来现房销售制度层层推进，作为房地产新模式一环，或在未来进一步推出，但离完善并长期运行还需很长时间，当前更需关注增量稳市场政策助推“止跌回稳”[2] - 此次现房销售讨论与 2016 年不同，2016 年是平抑土地市场过热的阶段性措施，此次更聚焦长远，是房地产发展新模式制度改革的拼图[3] - 现房销售制度预计循序渐进推进，不必过度担忧对行业的冲击，会以试点形式从低能级城市开始，新老划断，有配套政策，且房企适应度有所强化[4] - 现房销售制度推进难点在于落实，需关注配套政策，继续推荐“三好”地产股以及分红与业绩稳健的物管公司[5] 根据相关目录分别进行总结 现房销售制度演进情况 - 5 月 14 日新华网报道现房销售实践深入，个别城市拟出台新出让土地现房销售政策；5 月 6 日信阳市严控预售许可，新老划断，新出让土地全部现房销售[2] 现房销售制度讨论对比 - 2016 年苏州、南京、深圳在土地层面尝试现房销售，将土地溢价率和现房销售绑定，后随土地市场热度褪去试点淡化；此次从 2022 年房地产企业保交楼阶段开始，2023 年 1 月住建部提出相关要求，此后多次强调，2024 年 12 月提出大力推进商品住房销售制度改革[3] 现房销售制度推进方式 - 以试点形式推进，从低能级城市开始，高能级城市循序渐进；新老划断，对存量项目影响有限；有配套政策，可能包括融资等支持政策；房企对现房销售适应度有所强化[4] 推荐公司情况 A 股开发 - 城投控股：2025Q1 营业总收入 23.4 亿元，同比+455.6%，归母净利润 0.24 亿元，同比扭亏为盈，维持“买入”评级，目标价 6.34 元[11][12] - 城建发展：25Q1 营收 66.1 亿元，同比+436%，归母净利润 0.4 亿元，同比扭亏，维持“买入”评级，目标价 7.32 元[11][12] - 滨江集团：25Q1 营收 225.1 亿元，同比+64%，归母净利润 9.8 亿元，同比+48%，维持“买入”评级，目标价 12.08 元[11][12] - 新城控股：2025Q1 营收 97.4 亿元，同比-32.2%，归母净利润 3.04 亿，同比+34.0%，维持“买入”评级，目标价 17.50 元[11][13] - 招商蛇口：2025Q1 营收 204.5 亿元，同比-13.9%，归母净利润 4.5 亿元，同比+34.0%，维持“买入”评级，目标价 12.52 元[11][13] - 建发股份：2025Q1 营收 1438 亿元，同比+9.5%，归母净利 5.8 亿元，同比-3.3%，维持“买入”评级，目标价 14.33 元[11][13] 港股开发 - 华润置地：24 年收入 2788 亿元，同比+11%，核心净利润 254 亿元，同比-8.5%，维持“买入”评级，目标价 32.72 港元[11][13] - 中国海外发展：24 年收入同比-9%至 1852 亿元，归母净利润 156 亿元，同比-39%，维持“买入”评级，目标价 17.07 港元[11][13] - 绿城中国：24 年收入 1585 亿元，同比+21%，归母净利润 16 亿元，同比-49%，维持“买入”评级，目标价 12.73 港元[11][13] - 建发国际集团：24 年收入 1430 亿元，同比+6%，核心归母净利润 43 亿元，同比-1.6%，维持“买入”评级，目标价 19.29 港元[11][13] - 越秀地产：24 年营收 864 亿元，同比+8%，归母净利 10.4 亿元，同比-67%，维持“买入”评级，目标价 6.85 港元[11][14] 物管公司 - 华润万象生活：24 年营收 170.4 亿元，同比+15%，归母净利润 36.3 亿元，同比+24%，维持“买入”评级，目标价 39.81 港币[11][14] - 绿城服务：24 年营收 178.9 亿元，同比+6%，核心经营利润 15.9 亿元，同比+22%，归母净利润 7.9 亿元，同比+30%，维持“买入”评级，目标价 5.91 港币[11][14] - 中海物业：24 年营收 140.2 亿元，同比+7%，归母净利润 15.1 亿元，同比+13%，维持“买入”评级，目标价 7.74 港币[11][14] - 招商积余：25Q1 营收 44.6 亿元，同比+20%，归母净利润 2.2 亿元，同比+15%，维持“买入”评级，目标价 14.96 元[11][14] - 保利物业：24 年营收 163.4 亿元，同比+8%，归母净利润 14.7 亿元，同比+7%，维持“买入”评级，目标价 40.15 港币[11][14] - 滨江服务：24 年营收 36.0 亿元，同比+28%，归母净利润 5.5 亿元，同比+11%，维持“买入”评级，目标价 31.06 港币[11][14]

