公司独立性声明 - 百联股份在互动平台明确表示，公司与上港集团为两家独立的上市公司 [1] 投资者关系动态 - 百联股份于1月23日通过互动平台回应了投资者关于公司关系的提问 [1]

公司战略与治理 - 公司具备完善的项目投资流程，并按《公司章程》履行了审议程序 [1] - 公司旨在通过多重举措构建差异化优势，努力为投资者创造良好回报 [1] 业务发展举措 - 公司通过优势业态拓展，推进战略项目落地 [1] - 公司通过标杆商业打造以及重点项目转型升级来发展业务 [1] - 公司聚焦供应链建设、深化产融协同以推动发展 [1]

证券日报网讯 1月23日，百联股份在互动平台回答投资者提问时表示，二级市场股价走势受资本市场情 绪以及宏观经济环境等综合因素的影响，公司生产经营一切正常，目前不存在应披露而未披露事项。公 司始终以提升经营质量与长期可持续发展作为市值管理的核心，高度重视维护全体股东的长远利益和公 司价值的稳健增长，力求以良好的业绩与稳健的分红回报广大投资者。 （编辑 任世碧） ...

报告核心观点 - 报告聚焦于2025年12月及全年的中国房地产市场数据，指出市场整体仍处于下行通道，但部分指标降幅有所收窄 [2][4][12] - 报告认为当前房价面临持续下行压力，市场信心不足，看跌预期蔓延，但市场的惯性下滑可能倒逼政策出台 [9][13][19] - 报告预计2026年一季度末可能会有适当的政策调整，若政策调整有力，二季度开始市场下行幅度或出现收窄，并认为2026年房地产板块具有一定配置价值 [9][19] - 报告建议关注三条投资主线：基本面稳定的核心城市房企、销售拿地有突破的“小而美”房企、以及布局新消费场景的商业地产公司 [10][20] 房地产市场表现总结 房价数据（70个大中城市） - **整体市场**：2025年12月，70个大中城市新房价格环比下降0.4%，二手房价格环比下降0.7%，环比降幅均与11月持平 [4] - **下跌范围**：12月新房价格环比下跌的城市有58个，较11月减少1个；所有70个城市的二手房价格环比均下跌，已连续四个月出现此情形 [4] - **年度对比**：2025年全年，70城新房房价平均同比下跌3.8%，二手房平均同比下跌6.3%，降幅均小于2024年，但已分别连续下跌三年和四年 [4] 分线城市房价表现 - **一线城市**：12月一线城市新房房价环比下降0.3%，降幅较11月收窄0.1个百分点；二手房环比下降0.9%，降幅较11月收窄0.2个百分点，但其二手房环比跌幅已连续8个月大于二、三线城市，存在“补跌” [5] - **二线城市**：12月二线城市新房和二手房房价环比均下降0.4%和0.7%，环比降幅均较11月扩大0.1个百分点 [6] - **三线城市**：12月三线城市新房房价环比下降0.4%，跌幅与11月持平；二手房环比下降0.7%，跌幅较11月扩大0.1个百分点 [7] 分产品类型房价表现 - **环比变化**：12月各面积段（90平以下、90-144平、144平以上）新房房价环比均下降0.4%，各面积段二手房房价环比均下降0.7% [8] - **年度对比**：2025年全年，各类型产品二手房房价跌幅均大于新房，其中刚改产品（90-144平）的房价跌幅在各类产品中最小 [8] 房地产开发与销售数据总结 商品房销售 - **单月销售**：2025年12月，全国商品房销售面积9399万平方米，同比下降15.6%，降幅较11月收窄1.7个百分点；销售金额8807亿元，同比下降23.6%，降幅收窄1.5个百分点 [12][13] - **销售均价**：12月商品房销售均价9370元/平方米，同比下降9.5%，创2024年5月以来单月最大同比跌幅；住宅销售均价9794元/平方米，同比下降10.4% [13] - **季度数据**：2025年第四季度，全国商品房销售面积2.2亿平方米，同比下降17.0%；销售金额2.1万亿元，同比下降24.3%；销售均价9385元/平方米，同比下降8.7% [13] - **全年数据**：2025年全年，全国商品房销售面积8.81亿平方米，同比下降8.7%；销售金额8.39万亿元，同比下降12.6%；销售均价9527元/平方米，同比下降4.3%，较2023年最高点下降9% [12][13] 房地产开发投资与开工 - **开发投资**：2025年12月，全国房地产开发投资金额4197亿元，同比下降35.8%，降幅较11月扩大5.5个百分点，创2000年有数据以来最大单月同比降幅；2025年全年开发投资金额8.28万亿元，同比下降17.2% [12][16] - **新开工**：2025年12月，新开工面积5313万平方米，同比下降19.4%；2025年全年新开工面积5.88亿平方米，同比下降20.4% [12][16] - **竣工**：2025年12月，竣工面积2.09亿平方米，同比下降18.3%；2025年全年竣工面积6.03亿平方米，同比下降18.1% [17] 库存情况 - **广义库存**：截至2025年末，全国商品住宅广义库存面积（累计新开工减累计销售）为14.9亿平方米，去化周期为25.6个月 [15] - **现房库存**：截至2025年末，住宅现房库存面积（待售面积）约4.02亿平方米，去化周期为21.0个月，现房库存占广义库存的比重提升至27.0% [15] 房企资金状况 - **到位资金**：2025年12月，房地产开发企业到位资金7972亿元，同比减少26.7%，降幅较11月收窄 [18] - **资金来源结构**：2025年全年房企到位资金9.31万亿元，其中房款（定金预收款及个人按揭）4.09万亿元，占比44%，同比下降16.7%；非房款5.22万亿元，占比56%，同比下降10.6%，房款压力大于非房款 [18] 投资建议与关注主线 - **主线一：基本面稳定的核心城市房企**：建议关注在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企，如华润置地、滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团 [10][20] - **主线二：“小而美”房企**：建议关注自2024年以来在销售和拿地上有显著突破的房企，如保利置业集团 [10][20] - **主线三：新消费商业地产公司**：建议关注积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司，如华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份 [10][20]

