贝壳高管薪酬与业绩表现 - 贝壳联合创始人兼CEO彭永东2024年薪酬总额4.00708亿元，执行董事单一刚薪酬2.99485亿元，均为缩水后数字[1] - 2023年彭永东薪酬达7.13亿元（同比2021年涨幅84倍），单一刚薪酬5.2亿元（同比2021年涨幅77倍）[2][6] - 2022年贝壳巨亏13.97亿元时，彭永东仍领取4.75亿元薪酬（同比2021年增长56倍），单一刚领取3.55亿元（同比2021年增长51.8倍）[6] - 2021-2024年贝壳营收分别为808亿元、607亿元、778亿元、935亿元，净利润分别为-5.25亿元、-13.97亿元、58.9亿元、40.66亿元[4] - 2023年彭永东薪酬是经纪人年均收入（8.22万元）的8674倍，经纪人月均收入约6850元[8] 高管与员工薪酬差距现象 - 贝壳2023年拥有427656名经纪人，人均年创收13.70万元，实际分润后年均收入约8.22万元[8] - 同仁堂2024年归母净利润同比下滑8.54%至15.26亿元，员工人均薪酬降2.37%至19.99万元，但董事长薪酬达237.9万元（同比增22.76%）[9][11] - 洋河股份部分高管2024年薪酬涨幅远超业绩增速，如范晓路薪酬121.44万元（同比增98.98%）[12] - 茶百道2024年净利润大跌58.55%至4.72亿元，但董事监事薪酬同比上升88%至1653.6万元，并计划派发合计8.28亿元股息（超过全年利润）[14] 行业薪酬分配机制问题 - 高管薪酬增长缺乏合理业绩依据，2022年贝壳亏损近14亿元时高管薪酬仍大幅增长[6] - 薪酬分配背离激励原则，演变为单方面利益获取，破坏企业内部公平机制[15] - 收入差距扩大导致普通员工积极性下降，2023年贝壳经纪人实际月收入仅6850元[8] - 不合理薪酬增加企业运营成本，同仁堂在原材料涨价背景下仍为高管加薪[11] - 新茶饮行业表现极端，茶百道加盟商亏损加剧但实控人通过派息获取超额收益[14]

房企促销活动 - 贝壳深圳启动"贝壳新房节，五一狂欢购"主题活动，活动持续至5月5日 [1] - 活动整合平台资源，联动众多知名品牌开发商，提供多重福利 [1] - 优惠活动覆盖全国，包括抽奖、红包雨、购房券、京东大家电专属折扣礼、装修补贴等方式，最高立减超百万元 [1] - 贝壳精选全深圳超500套优质特价房，涵盖刚需盘、改善型住宅及学区房，部分房源限时折扣力度空前，单套最高立减超百万元 [1] 服务承诺 - 贝壳深圳新房发布"B端安心服务承诺"，覆盖佣金结算、垫付效率及报备保障等核心环节 [1] - 努力为服务者构建积极、阳光、安全的作业环境 [1]

中美贸易摩擦与中概股风险 - 中美相互加征关税已超过100%，贸易摩擦有向其他领域扩散的风险 [1] - 美国可能采取强制中概股退市或限制美资投资中国资产作为谈判筹码 [1] - 2020-2022年HFCAA法案曾导致中移动等公司被强制退市，中国石油等选择主动退市 [1] 中概股现状分析 - 拼多多、滴滴等纯美股上市公司风险最高，美资持股比例达53% [3] - 网易、京东等港股交易占比提升至34%，但对美股流动性依赖仍达2倍 [20] - 百度、阿里等涉及AI、自动驾驶等敏感领域的公司被禁投风险较高 [42] 历史退市危机回顾 - 2020-2022年退市危机导致跟踪的19家中概公司平均下跌60% [11] - 7家公司在退市恐慌高点创出5年最低价 [11] - 危机后多家公司加速回港上市，降低对美股依赖 [12] 禁投风险分析 - NS-CMIC清单主要针对军工相关企业，但也包含华为等民企 [15] - 中海油被禁投案例显示，外资持股12%的公司股价短期下跌25% [34] - 当前跟踪的中概公司美资平均持股达40%，远高于中海油水平 [37] 潜在影响评估 - 极氪、滴滴等无法立即转港股主要上市的公司风险最大 [25] - 港股成交占比<30%的公司受退市冲击更大 [41] - 净现金占比高的公司(如百度58%)防御性较强 [3] 行业敏感度分析 - 半导体、AI、量子技术等被列为重点审查领域 [17] - 涉及自动驾驶、芯片半导体的公司被禁投概率较高 [42] - 美团、泡泡玛特等非敏感行业公司风险最低 [42]

