报告行业投资评级 - 房地产行业投资评级为增持 [1] 报告的核心观点 - 5月楼市运营延续4月，整体平稳，结合十五五规划，亮点预计在城市更新和企业新商业模式两个维度展开 [3] - 5月行业走势平稳，符合市场预期，核心指标窄幅波动，促进止跌回稳是主旋律 [5][60] - 新模式提升行业门槛，“造好房”与金融关联度下降，地产开发投资额低位运行，城市更新将提速 [5][61] - 下半年行业无金融风险，土地市场结构好，房企谋求新商业模式，包袱小的企业优势明显 [5][62] 根据相关目录分别进行总结 2025年1 - 5月投资降幅扩大，销售额降幅扩大 - 与2024年同期比，2025年1 - 5月开发投资完成额降10.7%，商品房销售额降3.8%，开发资金来源降5.3%，新开工面积降22.8% [8] - 2025年5月环比，开发投资完成额升8.66%，商品房销售额升13.13%，销售面积升10.32%，开发资金来源降2.94%，新开工面积升10.50%，竣工面积升5.76% [8] - 2025年1 - 5月，开发投资同比降幅、销售额同比降幅扩大，小阳春延续政策效应，4、5月淡季回调，后续政策支持或使板块价值重估 [9][10] 2025年1 - 5月投资情况 房地产投资累计同比降幅扩大，住宅投资累计同比降幅扩大 - 2025年1 - 5月全国房地产累计开发投资36234亿元，同比降10.7%，降幅扩0.4个百分点；住宅开发投资27731亿元，同比降10.0%，降幅扩0.4个百分点，占比76.5%，提高0.2个百分点 [12] - 2025年1 - 4月全国房地产开发企业土地购置费用10564.72亿元，同比减5.9%，降幅扩1.4个百分点 [14] 新开工面积同比降幅缩窄，竣工面积同比降幅扩大 - 2025年1 - 5月房屋施工面积62.50亿平方米，同比降9.2%，跌幅缩窄0.5个百分点；新开工面积2.32亿平方米，同比降22.8%，跌幅缩窄1.0个百分点；竣工面积1.84亿平方米，同比降17.3%，跌幅扩大0.4个百分点 [18] 房地产销售面积累计扩大，销售额同比降幅扩大 - 2025年1 - 5月商品房销售面积3.53亿平方米，同比降2.9%，跌幅扩0.1个百分点；销售额3.41万亿元，同比降3.8%，跌幅扩0.6个百分点；住宅、办公楼、商业营业用房销售额均下降 [26] - 分线来看，2025年1 - 5月一线城市销售面积、金额同比增长且增幅扩大，二线增长且增幅缩窄，三线下降且降幅持平或扩大 [10] - 2025年1 - 5月销竣比1.92，5月末待售面积7.74亿平米，减少715万平米，去化周期8.87个月，减少0.05个月 [38] - 截至2025年5月，35城月度可售面积3.07亿平，减少0.59亿平，库存出清周期20.20月，缩短3.52个月，分线城市出清周期有差异 [41] 到位资金累计降幅扩大 - 2025年1 - 5月全国房地产资金来源总量4.02万亿元，同比降5.3%，跌幅扩1.2个百分点 [45] - 资金来源构成中，国内贷款占16.60%，降1.7%；利用外资占0.04%，增49.0%；自筹资金占34.16%，降7.2%；其他资金占49.20%，个人按揭贷款降8.5% [47] 投资建议 - 推荐开发类A股万科A、保利发展等，H股中国海外发展；商住类华润置地等；物业类万物云等；文旅类华侨城A [5][62] - 给出重点公司盈利预测及投资评级，均为增持 [65]

债券付息公告 债券基本信息 - 债券代码149957，简称"22 蛇口 04"，为招商蛇口2022年面向专业投资者公开发行的第二期公司债券（品种二）[1] - 债券面值人民币100元，发行主体信用评级AAA，债券信用评级AAA[2] - 付息期限覆盖2024年6月22日至2025年6月21日，付息日为2025年6月23日[1] 付息方案 - 票面利率3.40%，每手（面值1,000元）派发利息34.00元（含税）[2] - 税后实际派发：个人/证券投资基金持有人27.20元（20%税率），非居民企业（含QFII/RQFII）34.00元（暂免所得税）[2] - 境外机构投资者免税政策延续至2025年12月31日[8] 付息流程 - 登记日为2025年6月20日深交所收市后登记在册的持有人[2] - 中国结算深圳分公司负责代理兑付，付息日前2个交易日完成资金划转[3] - 若公司未按时划款，中国结算将终止代理服务，转为公司自行办理兑付[8] 税务安排 - 个人所得税由付息网点代扣代缴（税率20%）[8] - 企业债券利息所得税政策依据包括国税函[2003]612号、财税[2018]108号等文件[8] 相关机构 - 发行人地址：深圳市南山区蛇口太子路1号新时代广场[9] - 中国结算深圳分公司联系方式：0755-23835062[9]

