核心观点 - 中国铁建通过市场化项目反哺公益项目的创新模式，积极参与广东省"百县千镇万村高质量发展工程"，推动镇村风貌提升和产业融合发展 [8][9][19] - 截至2024年底，公司在汕头、潮州、揭阳、云浮、肇庆五地市累计助力项目910个，已开工655个，投资额达118.56亿元 [9][10] - 公司通过"美丽环境"激活"美丽经济"，带动当地民宿、餐饮等业态发展，实现农文旅融合的可持续发展路径 [47][48][49][50][53][54][55][58][59][60] 项目概况 - 深度参与的"潮州饶平积极探索供排水一体化运营改革"和"肇庆高要以光伏'小切口'助推兴村富民"等项目入选全省典型案例 [10][11][12] - 参与编制乡镇规划22个、典型镇规划13个，为城乡区域协调发展擘画发展蓝图 [43][44] - 所属三个设计院、十八个工程局全面助力"百千万工程"建设，承担五市28个区县172个镇街的建设任务 [69][70] 典型案例 - 揭阳普宁市大坝镇白坑村：改造民居外立面，保留潮汕韵味的同时提升美观度，打造"环白坑湖旅游生态圈"重要节点 [2][3][4][5][7][77][78] - 汕头市潮阳区海门镇：打造4500平方米海浪主题彩绘墙等节点，带动民宿、餐饮等业态发展 [47][48][49][50][51][52] - 汕头市南澳县后兰村：进行道路改造和农房微改造，新建乡村会客厅，全村民宿达34户，2024年人均可支配收入超18000元 [53][54][55][57] - 揭阳普宁市大坝镇马厝宅村：将闲置荒地改造为8000多平方米特色花海，吸引游客并促进地摊经济和花海经济发展 [58][59][60][62] 合作模式 - 开创"央企助力兜底+乡亲捐赠补助+党员干部带头+专业团队指导+本地工匠施工"的全新模式 [72][73][74] - 形成"政府主导、企业实施、群众参与"的共建模式，在保留传统建筑风貌的同时完善公共设施 [79][80][81] - 积极探索"市场化+公益"和"微利+公益"模式，助力城乡风貌提升与人居环境整治 [83][84]

首次公开发行限售股上市流通 - 本次上市流通的限售股类型为首发限售股份，股票认购方式为网下，上市流通总数为3,855,540,000股，占公司总股本的72.29% [1] - 上市流通日期为2025年6月23日（原定2025年6月21日因非交易日顺延）[1] - 限售股东为公司控股股东中国铁建股份有限公司及其关联方中国土木工程集团有限公司 [1] 限售股形成及股本变化 - 公司首次公开发行A股股票1,285,180,000股（行使超额配售选择权前），2021年6月22日在科创板上市，发行后总股本为5,140,720,000股 [1] - 超额配售选择权于2021年7月21日全额行使，新增发行192,777,000股，总发行股数扩大至1,477,957,000股，总股本扩大至5,333,497,000股 [1] - 限售股形成后至公告披露日，公司未发生因利润分配、公积金转增导致的股本数量变化 [1] 限售股股东承诺 - 中国铁建及中土集团承诺锁定期满后减持股份时，将遵守中国证监会和上交所关于股东减持和信息披露的相关规定 [4] - 中国铁建承诺锁定期满后两年内减持股份数量不超过其在发行前所持公司股份数量的10%，且减持价格不低于发行价 [4] - 中国铁建自愿延长所持首发前限售股锁定期12个月至2025年6月21日（非交易日顺延至6月23日）[5] 限售股上市流通明细 - 本次上市流通限售股总数为3,855,540,000股，限售期为自公司股票上市之日起48个月 [5] - 限售股上市流通明细显示，中国铁建和中土集团合计持有3,855,540,000股，占公司总股本72.29%，本次全部上市流通后剩余限售股数量为0 [5][7]

