报告行业投资评级 - 行业投资评级为增持（维持） [1] 报告的核心观点 - 本周北京出台提振消费新方案、优化住房供应体系，海南将推出商转公贷款新政，周度一手房成交规模同比增长、环比下降，二手房成交规模同环比双降 [8] - 稳健的房企是投资重点，建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等，在当前政策环境下能够有效应对市场波动 [8] - 随着市场需求的回升，物业管理公司有望迎来业绩和估值的修复，建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务等 [8] 根据相关目录分别进行总结 一周行情回顾 - 申万房地产指数上涨6.12%，沪深300指数上涨0.82%，相对收益为5.3%，板块表现强于大盘 [5][13] - 申万房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为渝开发、绿地控股、光大嘉宝、衢州发展、大连友谊，排名后5位的分别为万泽股份、*ST阳光、*ST美谷、山子高科、ST中迪 [13] 行业新闻追踪 - 7月11日，住房城乡建设部就9项工程建设强制性国家规范、6项国家标准公开征求意见 [15][16] - 7月9日，海南省住房公积金管理局将推出个人住房商业贷款转住房公积金贷款新政，包含“带押直转”和“自筹结清”两种方式，旨在帮助居民降低房贷成本 [15][16] - 7月10日，北京市人民政府印发《北京市深化改革提振消费专项行动方案》通知，旨在优化住房消费新供给，提振消费市场活力 [15][16] 个股公告及新闻追踪 - 7月9日，招商蛇口发布2025年6月销售及近期购得土地使用权情况简报，6月签约销售面积69.50万平方米，签约销售金额217.48亿元，1 - 6月累计签约销售面积335.00万平方米，累计签约销售金额888.94亿元，近期新增3个房地产项目 [17][19] - 7月11日，金地集团公告披露2025年6月份销售情况，6月签约面积26.2万平方米，同比下降41.39%，签约金额31.0亿元，同比下降53.24%，1 - 6月累计签约面积125.4万平方米，同比下降47.84%，累计签约金额171.5亿元，同比下降52.52% [17][19] - 7月11日，华夏幸福发布2025年半年度业绩预告，预计上半年归属于上市公司股东的净利润亏损介于75亿元至55亿元之间，扣除非经常性损益后的净利润预计亏损介于83亿元至63亿元之间，业绩预亏主要因上半年房地产结转项目较少、债务存量金额较大 [18][19] 行业基本面 重点城市一手房成交分析 - 本周（7.4 - 7.10），38个重点城市一手房合计成交25620套，同比增速6.9%，环比增速 - 36%，合计成交面积209.2万平方米，同比增速 - 18%，环比增速 - 54.2% [6][20] - 本月至今（7.1 - 7.10），38个重点城市一手房合计成交35568套，同比增速 - 12.8%，环比增速18.9%，合计成交面积314.5万平方米，同比增速 - 23.7%，环比增速7.2% [28] 重点城市二手房成交分析 - 本周（7.4 - 7.10），16个重点城市二手房合计成交16990套，同比增速 - 10%，环比增速 - 6.7%，合计成交面积169.2万平方米，同比增速 - 8.4%，环比增速 - 5.4% [6][38] - 本月至今（7.1 - 7.10），16个重点城市二手房合计成交25974套，同比增速 - 10.4%，环比增速13%，合计成交面积259.5万平方米，同比增速 - 8.1%，环比增速18.5% [41] 重点城市库存情况分析 - 本周（7.4 - 7.10），17个重点城市商品房库存面积18784.8万平方米，环比增速0.2%，去化周期142.6周 [6][51] 土地市场供给与成交分析 - 本周（6.30 - 7.6），供应土地2990.6万平方米，同比增速7.1%，供应均价1543元/平方米，同比增速12.9% [7] - 