回购方案核心内容 - 公司计划以集中竞价交易方式回购A股股份 资金总额不低于0.5亿元且不超过1亿元 [1] - 回购价格为不超过6.87元/股 相当于董事会决议前30个交易日股票均价的150% [1][5] - 回购期限为董事会审议通过方案后3个月内 [1][5] 资金来源与用途 - 回购资金来源于自有资金及专项贷款 中国银行上海市分行提供不超过0.9亿元贷款支持 贷款期限不超过3年 [1][7] - 回购用途为维护公司价值及股东权益 回购完成后股份将在三年内注销 [1][6][11] 回购规模与股权影响 - 按回购价格上限测算 预计回购数量为7,278,020股至14,556,041股 占总股本比例0.29%至0.58% [5][6] - 回购完成后总股本将从2,504,500,768股减少至2,489,944,727股（上限）或2,497,222,748股（下限） [8] - 回购金额上限占公司总资产846.69亿元的0.12% 占净资产209.02亿元的0.48% 对财务影响较小 [9] 股东减持计划 - 公司董高及控股股东上海城投在未来3个月、6个月内无减持计划 [2][10] - 股东弘毅股权投资基金表示将视财务安排及市场情况决定减持计划 [2][10] 实施授权与法律依据 - 董事会以9票同意、0票反对通过回购方案 无需提交股东大会审议 [2][3] - 方案符合《上市公司股份回购规则》及上交所自律监管指引 满足"股价低于每股净资产"的条件 [2][5] - 董事会授权经营层具体实施回购 包括确定回购时机、价格和数量等事宜 [11]

公司基本情况 - 公司股票代码600649在上海证券交易所上市 简称城投控股[1] - 公司总资产864.65亿元人民币 较上年度末增长2.12%[1] - 归属于上市公司股东的净资产209.50亿元人民币 较上年度末增长0.23%[1] - 报告期末股东总数为68,443户[1] - 控股股东上海城投（集团）有限公司持股46.46% 持股数量1,175,318,599股[2] 财务表现 - 营业收入59.27亿元人民币 较上年同期增长807.72%[1] - 利润总额3.59亿元人民币 上年同期为亏损1.13亿元人民币[1] - 归属于上市公司股东的净利润1.53亿元人民币 上年同期为亏损1.02亿元人民币[1] - 经营活动产生的现金流量净额32.66亿元人民币 较上年同期下降83.63%[1] - 加权平均净资产收益率0.73% 较上年同期增加1.22个百分点[1] - 基本每股收益0.06元/股 上年同期为-0.04元/股[1] 债务情况 - 存续债券"沪城租优"余额10.80亿元人民币 利率3.20% 到期日2034年3月7日[2] - 定向债务融资工具余额16.79亿元人民币 利率3.03% 到期日2025年10月12日[2] - 另一笔定向债务融资工具余额8.00亿元人民币 利率3.38% 到期日2026年5月4日[2] - 报告期末资产负债率74.79% 较上年末上升0.48个百分点[3] - EBITDA利息保障倍数1.14 较上年同期0.37显著改善[3] 股东结构 - 前十大股东包括弘毅（上海）股权投资基金中心持股5.94%[2] - 全国社保基金一一六组合持股0.67%[2] - 香港中央结算有限公司持股0.61%[2] - 多家公募基金产品位列前十大股东[2]

董事会决议 - 第十一届董事会第二十七次会议于2025年8月召开 全体9名董事出席 所有议案均获通过 [1][2] - 会议召开符合法律法规及《公司章程》规定 [1] 风险持续评估报告 - 审议通过《关于上海城投集团财务有限公司的风险持续评估报告》 表决结果为5票同意 0票反对 0票弃权 [1] - 关联董事张辰 任志坚 范春羚 王锋回避表决 独立董事专门会议及审计委员会已前置审议 [1] 半年度报告 - 审议通过《2025年半年度报告》及摘要 表决结果为9票同意 0票反对 0票弃权 [2] - 报告经审计委员会审议后提交 全文披露于上海证券交易所网站及2025年8月30日《上海证券报》 [2] 股份回购计划 - 审议通过《关于以集中竞价交易方式回购公司股份的议案》 表决结果为9票同意 0票反对 0票弃权 [2] - 具体回购方案详见上海证券交易所网站及2025年8月30日《上海证券报》临时公告 [2]

