公司动态 - 公司全资子公司上海城投房屋租赁有限公司作为原始权益人发起设立的国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金已于2024年1月12日在上海证券交易所上市 [1] - 公司于2025年8月5日召开董事会会议审议通过参与基础设施基金扩募并新购入基础设施项目的议案 [2] - 公司拟以持有的上海市闵行区浦江镇浦江社区MHPO-1307单元G03-04地块租赁住房项目和闵行区七宝镇七宝社区MHPO-0105单元01-02地块新建租赁住房项目作为底层资产参与基金扩募申报工作 [2] 项目信息 - 基础设施项目包括浦江社区和九星社区两个租赁住房项目 [2] - 项目公司为上海城源房地产有限公司和城兆星置业（上海）有限公司 [2]

上市与项目 - 基础设施基金于2024年1月12日在上海证券交易所上市[2] - 浦江社区总建面153,666.40平方米，2,362套，产权至2088年11月12日[4] - 九星社区总建面81,840.22平方米，1,230套，产权至2089年11月11日[4] 基金情况 - 基金期限65年，首次发售规模30.50亿元[6] - 原始权益人或关联方拟认购不低于扩募份额20%[6] 扩募相关 - 项目公司股东变更为城投房屋租赁[9] - 董事会授权经营层办理扩募事宜[12] - 扩募需获多部门批准，提交持有人大会审议，资产转让需政府同意函，均有风险[14][16][18]

股份回购 - 2022年10月13日首次回购，12月13日完成，回购25,074,866股，占总股本0.99%，支付99,999,682.73元[3] 股份注销 - 2025年3月27日和6月20日同意将回购股份用途变更为注销并减资[2][5] - 8月7日为股份注销日期，注销后总股本变为2,504,500,768股[2][7][9] 股东持股 - 弘毅（上海）持股数量不变，比例从5.94%变为6.00%[13] 后续事项 - 已履行通知债权人程序，已递交注销申请，将办工商变更登记[7] 影响说明 - 本次注销不影响财务、经营、股权分布和上市地位[10]

行业投资评级 - 维持房地产行业"看好"评级 [4] 核心观点 - 中央政治局会议强调落实城市工作会议精神，高质量推进城市更新 [3][47] - 高品质住宅在政策导向和供需结构变化下或迎来发展浪潮 [5] - 建议关注核心城市布局强、产品力突出的房企及二手房中介、物管企业 [5] 板块行情 - 本周房地产（申万）指数下跌3.4%，跑输大盘（上证指数跌0.9%） [8] - 个股表现分化：珠江股份(+13.5%)、电子城(+10.3%)涨幅居前；海南机场(-8.4%)、金地集团(-8.1%)跌幅较大 [8] 数据跟踪 新房市场 - 当周42城新房成交205万平米，环比上升19.9%，但同比仍下降20.8% [14] - 分能级：一线城市成交环比上升40.6%（53.1万平米），二线上升11.6%（117万平米） [14] - 7月累计成交761万平米，环比下降31.8%，年初至今累计同比下降4.7% [18] 二手房市场 - 当周21城二手房成交185万平米，环比下降5.4%，但同比上升2.5% [29] - 一线城市成交75.9万平米环比微升0.4%，二线城市环比下降10.5% [29] - 7月累计成交854万平米，年初至今累计同比上升17.1% [35] 政策动态 - 居民换购住房退税政策累计退还个税111亿元 [47] - 地方政策优化：北京提高多子女家庭公积金贷款额度，上海计划启动25个城中村改造 [47] - 沈阳公积金缴存基数上限调至29,523元，哈尔滨"以旧换新"贷款额度最高上浮20% [47] 公司动态 - 陆家嘴上半年营收65.98亿元（同比+33.9%），归母净利润8.15亿元（同比-7.9%） [50] - 大悦城完成24.26亿元定增，华润置地获20亿元3年期贷款 [50] - 万物云提名卜令秋为非执行董事候选人 [51]

