公司股权结构变更 - 公司控股股东宁波城投的股权结构拟发生变更 其控股股东将由宁波通商控股集团有限公司变更为宁波市国资委 [1] - 本次变更后 宁波城投的实际控制人仍为宁波市国资委 未发生变化 [1] - 本次变动不会导致公司控股股东及实际控制人发生变化 [1] 变更方式与影响 - 宁波市国资委将以股权投资方式增加对宁波城投的国有资本金注资 [1] - 本次变动不会对公司的日常经营和生产活动产生实质性影响 [1]

回购方案 - 首次披露日为2025年8月30日，实施期限为8月28日至11月27日[2] - 预计回购金额0.5亿 - 1亿元，价格上限6.87元/股[2] 实际回购情况 - 实际回购股数1270万股，占总股本0.51%，金额59855993元[2] - 价格区间4.44 - 4.85元/股，均价4.71元/股[2][6] - 10月9日首次实施，11月27日完成回购[6] 后续安排 - 已回购1270万股拟三年内履行程序注销[10]

公司经营与治理 - 公司严格履行信息披露义务并坚守合规经营底线 [2] - 公司将持续聚焦主业发展并以稳健经营回报投资者 [2]

公司股份回购完成情况 - 公司于2025年11月27日完成股份回购 [1] - 实际回购股份数量为1270万股，占公司总股本的0.51% [1] - 回购最高价格为4.85元/股，最低价格为4.44元/股，回购均价为4.71元/股 [1] - 本次回购使用资金总额为5985.6万元，不含交易费用 [1]

公司股份回购完成情况 - 公司于2025年11月27日完成股份回购，实际回购股份1270万股，占公司总股本的0.51% [1] - 回购最高价格为4.85元/股，最低价格为4.44元/股，回购均价为4.71元/股 [1] - 本次回购使用资金总额约为5986万元 [1] 公司财务与业务概况 - 2025年1至6月份，公司营业收入主要由房产销售构成，占比高达99.11%，其他业务占比为0.89% [1] - 截至发稿时，公司总市值约为109亿元 [1]

担保事项概述 - 公司为控股子公司黄山山海置业有限公司提供连带责任保证担保，担保贷款本金金额为10,500.00万元 [1] - 该担保用于支持山海置业向建元信托股份有限公司申请的15,000万元项目开发建设贷款 [1] - 担保方式为不可撤销的连带责任保证，保证范围涵盖主债权、利息、罚息及债权人实现债权的各类费用 [4][5] 内部决策与合规性 - 本次担保事项已履行内部决策程序，经公司第十一届董事会第二十次会议审议通过 [2] - 担保额度在公司2024年年度股东会批准的年度预计对外担保总额63.60亿元范围内 [2] - 董事会确认，本次及累计对外担保均在批准的额度内，且被担保人无重大诉讼或仲裁事项，非失信被执行人 [3][5] 累计担保情况与财务影响 - 本次担保提供后，公司及控股子公司对外担保总额增至77.18亿元 [5] - 全部担保均为对合并报表范围内子公司提供，无对控股股东、实际控制人及其关联方的担保 [5] - 对外担保总额占公司2024年经审计归属于上市公司股东净资产的比例为36.93% [5] - 公司目前不存在担保逾期事项 [5]