中美贸易摩擦与中概股风险 - 中美相互加征关税已达100%以上，贸易摩擦有向其他领域扩散风险 [3] - 美国财政部长表示可能以中概股强制退市作为谈判筹码 [3] - 白宫发布"America First Investment Policy"备忘录提及限制美资投资中国公司的可能性 [3] 历史中概股退市危机回顾 - 2020-2022年美国政府以HFCAA法案为由推进中概股退市，最终中美达成审计监管协议化解危机 [9] - 危机期间150家中概公司被纳入"预摘牌清单"，跟踪的19家公司股价平均下跌60% [12] - 中国移动等公司被强制退市，中国石油等公司在危机缓解后仍主动选择退市 [3] 当前中概股市场状况 - 27家跟踪的中概公司美资平均持股比例达39.9%，纯美股上市公司美资持股比例更高 [26] - 两地上市中概公司港股成交额占比从2022年3月的10%升至34%，但美股流动性仍是港股2倍 [18] - 拼多多、滴滴、瑞幸等仅美股上市公司受影响最大，腾讯、美团等港股为主公司受影响最小 [18][19] 潜在退市影响分析 - 极氪、滴滴、瑞幸因不满足上市年限要求无法立即取得港股主要上市地位 [24] - 已双重主要上市的公司可将在美股份直接转化为港股股份继续交易 [22] - 非主要上市公司需在被退市前完成港股主要上市地位转换 [22] 美资禁投风险分析 - NS-CMIC清单主要针对军工相关企业，但也包含华为、商汤等民营科技公司 [14] - 被纳入NS-CMIC清单的中芯国际等公司外资持股近乎清零 [26] - 中海油案例显示被禁投公司在外资密集抛售期股价下跌约25%，但中长期影响有限 [30][31][32] 行业敏感度分析 - AI、芯片半导体、自动驾驶、量子技术等领域公司被禁投风险较高 [16][38] - 百度、阿里、比亚迪等涉及敏感技术且美资持股高的公司风险最大 [38] - 美团、泡泡玛特、网易等公司风险相对较低 [38] 应对策略建议 - 仅退市情况下优质资产可承受短期流动性冲击 [40] - 被禁投情况下建议先清仓避险，待价格触底后再抄底优质资产 [40] - 净现金占比超过市值60%的公司防御性较强 [39]

文章核心观点 2025年4月17日贝壳发布2024年环境、社会和治理报告，展示其在改善ESG战略、提升住宅服务体验、赋能行业参与者及推动价值链可持续发展等方面的努力，公司创始人强调以人为主，通过协作构建健康生态系统推动可持续长期发展 [1]。 各部分总结 公司概况 - 贝壳是领先的房产交易及服务线上线下一体化平台，拥有链家品牌，自2001年链家成立已有超23年运营经验，其成功为贝壳发展奠定基础 [8] 2024 ESG报告亮点 - **稳健的公司治理**：公司致力于营造公平透明商业环境，加强信息安全，将可持续发展目标纳入高管绩效评估，2024年进行双重重要性评估以制定可持续发展战略 [2] - **服务质量提升**：公司促进优质服务与客户满意度的良性循环，2024年推出“3 + 3”全平台房产交易服务承诺，设立1亿元人民币补偿基金保护消费者权益和提升服务提供商运营安全 [3] - **服务人员专业发展**：公司通过定制培训计划支持服务人员专业发展，2024年北京链家房地产经纪人培训覆盖率达100%，人均培训超109小时，推广博学考试并扩大至新业务，截至2024年底已举办25次，累计参与近320万次 [4] - **科技赋能服务**：公司应用先进技术和数字解决方案，开发“贝壳沉浸”家装智能解决方案，在房屋租赁服务引入智能技术，如京沪的老年守护计划 [5] - **低碳倡议**：公司将绿色发展原则融入全产业链，2024年制定“链家绿色门店标准”，涵盖环保装修、材料回收和智能能源控制系统 [6]

