一、主要会计数据和财务指标 前十大流通股东累计持有： 145976.8万股，累计占流通股比： 57.7%，较上期变化： -1568.96万股。 | 名称 持有数量(万股) | | 占总股本比例 (%) | 增减情况(万 股) | | --- | --- | --- | --- | | 上海城投(集团)有限公司 | 117531.86 | 46.46 | 不变 | | 弘毅(上海)股权投资基金中心(有限合伙) | 15035.29 | 5.94 | -1026.19 | | 全国社保基金六零二组合 | 3772.46 | 1.49 | 新进 | | 香港中央结算有限公司 | 2483.97 | 0.98 | 1108.77 | | 张国情 | 1521.12 | 0.60 | 189.07 | | 全国社保基金一一六组合 | 1406.83 | 0.56 | 新进 | | 海富通价值精选股票型养老金产品-中国民生银行股份 有限公司 | 1157.74 | 0.46 | 新进 | | 南方中证1000ETF | 1045.03 | 0.41 | -338.85 | | 华安景气领航混合A | 1020.91 | ...

报告公司投资评级 - 首次覆盖，给予“买入”评级 [1][5][80] 报告的核心观点 - 城投控股背靠上海城投集团，深耕上海多年，待结转资源充足，后续在上海城市更新积极推动下，有望获取更多优质土储；保障房运营经验丰富，投融管退路径清晰，投资业务有望持续增厚公司利润；预计2024 - 2026年归母净利润分别为7.2、18.4、20.8亿元，EPS分别为0.28、0.73、0.82元，当前股价对应PE为14.9、5.8、5.2倍 [5][80] 根据相关目录分别进行总结 聚焦三大板块业务，整体经营情况稳健 - 上海城投集团控股，业务聚焦地产开发运营：公司前身1992年成立，1993年上市，发展三十余年，围绕地产产业链开展相关布局，形成双循环格局；2008年重大资产重组注入环境集团和置地集团，2016 - 2017年置出环境集团，业务聚焦为房地产及投资业务；控股股东上海城投集团由上海市国资委全资控股，截至2025年1月27日持股46.46%，二股东弘毅投资持股5.94% [16][17][20][22] - 前三季度业绩边际承压，待结转资源充裕：业务分地产开发、房产运营和投资业务三部分，收入主要由开发结转收入贡献；2023年以来因房地产项目开发结转节奏差异，整体收入下降，2024年前三季度收入9.2亿元，同比下降33.8%；截至2024Q3，合同负债 + 预收账款规模达155.6亿元，可覆盖2023年收入6.1倍；2023年以来利润表现下降，2024年前三季度归母净利润亏损2.16亿元，看好四季度项目结转后利润扭亏为盈 [26][31] 开发业务深耕上海，项目储备价值高 - 露香园二期入市，销售金额创新高：受项目拿地和推盘周期性变化影响，近年销售规模波动，2024年签约销售金额175.3亿元，同比增长113%，销售面积11.6万方，同比下降15%，销售均价超15万元/平；2024年新开工面积10.4万方，同比下降62%，竣工面积24.4万方，同比下降34%；2024年开盘项目包括露香园二期、青溪云邸、兴华里等，预估截至2025年2月末三项目贡献销售额约162亿元；露香园项目位于黄浦区核心地段，截至2023年末共结转项目货值137亿元，2021年摘得露香园二期地块，截至2025年2月底部分地块高容积率产品已入市 [34][36][38][39][40][43] - 深耕上海城市更新，储备土地安全垫高：2019年以来新增拿地均在上海，2024年拿地总价近百亿；已售未结转资源充裕，2025年预估结转货值有望超150亿元；2024年9月拟与闵行区两镇政府签订改造项目合作协议，投资超183亿元，估算两项目货值超200亿元，将补充土地储备并加深上海城市更新布局 [45][49][50] 资产投融管退路径清晰，投资业务增厚利润 - 资产运营有序扩张，REITs出表盘活资产：资产运营业务涵盖办公、商业和租赁住房，截至2024年末，出租总面积32.57万方，同比增长5%，租金收入2.98亿元，同比增长1%；首批布局的八大租赁社区全部投入运营，江湾和光华社区因REITs发行于2023年末不再纳入合并范围但仍由公司运营；2024年1月发行规模最大的保租房公募REITs，募集规模30.50亿元，供应近3000套租赁住房 [53][55][59] - 投资板块平稳运作，增厚公司利润：投资业务包括直接股权投资和私募股权投资基金管理，截至2024H1直接投资项目含多家上市公司股权，收到已上市证券分红约0.49亿元，持有的已上市证券市值约38.18亿元；私募股权投资通过诚鼎基金运作，围绕主业布局产业链 [61] 有息负债压降，现金流情况稳健 - 截至2024H1，有息负债405.3亿元，同比下降3.6%，资产负债率和净负债率分别为73.7%和147.7%，负债结构优化；2019年以来平均融资成本不断走低，2024H1降至4.05%，较年初压降12BPs，公开市场发债利率处于房企低值 [63][64] - 得益于销售回款效率提升，2023年以来现金流状况良好，截至2024Q3在手现金达90.9亿元，同比增长101%，实现经营性现金流净额57.7亿元；分红派息水平较稳定，2019 - 2021年派息比例维持30%左右，2022 - 2023年提升至35%左右 [69][71] 盈利预测与投资建议 - 预计2024 - 2026年营收分别为84.0、159.9、180.8亿元，毛利率分别为23.6%、27.8%、28.0%；选取陆家嘴、浦东金桥等公司对比，2024 - 2026年估值低于可比公司均值 [74][75][78]

报告公司投资评级 - 首次覆盖，给予“买入”评级 [1][5][80] 报告的核心观点 - 城投控股背靠上海城投集团，深耕上海多年，待结转资源充足，后续在上海城市更新积极推动下，有望获取更多优质土储；保障房运营经验丰富，投融管退路径清晰，投资业务有望持续增厚公司利润；预计2024 - 2026年归母净利润分别为7.2、18.4、20.8亿元，EPS分别为0.28、0.73、0.82元，当前股价对应PE为14.9、5.8、5.2倍 [5][80] 根据相关目录分别进行总结 聚焦三大板块业务，整体经营情况稳健 - 上海城投集团控股，业务聚焦地产开发运营：公司前身1992年成立，1993年上市，发展三十余年成综合型公司，业务聚焦房地产及投资；控股股东上海城投集团由上海市国资委全资控股，截至2025年1月27日持股46.46%，二股东弘毅投资持股5.94% [16][22] - 前三季度业绩边际承压，待结转资源充裕：业务分地产开发、房产运营和投资业务，收入主要由开发结转贡献；2023年以来因项目开发结转节奏差异，收入下降，2024年前三季度收入9.2亿元，同比降33.8%；截至2024Q3，合同负债+预收账款155.6亿元，可覆盖2023年收入6.1倍；2024年前三季度归母净利润亏损2.16亿元，看好四季度扭亏为盈 [26][31] 开发业务深耕上海，项目储备价值高 - 露香园二期入市，销售金额创新高：受项目拿地和推盘周期性变化影响，近年销售规模波动；2024年签约销售金额175.3亿元，同比增113%，销售均价超15万元/平；2024年新开工面积10.4万方，同比降62%，竣工面积24.4万方，同比降34%；2024年开盘五个项目，预估截至2025年2月末贡献销售额约162亿元；露香园项目位于黄浦区核心地段，截至2023年末共结转项目货值137亿元；2021年1月摘得露香园二期地块，截至2025年2月底，A、B、D1地块高容积率产品全部入市 [34][38][39] - 