财务公司于 2019 年 12 月 20 日经上海银保监局批准开 业，并于同年 12 月 25 日取得《企业法人营业执照》，于 2019 年 12 月 26 日 取 得 《 金 融 许 可 证 》（ 机 构 编 码 ： L0273H231000001）。城投财务公司采用集团及成员单位参股 模式设立，注册资本人民币 10 亿元，其中上海城投（集团） 有限公司（以下简称"城投集团"或"集团"）出资 6 亿元， 出资比例 60%；本公司出资 2 亿元，出资比例 20%；上海城 投资产管理（集团）有限公司出资 2 亿元，出资比例 20%。 城投财务公司实行董事会领导下的总经理负责制，按照法律 法规和公司章程的规定建立股东会、董事会和监事会，目前 1 上海城投控股股份有限公司 关于上海城投集团财务有限公司 的风险持续评估报告 根据上海证券交易所《上市公司自律监管指引第 5 号— —交易与关联交易》的要求，上海城投控股股份有限公司（以 下简称"本公司"）通过查验上海城投集团财务有限公司（以 下简称"城投财务公司" 或"财务公司"）《金融许可证》《企 业法人营业执照》等证件资料，并查阅了财务公司 2025 年 6 月 30 ...

一、董事会会议召开情况 上海城投控股股份有限公司（以下简称"公司"）董事 会于 2025 年 8 月 18 日以书面方式向各位董事发出了召开第 十一届董事会第二十七次会议的通知。会议于 2025 年 8 月 28 日以通讯表决方式召开。本次会议应出席董事 9 人，实际 出席董事 9 人。本次会议的召开符合有关法律法规和《公司 章程》的规定。 二、董事会会议审议情况 （一）董事会以 5 票同意（关联董事回避表决）、0 票反 对、0 票弃权审议通过了《关于上海城投集团财务有限公司 的风险持续评估报告》 证券代码：600649 证券简称：城投控股 公告编号：2025-034 上海城投控股股份有限公司 第十一届董事会第二十七次会议决议公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏， 并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 重要内容提示： 本次董事会所有议案均获通过。 本议案经独立董事专门会议审议通过后提交董事会审 议。关联董事张辰先生、任志坚先生、范春羚女士、王锋先 详情请参见上海证券交易所网站（www.sse.com.cn）以 及 2025 年 8 月 30 日《上海 ...

证券代码：600649 证券简称：城投控股 公告编号：2025-035 上海城投控股股份有限公司 关于以集中竞价方式回购股份的方案 ● 回购股份方式：通过上海证券交易所系统以集中竞价交易方式 回购 A 股股票。 ● 回购股份期限：自董事会审议通过本次回购股份方案之日起 3 个月内。 1 ● 相关股东是否存在减持计划：公司董高、控股股东上海城投（集 团）有限公司（以下简称"上海城投"）在未来 3 个月、6 个月不存在 减持公司股份的计划。公司股东弘毅（上海）股权投资基金中心（有 限合伙）回函:在未来 3 个月、6 个月将视自身财务安排及市场情况而 定，后续如有减持计划，将严格遵守减持的相关规定，并按照要求及 时履行信息披露义务。 ● 相关风险提示： ● 回购股份用途：为维护公司价值及股东权益。 ● 回购股份价格：本次回购股份价格不超过人民币 6.87 元/股（含）， 即不高于董事会通过本次回购股份方案的决议前 30 个交易日公司股票 交易均价的 150%。 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性依法承担法律责任。 重要内容提示： ● ...