VIEs相关数据 - VIEs在2024年12月31日持有公司34.2%的现金、现金等价物和受限现金，占总资产的10.9%[31] - VIEs在2022、2023和2024财年贡献的收入（不包括集团内部交易）分别占公司总净收入的0.8% [31] - 截至2024年12月31日，VIEs及其子公司分别拥有公司约2%的已发行专利、5%的注册商标和13%的软件程序版权[31] - 截至2024年12月31日，VIEs及其子公司的员工占公司总劳动力的比例不到1% [31] - 截至2024年12月31日，可变利益实体（VIEs）持有集团34.2%的现金、现金等价物和受限现金，占集团总资产的10.9%，2024年贡献了0.8%的净收入（不包括集团内部交易）[211] 公司子公司股权结构 - 北京链家的注册股东中，左女士等人合计持有57%股权，贝壳（天津）投资有限公司持有30%股权，其他关联方合计持有13%股权[36] - 天津晓屋的注册股东中，左女士和单义勇分别持有94%和6%股权[36] - 易居泰和的注册股东中，北京链家持有80%股权，左女士等人合计持有17%股权，其他关联方合计持有3%股权[36] - 北京中融信融资担保有限公司拥有95%的总股权，易居泰和的全资子公司北京中合泰投资咨询有限公司拥有剩余5%股权[36] - 青岛盛嘉华章企业管理有限公司拥有94%的总股权，贝壳基石控股（香港）有限公司拥有剩余6%股权[36] 公司许可要求 - 公司PRC子公司和VIEs及其子公司需获得房地产经纪业务备案、增值电信业务经营许可证等多项必要许可[39] 公司股息分配 - 2023年8月董事会批准特别现金股息，每股普通股0.057美元，每股美国存托股票0.171美元，总额约0.2亿美元，2023年9 - 10月支付[52] - 2024年3月董事会批准最终现金股息，每股普通股0.117美元，每股美国存托股票0.351美元，总额约0.4亿美元，2024年4月支付[52] - 2025年3月董事会批准最终现金股息，每股普通股0.12美元，每股美国存托股票0.36美元，总额约0.4亿美元，预计2025年4月支付[52] 公司收益分配假设 - 假设税前收益为100%，法定税率25%，税后可分配收益为75%，预扣税10%，最终分配给母公司/股东为67.5%[52] VIE收益影响 - 若VIE累积收益超过支付给子公司费用，税后收入将降至税前收入的50.6%[53] 公司资本出资与贷款情况 - 截至2024年12月31日，母公司累计向中国子公司资本出资50.745亿元，提供贷款184.899亿元[48] - 2022 - 2024年，母公司向开曼群岛、英属维尔京群岛和香港子公司贷款分别为 - 5267047千元、467939千元、 - 9108117千元[47] - 2023 - 2024年，香港子公司向中国子公司资本出资分别为300000千元、709960千元[47] - 2022 - 2024年，香港子公司向中国子公司贷款分别为4096214千元、2282145千元、 - 12596924千元[47] - 2022 - 2024年，子公司向VIE净支付金额分别为191090千元、1287319千元、3496971千元[47] 公司合并财务数据（2023 - 2024对比） - 截至2024年12月31日，公司合并现金及现金等价物为11,442,965千人民币，受限现金为8,858,449千人民币[57] - 截至2024年12月31日，公司合并短期投资为41,317,700千人民币[57] - 截至2024年12月31日，公司合并应收账款及合同资产净额为5,497,989千人民币[57] - 截至2023年12月31日，公司合并现金及现金等价物为19,634,716千人民币，受限现金为6,222,745千人民币[58] - 截至2023年12月31日，公司合并短期投资为34,257,958千人民币[58] - 截至2023年12月31日，公司合并应收账款及合同资产净额为3,176,169千人民币[58] - 2024年12月31日较2023年12月31日，公司合并现金及现金等价物减少41.72%[57][58] - 2024年12月31日较2023年12月31日，公司合并短期投资增长20.61%[57][58] - 2024年12月31日较2023年12月31日，公司合并应收账款及合同资产净额增长73.09%[57][58] 公司合并总资产与负债 - 