报告公司投资评级 - 买入/维持 [1] 报告的核心观点 - 北京人力拟 4.4 亿转让黄寺公司 聚焦人力资源主业 此次资产剥离体现聚焦核心业务决心 短期改善财务报表 长期巩固人力资源赛道竞争力 若资金再配置实现主业增长 或打开估值修复空间 [1][5][6] 根据相关目录分别进行总结 股票数据 - 总股本 5.66 亿股 流通股本 3.67 亿股 总市值 112.6 亿元 流通市值 72.91 亿元 12 个月内最高价 22.53 元 最低价 12.92 元 [3] 事件 - 北京人力 2 月 28 日公告 拟以不低于 4.4 亿元价格 向控股股东北京国管全资子公司北京京国管置业投资有限公司转让全资子公司北京城乡黄寺商厦有限公司 100% 股权 本次交易构成关联交易 [4] 点评 - 黄寺公司为重组保留资产 主营租赁及物业管理 核心资产包括黄寺商厦及西苑操场 15 号楼 评估基准日 2024 年 12 月 31 日股东全部权益评估价值 44071.15 万元 净资产账面价值 8015.54 万元 增值 36055.61 万元 增值率 449.82% 源于投资性房地产估值跃升 [5] - 北京人力与黄寺公司低协同 无法匹配自用办公需求 为深化重组 聚焦主业 优化资产结构 拟处置黄寺公司等资产 交易可释放 4.4 亿元现金流 提升资产回报率 符合专业化战略导向 [5] - 交易资产主要为投资性房地产 定价采用资产基础法 评估结合收益法与市场法 逻辑严谨 [6] 盈利预测和财务指标 | 指标 | 2023 | 2024E | 2025E | 2026E | | --- | --- | --- | --- | --- | | 营业收入（百万元） | 38311.83 | 43709.97 | 50100.32 | 57354.29 | | 营业收入增长率(%) | 18.47% | 14.09% | 14.62% | 14.48% | | 归母净利（百万元） | 547.98 | 851.79 | 949.62 | 1051.26 | | 净利润增长率(%) | 32.24% | 55.44% | 11.49% | 10.70% | | 摊薄每股收益（元） | 1.08 | 1.50 | 1.68 | 1.86 | | 市盈率（PE） | 17.38 | 13.22 | 11.86 | 10.71 | [8] 资产负债表、利润表、现金流量表等预测指标 | 指标 | 2022A | 2023A | 2024E | 2025E | 2026E | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 毛利率 | 7.88% | 6.90% | 5.76% | 5.63% | 5.56% | | 销售净利率 | 1.28% | 1.43% | 1.95% | 1.90% | 1.83% | | 销售收入增长率 | 4538% | 18.47% | 14.09% | 14.62% | 14.48% | | EBIT 增长率 | 1744% | 9.77% | 41.72% | 12.84% | 10.54% | | 净利润增长率 | 752.1% | 32.24% | 55.44% | 11.49% | 10.70% | | ROE | 7.91% | 9.11% | 12.94% | 13.13% | 13.19% | | ROA | 2.47% | 3.35% | 4.97% | 5.17% | 5.30% | | ROIC | 9.48% | 10.19% | 13.34% | 13.63% | 13.32% | | EPS(X) | 1.06 | 1.08 | 1.50 | 1.68 | 1.86 | | PE(X) | | | 20.78 | 17.38 | 13.22 | 11.86 | 10.71 | | PB(X) | 1.33 | 1.76 | 1.71 | 1.56 | 1.41 | | PS(X) | 0.22 | 0.28 | 0.26 | 0.22 | 0.20 | | EV/EBITDA(X) | 8.60 | 9.95 | 8.46 | 7.20 | 6.25 | [10]

