公司财务与股东回报 - 公司现金情况详见于2025年10月31日披露的《百联股份2025年第三季度报告》财务报表章节 [2] - 公司高度重视股东回报，长期实施稳健的分红政策 [2] - 未来如有股份回购计划，将会依据相关法律法规及时履行信息披露义务 [2]

公司分红与回购政策 - 公司高度重视投资者回报与信任，长期实施稳健的分红政策，持续以现金分红回报广大投资者 [1] - 公司未来如有股份回购计划，将会依据相关法律法规及时履行信息披露义务 [1]

公司业务与战略 - 百联股份在互动平台表示，其联华超市作为独立上市公司，拥有独立完整的业务和自主经营能力 [1] - 联华超市未来将通过数字化转型、业态调整、内部效率的改善，助力业绩逐步改善 [1]

公司管理层变动 - 百联集团召开领导班子调整宣布会，宣布濮韶华任百联集团有限公司党委书记，并提名任董事长 [1] - 濮韶华现任百联集团有限公司总裁、党委副书记，此次拟任市管企业党委书记并提名任董事长 [1] 公司背景与历史沿革 - 百联集团成立于2003年4月，由原一百集团、华联集团、友谊集团、物资集团合并组成 [1] - 2009年，百联集团成为上海第一批试行外部董事制度的国有企业，也是上海市首批践行国企改革的企业之一 [1] 公司近期经营业绩 - 2024年集团实现收入421.31亿元，利润总额34.88亿元 [1]

公司资产证券化战略进展 - 投资者询问公司2025年资产证券化战略中关于扩募资产梳理、pre-reits基金协同推进及意向项目加快进度的具体情况 [1] - 公司回应称其严格履行信息披露义务 并建议投资者以公司官方披露信息为准 [1]