截至2024年12月31日，公司合并总资产为133,149,283千人民币，总负债为61,701,288千人民币[57] 公司合并收入、成本与利润情况 - 2024年公司合并净收入为4078.18万元，2023年为5889.604万元，同比下降约30.76%[60] - 2024年公司合并总净收入为9.3457498亿元，2023年为7.7776932亿元，同比增长约20.16%[60] - 2024年公司合并总营业成本为7.0513443亿元，2023年为5.6058918亿元，同比增长约25.78%[60] - 2024年公司合并毛利润为2.2944055亿元，2023年为2.1718014亿元，同比增长约5.64%[60] 公司现金流量情况 - 2024年经营活动提供的净现金为9447.137万元[64] - 2024年投资活动使用的净现金为9378.025万元[64] - 2024年融资活动使用的净现金为5794.635万元[64] - 2024年末现金、现金等价物和受限现金为2.0301414亿元，年初为2.5857461亿元[64] - 2023年经营活动提供的净现金为1.1414244亿人民币，2022年为8518.843万人民币[65][66] - 2023年投资活动使用的净现金为3977.44万人民币，2022年为8472.355万人民币[65][66] - 2023年融资活动使用的净现金为7218.21万人民币，2022年为1213.082万人民币[65][66] - 2023年末现金、现金等价物和受限现金为2.5857461亿人民币，2022年末为2.5594259亿人民币[65][66] 公司对子公司和VIE投资情况 - 2022年初对子公司和可变利益实体的投资为6.2289064亿人民币，2022年末为5.978097亿人民币[69] - 2023年末对子公司和可变利益实体的投资为7.0866589亿人民币，较2022年末增长18.54%[69] - 2024年末对子公司和可变利益实体的投资为6.9526555亿人民币，较2023年末下降1.9%[69] 公司短期投资收支情况 - 2023年购买短期投资支出3.8874183亿人民币，2022年为4.6917596亿人民币[65][66] - 2023年短期投资到期收回4.1465679亿人民币，2022年为5.2337167亿人民币[65][66] 公司业务受行业影响 - 公司业务易受中国住房相关行业波动影响[72] - 公司业务受中国住房相关行业波动影响，行业下滑或过热都会对公司业务、财务状况和经营成果产生不利影响[78] - 2021年相关政策影响住房相关行业，导致二手房和新房销售交易量和均价下降[81] - 2022下半年政府促进住房交付和解决开发商融资风险，2023年继续出台政策支持房地产，2024年实施额外刺激措施稳定市场[82] - 2023年4月相关部门倡导降低房产经纪服务费，9月公司在北京降低二手房交易佣金率并由买卖双方平分[83] - 2016年国务院要求加强房屋租赁市场管理，2021年出台对轻资产住宅租赁企业监管措施，2022年北京发布相关租赁法规[84] 公司业务风险 - 公司若无法提供令客户满意的体验，业务和声誉可能受到重大不利影响[75,86,87] - 公司可能无法成功维护、保护和强化品牌，负面宣传会对声誉、业务、经营成果和增长产生重大不利影响[75,89] - 公司平台若无法持续提供全面真实的房产房源信息，业务、财务状况和经营成果可能受到重大不利影响[75] - 公司过去有净亏损，未来可能无法保持盈利或提高盈利能力[75] - 负面宣传如员工不当行为、平台虚假房源等会损害公司声誉、业务和经营业绩[90] - 若平台无法提供全面真实房源，公司业务、财务状况和经营业绩将受到重大不利影响[91] - 公司运营贝壳平台历史有限，不应将历史增长和盈利能力视为未来财务表现的指标[92] - 若完成住房交易和服务的需求不如预期发展，或公司未能提高效率和客户体验，业务和财务状况将受重大不利影响[94] - 公司可能因未能遵守反垄断和竞争法律法规而面临政府调查、执法行动、诉讼或索赔，对业务、声誉、经营业绩和财务状况产生不利影响[97] - 