收入和利润（同比环比） - 营业收入59.27亿元人民币，同比增长807.72%[18] - 归属于上市公司股东的净利润1.53亿元人民币，上年同期为亏损1.02亿元人民币[18] - 扣除非经常性损益的净利润1.28亿元人民币，上年同期为亏损7810.39万元人民币[18] - 基本每股收益0.06元人民币，上年同期为-0.04元人民币[19] - 加权平均净资产收益率0.73%，同比增加1.22个百分点[19] - 营业利润3.59亿元人民币，上年同期为亏损1.17亿元人民币[112] - 净利润1.50亿元人民币，上年同期为亏损1.19亿元人民币[112] - 归属于母公司股东的净利润1.53亿元人民币，上年同期为亏损1.02亿元人民币[112] - 公司净利润由2024年上半年的亏损9686.85万元改善至2025年上半年的亏损148.42万元，亏损额大幅收窄98.47%[116] - 公司营业利润从2024年上半年的亏损1.24亿元转为2025年上半年的盈利438.30万元，实现扭亏为盈[116] - 公允价值变动收益从-4125.21万元转为正收益2449.93万元，改善明显[116] - 营业总收入59.27亿元人民币，较上年同期6529.3万元人民币大幅增长[111] - 公司2025年上半年营业收入59.27亿元，同比增长807.72%[62] - 公司2025年上半年归属于上市公司股东的净利润1.53亿元[62] 成本和费用（同比环比） - 营业成本48.44亿元，同比增长1,342.07%[45][46] - 营业成本48.44亿元人民币，占营业总收入81.7%[111] - 财务费用4.01亿元，同比增长24.47%[46] - 财务费用4.01亿元人民币，其中利息费用4.17亿元人民币[112] - 研发费用97万元，同比下降34.55%[46] - 研发费用97.0万元人民币，较上年同期148.2万元人民币下降34.5%[112] - 税金及附加2.91亿元，同比增长556.14%[46] - 税金及附加2.91亿元人民币，较上年同期4430.1万元人民币增长556.2%[111] - 所得税费用2.09亿元，同比增长3,328.42%[46] - 其他收益681万元，同比增长811.56%[46] - 营业利润2.25亿元，占利润总额62.58%[47] 现金流表现 - 经营活动产生的现金流量净额为5.35亿元人民币，同比下降83.63%[18] - 经营活动现金流量净额5.35亿元，同比下降83.63%[46] - 投资活动现金流量净额-1.92亿元，同比下降124.29%[46] - 经营活动产生的现金流量净额从32.66亿元降至5.35亿元，同比下降83.63%[118] - 销售商品、提供劳务收到的现金从64.68亿元减少至61.35亿元，同比下降5.15%[118] - 购买商品、接受劳务支付的现金从24.04亿元大幅增加至41.00亿元，同比增长70.55%[118] - 投资活动产生的现金流量净额从7.90亿元的正流入转为1.92亿元的负流出[119] - 筹资活动产生的现金流量净额从-17.50亿元改善至-3.57亿元，同比改善79.61%[119] - 支付的各项税费从9.91亿元增加至12.63亿元，同比增长27.45%[118] - 经营活动产生的现金流量净额大幅改善至22.285亿元，而去年同期为负4.993亿元[121] - 投资活动产生的现金流量净额为负11.958亿元，去年同期为正18.018亿元，主要由于投资支付现金大幅增加至110.465亿元[121] - 筹资活动产生的现金流量净额为负8.642亿元，较去年同期的负12.475亿元有所改善[121] - 投资支付现金达110.465亿元，较去年同期的11.921亿元增长826.8%[121] - 期末现金及现金等价物余额从87.71亿元略降至86.28亿元，减少1.63%[119] - 期末现金及现金等价物余额为16.221亿元，较期初的14.536亿元增长11.6%[122] 房地产业务表现 - 房地产业务营业收入58.74亿元同比增长859.36%毛利率18.86%[51] - 