本周（6.30 - 7.6），成交土地2668.5万平方米，同比增速 - 18.8%，土地成交金额391.5亿元，同比增速 - 49.3%，土地成交楼面价1467元/平方米，溢价率4.9% [7] 房地产行业融资分析 - 本周（7.4 - 7.10）房地产企业合计发行信用债220.78亿元，同比增速137.73%，环比增速69% [7][77] - 本月至今房地产企业合计发行信用债314.31亿元，同比增速220.82%，环比增速199.23% [77]

行业规模与竞争格局 - 2025年6月中国物业服务TOP50企业新增合约面积8447万平方米，TOP10企业新增5769万平方米，占比68.3% [1] - 中海物业以1210万平方米新增合约面积位列第一，头部企业竞争加剧，TOP10门槛较上月提升51.3%至271万平方米 [1] - 第三方拓展全委项目规模7418万平方米，TOP4企业占比42.9%，100万平方米以下规模项目占比19.3% [9][10] 头部企业表现 - 中海物业全委项目拓展规模1095万平方米居首，华润万象生活(719万平方米)和永升服务(701万平方米)分列二三位 [11] - 万物云在办公(70万平方米)和住宅(135万平方米)业态拓展领先，华润万象生活占据产业园(220万平方米)、公建(49万平方米)和商业(183万平方米)榜首 [14][15] - 保利物业以2.6亿元中标天津河西区道路保洁项目，成为6月城市服务金额冠军，雅生活集团(3.4亿元)和金地智慧服务(6445万元)紧随其后 [17][20][22] 业态分布特征 - 住宅(25.2%)、学校(20.8%)和办公(18.6%)为前三大拓展业态，公建(14.2%)和产业园(13.3%)次之 [12] - 保利物业在学校业态拓展143万平方米显著领先，世茂服务在医院业态以48万平方米居首 [14][15] 关联方业务转化 - 绿城服务以122万平方米承接关联方面积排名第一，TOP5企业(绿城、保利、中海、龙湖智创、万物云)转化能力突出 [23] - 6月TOP50企业承接关联方面积1401万平方米，环比上升22.4%，TOP3企业占比22.4% [23][25][26]

物业企业主动退出项目现象加剧 - 中海物业因鄂州双创之星小区入住率低、欠费户数比例高（截至2025年1月欠费59.59万元）宣布2025年8月退出 [1] - 金科服务因物业费下调及开发商遗留问题亏损，退出重庆恒春凤凰城小区 [1] - 龙湖物业因历史遗留问题退出上海苏堤春晓小区 [1] - 2021-2024年住宅物业换手率从1.7%升至3.3%，年均约2万个小区更换物业公司 [2][7] - 2025年滨江服务、保利物业等品牌物企因物业费下调或收缴率低退出杭州、徐州等地项目 [4] 物业企业战略调整与项目优化 - 万物云2024年退出53个住宅项目，涉及饱和收入2.86亿元 [5] - 世茂服务退出在管面积6090万平方米，同比上升7.2% [6] - 中海物业核心都市圈新签合约额占比提升17个百分点至66% [5] - 招商积余聚焦医院、交通等业态，新签合同额同比提升95%、46% [5] - 融创服务核心城市签约额占比提升6个百分点至98% [5] 业主与业委会推动物业更换 - 北京业委会/物管会组建率从12%升至97%，南宁从16%升至76% [11] - 浙江桐乡提出2025年底业委会组建率80%以上，专业物业服务覆盖率95% [11] - 上海中远两湾城更换万科物业后环境改善，2024年二手房成交进入上海前十 [12][13] - 上海康城通过多次更换物业（如招商积余）提升居住满意度 [14] 行业趋势与挑战 - 物业费下调与收缴率低导致企业退出（如重庆龙兴未来城市小区物业费从3.2元/㎡降至1.9元/㎡） [4] - 开发商遗留问题（如空置房物业费未支付）加剧经营风险 [4] - 行业转向"质价适配"原则，强调服务成本与品质平衡 [15] - 