行业投资评级 - 强于大市 [1] 核心观点 - 预计2026年房地产市场将呈现“前低后高”的态势，全年板块或迎来两大拐点：一季度末左右的“政策拐点”和四季度左右的“基本面拐点” [2][87] - 2026年房地产销售、投资、新开工增速仍将下滑，但预计降幅较2025年有所收窄，地产板块出现收益的机会较大，建议关注及配置 [9][88] 2026年核心指标预测 - **商品房销售**：预计销售面积8.1亿平，同比-8%；销售均价9144元/平，同比-4%；销售金额7.4万亿元，同比-12% [3][20][21][22] - **房地产开发投资**：预计投资额6.9万亿元，同比-16%，较2025年降幅收窄 [4][20][21][67] - **新开工面积**：预计4.8亿平，同比-18%，较2025年降幅收窄 [4][20][21][71] - **竣工面积**：预计4.9亿平，同比-19% [5][20][21][74] 商品房销售分析 - **季度走势**：预计2026年成交量价整体呈现“前低后高”态势，Q1~Q4销售面积增速分别为-13%、-8%、-6%、-5%；销售均价增速分别为-8%、-4%、-3%、-1%；销售金额增速分别为-20%、-11%、-9%、-6% [3][24][41] - **城市能级结构**：预计各线城市仍将“量缩价跌”，但一线城市可能在Q4基本见底。一线/二线/三四线城市2026年销售面积同比增速预计分别为-8%/-14%/-17%；销售均价同比增速预计分别为-2%/-3%/-7% [3][31] - **一线城市**：预计销售量同比降幅收窄，房价降幅小幅收窄，且Q4价格有望止跌回升，主要因2024、2025年住宅用地成交楼面均价分别同比增长25%、27% [32][39][40] - **二线城市**：市场分化延续，预计销售面积降幅收窄但仍不及一线，房价降幅可能略微扩大 [32] - **三四线城市**：基本面较弱，预计市场持续低迷，销售量价同比降幅将显著大于一二线城市 [33] 房地产开发投资分析 - **构成与拖累**：投资走弱受土地投资与施工建安投资双双走弱影响，根本症结在于开发商资金压力较大 [8][19][67] - **土地投资**：预计2026年同比-16%，其中Q1~Q4增速分别为-19%、-17%、-15%、-13%。土地投资面积增速与两个季度前的全国土地成交建面增速趋势一致 [4][50][52][53] - **土地市场预测**：预计2026年全国土地成交建面同比下降7%，楼面均价同比下降2%，土地成交总价同比下降9% [45][46][48][50] - **施工建安投资**：预计2026年同比-16%，其中Q1~Q4增速分别为-21%、-17%、-16%、-9%。预计2026年施工面积同比-7%，平均造价为707元/平，同比下降11% [4][52][56][58][60][61][66] - **季度投资增速**：预计Q1~Q4的房地产投资增速分别为-20%、-17%、-16%、-10% [4][67][68] 新开工与竣工分析 - **新开工驱动**：新开工面积增速与两个季度前的全国土地成交建面增速均值趋势基本一致 [4][71][72] - **新开工季度预测**：预计Q1~Q4新开工面积同比增速分别为-15%、-20%、-20%、-15% [4][71] - **竣工周期性收缩**：由于2021年下半年以来新开工明显缩量，按照2-3年的工程进度计算，竣工将延续周期性缩量 [5][20][74] - **竣工结构差异**：84%的省份2025年实际竣工增速超理论值，但除天津外，所有省份2026年理论竣工面积增速均为负，全国理论增速为-21% [74][75][77][78] 政策与市场展望 - **当前主要矛盾**：已从“成交量萎缩”转变为“价格持续下跌”，尤其是二手房价格下行进一步影响了新房成交量 [87] - **政策预期**：预计一季度末可能出现“政策拐点”，体现在房地产供需两端的政策积极性提升 [9][87] - **基本面拐点**：预计四季度左右可能出现“基本面拐点”，主要体现在二手房价格的降幅收窄 [9][87] - **稳住市场的建议**：需从G端（政府收储、城市更新）、B端（盘活存量、主体并购重组）、C端（调整行政、公积金、财税政策）共同发力调节供需关系 [8][17][18] - **稳住投资的关键**：在于解决开发商资金问题，建议支持房企合理融资与展期、建立额度统筹管理制度、增加增信、设立中央纾困基金 [8][19] 投资建议与关注主线 - **整体判断**：2026年地产板块出现收益的机会较大，建议关注及配置 [9][88] - **关注主线一**：基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、重点城市市占率较高的房企，如华润置地、滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团 [9][88] - **关注主线二**：连续在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企，如保利置业集团 [9][88] - **关注主线三**：积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司，如华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份 [9][88]