公司业务产生和处理大量数据，若网络安全和数据隐私出现问题，将面临声誉、财务、法律和运营后果[105] - 公司平台盈利模式在演变，无法保证现有业务模式成功实施以产生可持续收入或开发新盈利策略[118] - 公司虽有数据保护计划和内部政策，但无法保证数据隐私和保护政策措施有效，违规可能面临处罚和声誉损害[107] - 公司面临知识产权侵权索赔风险，可能对业务、财务状况和前景产生重大不利影响[153] - 公司面临来自住房交易和服务行业不同参与者的竞争，竞争加剧可能导致市场份额和佣金率下降[156][157] - 自如业务可能与公司房屋租赁服务存在潜在竞争，若竞争加剧，公司业务、财务状况和经营业绩可能受到重大不利影响[158] - 若腾讯提供的服务受限、效果变差或成本增加，公司业务可能受到重大不利影响[160] - 公司可能因未能识别移动应用和网站上的未经授权内容而面临第三方侵权索赔[154] - 公司过去曾受到法律和监管程序及行政调查，未来可能继续面临此类情况，不利结果可能对业务产生重大不利影响[165] - 公司受《反海外腐败法》等反腐败法律、贸易制裁法律和出口管制法律约束，违反这些法律可能损害公司声誉和财务状况[169][170] - 北好家业务若市场接受度不及预期，运营结果可能受重大不利影响[173] - 北好家业务运营表现会因项目进度、客户欢迎度、土地成本和建设费用等因素波动[174] - 公司金融服务受中国法律法规监管，若违反可能面临禁令和处罚[177][178] - 公司需持续改进网站、移动应用等功能，否则业务可能受重大不利影响[179] - 公司使用开源软件，可能面临知识产权侵权索赔和安全风险[180] - 公司依赖苹果应用商店和安卓应用商店分发应用，若合作条款不利或合作终止，业务将受影响[181] - 公司业务依赖关键人员，若失去他们的服务，业务运营和增长前景可能受重大不利影响[182] - 公司无业务中断保险和关键人员保险，保险覆盖不足可能导致重大损失[186] - 公司业务存在季节性波动，第一季度业绩通常较弱[187] - 未注册租赁协议，每份可能面临1000元至10000元罚款[188] - 派遣工数量历史上可能超总劳动力10%，目前未超，但未来可能超[193] - 违反互联网广告法规，可能面临最高200万元罚款等处罚[197] - 若未来无法维持有效财务报告内部控制，可能导致投资者对财务报表失去信心等后果[200] - 公司经营和发展需大量资金，若现有资金不足，可能需寻求额外资本[201] - 租赁物业可能因外部挑战、产权问题等导致业务中断或需重新协商租赁条款[188] - 租赁物业存在安全风险，若不达标可能面临行政罚款、业务中断等后果[190] - 中国劳动法规趋严和劳动力成本上升，可能对公司业务和盈利能力产生不利影响[191] - 公司部分子公司未足额缴纳社保和住房公积金，可能面临补缴、罚款等处罚[192] - 若公司被认定为“投资公司”，可能需处置投资证券，无法在美国融资或经营，还可能面临SEC执法行动或集体诉讼[206] - 若中国政府认定公司运营结构协议不符合规定，公司可能面临严重处罚或被迫放弃相关业务权益[207] - 公司依赖与VIEs及其股东的合同安排开展部分业务，但该安排可能不如直接所有权有效[212] - 若VIEs或其股东不履行合同义务，公司可能需承担大量成本和资源来执行安排[214] - 若公司或VIEs违反中国法律法规，政府有权采取包括吊销执照、罚款等措施[209] - 公司与可变利益实体（VIEs）的合同安排受中国法律管辖，仲裁裁决为终局且执行可能面临费用和延迟问题[216] - VIEs的某些股东可能与公司存在利益冲突，可能导致合同安排被违反或不续签[217] - 若股东违反合同安排，公司可依据股权质押协议执行股权质押[218] - VIEs股东的个人纠纷可能影响公司对VIEs的控制和经济利益获取[219] - 公司与VIEs的合同安排可能受到中国税务机关审查，若需补缴税款将影响财务状况[220] - 若VIEs破产或进行清算，公司可能失去对其资产的使用和收益权[221] - 《中华人民共和国外商投资法》的解释和实施在不断发展，可能影响公司现有结构和运营[222][223] - 公司收入主要来自中国，中国经济、政治、社会条件或政策变化可能影响公司业务[224] - 中国政府的经济措施可能对公司业务和经营成果产生不利影响[225] - 2024年7月1日生效的《中华人民