公司动态 - 上海城紫置业有限公司近日成立，法定代表人为周淮，注册资本8 6亿元 [1] - 公司经营范围包含房地产开发经营、建设工程施工、建设工程设计、建设工程勘察等 [1] - 该公司由城投控股全资子公司上海城投置地(集团)有限公司等共同持股 [1]

报告行业投资评级 - 房地产开发评级为增持（维持）[5] - 房地产服务评级为增持（维持）[5] 报告的核心观点 - 看好重点城市区域市场量价回升，对应区域有储备或新获取资源的房企估值有望修复，业绩与现金流稳健的物管公司也有望在房地产止跌回稳基调下迎来估值修复[3][39] 根据相关目录分别进行总结 市场成交情况 - 上周（5月3日 - 5月9日）房地产市场热度季节性回落，44城新房备案数据环比 -26%，其中一线、二线、三线分别环比 -35%、 -22%、 -22%；22城二手房备案数据环比 -15%，其中一线、二线、三线分别环比 -23%、 -9%、 -14%。年初至今44城新房成交面积同比 +0.2%，22城二手房成交面积同比 +28%[1] - 5月1日 - 9日44城新房销售面积同比上升13%，其中一线上升45%，二线上升9%，三线下降1%。年初至今44城新房销售面积累计同比上升0%，其中一线上升12%，二线下降4%，三线下降2%[11] - 5月1日 - 9日22城二手房成交面积同比上升15%，其中一线上升26%，二线上升9%，三线上升10%。年初至今22城二手房累计同比上升28%，其中一线上升41%，二线上升23%，三线上升12%[20] 行情回顾 - 上周沪深300指数上涨2.00%，房地产开发板块上涨0.41%，恒生指数上涨1.61%，中华内房股指数CNY下跌3.64%，恒生物业服务及管理指数下跌2.16%[2] 重点公司及动态 - 重点推荐城投控股、城建发展、滨江集团、招商蛇口、新城控股、华润置地、中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、越秀地产、华润万象生活、绿城服务、中海物业[3][39] 一周涨幅前十公司 | 股票名称 | 股票代码 | 涨跌幅(%) | | --- | --- | --- | | 德必集团 | 300947 CH | 18.61 | | *ST南置 | 002305 CH | 16.30 | | *ST荣控 | 000668 CH | 14.75 | | 万通发展 | 600246 CH | 12.45 | | 天保基建 | 000965 CH | 11.35 | | 冠城新材 | 600067 CH | 10.89 | | *ST金科 | 000656 CH | 10.37 | | 海泰发展 | 600082 CH | 9.67 | | 空港股份 | 600463 CH | 9.64 | | 济高发展 | 600807 CH | 8.66 |[9] 一周跌幅前十公司 | 股票名称 | 股票代码 | 涨跌幅(%) | | --- | --- | --- | | 滨江集团 | 002244 CH | (6.37) | | 新城控股 | 601155 CH | (5.47) | | 天府文旅 | 000558 CH | (4.00) | | 中洲控股 | 000042 CH | (3.64) | | 卧龙地产 | 600173 CH | (3.21) | | 南山控股 | 002314 CH | (3.11) | | 金地集团 | 600383 CH | (2.80) | | 衢州发展 | 600208 CH | (2.60) | | 派斯林 | 600215 CH | (2.51) | | 光明地产 | 600708 CH | (2.45) |[10] 新房库存与二手房挂牌 - 4月28日 - 5月4日21城库存面积四周滚动环比下降1%，同比下降15%。其中一线环比上升0%，同比下降15%；二线环比下降1%，同比下降13%；三线环比下降2%，同比下降16%。21城去化速度为80周，四周滚动环比加快3周，同比加快27周。其中一线去化速度为57周，四周滚动环比加快0周，同比加快28周；二线去化速度为71周，四周滚动环比加快4周，同比加快25周；三线去化速度为144周，四周滚动环比加快10周，同比加快14周[29] - 截至5月11日，20个样本城市二手房挂牌量约269.9万套，较5月4日上升0.2%。