文章核心观点 - 2024年6月发布对贝壳控股（NYSE: BEKE）的投资论文，该股在不到六个月内上涨近50%，11月将其评级下调至“持有” [1] 分析师背景 - 是一家专注于美国和亚洲市场的多家族办公室联合创始人兼投资组合经理 [1] - 拥有美国顶尖会计与金融专业学士和硕士学位，是CFA持证人 [1] - 曾在美国一家价值数十亿美元的价值基金担任分析师数年，期间覆盖美国和亚洲股票，无市值限制 [1] 熟悉行业 - 最熟悉的行业包括消费、科技、医疗保健、半导体、银行和工业 [1] 信息来源 - 研究信息来源包括公开文件、行业期刊、行业会议和展会、公司实地考察、分析师电话会议、管理层会议和传闻研究 [1] 投资风格 - 作为价值投资者，投资风格受沃伦·巴菲特、彼得·林奇和查理·芒格影响 [1] - 投资方式灵活，投资范围包括成长股、成长型价值股、深度价值股、困境反转股、周期股和特殊情况股，还在全球范围内寻找价值 [1] 写作目的 - 在Seeking Alpha上写作是为了寻求对其投资论点的明智讨论和可验证的反证 [1]

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级 [1][4][28] 报告的核心观点 - 贝壳4Q业绩营收和GTV同比增长超预期，但毛利率和经调整净利润下滑，预期1Q存量房和新房GTV同比增速可观，25 - 26年市占率和存量房交易占比有望提升，利润改善程度待观察 [1] - 展望25 - 26年，调整收入预测，下调经调整净利润，引入27年新值，给予目标价25.12美元，对应25年27倍PE，高于全球可比公司均值，因公司增速优于大盘且存量房市占率有望提升 [4] 根据相关目录分别进行总结 业绩表现 - 4Q营收同比增长54.1%至311.3亿元，高于一致预期7%；GTV同比提升55.5%至1.14万亿元，高于预期9% [1] - 分业务看，存量房、新房、家装家居、租赁的营收同比分别增长47.5%、72.7%、12.8%、108.7% [1] - 毛利率同比下降2.4pct至23.0%，经调整净利润同比下滑21.6%至13.4亿，低于预期40% [1] 各业务展望 存量房业务 - 展望25年，一线城市房地产市场修复，贝壳存量房市占率有望提升5 - 7pct，带动经纪业务收入增速超越大盘 [2] - 4Q收入高于预期3.4%，同比增长47.5%；GTV同比增长59.1%，一线城市增长逾100%，货币化率同比略下滑 [2] 新房业务 - 4Q营收高于预期15.2%，同比增长72.7%；新房GTV同比增长49.3%，对比克而瑞百强房企4Q销售金额同比持平 [2] 家装业务 - 展望25年，家装业务在链家流量倾斜支持下持续受益，叠加软装业务扩展推动ASP提升和盈利改善，有望实现季度盈亏平衡 [3] - 4Q24家装营收同比增长12.8%至41.1亿元，低于预期8.3%；合同金额同比增长34.7%至52.6亿元，增速较3Q提升11.1pct [3] 租赁业务 - 2024年末省心租在管房源规模突破42万套，房源优势显著提升 [14] - 贝壳租房业务经营效率明显改善，可借助AI工具赋能进一步提升运营效率 [14][15] 盈利预测与估值 - 展望25 - 26年，调整贝壳收入预测-0.8/+3.2%，下调经调整净利润29.6/25.7%至81.2/96.0亿元，引入27年新值，对应总营收与经调整净利润分别为1487.1与117.3亿元 [4][22] - 给予贝壳目标价25.12美元，对应25年27倍PE，高于全球可比公司的22.7倍均值，因公司增速优于大盘且存量房市占率有望提升 [4][28] AI助力提效 - 在C端，贝壳推出AI产品“布丁”，精准匹配需求，提供个性化解决方案，提升用户体验 [18] - 内部提效方面，智能工具助力经纪人精准获客、识别需求并提供定制化服务，提升经营分析和执行效率 [18]

财务数据关键指标变化 - 2024年净收入达935亿元，较2023年的778亿元增长20.2%，主要源于新房交易服务净收入增加及家装和房屋租赁业务扩张[45] - 2024年总GTV达33494亿元，较2023年的31429亿元增长6.6%，得益于公司积极的增长策略和市场覆盖能力提升[45] - 2024年总成本达705亿元，较2023年的561亿元增长25.8%[47] - 2024年毛利润达229亿元，较2023年的217亿元增长5.6%，毛利率从2023年的27.9%降至2024年的24.6%[58] - 2024年运营收入为37.65亿元，较2023年的47.97亿元下降，运营利润率从2023年的6.2%降至2024年的4.0%[60] - 2024年所得税费用为27.92亿元，较2023年的19.94亿元增加[61] - 2024年净利润为40.78亿元，较2023年的58.9亿元下降[62] - 截至2024年12月31日，现金、现金等价物、受限现金和短期投资总额从2023年的601亿元增至616亿元[65] - 