上海地区收入57.66亿元同比增长1034.35%毛利率18.2%[51] - 商品房销售结转收入最高为露香园二期29.41亿元，待结转面积最大为露璟庭项目3.37万平方米[33] - 保障房项目鑫悦珑庭结转面积6.37万平方米，结转收入11.63亿元[33] - 房地产出租年租金收入约1.60亿元，其中浦江社区长租公寓租金收入4449万元，湾谷社区长租公寓租金收入2697万元[35][36] - 租赁住宅在营项目10个超14000套平均出租率94%[28] 投资业务表现 - 非经常性损益项目合计影响净利润2507.68万元人民币，主要来自金融资产公允价值变动损益2449.93万元人民币[21] - 公司持有已上市证券市值约44.66亿元REIT较发行价上涨45.11%[29] - 股票投资期末账面价值17.44亿元含申通地铁7.75亿元及国泰海通9.69亿元[54] - 私募基金投资期末价值26.31亿元含弘毅投资2.61亿元[57] - 对外投资2.23亿元同比增长175.7%主要用于收购东荣房地产13%股权[53] - 参股公司西部证券总资产11,111,651万元，净利润79,868万元[58] - 报告期内取得上海馨伴寓置业有限公司产生负影响-2,858万元[60] 项目与土地储备 - 持有待开发土地总面积约30.4万平方米，其中金山区朱泾镇地块面积6.11万平方米，杨浦区新江湾城地块5.40万平方米，黄山高铁新城地块2.40万平方米[31] - 规划计容建筑面积总计约64.1万平方米，其中金山区朱泾镇地块12.23万平方米，杨浦区新江湾城地块11.87万平方米，浦江镇杜行老街项目11.61万平方米[31] - 合作开发项目权益占比90%的有金山区朱泾镇地块（11.00万平方米）和浦江镇杜行老街项目，70%的有黄山高铁新城地块（5.94万平方米）[31] - 报告期内实际投资额最高项目为露香园二期5.04亿元，总投资额最高为露香园二期227.65亿元[32] - 在建项目总建筑面积约101.1万平方米，其中璟云里项目47.69万平方米，露香园二期34.01万平方米，虹盛里项目8.12万平方米[32] - 已竣工面积总计约43.94万平方米，其中璟云里项目28.28万平方米，虹盛里项目5.05万平方米[32] 债务与融资 - 期末融资总额430.07亿元，整体平均融资成本3.70%，利息资本化金额4.17亿元[37] - 公司有息债务总额280.50亿元，同比下降1.26%[92] - 公司信用类债券余额90.76亿元，占有息债务总额32.36%[93] - 银行贷款余额15.39亿元，占有息债务总额5.49%[93] - 非银行金融机构贷款余额104.40亿元，占有息债务总额37.22%[93] - 其他有息债务余额69.95亿元，占有息债务总额24.94%[93] - 公司债券22沪控01余额9.999亿元，利率3.50%[90] - 公司债券23沪控01余额19.997亿元，利率3.23%[90] - 公司债券23沪控02余额9.997亿元，利率2.78%[90] - 资产支持专项计划余额10.80亿元，利率3.20%[90] - 公司合并有息债务报告期末余额430.07亿元，较期初419.69亿元增长2.47%[94] - 有息债务结构：公司信用类债券101.56亿元占比23.61%，银行贷款136.67亿元占比31.78%，非银机构贷款114.98亿元占比26.74%，其他债务76.86亿元占比17.87%[95] - 1年内到期有息债务123.72亿元，1年以上到期306.35亿元[95] - 公司债券余额50.79亿元，非金融企业债务融资工具余额50.77亿元[95] - 境外债券余额0元人民币[96] 资产与负债结构 - 总资产864.65亿元人民币，较上年度末增长2.12%[18] - 归属于上市公司股东的净资产209.50亿元人民币，较上年度末增长0.23%[18] - 货币资金88.68亿元占总资产10.26%较上年增长1.93%[48] - 存货526.43亿元占总资产60.88%较上年增长18.11%[48] - 投资性房地产91.68亿元占总资产10.6%较上年增长20.53%[48] - 