其中一线城市二手房挂牌量46.7万套，较5月4日下降0.1%[32] 新房推盘 - 4月28日 - 5月4日，21重点城市新房新批准上市套数环比 -34%，截至5月4日，5月累计推盘套数同比 +3%，2025年累计推盘套数同比 -20%[37] 重点推荐公司情况 | 股票名称 | 股票代码 | 投资评级 | 最新收盘价 | 目标价 | 市值 (百万) | 2024 EPS (元) | 2025E EPS (元) | 2026E EPS (元) | 2027E EPS (元) | 2024 PE (倍) | 2025E PE (倍) | 2026E PE (倍) | 2027E PE (倍) | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 城投控股 | 600649 CH | 买入 | 4.38 | 6.34 | 11,080 | 0.10 | 0.23 | 0.33 | 0.41 | 45.65 | 19.46 | 13.41 | 10.76 | | 城建发展 | 600266 CH | 买入 | 4.64 | 7.32 | 9,631 | -0.46 | 0.25 | 0.40 | 0.41 | -10.13 | 18.66 | 11.46 | 11.24 | | 滨江集团 | 002244 CH | 买入 | 9.70 | 12.08 | 30,181 | 0.82 | 0.90 | 0.93 | 1.02 | 11.86 | 10.81 | 10.42 | 9.54 | | 招商蛇口 | 001979 CH | 买入 | 9.01 | 12.52 | 81,638 | 0.45 | 0.46 | 0.53 | 0.62 | 20.21 | 19.46 | 17.16 | 14.51 | | 新城控股 | 601155 CH | 买入 | 12.80 | 17.50 | 28,872 | 0.33 | 0.37 | 0.44 | 0.53 | 38.37 | 34.65 | 28.92 | 24.16 | | 华润置地 | 1109 HK | 买入 | 25.50 | 32.72 | 181,839 | 3.59 | 3.60 | 3.76 | 4.05 | 6.59 | 6.57 | 6.29 | 5.84 | | 中国海外发展 | 688 HK | 买入 | 13.18 | 17.07 | 144,254 | 1.43 | 1.35 | 1.43 | 1.59 | 8.56 | 9.06 | 8.56 | 7.71 | | 绿城中国 | 3900 HK | 买入 | 9.33 | 12.73 | 23,694 | 0.63 | 0.57 | 0.59 | 0.67 | 13.74 | 15.14 | 14.72 | 12.97 | | 建发国际集团 | 1908 HK | 买入 | 15.38 | 19.29 | 31,024 | 2.11 | 2.07 | 2.09 | 2.23 | 6.75 | 6.90 | 6.84 | 6.41 | | 越秀地产 | 123 HK | 买入 | 4.67 | 6.85 | 18,799 | 0.26 | 0.25 | 0.27 | 0.34 | 16.77 | 17.66 | 16.05 | 12.83 | | 华润万象生活 | 1209 HK | 买入 | 36.90 | 39.81 | 84,224 | 1.54 | 1.77 | 2.01 | 2.28 | 22.28 | 19.39 | 17.00 | 15.02 | | 绿城服务 | 2869 HK | 买入 | 4.35 | 5.91 | 13,762 | 0.25 | 0.29 | 0.34 | 0.40 | 16.26 | 14.01 | 11.86 | 10.15 | | 中海物业 | 2669 HK | 买入 | 5.30 | 7.74 | 17,405 | 0.46 | 0.51 | 0.58 | 0.65 | 10.69 | 9.64 | 8.55 | 7.59 |[40]

报告行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6][54] 报告的核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，本轮最终政策力度预计超2008、2014年且尚在推进中 [4][54] - 地产作为早周期指标，配置地产相当于配置经济风向标 [4][54] - 行业竞争格局改善，头部国央企和少量混合所有制及民企拿地和销售表现优异，品质房企更受益 [4][54] - “只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”观点奏效，该城市组合在销售前期反弹时表现更好 [4][54] - 2025年以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制重要 [4][54] 各目录总结 一揽子金融政策发布，降准降息落地，地产支持政策稳步推进 - 5月7日国新办发布会介绍“一揽子金融政策支持稳市场稳预期”，实施适度宽松货币政策，包括降准0.5个百分点、下调政策利率0.1个百分点、降低公积金贷款利率0.25个百分点，未来全国新发房贷利率有望下破3% [1][10] - 金融监管总局称商业银行“白名单”贷款增至6.7万亿元，支持1600多万套住宅建设交付，将完善融资制度 [1][10] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动0.4%，落后沪深300指数1.59个百分点，在31个申万一级行业排第31名 [2][11] - 本周上涨个股84支，较上周增49支，下跌27支；重点48家A/H房企中上涨10支，较上周增5支 [11] 重点城市新房二手房成交跟踪 新房成交（商品住宅口径） - 本周30个城市新房成交面积150.1万平方米，环比降29.6%，同比降1.8%；一线城市环比-35.3%，同比+17.1%；二线城市环比-29.4%，同比-14.9%；三线城市环比-22.5%，同比+8.5% [2][22] - 5月累计新房成交面积，样本30城同比26.4%；一线城市同比45.4%；二线城市同比16.9%；三线城市同比25.7% [25] - 今年累计19周新房成交面积同比，样本30城8.1%；一线城市16.8%；二线城市2.7%；三线城市10.6% [25] 二手房成交（商品住宅口径） - 本周14个样本城市二手房成交面积158.0万方，环比降12.6%，同比降8.0%；一线城市环比-22.5%；二线城市环比+5.9%；三线城市环比-36.8% [2][33] - 年初至今累计二手房成交面积3882.2万方，同比增34.1%；一线城市同比+44.1%；二线城市同比+30.8%；三线城市同比+17.7% [33] 重点公司境内信用债情况 - 本周（5.5 - 5.11）发行房企信用债10只，环比增1只；发行规模64.54亿元，环比增19.23亿元；总偿还量146.11亿元，环比增88.14亿元；净融资额-81.57亿元，环比减68.91亿元 [3][42] - 主体评级以AAA（67.1%）为主，债券类型以一般中期票据（43.4%）为主，期限以1 - 3年（41.4%）为主 [42] - 本周发行利率下降，如25联发集MTN002 5年期中期票据利率较之前可比债券降35bp [47] 本周政策回顾 中央政策及消息 - 央行实施适度宽松货币政策，降准0.5个百分点、下调政策利率0.1个百分点、下调结构性货币政策工具利率0.25个百分点、降低公积金贷款利率0.25个百分点 [52] - 金融监管总局称“白名单”贷款增至6.7万亿元，一季度房地产贷款余额增加，将完善融资制度 [52] 地方性政策及消息 - 四川成都公积金政策拟加大对保障性住房贷款支持，最低首付15%，最高额度上浮50% [53] - 广东珠海多方面调整政策，包括控制土地供应、支持新型住宅、推进城中村改造等 [53] - 云南昆明调整公积金最高贷款额度，单缴存人家庭70万元、双缴存人家庭100万元 [53] - 江苏苏州“苏心购房季”实施购房补贴0.5%，还有旧房装修改造补贴 [53] 投资建议 - 配置方向可选基本面alpha公司、地方国企/城投/化债、中介、边际催化、物业跟涨类公司 [4][54]

报告行业投资评级 - 房地产开发：增持（维持）[6] - 房地产服务：增持（维持）[6] 报告的核心观点 - 5月7日央行等三部门宣布的一揽子金融政策中涉房增量政策符合4月政治局会议定调，预计政策落地巩固房地产市场“止跌回稳”趋势，后续关注财政和北上深调控政策是否匹配发力[1] - 公积金贷款利率下调结合降准降息有望打开商贷利率下行空间，预计每年节省居民公积金贷款利息支出超200亿元[2] - 结构性货币政策工具利率下调，降低城中村改造和收购存量房资金成本，提升地方政府推进意愿[3] - 推动房地产融资制度和REITs入通改革，加快出台适配融资制度，保持融资稳定，REITs入通有望带来增量资金[4] - 看好核心城市复苏节奏及对应区域有储备或新获取资源的房企估值修复，推荐“三好”逻辑地产股和分红与业绩稳健的物管公司[5] 相关目录总结 公积金贷款利率调整 - 3月国务院提出降低住房公积金贷款利率，本次会议下调公积金贷款利率0.25pct，5年期以上首套房公积金利率从2.85%降至2.6%[2] - 