截至2024年12月31日，应收账款和合同资产净额从2023年的32亿元增至55亿元，主要因新房交易服务净收入增长[66] - 截至2023年和2024年12月31日，公司长期投资净额分别为236亿元和238亿元，增长主要源于理财产品增加[70] - 截至2023年和2024年12月31日，公司商誉分别为48.57亿元和47.77亿元，2024年减少主要因部分城市现有和新房交易服务板块相关商誉减值[72] - 截至2023年和2024年12月31日，公司应付账款从63.29亿元增至94.93亿元，与新房交易服务和家装收入增长相符[76] - 截至2023年和2024年12月31日，公司短期借款分别为2.9亿元和2.88亿元，2024年末短期贷款主要包括两笔1月固定利率3.00%和两笔5、6月固定利率2.83%的银行贷款[77] - 2024年和2023年公司经营活动产生的净现金分别为94亿元和114亿元，差异受非现金项目调整、投资利息收入及营运资本释放等因素影响[83][87] - 2024年和2023年公司投资活动使用的净现金分别为94亿元和40亿元，主要包括短期和长期投资购买及到期、融资应收款产生及收回等[90][91] - 2024年和2023年公司融资活动使用的净现金分别为5.795亿元和7.218亿元，主要包括普通股回购、股息支付及短期借款相关[93][94] - 2023年和2024年公司资本支出分别为8.74亿元和10.37亿元，主要用于购买物业、设备、无形资产等长期资产[95] - 截至2024年12月31日，公司资产负债率为46.3%，2023年同期为40.0%[107] - 2024年全年，人民币兑美元贬值约2.8%[109] - 截至2024年12月31日，公司面临的利率风险主要来自33亿元人民币的短期投资理财产品和4亿元人民币的长期投资理财产品[112] - 2024年总净收入为934.57498亿元人民币，2023年为777.76932亿元人民币[147] - 2024年毛利润为229.44055亿元人民币，2023年为217.18014亿元人民币[147] - 2024年运营收入为37.64967亿元人民币，2023年为47.9707亿元人民币[149] - 2024年净利润为40.7818亿元人民币，2023年为58.89604亿元人民币[149] - 2024年综合收入为44.4299亿元人民币，2023年为65.46627亿元人民币[150] - 2024年基本每股收益为1.19元人民币，2023年为1.67元人民币[150] - 2024年摊薄每股收益为1.15元人民币，2023年为1.63元人民币[150] - 截至2024年12月31日，总资产为1331.49283亿元人民币，2023年为1203.31931亿元人民币[151] - 2024年末总负债为617.01亿元，较2023年末的481.31亿元增长28.2%[153] - 2024年末股东权益为714.48亿元，较2023年末的722.01亿元下降1.04%[154] - 2024年经营活动产生的净现金为94.47亿元，较2023年的114.14亿元下降17.23%[155] - 2024年投资活动使用的净现金为93.78亿元，2023年为39.77亿元[156] - 2024年融资活动使用的净现金为57.95亿元，较2023年的72.18亿元下降19.71%[156] - 2024年末现金及现金等价物和受限现金总额为203.01亿元，较2023年末的258.57亿元下降21.49%[157] - 2024年总净收入为93,458,578千元，总贡献为27,937,553千元，总运营利润为22,944,055千元，税前收入为6,870,069千元，净利润为4,078,180千元[172][173] - 2024年应收账款净额为5,297,317千元，合同资产净额为200,672千元[174][176] - 2024年应付账款总额为9,492,629千元[178] - 2024年基本每股净收益为1.19元，摊薄每股净收益为1.15元[183] - 2024年所得税费用为2,791,889千元，有效税率为40.6%；2023年所得税费用为1,994,391千元，有效税率为25.3%[177] - 2024年与2023年相比，按美国公认会计原则报告的房屋租赁服务收入增长135%（(14334479 - 6099747) / 6099747 * 100%）[188][189] - 2024年与2023年相比，按美国公认会计原则报告的收入成本增长25.8%（(-70513443 - (-56058918)) / -56058918 * 100%）[188][189] - 2024年与2023年相比，按美国公认会计原则报告的净收入下降30.7%（(4078180 - 5889604) / 5889604 * 