文章核心观点 公司宣布将于2025年6月13日上午10点在北京召开年度股东大会，审议相关提案决议，董事会支持并建议股东和美国存托股份持有人投票赞成 [1] 股东大会相关信息 - 股东大会时间为2025年6月13日上午10点（北京时间） [1] - 股东大会地点为中国北京市海淀区创业路2号东方电子科技大厦 [1] - 2025年5月13日香港时间收市时登记在册的普通股股东有权收到通知、出席并投票 [2] - 2025年5月13日纽约时间收市时登记在册的美国存托股份持有人，若要行使投票权需按规定给出投票指示 [2] - 2025年4月17日有关股东大会的通函、通知和代理表格可在公司网站获取 [1] - 董事会支持提案决议并建议股东和美国存托股份持有人投票赞成 [1] 财务报告信息 - 公司已向美国证券交易委员会提交截至2024年12月31日财年的20 - F表格年度报告，含经审计财务报表 [3] - 该年度报告可在公司网站和美国证券交易委员会网站获取 [3] 公司简介 - 公司是领先的住房交易及服务线上线下一体化平台 [4] - 公司是构建基础设施和标准的先驱，业务涵盖二手房和新房销售、房屋租赁、装修和家居等 [4] - 公司拥有并运营链家，链家自2001年成立有超23年运营经验，为公司发展奠定基础 [4]

文章核心观点 - 曾对贝壳找房（NYSE: BEKE）给出持有评级，等待更多增长加速迹象和宏观环境改善，数月后回顾2024年第四季度财报并观察 [1] 分析师投资背景及写作目的 - 个人投资者专注管理多年积蓄资金，投资背景广泛，涵盖基本面投资、技术投资和一定程度的动量投资，利用各方法优点完善投资流程 [1] - 在Seeking Alpha写作是为跟踪投资想法表现并与志同道合投资者交流 [1]

报告公司投资评级 - 6个月评级为买入（维持评级） [6] 报告的核心观点 - 公司存量房及新房交易业务增速良好，“一体三翼”战略稳步推进、业绩增势可观，考虑24Q4公司存量房货币化率有所下滑，小幅调整公司25 - 26年Non - GAAP净利润为82.2、90.0亿元（前值：91.4、98.5亿元）、新增27年Non - GAAP净利润预测97.3亿元，维持“买入”评级 [5] 根据相关目录分别进行总结 2024年整体业绩情况 - 公司2024年实现收入935亿元，同比+20.2%；净利润为40.78亿元，同比 - 30.8%；non - GAAP调整后净利润为72.11亿元，同比 - 26.4%；毛利率24.6%，较23同期下降3.3pct [1] 2024Q4业绩情况 - 收入端，24Q4公司实现收入311亿元，同比+54.1%，主要因总交易额增长及房屋租赁业务扩张；单季度GTV为11438亿元，同比+55.5%，主要受益于支持政策带动市场复苏 [1] - 利润端，24Q4公司实现毛利72亿元，同比+39.4%，毛利率23%、较23年同期下降2.5pct，主要因薪酬成本占存量房净收入比例提升和新房业务及其他贡献利润率下降；24Q4公司实现经调整经营利润13.44亿元，同比 - 21.59% [1] - 公司宣布启动末期现金分红计划，拟派发每股普通股0.12美元股息，预计支付股息总额约4亿美元 [1] 存量房业务情况 - 截止24年末，贝壳活跃门店数同比+18.3%，达到4.97万家；活跃经纪人达44.5万人，同比+12.1% [2] - 24全年存量房净收入282亿元，同比基本持平，贡献利润121.8亿元，贡献利润率43.2%，较23年同期下降4.0pct [2] - 24Q4单季公司存量房净收入89亿元，同比+47.5%，其中佣金、平台净收入分别为74、15亿元，分别同比+53%、+25% [2] - 24Q4公司存量房GTV 