报告公司投资评级 - 买入/维持 [1] 报告的核心观点 - 北京人力拟 4.4 亿转让黄寺公司 体现聚焦核心业务决心 短期改善财务报表 长期巩固人力资源赛道竞争力 若实现主业增长或打开估值修复空间 看好外包业务在国内市场渗透率提升及公司技术投入赋能 给予买入评级 [5][6] 根据相关目录分别进行总结 事件 - 北京人力 2 月 28 日公告 拟以不低于 4.4 亿元价格向控股股东北京国管全资子公司北京京国管置业投资有限公司转让全资子公司北京城乡黄寺商厦有限公司 100% 股权 本次交易构成关联交易 [4] 交易标的情况 - 黄寺公司为上市公司重组保留资产 主营租赁及物业管理 成立于 2003 年 核心资产包括黄寺商厦及西苑操场 15 号楼 2024 年 12 月 31 日股东全部权益评估价值 44071.15 万元 净资产账面价值 8015.54 万元 增值 36055.61 万元 增值率 449.82% 源于投资性房地产估值跃升 [5] 交易目的及意义 - 北京人力与黄寺公司低协同 无法匹配自用办公需求 为深化重组 聚焦主业 优化资产结构 拟处置黄寺公司等资产 交易可释放 4.4 亿元现金流 用于偿债或主业扩张 提升资产回报率 符合专业化战略导向 [5] 定价情况 - 定价采用资产基础法 评估方法结合收益法与市场法 覆盖商业地产租金收益预期和区位稀缺性价值 逻辑严谨 [6] 盈利预测和财务指标 | 指标 | 2023 | 2024E | 2025E | 2026E | | --- | --- | --- | --- | --- | | 营业收入（百万元） | 38311.83 | 43709.97 | 50100.32 | 57354.29 | | 营业收入增长率(%) | 18.47% | 14.09% | 14.62% | 14.48% | | 归母净利（百万元） | 547.98 | 851.79 | 949.62 | 1051.26 | | 净利润增长率(%) | 32.24% | 55.44% | 11.49% | 10.70% | | 摊薄每股收益（元） | 1.08 | 1.50 | 1.68 | 1.86 | | 市盈率（PE） | 17.38 | 13.22 | 11.86 | 10.71 | [8] 资产负债表、利润表、现金流量表等相关数据 - 包含货币资金、应收和预付款项、存货等资产负债表项目 营业收入、营业成本、营业税金及附加等利润表项目 经营性现金流、投资性现金流、融资性现金流等现金流量表项目 以及毛利率、销售净利率、销售收入增长率等预测指标在 2022A - 2026E 不同时期的数据 [10] 股票数据 - 总股本/流通(亿股)为 5.66/3.67 总市值/流通(亿元)为 112.6/72.91 12 个月内最高/最低价为 22.53/12.92 元 [3]

北京城乡黄寺商厦有限公司 模拟审计报告 2024年 中兴华会计师事务所(特殊普通合伙) ZHONGXINHAU CERTIFIED PUBLIC ACCOUNTANTS LLP 地址：北京市丰台区丽泽路 20 号丽泽 SOHO Ｂ座 20 层 邮编：100073 电话：(010) 51423818 传真：(010) 51423816 北京城乡黄寺商厦有限公司 模拟审计报告 （2024 年 01 月 01 日至 2024 年 12 月 31 日止） | | 目录 | 页次 | | --- | --- | --- | | 一、 | 审计报告 | 1-3 | | 二、 | 模拟财务报表 | | | | 模拟资产负债表 | 1-2 | | | 模拟利润表 | 3 | | | 模拟现金流量表 | 4 | | | 模拟所有者权益变动表 | 5-6 | | | 模拟财务报表附注 | 1-44 | 审计报告 中兴华审字（2025）第 010329 号 北京城乡黄寺商厦有限公司董事会： 一、 审计意见 我们审计了北京城乡黄寺商厦有限公司（以下简称城乡黄寺）模 拟财务报表，包括 2023 年 12 月 31 日的资产负债表、20 ...

股权与公司信息 - 北京国际人力资本集团拟转让北京城乡黄寺商厦100%股权[13][15][25][53] - 北京国际人力资本集团注册资本56,611.2718万人民币，成立于1992年11月03日[25] - 北京城乡黄寺商厦有限公司注册资本3,000万人民币，成立于2003年05月27日[26] 财务数据 - 2024年12月31日，公司流动资产31728.74万元，非流动资产12034.32万元，资产总计43763.06万元[33] - 2024年12月31日，公司流动负债35747.52万元，负债总计35747.52万元，所有者权益8015.54万元[33] - 2024年公司营业收入4528.50万元，营业成本932.25万元，营业利润2157.08万元，净利润2154.48万元[35][37] 评估相关 - 评估基准日为2024年12月31日，采用资产基础法和收益法，最终选资产基础法结果[15][16][18] - 资产基础法评估股东全部权益价值为44,071.15万元，较账面增值36,055.61万元，增值率449.82%[16][17] - 收益法评估股东全部权益价值为28,978.62万元，较账面增值20,963.08万元，增值率261.53%[18] 资产转让 - 拟将西苑操场15号楼按账面价值转让给北京城乡黄寺商厦，面积15,901.20平方米，价值65,696,068.33元[19] - 拟将4户债权按账面价值转让给北京城乡黄寺商厦，债权金额合计285,415,381.92元[19] 建筑信息 - 西苑操场15号楼改造后增至26,293.25平方米，超出证载面积10,392.05平方米[21][123] - 黄寺商厦建筑面积18412.19平方米，出让宗地面积4755.92平方米；西苑操场15号楼建筑面积15901.20平方米，出让宗地面积6798.00平方米[28][29] - 黄寺商厦可对外出租总面积14775.00平方米，截至评估基准日，33家承租商户对应出租面积8535.78平方米[31]