100%）[188][189] - 2024年经营收入为3764967千元人民币，2023年为4797070千元人民币[203] - 2024年基于股份的薪酬费用为2726075千元人民币，2023年为3215549千元人民币[203] - 2024年收购和业务合作协议产生的无形资产摊销为247862千元人民币，2023年为613307千元人民币[203] - 2024年商誉、无形资产和其他长期资产减值为151576千元人民币，2023年为93417千元人民币[203] - 2024年调整后经营收入为6890480千元人民币，2023年为8719343千元人民币[203] - 2024年净利润为4078180千元人民币，2023年为5889604千元人民币[203] - 2024年长投、按公允价值计量的应收贷款和或有对价的公允价值变动为24371千元人民币，2023年为 - 26315千元人民币[203] - 2024年投资减值为9408千元人民币，2023年为39169千元人民币[203] - 2024年调整后净利润为7211073千元人民币，2023年为9798488千元人民币[203] - 2024年调整后EBITDA为9533748千元人民币，2023年为11344671千元人民币[203] 各条业务线数据关键指标变化 - 2024年各业务板块净收入：存量房交易服务28,201,003千元，新房交易服务33,653,403千元，家装家居14,768,947千元，房屋租赁服务14,334,479千元，新兴及其他服务2,499,666千元[172] - 2024年各业务板块贡献：存量房交易服务12,184,924千元，新房交易服务8,348,922千元，家装家居4,539,251千元，房屋租赁服务714,973千元，新兴及其他服务2,149,483千元[172] - 2024年按美国公认会计原则报告的房屋租赁服务收入为14334479千元人民币，按国际财务报告准则报告为8570676千元人民币[188] - 2024年按美国公认会计原则报告的收入成本为 - 70513443千元人民币，按国际财务报告准则报告为 - 64866669千元人民币[188] - 2024年按美国公认会计原则报告的净收入为4078180千元人民币，按国际财务报告准则报告为4784109千元人民币[188] - 2023年按美国公认会计原则报告的房屋租赁服务收入为6099747千元人民币，按国际财务报告准则报告为4793067千元人民币[189] - 2023年按美国公认会计原则报告的收入成本为 - 56058918千元人民币，按国际财务报告准则报告为 - 55043333千元人民币[189] - 2023年按美国公认会计原则报告的净收入为5889604千元人民币，按国际财务报告准则报告为5611413千元人民币[189] 财务报表编制与准则差异 - 未经审计的合并财务报表按照美国公认会计原则编制，与国际财务报告准则在某些方面存在差异[187] - 截至2024年12月31日，按美国公认会计原则（U.S. GAAP），融资应收款净额为2,835,527千人民币，按国际财务报告准则（IFRS）为2,835,527千人民币[190] - 截至2024年12月31日，按U.S. GAAP，使用权资产为23,366,879千人民币，按IFRS调整后为15,800,929千人民币[190] - 截至2024年12月31日，按U.S. GAAP，总资产为133,149,283千人民币，按IFRS为133,408,239千人民币[190] - 截至2024年12月31日，按U.S. GAAP，总负债为61,701,288千人民币，按IFRS为61,540,893千人民币[190] - 截至2023年12月31日，按U.S. GAAP，融资应收款净额为1,347,759千人民币，按IFRS为1,347,761千人民币[191] - 截至2023年12月31日，按U.S. GAAP，使用权资产为17,617,915千人民币，按IFRS调整后为14,689,234千人民币[191] - 截至2023年12月31日，按U.S. GAAP，总资产为120,331,931千人民币，按IFRS为120,221,596千人民币[191] - 截至2023年12月31日，按U.S. GAAP，总负债为48,130,826千人民币，按IFRS为48,023,046千人民币[191] - 美国公认会计原则下，公司将优先股分类为夹层权益；国际财务报告准则下，优先股被视为混合工具[192][193] - 美国公认会计原则下，经营租赁使用权资产摊销和租赁负债利息费用合并记录；国际财务报告准则下，使用权资产摊销和利息费用分开列示[194][195] 公司人员情况 - 截至2024年12月31日，公司共有135,072名员工，其中代理及支持人员108,609名、平台运营人员6,314名、研发人员2,226名、业务发展及销售营销人员6,758名、行政管理人员11,165名[113] 