担保情况 - 公司为黄山山海置业提供10500万元连带责任担保[2][5] - 2025年度预计为子公司担保额度不超63.60亿元[7] - 截至公告披露日，对外担保总额77.18亿元，占比36.93%[3][15] 子公司情况 - 公司持有黄山山海70%股份，其2018年成立，注册资本50000万元[8] - 截至2025年9月30日，黄山山海资产净额41420.28万元，净利润 - 3284.25万元[11] 决策与合同 - 2025年董事会和股东会通过担保额度议案[6][7] - 公司与建元信托签订10500万元担保合同[11][12]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为“强于大市” [7] 报告核心观点 - 10月以来楼市成交动能再度走弱，在去年11、12月销售基数相对较高的情况下，市场将持续面临一定压力 [135] - 基本面承压叠加“十五五”规划建议表态偏向积极，未来优化政策落地的空间打开，对行业修复有一定信心 [135] - 流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企具备α属性；提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司有望率先走出重围 [135] - 建议关注三条投资主线：基本面稳定且重仓高能级城市的房企、销售拿地有突破的“小而美”房企、以及积极探索新消费场景的商业地产公司 [135] 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - 40个城市新房成交面积206.7万平方米，环比上升6.5%，同比下降31.5%，同比降幅较上周收窄1.3个百分点 [7][18] - 分城市能级看，一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为2.6%、13.7%、-6.9%，同比增速分别为-46.2%、-17.9%、-41.1% [7][18] - 18个城市二手房成交面积169.1万平方米，环比上升3.6%，同比下降18.2%，同比降幅较上周收窄4.5个百分点 [7][50] - 分城市能级看，一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-4.7%、3.4%、15.1%，同比增速分别为-19.2%、-24.8%、6.3% [7][50] - 12个城市新房库存面积11343万平方米，环比增速0.04%，同比增速-11.2%；去化周期18.5个月，环比下降0.2个月，同比上升2.4个月 [7][42] - 分城市能级看，一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为19.1、15.0、80.0个月，一、二线城市环比分别下降0.02、0.3个月，三四线城市环比上升2.5个月 [7][42] 百城土地市场跟踪 - 百城全类型土地成交规划建筑面积1836.6万平方米，环比上升95.7%，同比下降39.1%；成交总价362.5亿元，环比上升56.2%，同比下降60.3% [67] - 百城全类型土地楼面均价1973.6元/平方米，环比下降20.2%，同比下降34.8%；平均溢价率2.6%，环比下降0.3个百分点，同比下降0.04个百分点 [67] - 百城住宅类土地成交规划建筑面积563.7万平方米，环比上升115.4%，同比下降13.7%；成交总价247.5亿元，环比上升61.4%，同比下降42.4% [87] - 百城住宅类土地楼面均价4390.2元/平方米，环比下降25.1%，同比下降33.3%；平均溢价率1.4%，环比下降2.5个百分点，同比下降2.7个百分点 [87] 本周行业政策梳理 - 国家统计局数据显示，10月末全国商品房待售面积7.56亿平方米，连续八个月下降，较9月末减少322万平方米 [106] - 上海启动专项整治，重点打击唱衰楼市、虚假低价房源、操纵价格等扰乱市场秩序行为 [107] - 佛山出台12条楼市新政，涵盖严控商服用地出让、优化容积率计算、支持境外个人购房等 [107] - 郑州拟建立房屋体检制度、房屋安全管理资金制度和房屋保险制度 [107] - 杭州推出购房补助政策，对2025年12月31日前购买让利促销新建商品住宅的家庭给予每套3万元补助 [107] 本周板块表现回顾 - 房地产行业绝对收益-5.8%，较上周下降8.5个百分点；相对沪深300收益-2.1%，较上周下降5.8个百分点 [113] - 房地产板块PE为24.61X，较上周下跌1.26X [113] - A股涨幅前三为新城控股(4.6%)、招商蛇口(-1.0%)、万科A(-3.3%)；港股涨幅前三为建发国际集团(2.6%)、中国金茂(1.4%)、融创中国(0.0%) [119] 本周房企债券发行情况 - 房地产行业国内债券总发行量81.1亿元，环比上升10.0%，同比下降57.4%；总偿还量66.0亿元，环比下降38.6%，同比上升20.9%；净融资额15.1亿元 [126] - 债券发行量最大房企为珠实集团(15.0亿元)、联发集团(8.9亿元)、中铁置业(8.7亿元) [126] - 债券偿还量最大房企为中海宏洋地产(13.0亿元)、招商蛇口(10.4亿元)、美的置业(10.0亿元) [126]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [5][55] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮政策力度将超过2008年和2014年，且目前仍在推进过程中 [5][55] - 地产作为早周期指标，具备经济风向标的指向性作用 [5][55] - 行业竞争格局持续改善，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [5][55] - 城市能级偏好明确，看好“一线+2/3二线+极少量三线城市”的组合，该组合在销售反弹时表现更好 [5][55] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，一二线城市预计更受益，2025年下半年板块仍以政策为主导力量，建议关注政策beta，注重节奏和仓位控制 [5][55] 政策与利率环境 - 11月5年期以上LPR报3.5%，与上月持平，自5月调降10个基点后已连续6个月保持稳定 [1][12] - 截至9月底，新发个人住房贷款加权平均利率为3.06%，与上个季度持平 [1][12] - 住建部提出将城市更新摆在更加突出的位置，系统推进“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”建设 [2][12] 市场行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为-5.8%，落后沪深300指数2.06个百分点，在31个申万一级行业中排名第20名 [2][16] - 本周房地产板块上涨个股共11支，较上周减少74支，下跌股数为103支 [16] - 重点48家A/H房企中上涨10支，较上周减少23支 [16] 新房市场成交情况 - 本周30个样本城市新房成交面积为169.3万平方米，环比提升6.5%，但同比下降38.2% [3][27] - 分城市能级看：样本一线城市成交42.1万方，环比-2.6%，同比-50.4%；样本二线城市成交98.0万方，环比+11.2%，同比-29.4%；样本三线城市成交29.2万方，环比+5.7%，同比-42.0% [3][27] - 今年累计47周，样本30城新房成交面积共计8588.9万方，同比-9.7% [3][33] 二手房市场成交情况 - 本周14个样本城市二手房成交面积合计199.9万方，环比微降0.2%，同比下降12.6% [3][38] - 分城市能级看：样本一线城市成交79.7万方，环比-7.0%；样本二线城市成交90.8万方，环比+4.0%；样本三线城市成交29.4万方，环比+7.8% [3][38] - 年初至今累计二手房成交面积为9252.9万方，同比增长9.9% [38] 房企信用债市场 - 本周（11.17-11.23）共发行房企信用债9只，环比增加5只；发行规模共计47.10亿元，环比增加10.9亿元 [4][48] - 总偿还量65.01亿元，环比减少43.28亿元，净融资额为-17.91亿元，环比增加54.18亿元 [4][48] - 发行主体评级以AAA（47.1%）为主，债券类型以一般中期票据（64.1%）为主，期限以1-3年（46.1%）为主 [48] 投资建议与标的 - 配置方向建议关注：基本面alpha公司（如H股的绿城中国、建发国际集团等；A股的滨江集团、招商蛇口等）、地方国企/城投/化债（如城投控股、城建发展）、中介（贝壳）以及跟涨的物业公司（如华润万象生活、保利物业等） [5][55]