土拍市场表现 - 中建玖合以74.91亿元底价竞得通州区0101街区8宗组团地块，创通州区住宅用地总价历史新高，住宅楼面价约每平方米3.23万元 [2] - 招商蛇口以27.082亿元竞得通州区八里桥片区地块，溢价率16.28%，中铁建以7.7552亿元竞得梨园镇地块，溢价率21.94% [3] - 通州区运河商务区板块自2009年后无新增宅地供应，凸显此次供地稀缺性，2025年拟供应6宗商品住宅用地，已成交3宗 [3] 新房市场供需 - 通州区2025年累计供应新建商品住宅1800余套，成交1327套，主要在售楼盘31个，涵盖普通商品房及高端别墅等多种类型 [7] - 招商蛇口近两年在通州区布局多个项目，包括招商·朝棠揽阅、招商·云璟揽阅等，部分项目处于尾盘阶段 [5] - 金隅·花溪云锦定位改善型楼盘，主推108-153平方米四居大户型，中国铁建·花语璟云主力建筑面积段为100-120平方米 [6][7] 政策红利与城市配套 - 2024年通州区取消执行9年的"双限"政策，购房政策大幅放宽，提振市场信心，黄金周期间物资学院板块来访量环比增长212% [8] - 通州区作为北京城市副中心，每年投资高达千亿元，加速配套设施落地，已开通7条地铁线路，三甲医院相继投入使用 [9] - 城市绿心森林公园等生态地标提升区域价值，吸引购房者，部分购房者仍关注配套短板问题 [10][11] 房企布局与产品策略 - 房企对通州区确定性投资机会青睐，土拍热度反弹反映稳市场政策成效 [4] - 中建玖合竞得地块将打造通州区河景封面作品，建筑设计要求苛刻，包括滨水景观界面和家园中心等功能区 [2] - 招商·云璟揽阅定位刚需，与中国铁建·花语璟云形成互补，差异化定位满足不同需求 [6][7]

债券基本信息 - 品种一发行金额10亿元，品种二发行金额15亿元[13] - 品种一票面利率3.08%，品种二票面利率3.45%[13] 付息信息 - 2025年6月20日支付2024 - 2025年利息[8] - 品种一2024 - 2026年、品种二2024 - 2028年每年6月20日付息[13] - “铁建YK05”每手派息30.80元，“铁建YK06”派息34.50元[14] 日期信息 - 债权登记日为2025年6月19日，付息日为6月20日[12] 税务信息 - 个人投资者利息所得按20%征个税[19] - 2021 - 2025年境外机构债券利息收入免企业所得税和增值税[20] 管理与托管 - 债券受托管理人为中信证券，托管机构为中登上海分公司[21][22]

债券发行 - 2021年“21铁建Y2”发行总额13亿元[10] - 首个周期票面利率4.00%[13] 计息付息 - 首个周期计息期2021.6.18 - 2026.6.17，付息日每年6.18[13] - 2024.6.18 - 2025.6.17为计息期[14] - 每手“21铁建Y2”派息40元（含税）[14] - 债权登记日2025.6.17，付息日2025.6.18[11] 税收政策 - 个人所得税按利息额20%征收[19] - 2021.11.7 - 2025.12.31境外机构利息收入免税[19] 相关主体 - 发行人是中国铁建，受托管理人是中信证券[21] - 托管机构是中国结算上海分公司[21]

项目进展 - 福建省重点工程厦金大桥(厦门段)建设取得重要进展 [1] - 6月8日16米级超大直径盾构机"厦金号"刀盘开始转动 [1] - 厦金大桥（厦门段）环岛路隧道正式进入盾构掘进施工阶段 [1] 技术规格 - 该隧道是目前福建最大直径盾构隧道 [1] - 采用16米级超大直径盾构机施工 [1] 参与方 - 中国铁建股份有限公司参与项目建设 [1]