政策推动行业标准化（如《济宁市物业管理条例》设立物管会制度） [11]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [5] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环，中央对房地产止跌回稳表态升级，预计新一轮支持政策将出台，好房子政策助力优质房企进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [5] 各部分总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城新房周成交环比降0.3%，一二线升2.2%、三四线降38.4%；7月34城月成交同比降25%，一二线降25%、三四线降23% [6][9] - 二手房成交量：上周13城二手房周成交环比降13.7%，7月月成交同比降19.4% [14] - 新房库存：上周15城推盘82万平米，成交推盘比2.13倍，可售面积环比降1%，去化月数环比降0.8个月 [23] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：住建部调研要求推动房地产止跌回稳；公积金政策多地调整；广西投入34亿推进保障性安居工程 [32] - 物管行业：2025中国国际物业管理产业博览会7月2 - 4日在青岛举办 [37] 重点公司公告 - 地产公司：万科获深铁借款；多家公司有销售、融资、回购等动态 [5][38] - 物管公司：贝壳-W回购股份，万物云股份质押融资 [42] 板块行情回顾 - 地产板块：上周SW房地产指数涨0.29%，跑输大市，排名第23位 [45] - 物管板块：上周物业管理板块个股平均涨0.23%，跑输大市 [52]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为增持（维持）[1] 报告的核心观点 - 本周申万房地产指数涨幅低于沪深 300 指数，板块表现弱于大盘；一手房成交规模同比降环比略增，二手房成交规模同环比双降；土地供给和成交面积同比均增，成交金额同比大幅增长；房地产企业信用债发行同比大幅增加 [6][7][8][14] - 建议关注财务稳健、业绩良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展等；随着市场需求回升，物业管理公司有望迎来业绩和估值修复，可关注华润万象生活、中海物业等 [9] 各部分总结 一周行情回顾 - 申万房地产指数上涨 0.29%，沪深 300 指数上涨 1.54%，相对收益 -1.25%，板块表现弱于大盘 [6] - 申万房地产板块涨跌幅排名前 5 位个股为*ST 南置、南山控股、爱旭股份、珠江股份、皇庭国际；后 5 位为*ST 亚太、ST 数源、深振业 A、*ST 荣控、衢州发展 [14] 行业新闻追踪 - 住建部调研组赴广东、浙江调研，强调促进房地产市场平稳健康发展，各地要因城施策，巩固市场稳定态势，推动“好房子”建设 [16] - 海南省拟推商贷转公积金贷款新政，设置“带押直转”和“自筹结清”两种方式 [16] - 合肥市调整 2025 年度住房公积金缴存基数上限，缴存基数为职工 2024 年月平均工资，上限 30540 元 [17] 个股公告及新闻追踪 - 融创中国 2025 年 6 月合同销售金额 75.5 亿元，上半年累计 235.5 亿元 [20] - 保利发展 2025 年 6 月签约面积 152.33 万平方米，签约金额 290.11 亿元，同比分别降 26.20%、30.95% [20] - 越秀地产 2025 年 6 月合同销售金额 108 亿元，同比降 29.4%；上半年累计 615 亿元，同比升 11.0%；6 月在北京昌平获居住用地 [20] 行业基本面 重点城市一手房成交分析 - 本周（6.27 - 7.3）38 个重点城市一手房成交 39921 套，同比 -40.8%，环比 3.1%；成交面积 455.3 万平方米，同比 -33.3%，环比 21% [7][22] - 本月至今（7.1 - 7.3），38 个重点城市一手房成交 9926 套，同比 -41.7%，环比 72.1%；成交面积 105.1 万平方米，同比 -33.6%，环比 91.9% [26] 重点城市二手房成交分析 - 本周（6.27 - 7.3）16 个重点城市二手房成交 18203 套，同比 -13.7%，环比 -10.9%；成交面积 178.6 万平方米，同比 -13%，环比 -13.3% [7][36] - 本月至今（7.1 - 7.3），16 个重点城市二手房成交 8978 套，同比 -11.3%，环比 136.2%；成交面积 90.2 万平方米，同比 -8.3%，环比 149.9% [39] 重点城市库存情况分析 - 本周（6.27 - 7.3）17 个重点城市商品房库存面积 18754.4 万平方米，环比 -1%，去化周期 145.1 周 [7][48] 土地市场供给与成交分析 - 本周（6.23 - 6.29）供应土地 2786.4 万平方米，同比 33.6%；供应均价 1224 元/平方米，同比 -4.4% [8][58] - 本周成交土地 3168.3 万平方米，同比 31.5%；成交金额 711.7 亿元，同比 44.1%；成交楼面价 2246 元/平方米，溢价率 6.7% [8][58] 房地产行业融资分析 - 本周（6.27 - 7.3）房地产企业发行信用债 130.64 亿元，同比 794.79%，环比 161.28% [8][73] - 本月至今房地产企业发行信用债 93.53 亿元，同比 1733.92% [73]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [2][4][179] 报告的核心观点 - 房地产业是国民经济支柱产业，地产链影响广泛 本轮周期政策宽松，基本面深度调整后需求将逐步复苏 开工端降幅深、后续弹性大 竣工端下行但二手房表现好，C 端竣工链有优势 预计政策推动房地产止跌回稳，优质房企进入底部拐点，经营模式转向制造业，迎接 PB - ROE 向上突破 [4][179] 根据相关目录分别进行总结 前言 - 房地产业是支柱产业，产业链庞大，对金融系统稳定性影响深远 房地产开发周期长，涉及行业多 报告从基本面和股价角度剖析指标关联度和股价驱动因素，预判投资契机 [14] 1. 房地产：地产指标相互勾稽，前端筑底、后端弱 - **开工**：开工滞后拿地 6 - 9 个月 2017 年后拿地到开工传导关系变化受移动平均影响 预计 2025 年开工同比 - 15.1%，2026 年起底部复苏且更有弹性 [19][24] - **竣工**：竣工滞后新开工 2.5 年 2018 - 2020 年传导关系受多种因素影响延长 预计 2025 年竣工同比 - 20.0%，中期仍偏弱 [25][29] - **施工**：施工由开工和竣工拟合，偏滞后 2021 年净复工强，2022 - 2024 年走弱 预计 2025 年施工面积同比 - 10.5%，中期有下行压力 [30][38] - **投资**：投资由施工和拿地拟合，偏滞后 土地购置费与土地成交金额相关，2018 年起与预期背离 预计 2025 年房地产投资同比 - 11.0%，中期有下行压力 [40][51] - **销售**：短期销投分化，长期同步化 2014 - 2018 年销售领先拿地，2018 年后再次同步 预计 2025 年销售面积同比 - 4.5%、销售金额同比 - 6.5%，2026 年弱复苏 [52][56] - **小结**：目前前端弱、后端稳，后续前端筑底、后端弱 销售前瞻性强，拿地领先开工 6 - 9 个月，开工领先竣工 2.5 年 [57][61] 2. 