应收账款19.49亿元较年初增长82.33%主要因收入结转计提[48] - 预付款项1.67亿元较年初下降98.07%因土地款结转至存货[48] - 公司总资产从846.69亿元人民币增长至864.65亿元人民币，增幅2.1%[105][106] - 合同负债从116.44亿元人民币增至128.57亿元人民币，增长10.4%[105] - 短期借款由39.55亿元人民币增至41.71亿元人民币，增长5.4%[105] - 长期借款从222.35亿元人民币增至226.25亿元人民币，增长1.8%[105] - 货币资金从14.54亿元人民币增至16.22亿元人民币，增长11.5%[107] - 其他应收款从39.49亿元人民币大幅减少至16.25亿元人民币，降幅58.8%[107] - 母公司长期股权投资从187.53亿元人民币增至187.87亿元人民币，增长0.2%[108] - 母公司短期借款从36.05亿元人民币增至38.04亿元人民币，增长5.5%[108] - 母公司一年内到期非流动负债从55.82亿元人民币增至77.15亿元人民币，增长38.2%[108] - 递延所得税资产从8.37亿元人民币降至7.23亿元人民币，降幅13.6%[105] - 负债合计287.88亿元人民币，所有者权益合计148.34亿元人民币[109] - 流动比率1.98较上年度末2.09下降5.26%[101] - 速动比率0.40较上年度末0.38上升5.26%[101] - 资产负债率74.79%较上年度末74.31%增加0.48个百分点[101] - 利息保障倍数0.93较上年同期0.25大幅上升272%[101] 子公司与关联方表现 - 子公司上海露香园建设发展有限公司营业收入307,881万元，净利润23,114万元[58] - 子公司上海城投（置地）集团有限公司总资产4,649,184万元，但净利润亏损1,405万元[58] - 子公司上海城投控股投资有限公司净利润亏损2,405万元[58] - 子公司江阴高新区新城镇开发建设有限公司净利润1,489万元[58] - 2025年上半年日常关联交易实际发生2,366万元，占全年预计16,691万元的14.2%[73] - 销售商品及提供劳务类关联交易实际发生1,677万元，占全年预计8,511万元的19.7%[73] - 购买商品及接受劳务类关联交易实际发生546万元，占全年预计6,780万元的8.1%[73] - 租赁类关联交易实际发生143万元，占全年预计1,400万元的10.2%[74] - 上海城投集团财务有限公司期末存款余额11.45亿元，存款利率范围0.10%-1.30%[76] 股东与公司治理 - 公司注销回购股份2507.49万股，总股本由25.30亿股变更为25.05亿股[7] - 公司注销25,074,866股回购股份，总股本由2,529,575,634股减至2,504,500,768股[66] - 第一大股东上海城投持股1,175,318,599股，占比46.46%[85] - 弘毅股权投资持股150,352,944股，占比5.94%[85] - 仁桥泽源私募基金持股26,302,893股，占比1.04%[85] - 全国社保基金一一六组合持股17,047,938股，占比0.67%[85] - 公司回购专户持有25,074,866股，占总股本0.99%[86] - 公司注册资本为人民币2,529,575,634元，总股本2,529,575,634股[133] - 公司因分立减少总股本702,543,884股[133] - 公司组织董高及相关人员参加6场培训，内容涵盖监管政策及ESG等领域[66] - 华证指数将公司ESG评级提升至A级，Wind评级从BB上调至BBB[65] 利润分配与所有者权益 - 2024年度现金分红100,180,030.72元，占归母净利润比例41.28%[64] - 公司对所有者（或股东）的分配为-100,180,030.72元[125] - 公司未分配利润期末余额为14,574,024,390.51元[125] - 公司所有者权益合计期末余额为21,801,030,708.00元[125] - 