债券发行 - 债券发行总额为人民币10.00亿元[4] - 发行价格每张为人民币100元[4] - 期限为5年[4] 债券利率与派息 - 债券利率为3.40%[5] - 每张派息额为人民币3.40元[5] 时间节点 - 起息日为2022年6月22日[5] - 付息日为2023 - 2027年每年6月22日（遇非交易日顺延）[5] - 兑付日为2027年6月22日（遇非交易日顺延）[5] - 本期债券债权登记日为2025年6月20日[3] - 本期债券付息日为2025年6月23日[3]

债券发行 - 债券发行总额8亿元，每张100元[4] - 期限3年，票面利率2.90%，每张派息2.90元[4] 时间安排 - 起息日2022年6月22日，付息日2023 - 2025年每年6月22日，兑付日2025年6月22日[5] - 债权登记日2025年6月20日，除息等日为2025年6月23日[7][9] 信用与利息 - 发行人及债券信用等级均为AAA，无担保[5] - 每手派息29元（含税），个人扣税后23.2元，非居民企业29元[6] 税收政策 - 个人利息所得税税率20%，由付息网点代扣[11] - 2018 - 2025年境外机构投资利息收入免税[6][11] 联系电话 - 发行人0755 - 26805307，主承销商等0755 - 23835062[13][14]

港A地产股市场表现 - 港股地产股集体大涨 金辉控股一度飙涨超80% 收盘涨36.18% 融创中国涨5.67% 世茂集团涨5.48% 雅居乐集团涨4.88% 远洋集团涨4.81% [1][2] - A股地产股同步上涨 合肥城建涨停9.99% 万通发展涨7.09% 渝开发涨5.68% 新黄浦涨5.58% 招商蛇口涨4.82% 新城控股涨4.32% 滨江集团涨4.23% [2][3] 政策利好推动 - 广州全面取消限购 限售 限价政策 降低贷款首付比例和利率 更好满足住房消费需求 [4] - 国常会强调推进"好房子"建设 在规划 土地 财政 金融等方面予以政策支持 [5] - 要求对全国房地产已供土地和在建项目摸底 优化政策 多管齐下稳定预期 激活需求 优化供给 化解风险 [6] 行业融资环境改善 - 新城发展发行3亿美元债券 簿记认购金额超8.8亿美元 票面利率11.88% 低于初始指导利率13.25% 成为首家重启美元债融资的民营房企 [7] - 民营房企重启境外融资显示融资环境改善 是行业困境缓和的积极信号 [7] 房地产市场数据改善 - 5月70个大中城市商品住宅销售价格同比降幅收窄 一 二 三线城市新建商品住宅价格同比降幅分别收窄0.4 0.4和0.5个百分点 [8] - 二手房销售价格同比降幅分别收窄0.5 0.4和0.5个百分点 商品房待售面积比4月末减少715万平方米 连续三个月减少 [8] 机构观点与配置方向 - 国金证券认为其他一线城市有望跟随推出类似政策 地产进入新一轮政策敏感期 [10] - 天风证券指出政策表态促进行业止跌企稳 基本面拐点或将近 市场"底部共识"增强 [10] - 配置方向建议关注非国央企困境反转 龙头房企周期韧性 区域型企业市占率提升 二手中介存量交易景气度提升 [10]

土拍市场表现 - 中建玖合以74.91亿元底价竞得通州区0101街区8宗组团地块，创通州区住宅用地总价历史新高，住宅楼面价约每平方米3.23万元 [2] - 招商蛇口以27.082亿元竞得通州区八里桥片区地块，溢价率16.28%，中铁建以7.7552亿元竞得梨园镇地块，溢价率21.94% [3] - 通州区运河商务区板块自2009年后无新增宅地供应，凸显此次供地稀缺性，2025年拟供应6宗商品住宅用地，已成交3宗 [3] 新房市场供需 - 通州区2025年累计供应新建商品住宅1800余套，成交1327套，主要在售楼盘31个，涵盖普通商品房及高端别墅等多种类型 [7] - 招商蛇口近两年在通州区布局多个项目，包括招商·朝棠揽阅、招商·云璟揽阅等，部分项目处于尾盘阶段 [5] - 金隅·花溪云锦定位改善型楼盘，主推108-153平方米四居大户型，中国铁建·花语璟云主力建筑面积段为100-120平方米 [6][7] 政策红利与城市配套 - 2024年通州区取消执行9年的"双限"政策，购房政策大幅放宽，提振市场信心，黄金周期间物资学院板块来访量环比增长212% [8] - 通州区作为北京城市副中心，每年投资高达千亿元，加速配套设施落地，已开通7条地铁线路，三甲医院相继投入使用 [9] - 城市绿心森林公园等生态地标提升区域价值，吸引购房者，部分购房者仍关注配套短板问题 [10][11] 房企布局与产品策略 - 房企对通州区确定性投资机会青睐，土拍热度反弹反映稳市场政策成效 [4] - 中建玖合竞得地块将打造通州区河景封面作品，建筑设计要求苛刻，包括滨水景观界面和家园中心等功能区 [2] - 招商·云璟揽阅定位刚需，与中国铁建·花语璟云形成互补，差异化定位满足不同需求 [6][7]