行业投资评级 - 房地产服务行业评级为增持（维持）[14] - 房地产开发行业评级为增持（维持）[10] 核心观点 - 上周44城新房备案面积环比上升22%，其中一线、二线、三线分别环比+41%、+14%、+20% [2] - 22城二手房备案数据环比下降5%，其中一线、二线、三线分别环比+0.4%、-9%、-3% [2] - 年初至今44城新房成交面积同比-6%，22城二手房成交面积同比+14% [2] - 21个重点城市新房库存四周滚动环比-0.4%，一线、二线、三线分别环比-0.3%、-0.7%、-0.2% [2] - 21个样本城市二手房挂牌量较7月27日下降0.1%，较去年末上升6.9% [2] 行情回顾 - 上周房地产开发板块下跌3.43%，恒生指数下跌3.47%，中华内房股指数CNY下跌5.14% [3] - 房地产服务子板块中，物业管理下跌4.13%，房地产中介业务表现相对较好 [7] 重点公司推荐 - 重点推荐13家公司：城投控股、城建发展、滨江集团、招商蛇口、新城控股、华润置地、中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、华润万象生活、绿城服务、中海物业、领展房产基金 [4][11][43] - 目标价最高为领展房产基金50.59港元，最低为绿城服务5.91港元 [11] - 滨江集团2025年预测PE为10.91倍，华润置地为7.24倍，建发国际集团为6.96倍 [43] 新房与二手房数据 - 7月44城新房销售面积同比下降19%，一线下降26%，二线下降21%，三线下降8% [15] - 22城二手房成交面积同比下降6%，一线下降7%，二线下降7%，三线上升7% [24] - 21城去化速度为83周，一线54周，二线87周，三线130周 [33] 市场表现 - 周涨幅前十公司中天府文旅以42%涨幅居首，珠江股份涨13.49% [12] - 周跌幅前十公司中金地集团跌8.11%，招商蛇口跌7.68% [12] - 房地产板块在31个行业中排名第25位，表现弱于医药健康、通信电子等板块 [9]

股价表现 - 截至2025年8月1日收盘 城投控股报收于4 37元 上涨0 46% [1] - 换手率1 17% 成交量29 52万手 成交金额1 30亿元 [1] 资金流向 - 主力资金净流入1581 84万元 占比成交额12 18% [1] - 超大单净流入516 80万元 占成交额3 98% [1] - 大单净流入1065 04万元 占成交额8 2% [1] - 中单净流出281 68万元 占成交额2 17% [1] - 小单净流出1300 15万元 占成交额10 01% [1] 财务表现 - 2025年一季度营业总收入23 40亿元 同比增长455 64% [1] - 归属净利润2358 88万元 同比增长555 83% [1] - 扣非净利润3058 22万元 同比增长475 47% [1] - 流动比率2 042 速动比率0 356 资产负债率74 52% [1] 公司基本信息 - 公司全称上海城投控股股份有限公司 成立于1992年 位于上海市 [1] - 主营业务为水的生产和供应业 [1] - 注册资本252957 5634万人民币 实缴资本252957 5634万人民币 [1] - 法定代表人张辰 [1] 商业活动 - 对外投资39家企业 [2] - 参与招投标项目83次 [2] - 拥有专利信息2条 [2] - 持有行政许可9个 [2]