深耕上海城市更新，储备土地安全垫高：2019年以来新增拿地均在上海，2024年拿地总价近百亿；已售未结转资源充裕，2025年预估结转货值超150亿元；2024年9月拟与闵行区两镇政府签改造项目合作协议，投资超183亿元，估算货值超200亿元，加深上海城市更新布局 [45][49][50] 资产投融管退路径清晰，投资业务增厚利润 - 资产运营有序扩张，REITs出表盘活资产：资产运营业务涵盖办公、商业和租赁住房，截至2024年末，出租总面积32.57万方，同比增5%，租金收入2.98亿元，同比增1%；首批布局的八大租赁社区全部投入运营；2024年1月发行规模最大的保租房公募REITs，募集规模30.50亿元，供应近3000套租赁住房 [53][55][59] - 投资板块平稳运作，增厚公司利润：投资业务包括直接股权投资和私募股权投资基金管理；截至2024H1，直接投资项目含多家上市公司股权，持有的已上市证券市值约38.18亿元，2024H1收到分红约0.49亿元；私募股权投资通过诚鼎基金运作，围绕主业布局产业链 [61] 有息负债压降，现金流情况稳健 - 截至2024H1，有息负债405.3亿元，同比降3.6%，资产负债率和净负债率分别为73.7%和147.7%，负债结构优化；2024H1融资成本降至4.05%，较年初压降12BPs，公开市场发债利率处于房企低值；截至2024Q3，在手现金90.9亿元，同比增101%，实现经营性现金流净额57.7亿元；分红派息水平较稳定，2019 - 2021年派息比例30%左右，2022 - 2023年提升至35%左右 [63][69][71] 盈利预测与投资建议 - 预计2024 - 2026年营收分别为84.0、159.9、180.8亿元，毛利率分别为23.6%、27.8%、28.0%；选取陆家嘴、浦东金桥等公司对比，2024 - 2026年估值低于可比公司均值；预计2024 - 2026年归母净利润分别为7.2、18.4、20.8亿元，EPS分别为0.28、0.73、0.82元，当前股价对应PE为14.9、5.8、5.2倍，首次覆盖，给予“买入”评级 [74][78][80]

报告公司投资评级 - 首次覆盖，给予“买入”评级 [1][5][80] 报告的核心观点 - 城投控股背靠上海城投集团，深耕上海多年，待结转资源充足，后续在上海城市更新积极推动下，有望获取更多优质土储；公司保障房运营经验丰富，投融管退路径清晰，投资业务有望持续增厚公司利润；预计 2024 - 2026 年归母净利润分别为 7.2、18.4、20.8 亿元，EPS 分别为 0.28、0.73、0.82 元，当前股价对应 PE 为 14.9、5.8、5.2 倍 [5][80] 根据相关目录分别进行总结 聚焦三大板块业务，整体经营情况稳健 - 上海城投集团控股，业务聚焦地产开发运营：公司是以地产开发、运营、金融为主业的综合型公司，前身于 1992 年成立，1993 年上市，发展三十余年形成双循环格局；控股股东上海城投集团由上海市国资委全资控股，截至 2025 年 1 月 27 日持股 46.46%，二股东弘毅投资持股 5.94% [16][22] - 前三季度业绩边际承压，待结转资源充裕：业务分地产开发、房产运营和投资业务，收入主要由开发结转收入贡献；2023 年以来因项目开发结转节奏差异，整体收入下降，2024 年前三季度收入 9.2 亿元，同比降 33.8%；截至 2024Q3，合同负债 + 预收账款 155.6 亿元，可覆盖 2023 年收入 6.1 倍；2023 年以来利润下降，2024 年前三季度归母净利润亏损 2.16 亿元，看好四季度扭亏为盈 [26][31] 开发业务深耕上海，项目储备价值高 - 露香园二期入市，销售金额创新高：受项目拿地和推盘周期性变化影响，近年销售规模波动；2024 年签约销售金额 175.3 亿元，同比增 113%，销售面积 11.6 万方，同比降 15%，销售均价超 15 