2025上半年中国房企产品测评 - 测评工作于2025年4月中下旬启动，初选入围项目于6月3日揭晓，采用专家评审与网络票选结合方式评选最终奖项[1] - 奖项设置包括"全国十大高端/轻奢/品质作品"和"全国好房子综合奖"，结果将于6月末公布[1][11] - 克而瑞已连续八年跟踪行业产品力建设，研究维度从产品力、产品系扩展到客户需求和交付力测评[9][11] 高端入围项目案例 - **武汉新希望·D10黑珍珠**：一线临江高层住宅，现代风格顶奢大宅，定位"极奢之作"[1][2] - **苏州蠡棠森屿**：越秀地产开发的高层+洋房住宅，以垂直森林概念重塑苏州园林3.0时代人居[5] 轻奢入围项目案例 - **重庆长嘉外滩｜国瑞·长江赋**：国瑞阳光开发的第四代住宅，位于两江四岸核心区，现代风格滨江创新宅[3] - **广州越秀·珑悦西关**：越秀地产现代风格高层住宅，百日清盘的广府系首作，复兴西关广府格调[3][4] 品质入围项目案例 - **长沙招商揽阅**：招商蛇口开发的现代雅奢高层住宅，打造全场景理想生活样本[6][7] - **西安绿城熙海棠**：绿城中国开发的低密四代生态住区，包含合院(现代东方风格)和高层(现代风格)产品[7][8] - **杭州汀岸印月轩**：绿城中国现代风格高层住宅项目，主打江河景观资源[8][9] 行业研究动态 - 克而瑞计划在6月8-15日通过微信公众号"克而瑞产品测评"陆续发布入围项目案例[9][10] - 测评体系持续升级，旨在传递先进产品理念，推动行业产品力建设[11]

辽宁省老旧小区改造计划 - 2025年辽宁省计划改造老旧小区500个，截至5月底所有项目均已开工 [1] - 自2019年以来累计改造老旧小区6146个，涉及建筑面积1.82亿平方米 [1] - 改造项目惠及262.8万户居民 [1] 房地产企业5月销售业绩 中国金茂 - 5月签约销售金额124.44亿元 [2] - 签约销售建筑面积57.17万平方米 [2] 招商蛇口 - 5月签约销售金额173.12亿元 [3] - 签约销售面积59.59万平方米 [3] 龙湖集团 - 5月合同销售金额64.7亿元 [4] - 合同销售面积49.2万平方米 [4] 远洋集团 - 5月协议销售额23.3亿元 [5] - 协议销售楼面面积14.52万平方米 [5] - 协议销售均价约1.6万元/平方米 [5]

销售业绩 - 公司2025年4月以来累计实现签约销售金额67146亿元 [1] 新增项目情况 长沙市枫林路金岭号地块 - 项目区域：长沙市岳麓区 [1] - 土地用途：未明确披露 [1] 南京市河西绿博园南地块 - 项目区域：南京市建邺区 [1] - 项目性质：为公司控股子公司招商局置地之全资子公司新获取项目 [1] - 权益比例：招商局置地间接持有项目公司7435%股权 [1] 温州市洪殿单元D-10、E-02地块 - 项目区域：温州市鹿城区 [1] 项目统计口径说明 - 新增项目统计包含公司参与投资的全部房地产项目 [1] - 未来可能引入合作者导致权益比例变动 当前数据为阶段性参考 [1]

业绩总结 - 2025年5月签约销售面积59.59万平方米，金额173.12亿元[1] - 2025年1 - 5月累计签约销售面积265.53万平方米，金额671.46亿元[1] 市场扩张 - 拿下长沙、南京、温州三地块，分别需支付2.89亿、32.04亿、8.65亿元[1] 其他 - 间接持有招商局置地74.35%股权[1]