核心观点 报告通过梳理近期机构调研、上市公司重要股东增持及公司回购数据，识别市场关注度较高的公司及潜在投资线索，并基于数据筛选出建议关注的具体标的[2][28] 机构调研热门公司梳理 - **近期机构调研热度高的公司**：近30天（2025/11/12-2025/12/12）机构调研家数排名前二十的公司包括立讯精密（396家）、海光信息（341家）、中科曙光（341家）、杰瑞股份（283家）和汇川技术（201家）等[11][12]；近5天（2025/12/08-2025/12/12）机构调研家数排名前二十的公司包括海光信息（341家）、中科曙光（341家）、伟创电气（112家）、超捷股份（73家）和胜宏科技（59家）等[11][13] - **调研频次高的公司**：近30天机构调研次数排名前二十的公司包括欧科亿（31次）、汇川技术（18次）、博盈特焊（13次）、冰轮环境（13次）和丰元股份（12次）等[13][15][16]；近5天机构调研次数排名前二十的公司包括欧科亿（6次）、博盈特焊（4次）、杰瑞股份（3次）等[17] - **具备特定关注点的公司**：在近30天机构调研家数前二十的公司中，有13家公司的评级机构家数大于或等于10家[11]；ST华通、九号公司-WD和盛美上海在2025年Q1-Q3的归母净利润相较2024年同期实现较大增长[11]；在近30天机构调研次数前二十的公司中，有6家公司的评级机构家数大于或等于10家，其中丰元股份、达意隆和鼎通科技在2025年Q1-Q3的归母净利润相较2024年同期实现较大增长[13][14] A股上市公司重要股东增持情况 - **本周（2025/12/08-2025/12/12）增持情况**：该周共有2家上市公司发布重要股东增持进展公告，其中英派斯拟增持金额上下限均值为0.90亿元，占公告日市值的比例为2.31%[3][18][19] - **年初至今（2025/01/01-2025/12/12）增持情况**：期间共有307家公司发布重要股东增持进展公告，其中评级机构家数大于或等于10家的有77家[5][19]；在这77家公司中，拟增持金额上下限均值占最新公告日市值比例大于1%的公司有19家[5][19]；按该比例由高至低排序，建议关注万润股份（拟增持5.48亿元，占市值4.36%）、仙鹤股份（拟增持4.00亿元，占市值2.87%）和中炬高新（拟增持3.00亿元，占市值2.22%）等[5][19][20] A股上市公司回购情况 - **本周（2025/12/08-2025/12/12）回购情况**：该周共有50家公司发布回购进展公告，其中评级机构家数大于或等于10家的有13家，预计回购金额上下限均值占预案日市值比例大于1%的有4家[4][22]；按拟回购金额上下限均值占最新公告日市值比例由高至低排序，建议关注纳芯微（预计回购3.00亿元，占预案日市值1.38%）、美的集团（预计回购75.00亿元，占预案日市值1.27%）、顺丰控股（预计回购22.50亿元，占预案日市值1.11%）和招商积余（预计回购1.17亿元，占预案日市值1.02%）[4][22][23] - **年初至今（2025/01/01-2025/12/12）回购情况**：期间共有1830家公司发布回购进展公告，其中评级机构家数大于或等于10家的有356家，预计回购金额上下限均值占预案日市值比例大于1%的有94家[6][24]；在回购比例较大的公司中，处于董事会预案阶段的为志邦家居（预计回购0.95亿元，占预案日市值2.33%）[6][27]；部分已完成或实施中且回购比例较高的公司包括厦门象屿（完成回购11.06亿元，占预案日市值6.42%）、良信股份（完成回购3.00亿元，占预案日市值4.50%）、健盛集团（实施中，预计回购2.25亿元，占预案日市值6.36%）等[24][25][26] 投资建议 - **机构调研**：建议关注近30天调研热度高、评级机构家数大于或等于10家且2025年Q1-Q3归母净利润实现较大增长的ST华通、九号公司-WD和盛美上海[28] - **重要股东增持**：建议关注评级机构家数大于或等于10家且增持金额占市值比例大于1%的万润股份、仙鹤股份和中炬高新等[28] - **公司回购**：建议关注评级机构家数大于或等于10家且回购比例（预计回购金额占预案日市值比例）大于1%的上市公司，以及其中回购进度处于董事会预案阶段的志邦家居[28]