公司股价与交易表现 - 2025年11月19日盘中，城投控股股价下跌2.14%，报4.57元/股，总市值114.46亿元 [1] - 当日成交额9060.60万元，换手率0.78% [1] - 股价表现方面，今年以来上涨3.63%，但近5个交易日下跌4.39%，近20日下跌5.97%，近60日下跌2.56% [1] 资金流向 - 当日主力资金净流入465.80万元 [1] - 特大单买入583.29万元，占比6.44%，卖出277.20万元，占比3.06% [1] - 大单买入1924.58万元，占比21.24%，卖出1764.87万元，占比19.48% [1] 公司基本情况 - 公司全称为上海城投控股股份有限公司，成立于1992年9月9日，于1993年5月18日上市 [1] - 公司主营业务涉及环境业务、地产业务和股权投资业务 [1] - 主营业务收入构成为：房产业务97.09%，特许经营权项目收入1.72%，运营管理收入及其他1.19% [1] - 公司所属申万行业为：房地产-房地产开发-住宅开发 [1] - 所属概念板块包括：券商相关、上海国资、国资改革、创投、中盘等 [1] 股东结构与机构持仓 - 截至2025年9月30日，股东户数为6.47万户，较上期减少5.44% [2] - 人均流通股38696股，较上期增加4.70% [2] - 香港中央结算有限公司为第四大流通股东，持股1906.55万股，较上期增加375.01万股 [3] - 南方中证房地产ETF发起联接A为第五大流通股东，持股1598.32万股，较上期减少15.18万股 [3] - 中证上海国企ETF为第六大流通股东，持股1338.41万股，较上期减少172.14万股 [3] - 南方中证1000ETF为第八大流通股东，持股1157.83万股，较上期减少6.53万股 [3] - 交银启道混合为新进第九大流通股东，持股993.79万股 [3] 财务业绩 - 2025年1-9月，公司实现营业收入95.15亿元，同比增长938.80% [2] - 2025年1-9月，公司实现归母净利润2.87亿元，同比增长232.59% [2] 分红历史 - 公司A股上市后累计派现71.63亿元 [3] - 近三年累计派现5.26亿元 [3]