公司综合收益总额为-102,432,827.83元[126] - 公司本期对所有者（或股东）的分配为-150,270,046.08元[127] - 公司未分配利润期末余额减少至14,176,446,049.17元[127] - 公司所有者权益合计期末余额减少至21,322,218,013.49元[127] - 公司其他综合收益为-658,825.96元[126] - 公司少数股东权益期末余额为772,000,400.07元[127] - 公司实收资本（或股本）保持稳定为2,529,575,634.00元[127] - 母公司所有者权益合计从2024年上半年期末的14,886,262,762.09元下降至2025年上半年期末的14,834,355,515.15元，减少51,907,246.94元[129][131] - 2025年上半年未分配利润减少101,664,269.42元，期末余额为7,888,278,241.79元[129] - 2025年上半年对所有者分配利润100,180,030.72元，导致未分配利润减少[129] - 2025年上半年综合收益总额为3,695,103.27元，其中其他综合收益增加5,179,341.97元[129] - 2025年上半年资本公积减少9,734,584.00元，期末余额为2,416,468,569.75元[129] - 2024年上半年未分配利润减少247,138,563.15元，期末余额为7,942,366,999.05元[130] - 2024年上半年对所有者分配利润150,270,046.08元[130] - 2024年上半年综合收益总额为亏损97,527,325.83元，其中其他综合收益减少658,808.76元[130] - 实收资本(或股本)保持稳定为2,529,575,634.00元[129][131] - 库存股余额保持稳定为99,999,682.73元[129][131] - 公司综合收益总额为15.503亿元，其中归属于母公司所有者的综合收益为15.845亿元[124] - 未分配利润本期增加5.309亿元，主要来自综合收益贡献[124] - 资本公积减少973万元，主要由于其他权益工具调整[124] - 少数股东权益减少303万元，但通过所有者投入增加4,108万元[124] - 所有者权益合计增加4,550万元，期末达到217.555亿元[124] 担保情况 - 报告期末公司担保总额为285,800.00万元，占净资产比例13.64%[78] - 报告期内对子公司担保发生额合计150,000.00万元[78] - 报告期末对子公司担保余额合计285,800.00万元[78] - 直接或间接为资产负债率超70%的被担保对象提供担保金额180,000.00万元[78] - 房产项目公司阶段性担保余额849,479.40万元，报告期内净增加291,033.10万元[78] 行业与市场环境 - 全国新建商品房销售面积45851万平方米同比下降3.5%[25] - 全国新建商品房销售额44241亿元同比下降5.5%[25] - 商品房待售面积76948万平方米同比增长4.1%[25] - 300城住宅用地出让金同比增长27.5%平均溢价率10.2%[25] - 上海市新增建设筹措保租房4.2万套新增供应3.7万套[25] - 国内REITs总募资规模160亿元中证REITs指数上涨14.21%[26] - A股IPO首发募资总额373.55亿元同比增长15%[26] 公司运营与活动 - 公司落实资金回笼58亿元[27] - 公司承办2场大型论坛，4个项目获评"好房子"示范案例[67] - 物业管理小程序实现4个住宅小区服务全覆盖[67] - 公司下属企业采购新疆特产103.98万元支持乡村振兴[71] 会计政策与核算方法 - 重要预计负债标准为单个类型占预计负债总额50%以上且金额大于1亿[142] - 重要投资活动现金流量标准为单项金额超过资产总额0.5