万元/平；2024 年新开工面积 10.4 万方，同比降 62%，竣工面积 24.4 万方，同比降 34%；2024 年开盘五个项目，预估截至 2025 年 2 月末贡献销售额约 162 亿元；露香园项目位于黄浦区核心地段，截至 2023 年末共结转项目货值 137 亿元，2021 年摘得露香园二期地块，截至 2025 年 2 月底部分地块高容积率产品已入市 [34][38][39] - 深耕上海城市更新，储备土地安全垫高：2019 年以来新增拿地均在上海，2024 年拿地总价近百亿；已售未结转资源充裕，2025 年预估结转货值超 150 亿元；2024 年 9 月拟与闵行区两镇政府签改造项目合作协议，投资超 183 亿元，估算两项目货值超 200 亿元，加深上海城市更新布局 [45][49][50] 资产投融管退路径清晰，投资业务增厚利润 - 资产运营有序扩张，REITs 出表盘活资产：资产运营业务涵盖办公、商业和租赁住房，截至 2024 年末出租总面积 32.57 万方，同比增 5%，租金收入 2.98 亿元，同比增 1%；首批布局的八大租赁社区全部投入运营；2024 年 1 月发行规模最大的保租房公募 REITs，募集规模 30.50 亿元，供应近 3000 套租赁住房 [53][55][59] - 投资板块平稳运作，增厚公司利润：投资业务包括直接股权投资和私募股权投资基金管理；截至 2024H1 直接投资项目含多家上市公司股权，收到已上市证券分红约 0.49 亿元，持有的已上市证券市值约 38.18 亿元；私募股权投资通过诚鼎基金运作，围绕主业布局产业链 [61] 有息负债压降，现金流情况稳健 - 截至 2024H1，有息负债 405.3 亿元，同比降 3.6%，资产负债率和净负债率分别为 73.7%和 147.7%，负债结构优化；2024H1 融资成本降至 4.05%，较年初压降 12BPs，公开市场发债利率处于房企低值 [63][64] - 2023 年以来现金流状况良好，截至 2024Q3 在手现金 90.9 亿元，同比增 101%，实现经营性现金流净额 57.7 亿元；分红派息水平较稳定，2019 - 2021 年派息比例 30%左右，2022 - 2023 年提升至 35%左右 [69][71] 盈利预测与投资建议 - 预计 2024 - 2026 年营收分别为 84.0、159.9、180.8 亿元，毛利率分别为 23.6%、27.8%、28.0%；选取可比公司对比，2024 - 2026 年估值低于可比公司均值 [74][75][78]

证券代码：600649 证券简称：城投控股 公告编号：2025-005 上海城投控股股份有限公司 第十一届董事会第十九次会议决议公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏， 并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 重要内容提示： 董事会同意公司全资子公司上海城投置地（集团）有限 公司收购上海丰芙企业管理有限公司持有的上海东荣房地 产开发有限公司（以下简称"东荣房地产"）13%股权，价格 1 为 23,868 万元。东荣房地产负责开发建设杨浦区新江湾城 F 区 F1-E 地块商办项目。 特此公告。 上海城投控股股份有限公司董事会 2025 年 3 月 18 日 2 本次董事会所有议案均获通过。 一、董事会会议召开情况 上海城投控股股份有限公司（以下简称"公司"）董事会 于 2025 年 3 月 7 日以书面方式向各位董事发出了召开第十 一届董事会第十九次会议的通知。会议于 2025 年 3 月 14 日 以通讯表决方式召开。本次会议应出席董事 9 人，实际出席 董事 9 人。本次会议的召开符合有关法律法规和《公司章程》 的规定。 二、董事会会议审议情况 董事会 ...