报告行业投资评级 * 报告对房地产行业持积极态度，推荐了多个细分领域的优质公司，所有提及的重点公司投资评级均为“优于大市” [4][26] 报告核心观点 * 报告认为，2025年中央经济工作会议对房地产的表态释放了积极信号，政策态度更加明朗，将在优化供给、去化库存、稳定需求等方面协同突破，以着力稳定房地产市场 [1][4][8][11] * 政策将围绕“缩量提质”和“好房好价”的路线图展开，中心城区通过建设高品质住房稳定价格和财政，郊远环线则控制供应，引导需求流向存量和郊区市场，以实现渐进去库存 [10][16][18][21] * 房地产发展新模式将从探索期步入深化期，行业将向高质量发展转型 [4][11][16][18] 根据相关目录分别进行总结 1. 中央经济工作会议表态解读 * 行业首要目标为“着力稳定房地产市场”，政策表述从2024年9月的“促进”到“持续用力”、“持续巩固”，再到本次的“着力稳定”，显示政策态度更加明朗，力度将持续以稳定基本面 [4][8] * 供给侧与住房保障成为第二重点，提出“因城施策控增量、去库存、优供给”，并明确鼓励收购存量商品房用于保障性住房，未来保障房将更多通过存量转化而非新建来实现，这既能去库存也能保障民生 [4][9] * 需求侧支持位列第三，提出“深化住房公积金制度改革”和有序推动“好房子”建设，未再提及2024年的城中村和危旧房改造，公积金改革可能围绕存量激活、范围扩大等方面提供低成本金融支持 [4][10] * 发展模式提法升级为“加快构建房地产发展新模式”，较2024年的“推动”一词显示出政策执行将提速 [4][11] * 本次会议未出现“房住不炒”的行业定位表述，自2024年起的重要会议均未涉及此话题 [12] 2. 市场高质量发展与“缩量提质”路径 * 中共二十届四中全会明确提出“推动房地产高质量发展”目标，这是相较于“十四五”的新增议题 [16] * 报告指出，房地产产业链占GDP比重已从高峰时期的近30%回落至目前的6-8%，而成熟经济体占比大致在10-12% [18] * “缩量提质，好房好价”是核心发展路径：中心城区通过提供高品质住房来拉高均价和品质，稳定财政收入；郊远环线则停止或减少新房供应，通过拉大与核心区的价差，引导刚需流向存量房市场和郊区，使二手房成为平价替代，从而实现有序去库存 [10][18][21] * 未来五年，行业将从增量模式转向存量模式，重点包括：健全资金监管、现房销售等制度；结合城市更新匹配保障房建设转化；实现改善型住房的精准供给；提升新房产品品质；推进存量房屋养护及养老金制度 [18] 3. 政策持续发力方向 * 报告预测，不合时宜的限制性政策将进一步解除，供给侧将严控新增开发用地，供应结构以优质地块为主 [22] * 各类政策可能持续推进，例如：土地增值税税率变化、REITs等融资通道打开、按揭和开发贷款审批加速、降低资本金要求、对符合标准的企业放开A股股权融资、政府收购存量房等均已存在趋势或已在推进 [25] * 需求端政策如换房退税、购房补贴、房贷利率及首付比例调节、普通住房标准认定等，各城市也将根据自身特点进行调整 [25] 4. 投资建议与重点公司 * 优质公司依然是首选，报告推荐了四大类公司 [4][26] * **开发类**：A股推荐万科A（总市值567.60亿元）、保利发展（768.50亿元）、招商蛇口（800.62亿元）、金地集团（143.11亿元）；H股推荐中国海外发展（1251.95亿元） [4][26] * **商住类**：推荐龙湖集团（总市值599.14亿元） [4][26] * **物业类**：推荐万物云（206.21亿元）、华润万象生活（892.31亿元）、中海物业（141.35亿元）、保利物业（168.28亿元）、招商积余（116.54亿元）、新大正（26.27亿元） [4][26] * **文旅类**：推荐华侨城A（197.73亿元） [4][26] * 报告对所列全部13家重点公司均给予“优于大市”评级 [26]

行业与公司 * 行业：中国物业管理行业 [1] * 覆盖公司：包括但不限于 Greentown Service (GTS, 2869.HK) [2]、China Resources Mixc Lifestyle (CR Mixc, 1209.HK) [2]、Poly Property Services (POPS, 6049.HK) [2]、A-Living (3319.HK) [5]、Onewo (2602.HK) [5]、Country Garden Services (CGS, 6098.HK) [16]、CMPO (001914.SZ) [16]、COPL (2669.HK) [16]、SMS (0873.HK) [16]、Sunac Services (SUS, 1516.HK) [16] 等 [16] 核心观点与论据：2026年展望与基本面改善 * **核心观点**：尽管宏观和房地产市场前景仍具挑战，但预计覆盖的物业管理公司基本面将在未来几年趋于稳定并改善，增长和自由现金流可见性增强 [1] * **论据1：降低对关联开发商依赖**：公司多年努力减少对关联开发商的依赖，增强第三方项目获取和新业务拓展能力 [1]；预计2026E-2028E期间，关联开发商对新业务的贡献将降至15%，而2024年峰值时为40% [1] * **论据2：聚焦高线城市与提升项目质量**：高线城市新房销售正接近长期可持续水平，聚焦这些市场将改善规模增长可见性 [1]；通过提升项目质量，预计混合物业管理费下行空间有限，毛利率将趋于稳定 [1] * **论据3：增值服务业务重组**：对管理的社区进行增值服务业务重组，聚焦核心需求 [1]；预计该业务收入贡献在连续4年下降后将稳定在总收入的10%左右 [1] * **论据4：现金流改善**：项目质量改善将提升现金回收率，加之审慎拨备下应收账款减值接近尾声，以及关联开发商收入敞口大幅减少，预计自由现金流将改善 [1] 财务预测与估值调整 * **盈利预测**：基本维持2025E-2027E营收/盈利预测，引入2028E每股收益预测，平均同比增长7%，意味着2026E-2028E每股收益年复合增长率为8%（对比2023-2025E平均为0%） [2]；预计同期平均自由现金流收益率为13%，股息收益率为6% [2] * **长期增长率上调**：将覆盖公司的长期增长率预测从之前的平均2.4%上调至平均3.2%，以反映更好的规模增长和单位规模创收能力 [2] * **估值方法更新**：将估值基准年滚动至2028E自由现金流（平均11倍2028E自由现金流，此前为10倍2027E自由现金流），并以平均12.7%的股权成本折现回2026E，设定新的12个月目标价 [2] * **目标价与评级**：新目标价较此前水平平均上调3%（区间为-15%至+40%），意味着平均11倍2026E市盈率 [2]；计入2025年下半年至2026E的预计股息后，预计覆盖公司总回报率为25% [2]；重申对GTS（行业领先的利润率复苏）、CR Mixc（具备领先商业专业知识的整合者）和POPS（利用其国企优势）的买入评级 [2] 增长驱动力一：规模增长可持续，聚焦项目质量 * **规模增长预测**：预计覆盖公司总管理面积（剔除合同终止后）在2026E-2028E期间将以年均5%的速度增长 [10] * **增长来源**：预计2026E-2028E期间新增总管理面积中，约15%来自关联开发商，85%来自第三方 [10] * **高线城市机会**：仅在高线城市，预计2026E-2028E每年来自新房销售、中高端/高端存量住宅项目和高质量非住宅项目的规模机会超过6亿平方米，相当于覆盖公司同期年均净增管理面积的2.1倍 [12]；这些新规模每年可能带来约250亿元人民币的合同价值，相当于2025E基础物业管理服务收入的百分之十几 [12] * **项目终止率稳定**：项目终止率（终止项目占管理组合比例）稳定在约3%-4% [25] 增长驱动力二：增值服务触底，不再拖累营收 * **2C增值服务**：重组已基本完成，聚焦于满足居民核心需求的轻资产业务，提高单户产出和现有项目渗透率 [43]；预计2C增值服务将恢复温和增长，2025E-2028E年复合增长率为4%（对比2022-2024年复合增长率为-2%） [46]；预计2C增值服务收入贡献将稳定在总收入的10%左右 [46] * **2B增值服务**：拖累已大幅减少，因其对总收入的贡献已从下行周期前峰值约25%缩减至2026E-2028E的低至中个位数百分比 [45] * **收入结构变化**：预计基础物业管理服务收入占比将平均回升至总收入的约77%（2021年低谷时略高于60%） [43] 盈利能力驱动力一：毛利率因费用结构和项目质量改善而趋稳 * **市场担忧**：自2024年起，由于宏观压力、政府价格管制及业主不满，物业管理费/毛利率面临下行压力 [55]；例如，据报道重庆、武汉等地100多个项目在2024年将物业管理费削减了20%-35% [55] * **观点**：下行压力是周期性的而非结构性的，下行风险基本可控 [56] * **支撑因素**：1）主动退出低费率项目；2）新项目策略聚焦于核心城市中高端项目，业主对价格敏感度较低；3）通过创新定价机制提高透明度；4）利用AI和技术提升运营效率及业主满意度 [56] * **案例**：GTS凭借高客户满意度和聚焦高端项目的新签约策略，实现了整体物业管理费水平的稳步上升 [57]；Onewo的灵活定价体系显示，若业主渴望优质服务，物业管理费有37%的上行潜力 [57] * **长期空间**：与美国和日本相比，中国家庭在物业管理服务上的支出占收入/消费的比例有2-3倍的提升空间 [63]；随着房屋老化（预计中国城镇住房平均房龄约20年），家庭为提升居住体验和房屋保值，有望增加物业管理预算 [58] 盈利能力驱动力二：稳定毛利率及销售管理费用优化支撑净利率扩张 * **毛利率展望**：预计各业务板块毛利率趋势在2028E前保持稳定 [71] * **基础物业管理毛利率**：预计前景基本持平，效率提升（如人均管理面积年均增长1%，人均基础物业管理收入年均增长2%）及AI应用应能抵消成本通胀和竞争压力 [72] * **增值服务毛利率**：2C增值服务毛利率在1H25广泛企稳后前景稳定；2B增值服务毛利率触底 [72] * **销售管理费用优化**：预计2026E-2028E期间销售管理费用率平均较2024年水平降低1个百分点，其中国企降低0.7个百分点，民企降低1.2个百分点 [72]；主要驱动力是行政成本优化，预计将从占收入的5%降至4% [72] 自由现金流驱动力：现金回收进一步复苏 * **已取得的进展**：覆盖公司的应收账款余额在1H25同比基本企稳，民企物管公司已将关联开发商应收账款份额平均降至28%（较2022年峰值下降10个百分点），并将减值拨备提高至接近毛应收账款的40% [80] * **持续担忧**：第三方（尤其是对服务不满的住宅业主和财政紧张的地方政府）收款困难，可能形成欠款、服务质量下降和收款更难的循环 [81] * **展望更趋乐观**：1）低收款项目和城市服务合同终止的“阵痛”对多数覆盖公司已近尾声，加上更高质量的新项目，意味着未来管理组合和合同结构更可持续；2）收款机制增强；3）提升客户满意度的措施 [82] * **情景分析**：若通过优化组合使收款率小幅提升，即使保守预测毛利率，也将支持现金利润更快复苏（同比增长9%，对比管理面积增长1%，合同价值增长2%） [82] 风险总结 * **常见风险**：包括快于/慢于预期的规模增长、增值服务发展快于/慢于预期、毛利率因数字化和规模效应超预期或因政府限价和消费者信心不足而不及预期、应收账款或商誉减值高于预期等 [101] * **公司特定风险**：例如，Onewo面临万科流动性压力的影响；部分公司存在业务整合与重组执行不及预期、新业务投资导致利润率稀释等风险 [101]

行业投资评级 - 行业评级：增持（维持）[4] 报告核心观点 - 2025年上海土地市场呈现“土地质量提升，拿地意愿回暖”的特征，土拍市场逐步止跌回稳[1][8] - 高质量土地供应推高了成交均价和溢价率，支撑了土地出让金总额，房企拿地意愿上升[8][23] - 市场热度集中在中心城区及浦东新区热门板块，土拍节奏良好，全年实现“0流拍”[7][26] - 当前房地产销售与土地市场仍处于修复期，政策环境宽松，预计板块估值将保持修复态势[8][47] 根据相关目录分别总结 1. 2025上海土地供应情况和成交情况 - **供应情况**：2025年上海推出建设用地面积165.24万平方米，同比增加2.16%；推出规划建筑面积321.34万平方米，同比减少3.71%，供应量基本触底，约为2021年的19%[6][12]。推出楼面均价为38,539.40元/平方米，同比上涨7.63%；推出土地均价为76,803.73元/平方米，同比上涨3.95%[17] - **成交情况**：2025年上海成交建设用地面积164.02万平方米，同比减少5.63%；成交规划建筑面积316.10万平方米，同比减少14.46%[6][19]。成交楼面均价为44,297.15元/平方米，同比上涨8.63%；成交土地均价为85,358.89元/平方米，同比上涨7.50%[21] - **市场热度指标**：2025年上海平均溢价率为15.75%，同比上升5.47个百分点；土地出让金为1,400.22亿元，同比增加1.46%[6][23]。从2021年至2025年，平均溢价率从3.72%上升至15.75%[23] - **月度分析**：土地供应高峰在5月、10月、6月和2月；成交高峰在6月、11月、7月和3月，成交滞后供应约1个月[26]。7月土地出让金最高，达286.08亿元；平均溢价率2月最高为33.56%，11月最低为2.52%[28] 2. 2025上海土拍地块分析 - **区域分布**：高溢价地块TOP10主要集中在浦东新区（4块）、虹口区（2块）等6个区；高总价地块TOP10集中在虹口区（2块）、静安区（2块）等8个区[7][38]。浦东新区、虹口区、静安区土拍热度更高[7] - **时间分布**：高溢价地块集中在2月至7月；高总价地块分布更平均，7月是土拍小高峰[38] - **中心城区表现**：2025年中心城区成交建设用地面积33.97万平方米，同比增加12.34%；规划建筑面积89.16万平方米，同比增加29.43%；成交总价719.58亿元，同比增加33.14%；成交楼面价82,043.38元/平方米，同比上涨5.33%；溢价率15.53%，同比上升1.97个百分点[41][44] - **具体案例**：徐家汇地块以20万元/平方米楼板价刷新全国单价地王纪录[21]。虹口区北外滩地块溢价率达46.33%，成交楼面价126,577元/平方米[40] 3. 投资建议 - **行业展望**：2026年随着新规落地，头部房企的产品设计优势预计将进一步放大，市场热度可能保持平稳[8][47] - **关注标的**：建议关注业绩稳健且安全度较高的龙头房企，如招商蛇口、滨江集团、华发股份等[8][47]。相关受益标的包括越秀地产、绿城中国、中国海外发展、华润置地等[8][47] - **物业板块**：推荐华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、绿城服务等[8][47]