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [3][51] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区 预计最终政策力度超过2008年和2014年 [3][51] - 地产作为早周期指标具备经济风向标作用 [3][51] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用 头部国央企和优质混合所有制及民企更受益 [3][51] - 城市布局策略聚焦一线+2/3二线+极少量三线城市 [3][51] - 供给侧政策如收储和闲置土地处理有新变化 一二线城市更受益 [3][51] - 2025年板块以政策主导 建议关注政策beta和仓位控制 [3][51] LPR报价与利率情况 - 8月5年期以上LPR报3.5% 与上月持平 [1][10] - 1年期LPR为3.0% 5月调降10bp后连续3个月持平 [1][10] 行业行情表现 - 申万房地产指数本周累计变动0.5% 落后沪深300指数3.68个百分点 [1][13] - 在31个申万一级行业中排名第31名 [1][13] - 本周上涨个股92支 较上周增加25支 [13] 新房成交情况 - 本周30城新房成交面积157.0万平方米 环比+16.7% 同比-16.1% [1][20] - 一线城市成交39.0万方 环比+8.2% 同比-22.1% [1][20] - 二线城市成交89.5万方 环比+47.6% 同比-10.9% [1][20] - 三线城市成交28.5万方 环比-24.7% 同比-22.3% [1][20] - 年初至今30城累计成交6389.0万方 同比-2.1% [1][25] - 一线城市累计1685.2万方 同比+2.4% [1][25] - 二线城市累计3066.2万方 同比-5.5% [1][25] - 三线城市累计1637.6万方 同比+0.1% [1][25] 二手房成交情况 - 本周14城二手房成交面积191.5万方 环比+6.4% 同比+9.5% [2][30] - 一线城市成交77.3万方 环比+4.1% [2][30] - 二线城市成交89.2万方 环比+9.7% [2][30] - 三线城市成交25.0万方 环比+2.3% [2][30] - 年初至今累计成交6867.7万方 同比+16.7% [2][30] - 一线城市累计2812.8万方 同比+20.3% [2][30] - 二线城市累计3192.0万方 同比+15.5% [2][30] - 三线城市累计862.8万方 同比+10.7% [2][30] 信用债发行情况 - 本周发行房企信用债18只 环比增加5只 [2][39] - 发行规模152.82亿元 环比增加69.21亿元 [2][39] - 净融资额33.78亿元 环比增加28.51亿元 [2][39] - 主体评级以AAA级为主（69.0%） [39][42] - 债券类型以一般中期票据为主（47.9%） [39][45] - 债券期限以5年以上（39.3%）和1-3年（31.4%）为主 [39][42] 政策动态 - 国务院强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 [49] - 成都出台公积金新政 购买保障性住房最低首付比例降至15% [50] - 广州推出商转公贷款实施办法 个贷率低于75%时启动 [50] 重点推荐标的 - 基本面alpha公司：绿城中国、建发国际集团、华润置地等H股；滨江集团、招商蛇口等A股 [3][51] - 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产 [3][51] - 中介机构：贝壳 [3][51] - 物业公司：华润万象生活、保利物业等 [3][51]

