会议信息 - 公司董事会于2025年5月27日刊登股东大会通知，6月11日刊登提示性公告[5] - 2025年6月17日14:30现场会议在深圳召开，采取现场与网络投票结合方式[6] 参会股东情况 - 现场出席股东及代理人6名，代表股份662,589,354股，占比62.5722%[8] - 网络投票股东191名，代表股份78,755,201股，占比7.4373%[10] - 参加会议股东及代理人共197名，代表股份741,344,555股，占比70.0095%[10] 议案审议情况 - 《2024年度董事会工作报告》总同意740,847,355股，占比99.9329％，中小股东同意78,369,102股，占比99.3696％[12][14] - 《2024年度监事会工作报告》总同意740,846,355股，占比99.9328％，中小股东同意78,368,102股，占比99.3683％[15][16] - 《2024年度财务决算报告》总同意740,849,255股，占比99.9332%，中小股东同意78,371,002股，占比99.3720%[17][19] - 《2024年度利润分配方案》总同意740,936,755股，占比99.9450%，中小股东同意78,458,502股，占比99.4829%[20][21] - 《2024年年度报告》及其摘要总同意740,857,255股，占比99.9343%，中小股东同意78,379,002股，占比99.3821%[22][23] - 《关于为下属企业提供担保额度的议案》总同意740,917,755股，占比99.9424%，中小股东同意78,439,502股，占比99.4588%[24][25] - 《关于与招商局集团财务有限公司续签<金融服务协议>的议案》总同意195,058,491股，占比98.0824%，中小股东同意75,052,702股，占比95.1645%[33][35]

股东出席情况 - 出席股东大会股东（代理人）197人，代表股份741,344,555股，占比70.0095%[3] - 出席现场会议股东及代理人6人，代表股份662,589,354股，占比62.5722%[3] - 出席网络投票股东191人，代表股份78,755,201股，占比7.4373%[4] - 中小股东及代理人194人，代表股份78,866,302股，占比7.4478%[4] 议案表决情况 - 《2024年度董事会工作报告》全体股东同意比例99.9329％，中小股东99.3696%[5] - 《2024年度监事会工作报告》全体股东同意比例99.9328％[7] - 《2024年度财务决算报告》全体股东同意比例99.9332％[7] - 《2024年度利润分配方案》全体股东同意比例99.9450％[12] - 《关于为下属企业提供担保额度的议案》全体股东同意比例99.9424％[12] - 《关于与招商局集团财务有限公司续签<金融服务协议>的议案》全体股东同意比例98.0824％[16] - 关联股东回避议案表决比例0.0076％[17] 其他 - 会议听取《2024年度独立董事述职报告》[18] - 律师认为股东大会召集与召开程序合法有效[18] - 公告日期为2025年6月18日[21]

股东大会召开情况 - 会议通过深圳证券交易所交易系统进行网络投票，时间为2025年6月17日 [1] - 出席股东共197人，代表股份741,344,555股，占公司有表决权股份总数的70.0095%（总股本1,060,346,060股，其中1,425,800股回购股份无表决权） [1] - 现场会议股东6人，代表股份662,589,354股；网络投票股东191人，代表股份78,755,201股（占比7.4373%） [1] 议案表决结果 核心议案通过情况 - 《2024年度董事会工作报告》获99.9329%同意票（740,847,355股），中小股东同意率99.3696% [1] - 《2024年度财务决算报告》获99.9332%同意票（740,849,255股），中小股东同意率99.3720% [3] - 《2024年度利润分配方案》获最高同意率99.9450%（740,936,755股），中小股东支持率99.4829% [4] 其他重要议案 - 为下属企业提供担保议案通过率99.9424%（740,917,755股），中小股东赞成率99.4588% [4] - 续聘会计师事务所议案获99.9337%同意票（740,852,855股），中小股东支持率99.3765% [4] - 与招商局财务公司续签金融服务协议议案因关联方回避表决，同意率98.0824%（195,058,491股），中小股东赞成率95.1645% [5] 公司治理动态 - 增补第十届董事会董事议案以99.9440%高票通过（740,929,755股），中小股东同意率99.4740% [5] - 会议听取《2024年度独立董事述职报告》，未进行表决 [6] - 律师出具法律意见书确认会议程序及表决结果合法有效 [6]