报告行业投资评级 * 报告对覆盖的重点房地产公司均给予“买入”评级，并给出合理价值目标 [3] 报告核心观点 * 报告核心观点认为，房地产行业正进入“盈利筑底”阶段，2025年开盘去化率已呈现筑底回升趋势，市场正重回“品质时代” [1] * 报告指出，“开盘去化率”是能够较好指引新房销售景气度、预判行业盈利趋势并指导股价表现的高阶指标 [2] * 报告认为，“好房子”带来的产品力升级是驱动去化率提升的重要力量，主流房企凭借在核心城市和板块的布局优势，经营优势进一步扩大，有望率先实现盈利筑底 [2] 根据相关目录分别总结 一、寻找新房市场拐点：最有效的指标，开盘去化率 * 从历史周期看，地产股行情启动往往伴随行业盈利能力出现拐点，而“开盘去化率”是与板块走势相关性最好的景气度指标 [12][17] * 对比2014-2016年上行周期、2021-2024年下行周期及“924新政”以来三个阶段，开盘去化率的趋势与股价表现几乎完全一致，仅在2018年限价和2021年上半年“两集中”供地等政府强干预阶段出现背离 [15][16][17] * 根据中指院数据，重点11城开盘去化率在2024年第三季度达到41%的历史底部后回升，2025年前三季度整体为56%，较2024年全年提升8个百分点，2025年第三季度单季较2024年第三季度提升16个百分点 [2][23][26] 二、“好房子”带动去化率提升趋势 * 2025年前三季度，重点城市整体去化率稳定提升，结构上呈现核心区、纯新盘、主流房企去化率优势扩大的特征 [26][31] * 具体表现为：核心区去化率61%，非核心区53%，剪刀差8个百分点；纯新盘去化率65%，老盘加推51%，剪刀差14个百分点；主流房企去化率71%，其他房企47%，剪刀差达24个百分点 [31] * 去化率提升并非由推盘结构显著向核心区集中驱动，2025年前三季度核心区开盘套数占比为46%，仅比2024年提升1个百分点，表明是真实销售改善 [39][41] * 房屋品质提升是去化率改善的重要驱动力，中央及地方自2024年起推进“好房子”建设标准，产品力全方位升级 [2][52][54] * 一个侧面证据是，重点9城平均装修成本在连续5年回落后，于2024年开始同比转正，2025年前三季度装修标准为3243元/平，较2024年提升7%，市场进入由需求决定的“品质时代2.0” [2][58][61] 三、城市板块差异分析，头部房企经营优化路径明显 * 根据22-25年平均去化率水平，可将核心9城分为三类：一类城市（杭州75%、上海71%、成都69%）、二类城市（天津57%、北京53%、广州53%）、三类城市（深圳35%、南京33%、武汉33%） [63][68] * 城市内部板块分化加剧，按24-25年平均去化率可将各城市板块分为A类（>65%）、B类（40-65%）、C类（<40%） [73] * 至2025年前三季度，A、B、C类板块的去化率分别为88%、62%、31%，较2024年分别提升9、12、2个百分点，区域分化持续加剧 [87] * 报告构建“区位评分”体系以评估房企布局质量，主流房企21-24年区位评分持续提升，2025年前三季度达到历史最高的6.1分 [2][91] * 2025年的趋势是，在区位评分稳定的情况下，主流房企去化率提升11个百分点至71%，而其他房企去化率仅提升4个百分点至47%，主流房企经营优势进一步扩大 [2] 四、房企去化率表现及经营特点 * 绿城、滨江、金茂、华润是过去三年在重点6城开盘去化率无明显短板的房企 [2] * 2025年前三季度，保利、金茂、华润等房企去化率明显提升，且实现了区位评分与去化率的双提升 [2] * 参考2025年拿地行为，同时满足权益补货力度大于90%且拿地评分高于推货评分的房企是中海、建发、招商、华润，其中中海提升最为明显；绿城虽区位评分有下降但权益补货力度最高；报告认为以上5家公司2026年销售或有较好表现 [2] * 总结而言，主流房企的经营ROE或将先于行业量价见底，大地块带来利润率改善机遇，好产品带来去化率提升机会，将帮助其更早实现“盈利筑底” [2]

公司荣誉与市场地位 - 在2025年12月11日于北京召开的“2025中国房地产大数据年会暨2026中国房地产市场趋势报告会”上，招商积余荣获“2025华东区域物业服务市场地位领先企业”奖项 [2][11][12] - 招商积余上海公司同时荣获“2025上海市物业服务市场地位领先企业”和“2025上海市物业服务满意度领先企业”两项荣誉 [2][4][11][13] - 招商积余上海公司在管的森兰美伦项目获评“2025年上海市品质物管好楼宇”奖项 [2][11] - 招商积余杭州公司荣获“2025浙江省物业服务市场地位领先企业”殊荣 [2][11][13] 公司战略与商业模式 - 公司是招商局集团旗下从事物业资产管理与服务的平台企业，为A股物业管理龙头企业，控股股东为招商蛇口，股票代码001914 [6][14] - 公司明确了“12347”发展战略，以建设“中国领先的物业资产管理运营商”为目标，发展物业管理及资产管理两项核心业务 [6][14] - 在战略协同方面，公司致力于成为招商局集团资产保值增值平台、招商蛇口持有资产运营的承载平台以及招商蛇口产业数字化的标兵 [6][14] - 公司坚持轻型化、规模化、科技化、市场化的“四化”发展原则，并通过七大战略举措推动战略实施 [6][14] - 公司创新打造“沃土云林”商业模式，将基础物业服务作为“沃土”，培育专业公司成长为“丰林”，并通过物联网和互联网手段打造到家汇“云”增值服务平台 [7][15] 业务规模与市场布局 - 公司积极推进“大物业”战略布局，业务已进入全国超过160个城市 [7][15] - 公司总管理面积达3.65亿平方米 [7][15] - 公司服务业态多元，覆盖住宅物业，以及办公、商业、园区、政府、学校、公共、城市空间等非住宅物业 [7][15] - 公司业务高度市场化，尤其在非住宅领域处于领先地位 [7][15] - 招商积余上海公司是上海市物业管理行业协会“五星级”企业，专注为上海及周边地区提供全业态物业管理服务 [7][15] 服务创新与品质提升举措 - 公司以多元业态协同为核心，构筑覆盖空间运营、智慧体验、人文社群、标杆引领与人才建设的全域服务生态 [8][16] - **体系升维**：公司重点聚焦高端住宅、科技园区、星级写字楼，推动服务从“标准服务”向“价值共创”升华，为客户营造定制化、高标准、圈层化的专属体验 [8][17] - **智慧赋能**：公司在高端项目导入智能化安全巡逻机器人、自动清洁一体机等设备，构建“六重安心守护”体系，并落实“智慧运营中心”，实现从“人的服务”到“智慧生态”的跨越 [8][17] - **人文社群**：公司联合业主搭建涵盖跑步、太极、舞蹈等八大方向的兴趣社群，并通过策划“招享冬日能量场”等季节性品牌活动，提升客户粘性与品牌记忆点 [8][18] - **标杆引领**：公司系统策划“标杆项目”建设，形成可复制、可推广的品质升级方法论，推动各项目在服务标准、环境品质、客户体验三大维度实现系统性跨越 [9][18] - **人才建设**：公司全面落实“一心三力八要”服务力文化建设，并强化“双百计划”人才梯队建设，推进高端礼宾人才与技能型人才培养，形成“精英引领、专才支撑”的格局 [9][18]

行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“买入”评级 [2] 核心观点 - 报告核心观点为“不抛弃不放弃，维持‘防御模式’”，认为中央经济工作会议对房地产的表述是年内最积极的表态，为行业提供了一个新的“锚点” [1][5][8][14] - 会议更新地产定调为“着力稳定房地产市场”，相较于2025年4月的“持续巩固”和7月以来的零表态，决策层对行业下行现状做出了响应 [5][14] - 政策思路延续“去库存”主线，表述升级为“因城施策控增量、去库存、优供给”，但依赖财政的“收储”政策在2025年执行效果有限，“优供给”对解决短期资产过剩问题作用有限 [5][14] - “防风险”是核心，2026年可能是行业矛盾集中爆发阶段，预计政策响应频率不会太低 [5][14] - 当前板块在经历打击后，位置和预期均处于低位，未来需关注新政策预期与落实节奏 [5][16] 政策分析总结 - **2025年中央经济工作会议最新表述**：坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险；着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等；深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设；加快构建房地产发展新模式 [5][8] - **2024年中央经济工作会议对比**：表述分布在“稳住楼市股市”和化解风险两部分，后者包括持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，合理控制新增用地供应，盘活存量用地和商办用房等 [5][8] - **历史表态脉络**：自2024年4月政治局会议起，地产政策主要抓手从“刺激需求”转向“坚持消化存量和优化增量” [5][14] - **防风险表述演变**：2025年4月前排序为“地产+化债+资本市场”，2025年4月变为“化债+地产+资本市场”，本次会议为“地产+化债” [5][14] 重点公司估值与推荐 - **A股地产开发推荐**：保利发展、招商蛇口、滨江集团、新城控股、华发股份、建发股份、万科A等 [17] - **H股地产开发推荐**：华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋集团等 [17] - **物业管理类推荐**：A股推荐招商积余；H股推荐华润万象生活、保利物业、中海物业、万物云 [17] - **新业务类推荐**：A股推荐中国国贸；H股推荐绿城管理控股 [17] - **重点公司估值示例（部分）**： - 万科A：最新收盘价4.95元，合理价值7.64元，2026年预测EPS为0.05元，预测PE为93.6倍 [6] - 招商蛇口：最新收盘价9.24元，合理价值12.00元，2026年预测EPS为0.53元，预测PE为16.7倍 [6] - 保利发展：最新收盘价6.53元，合理价值11.28元，2026年预测EPS为0.44元，预测PE为14.5倍 [6] - 华润置地：最新收盘价29.66港元，合理价值29.30港元，2026年预测EPS为3.87元，预测PE为6.6倍 [6]

行业投资评级 - 房地产开发行业评级为“增持”（维持）[7] - 房地产服务行业评级为“增持”（维持）[7] 核心观点 - 中央经济工作会议为2026年房地产市场指明方向，强调“着力稳定房地产市场”、“去库存”和深化住房公积金改革[1] - 报告认为2026年“控增量、去库存、优供给”等政策将进一步落实，叠加潜在的降准降息，将助力市场走向企稳[1] - 供给侧将持续优化，产品力将成为房企穿越周期的核心竞争力之一，有望重塑企业市场地位和竞争格局[1] - 会议表述从2024年的“持续用力推动房地产市场止跌回稳”变为“着力稳定房地产市场”，表明正视市场尚未稳定的现实，且稳定任务需要“久久为功”[2] - 这意味着2026年围绕“稳市场”，相关政策和举措仍将不断出台[2] 政策方向与具体措施 - 具体措施包括：因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房[3] - “去库存”是自2016年以来中央经济工作会议上首次再提，但与2024年4月政治局会议思路一脉相承[3] - 全国各地已践行“去库存”思路，措施包括“以旧换新”、收储商品房、“房票”制度、土地专项债收储等[3] - 未来可期待的政策包括：1）核心城市行政政策放松；2）房贷利率下行或利率补贴；3）“高质量推进城市更新”政策落实[3] - 深化住房公积金制度改革是“稳”行业的一环，改革方向包括扩大覆盖范围、放宽使用条件、提升使用便捷度[4] - 2025年以来全国各地出台的公积金政策超260条[4] - 降准降息通道的形成将为行业稳定提供更好的宏观环境[5] 投资建议与重点公司 - 投资建议重点推荐四类标的[5] - 第一类：兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股，包括华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、绿城中国、建发国际集团、中国金茂[5] - 第二类：依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企，包括华润置地、新城控股、龙湖集团[5] - 第三类：受益于香港市场复苏的香港本地房企，包括新鸿基地产、领展房产基金[5] - 第四类：受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业，包括绿城服务、华润万象生活、万物云、招商积余[5] - 报告列出了15家重点公司的目标价、市值及盈利预测，其中14家评级为“买入”，1家（中国金茂）评级为“增持”[9][10] - 万物云：2025年上半年营收181.4亿元，同比+3%；归母净利润7.9亿元，同比+3%；核心净利润13.2亿元，同比+11%[11] - 龙湖集团：测算合计股权价值达1260亿港元，目标股权价值为1071亿港元[11] - 绿城中国：2025年上半年收入同比-23%至534亿元；归母净利润同比-90%至2.1亿元[11] - 中国海外发展：2025年上半年收入832亿元，同比-4%；归母净利润86亿元，同比-17%[12] - 绿城服务：维持2025-2027年EPS为0.30/0.36/0.43元的盈利预测[12] - 领展房产基金：总估值约2258亿港元，自上市以来基金单位持有人年化回报率为10.9%[12] - 招商蛇口：2025年第三季度营收382.81亿元，同比+43.18%；归母净利10.49亿元，同比-11.38%[12] - 招商积余：2025年1-3季度营收139.4亿元，同比+15%；归母净利润6.9亿元，同比+11%[12] - 新城控股：2025年第三季度营收122.71亿元，同比-30.51%；归母净利7901.05万元，同比-42.09%[12] - 建发国际集团：2025年上半年收入341.6亿元，同比+4.3%；归母净利润9.1亿元，同比+11.8%[13] - 滨江集团：2025年1-3季度营收655.1亿元，同比+61%；归母净利润23.9亿元，同比+47%[13] - 华润置地：2025年上半年收入949亿元，同比+19.9%；核心净利100亿元，同比-6.6%[13] - 新鸿基地产：在香港和内地合计拥有约1140万平米权益土储，2025财年投资物业利润贡献达57%[13] - 华润万象生活：2025年上半年营收85.2亿元，同比+7%；归母净利润20.3亿元，同比+7%；核心净利润20.1亿元，同比+15%[13] - 中国金茂：2025年上半年收入251亿元，同比+14%；归母净利润11亿元，同比+8%[17]