证券代码：600649 证券简称：城投控股 公告编号：2025-004 重要内容提示： 股东持股的基本情况 本次减持计划实施前，上海城投控股股份有限公司（以下简称"公司"）5% 以上股东弘毅（上海）股权投资基金中心（有限合伙）持有公司股份共计 160,614,847 股，占公司总股本的 6.35%，上述股份全部由协议转让取得。 减持计划的实施结果情况 公司于 2025 年 1 月 27 日收盘后收到公司股东弘毅（上海）股权投资基金中 心（有限合伙）发来的《减持公司股份进展告知函》，弘毅（上海）股权投资基 金中心（有限合伙）通过集中竞价交易方式减持公司股份 10,261,903 股，占公 司总股本的比例 0.41%。截至本公告披露日，本次减持计划披露的减持时间区间 届满，减持计划结束，弘毅（上海）股权投资基金中心（有限合伙）持有公司股 份共计 150,352,944 股，占公司总股本的 5.94%。 | 股东名称 | 股东身份 | 持股数量 | 持股比例 | 当前持股股份来源 | | --- | --- | --- | --- | --- | | | | （股） | | | | 弘毅（上海）股权 | 5%以上非 ...

证券代码：600649 证券简称：城投控股 公告编号：2025-001 上海城投控股股份有限公司 第十一届董事会第十八次会议决议公告 1 持金额不变，即不超过 3.601 亿元，增持基金份额不超过 11,806 万份，占基金已发行基金总份额的 11.806%。同时， 董事会授权公司经营层在上述额度范围内，根据法律法规及 监管规则要求，制定、批准、签署、执行、修改、完成与本 基金份额增持相关的所有必要的文件、合同、协议、合约等 法律文件以及对其任何修订或补充形成的补充协议。 （二）董事会以 9 票同意、0 票反对、0 票弃权审议通 过了《关于为子公司开具保函的议案》 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏， 并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 重要内容提示： 本次董事会所有议案均获通过。 一、董事会会议召开情况 上海城投控股股份有限公司（以下简称"公司"）董事会 于 2025 年 1 月 6 日以书面方式向各位董事发出了召开第十 一届董事会第十八次会议的通知。会议于 2025 年 1 月 10 日 以通讯表决方式召开。本次会议应出席董事 9 人，实际出席 董 ...

证券代码：600649 证券简称：城投控股 公告编号：2024-043 上海城投控股股份有限公司 关于子公司参与设立有限合伙企业 并收购漕宝路项目的进展公告 1 发起设立合伙企业，合伙企业作为主体以其自有及自筹资金 通过上海联合产权交易所参拍收购标的公司 100%股权及标 的公司股东华鑫置业对标的公司享有的股东借款债权，进而 投资徐汇区田林板块 244-19 地块的租赁住房物业项目（以 下简称"漕宝路项目"）。 漕宝路项目位于徐汇区田林板块，临近徐家汇与徐汇滨 江，项目交通通达性较高，周边人口稠密，商业及医疗教育 配套完善，生活氛围浓厚。项目共建设 5 栋公寓楼及相连接 的商业。 交易内容详情请见公司于 2024 年 12 月 10 日在上海证 券交易所网站（www.sse.com）和《上海证券报》上披露的《关 于子公司参与设立有限合伙企业并收购漕宝路项目的公告》 （公告编号：2024-042）。 二、进展情况 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏， 并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 重要内容提示： 交易主要内容：上海城投控股股份有限公司（以下简称"公 ...