保租房REITs市场热度与投资逻辑 - 保租房REITs因抗周期属性和较高分红率成为REITs市场热门投资品种，吸引保险、私募基金、券商资管与银行理财子公司等机构频繁考察 [2][3][4] - 金融机构投资标准聚焦年化分红率超过4%且稳定性强，同时关注运营方提升ROE的能力 [4] - 保租房REITs市值显著增长，截至2025年6月底，8只产品较发行价平均上涨约52%，总市值接近200亿元（发行规模130.93亿元） [4] - 城投宽庭保租房REIT上市后价格涨幅超40%，市值达42.72亿元，上半年年化分红率4.19%，较10年期国债收益率高出超200个基点 [5] 市场环境变化与机构担忧 - 租房市场价格持续下降（2025年上半年全国55城租金坪效同比降幅3.6%）和保租房供给量大幅增加（上半年22城新增供应10.45万套，同比上涨14.11%），导致机构对分红率可持续性产生顾虑 [6][8][9] - 投资机构要求按月提供运营数据，并实地考察周边房租价格和租客流动情况，以验证出租率（需超90%）和租金收入稳定性 [6][8] - 部分机构因担忧分红缩水而减持持仓，直至运营方通过非租金收入对冲策略才恢复信心 [18] 行业应对策略：扩募与运营优化 - 扩募成为提升分红率和运营绩效的核心手段，如华夏北京保障房REIT扩募9.46亿元，预测年化分派率4.11%；城投宽庭REIT启动扩募浦江社区和九星社区（出租率均超90%） [11][12] - 政策要求扩募项目运营时间原则上不低于3年，且需满足收益稳定性要求（最近3年平均EBITDA不低于未来3年平均预计EBITDA的70%），保租房REITs因收益稳定性较高更易符合条件 [13] - 运营方通过自动化服务降低开支、升级社区服务满足差异化需求（如高端市场改造、企业合作利用补贴政策），以拓宽获客并提升租金收入 [16][17][18] - 非租金收入（如社区消费场景共建）成为对冲租金打折影响的关键方式 [18] 投资机构态度转变 - 机构从关注抗周期叙事转向依赖实际运营数据验证，强调租金收入、出租率与分红率的稳定性 [18] - 资本将REITs视为"类权益资产"，长期持仓信心取决于运营绩效的持续提升能力 [18]

核心观点 - 国泰君安城投宽庭保租房REIT拟申请扩募并新购入基础设施项目 旨在通过REITs资本通道激活存量资产 推动"投融建管退"循环路径 [1][3] - 扩募面临三大挑战：从单项目收益到资本生态收益的跃升 项目运营时间要求 以及高出租率下的运营优化 [4][5][6] 政策背景与市场环境 - 2020年启动基础设施公募REITs试点 2021年7月保租房被纳入范围 2022年相关政策明确发行要求 [2] - 国内已上市保租房REITs共7单 国泰君安城投宽庭保租房REIT以30.5亿元发行规模居首位 [1] - 首批公募REITs上市后总市值超2000亿元 居亚洲首位 [3] - 四大一线城市租房人口近4000万 占比近50% 35岁以上租户占比超35% 品质诉求提升 [3] - 《住房租赁条例》于9月15日实施 推动租房市场向品质发展跨越 [3] 扩募项目详情 - 扩募涉及基础设施项目包括城投宽庭·浦江社区及城投宽庭·九星社区两个保障性租赁住房项目 [1] - 浦江社区出租率约90%～91% 九星社区出租率超95% [5] - 两个项目出租率均超90% 为现有项目中条件最成熟、品质和运营状态最佳的项目 [5] 财务与运营表现 - 截至上半年 城投宽庭保租房REIT累计可供分配金额6337万元 年化现金流分派率4.196% 市值达42.72亿元 [2] - 城投宽庭品牌2024年租金收入规模突破5亿元 较2021年实现近10倍增长 [2] - 管理房源超2.7万套 累计服务近5万人次 布局上海9大区域19个项目 [2] 扩募战略意义 - 扩募是REIT平台取得内生增长的重要抓手 能接受更多投资人审视 倒逼运行管理团队提质增效 反哺品牌运营 [1][3] - 通过REITs资本通道激活存量资产是当前盘活存量资产的趋势 [1] - 扩募能助力城市发展与人才安居 激活市场流动性 高效盘活闲置资产 [6] 扩募挑战 - 需实现从单项目收益到资本生态收益的跃升 [4] - 项目运营时间原则上不低于3年 浦江社区运营满两年 九星社区2024年6月运营 需以运营数据突破障碍 [5] - 高出租率下需通过标准化运营、专业团队和信息化系统降本 发展租后服务增加非租金收入并增强用户黏性 [6] - 面临周边五六个竞品竞争 需利用人才租房补贴等政策吸引租客而非价格战 [6] - 监管部门关注收益稳定性、项目合规性与运营稳定性 完成扩募时间表存在不确定性 [5]