公司股份与股息情况 - 公司股份回购计划授权从20亿美元增加至30亿美元，并延长至2025年8月31日[116] - 报告期内，公司在纽交所共回购48,221,065份美国存托股份（代表144,663,195股A类普通股），总代价为7.1551059066亿美元[117] - 报告期内回购的144,663,195股A类普通股已注销，5,802,983股B类普通股按1:1比例转换为A类普通股，已发行A类普通股数量减少138,860,212股[119] - 董事会批准向普通股股东和美国存托股份持有人支付每股0.12美元（每份美国存托股份0.36美元）的末期现金股息，总金额约4亿美元[134] - 股息登记日期为2025年4月9日收盘时，普通股股息预计于2025年4月22日左右支付，美国存托股份股息预计于2025年4月25日左右支付[134][135] - 2024年公司董事会批准向普通股股东和美国存托股份持有人支付每股0.117美元的现金股息，共计支付3.988亿美元

贝壳2024年财务业绩与战略布局 - 2024年四季度总交易额(GTV)达11,438亿元，同比增长55.5%，净收入311亿元，同比增长54.1%，经调整净利润13.44亿元 [3] - 2024全年GTV 33,494亿元，同比增长6.6%，净收入935亿元，同比增长20.2%，经调整净利润72.11亿元 [3] - 非房地产交易服务业务收入占比达33.8%，同比增长64.2%，成为新增长引擎 [4][9] 业务板块表现 **存量房与新房业务** - 四季度存量房业务GTV 7,448亿元（同比+59.1%），净收入89亿元（同比+47.5%） [5] - 四季度新房业务GTV 3,553亿元（同比+49.3%），净收入131亿元（同比+72.7%） [5] **家装家居业务** - 四季度合同额53亿元（同比+34.7%），净收入41亿元（同比+12.8%）；全年收入148亿元（同比+36.1%） [8] - 基装工期缩短至94天（同比减少10天以上），数字化工具如Home SaaS系统实现设计施工自动化 [8] **房屋租赁服务** - 四季度净收入46亿元，全年143亿元（同比+135%），省心租在管房源超42万套 [9] - 二次出租天数缩短至12天以内（年初为15天），租客续约率提升至54% [9] 战略与科技投入 - "一体三翼"战略聚焦家装、租赁、贝好家业务，非交易服务收入占比提升9.1个百分点 [9] - AI应用覆盖楼盘字典、VR看房、语言图像大模型，推出AI选房师等工具提升经纪人效率 [6] - 设立1亿元平台赔付保障资金，推出"3+3"服务承诺专项强化消费者权益 [5] 市场与政策响应 - 四季度新建商品房销售面积与销售额同比正增长，政策带动市场信心修复 [5] - 公积金"直付房租"试点降低租住压力，贝壳为首批合作企业 [9] - 活跃门店数达49,700家（同比+18.3%），活跃经纪人44.5万人（同比+12.1%） [6]

财务数据和关键指标变化 - 2024年全年营收达935亿人民币，同比增长20.2%，现有和新房交易服务收入均同比增长，家装、房屋租赁服务等新兴业务收入同比增长64.2%，占总营收33.8%，较2023年提升9.1个百分点 [37][38] - 2024年毛利率24.6%，调整后运营费用率17.7%，调整后运营利润率7.4%，调整后净利率7.7%，全年调整后净利润72.1亿人民币 [40][41] - 2024年净运营现金流入94亿人民币，是调整后净利润的1.3倍，DSO同比下降3天至52天 [41] - Q4总GTV为11438亿人民币，同比增长55.5%，净收入311亿人民币，同比增长54.1%，毛利率同比下降2.4个百分点至23%，GAAP净利润5.78亿人民币，同比下降13.8%，非GAAP净利润13.4亿人民币，同比下降21.6% [41][42] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋交易服务 - 2024年现有房屋交易业务GTV同比增长近11%至2.25万亿人民币，新房交易业务GTV为9700亿人民币，同比下降3.3%，但总收入同比增长10% [21] - Q4现有房屋交易收入89亿人民币，同比增长47.5%，环比增长43.5%，GTV为7448亿人民币，同比增长59.1%，环比增长55.9%，贡献利润率同比下降4.1个百分点至40.4%，环比下降0.6个百分点 [43][44] - Q4新房GTV达3553亿人民币，同比增长49.3%，环比增长56.2%，收入131亿人民币，同比增长72.7%，环比增长69.2%，贡献利润率同比下降0.8个百分点至25.6%，环比增长0.9个百分点，Q4国企开发商贡献新房销售收入的58% [45][46][47] 家装和家居业务 - 