报告行业投资评级 - 房地产开发行业评级为增持（维持）[5] - 房地产服务行业评级为增持（维持）[5] 报告的核心观点 - 7月新房销售迎季节性调整，百强房企单月和累计销售金额同比降幅走阔，市场动能不足，但政策落地节奏有望加快，一线城市及核心区域政策弹性或超预期[1] - 房地产市场活跃度整体回落，处于传统淡季，看好核心城市复苏节奏，推荐具备“好信用、好城市、好产品”逻辑的地产开发商、分红与业绩稳健的头部物管公司，以及受益于香港资产重估逻辑的港股高股息REITs[4] 根据相关目录分别进行总结 新房销售情况 - 2025年7月，百强房企单月销售金额环比-38.1%，同比-23.2%，降幅较6月走阔0.5个百分点；1 - 7月累计销售金额同比-14.4%，降幅较1 - 6月走阔1.4个百分点[1] - 7月1 - 27日，44城新房/22城二手房的网签成交面积环比分别-34.4%/-28.2%，新房二手房成交面积环比均回落[4] 各梯队房企销售情况 - 2025年1 - 7月TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100房企的销售金额入榜门槛分别达616、217、147、77、25亿元，同比+5.0%、-15.2%、-7.0%、-15.1%、-20.1%，其中TOP10门槛提升明显[2] - 百强房企单月销售金额中24家环比增长，较6月减少32家，28家同比增长，较6月减少1家[2] - 7月TOP3、TOP10、TOP11 - 20、TOP21 - 30、TOP31 - 50、TOP51 - 100单月销售金额同比-25.3%、-13.6%、-35.4%、-34.6%、-24.6%、-33.2%，增速较6月分别+2.1、+10.2、-36.5、-0.7、+7.0、-3.0个百分点[2] 头部房企情况 - 1 - 7月，TOP10房企销售额占TOP100房企的比重为52.8%，同比+0.4个百分点，头部房企集中度有所提升[3] - TOP50房企中有20家实现1 - 7月累计销售额同比正增长（较1 - 6月增加1家），其中陆家嘴、能建城发、鸿荣源、嘉里建设、上海建工的累计同比增速超50%[3] - 2025年1 - 7月合同销售金额超过千亿元的房企共5家，较去年同期减少1家，分别为保利发展、中海地产、绿城中国、华润置地、招商蛇口[3] 重点推荐公司情况 A股开发 - 推荐城投控股、城建发展、滨江集团、新城控股、招商蛇口[4] 港股开发 - 推荐华润置地、中国海外发展、建发国际集团、绿城中国、越秀地产[4] 物管公司 - 推荐华润万象生活、绿城服务、中海物业、招商积余、保利物业[4] 港股REIT - 推荐领展房产基金[4] 重点推荐公司最新观点 - 城投控股2025H1预计归母净利润和扣非归母净利同比扭亏为盈，结算规模显著提升，待结算资源充沛，维持“买入”评级[11] - 城建发展预计25H1实现归母净利润同比扭亏，25年在业绩结转、销售改善等方面具备看点，维持“买入”评级[11] - 滨江集团25Q1营收和归母净利润同比高速增长，在杭州具备深耕优势，维持“买入”评级[11] - 新城控股25Q1净利恢复增长，商业运营稳健发展，开发业务减值影响逐步消减，维持“买入”评级[11] - 招商蛇口自去年四季度以来投拓力度显著增强，多REITs平台助力资产证券化，融资成本持续优化，维持“买入”评级[12] - 华润置地24年业绩平稳兑现，开发业务优势领先，经常性业务利润占比进一步提升，维持“买入”评级[12] - 中国海外发展24年业绩下滑，但核心优势未改，土储资源充裕优质，非开发业务渐入佳境，维持“买入”评级[12] - 建发国际集团24年业绩略低于预期，但已售未结资源结构优质，后续业绩有望企稳，维持“买入”评级[12] - 绿城中国今年以来拿地力度显著加大，销售金额同比、销售均价等均较2024年有所优化，维持“买入”评级[12] - 越秀地产24年盈利下滑，随行业筑底回稳，业绩有望逐步修复，维持“买入”评级[12] - 华润万象生活24年业绩较快增长，股东回报进一步加强，看好消费复苏对其经营的催化，维持“买入”评级[13] - 绿城服务24年业绩超出预期，“好房子”导向下，高品质服务品牌优势有望放大，维持“买入”评级[13] - 中海物业24年业绩略低于预期，通过退出部分低效项目和市拓聚焦强化高质量发展属性，维持“买入”评级[13] - 滨江服务24年业绩受税率波动一次性影响，作为“小而美”的品质服务物企代表，关联房企助力强化其在杭州市场的影响力，维持“买入”评级[13] - 招商积余25Q1业绩增速较高，全年在盈利能力、市拓、增值服务等方面具备看点，维持“买入”评级[13] - 保利物业24年业绩低于预期，但逆势实现市拓规模与质量齐升，充裕现金支撑股东回报进一步提升，维持“买入”评级[13] - 首次覆盖领展房产基金，给予“买入”评级，人民币升值等因素有望推动其估值修复[13]

股价表现 - 截至2025年7月30日收盘 城投控股报收于4 52元 下跌1 95% 换手率1 1% 成交量27 77万手 成交金额1 27亿元 [1] - 今日主力资金净流出1138 35万元 占比成交额9 0% 其中超大单净流出1391 23万元 占成交额11 0% 大单净流入252 88万元 占成交额2 0% [1] - 中单净流出588 38万元 占成交额4 65% 小单净流入549 98万元 占成交额4 35% [1] 财务业绩 - 截至2025一季报 公司营业总收入23 40亿元 同比增长455 64% 归属净利润2358 88万元 同比增长555 83% [1] - 扣非净利润3058 22万元 同比增长475 47% 流动比率2 042 速动比率0 356 资产负债率74 52% [1] 公司基本信息 - 上海城投控股股份有限公司成立于1992年 位于上海市 以从事水的生产和供应业为主 [1] - 企业注册资本252957 5634万人民币 实缴资本252957 5634万人民币 公司法定代表人为张辰 [1] 商业活动 - 公司共对外投资39家企业 参与招投标项目83次 拥有专利信息2条 行政许可9个 [2]