文章核心观点 2025年，中国银发消费市场完成了从满足基础生存需求向供给高品质晚年生活的迭代升级，行业在政策赋能、产品细分、渠道重构及品牌叙事等方面均发生深刻变革，驱动市场持续增长 [1][23] PART 01 政策密集赋能，大健康是重点 - 国家及多部门在2025年密集出台政策，从顶层设计推动银发消费市场提质扩容，例如《提振消费专项行动方案》提出优化“一老一小”服务供给、发展老年助餐和抗衰老产业 [2] - 多部门联合印发《关于培育养老服务经营主体 促进银发经济发展的若干措施》，鼓励研发适合老年人的化妆品、食品及加强服装服饰适老设计 [3] - 特殊医学用途配方食品（特医食品）成为政策重点赋能的前沿细分赛道，多地颁布政策推动其规范进入医院渠道并打造标杆案例 [4] - 四川省于2025年1月发布管理办法，统一特医食品管理标准，要求对执业医师和临床营养师进行培训考核 [5] - 江苏省无锡市于2025年3月发布政策，将特医食品暂纳入医保个人账户支付范围，并在年终结算时对其费用单独核算 [5] - 江苏省泰州市于2025年4月选取医疗机构及养老机构试点，推进特医食品住院使用费用独立核算 [5] - 江苏省宿迁市于2025年7月发布实施方案，鼓励医疗机构将特医食品纳入信息系统，并计划在2025年底形成可推广模板 [5] - 安徽省铜陵市于2025年8月出台特医食品医保结算具体规范，准予医疗机构使用国家临时过渡码结算 [5] - 北京市于2025年12月启动试点，推动特医食品进入医疗机构并纳入医院信息系统管理 [5] - 江苏省淮安市、北京市、山东省及上海市等地在2025年相继发布政策，从产业创新、科技创新等角度促进特医食品产业高质量发展 [6] PART 02 产品：“万金油”单品成过去式 - 银发消费品迭代逻辑转向深入细分场景、瞄准特定功能领域的产品，而非单一功能的“万能”产品 [7] - 在食品营养赛道，银发人群健康管理意识向“病前预防”转变，脑健康、肠胃健康、心血管健康、骨骼健康等细分领域持续涌现爆品 [8] - 脑健康产品由过去功能宽泛的褪黑素产品，细分为针对睡眠健康、情绪调节、阿尔兹海默症预防等不同方向的产品 [8] - 老年助眠赛道表现亮眼，截至2025年3月的近一年时间里，中老年助眠保健品销售额同比增长300% [8] - 品牌福东海在抖音上月GMV超百万元，通过推出小规格酸枣仁原浆及加入草本成分的复合配方进行创新 [8] - 骨骼健康品类在2025年保持较快增速，成为营养品市场表现最突出的赛道之一 [8] - 2025年第四季度，骨关节健康产品的销售额同比增速达到22.5% [8] - 骨骼健康领域演变为以行动力健康为核心，涵盖补硬骨、补软骨、补肌肉三大部分的健康管理思路 [9] - 澳洲关节肌肉品牌澳维诺凭借专利成分CAHMB，在国内市场的年增速达到近100% [9] - 新西兰品牌好健康goodhealth凭借主打补充骨胶原蛋白的差异化卖点，销售额同比增长103.6% [9] - 头发头皮护理产品锁定银发人群“白养黑”、“防脱修护”、“温和无负担滋养”三大功能诉求实现快速增长 [10] - 品牌可氏利夫推出50+专属白转黑头皮精华，半年时间实现数百万元销售额 [10] - 品牌乐霂的头皮修护系列复购率达到35%，业务增速达到120% [10] - 银发个护美妆显著增长，中老年男性护肤崛起，50岁以上男性占男性护肤品类消费占比达24%，其中男士面部精华GMV同比暴涨7064% [11] - 2025年，韩束推出的男士控油紧致精华在天猫、京东、抖音平台销售额合计超过3亿 [11] - 珀莱雅被曝光将重启男士护肤赛道 [11] - 在中老年女性抗衰护肤赛道，品牌卡唯朵四个月销量过亿，品牌不老谜语季销售额达到亿元 [11] PART 03 渠道：线上、线下玩法重构 - 银发人群消费习惯改变，优化创新通路成为打通市场供给与需求的关键 [12] - 截至2025年6月，中国60岁及以上银发网民规模达1.61亿人，银发人群触网率达到52% [13] - 抖音、快手、微信视频号等短视频及直播平台，与京东、淘宝、拼多多等搜索电商共同构成银发人群新的购物场域 [13] - 商家布局线上“短视频内容种草+直播转化+私域复购”的全链路通路，以高效匹配商品与需求 [13] - 以中老年“妈妈装”为例，抖音排名前十的商家中，70%每次带货超过百款，部分商家粉丝数仅1.8万但月销售额达数百万元 [13] - 私域直播成为2025年银发电商的焦点赛道，企业通过微信社群互动、拼团、积分兑换等方式激励老客带新客 [15] - 线下渠道围绕满足社区银发人群“最后一公里”即时、刚需的消费需求展开竞争 [16] - 足力健以有机食品会员店为载体抢占社区流量，预计2026年扩张至600家，2027年目标突破2000家 [16] - 京东以“七鲜小厨”为载体，采用重资产自营合营模式，计划三年在全国建设1万家自营外卖门店 [17] - 美团以“浣熊食堂”推进轻资产共享模式，计划三年建设1200家门店，吸引商家“拎包入驻” [17] - 上海首个银发主题商业综合体百联繁花里在2025年将商业触角向社区延伸，计划将每个门店打造成社区的“专属生活枢纽” [18][19] PART 04 品牌：重塑老年生活内核 - 新一代银发族（60后、70后）消费决策自主，精神上打破社会对老年人的刻板印象，积极拥抱新的人生体验 [20] - 品牌与银发群体建立深度精神共鸣成为撬动市场的关键 [20] - 2025年8月，斯凯奇官宣63岁国际影帝梁朝伟成为亚太区品牌代言人，并发布主题片《探索舒适人生》，将目光延伸至各年龄段 [20] - 品牌因你inne联合代言人刘晓庆发布“我们正值黄金年代”主题短片，传递活出活力人生的态度，引发情感共鸣 [20] - 品牌不再将银发群体视为单一“消费对象”，而是以平等视角挖掘其精神诉求，通过内容搭建沟通桥梁，推动社会改写对银发族的认知 [22]