行业核心观点 - 奥特莱斯是抗周期性强的零售业态，无论经济环境好坏，市场总体波动不大，美国、日本、欧洲的情况均是如此 [1][2] - 行业凭借“名品折扣+体验消费”的双重属性，从目的性购物地向“逛吃玩遛娃”的一站式生活场转变，市场活跃度持续提升 [5][7] - 当前市场呈现“核心城市领跑+高消费力三四线城市扩容”的局面，在一二线城市及人均消费能力较强的三四线城市优势尤为明显 [2] 行业增长态势与业绩表现 - 2024年7月至2025年6月，全国205个品质化奥特莱斯项目实现销售额1800亿元，同比增长8.9%；客流量近9亿人次，同比增幅达12.5% [1] - 2025年第三季度，22家奥莱运营企业旗下108个在营项目，销售额同比平均增速为12%，客流同比平均增速为15.4%，保持双位数增长 [3] - 具体项目表现强劲：上海青浦百联奥莱元旦假期三天销售额过亿，同比增长106.2%，客流达25.9万人次，同比增长64% [2] - 北京湾里·王府井WellTown自2025年底开业至1月3日，累积客流达245万人次，累计销售额突破2亿元 [2] - 浙江嘉兴下沙奥特莱斯2025年客流同比增长39.81%，销售额同比增长26.81%，年销售额超过40亿元 [5] 消费趋势与驱动力 - 消费者回归理性，更加注重性价比，同时对产品品质要求未降低，奥莱契合了“品质不妥协，价格要极致”的需求 [1][6] - 超过80%的年轻消费者借助小红书、抖音等社交平台获取折扣信息，对Prada、Burberry等3-5折的奢侈品有强烈偏好 [6] - 奥莱位于近郊或生态良好区域，迎合了大众走向户外、融合微旅行的消费趋势，成为家庭周末出行的目的地之一 [1] - Z世代成长为消费主力，引领消费变革，坚持“品质不妥协，价格要极致” [6] 业态升级与运营创新 - 运营方推动业态从单一折扣店转向“购物+休闲+度假”复合模式，引入文旅融合、首店经济、艺术商业等元素 [6] - 2025年度奥莱人气项目榜TOP30中，共计引进超1500家体验业态门店，餐饮占比超75%、数量突破1100家 [9] - 体验业态（如餐饮、娱乐、亲子）是吸引客流的重要方式，有助于实现向零售的转化并提升提袋率 [9] - 行业正在撕下“过季、断码、低价”的标签，转变为具有稳定性与增长潜力的重要赛道 [4] 企业盈利与资本布局 - 对企业而言，奥莱成为重要的利润贡献板块：百联股份2025年前三季度奥莱业态营收11.28亿元，同比增长5.53%；毛利率达77.53%，同比增加1.77个百分点 [3] - 同期，百联股份的百货、购物中心业态营收约23.58亿元，同比减少15%；毛利率39.08%，同比减少2.05个百分点 [3] - 赛道吸引众多新玩家入局：杉杉奥莱2025年布局武汉、长沙项目；百联成都熊猫主题奥莱项目开工；上海青浦百联奥莱二期预计2026年竣工，预期年销售达70亿元 [4] - 华润、德基、SKP等传统商业地产开发商正在加入：德基成立奥莱商业公司；SKP母公司摘地启动兵马俑国际奥莱小镇项目 [4] - 资本看好二线城市奥莱业态，认为其需求旺盛且资产价值相对较低，每年能以超过5%的速度增长，是很好的投资 [4]

公司动态 - 百联股份于1月19日在投资者互动平台就免税资质申请事宜进行回应 [1] - 免税品经营资质的申请主体为公司的控股股东百联集团 [1] - 公司强调，由于资质获批存在不确定性，将严格遵循上交所规定履行信息披露义务 [1]

公司战略与目标 - 公司以提高上市公司质量为发展目标 [1] - 公司通过不断提升核心竞争力来实现目标 [1] - 公司力争为投资者创造更好的回报 [1]

公司经营状况 - 公司目前经营情况正常，各项业务有序开展 [1] - 公司主营业务未发生重大变化 [1] 管理层展望与计划 - 公司管理层对公司未来发展充满信心 [1] - 管理层将继续勤勉履职，扎实经营 [1] - 管理层将努力提升公司核心竞争力 [1]

公司分红与投资者关系 - 公司高度重视投资者回报与信任 [1] - 自2016年度至今连续九年实施稳健的现金分红政策 [1] - 公司上市以来经历多轮吸收合并 [1] 公司对市场信息的说明 - 不同的第三方交易软件对于公司融资金额的计算口径不同 [1] - 未来如有股份回购计划，将依据相关法律法规及时履行信息披露义务 [1]

公司治理与合规声明 - 公司表示始终严格遵守相关法律法规并高度重视国有资产保值增值 [1] - 公司建立了完善的内部控制体系与合规管理机制 [1] - 公司内部控制每年经会计师事务所审计并出具《内部控制审计报告》 [1]