房地产板块市场表现 - 海泰发展涨停 [1] - 渝开发涨超9% [1] - 特发服务、我爱我家、沙河股份跟涨 [1]

纪要涉及的公司 特发服务 纪要提到的核心观点和论据 1. **经营情况** - 2024 年营收约 28 亿元，利润约 1.72 亿元，员工约 11,000 人，2025 年上半年主要业务为综合设施管理服务（IFM），核心客户有华为、阿里等[2][3] - 业务分布在华北、华南、华中、华东和西南五大区域，专注非住宅领域，如办公园区、数据中心等[4][5] 2. **业务拓展** - 增量项目集中在深圳市口岸办陆路口岸管养、三甲医院后勤物管、能源物业管理（水电站）、数据中心和政务领域[6] - 关注政府公建类业务，拓展医疗机构、学校、军队、文旅景区等领域，打造标杆品牌[12] - 持续关注光伏、风电等新能源物管行业，选择并购标的谨慎理性，突破地域限制[13] 3. **利润率要求** - 新拓展项目确保不亏损并力争盈利，对有战略意义但前期费用高的项目鼓励拓展，希望新项目利润率不低于行业标准[7] 4. **物业管理费** - 水平呈现稳中有降趋势，通过科技赋能降成本和提供增值服务应对[8] 5. **与华为合作** - 合作深厚，最早承接坂田行政中心项目，扩展到多地新建园区 IFM 项目，随华为走向海外[9] 6. **数字化转型** - 重视数字化转型，搭建智慧物业平台，试点智能化设备，基于内部管理提效，谨慎投入科技化手段[9] 7. **物业费收缴** - 住宅板块占比小，采取催收和打折等手段，谨慎确认收入，高端产业园及政务服务板块营收较稳定，但政务板块付款节奏延缓[10] 8. **人力投入与成本管控** - 采取措施优化人力资源配置，提高员工效率，减少人工成本，人力使用外包和直接管理结合，探索线上数字平台进行成本管控[14][15][16] 9. **业务拓展策略** - 通过投标进入新城市，考虑业务半径、人力成本等因素，核心客户到哪里就跟进到哪里，满足利润要求下扩展业务[17] 10. **分红政策** - 以现金分红为主，不低于净利润的 30%，未来分红水平围绕 30%左右波动[4][18] 11. **应收账款管理** - 以客户回款为目标，及时确认信息并跟踪催收，根据客户信用制定策略，坏账率低，坏账准备充足，对新拓项目建立预警机制[4][19][20] 12. **合作关系与拓展计划** - 与华为、阿里合作多年，业务体量相对饱和，关注其生态合作伙伴及产业链机会，寻求深度战略绑定，降低对核心客户依赖，挖掘新兴行业潜力公司[22] 13. **行业考量与合作方筛选** - 选择朝阳行业，考量客户支付能力、财务状况及行业地位，倾向一二线城市优质客户[24] 14. **各业务领域优势** - 服务华为、阿里后在响应速度和需求理解方面有优势，在医院领域逐步建立服务标准，智慧物业平台和财务共享项目提升内部管控效率[26] 15. **未来营收与利润增长** - 希望未来三年营业收入延续两位数增长，但预测困难，利润预计比 2024 年有所增加，但增幅可能低于收入增长速度[29][34] 16. **各业务赛道情况** - 高端 IFM 服务是主力赛道，受客户业务影响大；新赛道布局医院服务、政务服务，政务服务可复制性强、利润率高但受地方保护政策影响，医院服务需求大但切入时间短[30][31] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 公司在医院服务领域主要涉及卫生维护、秩序管理等基础服务，逐步开展医疗废物处理等项目，但尚未形成大规模[33] - 政务服务业务近年来不断扩展，发展速度较快，但面临地方保护政策对中小微企业扶持等负向影响[31]

股东减持情况 - 公司股东龙信建设集团有限公司自2025年3月11日至2025年6月19日期间累计减持1,690,500股，持股比例由6 00%降至5 00% [2] - 龙信建设自持有公司股份以来至2025年3月10日期间已累计减持1,169,400股，持股比例由6 69%降至6 00% [1] 权益变动细节 - 本次权益变动导致龙信建设持股比例降至5%且触及1%整数倍变动门槛 [2] - 公司于2025年3月12日已披露前次触及1%整数倍的权益变动公告（公告编号：2025-008） [1] 信息披露依据 - 本次权益变动依据《关于股份权益变动至5%暨触及1%整数倍的告知函》进行披露 [2] - 公告强调股东提供的信息真实准确完整，且董事会确认与披露义务人提供内容一致 [1][2] 时间节点 - 权益变动统计区间分为两阶段：首次为持股以来至2025年3月10日，第二次为2025年3月11日至6月19日 [1][2] - 本次公告发布日期为2025年6月23日 [3]