产业链：地产链经济影响大，内部相互紧密关联 - **工程机械**：挖机和地产新开工强相关 2013 - 2015 年、2016 - 2018 年、2020 年、2024 年挖机与开工增速有差异，与挖机自身周期等因素有关 [65] - **建筑材料**：螺纹钢与新开工、施工及基建投资拟合好 铝合金与施工周期有关但扰动多 水泥与施工、基建投资拟合佳 玻璃从提前竣工到同步 五金/工具和基础建材与竣工和二手房成交相关 [69][87] - **家居消费**：空调、冰箱、洗衣机与竣工强相关，2020 年后与二手房成交趋势更一致 乘用车与竣工相关，滞后时间从 1.5 年调整为 1 年 [91][100] - **燃料能源**：动力煤销量与新开工相关，2020 年后趋势背离，源于火电产量及基建投资拉动 [102] - **小结**：产业链贯穿地产全流程，可相互佐证趋势科学性 工程机械、建筑材料、家居消费、燃料能源各指标与房地产不同环节相关 [109][110] 3. 周期复盘：需求强弱、库存高低决定前后端弹性 - **周期复盘** - **2008 - 2010 年**：政策强刺激，基本面“V 型”反转 各板块行情启动一致，产业链持续性强 开工和竣工链行情延续性和弹性更好 [116][126] - **2011 - 2013 年**：政策温和刺激，基本面销好于投 房地产及竣工链启动一致，竣工链延续性好 开工链基本无收益 [129][142] - **2014 - 2017 年**：政策强刺激，高库存下开工链弱弹性 房地产板块行情启动早，产业链在销售见底后出现 竣工链启动一致、持续性好，开工链表现一般 [145][157] - **规律小结**：政策强催化 + 行业库存低位，各板块相对收益启动一致，产业链持续性好 政策强催化 + 行业库存高位，地产及竣工链收益佳，开工链一般 政策温和催化 + 行业库存上行，地产及竣工链有收益，开工无收益 [159][160] - **当前周期**：政策持续放松，供需均需修复 房地产板块β行情弱，产业链平淡 后续修复顺序为销售、拿地和开工、后端链条 地产结构性行情明显，开工链超跌后弹性好，竣工链依赖二手房成交 [161][168] - **投资脉络** - **各产业链探讨**：2010 - 2024 年房地产产业链 PE - ttm 中枢 25.5 倍，2025 年 5 月略高于均值 存量时代，优质公司α收益强 [169] - **地产链探讨**：优质房企有望进入底部拐点，转向制造业模式 开工链超跌后有望反弹 竣工链依赖二手房成交，C 端公司表现或更好 [175][178] 4. 投资分析意见：周期往复，大浪淘金，胜者为王 - 维持“看好”评级，推荐产品力房企（建发国际、滨江集团等）、二手房中介（贝壳 - W 等）、物业管理（华润万象、招商积余等）、低估值修复房企（新城控股、越秀地产等） [179]

行业动态 - 第五届标准化与物业管理高质量发展论坛在山东青岛举办 由中国物业管理协会主办 全国物业服务标准化技术委员会等承办 [1] - 住房城乡建设部提出"大力实施物业服务质量提升行动" 目标为2025年全面提高物业管理规范化水平 建立服务质量分级机制 [1] - 行业将推动基础服务从"保基本"向"优质化"跃升 要求物业服务各环节有明确标尺 [1] 公司表现 - 招商积余主导或参与国家标准 地方标准 团体标准达37项 是行业标准制定的重要参与者 [1] - 公司通过"岗位小红书"创新工具将服务标准转化为可操作流程 依托"积余服务"平台为百万客户提供定制化服务 [1] - 在2025中国国际物业管理产业博览会上 招商积余打造未来城市智慧物业服务体验馆 展示数据平台和AI数字人技术 [1] 技术应用 - 招商积余智慧运营中心实现全国2000多个项目"一张网"管理 [1] - "招小巡"机器人搭载红外热成像技术 已服务全国25个城市的600多万平米管理空间 [1] - 公司数据平台汇聚多元场景数据 AI数字人通过语音交互提供新服务体验 [1]