老旧小区改造进展 - 2025年全国计划新开工改造城镇老旧小区2.5万个 1-4月已开工5679个 完成率22.7% [1] - 河北 重庆 辽宁 上海 浙江 湖北6地区开工率超50% 显示区域推进力度分化 [1] - 政策加速推进城市更新 通过改善居住条件拉动投资消费 体现稳增长与惠民生双重目标 [1] 房企债务重组动态 - 旭辉境外债务重组获92.66%债权人支持 涉及1250名债权人持有的79.33亿美元债务 [2] - 重组方案预计削减52.7亿美元债务 占境外债务总额66% 将显著缓解流动资金压力 [2] - 龙光控股优化重组方案 29项原始增信资产将分别用于转换特定资产 抵债及留债选项 [3] - 公司股东额外筹集现金及股票资源 增加偿债来源 方案创新性获市场关注 [3] 土地市场交易 - 中建玖合74.91亿元底价竞得北京通州组合地块 楼面价3.2万元/平方米 [4] - 地块包含8个分区 含居住及多功能用地 居住地块限高100米属北京罕见 [4] - 中铁建20.13亿元竞得成都成华区住宅用地 楼面价14300元/平方米 溢价率2.14% [5] - 成都地块吸引招商蛇口 华润置地等竞拍 显示房企对优质地块争夺意愿仍强 [5]

债券发行 - 2022年7月18日完成发行，总额15亿元[5][8] - 首个周期票面利率2.98%，后续有调整规则[8][9] 债券付息与兑付 - 起息日2022年7月18日，首个周期付息日2023 - 2025每年7月18日[10] - 2025年7月18日全额兑付[10][11] 债券上市 - 2022年7月21日在上海证券交易所上市交易[10] 债券评级 - 主体和债券信用等级均为AAA，展望稳定[10] 债券其他信息 - 简称为“22铁建Y3”，代码“137533”[6] - 每3个计息年度为重新定价周期，末附续期选择权[8] - 付息债权登记日为付息日前1个交易日[9] - 无担保[10]

行业趋势与政策背景 - 2025年楼市延续止跌企稳走势，受益于金融政策落实和专项债收储推进，土拍热度、房价、库存去化等指标持续向好，行业供求关系进一步改善[3] - 政府工作报告首次提出"好房子"概念，《住宅项目规范》正式施行，标志着行业从"量"到"质"的转型里程碑[3] - 新一代高品质住宅逐渐成为新增供应主力，满足改善需求，推动企业产品力精研[3] 房企产品测评体系 - 测评工作贯穿全年，2025上半年分为"高端、轻奢、品质"三档，新增"中国好房子"综合奖及单项奖[13] - 围绕六大维度评价体系：单元平面及立面设计、户型居住、室内精装、归家路径、社区空间、项目奖项[13] - 60个入围项目将经过专家评审（线下会议）和网络投票环节，最终于6月下旬发布获奖名单[13][14] 入围项目特征 - 覆盖全国多个城市，包括广州、上海、北京、武汉、成都等，项目类型均为居住类且首次开盘在2024年11月15日后[5][6][7][8][9][10] - 头部房企表现突出：保利发展（7个项目）、招商蛇口（6个项目）、越秀地产（5个项目）、绿城中国（4个项目）[5][7][8][9][10] - 联合开发模式常见，如"华发统建·锦宸院"（华发股份+锦江统建）、"建发金茂·观宸"（建发房产+金地集团）[5][7] 产品力升级方向 - 行业竞争核心转向"卷产品、竞品质"，房企通过增加配置、优化四代宅、应用AI科技提升智慧住宅水平[14] - "全维实景"示范区系统性呈现未来生活场景，覆盖全生命周期的住宅产品力成为长期追求[14] - 测评体系覆盖设计落地（十大作品）、交付阶段（十大交付力作品）及综合视角（好房子测评），更全面客观[14] 行业活动与传播 - "好盘巡礼"活动展开，组织行业专家考察获奖及标杆项目，搭建产品力交流平台[14] - 公众号将陆续发布入围项目详情展示，推动行业产品力持续升级[15]

担保与股权 - 铁建国投拟为山东黄金提供不超300万美元反担保[7] - 铁建国投认购项目公司15%股权并按股比提供增信或反担保[8] - 山东黄金为项目公司2000万美元授信提供全额担保[9] 财务数据 - 2024年末资产负债率63.54%，营收825.18亿，净利润44.39亿[12] - 2025年3月末资产负债率63.63%，营收259.35亿，净利润14.61亿[12] - 2025年3月末担保余额774.57亿[17] 其他 - 山东黄金注册资本447342.95万元，集团持股36.23%[11] - 反担保无需提交股东大会审议[10] - 公司无逾期对外担保[7][17]