结合降准（下调存款准备金率0.5pct）、降息（下调政策利率0.1pct），有望重新打开增量商业银行房贷利率下行空间，3月百城首套/二套房贷款利率较24年10月低点略有上行[2] 结构性货币政策工具利率下调 - 本次会议下调所有结构性货币政策工具利率0.25pct，抵押补充贷款利率从2.25%降至2%，保障性住房再贷款利率从1.75%降至1.5%[3] - 降低城中村改造和收购存量房资金成本，提升项目资金平衡可行性和地方政府推进意愿[3] 房地产融资制度和REITs入通改革 - 加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，包括贷款管理办法，指导金融机构保持房地产融资稳定，满足住房需求，强化高品质住房资金供给[4] - 截至5月6日，商业银行审批通过的房地产“白名单”贷款增至6.7万亿元，较24年末增加1.7万亿元；25Q1房地产贷款余额环比增加7500多亿元[4] - 会议提出将REITs等纳入沪深港通标的，有望为公募REITs和港股REITs带来增量资金[4] 投资建议 - 推荐A股开发城投控股、城建发展、滨江集团、新城控股、招商蛇口、建发股份[5] - 推荐港股开发华润置地、中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、越秀地产[5] - 推荐物管公司华润万象生活、绿城服务、中海物业、招商积余、保利物业、滨江服务[5] 重点推荐公司情况 - 城投控股：25Q1营收23.4亿元，同比+455.6%；归母净利润0.24亿元，同比扭亏为盈，维持“买入”，目标价6.34元[12] - 城建发展：25Q1营收66.1亿元，同比+436%；归母净利润0.4亿元，同比扭亏，维持“买入”，目标价7.32元[12] - 滨江集团：25Q1营收225.1亿元，同比+64%；归母净利润9.8亿元，同比+48%，维持“买入”，目标价12.08元[12] - 新城控股：25Q1营收97.4亿元，同比-32.2%；归母净利润3.04亿，同比+34.0%，维持“买入”，目标价17.50元[12] - 招商蛇口：25Q1营收204.5亿元，同比-13.9%；归母净利润4.5亿元，同比+34.0%，维持“买入”，目标价12.52元[13] - 建发股份：25Q1营收1438亿元，同比+9.5%；归母净利5.8亿元，同比-3.3%，维持“买入”，目标价14.33元[13] - 华润置地：24年收入2788亿元，同比+11%；核心净利润254亿元，同比-8.5%，维持“买入”，目标价32.72港元[13] - 中国海外发展：24年收入同比-9%至1852亿元；归母净利润156亿元，同比-39%，维持“买入”，目标价17.07港元[13] - 绿城中国：24年收入1585亿元，同比+21%；归母净利润16亿元，同比-49%，维持“买入”，目标价12.73港元[13] - 建发国际集团：24年收入1430亿元，同比+6%；核心归母净利润43亿元，同比-1.6%，维持“买入”，目标价19.29港元[13] - 越秀地产：24年营收864亿元，同比+8%；归母净利10.4亿元，同比-67%，维持“买入”，目标价6.85港元[14] - 华润万象生活：24年营收170.4亿元，同比+15%；归母净利润36.3亿元，同比+24%，维持“买入”，目标价39.81港币[14] - 绿城服务：24年营收178.9亿元，同比+6%；核心经营利润15.9亿元，同比+22%；归母净利润7.9亿元，同比+30%，维持“买入”，目标价5.91港币[14] - 中海物业：24年营收140.2亿元，同比+7%；归母净利润15.1亿元，同比+13%，维持“买入”，目标价7.74港币[14] - 招商积余：25Q1营收44.6亿元，同比+20%；归母净利润2.2亿元，同比+15%，维持“买入”，目标价14.96元[14] - 保利物业：24年营收163.4亿元，同比+8%；归母净利润14.7亿元，同比+7%，维持“买入”，目标价40.15港币[14] - 滨江服务：24年营收36.0亿元，同比+28%；归母净利润5.5亿元，同比+11%，维持“买入”，目标价31.06港币[14]

地产股表现 - 地产股集体走强 天保基建 渝开发 华丽家族 三湘印象 新华联涨停 [1] - 福星股份 光大嘉宝 绿地控股 城投控股等多股涨超5% [1] 政策利好 - 中国人民银行行长潘功胜宣布降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点 [1] - 5年期以上首套房利率由2.85%降至2.6% 其他期限利率同步调整 [1]