2024年完成近6万套房屋装修服务，连接超7万装修工人、8000名设计师和5000名项目经理，全年收入148亿人民币，同比增长36%，Q4合同销售额53亿人民币，同比增长34.7%，收入41亿人民币，同比增长12.8%，贡献利润率同比增长1.9个百分点至29.8%，环比下降1.5% [22][23][48] 房屋租赁服务 - 2024年管理租赁单元超43万套，收入143亿人民币，同比增长135%，Q4收入46亿人民币，同比增长108.7%，贡献利润率与上季度基本持平为4.6% [24][51] 新兴及其他服务 - Q4收入4.39亿人民币，同比下降41.1%，环比下降9.9% [52] 各个市场数据和关键指标变化 新房市场 - 2024年全国新房销售估计下降约18%，Q4在政策刺激下，新房销售环比增长近30%，同比增长4%，CRIC数据显示Q4前100开发商销售同比相对稳定，环比增长约60% [34] 现有房屋市场 - 2024年现有房屋GTV在总市场GTV中的占比从2023年的40%升至46%，交易量在2023年同比增长近40%的基础上，2024年进一步增长超10%，全国现有房屋交易价格2024年仍同比下降，但Q4环比上涨0.2% [35][36] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为行业客户决策风险增加、需求转变，服务提供商需提升能力，行业将由提升服务质量和赋能优质经纪人驱动，公司将更有效地支持服务提供商和店主提高效率 [10][11][16] - 2024年公司实施积极的平台增长战略，活跃门店数量同比增长18.3%，达近49700家，经纪人数增长12.1%，达44.5万，服务客户860万 [18][19] - 公司将采用“一体两翼”战略，在提升服务质量、基础设施和研发技术方面持续投入，未来更注重技术驱动和以人为本，广泛应用AI提升服务质量和运营效率 [22][29][30] - 公司将深化与开发商合作，优化运营能力，提升新房交易业务的货币化能力，同时加强生态系统治理，增强与利益相关者的关系 [45][110] - 公司将继续扩大房屋租赁业务规模，平衡规模与运营，提升服务质量和再租赁效率，加强对租户和业主的价值主张 [133][134] - 公司将通过业务模式迭代和展厅升级提升家装业务产品实力，增强交付能力，提高运营效率，以客户为中心提升服务质量 [144][145][147] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2024年房地产市场政策刺激力度大，Q4出现积极信号，结构变化加速，现有房屋市场量增价稳，新房市场虽仍面临挑战，但Q4反弹支撑全年市场 [84][85][87] - 2025年市场可能触底，现有房屋价格稳定是市场整体稳定的前提，需供需平衡和业主信心提升，预计现有房屋市场适度复苏，新房市场调整可能持续但降幅收窄，住房交易结构差异将进一步加大 [95][96][100] 其他重要信息 - 2024年公司回购约7.16亿美元股票，占2023年末总流通股的3.9%，自2022年9月回购计划启动至2024年底，累计回购约16.3亿美元股票，占计划开始前总流通股的8.6%，董事会批准2024年每股普通股0.12美元、每股美国存托股份0.36美元的现金股息，预计股息支付约4亿美元 [60][61] - 2025年公司财务战略将通过有效资本配置、技术应用提升效率和为股东提供可持续回报来加速价值创造 [63] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司是否考虑引入或与先进AI大模型合作以优化业务运营 - 公司从服务、供应和平台三个角度看待AI对行业的影响，已整合自有数据与基础模型开发大语言模型ChatHome和图像大模型Dreamhome，并开展一系列应用探索，如AI房产服务经理自主处理60%租赁业主管理任务等，2025年计划增加AI投资 [68][73][77] 问题: 房地产市场复苏的可持续性及2025年市场展望 - 2024年市场政策刺激强，Q4现积极信号，结构变化加速，现有房屋市场量增价稳，新房市场Q4反弹支撑全年，2025年市场可能触底，现有房屋价格稳定是关键，预计现有房屋市场适度复苏，新房市场调整持续但降幅收窄 [84][85][100] 问题: 公司在2024年因门店和经纪人网络投资取得的增长，以及2025年的增长策略 - 2024年公司住房交易服务注重增长和生态优化，门店和经纪人网络扩张取得显著成效，提升运营效率和投资回报，2025年将继续确保门店和经纪人网络稳定增长，通过提升效率、生态协作和数字工具驱动业务增长 [105][107][116] 问题: 房屋租赁业务快速增长的关键优势，以及在市场挑战下如何保持稳定和提高盈利能力 - 2024年房屋租赁业务规模扩大，以“服务和效率”为核心建立业务模式，通过标准化服务、AI技术应用等提升效率和服务质量，2025年将继续扩大规模，平衡运营，提升服务质量和再租赁效率 [122][123][133] 问题: 家装业务增长的主要驱动因素和2025年战略计划 - 2024年家装业务增长得益于房屋交易服务与新业务的协同、施工交付能力提升和数字平台支持，2025年核心目标是以客户为中心提升产品实力和交付质量，提高管理和运营效率 [138][140][144]