行业整体规模与集中度 - 2025年11月，TOP50物业服务企业新增合约总面积约5216万平方米，其中新增第三方拓展规模为4735万平方米，头部企业规模持续扩张 [1] - 行业集中度高，TOP10企业新增合约面积3083万平方米，占TOP50总量的59.08% [1] - 11月企业拓展热度环比下降24.73%，但全委项目拓展数量从10月的491个微增至496个 [1] - 11月头部物企拓展规模竞争TOP10门槛为131万平方米，较上月的168万平方米有所下降 [1] 企业新增合约面积排名 (TOP10示例) - 华润万象生活以449万平方米的新增合约面积位列第一 [1] - 雅生活集团新增143万平方米，万达商管新增131万平方米，分别位列第九和第十 [3] 第三方拓展规模结构 - 11月，TOP50企业共计新增第三方拓展规模4736万平方米 [12] - 按拓展规模划分：300-500万平方米的企业有4家（TOP1-TOP4），其规模占比达28.3%；100-300万平方米的企业有8家（TOP5-TOP13），占比35.1%；100万平方米以下的企业（TOP14-TOP50）占比36.6% [12][13] - 第三方拓展全委项目规模前三的企业为：招商积余（352万平方米）、保利物业（340万平方米）、世茂服务（336万平方米） [13] 拓展业态分布 - 11月第三方拓展规模前三的业态是住宅、学校、办公，占比分别为27.6%、22.9%和18.5% [1][13] - 其他业态占比：公建12.1%，医院10.3%，产业园和商业业态规模占比均未超过10% [13] - 头部企业在多业态拓展上表现突出：招商积余在住宅和商业业态拓展领先；保利物业在住宅和学校项目拓展规模最大；华润万象生活在公建和产业园业态拓展领先；润华物业是医院业态拓展规模最大的企业 [15][17] 城市服务项目 - 11月城市服务项目合同金额Top10项目总合同额约4.8亿元，金额占整体比例约93.79% [20] - 碧桂园服务以近1.4亿元（13906万元）的合同额获得福鼎市城区环卫一体化项目（服务期3年），成为当月城市服务项目合同金额冠军 [1][20][22] - 其他主要城市服务项目包括：万物云在武汉的项目（6705万元）、新大正在昆明的项目（6480万元）、招商积余在深圳的项目（5233万元）等 [22] 关联方面积转化 - 2025年11月，预计新增承接关联方面积TOP50企业总规模为1964.3万平方米，较10月的1154.7万平方米大幅上升70.1% [23] - 预计新增承接关联方面积前五的企业为：保利物业（184万平方米）、万物云、中海物业、华润万象生活、中铁建物业，TOP5企业保持了较高的面积转化能力 [22] - 预计新增承接关联方面积在50-100万平方米的企业有4家，面积占比28.6% [23]

房地产服务板块市场表现 - 2023年12月8日，房地产服务板块整体下跌0.25%，表现弱于大盘，当日上证指数上涨0.54%，深证成指上涨1.39% [1] - 板块内个股表现分化，中天服务领涨，涨幅为1.78%，招商积余领跌，跌幅为0.71% [1][2] - 板块整体成交活跃，我爱我家和世联行成交额居前，分别达到4.37亿元和3.93亿元 [1][2] 板块个股涨跌详情 - 上涨个股方面，中天服务收于6.29元，涨1.78%，新大正收于11.96元，涨0.67%，珠江股份收于4.59元，涨0.66% [1] - 下跌个股方面，招商积余收于11.23元，跌0.71%，世联行收于3.05元，跌0.65%，我爱我家收于3.08元，跌0.65% [1][2] - 平盘及微跌个股方面，南都物业收于12.42元，涨跌幅为0.00%，特发服务收于42.25元，微跌0.07% [1][2] 板块资金流向 - 当日房地产服务板块整体呈现主力资金净流出，净流出额为1265.8万元，而游资和散户资金则呈现净流入，分别为271.07万元和994.73万元 [2] - 个股主力资金流向分化显著，招商积余获得主力净流入351.14万元，占比7.51%，而我爱我家遭遇主力净流出1948.60万元，占比4.46% [3] - 游资资金在部分个股表现活跃，例如宁波富达获得游资净流入732.70万元，占比6.80%，皇庭国际获得游资净流入547.50万元，占比7.85% [3]