股份变动 - 龙信建设集团减持特发服务股份2859900股，持股比例由6.69%降至5.00%[9] - 2024.12.31 - 2025.3.28减持1681400股，2025.6.13 - 2025.6.19减持1178500股[16] 未来展望 - 龙信建设集团拟减持不超1690000股，未来12个月暂无其他明确增减持计划[13] 减持原因 - 本次权益变动是基于自身资金需求，通过集中竞价方式减持[12]

股份变动 - 2025年3月10日前龙信建设累计权益变动116.94万股，持股降至6.00%[2] - 2025年3月11 - 6月19日累计权益变动169.05万股，持股降至5.00%[2] - 本次权益变动股数169.05万股，比例1.00%[3] 减持情况 - 2025年3月11 - 28日集中竞价减持51.2万股，均价51.07元/股[2] - 2025年6月13 - 19日集中竞价减持117.85万股，均价44.06元/股[2] 减持计划 - 2024年12月9日计划减持不超169万股，3月28日完成[4] - 2025年5月21日计划集中竞价减持不超169万股，未履行完毕[4] 合规情况 - 本次变动无违反相关法律法规情况[5] - 不存在不得行使表决权的股份[5]

房地产板块市场表现 - A股、港股房地产板块全线爆发，富力地产一度大涨超24%，合肥城建涨停，万通发展大涨超9% [2][5][6] - 港股房地产个股中，力高集团盘中最高涨超28%，远洋集团、融创中国、龙湖集团、宝龙地产等跟涨 [5] - A股房地产板块午间收盘时，特发服务、滨江集团、新城控股、华夏幸福、我爱我家、渝开发等个股纷纷走高 [6] 政策信号与市场影响 - 国务院常务会议提出对全国房地产已供土地和在建项目摸底，优化政策以稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险 [2][12] - 国家统计局数据显示，5月70个大中城市房价同比降幅收窄，一、二、三线城市新建商品住宅价格同比降幅分别收窄0.4、0.4和0.5个百分点 [6] - 5月末商品房待售面积比4月末减少715万平方米，连续三个月减少 [6] 市场数据与趋势 - 1-5月新建商品房销售面积和销售额同比分别下降2.9%和3.8%，降幅与1-4月基本持平 [6] - 部分一线、二线城市市场交易活跃，商品房销售面积和销售额保持增长 [6] - 5月二手住宅销售价格同比降幅收窄，一、二、三线城市分别收窄0.5、0.4和0.5个百分点 [6] 政策预期与行业展望 - 未来政策将围绕"稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险"四个方面发力 [9][13] - 5月以来中央层面落实降息、下调公积金贷款利率等政策，各地累计出台超50条政策 [10][11] - 摸底已供土地和在建项目是盘活存量、优化新增供应的关键步骤，将为政策精准性提供基础 [12]

股东减持 - 青木科技股东孙建龙拟减持不超过277.6万股，占总股本3% [1] - 莱茵生物部分董事及高管拟合计减持不超过101.85万股，占总股本0.14% [3][4] - 聚胶股份股东广州科金聚创拟减持不超过209.3万股，占总股本2.6% [14][15] - 景旺电子控股股东及实控人拟合计减持不超过2.99%股份 [17][18] - 特发服务3股东拟合计减持不超过3%股份 [21] - 信测标准股东青岛信策鑫拟减持不超过161.22万股，占总股本1% [25][26] - 秀强股份股东及一致行动人拟合计减持不超过2318.84万股，占总股本3% [27] 公司收购 - 国网信通拟以18.53亿元收购亿力科技100%股权 [9][10] - 爱仕达拟1309万元收购子公司钱江机器人7%股权，持股比例将增至97% [10][11] - 鸿铭股份筹划以1.51亿元收购深圳驰速83%股权，预计构成重大资产重组 [12][13] - 华人健康拟3.27亿元收购福建、浙江三家医药连锁公司股权 [18][19] - 迈普医学筹划购买易介医疗不低于51%股权，预计构成重大资产重组 [22] - 德福科技意向收购境外电子电路铜箔公司100%股权 [23][24] 公司股票变动 - 普利退股票及可转债将于5月22日被摘牌 [5][6] - 中航产融股票将于5月27日终止上市暨摘牌 [16][17] - *ST农尚5月23日起撤销退市风险警示，简称变更为"农尚环境" [7][8] - *ST金时撤销退市风险警示及其他风险警示，简称变更为"金时科技" [22] 公司业务动态 - 新开普实控人杨维国收到公安局《撤销案件决定书》 [2] - 科伦药业子公司注射用比阿培南/氯化钠注射液获药品注册批准 [10] - 欢瑞世纪原股东须补偿1.16亿股因未完成业绩承诺 [20][21] - 国科微筹划重大资产重组，股票停牌 [22][23]