财务数据和关键指标变化 - 2024年全年收入达935亿人民币，同比增长20.2%，现有和新住房建设服务收入均同比增长，家居装修、家具、房屋租赁等新兴服务成为新增长引擎，其合并收入同比增长64.2%，占2024年总收入的33.8%，较2023年提高9.1个百分点 [28] - 2024年毛利率为24.6%，调整后运营费用率为70.7%，调整后运营利润率为7.4%，调整后净利润率达7.7%，全年调整后净收入为72.1亿人民币，盈利成本改善，净运营现金流入为94亿人民币，是调整后净收入的1.3倍，DSO同比下降3天至42天 [29][30] - Q4总GTV为1438亿人民币，同比增长55.5%，净收入达311亿人民币，同比增长54.1%，毛利率同比下降2.4个百分点至23%，GAAP净利润为5.78亿人民币，同比下降13.8%，非GAAP净利润为13.4亿人民币，同比下降21.6% [30] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋交易服务 - 2024年现有房屋交易业务GTV同比增长近11%至2.25万亿人民币，新房屋交易业务GTV为9170亿人民币，同比下降3.3%，但总收入同比增长10% [18] - Q4现有房屋交易收入达89亿人民币，同比增长47.5%，环比增长43.5%，GTV为7448亿人民币，同比增长59.1%，环比增长55.9%，贡献利润率为40.4%，同比下降4.1个百分点，环比下降0.6个百分点 [31][32] - Q4新房屋交易GTV达353亿人民币，同比增长49.3%，环比增长56.2%，收入为131亿人民币，同比增长72.7%，环比增长69.2%，贡献利润率同比增长0.8个百分点至25.6%，环比增长0.9个百分点 [32][33] 家居装修和家具业务 - 2024年完成近6万套房屋装修服务，连接超7万装修工人、8000名设计师和5000名项目经理，总收入达40亿人民币，同比增长36%，Q4签约销售额达53亿人民币，同比增长34.7%，收入达41亿人民币，同比增长12.8%，贡献利润率达29.8%，同比增长1.9个百分点 [19][34][35] 房屋租赁服务 - 2024年管理租赁单元数量超43万套，收入同比增长135%至403亿人民币，Q4收入达46亿人民币，同比增长108.7%，贡献利润率相对稳定在4.6% [20][36] 新兴和其他服务 - Q4收入同比下降41.1%，环比下降9.9%至4.39亿人民币 [36] 各个市场数据和关键指标变化 新房市场 - 2024年全国新房销售估计下降约18%，CRC的前100名开发商新房GTV下降28%，但Q4新房GTV强劲反弹，Q4新房销售环比增长近30%，同比增长4% [26][61] 二手房市场 - 二手房GTV在总市场GTV中的占比从2023年的40%升至2024年的46%，交易量在2024年进一步增长超10%，2024年全国二手房交易价格仍同比下降，但Q4价格仅环比上涨0.2% [27] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为客户将更有选择性，顶级代理商将取代低绩效者，技术将加速行业变革，未来行业增长在于数字化提升服务质量和赋能顶级代理商，公司需更有效地支持服务提供商和店主提高效率 [14][15] - 2024年推出积极的平台增长战略，门店和代理商数量创历史新高，服务客户数量达860万，未来要更以技术为驱动、以人类为中心，加强AI投资，提升模型、数据和解决方案的基础能力，加速交互式应用研发 [17][23][54] - 公司的“一体三赢”战略在家庭装修和家具业务取得阶段性成功，未来将继续追求规模增长，建立规模、质量和效率的正循环 [19] - 公司开展北航家业务，旨在解决开发商和客户购房决策风险，满足客户美好生活需求，将业务模式向轻资产平台模式转变 [21][22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业正快速变化，客户购房决策更复杂，需求转向降低风险和追求美好生活体验，服务提供商需具备更强能力，行业将被客户选择、顶级代理商替代和技术进步三股力量重塑 [11][12][14] - 2025年市场可能开始好转，二手房市场有望实现适度复苏，新房市场调整可能继续但同比降幅可能收窄，市场将进一步结构分化，二手房主导地位将加强，新房市场将加速供应端创新 [70] 其他重要信息 - 