业绩总结 - 置业投资2024年1 - 12月营业收入25954.97万元，净利润1642.03万元[13] - 黄寺公司2024年1 - 12月营业收入4528.50万元，净利润2154.48万元[17] 资产数据 - 置业投资2024年12月31日总资产28882.31万元，负债17241.05万元，净资产11641.26万元[13] - 黄寺公司2024年12月31日总资产43763.06万元，负债35747.52万元，净资产8015.54万元[17] - 被评估单位总资产账面价值43763.06万元，评估价值79818.67万元，增值36055.61万元，增值率82.39%[41] - 被评估单位总负债账面价值35747.52万元，评估价值35747.52万元，无增减值[41] - 被评估单位净资产账面价值8015.54万元，评估价值44071.15万元，增值36055.61万元，增值率449.82%[41] 交易相关 - 公司拟转让黄寺公司100%股权，转让价格不低于44071.15万元[2][4][7] - 过去12个月公司与北京国管子公司关联交易金额574.39万元，与置业投资关联交易426.94万元[3][8] - 本次关联交易议案尚需提交股东大会审议，关联人将放弃投票权[49] 评估方法 - 黄寺商厦采用收益法和市场法评估，西苑操场15号楼采用成本法评估[21][22] - 车辆市场价值=交易价格×交易时间修正×交易情况修正×使用时间修正×技术状况修正×外观修正×行驶里程修正[38] 未来展望 - 本次交易有利于公司聚焦主责主业，优化资产结构，提升核心竞争力[47] - 交易完成后，黄寺公司不再纳入公司合并报表范围[47]

股东大会信息 - 2025年第一次临时股东大会召开日期为3月17日[5] - 网络投票时间为3月17日，交易系统9:15 - 15:00，互联网9:15 - 15:00[3][4] - 现场会议3月17日15点，地点为北京朝阳区广渠路18号院世东国际大厦B座[5] 议案信息 - 审议《关于转让北京城乡黄寺商厦有限公司股权暨关联交易的议案》[7] - 议案2月28日于上交所网站披露[7] 股东登记信息 - 股权登记日为2025年3月7日[10] - 符合资格股东3月10日9:30 - 17:00办理登记手续[10] 其他信息 - 应回避表决关联股东为北京国有资本运营管理有限公司等[7] - 对中小投资者单独计票议案为1号议案[7] - 联系人董事会办公室，电话010 - 67771218，传真010 - 67772788[13]

股权交易 - 公司拟以不低于44071.15万元转让北京城乡黄寺商厦有限公司100%股权[1] - 转让股权议案需经股东大会审议[3] 制度制定 - 公司同意制定《合规管理办法》等合规管理制度[4] 会议安排 - 2025年2月27日召开第十届董事会第十七次会议[1] - 同意于2025年3月17日召开2025年第一次临时股东大会[5]

人事变动 - 2025年1月22日公司监事会收到张海香书面辞职报告[1] - 张海香因工作安排辞去职工代表监事职务，辞职后不再任职[1] - 辞职报告送达监事会之日起生效，不影响监事会法定人数[1]

人事变动 - 2024年12月25日公司第十届董事会第十六次会议通过聘任宋菲菲为副总经理[1] - 宋菲菲任期自审议通过至第十届董事会届满[1] 人员信息 - 宋菲菲1979年3月生，有大学学历和文学学士学位[5] - 曾任北京外企人力资源服务有限公司业务总监等职[5] - 现任北京外企德科人力资源服务上海有限公司党委书记等职[5]

股东大会信息 - 公司2024年11月22日决定12月13日召开第一次临时股东大会[8] - 股东大会采用现场与网络投票结合，现场12月13日15:00召开，网络投票时间为12月13日[10] 参会情况 - 出席股东大会股东及代理人62人，代表股份288,779,075股，占公司股份总数51.0108%[11] 议案表决 - 各议案同意票占比多超99%，中小股东对部分议案同意票占比92.3894%[18] - 特别决议事项议案经三分之二以上同意通过[22] 合规情况 - 律师认为股东大会召集、召开及表决等程序合规，结果合法有效[22][23]