减持主体及比例 - 银坤公司持股16,477,500股，占总股本9.75%，拟减持不超1,690,000股，即不超总股本1%[3][4][5] - 龙信建设持股9,628,600股，占总股本5.70%，拟减持不超1,690,000股，即不超总股本1%[3][4][5] - 嘉兴创泽持股6,743,100股，占总股本3.99%，拟减持不超1,690,000股，即不超总股本1%[3][4][5] 减持时间及价格 - 减持时间为2025年6月13日至2025年9月12日[6] - 减持价格不低于首次公开发行股票时的发行价及公司最近一期经审计的每股净资产[6] 董监高减持限制 - 参与减持的现任董监高减持股份数量不超其直接或间接持股总数的25%[6] - 参与减持的原董高减持股份数量不超其直接或间接持股总数的50%[6] 股份锁定承诺 - 银坤公司等承诺首发上市12个月内不转让或委托管理相关股份[7] - 间接持股董监高承诺首发上市36个月内不转让或委托管理相关股份[11] - 间接持股董监高在担任职务期间每年转让股份不超直接或间接持股总数的25%[11] - 十个交易日收盘价或上市后六个月期末收盘价低于发行价，相关人员持股锁定期自动延长六个月[14] - 监事马晓珣在任职期间每年转让股份数量不超总数25%，上市48个月内转让不超总数50%[16] - 监事马晓珣所持股票锁定期满后两年内减持，减持价不低于发行价[17] 银坤公司减持额外规定 - 银坤公司股份锁定期满后两年内无减持计划，若减持每年不超首次公开发行前持股的5%[21] - 银坤公司锁定期满两年后减持，价格不低于最近一期经审计每股净资产[22] - 银坤公司锁定期满后两年内减持，提前五个交易日通知发行人，发行人提前三个交易日公告[24] 其他 - 若银坤公司未履行承诺获收入，所得归特发服务，五日内支付至指定账户[25] - 本次减持计划实施具有不确定性，是否按期完成不确定[26] - 减持股东非控股股东、实际控制人，不影响公司治理、股权结构及控制权[26] - 本次减持计划符合相关法律法规及规范性文件规定[26] - 龙信建设集团有限公司出具股份减持计划告知函[28] - 嘉兴创泽投资合伙企业（有限合伙）出具股份减持计划告知函[28] - 深圳市特发服务股份有限公司董事会日期为2025年5月21日[29]

权益分派方案 - 2024年以169,000,000股为基数，每10股派2.5元，共派42,250,000元[1] - QFII等每10股派2.25元[5] 时间安排 - 股权登记日2025年5月26日，除权除息日5月27日[5] - A股股东红利5月27日到账[7] 其他 - 分派完成后股东最低减持价格调整[9]

股东情况 - 参加股东会现场和网络投票股东126人，代表股份115,428,645股，占总股份68.3010%[5] - 现场出席股东及代理人3人，代表股份98,865,000股，占总股份58.5000%[6] - 网络投票股东及代理人123人，代表股份16,563,645股，占总股份9.8010%[7] 议案表决 - 《关于<2024年年度报告>及其摘要的议案》同意115,382,400股，占出席股东股份99.9599%[8] - 《关于<2024年度董事会工作报告>的议案》同意115,372,700股，占出席股东股份99.9515%[11] - 《关于<2024年度监事会工作报告>的议案》同意115,379,400股，占出席股东股份99.9573%[12] - 《关于<2024年度财务决算报告>的议案》同意115,373,200股，占出席股东股份99.9520%[13] - 《关于<2024年度利润分配预案>的议案》同意115,379,400股，占出席股东股份99.9573%[15] - 《关于<2025年度财务预算报告>的议案》同意115,372,200股，占出席股东股份99.9511%[16] - 《关于购买公司及董监高责任保险的议案》同意115,371,200股，占出席股东股份99.9502%[18]