7448亿元，同比+59.1%，其中链家GTV同比+65.7%至3117亿元，贝联GTV同比+54.7%至4332亿元，对贝联平台加盟服务费进行激励减免使得GTV增幅高于收入 [2] - 24Q4存量房货币化率1.19%，季度环比 - 0.10pct，公司战略性地收缩若干增值服务产品导致存量房业务佣金率降低 [2] 新房业务情况 - 24全年新房净收入337亿元，同比+10.1%，贡献利润83.5亿元，贡献利润率24.8%，较23年同期下降1.8pct [3] - 24Q4单季公司新房净收入131亿元，同比+72.7%，新房GTV 3553亿元，同比+49.3%，其中链家GTV同比+40.4%至678亿元，贝联及其他渠道GTV同比+51.6%至2875亿元 [3] - 24Q4新房货币化率3.69%，季度环比+0.30pct，新房货币化率继续提升，渠道壁垒优势继续兑现 [3] - 公司24Q4新房应收账款周转天数缩短至34天，来自国央企开发商的新房收入占比58%，较23年同期提升5pct，回款能力继续提升 [3] “三翼”业务情况 家装业务 - 24全年收入148亿元，同比+36.1%，Q4单季同比+12.8%至41亿元；贡献利润率30.7%，较23年同期上升1.7pct，主要受益于房产交易获客转化及新零售等贡献增大等因素 [4] 租赁业务 - 24全年收入143亿元，同比+135%，Q4单季同比+108.7%至46亿元；贡献利润率5%，较23年由负转正，主要受益于省心租模式下的租赁房源数目增加 [4] - 截至24年末，公司房屋租赁服务在管房源总规模超过43万套，较23年末增加22万套 [4] 新兴业务及其他 - 24全年收入25亿元，同比+8.8%，主要由于金融服务的净收入增加 [4] - 贝好家C2M模式继续验证，24年西安项目实现首单产品解决方案服务收费的落地，看好潜在商业模式估值溢价空间 [4] 财务预测 |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入(百万元)|77,776.93|93,457.50|106,734.10|126,360.61|152,612.32| |增长率( %)|28.20|20.16|14.21|18.39|20.78| |EBITDA（百万元）|7,884.00|6,870.07|7,151.18|8,599.40|10,467.79| |归母净利润（百万元）|5,883.22|4,064.90|5,485.81|6,635.99|8,154.92| |增长率( %)| - 524.45| - 30.91|34.96|20.97|22.89| |non - GAAP调整后净利润（百万元）|2,842.76|9,798.48|8,221.43|8,998.89|9,725.00| |增长率( %)|23.91|244.68| - 8.82|15.13|13.86| |EPS（元/股）|1.58|1.12|1.51|1.83|2.25| |市盈率（P/E)|30.57|43.08|31.92|26.39|21.47| [5]

报告公司投资评级 - 6个月评级为买入（维持评级） [6] 报告的核心观点 - 公司存量房及新房交易业务增速良好，“一体三翼”战略稳步推进、业绩增势可观，考虑24Q4公司存量房货币化率有所下滑，小幅调整公司25 - 26年Non - GAAP净利润为82.2、90.0亿元（前值：91.4、98.5亿元）、新增27年Non - GAAP净利润预测97.3亿元，维持“买入”评级 [5] 根据相关目录分别进行总结 2024年整体业绩情况 - 2024年实现收入935亿元，同比+20.2%；净利润为40.78亿元，同比 - 30.8%；non - GAAP调整后净利润为72.11亿元，同比 - 26.4%；毛利率24.6%，较23同期下降3.3pct [1] 2024Q4业绩情况 - 收入端：24Q4实现收入311亿元，同比+54.1%，主要因总交易额增长及房屋租赁业务扩张；单季度GTV为11438亿元，同比+55.5%，主要受益于支持政策带动市场复苏 [1] - 