公司基本信息 - 证券代码 600649，证券简称城投控股 [1] - 编号 2024 - 012 [2] - 投资者关系活动类别为特定对象调研，参会单位有华泰证券、紫阁投资、华夏基金，时间为 2024 年 12 月 18 日，地点在上海市吴淞路 130 号，公司接待人员有董事会办公室工作人员和副总裁兼董事会秘书蒋家智先生 [3][4] 公司业务情况 业务布局 - 以地产开发、运营和金融为主业，围绕房地产全产业链开展业务，涵盖商品房开发与销售等多领域，各版块协同发展 [4] 主要开发项目 - 露香园一期已建成交付，二期首开区 B、D1 地块于 2024 年 3 月入市，地块别墅于 2024 年 6 月入市，A 地块于 2024 年 11 月入市 [4] - 青溪云邸项目含 45 套公寓和 23 套联排（4 套自持），年内推向市场基本售罄 [5] - 兴华里项目含 106 套公寓和 30 套联排，待入市 [5] - 高阳新里项目于 2023 年 8 月入市，含 127 套公寓和 4 套联排，基本售罄 [5] - 汇樾庭项目共 440 套住宅，于 2023 年 10 月开盘，基本售罄 [5] - 虹盛里项目共 7 个地块，一期 4 个地块 451 套住宅于 2023 年 8 月开盘，二期房源待入市 [5] - 水尚华庭项目含 1138 套住宅，正在销售中 [5] - 璟云里项目分期开发，一期 1097 套住宅已建成交付，二期别墅产品待入市 [5] 新增地块 - 新增黄浦区小东门项目，闵行区华漕镇 MHP0 - 1404 单元 39 - 02、40 - 02 地块，闵行区浦江镇杜行老街“城中村”改造项目和华漕镇诸翟“城中村”改造项目 [5] “城投宽庭”运营情况 - 在营社区总数 9 个，管理规模超 1.3 万套，“城投宽庭·江湾社区”和“城投宽庭·光华社区”于 2024 年 1 月 12 日成功发行国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 [5] 提问与回答环节 业务板块发展规划 - 以房地产开发业务为核心主业，营收和利润在较长时间内占比仍较高，未来保持一定规模和体量；运营业务是快速发展板块，将成新增长点；金融板块围绕主业服务，起功能性和利润支撑作用；短期拓展商品房等布局，中期关注“两旧一村”工程，长期探索片区开发建设，关注上海土地出让信息，围绕主业布局上下游产业链 [5][6] 分红水平 - 重视对股东稳定回报，贯彻监管要求，综合考虑经营和发展需要制定利润分配预案，条件允许时提高分红水平 [6] 股东股份变动 - 第一大股东城投集团暂无增持计划，第二大股东弘毅新一轮减持计划于 2024 年 9 月 30 日披露，截至 11 月 7 日已减持 9,261,903 股，占比 0.3661%，减持计划仍在进行中 [6] 露香园二期项目利润率 - 房地产行业受周期性影响，公司推动施工流程优化，加快项目推进与交付，按期结转收入，项目含一定比例自持商业项目，具体经营数据关注定期报告 [6] 漕宝路项目收购进展 - 2024 年 12 月 10 日披露相关公告，标的公司挂牌截止日期为 2024 年 12 月 20 日，交易能否摘牌及最终价格不确定，将及时披露进展 [7] REITs 扩募 - 开展保障性租赁住房公募 REITs 项目助于盘活资产，公司将做好融资后滚动投资，适时推进其他社区作为扩募储备资产，按规定披露进展 [8]

证券代码：600649 证券简称：城投控股 公告编号：2024-042 上海城投控股股份有限公司 关于子公司参与设立有限合伙企业 并收购漕宝路项目的公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏， 并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。 重要内容提示： 交易主要内容：上海城投控股股份有限公司（以下简称"公司"） 全资子公司上海城投房屋租赁有限公司（以下简称"房屋租赁公司"） 拟出资不超过6.4亿元，参与设立有限合伙企业。该合伙企业将作为 主体，拟通过上海联合产权交易所参拍收购上海馨伴寓置业有限公司 （以下简称"标的公司"）100%股权及标的公司股东华鑫置业（集团） 有限公司（以下简称"华鑫置业"）对标的公司享有的股东借款债权， 其中股权部分挂牌价格约为47,009.57万元，债权部分支付总额由评 估基准日股东借款本息总额约48,528.73万元及股东借款本金未付清 部分在自基准日之次日起至股东借款本息总额实际付清之日止的期 间内所产生的利息(该期间的利息按年利率2.74%计)组成。 本次交易不构成关联交易，也不构成重大资产重组。 本次交易已经公司第十一届董事会第 ...