春节假期即时配送行业运营策略分析 - 核心观点：2026年春节期间，即时配送行业出现两种主要的运营策略分化：部分平台选择直接向消费者加收春节服务费以补贴运力；而另一些平台则选择不上调消费者端费用，转而通过平台方投入巨额资金补贴骑手以保障服务[1] 上调配送费用的平台及方案 - 山姆：在2026年2月11日至2月24日期间，线上配送订单在现有运费基础上每单加收3元春节运费[3] - 盒马：在2026年2月14日至2月21日期间，任意金额订单均按每单6元收取基础运费，超重部分按日常标准加收[4] - 叮咚买菜：在2026年2月15日0点至2月21日24点期间，每单额外收取3元春节服务费[7][10] - 小象超市：预计在2026年2月15日0点至2月21日24点内送达的订单，每单额外收取3元春节服务费[11][12] - 世纪联华：在2026年2月14日0点至2月21日24点期间，“鲸选到家”订单基础运费上调1元，按6元/单收取，超重部分按日常标准加收[13] 未上调配送费用的平台及保障措施 - 美团外卖：2026年春节期间不上调配送费，通过现金激励、天气奖励和福利保障相结合的方式保障骑手收入[17] - 淘宝闪购：消费者端费用暂无变化，平台在2月4日至3月3日将投入近20亿元，通过全周期奖励、段位冻结、年夜饭聚餐等方式激励骑手[17] - 京东：于2月3日宣布，将在春节9天投入超过13亿元用于一线员工的福利补贴[17]