会议时间 - 2025年6月17日下午2:30召开现场会议，网络投票9:15 - 15:00[2] - 股权登记日为2025年6月10日[3] - 登记时间为2025年6月11 - 16日9:00 - 12:00、14:00 - 18:00，17日9:00 - 12:00[7] 会议信息 - 召集人为公司董事会，审议10项议案[2][3][5][18] - 登记地点为深圳南山区招商积余大厦16层[7] - 联系方式电话0755 - 83244503、83244582，传真0755 - 83688903，邮箱cmpoir@cmhk.com[8] 投票信息 - 普通股投票代码“361914”，简称“积余投票”[13] - 非累积投票议案，填报表决意见为同意、反对、弃权[13] - 深交所交易系统投票9:15 - 9:25、9:30 - 11:30和13:00 - 15:00，互联网投票9:15 - 15:00[14][15]

房地产板块市场表现 - 房地产板块出现局部拉升行情 [1] - 津投城开（600322）股价涨停 [1] - 招商积余（001914）、天地源（600665）、京能置业（600791）、津滨发展（000897）等公司股价同步拉升 [1]

股份回购方案 - 2024年11月28日通过回购方案，资金0.78 - 1.56亿元，价格不超14.90元/股，期限12个月[1] 回购进展 - 截至2025年5月31日，累计回购1,425,800股，占比0.134%[2] - 最高成交价11.61元/股，最低成交价10.44元/股[2] - 支付回购资金总额15,856,924.46元[2] 资金来源 - 自筹资金为招行深圳分行提供股票回购贷款[1]

报告行业投资评级 看好物业板块的长期价值，关注万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正 [3][91] 报告的核心观点 物业管理是永续经营的生意，近年受多重不利因素影响陷入利润困境，“增收不增利”现象凸显；行业从资本逻辑转向运营逻辑，聚焦现金流和基础物业服务，利润率从高位回归；未来行业有望稳中有进，收入和成本端存在机遇，如物业费有提升空间、科技进步带来突破，且行业竞争格局稳定、商业模式稳健、分红回购有序推进 [4][92][93] 根据相关目录分别进行总结 不利因素多重叠加，行业陷入利润困境 - 物业管理业务本质是永续经营，物企有轻资产、低负债和稳定现金流特点，市场用DCF模型围绕收入、成本曲线估值，2021年下半年以来物企资本市场表现走弱，反映市场对利润走势担忧 [16] - 2022年以来物企“增收不增利”，百强物企营收增速下滑但仍正增长，毛利润和净利润同比负增长，重点上市物企表现差异大 [17] - 母公司开发端压力传导冲击物企利润表，百强物业中约80%有关联方，截至2024年在管面积中关联方和第三方占比分别为45.2%、54.8%，开发商问题会使关联物企新增管理面积下滑，非业主增值服务也因开发端走弱承压，2021 - 2024年百强物企非业主增值服务收入均值累计下滑53.4%，年复合降速22.5% [23][27] - 房屋开发投资端走弱，全国房屋新开工面积和商品房销售面积分别在2019年、2021年达峰值后下滑，导致未来有效新增物业管理规模收缩，且新项目减少对应新增潜在高价项目不足 [30] - 市场涨费能力弱，降费成趋势，2024年12月20个核心一二线城市物业服务价格综合指数同比下跌0.01%，环比下跌0.03%，部分项目因公示标准或主动降价，2021年以来百强物企收缴率和留存率下滑，2024年分别降至88.2%、96.8% [31] - 资产减值规模大幅提升，2022年以来上市物企减值计提规模大增，包括应收账款减值和商誉及无形资产减值 [37] 着力优化运营能力，行业回归价值本源 - 物业行业从资本逻辑向运营逻辑转化，高估值并购不再是发展战略，2024年以来并购规模下滑且主体更理性，业务着眼基础物业服务基本盘，有进有退，提升独立化和服务能力，进军非住宅领域是大势所趋 [42][43] - 物业是人力密集型和弱规模效应行业，2024年百强物业企业人员成本占总营业成本的54.71%，核心业务基础物业服务毛利率仅约15%，2024年百强物企利润率下滑，毛利率和净利率分别降至19.9%、5%，利润率从非理性高位回归 [47][50] - 物业增值服务面临发展瓶颈，2024年百强物企社区增值服务收入均值为1.6亿元，同比下滑3.61%，物企动态调整目标市场和业务重心，探索创新型业务 [51] 竞争格局趋于稳定，行业空间仍可期待 - 推动消费是新方向，我国服务类消费中长期增长潜力大，2024年美国个人消费支出中服务占比为68.5%，我国居民人均消费支出中服务性消费占比46.1%，我国业主物业费负担低于美日，有提升空间，酬金制物业收费增长空间更可观 [60][61] - 科技引入有望打开新空间，机器人可替代“四保一服”，降低人工成本，政策支持下有望大规模引入；AI导入能革新物业管理服务，如以管家服务为入口，实现多元服务和价值裂变 [69][74] - 物业管理合同通常为3 - 5年中期合同，续约率较高，业务具备稳定现金流和高现金属性，截至2024年末部分重点上市物企在手现金超100亿元 [77] - 从存量和增量角度看，龙头物企地位稳固，在管面积超5亿平方米的上市物企有碧桂园服务、保利物业等，开发房企集中度提升使增量向头部聚集，有龙头开发房企作为关联方的物企后续发展空间更稳定 [78][80] - 2024年物企分红比例和股息率突出，截至2025年4月35家上市物企发放现金分红144.6亿元，同比上涨28.05%，2024年1月 - 2025年4月30日13家上市物企实施回购，涉及股票数量1.92亿股，金额10.53亿元 [81]