股价表现与市值 - 截至2025年7月25日收盘，城投控股报收于4.57元，较上周的4.42元上涨3.39% [1] - 本周最高价4.6元，最低价4.41元 [1] - 当前总市值115.6亿元，在房地产开发板块市值排名25/92，两市A股市值排名1517/5148 [1] 公司业务概况 - 公司形成房地产开发、租赁房运营、金融投资三大核心业务板块，构建"投融建管退"闭环生态 [2] - 标杆项目包括新江湾城片区开发、思南公馆别墅改造、松江泗泾保障房大居、露香园项目、"城投宽庭"租赁住房等 [2] - 以成为"房地产特色化全产业链综合性一流企业"为目标，实现从"传统房地产开发商"向"城市生态服务商"转变 [2] 财务表现 - 2024年实现营业收入94.32亿元，归母净利润2.43亿元 [2] - 截至2024年末，归母净资产209.02亿元，总资产846.69亿元，净资产收益率1.16% [2] - 2024年度现金分红金额占净利润比例为41.28%，较前一年提升5个百分点 [6] 业务发展战略 - 开发业务营收和利润占比仍会较高，未来保持一定加速度的规模和体量 [3] - 运营业务是快速发展板块，将成为新的增长点，起到平滑周期作用 [3] - 金融板块主要围绕主业服务，起到功能性和利润支撑作用 [3] 土地获取与区域布局 - 重点布局上海中心城区核心区域优质土地资源及保障房、租赁住房 [4] - 关注上海土地出让信息，布局旧区改造、城中村及片区开发等优势领域 [4] - 对上海以外市场保持谨慎态度，着重房地产上下游产业链布局 [4] 租赁住房业务 - "城投宽庭"累计运营社区10个，管理规模超1.4万套 [4] - "十四五"末目标达到2万套运营规模 [4] - 借助保租房REITs发行取得市场先机，适时推进其他社区作为扩募储备资产 [4] 市值管理与股东回报 - 制定《估值提升计划暨提质增效重报行动方案》 [5] - 2024至2026年累计现金分红金额占净利润比例不低于35% [5][6] - 通过优化经营质效、深化投资者关系管理、加大分红力度等措施提升投资价值 [5]

房企2025年半年度业绩概况 - 40家房企披露2025年半年度业绩预告，其中16家实现净利润为正，10家扭亏为盈（城建发展、渝开发、城投控股等）[1] - 盈利主要驱动因素包括项目交付、资产出售及资本市场投资获利[1] - 部分企业盈利依赖资产出售，下半年经营持续性存疑[1] 盈利房企具体表现 - 演江集团预计净利润16.33亿-19.82亿元，同比增长（2024年同期11.66亿元）[2] - 城建发展预计净利润4.4亿-6.54亿元（2024年同期-1.38亿元），同比增长420.29%-574%[2][3] - 渝开发预计净利润1.75亿-2.25亿元（2024年同期-0.33亿元），同比增长630.3%-781.82%，涨幅居首[2][3] - 珠江股份净利润同比增长366.67%-483.33%[3] 亏损房企情况 - 华夏幸福预计净亏损55亿-75亿元（2024年同期48.49亿元）[2] - 华侨城A预计净亏损23亿-29亿元（2024年同期-10.56亿元）[2] - 金地集团预计净亏损34亿-42亿元（2024年同期-33.61亿元）[2] 业绩改善核心因素 - 7家扭亏房企提及项目交付、结转周期和毛利率提升是关键[5] - 城建发展通过天坛府、龙樾天元等项目交付实现收入大幅增长[6] - 城投控股、南山控股等因房产项目竣工交付结转增加而改善利润[6] - 珠江股份和城建发展受益于A股市场回暖，股票资产增值[7] 政策与市场环境支持 - 2025年上半年A股总市值达100.02万亿元，较2024年末上升6.5%[7] - 各地优化公积金政策超150次，约20城支持"商转公"政策[7] - 房地产行业债券平均利率2.83%，同比下降0.28个百分点[7] - 融资条件宽松及成本下降有效减轻企业财务负担[8] 行业挑战与应对策略 - 渝开发通过转让朗福公司股权确认投资收益2.4亿元，但主营业务未明显改善[9] - 万业企业通过出售参股公司股权实现投资收益[9] - 需聚焦核心城市板块提升产品力，强化品牌差异化[10] - 内部管理需精细化以控制成本，保障盈利空间[10]