报告行业投资评级 - 强于大市 [6] 报告的核心观点 - 受去年同期为春节的低基数影响，2026年第6周（1月31日-2月6日）楼市成交同比大幅增长，但环比负增长 [1] - 上海启动收购二手住房用于保障性租赁住房试点，浦东、静安、徐汇区为首批试点区域，此举有助于释放改善需求、打通置换链条、去库存与稳定价格预期，并对其他重点城市有导向作用 [2] - 当前房地产行业仍面临压力，但2026年全年地产板块出现收益的机会较大，建议关注及配置，预计将出现“政策拐点”和“基本面拐点”两个拐点 [7] - 投资建议关注三条主线：1）基本面稳定、核心城市布局的房企；2）“小而美”房企；3）积极探索新消费场景的商业地产公司 [7] 根据相关目录分别进行总结 1. 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 - **新房成交环比转负，同比增幅收窄**：40个城市新房成交面积163.1万平方米，环比下降9.6%，同比上升203.0%，同比增幅较上周收窄38.9个百分点 [6][17][18] - **分城市能级看新房成交**：一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-6.0%、-7.2%、-18.2%；同比增速分别为364.2%、286.2%、28.3% [6][18] - **新房成交套数情况**：40个城市新房成交套数1.7万套，环比下降4.3%，同比上升225.1% [18] 1.2 重点城市新房库存情况跟踪 - **新房库存面积同环比均下降**：12个城市新房库存面积11235万平方米，环比下降0.7%，同比下降6.4% [6][46] - **新房去化周期环比下降、同比上升**：12个城市新房库存面积去化周期为17.4个月，环比下降0.2个月，同比上升4.4个月 [6][46] - **分城市能级看库存去化**：一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为17.9、14.3、64.3个月；一、三四线城市环比分别下降0.5、1.0个月，二线城市环比上升0.03个月；同比分别上升3.7、4.1、28.3个月 [6][46] 1.3 重点城市二手房成交情况跟踪 - **二手房成交环比降幅扩大，同比增幅收窄**：18个城市二手房成交面积174.1万平方米，环比下降4.7%，同比上升349.7%，同比增幅较上周收窄443.5个百分点 [6][55] - **分城市能级看二手房成交**：一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-15.1%、2.5%、-8.5%；同比增速分别为385.2%、317.3%、352.2% [6][55] - **二手房成交套数情况**：18个城市二手房成交套数1.9万套，环比下降4.0%，同比上升311.8% [55] 2. 百城土地市场跟踪 2.1 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪 - **土地市场量涨价跌**：百城全类型成交土地规划建面1188.4万平方米，环比上升74.1%，同比上升582.1%；成交总价153.3亿元，环比上升51.1%，同比上升36.7%；楼面均价1290.1元/平，环比下降13.2%，同比下降80.0% [6][72][73] - **土地溢价率同环比均下降**：百城成交土地溢价率为2.3%，环比下降1.0个百分点，同比下降1.4个百分点 [6][73] - **分能级城市土地市场**：一线城市成交土地建面环比下降19.4%，但总价环比上升340.4%；二、三线城市成交土地建面环比分别上升197.2%和48.8% [72][80] 2.2 百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪 - **住宅土地市场量增价跌**：百城成交住宅土地规划建面247.5万平方米，环比上升130.7%，同比上升195.7%；成交总价103.4亿元，环比上升92.3%，同比上升48.9%；楼面均价4179.1元/平方米，环比下降16.6%，同比下降49.7% [98] - **住宅用地溢价率环比微升**：百城成交住宅类用地溢价率为4.6%，环比上升0.6个百分点，但同比下降6.2个百分点 [98] 3. 本周行业政策梳理 - **中央政策**：自然资源部力争2026年底前全国所有市县涉企登记缴税业务实现一窗办理 [120] - **地方政策**：西藏调降商业用房贷款首付比例至不低于30%；福建实施购房补贴、鼓励“卖旧换新”；甘肃上调住房公积金贷款额度 [120] - **机构观点**：标普信评预计2026年房地产新开工面积将再收缩15%-20%，并认为存量商品房回储政策可能在高能级城市点状落地 [120] 4. 本周板块表现回顾 - **板块相对收益上升**：房地产行业绝对收益为0.0%，较上周上升2.2个百分点；相对沪深300收益为1.3%，较上周上升3.6个百分点 [6][123] - **板块估值微降**：房地产板块PE为27.19X，较上周下降0.19X [6][123] - **个股表现分化**：A股涨幅靠前的为保利发展(2.5%)、金地集团(2.2%)、滨江集团(1.4%)；港股涨幅靠前的为华润置地(3.3%)、越秀地产(3.1%)、中国海外发展(2.6%) [129] 5. 本周重点公司公告 - **业绩预告普遍承压**：多家房企发布2025年业绩预告，预计归母净利润出现亏损或大幅下滑，例如万科A预计亏损约82亿元，招商蛇口预计盈利10-12.5亿元但同比下降69%-75% [134] - **经营与融资动态**：中国海外发展1月合约销售金额144.78亿元，同比上升20.4%；华发股份发行48亿元可转债；京投发展拟发行不超过10亿元债务融资工具 [135] 6. 本周房企债券发行情况 - **债券发行量环比大幅上升**：房地产行业国内债券总发行量212.1亿元，环比上升192.8% [6] - **净融资额显著为正**：总偿还量为31.9亿元，净融资额为180.1亿元 [6] - **主要发行与偿还主体**：本周债券发行量最大的房企为华润置地控股、首开股份、定海城乡；偿还量最大的为陆家嘴、铁建房地产、苏高新集团 [6]

公司分红与投资者关系 - 公司高度重视投资者回报与信任 [1] - 自2016年度至今连续九年实施稳健的分红政策 [1] - 持续以现金分红回报广大投资者 [1] 公司历史与数据说明 - 公司上市以来经历多轮吸收合并 [1] - 不同的第三方交易软件对于融资金额的计算口径不同 [1] 未来潜在公司行动 - 未来如有股份回购计划，将会依据相关法律法规及时履行信息披露义务 [1]