董事会会议召开情况 - 公司第十届董事会第三十七次会议于2025年5月26日以通讯表决方式召开，应出席董事9人，实际出席9人，符合《公司法》及《公司章程》规定 [1] 董事会会议审议情况 董事增补及专门委员会调整 - 董事会全票通过增补杨蕾女士为第十届董事会董事候选人的议案，由第二大股东中国航空技术国际控股有限公司推荐，需提交2024年度股东大会选举 [1][2] - 董事会全票通过调整董事会专门委员会成员的议案，拟在杨蕾当选董事后补选其担任战略与可持续发展委员会、审核委员会及提名和薪酬委员会委员 [2] 金融服务协议续签 - 董事会以4票同意通过续签与招商局集团财务有限公司的《金融服务协议》，期限三年，新协议生效后原2022年协议失效，内容包括存款、结算、信贷等，日终存款余额上限10亿元，贷款余额上限20亿元 [3] - 公司已制定关联存贷款风险处置预案以保障资金安全性和流动性 [3] 关联交易及风险评估 - 董事会以4票同意通过《关于招商局集团财务有限公司的风险评估报告》，确认其经营资质及风险状况符合要求 [4] - 上述金融服务交易因实际控制人均为招商局集团构成关联交易，关联董事回避表决，非关联董事全票通过 [5] 股东大会安排 - 董事会全票通过于2025年6月17日召开2024年度股东大会的议案，审议包括董事增补、金融服务协议等事项 [5][6] 备查文件 - 董事会决议、提名和薪酬委员会会议决议及独立董事专门会议决议作为公告附件 [6]

人事变动 - 章松新因年龄原因辞去公司董事及相关职务[2] - 董事会同意提名杨蕾为第十届董事会董事候选人[3] 会议决议 - 2025年5月26日董事会通过增补董事及调整专门委员会成员议案[3][4] 人员信息 - 杨蕾1985年8月出生，现任中航技规划发展部副部长[6]

公司概况 - 公司于2011年5月17日成立，注册资本50亿元[1] - 招商局集团和中国外运长航集团分别出资25.5亿和24.5亿，占比51%和49%[1] 业务连接 - 公司已获得与23家银行采用专线方式直连[11] 制度建设 - 公司设立股东会、董事会、监事会，董事会下设两委员会[2] - 公司制定内控制度，设三部进行监督稽核[6] - 结算业务设三道监控防线，建立审批授权制度[7] - 结售汇业务由风险管理部监控，多部门协作操作[8] - 信贷业务严格执行授信管理，实施全流程风险管理[8] - 内部稽核部按季监督业务，按年评价内控[11] - 信息系统功能区划分，多级安全防护，获资金系统等保三级备案[11] 业绩总结 - 截至2025年3月31日，资产总额488.31亿元，所有者权益68.30亿元[13] - 2025年1 - 3月利润总额0.66亿元，净利润0.51亿元[13] 指标数据 - 截至2025年3月31日，资本充足率18.99%，监管要求≥10.5%[14] - 截至2025年3月31日，流动性比例56.19%，监管要求≥25%[14] - 截至2025年3月31日，贷款比例54.05%，监管要求≤80%[14] - 截至2025年3月31日，集团外负债比例0.00%，监管要求≤100%[14] - 截至2025年3月31日，票据承兑余额/资产总额为1.03%，监管要求≤15%[14] 用户数据 - 截至2025年3月31日，吸收成员单位存款418.91亿元[13] - 截至2025年3月31日，招商局集团存款49.86亿元，无贷款[14] - 截至2025年3月31日，中国外运长航集团存款15.38亿元，无贷款[14] - 截至2025年3月31日，公司及下属公司存款总额0.26亿元，无贷款[15] 未来展望 - 公司认为业务经营合规，资产负债比例合规，风险管理无重大缺陷[16]