利润端：24Q4实现毛利72亿元，同比+39.4%，毛利率23%、较23年同期下降2.5pct，主要因薪酬成本占存量房净收入比例提升和新房业务及其它贡献利润率下降；实现经调整经营利润13.44亿元，同比 - 21.59% [1] - 分红计划：公司宣布启动末期现金分红计划，拟派发每股普通股0.12美元股息，预计支付股息总额约4亿美元 [1] 存量房业务情况 - 规模：截止24年末，贝壳活跃门店数同比+18.3%，达到4.97万家；活跃经纪人达44.5万人，同比+12.1% [2] - 收入与利润：24全年存量房净收入282亿元，同比基本持平，贡献利润121.8亿元，贡献利润率43.2%，较23年同期下降4.0pct；24Q4单季存量房净收入89亿元，同比+47.5%，其中佣金、平台净收入分别为74、15亿元，分别同比+53%、+25% [2] - GTV：24Q4公司存量房GTV 7448亿元，同比+59.1%，其中链家GTV同比+65.7%至3117亿元，贝联GTV同比+54.7%至4332亿元，对贝联平台加盟服务费进行激励减免使得GTV增幅高于收入 [2] - 货币化率：24Q4存量房货币化率1.19%，季度环比 - 0.10pct，公司战略性地收缩若干增值服务产品导致存量房业务佣金率降低 [2] 新房业务情况 - 收入与利润：24全年新房净收入337亿元，同比+10.1%，贡献利润83.5亿元，贡献利润率24.8%，较23年同期下降1.8pct；24Q4单季新房净收入131亿元，同比+72.7% [3] - GTV：24Q4新房GTV 3553亿元，同比+49.3%，其中链家GTV同比+40.4%至678亿元，贝联及其他渠道GTV同比+51.6%至2875亿元 [3] - 货币化率：24Q4新房货币化率3.69%，季度环比+0.30pct，新房货币化率继续提升，渠道壁垒优势继续兑现 [3] - 回款能力：24Q4新房应收账款周转天数缩短至34天，来自国央企开发商的新房收入占比58%，较23年同期提升5pct，回款能力继续提升 [3] “三翼”业务情况 家装业务 - 收入：24全年收入148亿元，同比+36.1%，Q4单季同比+12.8%至41亿元 [4] - 利润率：贡献利润率30.7%，较23年同期上升1.7pct，主要受益于房产交易获客转化及新零售等贡献增大等因素 [4] 租赁业务 - 收入：24全年收入143亿元，同比+135%，Q4单季同比+108.7%至46亿元 [4] - 利润率：贡献利润率5%，较23年由负转正，主要受益于省心租模式下的租赁房源数目增加 [4] - 房源规模：截至24年末，公司房屋租赁服务在管房源总规模超过43万套，较23年末增加22万套 [4] 新兴业务及其他 - 收入：24全年收入25亿元，同比+8.8%，主要由于金融服务的净收入增加 [4] - 业务进展：贝好家C2M模式继续验证，24年西安项目实现首单产品解决方案服务收费的落地，看好潜在商业模式估值溢价空间 [4] 财务预测 |项目|2023|2024|2025E|2026E|2027E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入(百万元)|77,776.93|93,457.50|106,734.10|126,360.61|152,612.32| |增长率( %)|28.20|20.16|14.21|18.39|20.78| |EBITDA（百万元）|7,884.00|6,870.07|7,151.18|8,599.40|10,467.79| |归母净利润（百万元）|5,883.22|4,064.90|5,485.81|6,635.99|8,154.92| |增长率( %)| - 524.45| - 30.91|34.96|20.97|22.89| |non - GAAP调整后净利润（百万元）|2,842.76|9,798.48|8,221.43|8,998.89|9,725.00| |增长率( %)|23.91|244.68| - 8.82|15.13|13.86| |EPS（元/股）|1.58|1.12|1.51|1.83|2.25| |市盈率（P/E）|30.57|43.08|31.92|26.39|21.47| [5]