股份回购 - 2024年11月28日通过回购方案，资金0.78 - 1.56亿元，价格不超14.90元/股，期限12个月[1] - 截至2025年6月30日，累计回购1425800股，占总股本0.134%[2] - 截至2025年6月30日，回购最高成交价11.61元/股，最低10.44元/股[2] - 截至2025年6月30日，回购支付资金15856924.46元[2] 资金来源 - 公司自筹资金为股票回购贷款[1]

人事变动 - 招商积余副总经理董新彦因工作调整辞任，将担任纪委书记[1] - 辞任报告自送达董事会生效，已完成工作交接[1] 其他 - 截至2025年6月25日公告披露日，董新彦未持股且无未履行承诺[1][2]

报告行业投资评级 - 房地产行业投资评级为增持 [1] 报告的核心观点 - 5月楼市运营延续4月，整体平稳，结合十五五规划，亮点预计在城市更新和企业新商业模式两个维度展开 [3] - 5月行业走势平稳，符合市场预期，核心指标窄幅波动，促进止跌回稳是主旋律 [5][60] - 新模式提升行业门槛，“造好房”与金融关联度下降，地产开发投资额低位运行，城市更新将提速 [5][61] - 下半年行业无金融风险，土地市场结构好，房企谋求新商业模式，包袱小的企业优势明显 [5][62] 根据相关目录分别进行总结 2025年1 - 5月投资降幅扩大，销售额降幅扩大 - 与2024年同期比，2025年1 - 5月开发投资完成额降10.7%，商品房销售额降3.8%，开发资金来源降5.3%，新开工面积降22.8% [8] - 2025年5月环比，开发投资完成额升8.66%，商品房销售额升13.13%，销售面积升10.32%，开发资金来源降2.94%，新开工面积升10.50%，竣工面积升5.76% [8] - 2025年1 - 5月，开发投资同比降幅、销售额同比降幅扩大，小阳春延续政策效应，4、5月淡季回调，后续政策支持或使板块价值重估 [9][10] 2025年1 - 5月投资情况 房地产投资累计同比降幅扩大，住宅投资累计同比降幅扩大 - 2025年1 - 5月全国房地产累计开发投资36234亿元，同比降10.7%，降幅扩0.4个百分点；住宅开发投资27731亿元，同比降10.0%，降幅扩0.4个百分点，占比76.5%，提高0.2个百分点 [12] - 2025年1 - 4月全国房地产开发企业土地购置费用10564.72亿元，同比减5.9%，降幅扩1.4个百分点 [14] 新开工面积同比降幅缩窄，竣工面积同比降幅扩大 - 2025年1 - 5月房屋施工面积62.50亿平方米，同比降9.2%，跌幅缩窄0.5个百分点；新开工面积2.32亿平方米，同比降22.8%，跌幅缩窄1.0个百分点；竣工面积1.84亿平方米，同比降17.3%，跌幅扩大0.4个百分点 [18] 房地产销售面积累计扩大，销售额同比降幅扩大 - 2025年1 - 5月商品房销售面积3.53亿平方米，同比降2.9%，跌幅扩0.1个百分点；销售额3.41万亿元，同比降3.8%，跌幅扩0.6个百分点；住宅、办公楼、商业营业用房销售额均下降 [26] - 分线来看，2025年1 - 5月一线城市销售面积、金额同比增长且增幅扩大，二线增长且增幅缩窄，三线下降且降幅持平或扩大 [10] - 2025年1 - 5月销竣比1.92，5月末待售面积7.74亿平米，减少715万平米，去化周期8.87个月，减少0.05个月 [38] - 截至2025年5月，35城月度可售面积3.07亿平，减少0.59亿平，库存出清周期20.20月，缩短3.52个月，分线城市出清周期有差异 [41] 到位资金累计降幅扩大 - 2025年1 - 5月全国房地产资金来源总量4.02万亿元，同比降5.3%，跌幅扩1.2个百分点 [45] - 资金来源构成中，国内贷款占16.60%，降1.7%；利用外资占0.04%，增49.0%；自筹资金占34.16%，降7.2%；其他资金占49.20%，个人按揭贷款降8.5% [47] 投资建议 - 推荐开发类A股万科A、保利发展等，H股中国海外发展；商住类华润置地等；物业类万物云等；文旅类华侨城A [5][62] - 给出重点公司盈利预测及投资评级，均为增持 [65]