2024年公司回购约7.6亿美元股票，占2023年底公司总流通股的约3.9%，自2022年9月启动股票回购计划以来，截至2024年底已回购约16.3亿美元股票，占计划开始前公司总流通股的约8.6%，董事会批准2024年每股普通股0.12美元或每股美国存托股票0.36美元的现金股息，预计支付约4亿美元 [41][42] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司是否考虑引入或与先进AI大模型合作以优化业务运营，AI如何在不同业务领域提升用户体验 - 公司认为AI可从服务、供应和平台三个角度优化客户体验、提升代理商能力和解决行业效率问题，已整合行业数据与基础模型开发了聊天家、梦想家等模型，并在多个业务场景应用，2025年计划增加AI投资，加强基础能力和加速应用研发 [47][48][54] 问题2: 如何看待房地产市场复苏的可持续性及2025年市场前景 - 2024年市场受政策刺激，二手房市场Q4强劲反弹，价格有所稳定，新房市场Q4也有好转，2025年市场稳定的前提是新房价格稳定，二手房价格稳定取决于供需平衡和业主信心，政策细化将刺激需求，预计二手房市场适度复苏，新房市场调整但降幅收窄，市场结构分化加剧 [60][67][70] 问题3: 2024年公司在代理业务上的投资取得了怎样的增长，2025年是否会延续该增长路径 - 2024年公司通过扩大代理和门店网络、优化生态系统取得显著增长，新连接门店和代理商表现良好，门店网络投资回报高，满意度提升，2025年将继续确保门店和代理商网络稳定增长，同时通过提高效率、利用生态协作和数字工具推动业务增长 [74][76][81] 问题4: 房屋租赁业务实现快速增长的关键优势是什么，如何在当前市场条件下保持业务稳定和提高盈利能力 - 业务增长得益于规模扩大、服务标准化、AI应用和成本优化，通过将非标准服务标准化、部署AI工具提高运营效率和资产周转率，2025年将继续提高租赁单元管理数量，平衡规模和运营，提升服务质量和续租效率 [85][86][91] 问题5: 家居装修业务增长的主要驱动因素是什么，2025年的战略计划是什么 - 增长得益于住房交易服务与装修服务的高效协同、施工交付能力增强和数字平台支持，2025年核心目标是以客户为中心提升产品实力和交付质量，提高管理和运营效率，包括迭代产品模型、升级展厅、加强项目管理和提高运营专业化 [95][96][99]

文章核心观点 - 贝壳2024年第四季度及全年财报发布，多项关键指标增长，公司战略聚焦科技与人文融合，同时宣布现金分红 [1][4] 业务与财务亮点 第四季度亮点 - 净收入5.77亿元（7900万美元），同比降13.9%；调整后净收入13.44亿元（1.84亿美元），同比降21.6% [3] - GTV达11438亿元（1567亿美元），同比增55.5%；净收入311亿元（43亿美元），同比增54.1% [5] - 活跃门店近49700家，同比增18.3%；活跃经纪人超44.5万名，同比增12.1% [4] 全年亮点 - GTV为33494亿元（4589亿美元），同比增6.6%；净收入935亿元（128亿美元），同比增20.2% [5] - 净收入40.78亿元（5.59亿美元），同比降30.8%；调整后净收入72.11亿元（9.88亿美元），同比降26.4% [5] - 门店51573家，同比增17.7%；活跃门店49693家，同比增18.3%；经纪人499937名，同比增16.9%；活跃经纪人445271名，同比增12.1% [5] 各业务板块表现 二手房交易服务 - 第四季度净收入8.9亿元（1.2亿美元），同比增47.5%；GTV达7448亿元（1020亿美元），同比增59.1% [9] - 全年净收入28.2亿元（3.9亿美元），与2023年基本持平；GTV为22465亿元（3078亿美元），同比增10.8% [23] 新房交易服务 - 第四季度净收入13.1亿元（1.8亿美元），同比增72.7%；GTV达3553亿元（487亿美元），同比增49.3% [9] - 全年净收入33.7亿元（4.6亿美元），同比增10.1%；GTV为9700亿元（1329亿美元），同比降3.3% [25] 家装家居服务 - 第四季度净收入4.1亿元（0.6亿美元），同比增12.8% [13] - 全年净收入14.8亿元（2亿美元），同比增36.1% [25] 房屋租赁服务 - 第四季度净收入4.6亿元（0.6亿美元），同比增108.7% [13] - 全年净收入14.3亿元（2亿美元），同比增135.0% [25] 新兴及其他服务 - 第四季度净收入0.4亿元（0.1亿美元），2023年同期为0.7亿元 [13] - 全年净收入2.5亿元（0.3亿美元），同比增8.8% [25] 财务指标分析 成本与毛利 - 第四季度总成本240亿元（33亿美元），同比增59.1%；毛利72亿元（10亿美元），同比增39.4%；毛利率23.0%，2023年同期为25.5% [11][12] - 全年总成本705亿元（97亿美元），同比增25.8%；毛利229亿元（31亿美元），同比增5.6%；毛利率24.6%，2023年为27.9% [24][26] 运营收入与利润 - 第四季度运营收入10.11亿元（1.39亿美元），2023年同期亏损1.73亿元；运营利润率3.2%，2023年同期为 - 0.9% [15] - 全年运营收入37.65亿元（5.16亿美元），2023年为47.97亿元；运营利润率4.0%，2023年为6.2% [28] 净利润 - 第四季度净利润5.77亿元（7900万美元），2023年为6.7亿元 [17] - 全年净利润40.78亿元（5.59亿美元），2023年为58.9亿元 [30] 其他重要信息 股份回购 - 2024年累计回购股份约7.16亿美元，占2023年末已发行股份约3.9% [8] 现金分红 - 董事会批准每股0.12美元（每ADS 0.36美元）的现金分红，总额约4亿美元 [37] 业绩说明会 - 公司将于2025年3月18日举行财报电话会议 [40]

文章核心观点 - 贝壳公司A类普通股被纳入沪深港通，有望扩大投资者基础、提升交易流动性并与内地投资者共享发展成果 [1][2] 公司相关 - 贝壳是领先的房产交易及服务线上线下一体化平台，自2001年起通过链家积累超23年运营经验，链家的成功为贝壳发展奠定基础 [4] 行业相关 - 沪深港通是内地与香港股市的互联互通机制，可让两地投资者通过本地券商交易对方市场的合资格股票 [3]

ESG评级提升 - 国际评级机构MSCI将贝壳ESG评级从"BBB"上调至"A"级，综合得分领先互联网行业 [1] - 评级提升验证公司长期主义战略价值，体现社会价值驱动高质量发展的使命 [1] 服务品质升级 - 房产交易领域实现13年100%真房源覆盖，真房源率长期超95%，2024年设立1亿元赔付保障资金 [3] - 家装服务推出"十怕十诺"等承诺覆盖全流程，租赁领域实施"新青年计划"惠及2万毕业生 [3] - 构建经纪人"搏学大考"体系累计320万人次参考，店东培训达17898人次，职业化启航率30.2% [4] 绿色低碳实践 - 承诺2030年实现运营碳中和，VR看房累计26.8亿次减少碳排放495.8万吨 [6] - 家装园区光伏发电177万度，推广绿色建筑标签并制定《链家绿色门店标准》 [6][7] - "蓝海行动"修复红树林113亩种植26万株，推出《公寓环保公约》引导租户节能 [7] 社区公益行动 - "我来教您用手机"项目覆盖130城服务130万人次，"防跌倒"课堂惠及5.5万老年人 [9] - 乡村建设"贝壳民宿"项目带动760人脱贫，改善6000余居民生活环境 [10] 战略愿景 - 以"美好居住"为使命，通过提升消费者体验和服务者效率创造十倍价值 [11]

文章核心观点 公司将在2025年3月18日美国股市开盘前公布2024年第四季度和财年未经审计的财务结果，并于同日举行财报电话会议 [1][2] 财务结果公布 - 公司将在2025年3月18日美国股市开盘前公布2024年第四季度和财年未经审计的财务结果 [1] 财报电话会议 - 公司管理层将于2025年3月18日美国东部时间上午8点（北京时间晚上8点）举行财报电话会议 [2] - 参与者需至少提前20分钟通过提供的链接完成在线注册获取拨入号码、密码和唯一访问PIN [2] - 英语线路注册链接为https://s1.c-conf.com/diamondpass/10045435-su5md1.html，中文同声传译线路（仅收听模式）注册链接为https://s1.c-conf.com/diamondpass/10045436-c4n72s.html [2] - 电话会议回放至2025年3月25日可通过特定号码拨打，不同地区号码不同，英语线路和中文线路有不同的回放PIN [2] - 电话会议的直播和存档网络直播可在公司投资者关系网站https://investors.ke.com查看 [2] 公司介绍 - 公司是领先的住房交易和服务线上线下一体化平台，开创了基础设施和标准，业务涵盖二手房和新房销售、房屋租赁、房屋装修和家具配置等 [3] - 公司拥有并运营中国领先的房地产经纪品牌链家，链家自2001年成立有超23年运营经验，其成功为公司发展奠定基础 [3] 信息咨询 - 更多信息可访问https://investors.ke.com [4] - 中国境内投资者和媒体咨询可联系KE Holdings Inc.的李丝婷，邮箱ir@ke.com，或联系Piacente Financial Communications的Jenny Cai，电话+86 - 10 - 6508 - 0677，邮箱ke@tpg - ir.com [4] - 美国投资者和媒体咨询可联系Piacente Financial Communications的Brandi Piacente，电话+1 - 212 - 481 - 2050，邮箱ke@tpg - ir.com [5]